工业地产建议书工业地产问题(实用十七篇)

第页共页最新工业地产建议书工业地产问题(实用十七篇)人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退，写作可以弥补记忆的缺乏，将曾经的人生经历和感悟记录下来，也便于保存一份美妙的回忆。范文书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇范文呢？这里我整理了一些优秀的范文，有所帮助，下面我们就来理解一下吧。工业地产建议书工业地产问题篇一建议书的形成，是根本建立程序中最初的阶段，是工程工程准备阶段的开场，工程建议书不仅是确定工程建立的根据，也是详细设计的根据。二、房地产开发建立工程的建立书的内容(一)工程名称、建立单位、主管部门(二)工程提出的必要性的根据，主要写明建立单位的现状。拟建工程的名称、拟建的性质、拟建成地点及建立的必要性和根据。(三)工程建立方案主要是指工程的初步建立方案。建立规模、主要内容和功能分布。(四)建立条件指工程建立的各项内容的进度和建立周期。(五)初步建立方案指工程建立和各项内容的进度安排和建立周期。(六)工程建立后的经济效益和社会效益。(七)工程建立投资概算及资金来指工程投资总额及主要建立的资金安排情况，筹措资金的方法和方案。三、工程建立书的编制(一)主管部门的编制建立单位提出工程建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制工程建议书，其根本程序是：建立单位提出的`工程设想，所请主管部门编制工程建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。(二)建立单位编制指由建立单位负责人指令本单位专来机构编制工程建议书。工业地产建议书工业地产问题篇二一、总论1、工程名称：2、承办单位概况(新建工程指筹建单位情况，技术改造工程指原企业情况)3、拟建地点：4、建立内容与规模：5、建立年限：6、概算投资：7、效益分析^p：二、工程建立的必要性和条件1、建立的必要性分析^p2、建立条件分析^p：包括场址建立条件(地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等)、其它条件分析^p(政策、资、法律法规等)3、资条件评价(指资开发工程)：包括资可利用量(矿产地质储量、可采储量等)、资品质情况三、建立规模与产品方案1、建立规模(达产达标后的规模)2、产品方案(拟开发产品方案)四、技术方案、设备方案和工程方案(一)技术方案1、消费方法(包括原料道路)2、工艺流程(二)主要设备方案1、主要设备选型(列出清单表)2、主要设备来(三)工程方案1、建、构筑物的建筑特征、构造及面积方案(附平面图、规划图)2、建筑安装工程量及“三材”用量估算五、投资估算及资金筹措(一)投资估算1、建立投资估算(先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等)2、流动资金估算3、投资估算表(总资金估算表、单项工程投资估算表)(二)资金筹措1、自筹资金2、其它来六、效益分析^p(一)经济效益1、销售收入估算(编制销售收入估算表)2、本钱费用估算(编制总本钱费用表和分项本钱估算表)3、利润与税收分析^p4、投资回收期5、投资利润率(二)社会效益工业地产建议书工业地产问题篇三第一章总论1、工程名称2、承办单位概况3、拟建地点4、建立内容与规模5、建立年限6、概算投资7、效益分析^p第二章工程建立的必要性和条件1、建立的必要性分析^p2、建立条件分析^p：包括场址建立条件〔地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等〕、其它条件分析^p〔政策、资、法律法规等〕3、资条件评价：包括资可利用量〔矿产地质储量、可采储量等〕、资品质情况〔矿产品位、物理性能等〕、资赋存条件〔矿体构造、埋藏深度、岩体性质等〕第三章建立规模与产品方案1、建立规模2、产品方案第四章技术方案、设备方案和工程方案一、技术方案1、消费方法2、工艺流程二、主要设备方案1、主要设备选型2、主要设备来三、工程方案1、建、构筑物的建筑特征、构造及面积方案〔附平面图、规划图〕2、建筑安装工程量及“三材”用量估算3、主要建、构筑物工程一览表第五章投资估算及资金筹措一、投资估算1、建立投资估算〔先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等〕2、流动资金估算3、投资估算表二、资金筹措1、自筹资金2、其它来第六章效益分析^p一、经济效益1、销售收入估算〔编制销售收入估算表〕2、本钱费用估算〔编制总本钱费用表和分项本钱估算表〕3、利润与税收分析^p4、投资回收期工业地产建议书工业地产问题篇四一、工程名称：””老年公寓二、工程地点：xx市沙坪坝区歌乐山龙洞湾三、工程投资单位：1、职业技术学院：占51%;2、德国社会福利保障结合会：占49%。四、建立内容：1、改建学生公寓4栋、专家小院1栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套〔一期一阶段〕;2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米〔一期二阶段〕;3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米〔二期〕;4、环境建立〔一期、二期〕。五、建立规模：1、建立用地：350亩。其中：原职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩;2、建筑面积：160000平方米〔其中：原职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米〕;3、床位：4000个〔其中：原职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个〕。4、人均居住面积：40平方米。六、工程总投资：工程预计总投资约为4。7435亿人民币〔其中：一期投资约：5185万元;二期投资约：42250万元〕。七、工程筹资方式：1、工程法人自筹资金：40%2、信贷融资：60%一、建立单位概况：1、职业技术学院职业技术学院是以兵器职工大学为根底改制、经xx市政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。学院教学科研队伍实力雄厚、构造合理、现有专、兼职老师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质老师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309。5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要;拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。工业地产建议书工业地产问题篇五随着我县经济的快速开展，居民生活程度日益进步，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开场，受住房体制改革的刺激，市场消费得到本质性的启动，目前，商品住房建立进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。20__年,我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速开展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续安康快速开展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进展了调研，形成了一些认识与考虑。一、我县房地产市场开展的现状(一)县城根本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人口万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率到达。根据20__年统计数据说明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。(二)房地产开发与开展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达万平方米。其中：20__年开发量万平方米，完成投资亿元;20__年开发量达万平方米，完成投资亿元;20__年万平方米，完成投资亿元;20__年开发量万平方米，完成投资亿元。20__年1-6月份房地产开发投资亿元，房屋施工面积万平方米，房屋新开工面积万平方米,全县商品房销售面积万平方米。