住交会实录2007中国房地产市场形势分析报告会

住交会实录：2007中国房地产市场形势分析报告会▲主持人：肖晓俭，中国房地产业协会副秘书长▲与会嘉宾：贯彻党的十七大精神，促进房地产业持续健康发展宋春华，中国房地产业协会会长完善住房保障体系的思路陈淮，建设部政策研究中心主任当前房地产市场形势分析顾云昌，中国房地产及住宅研究会副会长2007中国房地产市场分析莫天全，中国指数研究院院长中国土地法律事务叶明权，中国土地法律事务中心副主任对此次活动进行现场直播，敬请关注。【主持人】各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎大家今天下午来参加由中国房地产业协会主办的2007中国房地产市场形势分析报告会。因为今天下午参加会的人比较多，为了保证会议的质量，请大家把自己的手机调到振动或者静音，谢谢大家的合作。【主持人】我们大家知道，上个星期中央刚刚召开的经济工作会议，明确提出了08年的经济工作的大政方针和工作任务，会议提出把防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由架构性上涨，演变无明显通胀作为当前宏观调控的主要任务，在这样的大背景之下，国家的大政方正对房地产市场的影响，将比视性调控的06、07年更为巨大各深远。如何观察和展望08年的房地产市场，是我们大家共同关心的话题，所以说本次报告会，特别邀请的有关房地产政策金融、土地等等个各方面的专家，为我们家度他们的观点与我们共享，下面我们首先全国政协委员，中国房地产业协会宋春华先生做本次会议的主题报道。大家掌声有请。中国房地产业协会宋春华【宋春华】大家好！今天有这么一个机会，和大家做一个交流。我主要想谈一谈我自己对房地产宏观调控，有关政策取向的一些理解。大家知道我们这个房地产如果从2003年的集中调控算起已经五年了，这5年来，特别是05、06年，我们出台了一系列的调控政策。应该讲，政策的密度是很大的，着力点也是很清晰。我个人认为，是取得了一定的效果。可以想像，如果没有这样一些调控，我们的房地产恐怕不会是当前这样一个基本稳定的状态。【宋春华】关于今年2007年，已经到年底了，那么今年的调控虽然没有像去年和前年那样连续出台了那么多条政策，大家我认为今年调控的力度没有减，政策还是在强化，措施还是在细化，调控的效果将逐步地显化。那么今年调控的一个很重要特点就是对于政策的整合和完善。调控的思路更为清晰，政策的趋向更加鲜明。所采取的措施得到了细化，而且明确了调控的责任。这说明我们对驾驭房地产市场和管理这个产业的能力，我认为有了新的提高甚至于突破。我们可以简单地回顾一下，今年有关房地产调控大概按照时间来排序，大概是这样一个过程。首先就是年初的政府工作报告，3月5号总理的政府工作报告。【宋春华】然后一直从3月到9月，央行连续五次加息。8月7号国务院发布了第24号文，这个大家都知道，关于解决城市住房困难家庭的保障问题。9月27号央行和银监会联合发出通知，就是关于商业兴房贷的一个通知，10月15号十七大的政治报告里面，有若干条关于房地产的内容，当然更主要的十七大是一个总的政治纲领，但是这里面也涉及到我们房地产业。11月28号人大通过了节能法的修正案。这个大家应该很好地去学习一下这部法律，跟我们这个产业非常密切，和我们的经营管理有直接的关系，11月8号建设部等八个部门，发布了廉租住房保障办法，这是前不久，11月19好七部门联合发布的经济适用住房管理办法。【宋春华】所以这些一些政策的出台，我觉得说明今年的房地产调控是在一个更高的层次上的一种强化。那么关于这种调控的趋向问题，我觉得首先是一个政策框架，另外你这个调控的重点是什么？在这个大的政策框架下，什么是我们调控的重点，所以我第一个就想讲一讲政策框架和调控重点。【宋春华】关于这方面我觉得主要是体现在总理的政府工作报告里面，今年的政府工作报告有一个非常明显的特点，就是总理专门讲的一大段关于房地产宏观调控的工作部署问题。特别强调了房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用。这就是国务院的态度，对房地产业地位再一次明确，对经济、对群众的住房的改善有重大作用，因此要求必须促进房地产业持续健康发展。【宋春华】这我觉得是最大的一个趋向，就是要保障我们这个产业能够持续健康发展。在总理的报告里面，明确地讲了四条关于房地产调控的基本政策。我认为这条可能跟意前笔起来没那么多，但是我觉得这四条恰恰就是我们中国当前房地产业调控的政策框架。【宋春华】第一条就是明确了要根据中国的国情和我们目前的经济发展水平要合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省圣地环保型建筑，这个调控的趋向就是要形成具有重要特点住房建设和消费模式。就落脚在中国的模式上。这种模式一个是建设模式，一个是消费模式，当然他的基础就是不能脱离国庆，不能脱离我们当清发展的阶段水平，具体来讲就是要合理规划，科学建设，适度消费，特别是提出来要节能省地环保型建筑的问题。【宋春华】第二条就是说我们要重点发展的是面向广大群众的普通商品房，看来就一句话，我觉得非常重要，这意味着我们住房实行商品化、社会化这个大的改革方向没有变。我们重点发展的还是普通商品房，反过来讲我们可以理解为解决中国老百姓的住房问题，重点还是要靠普通商品房，另外建立健全廉租房制度，改进和规范经济使用房制度。所以关于住房制度我们的供应结构、供应体系，我想这个短短总理的报告里面几句话说得很清楚大力还是要发展普通住房，同时要把廉租住房要建立健全起来，对于经济适用房是一个改进和规范的问题，下面我们还要讲到怎么去改进和规范经济适用房.【宋春华】第三点就是调控的重点，这里面讲到就是要保持恩房地产投资的合理规模，合理规模就是不能过大过热，但是也不能过慢、过凉、过小，我们如果说房地产业现在还存在一些问题，这个都是发展中的问题，是我们建立市场体系过程中间的问题，这些问题的解决还要靠发展来解决。所以你中国的房地产必须保持合理的规模。另外就是要优化商品房的供应结构，这涉及到高中低档的问题，同时还要加强对放假的监管和调控。所以这里提到了三各重点的问题，第一个是规模要合理，第二是结构要进一步优化。第三个就是房价，房价主要还是加强调控和监管的问题。第四条就是总理提出来要深入整顿和规范房地产市场秩序，就是市场行为的问题，要强化市场的监管，还谈到地方各级政府要对市场的调控和监管要切实负起责任，那么这第四条主要是涉及到市场管理的问题，就是要规范整顿市场行为，而且这种调控和监管的重点是在地方政府。所以这四条，包括前面讲的总的调控的方向，我觉得搭建了我们国家房地产调控的一个政策框架。另外就是调控的重点也是非常明确的。还是规模的问题、结构的问题，价格的问题和市场秩序的问题。最后明确了特别是强调了地方政府的责任。