北京龙湖花园合作建议书

北京龙湖花园

合作建议书大地参谋2006年2月前言

我们认为本工程要站在大北京规划和延庆城市化的高度上，整合延庆优势生态资源，把本工程建成一个北京首创、全国一流的“和谐生态社区〞。以自己的实际行动来响应党中央和国务院“构建和谐社会〞伟大战略的实施！本工程要实现以下功能：

要成为延庆生态产业的引擎!

以延庆优势生态资源为核心，通过整合当地旅游、房地产、农业、商业、文化、医疗、教育等优势资源，为延庆的特色生态产业注入新的、强大的动力。生态养生生态农业旅游业房地产业文教、医疗商业要成为延庆生态产品的“孵化器〞!

通过为工程业主提供“生态农庄〞、“绿色食品产业园〞、“绿色科技住宅〞、“生态酒店〞等一系列生态产品，从而打造独具特色生态社区的产品谱系，让延庆的农民、居住业主、度假人群都能获得相应的实惠，从而让更多人分享社会开展的成果。

生态住宅生态旅游生态酒店生态农庄绿色食品生态产品我们将本工程初步定位为：龙湖花园——北京的香格里拉释义：

——香格里拉是一个超越不同种族和不同国界的世外桃源。传说中的香格里拉是处在一个环山的盆地当中，环境优美，社会和谐。这一切都和延庆的自然环境和人文内涵相契合。龙湖花园作为延庆核心区的高尚居住区，工程生活环境和社区理念都与传说中香格里拉的世外桃源这种和谐的生活方式相符。定位香格里拉一方面说明本工程自然地理位置，另一方面也可以放映出本工程的居住文化内涵。香格里拉，对外来旅游者的度假生活方式和当地居民都有极强的认同感，从而使其更有吸引力。香格里拉的由来1933年，英国著名小说家詹姆斯·希尔顿在小说?消失的地平线?ＬｏｓｔＨｏｒｉｚｏｎ一书中，描写远在东方的一块永恒宁静的土地。那儿雪峰峡谷、森林环绕、牛羊成群，名叫“香格里拉〞的世外桃源。从此“香格里拉〞成为世人向往之地。延庆，北京的香格里拉密云平谷延庆，北京空气中负氧离子最高，森林覆盖率最高；水资源最丰富；具备开展生态产业得天独厚的条件延庆品牌形象定位：一个全新的以湖滨湿地、

生态养生为主题的复合型居住社区功能定位：本案是典型的复合地产工程，是多种产业的有机复合与嫁接。三大主导功能：居住度假；运动休闲；生态养生。

四大辅助功能：

会议博览；旅游观光；商业娱乐；教育文化。

会议博览旅游观光教育文化商业娱乐产品类型：别墅〔独栋、联排〕洋房度假酒店商业中心会展中心学校体育场馆……

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商务花园CBD休闲娱乐区（配套酒店）企业会所休闲商务区技术创新、产品开发会务展示、教育培训旅游集散中心区域商务中心功能定位主导功能附属功能保健康体度假居住运动休闲会议博览商业娱乐旅游观光温泉会馆网球场等度假别墅国际会议中心旅游观光中心中心商业街教育文化酒店式公寓多层洋房大型教育区北京休闲商务区反季节观光农业中心其他组团我们认为本工程成功的关键在于：营造延庆城市活力和价值增长四大核心要素

要素一：整合产业

整合生态养生产业，引导延庆相关产业互动开展“顺应形势，整合产业〞是工程总体规划的核心思路。一方面，顺应中国社会的进程，开发出顺应形势的产品。另一方面，结合延庆优势生态产业开展相关的效劳和配套性产业，比方生态农业、休闲地产等产业。还要适度开展度假酒店业、商务中心和区域性品牌商业中心。如由度假酒店、购物广场为主体构成的购物休闲娱乐区，以写字楼为代表的现代商务办公区、以体育场馆为平台的演艺、展示区等等，构成一个相辅相成的产业集群。

要素二：整合文化

以鲜明的生态养生文化主题，整合社区建筑和精神内涵

在城市设计、单体建筑和局部环境设计等方面始终坚持结合自然，强调人工环境与自然环境的相互配合，在整体建设中参加生态养生文化元素，使人文特色成为社区独特的风格和精神内涵，形成一个多样化的休闲景观带。本工程的住宅、游乐设施、商业办公等形式，近百万万平米建筑总量，都要用这个鲜明的主题灵魂来引领本工程。

