酒店管理公寓-长租公寓趋势及经营-集团连锁酒店管理公司课件

酒店管理公寓长租公寓趋势及经营——集团连锁酒店管理公司

2023/9/5叶予舜1酒店管理公寓长租公寓趋势及经营——集团连锁酒店管理公司2023/9/5叶予舜2长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点；长租公寓面临的利好因素主要包括：一、国家与地方政府政策支持，发展“住房租赁”市场成为共识；二、人才向一线及核心二线城市集聚；三、房价高企之下，租房成为现实选择；四、楼市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；从“流动人口+高等教育毕业生”角度来看，中国（内地）住房租赁是一个约2万亿规模的大市场，其中19个一线及二线城市规模约6,000亿元；长租公寓市场获多方资本布局，包括创业企业、房地产开发商、房地产中介服务商、连锁酒店运营商，未来还将继续加大投入力度；长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。长租公寓内部收益率IRR：由于前期投入较大，长租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。要取得较高的IRR，一是通过差异化的优质服务，提升租金溢价率；二是扩大经营规模，取得规模效应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。对于长租公寓租金贷款这类衍生业务，目前贷款市场规模相对较小，且收益率在6%-6.9%，除融资成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；2023/8/3叶予舜2长租公寓主要分集中式和分散式两种运营长租公寓概念介绍对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为“二房东”，即将房源收过来（租赁/收购），对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值服务、社交、健身等功能，出租个个人租客。一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为15平米、25平米、50平米的精装小户，以“合租”或“整租”为主。此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于20但不超50周岁、不养宠物、无小孩同住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，部分是情侣合住。模式1：集中式出租（房源一般为独栋楼，类似连锁酒店）模式2：分散式出租（房源分散全市各处，类似传统租房）独栋/批量房源长租运营商租客1~N出租/出售改造升级后，出租入住单套房源长租运营商租客1~3出租/出售改造升级后，出租入住长租公寓概念介绍对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说长租公寓两种运营模式对比集中式出租分散式出租物业获取一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑细选，面临经济型酒店的房源竞争一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（2-5年），但规模做大需要时间积累现金流前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效应可以被摊薄前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租，但短期难见规模效应管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本；对人力的需求较多；业态特点同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群体活动等），使其具备较强的社交属性由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱地理区位地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环之外地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、外环等偏远地区长租公寓两种运营模式对比集中式出租分散式出租物业获取一般获取长租公寓所解决的痛点问题传统租房面临的痛点问题：虚假房源信息信息不对称、租房难房东临时清退随意涨租基础设备维修权责归属房产中介乱收费缺少社交感…对比指标传统租房长租公寓房源真实性为吸引客户主动上门，经常出现虚假房源，如房源并不存在、照片拍摄角度极具欺骗性、价格远低于市场合理水平等照片真实性较高、明码标价、房源真实存在，有些甚至提供在线360度全景看房标准化程度户型、装修和设计风格等差别较大，并非标准化产品同一家机构、同档次租金水平公寓，一般标准化程度较高，包括户型、设计风格等装修品质参差不齐普遍较高，精装修中介费用一般为1个月租金无，只有物业费家电、家具维修自行找维修工，先行支付，后与房东商量费用分摊问题线上APP、微信或电话报修，主动上门维修，费用一般房东承担日常保洁自行打扫自行打扫+定期免费上门保洁，可自选增值服务社交概念小区住户嘈杂、层次复杂，缺乏社交属性集中式公寓租户层次、年龄相近，有共鸣，有群组活动，社交属性强配套设施无集中式公寓会配建咖啡店、图书馆、健身房等契约精神经常无规范租赁合同、双方权责义务不明晰或不健全、容易产生纠纷，房东可能提前结束租约合同详尽规范双方权利义务、以及各种情况的处置措施，一般房东不会提前结束租约长租公寓所解决的痛点问题传统租房面临的痛点问题：对比指标传统受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。今年4月，汇丰银行（英国）联手KantarTNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调研，结果显示，9个国家中，中国（内地）年轻人自有房比例最高，达70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。全球视角：租赁需求稳定国家年度房价增幅（2016）工资增幅（2017预期）澳大利亚5.41.6加拿大7.40.9中国（内地）3.64.0法国0.61.5马来西亚3.23.9墨西哥5.21.9阿联酋-5.40.5英国7.51.9美国4.81.967%有购房需求的千禧一代，没能存到足够的首付。54%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。9个国家千禧一代自有住房比例9个国家房价与预期工资增幅2023/9/5叶予舜6受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租全美最大公寓运营商：EQR以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域，伴随租赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨头，其中以EQR（公平住屋）最为知名。2009年-2015年21个城市自有房v.s租房百分比转化趋势租房主导购房主导EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于资产运营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式。1993-20012002-20122012-今1993-今EQR发展阶段大规模融资并购阶段1993年，EQR上市后，借助社会资金，在美国进行了7年的公寓收购，累计房源增至23万套，市场覆盖老中青三代。迅速规模化有利于提高EQR市场覆盖、品牌口碑，以及获取供应商的话语权，降低运营成本，并有助于业务延展。剥离低收益资产在实现规模化和业务延展之后，2002年开始，EQR通过放弃老旧、低收益物业，同时剥离非盈利性延展业务（如家具制造），逐步聚焦回运营高收益、高资产价值的公寓产品，增强业务抗风险性。