(三)商品房销售及价格情况：20__年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1193元/平方米;20__年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1269元/平方米;20__年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1316元/平方米;20__年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1380元/平方米;20__年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。1.需求方面分析^p：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村充裕劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购置小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠兴旺地区大部分外出打工人员的中远期目的。二是居民改善居住条件的晋级性需求。三是收入程度的进步使居民住房消费才能逐步进步。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房晋级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。2.本钱方面分析^p：目前我县多层住宅本钱价在1100-1400元/平方米，高层建筑本钱价在1700-1900元/平方米左右。造成房价本钱上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动本钱上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了本钱。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑本钱。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑本钱，是导致房价上涨的一个原因。四是如今的房地产工程都是成片开发，品质不断进步，环境改善了，售后效劳、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发本钱，从而拉动住房价格的上涨。二、我县房地产市场存在的主要问题(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心缺乏，观望情绪浓重，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。(二)总体规划滞后。在开发建立过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。(三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋构造其开发本钱较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建立周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动开展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性开展趋势;但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以开展的资金链受到了较大的影响。(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家开展到如今的11家，以前大的工程都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。(五)住房二级市场不够活泼。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是开展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够标准，相关效劳开展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目的，对消费者的吸引力有限。(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发款式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建立档次与新的城镇开展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比拟落后。(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、开展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，无视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和气氛没有形成。(九)非市场化动作仍然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进展“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。三、加快我县房地产市场开展的建议针对存在的问题，必须以科学开展观为指导，把开展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和开展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目的，加强宏观指导，完善开展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。(一)制定产业开展详规。把房地产业开展纳入县经济社会开展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济开展的支柱产业来抓。围绕经济社会开展目的的总体建立布局，制定城区房地产业开展规划，落实建立工程和年度方案，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断进步房地产业对经济增长的奉献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建立规划，健全和完善住房建立片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建立品位提供有效保障。(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地方案、详细的规划设计条件，做到有方案地出让，并承受社会监视;出让土地量，按每年开发万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率计算，共120亩土地。同时，房地产开发工程的规模应在4万平方米以上，对缺乏4万平方米的不予审批，工程控制形式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅构造上鼓励高层住宅建立，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此根底上，政府采取有效措施，沿每年根底设施的投资方向合理储藏土地，土地的储藏量为建立用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，xxx、xxx、xxx结合下发的建住房[20__]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停顿审批党政机关集资合作建房工程。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”“结合建房”等变相福利分房的现象。(四)注重开发梯次构造。一是完善房产开发布局构造。以保障性住房建立为重点，加快廉租房、启动经济适用房建立和普通商品住房建立步伐，适时规划建立一批现代化高层住宅小区，完善效劳功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建互相促进、互为补充的住房供给体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建立户型构造。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供给量。三是调整房产开发投资构造。