南京某大型山水别墅国际度假社区营销报告

从明天起，做一个幸福的人

喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开

海子1营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！《报告总体思路图》营销推广策略客户定位产品定位形象定位整体定位规划产品建议市场分析项目分析项目SWOT分析项目价值点项目开发策略总体原则确定建筑风格建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议客户分析阶段工作市场分析宏观市场别墅市场客户分析房地产投资持续增长，占固定资产投资的比例稳定保持在合理空间（一般国际标准20%-25%）城市房地产健康良性发展，持续稳定增长需求旺盛，住宅投资不断增加城市房地产健康良性稳定发展，住宅投资不断增加城市房地产投资(万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月别墅上市量45265461.5557.6别墅比重的不断上升，表明市场高端需求旺盛，消费者对居住品质的要求正在不断提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）、大城东板块和外围板块等几个较大的板块，其中大城东板块又以环紫金山、仙林板块为主。注：城中板块近年来无别墅供应，在此不多做论述南京别墅板块分布成熟江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向东汤山、禄口板块；南方山—九龙湖、谷里板块发展。江宁板块环紫金山板块仙林板块大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。大城东板块江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山—珍珠泉板块发展（纯别墅社区），六合板块别墅较少，亦多为住宅、别墅混杂，档次一般。六合板块老山——珍珠泉板块

桥北——浦珠板块江北板块远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在镇江的句容、安徽和县、来安、叉河镇、江宁陆郎以及溧水县，其中南山湖、香泉湖、白鹭岛、山一方为旅游度假性质。外围板块当城萍市资框源消双耗殆芽尽，坚对自角然山刮水资掏源要庆求较而高的套别墅茂不断慈向远隆郊化微发展若。结论市场线分析宏观斤市场别墅狸市场客户软分析目前础，南欲京市肿场的仇别墅须产品筋可分阔为四她类——独立谈别墅圈（独亦联）沃、双花拼别畏墅、登联排徒别墅拔、叠证加别萄墅独立打别墅胁才能千称之厌高端椒别墅“别假墅”上定义址：这欣一名瓦称是睛舶来断品。室即独执门独占院，析上有叨独立袍空间胀，下备有私翁家花忆园领绵地，类是私去密性胜很强猪的独托立式钻住宅踏，表自现为饶上下东左右银前后妹都属蚂于独坏立空颤间，巡寿一般运房屋意周围缘瑞都有丸面积赠不等但的绿仅地、判院落亏。也铲可以氧译成饲“庄值园”煤、“须城堡初”，掀一种障带有炉诗意雀的住吨宅。目前厅南京坦别墅喊市场鬼尚有稿近70万平立米的荡存量谈房源秘，其漂中独醋立别济墅存疲量为18安.0封1万平裹米根据米南京绞**DR您C监测内数据截显示撇：目弓前南滔京别样墅整培体累孕计供齿应10映76举4套，阳累计偿销售83解61套，妄累计捆供销授比1.顷29，其中踪蝶独立煮别墅衔供销赤比1.尿36。南京备别墅若上市昏量全市全市行别墅订供销愚情况版：经济排型别地墅是答市场班供应梨主力潜；叠加家、双竭拼供扰销比馆优于槐联排新、独蜂立；大供歌应量真导致炼联排完供销筑比偏苏高；大面肃积、剥高总宰价使考得独纳立去润化较骆慢。别墅馋供销远情况市场空白点：小面积、独立性强的别墅全市全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404别墅烘价格猾增长纽奉示意推图09年别夫墅价赏格大步幅攀是升，毒同比骄去年哥涨幅膊高达30惯%；09年1-眉10月别叙墅成岔交量箭达到81万平调方米，约捏为08年全浑年成贺交量抗的2.厉5倍。在价糠格大瞎幅度舰上涨封的情荐况下挠，别宵墅去搭化速横度并径未受粪到影豆响，疯成交裁量同忆比反仓而出处现成钞倍的壶涨幅罗，这租表明南京腊消费声者具丘备了拦很好携的高堤价承店受能南力，体萄现了南京友消费逝者的挽强劲党购买川力。

面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售各类女型别巴墅主略力面毕积段厅供销驾（09年1-背10月）独立完别墅籍主力肆供应絮面积暂段在30挥0-巾60连0平米卫之间写，其贿中供柏应量纪最大婚的区志域是40虚1-妻50溉0平米描区间范房源匪；独我立别攀墅主捷力销筋售面谣积段抄在25莲1-讽50交0平米饱之间脉，其恩中销虫售量砍最大众的区糠域是30仓1-届40奏0平米局区间袭房源复。别墅炒分面抢积段妖供销总价段（万元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000万以上独立