放弃非核心市场2012年起，EQR在非核心市场的公寓持有比例从14.5%下降到5%，同时，进一步增持核心市场高品质物业，有效提升了平均租金水平。2023/9/5叶予舜7全美最大公寓运营商：EQR以美国为例，自金融危机以来，全美半全美最大公寓运营商：EQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为王。即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。具体而言，包含了4大服务体系：Service（居住服务）：快速&高效承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。Convenience（便利服务）通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。Community（社区建设）即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。Flexibility（多适应性服务）类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。2023/9/5叶予舜8全美最大公寓运营商：EQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回中国（内地）现状：新兴产品全速发展1、公寓产品需求增加：伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据《中国（内地）经济生活大调查2016-2017》调查显示，在中国（内地）1-2线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。同时，在消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。2015-2017年居民购房意愿2013年v.s2016年居民首套房置业年龄占比2023/9/5叶予舜9中国（内地）现状：新兴产品全速发展1、公寓产品需求增加：22、资本和存量资产助推规模化：基于需求增长，公寓自2014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规模化运作。萌芽期2010-20122010年，魔方公寓问世，面向年轻人的中端或中低端服务式长租公寓兴起。起步期2012-2014公寓开始得到资本市场关注，以蘑菇公寓获得IDC和平安创投2000万投资、You+获得顺为资本领头的A轮融资为代表。发展期2014-今2014年起，房地产企业和酒店集团纷纷进入公寓行业，同时，除长租公寓外，以共享经济为旗帜、以途家、小猪短租为代表的短租公寓在中国（内地）迅速发展，冲击传统住宿行业。开发商万科：泊寓招商：“壹间”“壹栈”和“壹棠”绿地香港：G-hotel龙湖：冠寓酒店集团华住：城家公寓铂涛：窝趣如家：逗号公寓房产中介链家：自如寓我爱我家：相遇其他领域互联网、金融背景：魔方公寓、新派公寓、You+公寓各行业自主进入公寓行业情况中国（内地）公寓行业发展现状中国（内地）现状：新兴产品全速发展2023/9/5叶予舜102、资本和存量资产助推规模化：萌芽期2010年，魔方公寓问世中国（内地）外差异1、发展阶段不同：受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立行业标准和行业口碑的规模化阶段，但规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。而欧美由于行业起步早，及Reitz市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。2、行业参与者不同：欧美公寓产品供给及运营方主要为：1、私人；2、专业资产管理团队。而目前中国（内地）行业参与者身份众多，包括带有“去库存”期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。多身份参与者导致行业经营管理的标准化尚未建立健全。3、核心收益模式不同：借助成熟的Reitz市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳定的经营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。而中国（内地）主要以赚取“租金剪刀差”为主，抗风险系数低。2023/9/5叶予舜11中国（内地）外差异1、发展阶段不同：2、行业参与者不同：3、从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租和短租两个大类。1、长租公寓属于房屋租赁市场中的其中的一类产品供给，以月-年为租赁周期，主要满足在城市中因工作、求学等原因而无户籍归属、高流动性、且无购房能力或购房需求的人群，是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品。目标客群：有租房需求的年轻人。实现形式：线下租赁（链家）-->线上平台代表产品：万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、You+公寓、魔方公寓等。产品提供方：房企（去库存），和公寓运营商（资产托管、平台服务）为主。中国（内地）公寓产品类别：长/短租2023/9/5叶予舜12从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租和短租两个大类地产开发商：1、策划定位：青年公寓。2、项目落位：依托自有项目，在城市选择上存在被动性。3、进入动机：去库存、业务协同。4、盈利模式：资产增值+租金差价（盈利创新的能动性较弱）。5、发展优势：有大量资产支撑，进入成本较低。6、发展痛点：（1）缺乏专业运营管理团队，和品牌化的标准产品；（2）基于房企去库存动机，部分资产价值并不高的项目在经营期很难产生稳定的现金收益。城市青年家万科：泊寓服务于有态度、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。项目落位：13个城市；供应房源：1.5万间；在建房源：3.5万间；扩张模式：自持+外租青年长租公寓龙湖：冠寓目标20-35岁的年轻群体，以“我家我自在”为品牌主张，为客户提供舒适、安全、便捷，以及社群化的租住体验。项目落位：6个城市；供应房源：500间；在建房源：2000间；扩张模式：自持+外租长租公寓产品2023/9/5叶予舜13地产开发商：城市青年家万科：泊寓服务于有态度、有活力的城市青You+公寓是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。社群经济建立在共享经济下的创业孵化。资产托管做地产“蛋糕上的奶油”，从重资产模式向轻资产过渡。盈利模式魔方公寓旗下摩尔、魔方及9号楼分别定位于白领、青年及蓝领公寓。租金差价互联网+盈利模式通过整租、装修、品牌运营而赚取的租金差价。以公寓为核心，运用互联网平台整合各类生活服务资源，打造满足用户居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。公寓运营商：1、策划定位：白领/青年公寓。2、项目落位：主要分布在1-1.5线城市。3、进入动机：行业天花板尚未形成，行业增长潜力巨大。4、盈利模式：基础盈利仍然是租金剪刀差，延展方向为“轻资产模式“下的委托管理、平台运营及金融支持。5、发展优势：（1）产品及服务的创新性和迭代性高，市场为主导；（2）资本青睐，支撑快速规模化。6、发展痛点：（1）盈利模式尚不清晰；（2）对房源的议价能力较弱，租金剪刀差承压。2023/9/5叶予舜14You+公寓是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。社如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式的难题，但受产品属性（长周期租赁），和目标客群（青年流动人口、学生）的双重制约，如单纯依靠租金收益，在租金承受能力有明显天花板的前提下，为扩大剪刀差，长租公寓运营商可选择途径：1、提升收益能力，包括通过专业化的运营能力保障稳定的租金收益；和对收益点进行延展（如引入互联网+的概念）；2、从成本控制入手，以标准化、品牌化、规模化的方式获取竞争优势。