【宋春华】那么这样一个政策框架和调控的重点，我认为是完全符合当前我们国家宏观调控的政策原则，这个政策原则是这么几条：第一条就是要保持政策的连续性和稳定性，在这个前提下，有针对性地解决一些突出的矛盾和问题。那么就是说保持政策的连续性和稳定性，要落实有关调控的政策，要提高执行力的问题。这是一条政策原则。【宋春华】那么第二条就是要加强和改善宏观调控，我们不是搞一刀切，更多的是一种结构性的调控，有保有压，调控的方法要更多地去运用经济杠杆和法律手段。当然必要的行政手段也是要用的。更多的还是用市场自身的调节，靠经济、法律。【宋春华】第三就是我们这个调控要大力提高质量和效益，对我们这个产业来讲，尤其要把节约能源资源，保护环境、集约用地，放在更加突出的位置，要提高我们开发差别的质量。【宋春华】第四条原则就是要重视社会发展和改善民生，大家知道特别是住房问题，尤其是低收入群众的住房问题，这是群众最关心、最直接、最现实的利益问题，也涉及到维护社会公平和大家能不能共享改革开放的成果问题。【宋春华】最后一条，就是中央提出来改革、调控要坚持以改革为动力，要加快体制和制度的创新，对于我们这个行业、产业来讲，国务院特别明确对经济使用法要进行改进，加以完善。这是我讲的第一个问题。就是政策取向首先是一个大的政策框架和调控的重点以及调控的原则。【宋春华】第二，关于建立健全住房保障制度，完善政策体系，做到应报尽报。我想作为一个调控趋向，今年在这个方面，就是住房保障方面，跨出了重要的一步，国务院出台了24号文。这是一个非常鲜明的取向，必须尽快地建立健全住房保障制度。关于住房保障制度最基本的精神都是在国务院的24号文件里面，那么他的基本原则就是说要把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。要作为政府公共服务的一项重要职责。这里面我觉得特别是作为住房制度改革的重要内容，由于大家知道我们是在98年进行了重大的住房制度改革，就是取消了住房的实物分配，改为货币化的分配，实行了住房的商品化、社会化。那么当时是比较多地强调了商品化，这个是没错的，但是对保障这一块，我们看有关的条文并不是非常具体落实，我觉得24号文件实际上是对98年23号房改的文件，一个重要的补充和发展。所以他也是住房改革的重要内容。【宋春华】刚才讲的是住房指导思想，我们住房的基本原则大概是这么几点：就是要坚持立足国情，满足住房基本需求。我们的国情刚才讲到了包括我们的资源的禀赋和我们的经济发达程度，群众的收入情况等等这都是我们的基本国情，来确定我们只能保障的基本需求，不可能搞得过大，我一会还要介绍其他国家的基本情况。我想现在的水平已经不算低了，解决基本需求。另外统筹规划，分布解决，不可能一蹴而就，但是一定要有一个规划，一步一步去加以解决，明确了政府主导，社会参与，而且要统一政策，因地制宜，这一点也非常重要。包括这个标准到底怎么定？很难有一个全国的划一的标准，因为各地的情况是有差异的。另外最后就明确了省级总负责，市县抓落实这是我们住房保障的一个基本原则。【宋春华】那么具体的内容，很重要一块，就是关于进一步建立健全林廉租房制度，这里面涉及到要逐步扩大廉租住房的保障范围，原来廉租住房基本上限于最低收入者，现在逐步扩大到低收入者，关于保障的对象保障标准的问题，24号文件明确保障对象就是说什么人能够跨到这个门槛里来？一个是他的收入标准，他的财产情况，另一个就是他的住房困难情况。我们讲双困，经济也困难，住房也困难，那么他的保障标准九所谓满足他的需求到底是什么样的基本需求，是50平方米还是40平方米，那么关于合理确定标准的问题，主要由城市政府根据当地的实际情况来确定，而且这个标准要每年公布一次。【宋春华】那么也涉及到保障方式问题，这种保障方式可以是事物配租，也可以给予货币补贴，还涉及到增加廉租住房的房源的问题，资金的来源问题，对资金的来源问题也做了比较清晰的这几条线，这几个渠道做了明确的一个规定。几个方面的收益，包括财政，因为文件都有，我们为了节约时间就不细讲了。【宋春华】还有一块，就是关于改进和规范经济适用住房的问题，经济适用住房的供应对象，从这个文件来看，那么就是说从原来所确定的中低收入者，现在转向低收入者，我觉得这个调控取向说明经济适用住房是在向保障系统靠拢，因为经济适用房是有双重性的，说它带有保障性质的商品房，现在看来它更多地从调控取向来看，更多地是向住房保障这儿靠拢。因为它的供应对象明确了界定为低收入者。【宋春华】另外就是住房标准的问题，经济适用房的标准问题，从原来的国家发改委和建设部联合发文，当时确定的是60-80平方米，现在明确这个标准是60平方米左右。这个和供应对象是有直接关系的。另外对于经济适用房的上市交易做了严格的规定，也包括产权问题。同时对单位的集资合作建房明确要加强管理，不得以单位集资合作建房的名义去多占住房。【宋春华】这个文件发布之后，各地都根据自己的情况细化了一些标准。这个就是北京市城八区关于购买经济适用房的准入标准，由地方政府来确定，这就是北京市确定的经济适用房的门槛。北京有一个特点，就是它做得比较细，你看这边家庭里面有一个人一直到五个人，一个家庭人口都不一样，所以它这个标准也应该是不同的。那么就包括他的年收入，包括他目前的住房情况，以及家庭的总资产的净值，这个还是比较好的，做得比较细，同样廉租住房也有比较细的标准，一个人到五口之家他们的收入是多才有资格性享受的廉租住房。我还没有看到面积标准，实际上面积标准也应该西这是日本的最低居住标准，是从一个人到六个人，一个人还单独列出来，如果是单身的中年人和老年人，比年轻的可以更多一点。一个人净面积，我们就说中到中，关起门来，如果是六口之家你就可以住到66平方米。所以我想我们这个管理恐怕要细化。政策要强化，但是管理必须得细化，你这样才能落实。【宋春华】这个文件还对改善其他的住房困难群体的居住条件也提出了一些意见，比如说对成片澎湖区的改造问题，对旧住宅区的综合政治问题以及农民工的居住条件改善的问题，这个文件都谈到了，所以我们很重要的一个调控取向就是要解决好低收入的住房问题，24号文件是对住房制度的一个重要的组成部分。是对98年出台的23号文件的一个重要补充和发展。【宋春华】关于廉租住房我利用这个机会，给大家放一点幻灯片。这个是天津市的廉租住房，这是政府投资建设的廉租住房，这个比较早了。我们看他的户型把握还是比较好的，我估计大概是五、六年以前吧，我们看这个是一体三户，中间这户是叫第二弧形，是47.93平方米，那么两个边户是50平方米左右，这个是一提四户，大概的面积一种类型是50.14，一种是40.12，这个差不多，一提六户，基本上都在50平方米以内，44.65、44.23、42.03，这么三类的房形。【宋春华】这是深圳为了解决外来的非户籍人口，包括拆迁户，为了解决他们的住房问题，搞了廉租住房。他基本上是一种公寓式的，我们俗称的筒子楼，就是共用的楼梯，不是单元楼梯。我们看他们的面积，每一户是一个开间，一见门是小厨房和厕所，就是30多平方米，洗衣机放在阳台上，解决你最基本的住房问题。