双拼

联排

叠加

别墅缝主力辈成交搁总价别墅类型容积率代表楼盘混合别墅0.3—1.0运盛美之国、玛斯兰德、瑞景文华、中国人家、山水华门、奥斯博恩庄园、山水华美、汇杰文庭、钟山美庐、城开.汤山公馆住宅+别墅0.9—1.3翠屏国际城、香山美墅、新城尚东区、紫金中华广场、左岸名苑、爱涛漪水园、华欧国际友好城、金泉泰莱苑、巴厘原墅纯独览立别从墅群姐落并怜不多宽，且晒容积霉率多稼在0.衣3以下本项羽目容刷积率欠为0.减4，适完合开捏发低先密度早高端姥别墅粪或中柴高端川混合瓣型别薄墅别墅暗产品小特征—容积江率低别墅类型容积率代表楼盘纯独立0.3山河水0.3绿城玫瑰园0.15钟山国际高尔夫别墅邪建筑伐风格—欧式缠为主蝴，有望所改咏良项目名称建筑风格项目名称建筑风格运盛美之国现代简约风格香山美墅西班牙风格玛斯兰德地中海式、法国乡村式、托斯卡纳式、西班牙式复地朗香美国乡村风格，现代简约瑞景文华新古典法式风格奥斯博恩庄园古典欧式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅东南亚风格山水华门欧式新古典主义风格中国人家中式风格爱涛漪水园传统欧式国信·秦淮绿洲现代雅筑金泉泰来苑中式园林钟山高尔夫美国怀特式，西班牙式，意大利式汇杰文庭现代简约罗托鲁拉新西兰风格汤山公馆民国风格山河水北美雷丁town欧式蒙塔卡利意大利田园风情钟山美庐民国风格养龙山庄中式四合院山水风华现代简约佳湖丽岛欧式左岸名苑美国加州艾骅哲庄园西班牙拉丁庄园印象威尼斯纯巴洛克风格绿城玫瑰园西班牙、法式、意大利鲁佩特庄园西班牙中世纪乡村欧式定建筑刷风格客仍是武目前太别墅生市场诵的主营流目前目在售耳的项通目不澡再仅径仅是谢简单惹的模炕仿照捷抄有了偿一定万的自鸣我创屿新并减开始抛注重愧风格撑的多稼元化在重漫视大馒环境走的运杠用同修时，槽也强射调自队身园盲林的势建设炕，追短求户着户绿喝化生竭态，静户与抽户之醉间，钢多有俗绿化悉带、锋高大意树种呆隔离葵，住祝户的称隐私芦和户丝式均绿静化，趟做到毙更好劈燕。别墅争园林骂特征—私密提性好大多中高主端别偶墅以2＋1为主，即地中上两提层、娘地下毕室一睬层，寺很少摧不带棚地下陵室。别墅涝户型冒明显缺更加重视娱功能之性区历间的虑划分，休息美室、丛会客骗厅、斩餐厅司、娱低乐室纽奉等区击域特第征明蝴显，翼分工显明确向。花园勉多带贞有游择泳池誉、藤搭椅、汪室外渐壁炉犯等增奶添生穴活乐嚷趣的翼设施欢；中高窑端别轨墅功办能特浅征—功能即性强高尔虹夫、刻五星减级酒吵店等勒奢华爬配套遭多出秒现在秀豪宅鲜别墅窃中普通遗别墅测公共疫配套敌设施会所蛛以及但游泳渔池等驱休闲更配套愚设施粪是普姻通别贵墅配煮套的紫主流高尔崖夫五星关级酒固店中高芹端别躁墅公浓共配寻套—奢华聘请婶品牌判物业纪管理访公司访已经陈成为泊主流卡；绿迁城玫犁瑰园烫、钟快山高余尔夫抖、钟赞山美键庐均裂聘请壶了高糕力国护际作圣为物屑业顾汗问；独立付别墅鸟物业伟管理易费为2.蚀8-产6.厦5元/平方俱米.月，耻最高来为钟渔山高您尔夫6.栗5元/平方齐米.月。中高座端别疏墅物贼业管育理特窄征—国际驴物管基本服务保安事宜安排保安人员24小时值班，实行固定岗和巡逻岗相结合的封闭式园区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄像监控系统，以保证业户对安全防范的基本要求。绿化清洁卫生配置专业保洁服务人员和绿化养护服务人员，实施园区共用部位、公共设施和共用设备的清洁卫生及园区绿化的维护管理，为业户提供一个整洁、舒适的园区生活环境。交通管理控制进出园区车辆，维护园区内的道路交通秩序，为客户及其访客提供停车管理。公共设施/设备日常保养共用部位和共用、公共设施设备都将得到妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。保险事宜共用部位和共用、公共设施设备投保财产保险及第三方责任险。装修管理管理处依据用户手册有关装修规定，对园区业主装修进行物品、人员进出管理，装修时间、噪音等控制。管理处将依照公约规定，履行代表全体业户名义制止任何导致其他业户利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。无偿服务项目代办服务（有线电视、宽带网、煤气申请、电话申请）；代办公共事业费转账；客户留言服务；叫车服务；失物保管及招领服务；提供旅游咨询服务；代叫快递；代订报刊、杂志等；租客入住服务（确定水电煤读数、入住检验、物品记录等）；空置单元房管理服务；受托接待租客看房（包括钥匙管理）有偿服务项目商务中心服务（文字打印、复印、传真及翻译等）；冲洗照片服务；一般家务助理及钟点工；酒店式清洁服务：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴请料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪华型；入伙前的家具清洁及灭虫；绅士服务：鲜花服务、蛋糕服务、送礼品服务；现场音乐伴奏服务；私人教练：网球教练、健身教练、高尔夫教练；私人司机和伴游服务；衣服送洗服务；代客定期清洁；电器安装及改装工程；定期家电维保服务；汽车保洁；钟山笋高尔吃夫物农业服室务内咳容中高余端别神墅安刚防智滩能化薪系统—九重智能坏化方门面大孔部分牧都一耳样，闻没有绍自己轻较为里出彩抗的地袭方，臭仅有钟山伞高尔饰夫设尤置了易九重储安保柜系统蚂，在安关保系上统上煤综合赴设置卖了监忧控系绿统、泊报警帐系统扫、求划助系互统、端巡更燥系统劳、周平界防装越系屑统、返可视敞对讲棍系统赴、红白外系蝇统、剥门禁哗系统斧、指普纹识驰别系桥统等价，最树大限瓶度的不保障伯业主李安全狂和私横密性培。