土地一级开发讲义

一、土地一级开发概述

二、土地一级开发流程及企业在市场中的地位

三、土地一级开发成本背景33号文规定：自2004年8月31日以后，经营性项目停止协议出让，必须以招拍挂方式公开上市。于是，土地一级开发和土地一级开发企业开始引起公众的注意。在33号文件出台之前，一般而言，商品房项目开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的连贯活动，很少有开发企业将这两个中间过程相互剥离开来；只有在规模较大的旧城区改造项目中，地方政府为了某一城区的综合环境治理，委托或专门成立一家大型地产公司，该公司的主要业务就是对指定区域的土地进行一级开发建设。33号文件的出台，将经营性项目的土地开发和房屋开发割裂开，土地由生地到熟地，再由熟地到建成房屋，必须两个阶段中间必须执行“熟地的出让必须在土地市场的公开招拍挂”的程序。于是，土地的一级开发与土地的二级开发，土地一级开发商和二级开发商的名词开始在业内的文件和各种媒体中广泛应用开。背景（续）国土资源部要求：2011年3月底之前，土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。这就意味着，更多企业将有机会参与土地一级开发，土地一级开发的效率也有望得到提高。现阶段，土地招拍挂规则日益严格，开发商获取土地成本上升，预期利润下降越来越严重，土地出让金的缴交时间越来越短、竞买保证金越来越高、开竣工时间管理越来越严、土地增值税预征越来越严、融资渠道越来越窄。房地产开发企业介入土地一级开发可以通过实施开发规划、策划实施方案、调整开发时序、控制开发成本等，实现企业的土地储备，获得土地增值所带来的丰厚利润，并回避土地增值税，取得二级市场的开发先机。土地一级开发定义

土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。土地一级开发的特点与土地二级开发相比，土地一级开发具有如下特点：土地一级开发属于资金密集型业务。土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置。因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程；土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。土地一级开发行业的发展方向是政府主导、市场化运作。土地一级开发的发展历程萌芽期(1996年~1999年)：这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念。土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段，土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。这一时期土地储备开发工作比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。发展期(1999年~2002年)：这一阶段是土地一级开发向正规化发展的过渡阶段。在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，土地一级开发工作未能达到理想的效果。规范期(2002年~2010年)：为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足经济发展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情况，陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。随着更为细化的文件的出台，土地一级开发工作已朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。土地一级开发企业的类型按项目来源渠道，可将土地一级开发企业分为三类：国有土地一级开发企业数量较少；属土地一级市场中的“计划产物”，承担了一些政府职能，实施的项目多为本地区重要的商业中心区、科技园区、各类开发区等的大面积的成片土地一级开发。由政府授权获得土地一级开发权的企业土地一级开发的实施主体，承担项目包括：2004年8月31日前尚未办理完立项手续的项目；已办理完规划手续的项目，已经与土地方签定土地征用或转让协议，并且开发商对项目已有相当资金投入的项目。在土地储备中心以竞标方式在土地一级开发项目招投标中胜出的企业数量较少，是政府主导的市场化方式确定的土地一级开发主体。back土地一级开发流程土地一级开发流程，指企业从项目前期调研、立项，一直到土地开发建设后的土地上市的全过程。可简单表述如下：

前期调研规划意见规划用地立项拆迁征地市政建设验收上市土地一级市场参与主体在土地一级开发的全部过程中，参与的主体主要包括地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商。从人地关系看，他们分别承担了土地所有权人、土地一级开发权人、原土地使用权人、未来土地使用权人的角色。从土地价格构成看，他们的利益分配分别为土地的收益、法定利润、对原土地投入的补偿、以土地成交价作为对未来二级开发利润的成本投入。具体，见下图：①土地成交价=一级开发成本+法定利润+全部土地出让金↓↓↓↓二级开发商原土地使用者一级开发商地方政府②全部土地出让金=基本土地出让金＋出让金溢价部分土地一级开发成本和一级开发商法定利润共同构成了土地挂牌底价。在市场条件不变的情况下，一级开发成本的高低直接影响地方政府土地收益的高低，直接构成了二级开发商的取地成本，直接影响了商品房价格。土地一级开发企业在市场中的地位土地一级开发企业承担了上述土地开发全过程的实施主体身份。在项目实施的各个阶段，开发都承担着各种政策、资金、经营风险。尽管土地一级开发企业承担着项目实施主体，但是，由于在土地一级开发的整个过程中，它并不拥有土地的使用权，仅仅是受地方政府委托对土地进行开发建设，实际上相当于一种特殊的经济合同关系。所以企业在项目的运作中，无论是对政府，还是对农民或城市被拆迁对象，均处于被动局面。back土地一级开发企业承担的风险在立项之前，企业需做大量的市场调研、项目策划，不仅需要做初步规划设计和先期的拆迁调查摸底，还要协调政府各部门关系，随时注意政府政策动向，适时调整项目规划；所以，在前期工作阶段，对于开发商而言，不仅仅是前期这部分的资金和人员投入，还有时间的机会成本。在立项之后，企业马上开始面临承担巨大的融资压力。大地块征地拆迁的资金占开发成本的较大比重，而且资金运用量大，投入时间集中，回流却集中于项目完成验收之后的土地上市。立项后的另一个压力是对项目进度的控制。一般给该类提供的商业贷款为1年期，如果征地拆迁遇到了难点，拖延项目进度，未能及时列入当年的供地计划，企业又将面临逾期还贷的罚息风险。立项后的最大风险是土地一级开发成本的控制。在项目实施过程中，变数最大的就是征地拆迁费用，其中不仅仅是政策变化影响，也存在着在拆迁过程中各个相关利益主体的利益平衡问题。back土地捆一级插开发废成本柿构成挠及影浑响因潜素土地锣一级碰开发肌成本是构成土地盼一级增开发屠成本之，包链括项裁目直贷接投看资和条间接费投资眠，其拆中直催接投衬资包呀括征辣地费魄、居将民拆唇迁安龟置费扑、企叹业拆扇迁安稳置费查、大万市政投费、姥环境冻景观欲费、食前期效工程雁费、造不可镜预见过费等置；间痛接费占用包乐括贷陶款利燃息和乘管理汽费。土地打一级吴开发姻成本丸的主昨要影亦响因鄙素影响惰土地废一级凉开发缓成本狂的主小要因痛素有后：相题关经酬济政抹策、沸地方划政府鹊的行滨政执惹行力孟、企黄业自扒有资假金比资率、犯企业业的资液本运继作能慢力、狼企业胸项目鸽管理根水平虎等。与土冬地一付级开警发成包本相烈关的尤宏观键和微负观经刘济政冲策包龙括：躲对房醉地产丑企业窄的金菠融政币策、俊拆迁颠补偿良政策漂、土乔地管条理政票策、承房地铃产业袭政策绢等，暴它们植的变球化都宗会引茧起土馋地一终级开晕发成及本中孩利息瞎支出犁、拆封迁费偏用和蹲前期乔费用改的相驳应变钟动。地方辈政府吴的行兴政执毛行能摘力直尖接体厨现在棋编制桶拆迁塑补偿给安置楚方案漂、拆命迁评江估、忧控制郑拆迁学前后擦居民妙、集夹体企系业的糊违章称乱建捡、拆雹迁时躬，地圈方政绘府能要否站谋在公旷平、续公正常的立日场上雁，坚歌持行巴使行若政管玩理的冈权利野，坚代持原傅则，表对农记民的甚违规骗行为拖有一纹定的何约束劳力和愁震慑认力，退杜绝度或减岛少违捐章乱厚建，反控制疮拆迁占成本志，从还而使当政府