【宋春华】那么前不久去了香港开会，我顺便考察的香港的公屋问题，额是有一个逐步发展的过程，我看了这个小区叫石硤尾这个小区，这个是进行了改造，从多层改造了，这是50年代的公屋，这栋房子是54年建的，现在香港特别行政区已经把它作为香港7座活化的历史建筑，永远把它保留下来的，就是穷人住的房子永远把它保留下来了，我们看看50年代的公屋是什么样子。另外这是最新建的这个楼有个名字叫做美荷楼，另外这栋叫美如楼，都是在石硤尾的区域里面。这个就是美荷楼刚建成时候的平面图，他就是一圈走廊，然后两边进户，每一户就一间，公共的卫生间，这是女厕所，这边是男厕所，然后这是公共的浴室，这是公共的洗衣房，厨房就是在走廊上。条件是比较差的，为什么呢？因为52年香港着了火，这是54年建的，保证每户有一个卫生间，把走廊一边做入口，一边的走廊该成厨房。现在香港建筑协会和香港房屋署把保留下来的美荷楼怎么用，正在做设计竞赛，有的说搞成公屋博物馆，现在它已经留下了一间房，这是一个房子的局部，很普遍的外廊式的，这一个门进来以后，右侧就是一些老式的家具，左边有电冰箱，很简单的小沙发，中间是吃饭的桌子，靠窗户就是一个上下铺的一个床。卫生间很简单，当时没有洗衣机，还是木头的搓板。我们看厨房就是在走廊里，这就是50年代的公房，穷人住的。【宋春华】那么看看现代盖的公屋，户型比较多，每一种颜色都是一种户型，这就是入口，这是他的物业管理房，这个是信报箱，我们没有感觉到是低收入住房，管理还是很好，这是标准层的走廊，也是筒子楼式的，两侧就是一户一户的，我们看他的户型，一个人和两个人的这种房，他的室内的面积是17.09，实际的面积21.6，我们看都很简单，但是它有比较好的厨房和卫生间了。【宋春华】那么2-3个人建筑面积是26.25，室内的面积是21.92，不到30平方米，这个叫做一房单元，一个房子的单元，也就是35平方米左右。两房的单元有两间了，这是45.68，那最大的就是三房，这一户有三房，实际上就是这是一间，这是一个房，这是一间，它还要穿过它，你看这是一间卧室，三房一厅一厨一伪，55.48平方米，香港做小户型真是抠者做。他也做了一些小飘窗一些东西，这是厨房，厨房的设备并不是很高级，但是大家注意这个水管是铜的，也就是在这些问题上他并不马虎，但是有的面积确实是比较小。【宋春华】另外一个小区叫葵用邨，这是也是60年代建的，这个也是改造的，当时是住2万2千人，这是65年的公屋的情况，你看密度还是比较高的，现在也变成高层了，这个公屋40层，一共分了5期，现在可以追主席到3万3千人，但是他的配套非常好，首先是车位的问题，另外是学校和其他的活动中心，包括体育设施，他的体育设施我觉得配得很全，篮球、排球、羽毛球、乒乓球，另外包括商业配套很全，这就是公屋的透视图效果图，40层，它也比较注重这个环境的设计，为了节省室内的面积，他把所有的管子都拉到了室外来了，香港没有一个洞的问题，外面的绿色和公共场所也都是搞得不错的。包括这种水平联系的这种同廊也都是很人性化，这是室外的公共活动场所。另外我们看地平有一个高差，联系全是自动滚梯。他的面积小，但是他的公共配套做得相当好，我觉得这个恐怕是一个方向，我们对廉租房的配套公共这部分应该做的更好一些。【宋春华】这是它的商场，小区里面的商场。有超市，早餐店，香港一个品牌大家乐，就是大众化的。也有一些小摊点，这是蔬菜点应该讲应有尽有，很方便，也包括简单的医疗在这儿都可以。那么他的租金情况，我们看刚才讲的1-恩2个人的房间，16平方米大概就是1千港币，大一点的50平方米左右的恐怕得3千港币左右，这样的一个租金水平。当然老年人的租金相对要便宜一点，但是房子的面积也比较小。【宋春华】我们再看一下泰国，这是曼谷的保障法，这是正在施工的。看外边也还是不错的，那么他的户型是多大呢？他也是这种公寓式的，公共的楼梯，一户他占两个开间，一个开间是三米，六米的面宽，进深是5米，一户是30平方米，你只能享受30平方米的廉租住房。这是多层的，但是你如果到曼谷的郊区，你就可以住这样的房子，50平方米，而且自己是两层楼。这就提出一个问题，我们这个廉租住房要不要区分就是所谓中心区还是郊区，大城市还是小城市的问题，还是要一刀切，这个要体现级差地租应该有这样的差别，你想在市中心，对不起，你可能要住得小一点，你想要住得宽敞一点，可以到郊区去。这是曼谷的经验。【宋春华】我讲的第二个问题就是住房保障的问题。第三，我们的调控取向，就是对需求的这种调控，我们的取向我觉得应该是支持自住消费，自己住用于消费的，政策上应该给予支持，你是想投资的、盈利的，应该进行一定的抑制，你是在那儿搞投机的，这个炒买炒卖，这个恐怕要遏制，我想这个要区别对待，所以对于需求我们不能笼统地讲扩大供给。对于需求也不能笼统地讲抑制需求，对于房价的问题，特别是经济学，扩充供给，抑制需求，应该扩大自住性消费的供给，要抑制需求，自住性的消费需求不应该抑制，特别是保障性的，生存性，但对于改善性应该有个标准，我自住我弄得特别大，有没有这个必要？所个我们要增加用于消费型的供给，抑制投资性的需求，也就是增加有效的消费性的供给，抑制这种盈利性的，为了赚钱的这种需求应该抑制，我们可以在建设、交易、保有等各个环节，可以利用规划、土地、金融、税费、产权等等调控手段去支持自住需求，这样才能防止过热，消除泡沫。如果说我们有些地方还是有一定的泡沫的话，靠什么消除？靠这种调控。如果说我们有些地方已经比较热了，我们要防止过热的话，你现在很快地要防止过热，那恐怕就是在调控需求方面有非常清晰的价值取向、调控取向。【宋春华】说到这儿，就是关于每个的次级抵押贷款的问题，对我们是敲响了一个警钟，大家知道美国的前一个时期次级抵押贷款带来的严重的后果，首先是现在还在破产，金融机构减员，前不久金融还在披露他还在裁员，当时他的投资性的基金比规避，股市下跌，所以阳刚又不得不注资救市，由于贷款人不具备资格，而银行看好的所谓放贷的利好的预期，这种磁带总额年增25%，这是一个巨量的资金。但是到2006恩年的四季度就出现了违约率比较高的情况，违约率已经到了13%几了，2%的次贷，那就麻烦了，所以美国的一些经济学早就给他们讲，就是说长期利率过低这种情况是不行的，肯定要提高，利率过低肯定要提高，或许就在今年开始，利率一上来，房价将无疑地停止上涨，甚至有可能下降，这就是一个规律。结果到2006年的6月，那么美联储提息，这两年的时间里面17次提系，所以他的利率由1%提高到5.2恩%，带来的结果就是这位经济学家预言的，方式全面降低。这是17年来的大跌，美国的房地产市场，经过了19恩年的景气期现在出现了危机。【宋春华】那么同样的，包括欧洲，像西班牙，现在的房市也是火得不得了，从98年开始上涨，现在已经涨了150%了，他的抵押贷款的贷款总额5000多亿欧元，比2005年上升了24%左右。所以都是家庭负债已经达到了可支配税前收入的110%，没有那么多的资产，结果负债很多，所以目前的西班牙也采取的有效的措施，防止了泡沫和过热。