钟山燥美庐岗为每度户预坦留了AP凤BU虫S接口模，可根好据客阀户的绍需求誉替其船安装底。（AP心BU并S，家平庭智柜能化辫系统跌，对冒家电畜设备备进行殖远程颗控制欢和监芝控。然）第一重别墅区外围的围墙上设置意大利吉斯振动电缆，安装隐蔽，误报率低，可以有效防止非法进入，保证整个小区安全。第二重在别墅区与球场交界处，通过提供给业主的红外对射作为报警前端，出现报警时将信号传到报警中心，报警中心安保人员将在最短的时间内迅速到位。第三重在别墅区外围区域，即沿环陵路和与球场的交界处，采用韩国三星枪机，与周界防越系统结合，并与报警系统联锁控制。在出现报警的情况下，出现报警的区域的画面立刻切换到主监控画面，以及时了解报警区域的实际情况，采取相应对策。第四重在别墅区主要出入口设置智能球摄像机、一体化摄像机，实时掌握出入人员的情况；并通过快球对整个大门区域的状态进行全面的了解。第五重别墅区内主要干道设置韩国三星彩色枪机和快球，采取线与面结合的方式整体控制别墅区内的安全状态。第六重别墅区内主要道路、休闲区设置求助按钮，以便业主在发生突发紧急情况下及时向报警中心求助。第七重别墅的前院和后院可根据业主要求设置韩国三星彩色枪机，业主在家中可通过可视对讲系统看到别墅后院和大门外情形；当有人来访或出现不明情况时，能够及时了解当时的状况。第八重庭院门外设置可视对讲系统终端和密码电控锁，让您足不出户最安全的和来访客人取得联系，避免潜在危险；别墅门窗均为国际进口材料，质量保证，采用窗磁、门禁系统，多重保障业主时刻处于安全之中。第九重室内设置玻璃破碎探测器和紧急求助按扭，在房屋周围和内部多处设置，便于在发生可能不测时及时报警并对外求助。钟山轧高尔拘夫九拦重安芽防系跟统典型擦项目霜竞争斧情况--卧龙茎湖风仰情小陵镇项目占地226.78万平米项目总建80万平米（70万平米住宅和10万平米公共建筑）规划总户数3300户建筑风格澳洲风情、托斯卡纳、意大利风情户型面积独立230-500平米容积率0.35配套国际名品直销商业街Outlets、圣芭芭拉国际度假酒店、环球商务酒店（公寓）、国际名品直销店、GOLF体育公园、马会、国际休闲运动俱乐部、国际性教育机构——卧龙湖国际双语学校、游艇俱乐部水上建筑物业管理公司南京卧龙湖物业管理有限公司开发商南京卧龙湖置业有限公司典型话项目昂竞争鲁情况--山河平水花器园项目占地42万平米项目总建12.6万平米规划总户数400建筑风格新北美风格户型面积在售独立350-700(平均面积335平米，占地2亩左右)容积率0.3配套会所4000平方米，五星级酒店标准建设的会所，提供了高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、高档餐厅、网球场等多种服务功能。物业管理公司南京鸿信物业管理有限公司开发商南京瑞基房地产开发有限公司市场博分析宏观棒市场别墅片市场客户龙分析南京棍中高怕端收邮入人宏群变文化图过去现在未来随着雨中高唱收入角人群郊的数抹量越声来越积多，伏南京被的整久体购唐买力膀也将石随之毅逐渐橡提高嫁，消均费能胃力增饭强。起步洁阶段漫客专群：别墅谨属于朋新兴命产品很，尚朋不能级获得差市场迷及消塑费者过人可万，只逝有极庙少数观人能神够承进担别买墅的午高价叙，在这嫩一阶类段，图别墅爱的去学化主至要依爸靠外厚籍人貌士，匙更多搁的是她依靠爬出租炮收回古成本板。第二福阶段氏客群乌：市场鼠经济壶的蓬浓勃发悲展带言出了秒一部幻玉分“抱先富轨起来蒸的人导”，今成为躬了最响早的启一批模中高透端商闲品房洒的购庭买者弊和投允资者携，这部枪分“古先富瓣起来因的人就”主偏要是境一些基海归占人士诵和私共营老艘板，刚他们靠构成前了这陷一阶牺段别且墅购躺买者蹦的主种体。第三和阶段版客群释：随着栗经济附的发匀展，姜中产屈阶级耕逐渐庙壮大舞，消费揪群体霉逐渐过从从劳最初悠的外理企高霸级人惧员、慨私营剃企业闷主等栏的较个小范裤围扩有展为梨包括泳国企得、政稍府、管金融伸业、IT业、非商贸抵等多点个阶粗层顶错尖人住士在扯内的跪庞大曾群体提。客群脑特征山河水钟山高尔夫绿城玫瑰园类型纯独立纯独立纯独立购买客群高新企业高管证券金融业高管私营企业家企业家部分祖籍南京的外地成功人士企业家和南京有关联的外地人、私营业主南京兄高端然别墅凤客群拿组成客群肢特征高端责别墅而客群牙由：设企业跪高管福、私伴营企骡业家盾及部耽分与落南京脂有所挺渊源圆的外蛇地成腰功人幅士组凯成。旅游——相对尤于陶无醉在尖国内钉各名冷胜古暖迹、陕清山拢绿水纤的平促民百廉姓，主流脖人群敲更热典衷于奖自驾蒸游、燃出境懂游。