居住小区模式与社区管理

居住小区模式与社区管理TOC\o"1-5"\h\z0.引言 1现代居住小区的特点 11.1规模一般较大 11.2集中规划和建设 11.3产权多元化 21.4居住小区的现代化 2当前居住小区的模式分析和比较 22.1“组团”模式的发展和特点 22.2“院落”模式的发展和特点 3居住小区社区管理的现状和问题 43.1社区管理的职能不够明确 43.2小区的居民参与管理的机制不够完善 43.3社区管理目标设定不科学 5提高居住小区社区管理水平的对策 54.1新时期呼唤新的居住模式 54.2完善社区管理水平的对策 5结论 70.引言现代居住小区的特点1.1规模一般较大随着各城市化的进程不断加快，农村人口向城镇化发展，现代居住小区的规模也不断加大，居民的来源也更加复杂，几乎各地的小区都在向着大规模的方向发展，导致了住宅小区走向大规划的趋势。1.2集中规划和建设在现代居住小区里，开发商和物业公司为了提高效益，便于管理，也都倾向于集中规划和开发，功能上的多元化倾向也非常明显。原来那种分散而又功能单一传统居住小区方式有了重大的改变，出现了功能集中和综合化的大型居住小区，在一些城市新建的住宅小区，都同时修建有商业区、银行、卫生、医疗、文化教育、服务办公用房等配套建筑及设施，这些建筑有机结合，形成了功能完备的多功能住宅区。这类小区的功能完备，建筑风格统一，为小区进行统一管理、开展全面服务提供了有利条件。1.3产权多元化随着我国住房改革及其商品化程度的进一步加强，房屋产权结构所发生的重大改变。目前，我国的住宅正由传统的全民所有转化为多种所有制并存形式，对于同一个住宅区也可以由不同类别的产权所有人所拥有，而这种所有形式将会存在于今后相当长时间，这也是当前住宅区较为突出的特点。另外，住宅区从整体性也要求进行统一的管理，而实际存在的产权多元化使得住宅自然形成了分散管理的体系，相应地业主们选择不同物业管理公司的情况也相对较多，这自然也导致了住宅区管理工作相对较复杂。1.4居住小区的现代化住宅小区的社会化特点明显，小区建设的现代化、综合化、集中化及其产权和功能的多样化，使小区在整体上构成一个微型社会。小区人们居住、学习、生活甚至工作的环境，也是构成社会的一个有机部分。首先小区内的公共设施等，为小区服务；其次，住宅产权的多样化，使得小区居住人口变得更加复杂，遍布了社会各个行业和各种不同层次的各类人员，这一切都使小区的社会化现明显。而小区的社会化同样使小区的管理变得更为复杂。如一些城市的小区，除大部分普通住宅外，还建有学校、酒店、写字楼、超市、医院、银行等一些其他的配套设施及公共设施，这同样也使得小区的社会化特点更加趋于明显。当前居住小区的模式分析和比较长期以来，我国的居住小区存在着两种模式，一是组团模式，二是最新发展起来的院落模式。2.1“组团”模式的发展和特点自从改革开放以来，我国在住宅建设方面不断发展，取得了重大的突破，相应地，在开发和建设大型住宅小区方面也积累了相当丰富的经验，分别经历了“居住区一一居住小区一一住宅组团”等不同的模式，当前，住宅组团模式，作为组织城市居民的基本构架方式，小区一般规划为300到800户，大多数小区是由众多的组团，围绕着一块公共绿地，或者是公共的广场或中心。这种模式有着突出的优点，一是在长期以来，小区在管理上还是采用居委会管理模式，这样的组团正好符合设立居委会的基本条件。二是在计划经济时代，住宅一般都是作为职工的福利，所以在设计的标准方面相对固定，居住环境或模式在很长时时间都没有什么突破，采用组团模式后，居住区的结构和骨架都非常清晰，出入的道路级别相对明确，公共绿地和广场、中心的位置也非常突出，便于进行居委会的管理。所以，在很多城市里，住宅小区都还是在延续着这样的居住模式。但是，由于“组团”模式是小区的基本功能单位，再就是中国传统的居住习惯中，人们都倾向于南北向住宅，以及关注日照和间距的大小，从而导致组团内的住宅很容易呈现出一种行列式的布局，最多也就是在这种基础上做一些简单的布局变化，这样，就使居住小区的邻里之间在交往方面的功能受到较大的影响，而且在建筑的样式方面非常单调，布局单一，不容易识别，地域风格也非常不明显，特别是长江以北的冬天，各楼座之间一般都处在阴影之中，再加上树木的凋零，显得特别冷清。综上所述，虽然“组团”模式有着便于管理、布局的骨架清晰等优势，但是，在空间上显然是不便于居民交往的，难以实现邻里在交往和凝聚等方面的作用和效果。