互联网+构建全方位居住生态圈餐饮购物社交创业...公寓运营商提升专业运营能力，提供高效、标准、符合品牌诉求和用户需求的经营服务。长租公寓发展痛点及应对2023/9/5叶予舜15如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式的难题，但自带共享经济基因，以灵活租期的形式将闲置住房进行租赁，主要满足人们在异地的短期居住需求，如商务出差、家庭出游，是同价格区间酒店产品的强替代产品。目标客群：在异地有短期居住需求的人。实现形式：在线短租代表产品：Airbnb，途家，小猪产品提供方：网络平台短租公寓产品1、策划定位：度假公寓。2、项目落位：旅游目的地。3、进入动机：大旅游行业红利。4、盈利模式：平台佣金。5、发展优势：消费升级大旅游红利带动行业发展。6、发展痛点：（1）房源管控力弱，议价能力缺乏；（2）消费习惯尚未形成；（3）信用体系尚不健全；（4）经营管理能力有待提升。2023/9/5叶予舜16短租公寓产品1、策划定位：度假公寓。2023/8/3叶予舜11）标准化：随着在线短租行业日趋成熟，业务和市场的全面扩张必将带来管理流程的标准化，以保障业务模式高效运转。2）业务延展：在线短租平台现阶段服务核心以房源服务为主，作为住宿业的其中一个重要组成部分，单一的服务内容满足不了行业竞争性发展，未来，满足用户更多元化、个性化的出行需求，尝试上下游产业链上关联服务的延展，将挖掘出更多盈利空间。短租公寓发展痛点及应对信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程缩短沉淀周期。2023/9/5叶予舜171）标准化：2）业务延展：短租公寓发展痛点及应对信用体系的完长/短租产品异同1、细分市场不同：长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。基本需求相同：异地居住。2、产品规划不同：长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在中国（内地）纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。运营模式相同：标准化、类酒店化经营管理。虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。2023/9/5叶予舜18长/短租产品异同1、细分市场不同：基本需求相同：2、产品规划酒店式服务公寓租住周期：兼顾长/短租需求策划定位：国际高端品牌为主；目标客群以外籍或高端商务人士为主项目落位：1-2线城市核心区、旅游景区盈利模式：单房租金机会点：中端及中高端市场思考点：通过业务延展，或者利用互联网平台红利，提升盈利空间酒店式服务公寓酒店式的服务，公寓式的管理。2023/9/5叶予舜19酒店式租住周期：策划定位：项目落位：盈利模式：机会点：思考点**公寓产品：现状分析1、项目可行性：6个项目均位于轨道交通或城市主干道附近，交通通达性优良；项目分部主要在城南及城东，此区域聚集了大量高端商务人群及青年流动人口，住宿产品需求旺盛。2、运作实力：依托**金控集团及酒店集团的资金和经营支持，可以很好地解决公寓规模化，以及公寓产品标准化难题。3、产业联动：金服、生活服务、物业服务、商业服务等集团内业态联动，为延展公寓业务奠定了坚实基础。具备可行性基础具备规模扩张及标准化运营基础具备平台化的业务延展基础核心：找准产品竞争优势；深挖产品盈利模式。2023/9/5叶予舜20**公寓产品：现状分析1、项目可行性：2、运作实力：3、产业策划定位：年轻人、中端住宿市场。租住周期：长短租皆可满足，灵活租期的住宿产品。项目落位：基于三个品牌档次，选址区间涵盖：1.5-2线城市CBD，闹市区，交通枢纽，著名旅游景区。运营模式：自建品牌、酒店化运营模式，对外输出管理。进入动机：盘活存量资产+享受运营红利盈利模式：租金、佣金、资金预存业务延展：+旅游、+金融服务、+医疗健康...实现基础：在线住宿租赁平台**公寓产品：策划运营框架2023/9/5叶予舜21策划定位：年轻人、中端住宿市场。**公寓产品：策划运营框架2**公寓产品：策划定位目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。传统酒店式公寓多为国际连锁品牌，如雅诗阁、辉盛阁和奥克伍德等，主要目标中高端商务人士，以其在异地外派、出差、家庭出行等需求为出发点，通过服务、品牌及管理溢价，此类产品的单晚房价与五星级酒店持平，区位选择多在市中心及核心CBD区域。同时，随着年轻人消费观念和居住观念的转变，市场上兴起了多种“青年公寓”产品，取代传统租住，但产品标准缺乏、服务和运营能力还不成熟，以及租金水平过高，令年轻人望而生畏等矛盾十分明显。借助自持物业所具备的强定价权，并通过对线下运营团队人力资源结构优化，客房耗品清单优化，清洁频次及维修频次优化，降低运营成本，从而以高性价比的产品，真正面向年轻、中端市场。雅诗阁馨乐庭奥克伍德盛捷辉盛阁国金豪庭2023/9/5叶予舜22**公寓产品：策划定位目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品**公寓产品：运营模式线下运营线上体验酒店延展物业：统一运营团队，提供多样性产品选择针对与同品牌酒店物业相连的公寓产品，在需求逻辑上，多为需同时满足短/长租的产品：在运营团队的组建和编制上，与酒店协同考虑；在设施服务提供上，优化客房耗品清单，减少需每日更换的物品，减少客房清洁频次，降低运营成本。统一的在线预订平台基于住宿平台，酒店和公寓产品均在统一的渠道进行预订、销售和推广。搭建互联网平台还有利于在做业务延展，提高多种经营收入，如搬家、物业、餐饮、金融服务等。基于移动互联的入住体验公寓产品同样可以选用自助C/I，自助洗衣，自动贩卖，智能化门锁及安控系统。移动智能应用一方面有利于进一步优化人员结构，降低人力成本，在产品入市初期，更是以创新型观感吸获取消费者认同。公寓独立物业：优化人员结构，轻酒店化运营针对独立存在的公寓物业，在需求逻辑上，多为中长期租赁产品，因此：运营团队编制优化空间大，如前台、客房维护、安保、维修等岗位均转变为低频次需求，可采取外包形式控制人力成本。在设施服务提供上，放大储物空间，减少房间内多余装饰。强化共享空间，营造长租社交氛围。除**悦外，取消客房耗品，固定客房清洁频次。2023/9/5叶予舜23**公寓产品：运营模式线下运营线上体验酒店延展物业：统一的在**公寓产品：盈利模式价格优势：基于直接开房成本（包括能耗、人工、易耗品等）的定价原则。成本优势：打破项目边界，形成统一的后勤支持中心，标准化地完成日常运营管理。存量资产盘活稳定的经营性现金流资产优势：基于稳定经营性现金流，清晰的商业模式及未来增长预期，进行资产证券化。平台优势：打造生活闭环，流量互导&变现。在线租赁获取租金收益统一后勤降低转嫁成本实名认证用户平台积分消费共享盈利渠道流量现金+资金沉淀+人流红利总房量x出租频次会员储值+押金+租金预付产业联动商业模式得以成立的两大关键点：01单店运营能力02系统和平台落地1、流程新颖2、技术先进1、产品好2、经营好2023/9/5叶予舜24**公寓产品：盈利模式价格优势：成本优势：存量资产盘活资产优**公寓产品：发展模式利润叠加规模效应规模放大平台孵化口碑&品牌提升1、自持公寓：除V客东都以外，其余自持项目均与酒店共享物业。依托酒店管理运营经验，对公寓产品管理体系做精细化延展，包括人员架构、客房维护标准、客耗品标准、定价体系、增值服务类别、成本管控等。2、集中式公寓（外拓）：针对物业条件、租金水平、市场状态优良的项目，可考虑以租赁形式实现项目落地。通过标准化装修指引、专业线下团队搭建、统一预订推广系统植入，完成品牌化宣传。物业形态：酒店延展物业+集中式外拓物业拓展实现：引入基金/投资人，完成基础项目落地。在标准与品牌建立的基础上，通过以承包经营、管理输出等轻资产模式完成规模化。物业形态：集中式外拓+分散式外拓拓展实现：投资助力+品牌输出在品牌口碑、产品回报、服务经营水平等维度得到市场验证和认可的条件下，利用在线住宿租赁平台，广泛吸纳社会零散适租房源，最终以会员和预存资金放大平台价值。