——可以贫开拓名视野近，增狭长见口识——体现鸭自己窝的品穷位客户爬写真在路绞上，浅在大全自然器的怀叼抱中渔开怀客户奥写真他们孤属于蹦二次蒜置业各或本居身已爆拥有辛自己奴的住茎房，材但是阅他们胀现有泳的住治房已经滴“过斥时”孟了，不冲能满虑足他顶们对检生活浪品位屡的追看求，蛮为实杀现他歌们的础梦想允，他莫们迫矛切希惨望能霜找到过理想壶的家砖园——由于太多骗楼盘的可供畅他们切去选腾择，去也混餐扰了野他们碑的视报线，包市场退缺乏僚引导输，他踢们在剃漫无悟目的紫的在奖寻寻怖觅觅。他们惠并不猎缺少付房子源，而是冻缺少钳让自仿己满慌意的筹家客户匀写真有一紧部车赶，对头他们朴来说跃平常这只仇是享迅受成泳功享平受生标活的月基本中档猛车，姥具一臣定品挺位的务车，晃是他降们的呼主流客户枕写真西餐却厅、返咖啡泳厅、恰酒吧顾常常激能看南到他挺们留蜓下的灰痕迹削。他震们进冠餐厅出不是武冲着逆食物签去的用。他溜们去绩那儿残是因弃为餐食馆里携的装正潢艺竿术、壳生活例格调阻而不劫是大嫌厨的概手艺证，这留也是湿为什和么咖掌啡厅臣迅速赵漫延怠的原矮因。就象呈公司流开会矿时他喷的特喘定位娇置一堪样——他的食出现竖需要篇恰当伶的场肺景客户辨写真主流恐人群摄热衷勇于名酱牌消把费。滑各大畜品牌蹦专卖温店、娱大型欣百货溪商场泳是他窑们购厨物的同主要狸场所拍。一敏方面避是品集牌效信应的检缘故茂，另毙一方旅面专炮卖店皮、大这型百狠货商驴场的底橱窗在艺术知设计挖、店戏面典聚雅的获布置篇、高暮贵的松装修巷是令乌他们躺留恋棚忘返圆的地体方。更重棚要的罚是品崖牌代爹表着陕品质堆及信纳誉，那他们爪没有础过多芽的精割力去笼一堆各商品插中挑弹选一漆件没客有缺穿陷的堤商品醒。他们斤注重马品牌违是品析质生顾活的凉需要旦，而慎非炫补耀客户执写真喜欢参名牌鄙的东贷西，慌只是幸对品劝质的储追求众及对童时间篮的节批约在消乳费市接场上典，他眠们是虾最早赞从日笔用型喷消费涉过渡缝到享汽受型商消费爹。他灶们的赵消费耐观念那在逐限步主筹导人荒们的威消费蒙行为举。享受施，是打诞开他晌们钱们包的揪钥匙但请膝给他卫一个衡名义躁，如饰“家拖”另一螺方面孔，中扁产阶盛级的泻消费融观念井又不流同于监高收昂入的励富有助阶级谜、富太豪阶冶级，励他们泳会精庙打细佳算，题绝不怕挥霍托，讲虾究实恳效，丽物有苗所值济。不论俱是作冬为公骆司的污主人揭或一健家之王主——他们帮绝不阶胡乱得挥霍市场第结论●市纲场产吴品在岂提升●供粮大于级求，映竞争足压力堂大●政昌策导建致市原场前匆景不梦明朗项目舞分析经济贺强势拉地区局，藏跨富于铁民；交通萍快速弄干道余辐射倒区；南京功近东既郊别育墅板白块；区域辟认知振：经济宏强势/交通樱便捷/东方派为贵项目薯分析-区域与长灵三角福的关辆系：姻区域旱内区域内经济发达，消费层次高，国家政策利好，发展机会大位于盼长三道角城棍市圈批中的讽主要涌连接兴线附炭近项目铺分析-区位项目慰所在薯区域累属于糟长三杂角中缓南京颈市的孔辐射舒范围胀，交扁通条讨件优鼓越。距离杨南京波新街馒口仅55公里湾左右健车程吴，依狠托宁条杭高多速公链路能叠非常萄便捷胆的对得接南平京。项目虑所在倘地的肠自然猜环境挖非常赴优越办，具罢备占云据南链京高宾端住把宅市爸场的册潜质寻。与南馒京的拖关系穷：南竭京辐坏射范喜围内爽，以拉东45公里具备分享南京高端住宅市场的潜力，但行政区域划分带来的阻隔存在句容询市地俱处苏响南，移紧邻开南京炊，是栋南京碑的东无南门活户，狱素有右“南饶京新阻东郊警、金毯陵御旗花园绪”之察美誉掘。项目庭所在蕉的*箭*镇妙地处碎沪宁责经济瞒走廊手，是卫中国粱沿海录和长榆江三袄角洲负对外捡开放授的重渔点区闻域，势东临剖镇江买、苏涝州、浸上海报、无颤锡、数常州足，西衣接南魔京，动南濒德道教李圣地前茅山贷，北亦依佛贷教发简源地歪宝华排山，跨显现晚出得密天独当厚的质地理母环境央。沪困宁高跨速公累路句煌容道蚊口在拌其境父内，季紧邻扯宁杭感高速评公路旋、宁驳杭铁劈燕路，节距南斯京45公里杀，镇茫江25公里备，交讯通非般常便欺捷。与镇丛江的各关系故：位材于镇碌江下批辖市皆内，慢南京问东扩曲地镇江—下辖市下的乡镇；南京—“新东郊”距离：“靠南京”〉“靠镇江”；借势“借南京”〉“借区域”前期贴接触蓄汤山己项目未，对阁汤山阀颐尚韵温泉伐进行滑调研域分析蹲的时疫候，训发现宇了一牵个有打趣的拣现象喂：门臭口的参停车方场停目有大菌量上尝海牌纤照的脆私家编车。磁与服爸务员变沟通向后确非认了董以上全的现绩象。特定稀缺资源的产品和服务能有效的吸引到上海客户项目哑分析-区域协消费坛趋势**胶与中缴国*免*的替关系**向位于尸**石北面解及东低面，手占地澡面积碍分别夸为76殿.4和23室.6亩，饮合计10内0亩。按照愁容积夸率0.鱼4计算，最凶大总会建26这66识6.薯67平方汁米为中忽国*获*湖装东部鞭分最扛后一挽块用粱地。信。**是承接湖东及湖西地块的重要纽带。大盘——蛙50拥0栋纯酿粹大居宅社季区，候南京稼罕见朴；40撕/6丛0法则——经典酱比例辜，小白宅&大宅取合理忍搭配峡；完美迷户型——阔绰男尺度幼、功台能身豪份相待得益均彰；欧式录新风杠，豪驰华升御级——立面招舒展俯大气死，细味节动服人。传承加山水述别墅勇的神帐韵——构建扔精致窝优雅面的社带区环订境。西岸认知：南京指标盘/极致塑造产品。中国和**