在这种情况下，人们出于对更好的居住环境的追求，就出现了一种比“组团”模式更小、更好的小区模式，一般称之为“院落”模式。2.2“院落”模式的发展和特点“院落”模式其实是我国传统民居的一种重要表现形式。纵观我国的传统居住模式，基本上都是“院落”为基础的民居，比如，北京的“四合院”模式，云南的“一颗印”模式，广东潮汕的“四马拉车”模式，河北邯郸“两甩袖”模式，在上述例子中，尽管处于大江南北，气候和地理条件也有着较大的差异，但是，在居住的形态上都符合“院落”的思维，可以说是传承了几千年之久的一种相对稳定的居住模式。在现代小区的“院落”模式中，符合传统民居的特点，在大众化的意识中，似乎没有院，就不成为一个家。而且，在院落里，人们可以种花，可以养鸟，从而改善了居住环境，使居住其中的人们仿佛生活在一个鸟语花香的环境中。更重要的是，有了院，居民可以拉家常，孩子可以在院里自由地玩耍，而不受外界的影响。下班回家的人们，只要一到院里，家的感觉就会油然而生。但是，随着我国社会的迅速发展，人口的不断增长，传统的“院”还是因为土地面积较小，水、电、暧等基础设施的不完善等因素，使院落在满足人们的居住和生活质量方面受到了一定的限制。在这样的情况下，构建现代“院落”模式的小区，就赋予了传统的“院落”以全新的意义和生命力。事实上，已经有很多小区尝试采用了院落模式后，扬长避短，成了新设计的示范性小区，丰富了居民在邻里之间的交往，形成了各地不同特色的居住风格。所以说，院落模式可以作为一种新的小区开发和管理模式，值得各在进行尝试和探索。居住小区社区管理的现状和问题在原有“组团”小区模式中，给小区的管理也带来了一定的困难和障碍。3.1社区管理的职能不够明确在“组团”模式中，社区内的管理条块相对分离，职责不够清晰。虽然说随着城市社区的变化和发展，地方政府的一些职能部门也不断进驻到社区中去，但是，还是相对缺乏权威性的社区综合性的事务管理部门。比如，社区和职能部门在职责上相对混乱。对于卫生、服务、治安等工作往往都是由社区去开展，而相关的职能机构仅仅是起到了参与或协助作用。这就在二者的职能形成了一种倒挂：本来应该是社区来督促和检查一些职能机构的工作，现在，却都变成职能部在检查和监督社区的工作。有些职能部门还往往各自为政，把本来属于自己的职能，转移到社区或居民管理人员那里，这样，原本是应该作为群众自治组织出现的居委会，却要去承担大部分的行政职能，而原有的自治和管理功能被严重地弱化。3.2小区的居民参与管理的机制不够完善小区的居民缺乏参与小区管理活动的机制，是一个非常普遍性的问题，几乎每个城市的社区都暴露出了这方面的不足，究其原因，不外乎居民、社区和政府这三个方面对社区的管理存在着理解和认识的差别。对于地方政府来说，一般都是基于城市的发展和服务以及政绩等诸多方面来考虑，大方向上是为了推进社区的治理。可是，这种出发点往往和居民的具体愿望和要求不是完全相吻合。对于社区来说，事实上已经不是为居民服务的自治组织，很难在根本上切实从居民的利益出发，社区的管理和治理往往只是基于上级的任务或压力，再就是个别干部为了表现自己的政绩。而对于居民来说，他们能够接受社区管理的初衷是为了“通过民主参与、改善社区环境和居民生活质量”，这一愿望往往和政府或社区管理目标存在着一定的差距。在这种情况下，上述三种力量当中，居民往往就是最弱的一方，从面会处于非常被动的地位上，所以，居民参与的愿望和活动不足，也就可以理解了。3.3社区管理目标设定和执行不够科学从根本上讲，社区管理的目标就是为了社区的稳定和发展，给社区内的居民创造一个和谐、健康发展的环境，从而从整体上提高城市的文化和教育水平。但是，在相当长的时期内，社区的管理工作却往往把社区发展和经济发展等同起来，更多的关注的是社区的物质和设施建设，相对忽略了对社区从精神文明方面的促进和建设，忽略了人文的提倡和建设。这主要体现在社区管理人员的素质不高、社区管理机构的组织相对薄弱、很多规章制度不能切实得到执行和贯彻等诸多方面。提高居住小区社区管理水平的对策4.1新时期呼唤新的居住模式针对上述情况，我们认为，小区的“院落模式”要优于“组团模式”。在新的时期，需要在已有模式的基础上，创新小区的模式和管理机制。切实使小区的管理更加人性化，更加适合居住。总体上说，新的居住模式，在人际关系上，需要有邻里之间自由交往的环境和空间，使邻里关系更加密切、和谐。在居家安全上，需要保证小区内的生命财产的安全，给居民一个稳定的生活保障。