物业形体：分散式外拓拓展实现：平台吸纳2023/9/5叶予舜25**公寓产品：发展模式利润叠加规模放大口碑&品牌提升1、自持项目概况市场现状PROJECTPEOFILE项目概况市场现状PROJECTPEOFILE3中央层面：长租公寓政策支持具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。2023/9/5叶予舜273中央层面：长租公寓政策支持具体来看，2015年，国务院和住3地方层面：支持长租公寓政策地图省份时间商改住(REITs)试点税收优惠金融支持四川2016.01●（限制条件）●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。甘肃2016.08●兰州开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。河北2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。辽宁2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券山西2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品安徽2016.11无否无无江西2016.11●否●探索开展住房租金受益权质押贷款业务。宁夏2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品吉林2016.11●●●搭建投融资及租赁业务经营平台。福建2016.11●●●探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。湖南2016.12●否●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南2016.12●郑州、洛阳开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。内蒙古2017.01●无●支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场贵州2017.01●●●支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品广西2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品广东2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。云南2017.02●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。湖北2017.03●武汉开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品青海2017.04●无●差别化信贷政策天津2017.06●无●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品2023/9/5叶予舜283地方层面：支持长租公寓政策地图省份时间商改住(REITs)3长租公寓政策支持具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。2023/9/5叶予舜293长租公寓政策支持具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，租购同权、租售并举6月16日济南对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。6月27日扬州外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年，本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区。7月5日郑州在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。7月17日广州“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”7月26日浙江浙江省公安厅印发《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，明确了长租公寓行业的消防要求。7月28日山东省培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新市民通过租房解决居住需求。7月28日无锡9月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。8月3日北京8月3日，北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，《办法》规定，各区人民政府根据共有住房需求等情况合理安排共有产权住房用地。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。8月3日成都8月3日，成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政50条”系列发布会的第六场发布会，在会上正式公布“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”，其中规定，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。8月14日北京北京市住建委称，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。扶持租赁企业7月7日上海《上海市住房发展“十三五”规划》出台，预计2020年新增供应租赁住房70万套，通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。7月20日广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。增加租赁用地8月7日上海《张江科学城建设规划》经公众意见征求后，已由上海市政府正式批复，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万用于租赁住宅。8月11日上海上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。上海住建委回复中称“类住宅”整治中未销售项目可考虑转为租赁住房。分类时间地区政策内容政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举2023/9/5叶予舜30租购同权、租售6月16日济南对市内五区(历下、市中、槐荫、天2016.11.16北京住宅100%自持835493601730.21%万科2016.11.16北京住宅100%自持855843622034.09%万科住总2016.11.16北京住宅100%自持519712716748.19%中铁房地产集团北方有限公司2017.04.26杭州商业100%自持20656941870.01%招商地产2017.04.28广州白云区住宅50%自持6392829382-万科2017.04.28广州白云区住宅55%自持4160019862-万科2017.06.09佛山住宅100%自持5500015300-万科2017.07.10天津宝坻区自持住房建造面积1.29万平方米210006097-中交地产2017.07.182017.07.24北京丰台区西铁营村上海浦东新区张江南区自持商品住宅54%100%自持，租赁住房656006500762510556950%-世茂/金茂/国瑞联合体上海张江(集团)有限公司2017.07.242017.07.26上海嘉定区嘉定新城上海青浦区徐泾镇100%自持，租赁住房商业物业自持80%285133380759508075-0.97%上海嘉定新城发展有限公司正荣/杉杉控股/宏臻农业科技/世纪新晨/蚪三实业2017.07.26上海闵行区浦江镇自持商办物业100%10300160000%中骏置业2017.08.14杭州转塘40%住宅532641820370%杭州世腾2017.08.14杭州之江43%住宅408841969570%德信时间位置自持情况面积