西岸疏认知**挥认知独联亿、双恼拼坡泡地别备墅——品质宰一般文，密雹度与赌产品甘形态找匹配辽度不遗高；销售明情况——已经纪销售21套；图纸和比现崭房好找卖——现房侦在设标计及旋展示相上如头果不酒足，傻还不陷如卖删图纸登；**认知：产品有待改善，展示有待提高。项目SW原OT分析优势端：项目赌独一茫无二狠优质宗山水况结合朋；社区丙规划族（高脾尔夫勺整体呀公园退、马教场、猫游艇度俱乐谨部、厌登山榜步道句等）叉；临近河中国瓦最有愤价值脂的沪忍宁高乳速,交通老便利币；机会战：富有筛阶层乱居住慨外延尽化；资源歇稀缺部的别恋墅有赢限；句容丙经济哲加入庭南京滨、脱些离镇咳江的盆趋势鉴；南京寸主城蓄传统姨区域蛋别墅羞价格究上扬劣势锋：前期榜产品晕品质软一般臭，展飘示效发果差项；现有迅可用江配套胆功能辈有限候，居河住氛取围差谦；句容鲜隶属速镇江役的行谊政关糕系及娇距主掉城稍干远；威胁呜：以老击山板冲块为谣代表锅的资躺源类伶别墅毯的体无量在兰增加脱；各开慕发别厦墅项慈目的臣品质障均在岛逐步惠成熟死中；别墅虎客群绒已经延由2次置辞业向庆多次圈置业震转变估，对物项目屡认识斥多从向圈层很了解毛，本罪项目隆前期雅展示泽不佳练让后食续品臣质提盈升带梨动市颂场信专心面图临更台大考榜验；**志开发择策略侧形成训方向优势（S）景观资源优势/社区规模及配套优势劣势（W）前期展示不佳/可用服务配套有限/居住氛围差/地域认知机会（O）居住外延化/资源稀缺的别墅有限/句容去镇江化充分发挥各种优势，把握机会，展示项目的美好前景规避劣势，创新营销模式，提升形象。利用机会吸引眼球，聚集人气，弱化劣势，消除客户顾虑威胁（T）资源类别墅的供给增加/别墅品质均在成熟中/客群消费圈层化利用项目优势，打击竞争对手，理念创新、引领市场提升项目质素，营造高尚终极生活氛围，差异化应对市场竞争项目平定位**扣开发摧对接孟点（哀定位风推导炒）项目萝定位（应贺具备陪条件狼）高端晕别墅须市场罗竞争涌强总价上控制梯、私市密性诸强的抬别墅营市场施空间慰大别墅锯客群莫对品善质要府求高享受舟式的旦营销坡体验简是促逮成客惕户心暑动购照买的券重要施因素总价屯控制老、私冒密性赤强融合欲下沉舰庭院足、超皂大露蠢台、善挑空梳观景岁客厅召等元居素的栽整合代带来丽更高制品质碑生活展示究现场散达到扔体验柿式享爸受能展疑现中葡国*蚀*开波发高香端别引墅的量决心适度娇超前拦**盛，能挥展示路西岸瓦别墅舞品质市场到、客单户及注**练在整纠个项窗目的逝作用（开柏发出盖发点乓）需要贤通过今适当览公建哨满足毯品质葬生活调的要其求开发受的产涌品符西合项岛目特瞒点**漆开发怨战略通过吗对于很最自始然的山水度假前别墅筒国际羽社区蚕的演载绎，贪突出样项目鼻区别秀于其贵他项陪目的舌核心盟优势霉点，换大打未来卡牌；通过盖对产品的重阶新包装晌和改接造，加脑强市皱场竞饺争力所；通过蓝对现场疗包装的改油造，征减少碑不利锦因素鹊的影考响；通过嘱对于服务占水平的提百高，拼提升阳项目伐的附凡加值赵。突破封困局淋——长扬长咸避短躁，主鹊动出遍击；借东胆风，妻练内栗功；资源脸整合参，融娱会贯呼通项目坦定位玫瑰滔园：虽大肿气但键孤寂卸（适矛合社浑会顶毅尖圈孙层）桨，规足模小耳、无资迫源、芬绿化系过于泽规则屯、地婆势平盯坦山河故水：虽庄崇严但翠压抑撒，规启模小零、无煤资源丙、绿征化过冶密、积堆砌感乏强，蓬地势涌凹陷卧龙昼湖国莫际社甜区：虽与抬我们占相似阿，但孤不真滚实、殿飘渺员而不高真实，钉绿化祖假、沿配套隆假、钳外观棕假、芒独栋谜假对手货的印占象：**厚大山虏大水愚、自介然、亿自由叹，*每*的裙精神栏就是忌崇尚自然、享受自然捡、自雾然生鼓活、蛛回归贡心灵含的原酷点，决生活搬在*驾*可股以亲底近自私然，衡可以放松自己莲，无拘源无束，没有爪一种最生活盾方式巡寿不可太以包互容其仁中，划**圾不需洁要改洋变目伸标，浑只需亿调整串并加泉快理兔想的生实现崇尚宣自然针利用访自然线享受枯自然挖放松牲自我自然奶与包控容：隆只有吃自然宝才具康有如奴此包庭容力妈，简厌单不贱失美跃丽、佳华贵店不显扩张扬项目暴定位**先是什霜么？芬倡导啦何种柿生活矮方式洒？中国累**尝整体房诚定位中国饲**收项目扰整体秧定位鼻：最“亮自然医”的仍山水驰别墅此国际春度假惹社区**悬项目暗定位依山些傍水鞭、奢厉华配交备的网纯别屯墅社抄区**浆是中思国*裁*大佳规划辉下的创一部峡份，吉以别离墅销下售为川核心欺的开耳发模务式。将中国扯**鞠（湖浴西多扁项高罢尚度薪假配因套）堡作为泄项目赔卖点“四轿重景夜观防山跃地养北羊美小图独栋裳”定位双核心杠，形笔成差骡异化洗的市费场产纷品，明确洪**酱产品倒内容--优质狼纯山订水别磨墅，绢突破名以前老讲山跪水讲灾不透坑，讲贱别墅声讲不柱清的郊尴尬插局面。“四治重景初观沟山地恢北美稠小独睁栋”全景赛观（湖赴景、饿山景下、山娱地庭中院、逗室内胜置景辰）山地（分耗布原吵生沟解壑山笼涧2条、宅垂直脆落差20米、横向S型地块貌、忘背倚42幅5米高圈骊山煮主峰勉）小独敬栋（面胀积18糕0-换30岛0，其题中26分0以下贤占88妥%）**死项目熄定位**碗产品参定位中高辣端独椒联、趴双拼差别墅巩，中租小面货积设平计，吧有利兰合理锋控制介价格窜扩大鞋目标恰客户融合隙精装节庭院国、超倾大露拨台、赵挑空制客厅哈等元族素的菊整合奴带来右更高利品质赠生活户户者均有勇特色脂景观肢，注烛重自凭然景为观的赶利用适当懒小公创建（往作为百绿化喇的重升要部座分）绕满足你品质难生活奋的要期求，增加院附加晓值，虫有效城提高熔产品跃的销磨售单炸价，抚承担园湖东护与西楼岸的尖价值纷跳跃祝台阶刑。产品吃描述**抛形象快定位山水层不语僻，世屠界倾念听（秀么稿及怕演绎筒将以勒附件晨的形乘式单炎独提秋供）**跃形象暮定位**较形象具定位**油形象室定位**川形象房诚定位城市超两忘源派**灵客户受定位生活档背景曾经胸对财掌富的确大欲钉望者假，现胜在转状向对岔生活另品位床的大猎欲望明白挤自己单的成弹就是统多数骄人的夏梦寐艳，却蚊已经凤开始劲选择挨回归随着穴年龄岂的增泰加，汪事业旅趋于亿稳定塔，数塌字不貌是财领富的汗唯一睬意义生活筒的爱冒好开尤始回基归本夹位，论一场钓儿孙东的游围戏，超对其滤反而摔更有宜意义对于周城市食的依率赖，暮第一莲次如弱此低忘。但赵是又救不想油离开戚太远盖，因巷为疆浙场还位在**晓客户弱洞察购与描演述生活顶关键工词圈子圈子因很重歉要。二十奋年前绩是为固了创动业，逝有了裹生意钞圈，被看的趴是利艇用价颜值。毛十年枯前为杨了学伟品位悟，有盐了玩奖乐圈怀，看画的是壤身价辰。近注些年宁，圈寸子越洪来越疫小，举交情鹿却越蛮来越路深。心态年纪愧越大筛，越效会做址自己窝的老茶师。叼心态规的稳局定，宾是自浊己认闷为比哀财富碑更重迎要的因东西不等钓式越活贿越明答白，臣所谓时明白都，就凡是知鹅道人最生不脆等式津的次疤序。什么艳是最息重要叫的，坟什么梯是一欺笑而惰过的……**谊客户著洞察塑与描毒述拥有酒财富穿，还垃要有传这样厉的心门境和肿时间牧，培养者一种暑优雅云的嗜鹊好，启让生夫活中括充满终美好征的事干物价值杂观生活誉观生活顽，难妹的不绪是赚鞭多少棵钱，父难的症是活寺的明青白，绒活的禽有品膊；工作银观工作刮是人岛生的己必需轿品。夫只因虚可以韵锻炼续人在王舍得堪之间化的修置养。**鼓客户译洞察吴与描漫述脱去PR醉AD声A西服魂，踢忆掉BO茄SS皮鞋醒，做屑一回昏赤脚祸大仙侍，在疫自己阿的私退家花盏园中奇收获习绿意缺盎然崇的快乳乐！生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜．．．活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如《史记》、《资治通鉴》、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物＼哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销**河客户屯营销茎媒介惕对接客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开城市不远，一切简单而有品质感不是买别墅，是买自然资源。自然，是他四十岁后顿悟的最好的朋友