我今年参加了西班牙召开的不动产大会，了解了一些情况。这种情况下绝对不允许投资，越投机，房价炒得越高，另外加强金融机构的监管，银行你不能乱放贷，加强对银行的监管，另外鼓励和支持低收入者合作建房，欧洲合作建房是有传统的住房合作社政府给予支持，政府要制定住房计划，给大家一个好的预期，我政府管这个事了，同时严控外国资产到西班牙来炒房。所以我们也非常有感触。【宋春华】另外我觉得通过西班牙的情况，特别是美国次贷的危机，我们要树立风险意识，要采取有效措施，今年连续五次加息是很重要的措施，因为我们的房贷的规模也是极具上升，97年是190亿，所以要适时适度地用好利率这个工具做好调控。特别还是进行金融工具的创新，美国的次级贷款没有造成更多银行的倒闭，因为风险分解了，就是通过证券化进行了分解。我们现在这种风险更多的集中在金融机构里面。【宋春华】另外就是关于住房银行的问题，因为我们现在的房贷基本上是依靠商业银行，欧洲有些国家，为了有个稳定的为购房者特别是中等收入的购房问题，解决他们的融资问题，有专业的住房银行，像德国的时豪银行，他是跟商业银行剥离的，我的住房银行是比较低的单独自己内部循环的一个利率机制。它的主要的资本金就是靠住房储蓄。所以我觉得在这方面，我们要不要做一些探讨和研究，主要的目的就是降低金融的风险，能为老百姓特别是中等收入者，提供一个比较好的、低成本的一个融资的工具。我觉得可以探讨.【宋春华】这是我讲的第三个问题。第四个问题关于消费模式的问题，这也是很重要的一个政策取向，我们鼓励什么样的消费？我觉得就是说要提倡中小户型，倡导科学文明的消费模式，因为在政策框架里面，总理就讲了，要建立起我们有中国特点的建设和消费模式，那我们到底应该是一个什么样的中国人的消费模式呢？特别是现阶段。就是我们要大力发展的是节能省地环保型的住宅，我们所谓科学合理的消费模式，我认为应该是合理适度，梯度监禁，健康文明，节约资源，合理适度就是要适度，另外就是要梯度地渐进，根据你收入的情况，根据家庭的情况梯度渐进，健康文明，以一个健康的心态对待消费，不要把住房拥有的房屋多少作为你一种身份来炫耀，我觉得这是一个不健康的东西，摆阔、炫耀，我觉得不是健康的心态，另外就是不要浪费，要节约资源，所以国家应该鼓励和支持，中小户型的普通住房，应该以优惠的政策鼓励开发商去建这种中小户型，那么对于大户型和豪华住宅，应该加以限制，我们主要是要建中小户型的，90平方米以下是至少要70%，还是留了一个口30%，对要进行控制和限制。另外我们讲要更多地利用经济和法律的手段，特别是经济的手段，要建立资源补偿的机制，你住了大房，要进行补偿，要体现社会的公平。所以就是大家都在谈论的物业税的问题，房产税的问题，我看是迟早的问题。【宋春华】另外中小户型我们也不主张越小越好，刚才讲了合理适度，所以这个面积应该考虑既要满足当前的需要，又要有一定的适应性，这样才能更好地满足广大群众的多样的需求。那么国家提出来我们新的住宅套型建筑面积90平方米以下的要占到70%以上，我觉得这个是非常必要的，前一个阶段对97的规划有一些非议，我觉得还是不太了解。90平方米以下的住房我们能不能把它做好？我们一提小于100平方米，就觉得不好用，实际上这是一种误解。为了更好地做好90平方米以下的中小户型，去年搞了一个全国的90平方米以下的住房设计竞赛，这次竞赛出现了一批好的方案。今天我给大家放的就是二等奖的一个方案，这次竞赛没有一等奖，一等奖空缺，所以当时在评议的时候，我说看来我们的设计师对90平方米这样的小户型下的工夫还不够，大家认为最好的还没有出来，一等奖没有。这是二等奖，这是北京市建筑院的方案，我们看他的户型，最大的一套是89.81，不到90平方米，我们看他能做到三房，主卧室在这儿，次卧室还有一个书房，能做到三房，一个大厅包括起居和餐厅，两个卫生间，还有一个厨房。它在90平方米的套型建筑里面做了这样的设计，他几乎没有走道面积，这个东西必须搞精密设计，没有一点面积是浪费的。【宋春华】第二种户型是76.88，他做到两房，主卧室，次卧室，一个大厅，一厨一卫，也是不错的，小的是62.64，很大的一个厅，一厨一卫，这三个套型显然都是在90平方米以下的，它组合在一起，这个就是大的，它很有意思，他把70多和60多中间的分户墙打了一个洞，这个洞堵起来就是两家，他主要是考虑老少居的家庭养老方便，你还可以把中间这堵墙加一个门，那么就变成了一家了，这有很大的灵活性，这个方案大家认为是做得比较好的。【宋春华】讲第五个问题，关于建设模式的问题，刚才讲消费，建设模式主要是一个资源节约型的建设模式的问题。我们主要是通过住宅产业现代化，发展住房科技，提升我们的品质和综合性能。我们的目标就是要做到中小户型高舒适度，中小户型又有高舒适度，这个建立起一种占用资源少，少用资源，环境负荷小，污染少，尽量去重复利用资源，这样一种建设模式，就是资源节约型的建设模式。我刚才讲到了，人大刚刚通过的节约能源法，大家好好去学习一下。法里面就谈到，国家鼓励在新建建筑和既有建筑节能改造中使用新型墙体亿材料等节能建筑材料和节能设备。另外你不符合建筑节能标准的，建设部门不批准你开工。你已经开工了要叫你停工，限期整改，建筑节能国家的法律做的强制性的约束。另外你在开发企业在卖房子的时候，应该向购房人明示你的信息，这些东西应该在合同里面、保障书、使用书里面都要写上，你要负责，建设单位违反的建设节能的标准，就要处以20万元以上50万元以下的罚款。这个很厉害的，不搞节能是不行的，违法了。【宋春华】另外你开发商违反了刚才的那个，分别处于三至五万的处罚，所以不要掉以轻心，要非常好的学习和贯彻。说到这儿，我就介绍一下瑞典的小区，这是马尔默，这个小区就是完全利用了可再生能源，这是欧盟支持的一个试验小区。那么它主要是利用风能，利用地热、利用太阳能，包括海洋能和生物质能，来满足小区的电力的需要，供热的需要和制冷的需要，所以他划时代的能源根本就不用了，完全是可再生的清洁的能源，我觉得这是一个方向。实施的效果就是百分之百地依靠的可再生能源。获得的欧洲的奖项。最后跟踪测试的结果，就是在能源、水、土地以及建材、包括废弃物的排放量都大大地减少，大家如果有机会可以去考察一下瑞典马尔默这个叫明日之城这个小区。【宋春华】讲最后一点，就是十七大政治报告里面，再一次明确地谈到全党全国要落实科学发展观，要提高改革决策的科学性，我想对我们来讲，就是怎么贯彻好十七大，要促进我们产业健康的发展。我刚才讲了，我们确实还是存在一些问题，但是这是发展中的问题。科学发展观的第一要义还是发展，核心是以人为本，所以我说我们房地产要非常好地去贯彻这种科学发展观，我们真正要做到保障人民的各项权益，人人都有基本的生活保障。我们搞这样一个大的产业，本质上还是为了人，让人民享受到这种发展的成果。【宋春华】报告里面特别谈到我们家庭的财产是在增多，而且特别提出来要创造条件，让群众能够拥有更多的财产刑的收入。