转变房地产业增长模式-推动行业持续健康发展

转变房地产业增长模式推动行业持续健康发展今年3月，温家宝总理在全国十一届人大三次会议上作的《政府工作报告》中就提出，要引导各方面把工作重点放到转变经济发展方式、调整经济结构上来。2010年10月，在中共第十七届五中全会上通过的《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中再次提出：以加快转变经济发展方式为主线，坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向；构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。对中国而言“转变经济发展方式”并非易事，经济转型的道路上还存在重重障碍和挑战。但应看到，从去年中央经济工作会议到今年十七届五中全会，中国的决策层在多个重要场合就“转型”所显示的决心，力度之大前所未有。房地产业作为一头牵着民生、一头连着经济的特殊产业，如何在中央“转型”要求之下，摆脱粗犷暴利的发展模式，转而以健康、有序、稳定、节能、人性、生态方向发展，成为行业亟待解决的问题。以下我主要从六个方面谈谈房地产行业如何实现发展方式的转变：第一，产品由高耗能向绿色低碳方向转变。“十二五”规划提出的中国经济转型，特别强调低碳经济减少碳排放对于经济转型的意义和我国对国际承诺所肩负的重任和使命。据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。对房地产企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。第二，产品结构由单一化向多元化方向转变。房地产行业不仅关系到国民经济，也关系到民生问题，房地产不仅是消费品，同时也是投资品，这两个双重属性决定了房地产行业难以平静的宿命。2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，2009的柳暗花明，再到2010年的跌宕起伏，短短四年间，季节冷暖已是几度轮回。随着房地产政策调控的深入，仅仅依靠单一住宅产品的模式将面临较大的政策和市场风险，城市综合体、旅游度假物业、养老住宅、企业总部基地、创意地产等多业态细分市场正在悄然兴起和逐渐成型，这为房地产业未来的发展带来了更多的遐想空间。打造多元化产品结构，通过扩大、细化产品结构覆盖更多市场需求，开拓新的赢利空间，这是未来房地产行业发展的必然趋势。第三，盈利模式由出售型物业向持有型物业转变。目前，房地产企业主要采取“开发—销售”的经营模式，其盈利主要来自于资产增值收益，少量来自于现金流收益(即租金收益)。在目前房地产宏观调控进一步细化、深化和常态化、长期化的背景下，这种经营模式面临极大的挑战。越来越多的企业加入到采取“开发—持有—经营”的运营模式行列。万科、保利、华润、富力等大型房企不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。商业地产从少数企业的跑马圈地到众多企业群雄逐鹿时代的大幕正在迅速开启。从另一方面来看，土地财政被指是推高房价的原凶。从可以预见的政策调整以及越来越多城市政府意识到持有型商业物业打造，要比一次性卖地开发住宅对于区域发展和保证GDP稳定增长具有更大贡献价值，相信会有越来越多城市政府以及开发商选择商业性地产项目投资进行开发。以快速出售住宅获取现金流滚动开发的开发商将会逐渐退场。一个真正合理的、对于城市发展具有持久贡献的、相对健康的房地产开发主体模式将会被广为推广，政府卖地财政将逐渐向稳定税收、创造就业，同时为城市提供服务配套的商业地产主导地产行业的方向转变。重庆市政府常务会于今年8月审议通过了关于《加快建设长江上游地区购物之都的意见和规划（送审稿）》，规划到2015年，重庆市社会消费品零售总额将达到6000亿元以上，外来购物消费占比超过35%，基本形成功能配套、名店云集、名品荟萃、对外辐射作用明显的长江上游地区“购物之都”框架，成为西部最具影响力的购物消费乐园。可见，重庆市政府非常重视也非常鼓励商业地产开发，这符合“十二五”规划建议中提出的“坚持扩大内需特别是消费需求的战略”，同时为房地产开发企业的转型带来了契机。第四，发展模式由单纯房地产经营向产业融合经营转变。目前，一些领行业之先的房地产企业已经开始走“产业融合”道路。万达自行组建自己的万千百货，目标将万千百货发展成为中国最大的零售连锁商店，还组建了万达国际影院，同样希望将其打造成为中国最大的连锁影院，除此之外，万达还涉足酒店行业。保利打造自己的保利影院，成为保利广场的特色构成元素。华侨城拥有自己的四大主题公园。恒大宣布拟注资动漫产业，为其大型主题乐园提供动漫内容支持。产业融合已经成为房地产企业战略转型的新潮流。产业融合是房产经营发展的必然产物，它又把房产经营推上了产业经营的更高层次。在房产经营的初级阶段，房地产企业一般都是与其它产业的企业相互合作，比如万达与沃尔玛相互合作。但是，这种合作并非一帆风顺。房地产企业为了减少交易成本，就会自行组建百货商店、影院、KTV、酒店、园林公司、门窗公司、装饰公司等企业，一方面与自己的地产项目相互配合，另一方面也可以增加与其他企业进行谈判时的筹码。第五，融资模式由过度依赖银行信贷开发向私募和股权合作方式转变。过去的房地产开发基本全部依赖于银行贷款支持，银行信贷的松紧也直接影响着房地产市场的冷热走势。而在目前房地产开发贷款和购房按揭贷款双双收紧的情况下，这种渠道单一的融资方式面临较大的挑战。由于土地招拍挂制度未有改变迹象，目前拍地动辙数十个亿，在这样的形势之下，开发商要想寻求发展则必须要有效解决融资的瓶颈难题。事实上，私募或股权合作方式投入进行房地产开发相对于银行贷款方式，对于房地产项目的稳定运作和持久发展更为有利，特别是对于上述所说的持有型商业物业的开发若采取这样的投资组合模式，只要操盘人和运营机构足够专业，投资人即会获理长期稳定的回报收益。第六，全国化布局由中心城市向二、三线城市转变。中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这一过程给房地产行业带来了罕见的历史性机遇。在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。因此，中心城市周边的二、三线城市群将会迎来新一轮投资热潮，这为行业发展带来了新的发展机