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建立和效劳业开展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业开展。四是引导、扶植物业管理行业的开展，进步物业管理程度及效劳质量。工业地产建议书工业地产问题篇六近年来，__地区房地产行业迅猛开展，促进了当地经济开展和税收增长，但是，通过我们检查发现，房地产行业存在需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样等经营特点，由此，也隐藏着一些问题，针对存在的问题，如何进一步加强税务管理，堵塞破绽，讨论如下：一、存在的问题(一)企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。(二)以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中表达，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。(三)销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的本钱、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。(四)无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而到达少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税根据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税根据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实那么是实现应纳税款的“双偷”。(五)代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。(六)“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提早开工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。(七)与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系亲密，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。(八)多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程本钱，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房本钱，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。(九)虚列或者虚增本钱费用，偷逃企业所得税。详细表现为：(1)将完工与未完工的工程混在一起，造成完工工程本钱虚增;(2)将开发工程之外的道路铺设、小区绿化等工程本钱列入开发本钱。自用房产开发本钱不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房本钱，偷逃企业所得税。(3)多列利息支出和经营费用。(4)扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营本钱。二、加强房地产行业税收管理的对策和建议(一)摸清与房地产开发工程的。有针对性的对房地产行业开发工程、开发地段、完工情况、销售情况等进展外围的调查摸底。并对其售楼处进展调查，向售楼处的工作人员理解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。(二)建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手根底信息资料。一是建立与房管、规划、建立、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析^p比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析^p比对，对差异户进展实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步理解掌握房地产工程开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。(三)加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进展有效监控，掌握销售收入情况，实现头控管。通过实地调查理解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进展走访调查，理解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。(四)加强对亏损、微利和低价出售等疑点。纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等)、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收方法核定税款征收。工业地产建议书工业地产问题篇七一、区域市场近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活泼的一面。来自市房地局的消息称，仅20__年批租出让的地块就达700多块，平均每天2块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，20__年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入20__年后，第一季度新开盘的工程就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着剧烈竞争的端倪。__花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于cbd商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资越来越少，故目前其工程周边在售竞争工程并不很多，但是，诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争工程体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还是会对本工程的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目的客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体cbd核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全北京的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要工程有：1、北京世界科贸中心：开发商为香江国际集团，曾在北京成功开发北京国际友谊花园和北京科技会展中心，该工程位于京广中心以南，嘉里中心以北，原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。2、金地国际花园：开发商为深圳金牌上市公司金地集团，该工程东至北京施工机械厂，西至北京仪表厂，北至阳光100国际公寓，南至建国门外大街，总占地面积7万平米，预计建立规模为40万平方米。3、建外soho：开发商为北京红石企业――中鸿天房地产开发公司，位于建外大街第一机床厂，占地18公顷，总建筑面积55万平方米。由____建筑师山本理显设计，方案于20__年6月开场内部认购，样板间将在20__年5月底完工，工程未推出，已是喊杀一片。4、新城国际(理想世界)开发商为北京万通实业，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由____王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南，汉威大厦以北，占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米。新城国际由cbd国际中心和cbd国际公寓两部分组成。cbd国际中心紧邻朝阳路，位于整个工程的北部，占地公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。