沪宁线上，东郊板块，城市的养生场中山门直同新街口及沪宁线，迅捷交通网东郊板块，“东富西贵”的富人聚集区

5500亩仑山湖，十万亩群山、森林环保，建于自然之上的原生墅。规划回家的路，不需要张扬，但又有归家感觉邻居的距离，不远不近，能谈心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以与自然的距离，最好用脚步丈量不识宝马，只见湖畔，最不张扬的生活均质面积规划，营造均质客群疏密有间的别墅走道，亲泥土，亲温情的坡地墅临湖静界，原生坡地，独步院子建筑建筑，是自然的附属品无用的大尺寸，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，才是别墅的真味道自然朴实，保留自然景观的品质别墅景观●再好的人工景观，都不如最拙朴的生态景色●景观不突兀，最自然的手法才是最好的静界●MIX设计，无集中景观，模糊交通步道与景观到的区分，两者融合，师法自然原生户型人性的生活尺度，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，内藏精致，才是别墅的真味道融入自然的花园、露台是别墅最大的个性坡地别墅，阳光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板别墅，最亲自然的生活尺度●大尺度户外空间，自然对人性生活的最大馈赠●双车库，坡地原墅，山间臻品静界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最细节感的房子里安家●不断进取追求细节的品牌开发商前期英客户丽分析前期渴客户碗情况09年4月-1接2月来凤访客你户共43户5组前期瞧客户爆情况09年4月-1袜2月来歌访客帮户共43但5组前期侍客户池情况09年4月-1讨2月来拐访客苍户共43旅5组前期锹客户酷情况09年4月-1拖2月成悄交客让户共31组65勤%16抵%13裂%6%前期倾客户核情况09年4月-1符2月成蒸交客旅户共31组81**讯二期疫客户暂的描隔述，退在极狡大程苗度上巴与前钞期相蓝似●年缠龄3倘0-纷59龙岁●南示京地创区为锈主●私亡营业铜主、恐企业盯高管喂、政跑府官杠员●主扔要依宝靠口智播、逮报纸凑等传粉播途佳径物业铅建议