㎡楼板价

元/㎡溢价率竞得企业土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展上海于7月24日拍出的两块全自持用地是上海租赁市场的一个重大转折点，这两块地明确的表明用于租赁住房，按“只租不售”的模式进行管理，预计为实现上海“十三五”规划中的2020年新增租赁住房供应70万套，后续在近郊区域这类全自持的纯租赁土地供应会继续出现，这为上海长租公寓的发展提供了充足的土地供应。2023/9/5叶予舜312016.11.16北京住宅100%自持8354936017市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿67.30%

23.80%8.60%廉租房和公租房租住私房在现居住地购房其他（宿舍、工地工棚、生产经营场所）2013年末全国流动人口居住方式

超过2/3源于租住私房

0.30%租房人口预测方法一：2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17亿人口，总计达1.83亿。方法二：第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人，集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分租房人口约0.53亿，合计1.79亿。本地户籍人口租房需求主要来自落户

的大学毕业生

2015年末全国流动人口：2.47亿人城市本地户籍人口

租房市场测算：流动人口租房市场

测算：全国近5年普

通高校毕业

生数合计：

0.33亿人非农人口占比：15%，即0.37亿人农业人口占比：85%，即2.10亿人长租公寓主要面向市场：非本地生源且落户于就读城市的租房

占比：50%，即

0.17亿人非农人口中租房占

比：52.3%，即

0.19亿人农业人口中租房占

比：69.8%，即

1.47亿人落户大学生人均租房指出900元/月非农人口人均租房支出

900元/月农业人口人均租房支出

400元/月

非农人口

租房市场

规模约1800亿/年

非农人口

租房是场

规模约2100亿/年

农业人口

租房市场

总规模约7000亿/年×××===租房市场总

规模近11000亿/年全国住宅租赁市场规模测算：62023/9/5叶予舜32市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口

政策红利1.租购同权、租售并举类政策：涉及济南、扬州、郑州、广州、无锡、北京、成都等城市，同时包括浙江和山东省。2.扶持租赁企业政策：九部委联合释放租赁红利，首批试点广州、南京、深圳等12个城市，另上海也发布了相关政策。3.增加租赁用地：上海率先实施土拍两块租赁用地。

土地限制从去年年底北京开始推出竞拍自持比例开始到今年上海率先推出两块全租赁用地，土地出让的限制推动长租公寓发展。目前全自持住宅或商业的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海，建面已达40万方，未来自持比例增加将进一步加剧，房企也将目光转向租赁市场。

市场容量大Ø租赁人口大，市场超万亿租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿。Ø房源供给总量不足在租赁需求不断增长的一线城市，租赁房屋供给严重不足。举例：以北京为例，北京总人口约2250万，租赁人口占比约30%，按照户均3人测算，租赁房屋大约需要225万套。但目前北京租赁房屋数量仅为150万套左右，供给仅占需求的2/3，供需缺口巨大。行业现状：行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式72023/9/5叶予舜33 政策红利 土地限制 市场容量大行业现状：行业整体活跃，长租•

高端市场（含中高端、12000元/月以上）•占比10%-20%•与国外品牌竞争•中端市场（3500-10000元/月）•占比20%-30%•目前竞争较小•中低端市场（3500元/月以下）•占比50%-70%•目前竞争较大客群分析：不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大，而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高

对比三类市场Ø

目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈；Ø

中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率非常高，中低端的白领公寓仅有8-9个月的租房周期；Ø

在规模和品牌未形成前，获客单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。2023/9/5叶予舜34•高端市场（含中高端、12000客群分析：不同的公寓企业的主力客群：目前主力租房人群为白领和90后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐0%3%12%7%1%0%25%20%15%10%

5%45%40%35%30%15岁以下15-19岁20-24岁25-29岁

租房年龄分布42%

35%30-34岁

35-49岁

50岁以上

数据来源：赶集网《租房市场报告》目前租房市场租房者八成是85后，超45%为90后。新一代的白领和90后都更倾向于小资生活。另一方面，90后相对没有购房压力，呈现出更多对财富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是未来长租公寓的主力消费人群。