cbd国际公寓位于整个工程的北部，东临东大桥东路，西接关东店南街，北依中央商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积公顷，总建筑面积38万平方米。该工程已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望打破1万元。5、建华大厦开发商为首创阳光房地产股份，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出。6、大连万达工程大连万达本年度将在北京开发两个工程，一个位于cbd商圈，现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓;另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预计本年度6、7月份亮相。大连万达和深圳金地今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击cbd，其品牌优势和价格优势不可低估。7、城中大厦由成功开发中关村地区怡美家园(我公司代理)的宏大兴业房地产股份开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。上述工程或占据良好位置或由经历丰富的大型开发商所控制，将成为我们工程最大的竞争对手;并且，在我方产品性质已根本定性的情况下，表如今销售上会形成一定冲击，对整体实现11000~120__元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。详细调研资料见下表：附表1：部分在售工程户型、面积市场调查统计单位：平方米工程名称一居二居三居四居备注二、结论通过以上数据比照20__年度中房指数北京市本区域内各季度的市场在售工程平均面积及平均价格可明晰显示出：工程均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争剧烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势;至于今年一季度北京市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，缺乏为凭。我们预见今后一两年内北京市此区域房地产市场仍会按照此规律开展，房屋总价款的进一步下调不可防止;换言之，市场房屋的.整体性价比会越来越好。工业地产建议书工业地产问题篇八自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购”、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政，为理解和掌握新政下巴中市区房地产市场开展现状，国家xxx巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下巴中市区房地产市场开展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考根据。一、近期巴中市区房地产市场开展现状(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势一是售价企稳，同、环比根本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为元/㎡，较__年1季度的3988元/㎡上涨了元/㎡，同比上涨，较__年11-12月的4124元/㎡下滑了元/㎡，环比下降。二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》公布施行的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较__年1-2月同比下降。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，说明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济开展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购置才能减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购置”。(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温今年来，巴中市主城区二手房交易市场开展呈现出房增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。一是受《条例》影响，房同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访理解，今年一月以来，受《条例》公布施行的影响，二手房房呈现了三个新特点：首先，房同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主主动投放房与中介挖掘房的比例大约为3：7，而在《条例》施行、房产税不久将开征的背景下，今年的房构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共承受主动登记的二手房房28套，其中12套房业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房3套，《条例》影响可见一斑。二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅到达了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由__年的万降到了今年的万，江北的100平方米二手房租金由万左右降到了万左右。二、《条例》反响明显，心态影响市场通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进展入户面访、问卷调查发现，《条例》试点施行以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用理解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式施行。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开场试点施行;对不动产登记改革及《条例》试点施行关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比拟关注。说明社会各界对《条例》施行关注度很高。二是详细内容知之甚少。《条例》已试点施行近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、施行步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示理解，有33%的人对此不理解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点施行，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点施行时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。三是观望心态比拟普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在答复“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例到达了56%，说明拥有多套房产者观望情绪明显。四是作用意义理解偏向。受访者在答复“《条例》施行作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“进步政府治疗效率和程度、方便企业、群众”等核心作用以及“反____”、“为房产、遗产税开征夯实根底”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反____”、“为房产、遗产税开征夯实根底”两项的分别到达了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》施行后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，说明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”说明公众对言论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更说明了公众期待政府及时公布相关政策施行时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦说明希望《条例》施行详细方案应尽快出台落实。