项目经营计划编制流程

2015年3月项目经营计划编制流程目录2一、经营计划作用经营计划是对项目开发的演绎；经营计划可以作为可行性研究测算的工具；经营计划更是指导项目开发的纲领性文件。3二、经营计划内容投资或开发一个项目，需要了解或关注哪些内容？4二、经营计划内容基于公司战略规划、资源状况及项目自身特点，对项目经营策略、开发节奏、成本、投资、现金流、效益目标的全周期安排。5二、经营计划内容项目基本信息项目规划设计条件及开发要求经营策略及风险对策基本开发策略、开发顺序、风险及应对措施项目资源及分判到栋号的可销售套数、地下、地下建筑面积、分物业类型的可销售面积、可经营面积关键性节点计划分期、分地块关键性节点计划销售和结转计划分期、分物业类型的销售和结转计划，到月度开复工计划新开工面积、竣工面积成本目标分期、分物业类型的总成本和单方可售成本现金流量分期现金流量项目效益分期、分产品效益投资物业财务指标投资物业收入、效益、现金流6三、经营计划编制流程7四、案例分析规划设计条件项目占地面积10万建设用地面积5.7万容积率4.96地上建筑面积28万住宅22万平方米街铺4万平方米集中商业0办公0公寓2万平方米地下车库住宅1：1；商业100平米,1个车位8龙园路站四、案例分析区位条件深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城。前海中心罗湖中心福田光明龙华龙岗盐田坪山项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米。9四、案例分析市场及对标分析2011年深圳市各区商品房成交情况2006-2011年龙岗商品房成交走势2006-2011年，龙岗市场商品房年均成交面积达到172万平方米，受益于中心城区需求外溢因素，占全市总量比例逐级提高；2006-2011年，成交均价持续上涨，复合增长率超20%，11年达到14700元/平米。10四、案例分析市场及对标分析阅山华府，11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山，

尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城，

当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城，10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉,12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.8万元之间，临近地铁的项目价格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达70-100套/月；

本案11四、案例分析开发策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与**项目联动共同提升公司影响力，为后续开发打下坚实基础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展12四、案例分析项目资源及分期为了增加项目的临街面，实现价值最大化，特意在地块东侧打通一条南北向的道路，道路两侧布置商铺；为了充分利用龙岗河景观资源，沿河布置一排住宅；项目中间地块方正，可以形成比较好的住宅小区；项目西侧在布置完幼儿园之后仅能布置两排住宅，因此增加一栋公寓提升土地开发强度，且公寓对朝向并不敏感。13四、案例分析项目资源及分期总体经济技术指标总用地面积57079总建筑面积377970计容积率总建筑面积282970其中住宅建筑面积190212办公+商务办公建筑面积38000公寓建筑面积21134商业建筑面积31784其中集中商业11154商铺20630配套建筑面积1840其中6班幼儿园建筑面积1600物业用房、社区用房、变电亭等240不计容积率总建筑面积95000其中地下室建筑面积95000容积率4.96绿地率25%建筑覆盖率63.50%总停车位232614四、