也提到了健全廉租住房，加快就是低收入家庭的住房问题，这是十七大政治报告里面谈到的房地产和住房的问题。这个以前也是不多的，谈得这么具体，也是不多的。另外也谈到生态文明的问题。也谈到了增长方式和消费模式的问题，所以我觉得十七大的政治报告，对我们是非常有指导意义，我们应该毫不动摇地坚持改革这样一个方向。增加、提高我们决策的科学性，增强改革措施的协调性。这个也很重要，我们这些政策也应该互相协调。那么关于这些方面，我觉得特别是在确定政策取向方面，我想首先我们是完善产业政策，有一个系统的产业政策，不能零打碎敲，另外是在政策的基础上建立基本制度，24号文件这样基本制度建立起来，最后是要健全法律，要依法置业，政府更多的是搞好规划、制定政策，搞好调控，特别是地方政府管理要到位。对于发展商来讲，我觉得一定要坚持一个底线，依法纳税，在这个技术上我们要树立社会责任感，对中介机构特别要强调的是行业自律和信用建设的问题，最近又出现了一些中介机构携款而逃的事情。我们应该相信在国家宏观调控政策的引导下，在这种鲜明的政策趋向的指引下，一定会引导我们的持续发展。谢谢！【主持人】下面请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生为我们大家做报告！中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌【顾云昌】各位嘉宾下午好，时间不多，咱们抓紧说，我们今天的题目是五个发展看楼市，大家要问哪五个发展？我们从十七大开始讲起，大家知道房地产也是国民经济重要的支柱产业，这话是国六条里面提出来的，房地产市场牵动着社会发展的神经，牵动着经济发展、社会发展每个家庭每个人的神经，在美国由于刺激低压贷款的危机，影响了整个美国的经济生活、社会生活，我最近到了美国一次，发现这个阴影还没有散去。那么中国的房地产发展一直保持快速，我们的房价前两年开始走稳，今年又开始反弹，今年同比上涨10.6%，已经超过了04年的水平。我们一边在进行调控，希望房价稳定，一方面我们房价又出现了访谈，如何来看待这样的问题？我想必须用十七大提出来的科学发展观，来剖析。我们应该通过我们的努力来实现房地产的科学发展。【顾云昌】科学发展观，十七大提出了五个发展第一是把握发展归略，第二个是创新发展理念，第三是转变发展方式，第四是破戒发展难题，最后提高发展的质量和效益。所以我想从五个发展来谈，首先如何来把握房地产发展规律，大家知道市场经济有三大规律，价值规律，竞争规律，供求关系规律，在房地产市场也不例外，之所以我们房价出现了上涨过快，是由于我们市场的供求关系发生了变化，或者说已经出现了供不应求的状态。我告诉大家一个统计数据，今年1-10月份，全国商品住宅面积是2.32亿平方米，但同期的商品住宅销售面积是4.98亿平方米，我们的竣工面积不到销售面积的一半，应该说整个市场出现了严重的供不应求，我们商品住宅的销售同比增长33%，但商品住宅的竣工同比增长只有8.8%，所以价格出现反弹是这种表现。【顾云昌】但是我觉得我们房地产市场除了三大规律支撑了市场经济以外，我们看到房地产发展还有三个特点，第一个特点就是产品的两重性，房地产产品在市场经济下房地产产品必然是消费者同时也是投资品，上个月我接到一个电话，我知道你是一个专家，我希望你把这个建议反映给国家，我知道你的意思了，他的意见就是说希望国家实行这样的政策，保证价格上得慢，什么政策？只准买房，不准卖房。也就是计划经济，计划经济恐怕也得买卖。第二个就是供求的弹性系数差异性，供求的弹性系数很小，需求的弹性系数很大。但是需求一下会放大，大家知道如果北京的房价今年涨了20%，明年可能还会涨，这个钱一下从全世界都到北京来，需求的弹性很大，这就是房地产市场容易出现泡沫的主要原因，中国是这样，这个系数差异很大就容易产生房地产市场的泡沫，是这样推动的。【顾云昌】第三个市场的区域性，房地产市场有明显的地区性的性质，我们广州的房价还有稳中有降，北京深圳的房价开始上升了，为什么同样的一线城市会有那么大的差异呢？市场的区域性，决定当地价格的是当地的供求关系，房地产是不动产不能搬来搬去，北京没有完成土地供应计划，导致了去年竣工面积同比上涨了20%多，并不以为着全国都涨那么快这是区域性的特点，决不能北京的市场比较为全国，北京、上海、深圳出现了拐点，不要下结论太早。供应量下降了很多，北京也同样，所以这里面具体情况具体分析。了解了三个特点、三个特性以后，我再讲讲中国的房地产市场还有三个特性。【顾云昌】第一个特性是传统性，百姓置业的传统性，许多人提出来居者有其屋，居者有他自己的房子，并不是有房住，我们可以鼓励大家买房、租房，买房的积极性那么高，和中国的传统有关系。第二个特点就是垄断性，刚才赵教授讲到了，中国房地产市场最大的一个特性是土地是由政府垄断的，这样的垄断性和其他的市场经济国家不一样，我们在调控市场的时候，我们在判断房地产市场的时候，这个特性不要忘记，什么原因造成的？这个垄断性一时还难以改变。第三个成长性，美国是成熟性的，差一个字，我们的成长因素很多，人家城市化已经基本到顶点了，我们的城市化还在快速进行当中，我们今天是43.9%的城市化率，我们跟人家比起来差别很多，这些都决定的中国房地产市场和发达房地产市场是不一样的，人家不出现问题可能在我们出现，所以分析中国的房地产市场必须用三个规律、三个特点、三个特性分析，十七大提出来把握房地产发展规律，我觉得我们要认真把握中国的规律，我们刚刚进入市场经济下的房地产市场，我们还要摸着石头过河，包括政策对房地产调控，实际上都是不断地完善当中，我想我们把握这个规律之后，我们有更大的信心，更有把握来调控我们的市场。【顾云昌】下面第二个创新房地产发展理念，我想通过十七大文件的学习，使我们理念更加更新，我有这样的体会，我觉得我们房地产要创新理念，是不是应该从三个方面着手？第一对市场历年的创新，对我们调控手段的创新，第二对我们体制机制的创新，第三，是对我们发展产品的创新。那么第一个方面就是房地产的发展要追求又好又快，大家知道十七大提出来我们经济建设要又好又块，过去是快字当头，现在是好字为先，现在恐怕首先要强调好字优先。那么房地产市场又好又快发展，体现在两个方面，第一就是房价基本平稳，第二市场秩序良好。这应该作为我们十七大以后房地产发展的方向。第二个层面房地产发展要着眼于改善民生，大家知道，十七大提出来我们的社会建设要以改善民生为重点，要提倡和谐社会，我们的房地产发展应该和十七大精神相结合起来，我们要着眼于改善民生，第一条叫住有所居，逐步实现。第二个就是财产性收入稳步增长。【顾云昌】也就是说我们既要对房地产市场调控，但不能代替我们制度建设，这是两个层面的问题，市场又好又快地发展，是调控的行为，但是我们制度建设是永远要进行了，我们的制度建设98年的房改提出来要破除旧的体制，要建立新的体制，应该说第一条我们做得差不多的，但是建立新的体制我们作得差得很远，不仅仅是调控问题，而且还是制度建设的问题。