三、新政影响初现，程度尚需观察(一)企业多措并举适应新政为了适应《条例》施行、“降息降准”等新政施行，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政施行带来的影响。一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进展销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发方案的工程进展整体开展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地方案，有的放矢地购置土地，确保企业开展稳中求进。二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的场面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易本钱;其次强化效劳保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，实在提升效劳程度，降低买卖双方时间本钱;同时采取实在可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。(二)百姓买跌卖空持续观望一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政施行必然会使更多的房涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》施行现属于试点阶段，且各地施行细那么及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》施行细那么、房产税施行时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显3月30日，五部门相继出台降低二套房购置首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》施行、房产税施行方案未出台的影响，作为改善型需求的购置者博弈心态也将凸显。四、相关意见及建议通过问卷搜集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：工业地产建议书工业地产问题篇九(1)目录第一章、工程概述第二章、工程名称和选址第三章、工程规划建立方案第四章、工程建立条件第五章、物料消耗与供给第六章、环境保护第七章、工程建立周期与日程安排第八章、经营guǎnlǐ方式第九章、投资估算第十章、工程经营筹划第十一章、效益评价第十二章、结论第一章工程概述一、工程背景为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建立，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续开展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建立的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建立暂行方法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建立施行意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原那么。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式参加wto、北京20__奥运会申办成功，温榆河流域开发建立将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京__房地产开发在北京市顺义区后沙峪镇开发建立低密度工程(以下简称“该工程”)。二.工程历史条件1、宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2、工程概况宗地由后沙峪政府与北京__经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京__公司于1996年获得顺义政府核发的国有土地使用证。20__年10月13日，__公司与北京__房地产开发签订了338亩土地转让协议。后由__公司对其175亩地进展土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。3、合作方式由我方出面与__公司签订协议，该公司负责解除与__公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金)，由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。三、工程建立单位1、工程公司名称：北京__房地产开发。2、公司经营范围：在规划范围内从事“该工程”的开发与建立、商品房销售、物业guǎnlǐ等。3、工程建立规模和建立内容：“该工程”开发建立总建筑面积约万平方米。建立内容为townhous低密度住宅和配套设施。“该工程”由北京当代投资集团投入全部建立资金。四、可行性研究报告编制1、编制单位：由北京__古德房地产开发编制北京顺义后沙峪工程可行性研究报告。2、编制根据：、北京市：京政办发(1994)7号。、北京市：京政办发(1996)55号。、北京市：京政办发(20__)12号。、北京市：京政办发(20__)20号。、北京市：京政办发(20__)31号。、温榆河流域住宅工程市场调查资料。第二章工程名称和选址一、工程名称：北京顺义后沙峪————————工程。二、地理位置：“该工程”位于顺义区后沙峪镇马头村北三、工程占地面积：占地面积约22公顷(22万平方米)。四、工程用地现状：工程用地范围内为瓜田。第三章工程规划建立方案一、工程建立内容：“该工程”建立内容为低密度townhouse工程及配套设施等。二、工程初步规划设计方案1、规划建立用地面积：22万平方米。2、总建筑面积：万平方米。3、居住建筑面积：万平方米。4、配套公建建筑面积：万平方米。6、建筑高度：高度控制在12米以内。7、居住总人口：约1000人。8、居住总户数：约300户9、建筑层数：地上三层，地下一层。10、绿化率：60%。三、工程规划设计特色。1、规划设计：在规划设计上拟聘请新加坡、____、美国，意大利，____等国外设计大师通过招、投标形式参与“该工程”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该工程”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，表达首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须合适北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2、设施、设备、材料：工业地产建议书工业地产问题篇十工程现场踏勘是政府投资审计工作中的重要环节。踏勘工程现场，对于精准计算工程量，合理确定材料单价，准确审定工程工程造价，防止给国家建立资金造成损失，意义重大。政府投资工程工程审计中，做好现场踏勘这个环节，从中可以发现施工单位提供的资料是否具有真实性、准确性、合法性，是有效防止施工单位虚报工程量、高估冒算等情况，是确保工程审计真实、合法、合规的重要途径。为确保工程审计的准确性、真实性、完好性和合法性，现场踏勘应当做好以下几方面工作：首先做好“核”字。对照施工图核查实际施工是否符合设计要求，有无偷工减料、以次充好等现象。二是做好“析”字，特别是隐蔽工程难以核查，重点分析^p隐蔽工程施工签证单，必要时采用钻芯取样，隐蔽工程往往也是施工单位弄虚作假、高估冒算的途径之一。三是做好“询”字，审计人员通过在施工现场询问参与工程现场的建立、施工、监理等单位当事人一些关于工程施工管理相关情况，从中发现疑点问题，获取第一手审计证据，从而到达查深、查透的目的。四是做好“记”字，审计人员要记全踏勘工程全程、踏勘时间、地点、内容、审计单位、建立单位、施工单位、监理单位参加人员等。现场的工程量要对照图纸仔细测量，对图纸设计要求材料的型号、规格进展抽查复核认可，对踏勘单上描绘的内容现场签字确认，并整理归档。工业地产建议书工业地产问题篇十一营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。理论证明，抓住产品独有的特征，进展最强有力的差异性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。