建议单栋面积建议体量双拼160-180平米40%独联200平米左右40%独联250-30020%项目狮指标猾分解项目待可用贝容积目率0.炕4，最芒大总者建26向66书6.颜67平方诱米。从户扮型及汁容积敏率的冈关系奥，纯天独联鉴别墅榴难以匙做到20抖0以下准户型寸，同搂时容度积率谣用足概，因民此建宗议20茧0以下率户型证以双兆拼的性形式养出现吉。物业恭建议物业童建议规划86栋17端2套双检拼设计悟初稿物业程规划景观仆利用建筑店规划庭院物业奏建议建筑结规划规划报布局●避鸭免大门公共帐空间籍，浪锹费私便有庭号院面归积，姿应考凡虑小鞋公共协空间根，适趴当调团整二字期现校布局●调初整北饭、南晃顶端纳道路愚，向队南、谷东蜿塑蜒，汽保证弊可视瓦景观揪最佳●东王西轴温房屋畜布局逐，不晌得连非续错锐开，哥要保嗓证湖蛋景视买线●东误南顶娃部可拌考虑3层设恶计，坡充分聋利用荷景观[案例1：华景侨城旬天麓虎别墅]从景遵观均体好性料、层佩次构殿成、剩入户讽人性划化设顿计及挨施工袋难度姻等因念素考供虑，馋最佳插的规扑划方贿式即纳采用支类似饮东篱百一期州的层葡级设泻计，跨其中庙道路喂尽量检沿等弊高线胁设置[案例1：华葱侨城妹天麓累别墅]适当捧减少煌土方毙开挖呀体量逢，将升道路线设置遗在山玩地缓早坡地顷带，某采用设退让户设计线赠送区露台底，减重少暗牌房是栗本项目目合捉适的塔设计养方式筋。能撞给客卡户带忍来更依强的案舒适诸度及载尺度恨感。私家碗花园建筑境规划外立片面●地中陶海风喊格，辉但外疤观高程低层畜次感僚强烈●考虑瓶设置舟回廊茧，强圾化阳残台露土台木罗质，增加势稳重金感●用材竿考究吵全框谁架设永计，甚利于痰客户青调整●色调属沉稳水，以摔深灰专色、萄褐色诊为主边调（透备视示渔意图纲）HO花US年E与TO边WN陷H练OU掘SE产品弯的改攻良型桌，兼冠具TO框WN尖H兽OU构SE的经爸济性敞和HO兔US懂E独门晚独院鹊、大勒面积慢花园达等诸凉多优符势。产品纠创新——瞧“精致政别院悟”小戏独栋采别墅蜡引领蒜市场“前院坦－中痛庭－嘴后院利”的本连续辰空间鸟，创帆造了金内院相中庭莲的秘汪密生侮活休坐闲空絮间。宋将车级库降咳入半感地下寸，创透造出黑“错盼半层慨”的饭挑高织空间旷给人制一不胁同的逼空间饮感受直。16阵0-再28厘0m栽2紧凑茂户型煌，挑蛙战区区域市数场产第品价登值！产品灾创新——挖“精致爽别院救”小售独栋姜别墅您引领度市场物业史规划景观丈利用建筑泡规划庭院景观洋利用1、自揪然景什观充分搂享用治山景朋、湖若景、微山涧罚景观漏的原呈则，摄细化冬每套库房屋颂，使位得价闲值最导大化景观挨利用2、置趋景理膝念对于醋餐厅篮、客致厅、洽主卧禾，要叙有置炕景理集念景观旅利用3、道岔路绿懒化景拐观需有淋一定咱的沿午路绿挑化景僵观带意，近氏端路注不小估于1米，伙次干套道1.还5-修2米景观善利用4、组呜团景阀观组团滚内小绒区域亦围合填可选眼用相爷同树恰种置扎室景翼或路抵景、水中心届景观抬（如废樱花姨、桂沃花、查竹、君果树块等）物业标规划景观肤利用建筑岭规划庭院多层尿次的昂景观表处理折，走适入其味中别顶有一矛番情苍趣，竖毫无思拥挤鸟感[案例2：万裙科蓝敬山围乒合式发院落]富于宿变化茅的拼格接处梳理，栽使立网面变其得多秀层次旋，没坑有视昆觉疲艘劳[案例2：万耻科蓝象山围锤合院球落]院落棵式围夜合，蜻使领无地感胳私密合性非厅常强辣烈[案例2：万解科蓝偷山院急落式尖围合]庭院拔规划互布局寨建议●立律体设傅计，短充分奋利用栗地貌顾，避墙免平遮地绿汽化的套路乏用于雀坡地●私河密空处间绿润化围璃合要1.反2米以淡上，楼保证村私密●避贫免树扁木滥讨种，凉仔细深考虑脾客户嫌的实浪际使患用来布局挖庭院硬，巧焦用石不、花纱、亭娃、凳凶、泉巾、架●主设要使议用的柏局部疮庭院万要工谜整方闯正，道面积今最好不小浇于15矛0平米产品祝细节系创新金，内耳外兼名修大面杜宽/客厅总挑空/大露瞒台/私家抚花园/豪华蛙主卧鹅等=》演绎欠独栋辱别墅传的生加活方督式产品1、房崇屋分察布宜荐居边创排列掘，利滴于一需侧庭墙院的愤工整户雅型：产品户胶型：2、异衣型窗越、大煤面积絮落地报窗设营计，遣添加拾室内芳变化产品3、功闷能间关相互域借助鞠视线亮，避赵免分银散排辅布户妇型：产品5、避柔免下价沉卧轧室的禾出现沉，没旦人需取要户扔型：[底拼]二或钟三层打设计朵，底升层作乞为车乖库连怖接，汪上层嘱独立剧分开威，同纺时形涛成台斥地景鼓观效汪果，系可以亚结合缠坡地惧效果蚕设计1F可作为停车库2F2F3F3F建筑越产品次建议[底拼]三层智设计桑，底兵层作面为车概库连喷接，雁上层位独立鸦分开峡，同方时形拳成台被地景从观效眼果，涌可以赏结合却坡地淹效果和设计地下一层地上二层地上一层10门-1缝4米大贷面宽下沉纵式庭希院水印图长滩2N户型纳帕柜溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉贯式庭吩院通彩常为屯侧院悔下沉搂，下学沉面灰积20惠-3幻玉0平方雁米。就结合鞠本项阿目产家品定丑位，无下沉肺式庭董院面译积在20益-3兴0平方仍米间炸，即筋可实弓现庭头院效汤果；设计例中需更协调颜下沉运式庭之院院雹墙与电临院偿关系增加今土方亡工程准量日常己使用摸成本悦略高泄，需性要配撞备水愤泵示例半地瓶下空夏间的赠途送面仇积，基形成树多功挽能娱佩乐空兄间，年体现进别墅推生活12铸-1竹4米大骄面宽设计俯，客匠厅门场厅餐湖厅一狭体化理以及凉客厅筋两层亚挑空胞体现叙大空桂间感三层泳豪华缴主卧嗓设计：大壳卧室+书房+独立灵衣帽蛇间+大卫讨生间+大露垄台侧院表系统烧的创巩新，缘瑞形成另大面拿宽的独栋因化效果小面交宽别宴墅的逐多维花园设计追求花园的绝牙对震坊撼，侦并利院用车杨库形畜成双谨拼独筋栋化客厅报挑空小独企栋别伤墅客伟厅面嘱积有开限，驻客厅际局部帮挑空刑后能桨明显笔提高璃客厅母的开卷敞度科。项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35示例利用记侧院裳，采耳用大槐型下奖沉，圾形成它双首婚层双首友层双首镇层+大露西台大坡钢差地盏势/大挑恩高架裤空层科别墅--充分朗利用屿地势攀坡差计，以凳大挑解高架全空层旦手法啊保留硬坡地剃，并分以室钩内电形梯建搬立起摇纵向像联系欢，从毫而使暮别墅斯私人吃领地炭也能氏拥有闷坡地筋，丰耍富了窜室内标地貌皱，别屿墅宛拒若嵌膝在山撕体之验中[利用台地做出6米挑空空间]不同判的回看家方提式，渴使一隙切变左得情筑趣盎架然[案例2：万馋科蓝绵山]根据杠地形吩可少墨部分研设计骆：地砖下/半地便下空择间地上类面积漏在20钳0平米吗左右刃的小雕独栋蛛别墅辰主要寄功能狼空间躁面积配建议首层贷、地钟下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上暴面积何在20彩0平米隔左右登的小吩独栋嚼别墅植主要咬功能现空间恢面积裂建议二层示例地上答面积则在25贱0平米蛮左右搜的小粘独栋造别墅具主要故功能啄空间挽面积村建议首层垂、地候下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上参面积姻在25规0平米纠左右割的小凭独栋堤别墅峰主要凭功能燥空间近面积凑建议二层示例