【顾云昌】房地产市场是投资品是肯定的，在房地产解决住房问题应该两条腿走路，一条是市场化，一条是保障性。通过保障性实现住有所居，逐步实现，通过市场化不仅要实现大家的住得更好，而且恐怕还要增加财产性收入，我特别强调稳定增长，但是这里面有很大的风险，所以我主张稳定增长。第三个方面是创新理念，十七大提出来我们的环境资源建设要实现生态文明，要贯彻这样一个方针，要提倡节地、节水、减排，营造环境，我们十七大来理解我们房地产的理念，理解我们的房地产的发展任务和方向，应该从三个方面，一个是市场方面，一个是体制方面，一个是产品方面，这样我们对十七大进行的一种贯彻。【顾云昌】第三个方面是转变房地产发展方式。实际上总理在今年的政府工作报告当中提出来，四大任务之一，住宅的增长和消费模式，所以我们应该从两个方面来转变我们的发展方式，第一从开发型到节约型，从重数量、速度到品质优先，快速发展。然后通过科技创新，来开发绿色楼盘，我想开发方式的转变，也是作为一个重要转变方式，第二个方面就是消费模式的转变，我觉得我们的理念，消费模式要改变，这里提出来三居五美，第一宜居，第二和居，第三省居，我们要突出省居，全世界的气候变都要求我们的消费模式要转变。【顾云昌】五美讲的紧凑美、内在美，成熟美，个性美，更新美，特别强调紧凑美，我觉得中国的发展讲两个紧凑，第一城市建设要紧凑。综合体就是把紧凑的住宅商务、写字楼都在一起的紧凑型，内在美，我们不能光讲究外表好看不好看，我们要讲究内在品质的提升，讲成熟美我们要成品房，不要老提供我们的毛坯房，个性美要张扬个性，最后是更新美，我们的旧房要充分利用，这样才符合我们的消费模式。【顾云昌】第四部分破解房地产发展难题，这是我今天讲的主要的问题。因为我们现在面临三个挑战，第一个是钱松地紧下的稳定住房价格，买房的资金很多，这是一种环境，这种环境是宏观经济环境客观造成的，所有推动了资产价格，这是必然的。与此同时我们也存在一个另外一个问题，我们土地是收紧的，我们要保持到2020年，最近大家看到国务院的审批各地报上来的今年的建设用地计划的时候，国务院只批准了69%，土地从紧保护耕地的政策会坚定地执行下去，决定房地产供应容易推动房地产价格的上升，大家讨论的重点也是这个问题，时间关系我讲讲基本的概念。我认为从四个方面，中央政府也在做了，第一就是实施从紧的货币政策，我们过去都是稳健的货币政策，现在从稳健越过了适度从紧，直接到从紧了，对未来可能出现的通货膨胀和经济过热一种考虑，所以不久第三天，央行就提出增加1个百分点的准备金率，我认为会采取更多的措施进一步消化流动性，或者是组织流动性的进一步扩张，这对我们的房市、楼市会起到积极的作用，从宏观上我们要有这样的思想准确。货币从紧对我们意味着可能是收紧，因为去年1-10月份，个人住房抵押贷款增加了81%，远远超过了我们投资规模，这就推动了个人买房，所以收紧以后恐怕对我们的楼市会出现一种转变。【顾云昌】第二，要推动房地产金融创新，这是说我们行业在呼吁的事情，我们中小企业面临融资难，一方面说我们的资金流动性过剩，但我们又缺少投资的渠道，我们融资着没有渠道好融资，归根到底我们的金融产品太少，能够把我们的投资的钱，大家不是去买房，增加需求，输送到我们需要资金的开发商手里，可以增加供应量，与此同时这样的同时发展资本市场，可以减少银行的压力和风险，及时出现了次级债的问题，而不是集中在中央银行。【顾云昌】第三个问题，如果我们钱松的问题可以得到比较好的一致，我们能够很好地疏通渠道，那么留下的问题是土地问题，请大家注意，现在土地问题有39号令哪些规定出台？主要是盘货存量上下工夫，我们能不能在不突破的情况下，把我们的文章做好做大呢？刚才赵晓现在讲的题目，我想往下说，我想我们应该有出路，出路在哪里？城乡土地制度的联动改革，我们现在农民进程180万进城了，他的土地没有带进来，我们城市的建设用地越来越紧张，农村越来越闲置，这个形成了明显的反差，我们通过合理合法的手段，那么这里的文章大有可做，因为我们人均农民的建设用地，大概是城市建设用地的两倍，城市人均建设用地大概100平方米左右，农村的人均建设用地大概是200平方米左右，我们的建设用地绰绰有余。这里如何流转的问题，如何来合理合法的问题，恐怕法律上也进行进一步的修改和改革，因为我们现在规定是不允许农民的土地流入城市的，要通过政府的征用变成国用土地，这里有一系列的过程。把允许农民的土地合理合法变成城市用地以后，存在一个问题，地方政府会不会有意见？如果农民土地进来以后，价格也便宜了，城市政府没收益了怎么办？据我所知，全世界发达国家的地方政府都是土地财政，它和中国的土地财政不一样，主要是靠土地出让金，而国外的突然财政来自于财产税或者我们说的物业税，物业税的问题开征是势在必行。我们地方政府有正常的税收渠道，当然不是说增加一个税收其他的税收继续保持，所以我认为尽管我们是住房价格的稳定，从短期来看，因为中国人多地少的客观环境，我们房价上涨的压力始终是很大的，特别是一些特点，的确是面临一个挑战。【顾云昌】第二个问题收入差别扩大中实现住有所居，之所以今天出现问题，所以必须实行两条腿走路，多数人市场化，少数人保障性。这里我想讲一下，推进住房保障性的渐进性和长期性，中国我们还是发展中国家，不可能一下保障得很到位，保障程度很高，逐步逐步来，农民工问题逐步解决，但是还有一个长期性。我看到英国、美国这样的国家，英国布朗首相上台以后，宣布今后十几年要建设300万套的社会性住房。现在要盖更多的社会住宅，所以说住房问题解决，不是说今天解决了明天就没有问题了，最后我想讲一讲夹心层的问题，要解决最低收入家庭和低收入家庭的问题，通过廉租房的经济适用住房，有很多的问题摆在我们面临，就是中低收入家庭。现在中低收入家庭住房怎么解决，我认为这个问题会凸现出来，因为保障的面是有限的，更多的人想买房，想租房怎么解决？比如我最近看到的消息，国内、国外都有，有的房子可以采取一半租一半买，我觉得减轻他的支付能力了，我们要久久一个可支付住宅的概念，能不能有条件的地方政府贴息，金融的担保等等来解决这样一个问题，我觉得这个问题才能真正实现我们住有所居的目标。【顾云昌】第三个问题供不应求市场里面推进绿色发展，我们推进速度比较慢，因为现在的市场环境是不利于推动绿色发展的，因为供不应求，所以在现在情况下，对我们的挑战在这样的环境下如何绿色发展，必须在我们房地产行业里面贯彻执行。第一当前要打好攻坚战，你不搞绿色发展就罚款。从长远来说，需要打好持久战，要激励、刺激它，一定要把政府行为，转化为企业行为，我们三方面的任务才能够有着落。【顾云昌】我的结论就是我们在十七大以后，我们面临三大发展任务，第一发展任务就是营造一个好市场，第一点三个基本，供求总量基本平衡，房价基本平稳，我想通过从紧的货币政策，通过房地产的调控，特别我看到我们7090方针，明年可能会放量一点。现在逐步放量以后，供求关系有所改善。我希望也可能实现明年的房价会比今年走稳。