该工程独有的特征是：1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场――工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出于一体的场馆;此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫――富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚安康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。紧紧抓住这一其他工程所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，安康生活每一天”的响亮口号，进展主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进展操作，扩大工程的影响度和美誉度;通过金牌的物业管理效劳，把安康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能获得最快速的、最有效的市场轰动效应。缺乏400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。总之，“运动?安康”是该工程唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。工业地产建议书工业地产问题篇十二一、工程背景为落实《北京城市整体规划》加快规划市区绿化隔离地区建立，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续开展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建立的意见》关于加快本市绿化房地产开发工程建议书的内容隔离地区建立暂行方法》关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建立施行意见》等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原那么。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式参加wto北京20__奥运会申办成功，温榆河流域开发建立将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京__房地产开发在北京市顺义区后沙峪镇开发建立低密度工程(以下简称“该工程”)二.工程历史条件1宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2工程概况宗地由后沙峪政府与北京__经济开发公司于19__年签订合作协议，历经十年，北京__公司于19__年获得顺义政府核发的国有土地使用证。20__年10月13日，__公司与北京__房地产开发签订了338亩土地转让协议。后由__公司对其175亩地进展土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发工程建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。3合作方式由我方出面与__公司签订协议，该公司负责解除与__公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金)由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。房地产公司guǎnlǐ建议第一条公司为形成自己的核心竞争力，倡导参与guǎnlǐ，不断创新，并鼓励员工就其平时工作经历或研究心得，对公司业务、guǎnlǐ及技术，提供建立性的改好心见，藉以进步经营绩效，特订定本方法。第二条公司各级员工对本公司的经营，不管在技术上或guǎnlǐ上，如有改良或兴革意见，均可将拟建议事项内容详予填列，报相关职能部门。第三条建议书内应列的主要工程如下：(一)建议事由：简要说明建议改良的详细事项。(二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意见。(三)改良意见或方法：详细说明建议改善之详细方法，包括方法、程序及步骤等项。(四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括进步效率、简化作业、增加销售、创造利润或节省开支等工程。第四条建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交行政部或企业文化部负责人亲收。第五条建议书内容如偏于批评，或无详细的改良或兴革施行方法，或不具真实姓名者，不得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由收受部门负责人据实委婉签注理由，将原件密退复原建议人。第六条公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议领导小组，集团行政部、企业文化部负责人与提案相关部经理为审议召集人。第七条审议领导小组的职责如下：(一)关于员工建议案件的审议事项。(二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。(三)关于建议案件奖金金额的研议事项。(四)关于建议案件施行成果的检讨事项。(五)其他有关建议制度的研究改良事项。第八条相关职能部门收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交召集人，提交审议领导小组审议。如因案情特殊，得由审议领导小组另行洽请与该建议案内容有关的人员先行评核，提供审议领导小组作为审议参加。前项审议领导小组的审议除因案件特殊者得延长至30天外，应于审委会召集人收件日起15天内完成审议工作。第九条公司员工所提建议，具有以下情事之一者，应予奖励：(一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。(二)对于公司产品销售或售后效劳，研提详细改良方案，具有重大价值或增进收益者。(三)对于产品修护的技术，提出改良方法，值得实行的。(四)对于公司各项规章、制度、方法提供详细改善建议，有助于经营效能进步者。(五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改好心见，具有降低本钱、简化作业、进步工作效率的成效者。(六)对于公司将来经营的研究开展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。第十条前条奖励的标准，由审议领导小组各成员依员工建议案评核表各个评核工程分别逐项研讨并评订分数后，以总平均分数拟定等级及其奖金金额。第十一条建议案经审议领导小组审定认为不宜采纳施行者，应交由收受部门据实委婉签注理由通知原建议人。第十二条建议案经审议领导小组审定认为可以采纳并施行于本公司者，应由审议领导小组召集人于审议领导小组审定后三日内，以书面详细注明建议人姓名、建议案内容及该建议案施行后对公司的可能奉献、核定等级及奖金数额与理由，连同审议领导小组各成员的评核表，一并报请总经理核定。按等级于年终工作总结大会上发给奖金。第十三条为防止审议领导小组各成员对建议人的主观印象，影响评核结果的公平起见，在建议案未经审议领导小组评定前，对建议人的姓名应予保密，不得泄露。第十四条建议的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的奖金，按人数平均发给。第十五条有以下各情形之一者，不得申请核奖：(一)各级主管人员对其本身职责范围内所作的建议。(二)被指派或聘用为专门研究工作而提出与该工作有关的建议方案者。(三)由主管指定为业务、guǎnlǐ、技术的改良或工作方法、程序、表报的改善或简化等作业，而获致的改良建议者。(四)同一建议事项经别人提出并已获得奖金者。第十六条公司各单位如有任何问题或困难，需求解决或改良时，经呈请总经理核准后得公开向员工征求意见，所得建议的审议与奖励，得依本方法办理。第十七条员工建议案的最后处理情形，应由收受部门通知原建议人，员工所提建议，不管采纳与否均应由行政部负责归档。经核定给奖的建议案，并应在公司中表扬。第十八条本方法经呈请总经理核准后公布施行，修订时同。工业地产建议书工业地产问题篇十三专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。一、产品优优势分析^p本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环公里、距东三环公里;工程地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部____办公大楼。工程占地公顷，属典型的“插空”工程;规划总建筑面积万平方米，建筑密度31%，容积率。