要素三：整合配套

以完善的配套，提升社区效劳能力

要将完善的公共配套系统建设放在重要的位置；注重社区与延庆公共空间的关系；注重效劳商业与品牌商业的比重；并且站在整个延庆的层面来强化效劳功能，将延庆的居住档次和商业气氛、商务办公等业态提升到一个新的高度！要素四：整合资源

以资源集合形成共享的社区

资源是一个社区赖以生存和持续开展的源泉。本工程形成了不同于其它社区的资源优势，主要表达在：主题人文资源、自然生态环境资源、具有活力的旅游资源、完善的配套以及其他相关产业资源。因此，本工程的资源不是单一资源，尤其是通过主题文化与社区环境的结合，以文化来升级生态资源的价值，营造出一个丰富性、趣味性和便利性的社区，形成了各种资源的共享。培植一个强势的城市运营商品牌

树立一个生态社区开发的典范

带动一批资源产业联动开展

打造一张延庆全新的名片结论：我们对本工程规划初步想法——

以人文旅游和生态环境为根底的规划原那么原那么一：

因地制宜建设生态社区环境的规划思想

因地制宜，保存原有的地形地貌和自然资源，比方：水岸环境、湿地系统，依势建成具有水景的文化旅游区和居民住宅区，充分表达尊重自然、塑造高品位生活环境的规划。原那么二：

突出人文旅游，丰富社区内涵

坚持“以人为本〞的建筑理念，突出人文旅游，在建筑布局、园林规划和小区建设中，始终将清新的自然气息与浓郁的人文气氛、开放式的建筑空间与艺术化园林生态融为一体，建筑与景观、景观与人、人与建筑三者之间亲密沟通、和谐统一，表达“环境+质量+文化〞的地产品牌。原那么三：

以旅游和居住为核心，进行功能混合布局

在北京度假休闲产业飞速开展和中国加速老年社会化的背景下，结合延庆城市规划，在本工程中将旅游和居住进行适当的功能分区，旅游区与居住区保持一定的相对独立性。但这种相对独立不是单一功能的布局。

具体来说，以湖滨湿地为核心生态景观区，围绕着这个区域，规划旅游区和商务区，再通过酒店、商务和商业配套等过渡到居住区的混合布局。使得整个社区形态丰富，充满生活趣味和活力。原那么四：

以人为本，规划社区交通系统以社区的整体性和系统性为出发点，注重人行的系统规划，建立贯穿整个社区中心地带的步行系统，人们通过这一系统可顺利步行到达社区的各个广场、公园、综合会所、商业中心等公共场所。龙湖花园，香格里拉的明珠本建议书包括以下几个方面：

一、工作思路二、工作内容三、工作方法

一、工作思路

〔一〕根本思路1、在全面分析中国宏观经济走势和北京行业开展状况〔宏观、微观、流行及未来趋势〕的根底上，结合本案所处区域及本案拥有的资源，面向不同客户群,定位特色、品质、档次不同的产品供给及需求状况，结合工程所在区域内竞争对手工程情况，做出相应判断。2、深入挖掘本工程所处地段的区位特点和资源特性，通过不同地段的区位特点比较，明确本地段的区位优势与劣势，为工程的定性、定位和进一步的产品定型及营销推广效劳。3、在分析潜在客户的特征、偏好、购置行为的根底上，通过针对不同类型客户群的调查、分析，把握潜在客户的独特性，锁定潜在客户群体。4．通过对典型案例的剖析、了解类似物业的借鉴点；通过专业人士组成的参谋群对确定本工程定位的各相关方面进行讨论、研究和分析，进一步了解工程定位各相关方面影响力度。5．在综合以上的根底上，通过SWOT分析、设定目标下的财务评估，对本案工程的市场定位等方面提出系统化的论证，以使工程全面贴近市场需求，使得开展商获取最优经济效益。〔二〕技术路线

二、工作内容

第一局部工程开发背景分析

一、工程开发运营期中国宏观经济走势预期1、中国宏观经济开展进程2、中国新世纪社会开展进程展望3、中国旅游度假产业开展望二、工程开发运营期北京市社会经济开展走势预期1、北京宏观经济形势开展预期2、北京新城市规划对延庆影响分析3、北京休闲度假产业开展预测4、北京人口老龄化分析5、北京房地产市场分析三、工程开发运营期本工程周边区域开展预期1、延庆经济开展预期研究2、延庆房地产市场开展研究3、延庆社会人口、家庭结构分析4、延庆人口迁徙分析四、延庆生态产业优势分析1、延庆生态环境优势分析A、空气质量分析B、水质分析C、延庆湿地环境分析2、延庆生态农业分析A、绿色农作物〔蔬菜、粮食〕B、绿色养殖业3、延庆旅游、休闲地产开展分析第二局部竞争与个案分析