【顾云昌】第二个是兴旺、诚心，我们房地产太需要诚信了，我们房地产太需要别人说我们是受人尊敬的行业，因为我们现在的确存在不少问题，我们第一个目标是营造好市场，第二个目标是建立好制度，这个制度应该是市场和保障有机结合的制度，是效率与公平坚固的制度，市场化讲效率，保障性将公平，最后开发一代好产品，我们的产品应该面临一个更新换代，我们的方向是绿色住宅，百年建筑，我们的百年建筑概念应该提出来，我认为现在要盖房，要盖好房，不是豪华，而是我们的品质要好，我们过去品质不好的房子多了去了，我们今天有条件了，再不要再那些房子了。所以绿色住宅百年建筑，谢谢大家！【主持人】顾会长从房地产发展规律，发展理念，发展方式、发展难题、发展质量和效益等等五个方面为我们审视了当今和今后房地产发展的特征，我们对顾教授的发言再一次表示感谢。刚才顾教授也提到了钱松地紧的问题，当前我国的土地市场究竟是怎样，我们有请邹晓云先生为我们做一个分析。邹晓云【邹晓云】主持人各位嘉宾大家下午好，刚才几位专家教授，做了很好的发言，也谈到土地问题，我接下来也跟大家探讨一下这方面的问题，中国的房地产市场，是比较特别。房屋市场是大家更为熟悉的，另外还有一个土地市场，我为什么说它特别？因为在我们中国这两个市场它的边界实际上是非常清晰、割裂得非常严重的。在国外在市场经济体制国家，这两个市场实际上是融为一体的。我们的房屋市场供应者是房屋开发者，或者是房地产开发商，我们的需求房是房屋居住者，是我们一般的普通民众。土地市场供应者是政府，需求者是我们的房屋生产者，房屋开发商，我们很少有个人去购买土地的。无但是我们的宪法规定的我们每一个公民都有自由购买土地的权利，但是很遗憾，我们在座的哪一位买到土地了？在前几年，我们在农村小县城，大家是能够自由地买土地的。近几年，一些小县城土地必须要经过开发商这个环节，所以中国存在一个特殊的市场，那就是土地市场，中国的土地市场有一些什么特别，我给大家简单地介绍一下。这是我的一个分析。【邹晓云】第一个就是政府主导型的，刚才前面教授也说过，所谓政府主导型就是我们的土地的一级市场必须是政府出让，政府主导容易带来什么特点？一个是效率比较低，大家都喊供地紧张，因为我们的土地不能马上来到市场上和需求者见面，信息也不是特别的公开。这是政府主导这个市场的后果。【邹晓云】第二个就是供地渠道比较单一，我们知道在前几年，我们的土地供给实际上是有比较多的渠道的，第一个就是我们政府直接出让的土地，第二个我们农地经过开发整合农民之间的谈判之后，虽然也要经过征用的手续，但是农民和开发者可以在一定的情况下进行谈判，能够间接地购买土地。第三个就是土地的使用者，比如说我们的一些国有企业，它早期有的一些土地，它可以到市场上交易，还有其他的方式提供土地。所以现在来说，我们的土地讲究的是一个口子进水，一个口子出水，实际上这个本意是想从规划、计划上做到统一，但是在一些地方政府的利益的驱使之下，把这个政策完全变形了，变成了这种方式、渠道去供地，比如我们的收购储备政策，实际上它是为了做一个宏观调控发挥作用，但是实际上完全被地方政府所控制。【邹晓云】第三个特点就是交易方式单一，交易方式大家最熟悉的就是招拍挂，现在也有很多把地价不断上升的责任归结到招拍挂，我认为本身是一种交易方式，根本原因不仅仅是招拍挂，实际最初是一个选择项，但是近几年招拍挂逐渐演变成必选题了，在中央有关部门的要求之下，为了公开、一刀切，让所有的土地都必须进行招拍挂，所以也出现了一些负面的效果。【邹晓云】第四个特点就是城乡割裂，刚才前面的教授也讲过，中国的农村土地和城市土地实际上因为所有制的问题，它是分开的，我们所有的农村土地必须要经过城市土地征用之后，才能转为国有建设用地。这里面有一个什么不好的？主要是我们的市场供应会受到限制，大家想想广大的农村地区的土地，必须转变成城市土地之后，才能够进行供应，那么在供给上面和需求上面是存在很大的不平衡的。【邹晓云】那么中国的土地市场，给我的一个感觉，现在就是一个很拥挤的感觉。我们有很多的土地购买者，土地需求者在那里等待，我们很有的资金在那里等待，都是要等土地。最近我听到有一个开发商的朋友跟我说，他们在境外上市的公司，有几百个亿的资金在等着进来，要购买土地，要找土地投资，所以说这种感觉是非常拥挤的。这是关于土地市场的一个基本特点。【邹晓云】关于土地市场可能大家平时关注的不是特别多，但是我要在这里说的是，我觉得大家应该要关注，以一个公民的身份，以一个公众的身份去关注土地，关注我们自己的土地权利。无论是土地供应还是房屋市场，我们为什么不能自己独立地去买土地？我们的合作开发建房，包括集资建房为什么不能实现？我们的房价为什么这么高？高到我们都买不起，实际上是在侵犯我们的土地平等享有和使用的权利。我们必须有平等的机会去购买使用土地，但是现在的政策或者是我们的市场状况都给我们设置了很高的门槛，我们失去了这种权利，我们应该去争取这种权利。【邹晓云】第二个我想把近几年我们全国土地供应的一个情况给大家做个汇报。首先我想说的是我们的土地供应量，从总的趋势看，我们土地的供应量是在不断增加的，我看了一下05年1月份到现在第三季度的数据，每个季度的增长率大概是15%，那么95年第一季度的时候，全国的土地供应总量不到3万公顷，到今年第三季度，这个总量已经接近了8万公顷。可能我们大家都没有看到这个土地究竟在什么地方，开发商买完了那几块地，实际上我们的供应量是在不断地增加，这个数据还不是一个完全的统计数据，我说的这个数据不是说房屋开发的土地供应，是我们国家建设的土地供应，非房地产开发占的比重比较大。【邹晓云】第二个特点是在整个的土地供应当中，这几年一直在20%-30%之间，一直是比较稳定的。尽管这几年宏观调控政策和土地紧缩政策在不断地出台，但是土地的房地产供应的比例一直没有大的变化。2005年第一季度全国用于房地产开发总量是将近一万公顷，不到一万，以后是每年逐渐上升，今年第三季度已经接近两万公顷，今年的第二季度实际上已经超过的两万公顷。所以说从这个比例来看，它是比较稳定的，而且也是随着供应总量的不断增加，它也是在不断增加。【邹晓云】第三个是在房地产开发的土地供应总量中，居住用的土地供应比例这几年一直是在70-80%之间，实际上准确说应该是到70-78%之间，2007年第三季度为75%，这也是一个比较稳定的数据比例。这是从这几点看到，我们房屋地产开发的土地供应，尤其居住的土地供应，我们的政府是保证了，这并不是说我是从国土资源部过来就说这个，有可能我们的信息不是特别到位，开放程度不太好，大家没有很好地捕捉到这样东西。这个数据是这样的。【邹晓云】第四点我想跟大家谈一谈，也是大家比较关注的，居住用的土地的交易价格增长较快，最近是各种天价地房在不断出现，北京、上海、广州、南京、长沙、杭州、成都，所有稍微大一点的城市，几乎都出现过地房，尤其是我们根据对市场的检测判断，这些价格的确是偏高，已经是引起了社会的严重不安。