建议单栋面积附加值花园面积地下室面积露台面积挑空部分上空面积集中花园面积其他面积合计双拼160-18015015030070-8015-25-独联200-22020020040085-10020-3030-35独联250-30025025050090-10020-3530-40总计

产品捆面积因及附牵加值勤数据说明踪蝶：以堪上数默据为企建议查数据挪，实病际按欠地形制、指拖标可住适当丽进行掠调整古。现代颈低调矛奢华波希牙米亚蛮风之裙暗香殖浮动英式竞乡村田园趣风格样板踩房风侨格示概意前期录营销崭回顾项目惹策略碍制定日前提--前期逆营销食分析策略洋的形植成是摄基于距项目舒理想愿状态趋下的锄开发流情况景。对自于*凑*承挖前启叶下的搭项目焦占位四而言蕉，需响要针抚对*鲜*前喂期营另销过喉程中虾遇到寸的问钱题，隔分类番进行恐分析教，以辅期从峰中找烤出不链足及仿可提河升的鄙空间育，实挖现项森目价化值。1、形殊象推扰广2、产拌品展娃示3、现别场展费示4、客军户维吧护5、配穴套服欣务6、产少品附拒加值前期玻营销贝分析-形象僻推广在高端规划配套无法充分演绎的情况下，主打环境符合项目价值释放的需要。对比竭**盏销售悼前的裳现场减情景底及持苹销期苹项目狗展示汗（4方面临）的功变化愈，发妈现仅花**湾现场弦展示狗有一挂定良安性提获升，昂样板刑房、台售楼部处基懂本无跃变化记，小绣区内播（道森路、宁绿化矿）展劳示严症重不大足；原展默示计陕划：20紧09年7-桑8月完衬成道础路改侨造及沫景观雄路；20凝09年10月1日前磁完成猴大门言改造问。前期扩营销剥分析-现场棕展示样板鸣房、冤售楼掘处、小区碰内（可道路厦、绿楚化）吴、*脂*现吃场项目现场展示没有明显提升，没有达到前期营销目标对现场展示的要求。大打盘折扣——进度此无法省配合音营销誉策略丹；前期样营销岁分析-产品枝展示前期丛营销仔分析-客户遇维护他已拘经促斯成几星位圈李层客装户购怪买*紧*别赵墅；他经努常带零圈层骡朋友擦到他虹位于旷中国镰**毕的别课墅参悬观；他非晓常认茄同中规国*静*的谅环境闻；--浓-他是贱我们高的优蚀质客师户对于随房屋庆质量兼，他挣不是暴非常念满意冲，但选觉得归有钱是改造示就好斥；他不慰满意支别墅云维护博服务沫（维炮修、帐是否枕能改烛造车土库）优及沟小通时闲间；--半-其实丘我们蜜还有闸不足杀的地磁方他愿缸意花城钱，任让开蝴发商比帮他更维修幕房屋均。他幼们希毙望有负人能筒帮他催们解搬决琐莲碎的哗问题督。--离-其实事我们州在服蹈务方愉面还碗有待芝提高成交毁客户编访谈1：中国贼**E0舞8：张耻总重点圈层不可怠慢——注重圈层消费是未来别墅营销的重点工作。从别梅墅发号展趋享势看壁，服惩务是真未来惑别墅渔开发观的核超心内炕容。本项在目湖坦东部受分规狗划有必大量中的配谱套设怪施，碧但除真渔庄啦外，基本徒处于蔽展示芽阶段独，而拴非感傻受阶顾段。前期恢营销饮分析-配套右服务感受式展示是当前较为先进，展示配套、服务的方式。营销闻策略项目炒展示价格朋策略推广古策略价格湾策略差价援原则沈：开发屈周期桥间拉申开差股价，妖周期色内拉拿开差坝价，锯大小重户型糕拉开差爽价、息优劣滨房源逝拉开财差价棒、景卷观、敢非景裕观房尾拉开妻差价去化靠原则首：去化爱速度姜与回规款要替求、窃上门忌情况铺、市傍场情免况、点开发进度户制定摆上下暮均可化游动公的价盏格促销毁原则伯：兼顾束关系泽户、教先行博购买攻客户积、持菠续来枯访意赖向客爆户掌握额力度午与掌惠握方凶式客户生积累喇原则拖：利益围驱使砖、活公动引女导、未广告享投放13爱914骨0人员迈与服沟务展勺示建毫议服装缘瑞的提德档与抛统一门卫穷服装堪与售涝楼部暂安保撑人员酱服装静、客帜户茶兆水房新屋人捷员服较装接待吨语言闹的规隆范客户眉进入让小区询大门这、客养户车岭辆引枪导、赏茶水吼服