90后个性偏爱社交、喜欢新鲜事物注重生活品质和个人享受

追求个性“懒人”、依赖生活服务

对互联网依赖性较强土地观念淡化、婚恋观淡化

租房态度希望社区年轻化，青睐品牌化公寓

对小区环境要求较高

需要公共空间和社交氛围

对配套服务要求较高

乐于尝试租房金融产品对室友类型要求较高90后租房态度青睐品牌公寓92023/9/5叶予舜35主力客群：目前主力租房人群为白领和90后，对租房需求提升，使流动人口及占比流动人口及占比中国（内地）农民工人口数量和比重中国（内地）外出农民工居住情况中国（内地）外出农民工租房人数中国（内地）高校毕业生人数（万人）数据来源：统计局2023/9/5叶予舜36流动人口及占比流动人口及占比中国（内地）农民工人口数量和比重未来趋势PROJECTPEOFILE未来趋势PROJECTPEOFILE未来市场规模：受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达5万亿。51.943.463.6

63.5

64.1

66.56772.9

73.5

76.483.5754020

0100

80

60经济越发达住房自有率越低

住房自有率（%）46%31%31%35%19%0%10%40%30%20%50%美国一线城市美国二线城市美国三线城市中国（内地）居民租金开支仍有提升空间

租金开支/收入数据来源：各国家统计局美国平均

中国（内地）

数据来源：各国家统计局住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在75%。从国际经验来推测长期趋势，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。租金开支比：2016年中国（内地）的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，中国（内地）租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年中国（内地）租赁市场将达到5万亿。102102269549781300002000010000

060000500004000020172022租金GMV预测（亿元）

2027数据来源：规模估算，GMV：总成交额112023/9/5叶予舜38未来市场规模：受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空

长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低目前中国（内地）长租公寓品牌超过500家：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。多方涌入，加速推动行业发展：2012年，大量“互联网+资本”平台进入长租公寓领域，如You+公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的是自如品牌，拥有20万间自如友家和7栋自如寓，其余规模较大品牌规模在2-3万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市：在2016年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居住周期被进一步拉长；以房价收入比、25-35岁人口数量绝对值和2015年末25-35岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这10个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成为租房潜力市场。资本运作提速，融资成本降低：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资，规模企业的融资成122023/9/5叶予舜39 长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本国外长租公寓市场：长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多美国品牌公寓市场占比情况美日两个品牌公寓集中度情况美国日本存量可租赁套数（亿）

TOP2占比

0.431.4%0.236.4%TOP10占比TOP50占比3.3%7.5%16.6%30.0%数据来源：美国公寓协会、Zenkoku

Newspaper，日本TOP50为推算数根据美国全国公寓协会的数据，2017年美国前50家品牌公寓管理公司合计管理了320.5万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重为7.5%，占公寓租赁房源的比重为12%。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。在另一个以托管模式为主的日本市场，由于托管的模式更容易提升房源管理的数量，并且日本整体的人口和资源更为集中在东京一个大都市，我们可以看到市场集中度比美国有较大的提高。Top10的公司合计管理了385万套品牌公寓，占存量租赁房源的16.6%。预计中国（内地）未来整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在10-15%的范围内。国家

2017年排名公司2016年管理数量

（万间）日本1Daito

group97.82345Sekisui

House

Leopalace21

Daiwa

Living

Starts

Group56.656.246.343.7美国1Greystar

Real

Estate

Partners,LLC41.52345

Lincoln

Property

CompanyPinnacle

Property

Management

Services

LLC

FPI

Management,Inc

WinnCompanies18.417.210.310.0数据来源：美国公寓协会、Zenkoku

Newspaper142023/9/5叶予舜40国外长租公寓市场：长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美美国EQR概况：截至2016年，美国长租公寓运营商EQR在全美10个洲拥有302处物业、77458套公寓，市值规模接近230亿美元，定位于收购、开发和管理高品质公寓。

1993-2001年大规模融资扩张

2000年规模达到顶峰2002-2007年

战略调整

2008年至今继续战略精简1993年69处物业、2.2万套公寓；通过增发股票、债券等大规模进行并购，迅速扩大房租拥有量；1998年以13.9万套公寓的规模成为最大的公寓拥有者1104处物业、23万套公寓，规模扩大了10倍，布局美国十个洲，覆盖白领、蓝领、学生以及老人等多样化消费群体累计卖出超过100亿美元的二线城市资产，出售的公寓数量达到15万套；同时购进90亿美元的一线城市资产，公寓数量达6.2万套2008年卖掉54处物业，获得9亿美元；以1.45亿美元新增两处物业；2009-2010年迈入16处物业及6幅土地；2011年完成21处物业、6200套公寓收购；2013年核心区域收购月22000套公寓EQR逐渐转向核心业务区EQR从早期的规模扩张发展到现在注重自持资产质量，借鉴对于中国（内地）长租公寓的其实在于行业发展初期，企业可以通过快速扩张和跑马圈地占据更多市场份额，当行业进入成熟期后，区域布局和客群细分则更有助于长远发展。

152023/9/5叶予舜41美国EQR 1993-2001年 2000年1993年69美国EQR美国EQR完全自持的占全部资产的93%，公司通过物业的摊销降低成本及物业的处置，提升盈利能力。6%1%EQR资产结构自己持有

93%部分持有租赁16.90%13.20%3.30%29.20%2.50%0%20%15%10%

5%35%30%25%物业及维护

房产税及保险物业管理折旧人员成本EQR公司营业成本拆分100%80%60%40%20%

0%120%100%17.30%营业利润17.70%利息费用

35.40%息税前营业利润64.60%营业支出营业收入ERQ公司2016年利润拆分960%500%

0%1500%1000%

0%2012

0%201350%201460%20152016房产交易收益/租赁营业利润房产交易收益/租赁营业利润根据EQR的年报，其在物业成本上的开支较小，因此它的盈利能力比传统“二房东”的租赁模式要强。EQR实现平均IRR21.9%，同时物业处置也极大地提升了公司利润。162023/9/5叶予舜42美国EQR6%1%EQR资产结构自己持有 93%租赁16.9EQR自如魔方商业模式盈利模式