在人文建议方面，需要因地制宜，创建出独具特色的管理机制，给居民创造参与小区管理的机会，解决民住场所的人文关怀缺失的局面。4.2完善社区管理水平的对策2-1建立新型的社区管理体制(1)针对社区行政事务缺乏上级统筹协调的问题，尝试构建区、街社区工作协调管理机制，理清工作任务和工作重点。(2)组建真正意义上的横向社区居民自治管理网络。重新确认居委会在社区建设中的议事地位，将其办事职能从中分离出去，交由社区工作者承担。改造后的居委会成员应由辖区内的人大代表、政协委员、知名人士、社会工作者、政府高级管理人员、企事业单位和社会团体代表、业主委员会代表以及居民中有声望并热心社区公益事业的人员等经社区居民代表大会民主选举产生。2・2重新界定和发展社区职能转变政府职能，首先要建立完善的“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理体制。逐步形成以“条”宏观管理、指导、监督、协调、审批和检查，以“块”直接负责,建立全民参与的管理模式。加快政府职能转变的到位，把应赋予社区的功能还给社区。坚持党委处于领导核心地位,理顺市、区和街道三级政府的关系，还街道办事处为政府办事机构而不是一级政府的本来面目。进一步扩大基层民主,大胆探索和创造符合自身实际的新型社区工作方法和管理模式。搞好听证会，让居民最大限度参与到社区的自治和城市管理中。加强社区的法制建设,加强社区立法和普法工作，把法制宣传教育放在社区建设的突出位置；加强社区法律服务工作,建立社区法律服务站，免费为社区居民提供法律服务;加强社区依法治理工作，向和谐社区迈进［13］。针对社区居民构成多样、需求多样的实际，坚持物质性服务和精神性服务并举，通过组建社区工作服务站，增强社区服务功能。2•3完善社区运行机制完善社区运行机制主要从以下几个方面进行:（1）建立居民区党组织和居委会的年度考核制度。（2）建立物业服务诚信档案。出台物业服务诚信档案量化考核标准，对物业服务企业的诚信行为进行量化考核，与资质管理和招投标评分挂钩。通过正面引导和示范引路，增强企业竞争力，提高整体服务水平。（3）建立警示制度。对居民区党组织、居委会、业委会和物业服务企业发生的违反本制度的问题，及时发出提示函,主动予以提醒，将问题解决在萌芽状态。2・4加强人才队伍建设建立科学合理的社区人才培养体系。有效地推进社区人才的使用性和培养性开发;培育社区人才市场，搭建优化社区人才资源配置的平台；利用专业人才市场是配置资源的最佳手段;加大投入，群策群力，营造有利于人才发挥作用的政策环境；增加资金投入，营造相对优越的人才成长环境［14］。2•5完成由政府主导向主体自主的过渡目前，社区高度组织化而自治性不够。尽管中国政府已把相当部分的权力下放到社区，但行政权力在动员社区居民和社会资源上存在着内在的局限，社区自治组织甚至是居民都会对政府存有很大的依赖性。因此，在社区管理的优化过程中，应当逐步完成由政府主导向社区自治组织自主的过渡。政府主导实质上是“为民做主”，而理想状态的社区管理则要求“民为自己做主”。社区自治组织就是“民为自己做主”的组织形式。社区自治组织应当逐步确立自己的主体地位，并在适当时候实现对社区的自主管理。实现和谐管理与构建和谐社区社区是社会的细胞,社区和谐是社会和谐的基础。社区作为构成城市社会的基本单元，是各种社会群体的聚集区、利益关系的交织处、各种社会组织的落脚点及各种资源的承载体。这种独特的作用决定了社区在构建社会主义和谐社会中具有重要的作用［15］。结论新居住模式，就是从建筑与规划的角度入手，通过对住区物质环境的改造,使之对住区的精神层面产生能动作用，来推动建设和谐社区日标的实现，这需要政府、汗发商、设计工作者以及住区居民的共同努力"4000字30%3.1创造高质量的居住环境将原有的居住小区组团结构转变为居住小区院落居住模式使得组团绿地分散到院落中作为每个单元住户共有的宜于活动的室外空间让人们有更多的集会接近绿地院落绿化同时一个个独具特色的院落围绕小区中心绿地周围提高了小区的整体环境质量营造出丰富鲜明的社区环境图23.2创造有归属感的交往环境交往是人们生活的重要组成部分现代生活使人们对交往有更深层次的需求人们需要一个聊天谈话的地方院落居住模式正好给人们提供了领域感强和方便交往的空间在向心内聚的院落中驻足谈心交往充满生机且通常每个院只设一个出入口它为老人儿童提供了安全舒适