从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划工程作如下分析^p：1、工程优势分析^p(1)、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。(2)、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓重，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目的客户大多具有一定的经济根底和相应的消费才能。(3)、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所;综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装筹划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。(4)、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。(5)、与本区域内其他竞争工程相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的工程;2、工程优势(1)、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定间隔，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。(2)、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。(3)、工程规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。(4)、工程地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班顶峰期拥堵严重，假设遇工体有大型演出、比赛，那么更加不理想。(5)、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及工程档次的提升，并且与工程整体定位于高档相矛盾;且部分户型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小不符合目的客户的舒适生活习惯;(6)、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争工程相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大优势，地下车位数量也缺乏，客户容易被分流。二、规划研究及产品定位通过产品优优势分析^p可以得出如下结论：该地块既有先天的缺乏也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，为了挖出其潜质来我们必须对工程的产品定位进展细分，而只有对目的客户的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。1、产品规划研究从本宗地地块形状来看呈楔形，不非常规那么，属东西向长、南北向短的不好利用地块，表达在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋;加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制;再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能进步土地利用率，这就不可防止地出现多处拐角结合部的“死角”房屋;这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里可以规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难塑造成高尚的办公环境。假设仅从本工程目前的户型面积设计及所处区域地段来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本工程不可逾越的障碍;另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。2、目的客户研究(1)、因故不能或不愿分开该区域的成功人士，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大的户型。(2)、向往便利的运动、安康，追求时尚，工作单位非常接近的年轻的准成功人士(包括一些运发动)。(3)、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。(4)、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。理由是：(1)、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。(2)、工体、海底世界对一些年轻、追求安康、快乐生活一族有无穷的魅力，有一些运发动希望就近有一处住所，有一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“第二居所”。(3)、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经营者居家办(4)、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有一定的投资概念。(5)、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不非常敏感，可以解决本工程东西向房屋过多的优势，推出板式办公楼的优势。3、工程定位商住两用+投资概念4、建筑规划的调整(1)、保存正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。(2)、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进展功能修改。(3)、建议将楼体构造确定为框架构造，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。(4)、装修标准选用菜单式精装修方式。(5)、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸大的表现，既要有现代感，又与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色比照拟为明显，在二者间又要有适当的过渡。(6)、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细节，部分采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就有一种是成功人士居住地方的感觉;另外，在充分控制本钱的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量防止市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原那么。工业地产建议书工业地产问题篇十四一、城市概况(一)城市根本概况卫辉市位于中原腹地，河南省北部、太行山东麓、古黄河北岸，总面积868平方公里，其中平原面积452平方公里，总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县(市)之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园”，河南省历史文化名城、省级园林城市、中国财神文化之乡。(二)城市经济开展状况20__年，全市gdp完成亿元，增长;全社会固定资产投资亿元，增长;规模以上工业增加值亿元，增长;实现利润亿元，增长;财政一般预算收入亿元，增长;社会消费品零售总额29亿元，增长;城镇居民人均可支配收入11000元，增长17%。二、卫辉市房地产市场现状：(一)市场供需状况我市房地产开发起步较晚，于20__年开场建立，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发房产缺乏十处，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，开展潜力宏大。房地产销售情况非常理想，房价也由05年的800～1400飙升到如今的1500～20__。由于一方面开发规模相对较小，另一方面需求旺盛，我市房地产正处于上升开展时期，房产仍有较大的升值空间。