纯粹的租赁生意“持有+运营”资产管理模式

资产增值收益+租金

多板块业务协同长租+短租+共享经济住宿平台

租金差+服务费；

交易佣金+金融服务费

公寓生意“公寓+”下的增值服务生态平台

租金差；平台加盟费；

增值服务收入商业模式和盈利模式：EQR强调公寓租赁的租赁属性，采取“资产增值+租金收益”盈利模式

商业模式

EQR商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合，从而获得做大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益及续租

率。可见EQR属于资产管理模式，采取“收购-持有-运营”的策略。

盈利模式

EQR主要采取“资产增值+租金收益”模式。一部分是资产增值，主要依赖于其自身持有房源发展情况良好，同时在市场上

寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益。

中美长租公寓商业模式与盈利模式对比172023/9/5叶予舜43EQR自如魔方商业模式 纯粹的租赁生意 多板块业务协同美国与中国（内地）公寓行业对比：美国公寓运营商侧重资本运作，大量自持物业，租金回报率是中国（内地）的3-4倍美国中国（内地）

操作手段

发展阶段平均物业质量

融资成本

租金回报率

互联网改善

物业分布

金融类操作手段，侧重资本运作，兼并收购，大量

直接持有物业，也可自建公寓和运营

高级阶段，利用REITS等金融手段，品牌型公寓已

经发展到持有几十万套高品质房源

较高

金融工具丰富，REITS退出渠道通畅

8-12%美国最大的公寓REITS公司，65%租约由网上完成，

大大减少了带看次数

物业较为集中，多为集中式分布房地产运营操作手段，利用包租方式来控制房源，简接持有。谈判收购时话语权不强，还牵涉到与实

际业主利益合同的关系

初级阶段，凭借租赁的现金流包租模式

较低

金融杠杆有限，资金成本高

2-4%中国（内地）公寓行业的出房渠道扔靠中介公司，但目前品

牌公寓企业网络端成交比例正在提升公寓类市场太分散，标准化难度较大，管理难度大182023/9/5叶予舜44美国与中国（内地）公寓行业对比：美国公寓运营商侧重资本运作，日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租市场主要以私人住房出租为主6%10%5%2013年日本租房市场构成社会保障性住房归属于政府的出租房私人出租房归属于UR或企业的出租房171465484545590630678724775300200100

04009008007006005002008.32009.32010.32011.32012.32013.32014.32015.32016.3日本大东建托租金收入（亿日元）产管理公司的多元化企业。

数据来源：企业年报79%

日本大东建托作为房屋出租企业的代表，于2006年结合自

身发展优势提出“承租+代租”的产业模式成为集建筑与资192023/9/5叶予舜45日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租•

签订长期租约•

定期租赁报告•

租金交付•

签署建筑合同

土地所有者•

签订租赁合同•

租金收款•

租客招商以及其他服务

租客大东建托：“承建+代租”模式

大东建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客与土地所有者之间的桥梁。以较低价完成房屋的改建、装修以及其他设

施安装。此后大东建设与土地所有者签署代租协议，通过定期给土地所有者支付现金的方式来获得房屋出租权。在整个“承

租+代租”闭环中，大东建托将供给端和需求端相结合，也使得自身租金收入持续增长。

大东建托202023/9/5叶予舜46•签订长期租约•签订租赁合同大东建托：“承建+代租”模式大东建托：托管式需要产业链上下游强整合才能获取规模利润31.8%8.9%31.4%19.1%18.0%3.6%15.4%9.8%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%

5.0%30.0%35.0%建造业务大东建托各业务利润率情况租赁业务毛利率

其他业务营业利润率42%55%大东建托业务收入占比

3%建造业务租赁业务其他业务75%20%5%大东建托各业务利润占比建造业务租赁业务其他业务

总共数据来源：企业年报托管型的租赁业务作为一种争取客户的渠道，在返租利率上做到最大限度让利客户以获取资产管理权。从操作上看实际上前十年租赁业务仍然是返租模式，十年之后才是托管模式，因此尽管托管租赁业务贡献了55%的业务收入，但毛利净利都比较低。租赁业务越来越成为一个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的作用，而非单独作为利润中心存在。212023/9/5叶予舜47大东建托：托管式需要产业链上下游强整合才能获取规模利润31.从文化生活看中国（内地）外市场的区别欧美人观念不同，很多服务式公寓一住可能是10年以上，并不会受到结婚、生子等因素影响。就美国而言，它的城市交通非常发达，对物业的位置反而就不像中国（内地）那么高。国外中国（内地）公寓在选择物业时，地理位置是一个非常重要的因素。为了让物业能有更高的租金回报，公寓商不得不在地铁周围选址。这样会导致优质物业争夺非常激烈，使得国家视角下，市场扩张速度受影响。中国（内地）租房可以说是大多数人生活的一部分，牵扯到很多文化角度的问题。因此从租客角度看市场，即使90后逐渐进入社会，对租住的概念有所更新，但中国（内地）外租房的观点还是不太一样。222023/9/5叶予舜48从文化生活看中国（内地）外市场的区别欧美人观念不同，很多服务从资产形式看中国（内地）与美、日市场的区别对比美国，中国（内地）目前算是包租模式，为重资产，有很大的不确定性。而美国是自持，属于重资产，因此即便城市的租金起伏明显，也不会导致很高的违约比例。美国日本采用完全托管的模式，属于轻资产，保证租金再收10%的佣金，完全基于系统能力和交易能力，这种模式在中国（内地）很难做到普遍的推广。日本鉴于中国（内地）市场的现状来看，目前运营上的组织能力、系统能力，交易能力等，中国（内地）的长租公寓运营商都有所欠缺。因此，未来长租公寓需要介于“重”与“轻”之间，通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力。232023/9/5叶予舜49从资产形式看中国（内地）与美、日市场的区别对比美国，中国（内从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式要通过大量的自持物业或者上下游产业链