一、“泛地产〞工程开展分析

1、旅游、休闲、度假地产分析2、教育地产分析3、其它二、典型“泛地产〞个案研究

1、国外“泛地产〞案例研究A、欧美案例分析B、亚洲案例分析C、其它地区案例分析2、中国“泛地产〞典型个案研究A、华南案例〔香港、深圳、广州、东莞、中山等。〕B、华东案例〔上海、南京、苏州、杭州、温州、福州等。〕C、华北案例〔北京、天津、唐山、石家庄等〕D、其它案例〔武汉、重庆、成都等〕三、旅游休闲地产分析

1、国外典型案例分析A、美国典型案例〔棕榈滩等〕B、澳大利亚典型案例分析〔黄金海岸等〕C、法国典型案例分析D、其它〔意大利、西班牙、瑞典等〕2、中国典型生态地产案例分析A、海滨型〔三亚、珠海、青岛、秦皇岛等〕B、山岳型〔安徽黄山、成都峨眉山等〕C、滨水型〔上海淀山湖、南京、苏州等〕D、其它〔温泉、沙疗、森林等〕3、北京典型案例分析A、中信地产工程B、中坤地产工程C、其它〔昌平、房山等工程分析〕四、老年地产工程调查与分析

1、养生地产研究A、老年地产产品研究B、老年地产品牌研究C、老年社区管理研究2、国外著名相关工程个案研究A、日本个案B、韩国个案C、美洲个案3、中国著名老年公寓个案研究A、海南个案〔三亚“东北老年人度假中心〞等〕B、广西个案〔广西北海老年等〕C、华东个案〔上海等〕D、东北个案4、北京老年公寓工程调查与分析A、东方太阳城B、北京太阳城C、北京老年公寓〔政府主办〕D、其它……第三局部工程的需求分析

一、北京消费调查1、北京市场的研究与分析A、对旅游地产产品需求分析B、北京旅游、休闲地产容量分析2、北京市场开展预期二、延庆消费调查1、延庆消费市场的调查与分析2、延庆与北京的关系研究与分析三、其它消费调查第四局部工程整体定位及各功能区的定位一、工程整体形象与档次的定位二、住宅区域的定位三、商业配套的定位四、园林及景观的定位五、物业类型与配比第五局部工程的规划与设计一、住宅区域的规划与设计二、商业配套的规划与设计三、园林景观的规划与设计四、工程的区间道路和市政带路与整个工程环境的协调五、湖面再扩大的思路及湖边建筑和景观的设计六、商业旅游和夏都风情夜市一条街的开发思路第六局部工程投资分析财务评价

一、工程整体的开发形式和实施步骤1、工程前期的开发策略2、工程开发周期二、本钱分析三、经营期收益预期四、经营期经营本钱预期1、工程的整体投入2、前期开发的资金投入3、工程整体的搬迁方案和费用五、动态回收期六、财务净现值七、财务内部收益率八、资本运作建议第七局部营销推广方案一、形象定位二、VI系统设计三、营销模式设计四、推广方案〔一〕市场相关资讯情报的调查与分析〔二〕工程所处地块及周边环境、竞争工程的调查、分析〔三〕案例的调查与剖析、借鉴，主要采用深度访谈形式〔四〕潜在目标客户群体调查与研究三、工作方法

?参于本工程工作的主要部门、人员名录?1、参于本工程工作的主要部门大地公司参谋中心大地公司筹划中心大地公司销售中心2、参于本工程工作的主要人员略3、可以提供配合的关联机构略附件1

大地参谋投资参谋工作主要业绩秦皇岛南戴河“蓝色海岸〞工程。位于河北省秦皇岛市南戴河旅游区，总建面6.2万平方米。以“海滨第三居所〞的全新生活理念和“距沙滩仅六米〞的强势卖点，引领休闲地产潮流，定位高端市场。2004年7月31日开盘，通过指向明确、行之有效的营销推广方式，短期内迅速成交近200套。在当地房地产同类产品大多2000—3000元/平米