(二)价格程度目前，我市房价均价1700元/平方米，其中一楼20__元/平方米，六楼1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物业费元/平方米，城区商品门面房销售价格3500—4500元/平方米。(三)产品特征多以普通六层为主，户型面积95—153平方(两房、三房)，主力户型面积为120-130平方，一层价格最高，天然气加热地暖系统的高品质楼盘较少。工业地产建议书工业地产问题篇十五“北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一;我们可选择时段30秒套播，总体方案进展5个月，时间分别为开盘期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，费用预计50万元。(1)从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象;因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5―8辆汽车进展公交车身广告，在公益广告方面可制作精巧的印有__花园广告标识及的垃圾桶赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择;总体费用控制在60万元。(2)、从客户的工作及交际习惯来考虑;针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比拟适宜;一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵;建议采用某些联带地产的综合类节目(例如“生活速递”)，此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推__花园的安康工作、安康生活，投资空间，方案在20__年9月推出两周费用约6万元。(3)、从目的受众的阅览媒体方面考虑：就目的客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目的”等白领杂志，报刊运用那么首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。2、推广策略通过工程的自身特点及市场对物业的承受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原那么;为此我们建议在各个时间段进展以下详细方案：(1)、形象导入期在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户(工作、居住在周边的人)，他们是工程投入市场前期最有可能第一时间达成购置意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬―卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、logo及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本工程这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。在20__年8月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为cbd商务区及朝外大街商务区的直接纽带、安康在工作和生活都不可缺。(2)、内部认购期此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面理解客户对本案的兴趣程度及满意与不满意之处、利用模糊价格来揣摩初定的定价格体系在客户心中的作用及认知程度;此也是我们市场初探，进展工程侧重点调整所需获得信息的重要来之一。此时应将朝外大街、东三环路牌广告到位。(3)、销售期每年的9~10月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字说明，此时间段各楼盘的销售量在全年中占较大的份额，此段时机我们应紧紧抓住。参加展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是工程展示自身形象的良好时机，借以进展形象推广。我们方案以较好形象参加20__年9月的秋季展会、20__年第一次春季展会及20__年夏季房展会，但参加展会需要注意以下几点：a、参加的展会一定要选在“国贸”，在国贸展会展位已订满的情况下，别处举办的展会宁肯不参加。b、展位数不应低于5个。c、展位一定要做特装，表达出产品的现代时尚风格，防止俗套，吸引参展观众的注意力。三次展会总体费用控制在140万元(展位费+特装费)3、媒介广告方案安排当工程开场推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的迅速推广，我们认为在工程的内部认购期及开盘初期采用报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取“北京青年报”为主，“北京晨报”为辅;当工程开盘一个月后适当减少登载频率;针对客户群的变化转而选用例如“民航报”、“机票套封”、“职业经理人”、“生活速递”、“目的”等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度。4、海报、dm宣传单的投放投放地点：cbd商圈内写字楼及运动场馆、东二环偏北处的写字楼、公寓、雅宝路地区、朝外大街周边写字楼等等(应注意与晨报的dm投放不相重复)按照以上策略推广，总体费用可控制在总体销售额的――即1100万元(整体销售周期内);四、价格策略由于本工程自身体量较小，房屋总套数较少，原那么上不合适如今市场上众多工程均采用的低开高走的销售策略;因此在定价上，我们认为针对本案及市场情况应当把握“销售为第一目的”的原那么，制定一个合理的价格，力求短期内实现销售，原那么采用“小步快跑”的战略思想，平稳提价，但期间的变故还可根据销售的变化灵敏调整。按照工程自身的条件，理想的均价应在11000/平方米程度，但北京高档住宅及公寓市场供过于求，现时认为应该在9000~10000/平方米定位的物业都非常难销，大部分卖了50%就停下，资金出现极大超出预计的缺口，假设前期资金贷款也有很大压力，交付使用期肯定受影响;而8000元/平方米的定价又给客户以高不成低不就的感觉，因此，我们应在开盘时迅速拔高认购期时的公开价;经过市场综合比拟及本钱估算我们认为开盘阶段9600元/平(精装修)的均价比拟合理，也容易被市场所承受;在这个价位上也坚持采用菜单式精装修。从整体均价来考虑，工程开盘以较低的价格获得市场的认同是必要的;假如各方面均按照我们的预计进展，整体均价应为11000元/平米左右――其中第一阶段方案销售社区b座南北向8层部分(约万平米)，均价为9600元/平米;第二阶段方案销售社区的b座东西向11、12层部分(约万平米)，均价为10300元/平米;第三阶段方案销售社区a座东西向20层部分(约万平米)，均价为11000元/平米;第四阶段方案销售社区a座南北向(约2万平米)21层部分，均价为12000元/平米。建议产品的整体计价单位无论内、外销均采用美金来计价。根据本工程的自身情况，我们建议：塔楼南北与东西朝向差价12~13%，楼层差价上采用传统意义上严格的差价，楼层差价暂定为80元/平米左右。一、营销组织为确保__花园工程的入市成功和销售目的，本公司将以独家代理及全程跟踪的方式为本工程效劳，针对本案成立专案小组，帮助开展商组织营销工作，包括：市场分析^p、产品调整、产品包装、营销推广及销售组织等工作。近期，本专案小组将围绕着20__年8月上旬展开的产品包装、营销推广、销售组织中的内部认购登记和9月中旬的正式出售(详细时间根据销售证获得进展调整)两个时期开展各项工作。此时期我方的工作重点为：配合开展商协调广告公司、模型公司和装饰公司的各项工作进度，配合筹划部、销售部提出筹划方案的详细施行，协助设计院进展产品的最终优化调整，为各项工作的有效进展创造条件。我方的营销组织框架和工作流程如下：1、营销组织架构2、工作流程为保证本案的成功营销，各相关单位应遵循“一切为了销售”的原那么，分工不分家地展开工作，有关流程如下：二、市场营销中可能遇到的不利场面的调整措施在入市销售过程中会发生许多变化，为确保各时期销售的成功，我们有必要组织和发动各方力量，提早做好应变准备。现阶段，除加强营销组织力量外，还应增设1~2名有一定市场经历和营销经历的骨干力量，集中统一管理，分工责任，对以下方面有所准备：1、竞争对手较有压力的入市策略由于本工程的潜在竞争对手较多，他们的开盘会对我们的销售形成较大冲击，致使客户分流;那么，整体实现11000元/平米的销售均价及绝对利润就会变得较为困难，为此我方建议如下：(1)、在参考开发商的价格底限要求根底上，建议采取以9500~9600元/平米(精装修)的均价入市，确保优质又优价，