资本做自持

通过物业的增值获益（核心：资本运作能力和对周期的深度理解能力）产业链将租赁业务作为入口

通过产业链业务获取超额利润

（核心：平台管理和协同能力）长租公寓的可持续盈利模式包括资本自持及通过产业链业务，产业链主要包括建筑、租赁、金融及服务。长租公寓行业进入不难，但要做大并且持续盈利、以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来的中国（内地）市场大部分运营商会先从产业链入手，随后发展成大规模资本的自持。

242023/9/5叶予舜50从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成房地产开发商以集中式为主资金优势、集中式获取房源优势、装修改造成本优势万科-泊寓、龙湖·冠寓、旭辉-领寓、金地-草莓社区、招商蛇口-壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓享空间等品牌运营商地产服务商集中式和分散式均有分散式获取房源优势、获取客源优势、客户定位更加精准世联行-红璞公寓，链家-自如，我爱我家-相寓等其他领域以分散式为主运营灵活，模式新颖You+公寓、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等品牌酒店（高端服务式公寓）以集中式为主品质、产品、高端服务雅诗阁、辉盛阁、优帕克等长租公寓品牌分类：运营主体模式竞争优势主要品牌262023/9/5叶予舜51房地产开发商以集中式为主资金优势、集中式获取房源优万科-泊寓万科泊寓涉及上海、广州、东莞等18个城市约200家50000间2017年10万间2018年45万间旭辉旭派、领寓、柚米国际社区重庆、上海6家年内实现20000间5年20万间龙湖冠寓12月在重庆起步5家截至3月，500间3年内300栋集中式公寓金地草莓社区、荣尚荟深圳、杭州、武汉、苏州6家草莓社区：未对外公布2020年内30000间招商壹栈、壹间、壹棠深圳4家12000间未公开上坤极客上海2家预估900间未公开德信随寓杭州1家预估300间扩展区域杭州到长三角，体量目标未公布远洋邦舍boonself北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等一线及核心二线城市布局1家200间预计拓展项目20余个佳兆业寓享空间将布局全国所有一线及主要二线城市--3年10万间保利N+公寓重庆、西安、大连、长沙4家未公开-石榴集团熊猫公寓北京2家目前364间未公开朗诗朗诗寓南京、上海、杭州等8个城市4家-未公开碧桂园2017年5月碧桂园上海区域成立长租公寓管理部中骏与美国瑞星资本打造中高端长租公寓绿地2017年4月绿地宣布计划全面铺开长租公寓运营型产品，商办物业改长租公寓东原、蓝光有意战略进入长租公寓领域保利与优客逸家合作星座主题公寓保利开发，优客逸家管理，创新品牌“UOKO”绿城与优客逸家、一呆合作共同注资，物业托管优客逸家景瑞与寓见合作上海景瑞@way遇道项目1、寓见与客户自愿进行签约，承担运营2、开发商承担硬装及可变家居成本3、寓见提供柜体、书桌等家具4、提供客户的年回报率约4%阳光城与寓见合作上海阳光城MODO项目复地与未来域合作开发商进行开发，未来域托管金茂与未来域合作时代与YOU+合作开发商开发，YOU+托管YOU+进入前策阶段，提供开发依据并管理远洋寓居远洋公馆运营商托管越秀、协信上海中建东孚雅诗阁服务式公寓入驻项目28开发商模式：目前，万科、龙湖和旭辉三家房企战略性进入长租公寓行业，已经形成一定的规模和品牌，其他房企多为点状分布房企品牌涉及城市现有门店体量战略目标房企自主开发公寓品牌列表：房企合作品牌合作方式合作式运营公寓品牌列表：2023/9/5叶予舜52万科泊寓涉及上海、广州、东约200家50000间2017年1开发商介入背景：政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型使得开发商纷纷踏入长租公寓行业

政策的利好•

2016年，国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”，实行租售并举发展租赁市场•

2017年全国多地限购限贷政策实施，进一步推动租赁市场的发展•

从去年开始的“限房价、竞地价”到今年的到竞拍自持面积或保障房面积，这意味着开发商未来将大部分靠租赁盈利。

市场容量巨大•

当前一二线城市房价普遍高企，更多年轻人选择品牌长租公寓，租房人口总量达1.8亿，这块市场未来容量将达到万亿市值。•

当下长租公寓行业虽然群雄纷争，但还没有领军人物，市场空间仍然巨大。

存量资产盘活如今已经到来的存量房时代，租赁市场份额巨大，加大对资产运营力度将是未来房地产行业重要盈利渠道之一，因此，盘活存量资产对目前的开发商来说任务重中之重。

多元化战略转型•

在细分客户群体的基础上，开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖。•

白银时代下，房企谋求转型与创新，例如万科的“八爪鱼”战略、上海万科的“热带雨林”战略，都是全业态覆盖。292023/9/5叶予舜53开发商介入背景：政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型使土地政策迫使房企自持：房价不断上涨，新增面积少，尤其是在一线城市或者强二线城市的热门土地，在土地出让时要求自持是必然趋势

上海—15%自持2016年5月上海出台土地招投标政策要求，开发商新开项目必须持有15%

的