这里我想介绍一下市场监测，实际上是我们国土资源部最近七年一直是对城市的土地这种市场价值水平进行检测，这个市场价值是一个很全面的反映这个城市整体水平的，它并不是仅仅反映个别的交易量，我们现在看到个别的天价地网的东西，实际上更多的是一种个别的情况。当然这里面有很多的原因，刚才教授说的钱松地紧的原因。现在土地交易已经被沦为资本市场的工具，所以这个很危险，就是我们很多开发商圈了一块地，然后再从股市里面去挣钱。【邹晓云】国土资源部对这种情况也很关注，最近也出台了一些政策，也是针对于这种开发商大规模拿地，抬高地价的措施的一些举措。这是近几年房地产土地供应的基本情况。那么未来几年，将会有一些什么情况？首先第一个就是耕地保护仍然是土地管理的主旋律，我们国家的土地资源确实是很有限，党中央、国务院也非常重视，提出了耕地的底线，但是居住用地这种供给不会因此受到影响，不会减少。耕地保护是一个很重要的，但是居住也是一个很重要的，因为它是民生问题。涉及到我们每一个人的居住权的问题，十七大当中，也对这个问题非常强调，尤其是要满足中低收入阶层的居住房屋开发土地的供应。【邹晓云】在前两年，社会上经常有这种利用耕地保护制造这种地方论，从心理层面来说，我们说应该是有一定的道理，因为每一项政策都会在心理上带来一些影响，但是我们冷静下来看一看，土地的供应不会制造一个恐慌的情绪，因为我们毕竟还是有政府。所以这个是大家应该要放心的。这里面有两点是值得我们注意的，给大家介绍一下。第一点就是说土地的供应，我们从前几年的趋势看，一直是在不断地上升、增加的，它不可能在现在土地之间在我们提倡要关注民生的时候，突然之间停下来，所以不会有大的影响。【邹晓云】第二个耕地保护实际上与住房的供给并不矛盾，住房是一个硬道理，把耕地保护也是一个道理，他们是一对矛盾，但是从我个人角度，住房问题还是矛盾的主要方面，耕地保护更多的是要求我们在用地选择上要注意保护耕地。而不是说我们所有的耕地都不能用来盖房，只要我们符合规划、计划、耕地保护的规定要求，那么这些地是可以用的。我们不是所有的地都给保护起来。【邹晓云】第二点就是说耕地保护除了我们这种简单的控制手段之外，实际还有很多的方式去增加耕地，间接地保护耕地。所以从这两点来看，耕地保护和住宅的供应不是矛盾的，不是说我们要保护耕地，住宅我们就不搞了。所以这是第一个耕地保护是主旋律，但是不会影响居住用地的这是一个基本的判断。【邹晓云】第二个政府会加大中低收入住房用地的供应，从现在的趋势我们也可以看得到，普通的商品住宅和经济适用住房的用地，已经在不断增加，今年前三季度，全国普通商品住宅用地供应总量接近三万公顷，同比增长了35%几，经济适用住房供应接近了三万公顷，同比增长了18%。第三季度更为理想，普通住房商品住房和经济适用住房的供应大幅增加，同比增幅分别达到了38%和48%的样子。这个供地占住宅用地比例分别为74%和9%的样子，都是有较大程度的提高。【邹晓云】与此同时我们可以看到高档用地的减少，将近达到50%的样子，所以我们可以看到政府在供地结构上是有调控的效果的。这是第二个特点。第三个特点就是政府会加大反土地垄断的力度，增加土地的有效供给。土地垄断现在应该是很严重的现象，它一个是直接垄断土地直接囤积土地，很多开发商买了土地，囤积起来，也有一些研究的成果，大家可能从不同的渠道看到过。【邹晓云】第二个就是开发商延长开发期，由于我们土地供应的规模都非常大，我们大家看到一些小区是非常大的，实际上在这个小区当中他们应该是有一些商业的策略，在这里我们不是批评开发商，我们的政策、制度给开发商提供了这个条件，开发商何乐而不为呢？开发商通过延长开发期，等待土地的增值。【邹晓云】第三个就是开发完成后的房屋，捂盘不售的情况，是间接囤积土地，所以在整个过程当中，开发商为什么能够采取这些方式？实际上这是一种垄断的结果，就是前面我们讲过，我们的房地产市场，土地市场和房屋市场是割裂开来的，那么在土地的开发过程当中，房地产开发的阶层，实际上是对土地资源是有一定的垄断能力的，为什么我们现在的房价这么高？我们的销售量这么低？当然有其他很多的原因，但是我认为其中很重要的原因就是垄断。当然这种土地的垄断不仅仅是开发商，我们的政府也有垄断，尤其是一些城市政府，在做城市土地经营的时候，对土地的垄断也是非常厉害的，中央政府也非常了解这种情况。这个是要加大反土地垄断的力度。【邹晓云】第四个可能是要推进集约利用土地的力度。现在国务院正在起草一个关于加大土地集约利用的土地的文件，这个政策可能马上就要出台了，这里面可能有一个政策，有限供应存量土地，可能要通过一定的机制。第二个就是要设定最低使用条件，大家都知道，我们的土地以前在出让的时候都是有个最高限制，将来可能要从土地的集约的目标出发，设定最低，防止高批低用，因为现在有一些情况表明，土地使用者通过高限条件，拿到土地之后，他自己通过很低的使用改变他们的土地产品。第三可能就是要出台一些鼓励集约利用的优惠政策，比如说在税收上面，或者说在奖励基金上面会出台一些政策。这是政府会加大集约利用土地的力度。当然加大集约利用土地也并不是说我们房屋开发的土地会减少，并不是这个意思，实际上它是在更好地从各个渠道拓展我们土地供应的总量。【邹晓云】土地问题实际上也是一个很复杂的问题，也是一个社会非常关注的问题，我觉得我们在房地产市场上讨论这个问题，能够更好地把我们政府控制的资源，这种信息让它到市场上去接受观察。土地供应这一块，可能更大的就是我们前面两位教授讲的，要呼吁市场化。市场究竟怎么去改革？我想第一个就是我们要扩大市场的这种供给渠道，不要搞得太单一了，我们应该鼓励逐步地引导这个农村土地进入市场。我们应该降低购买土地或者是开发土地的门槛。我们应该让更多的公众、更广大的民众都能够充分地享受到土地的公共资源。我就讲到这儿，谢谢大家！【主持人】邹总刚才为我们分析了中国的土地市场情况，刚才前几个专家的发言讲了形势、宏观调控、土地和金融，下面让我们关注一下住房保障体系的问题。我们有请建设部政策研究中心陈淮主任为我们做完善住房体系的问题的讲演，有请。建设部政策研究中心陈淮【陈淮】谢谢大家！讨论房地产问题是个大话题，我看了一下表，现在是差一刻五点，我们今天讨论住房保障体系的问题，我们媒体希望说房地产新证，07年有哪些新政策，最大的是国务院发的24号文件，这个文件的名字就叫解决低收入群体的住房问题，之着重加强的是解决那些住房困难，收入偏低，不能依靠自己力量解决住房困难的群体。住房保障体系是人类社会制度发展过程中不断完善的一项重要制度。人们知道市场经济条件下，有一个最重要的分配资源的机制叫优胜劣汰，很好，没有这个优胜劣汰的机制就没有效率和资源的优化配置。所以从市场经济诞生那一天起，人民对竞争，优胜劣汰崇尚有佳。美国在它建国之初的独立宣言就说，人人有追求幸福的权利，很好，这是人们对人权的一个重要认定，是对中世纪以来神权、王权的一个重大否定，是文明、进步。但是包括美国人在内很快有就认识到，仅仅有追求幸福的权利是不够的，对人权自保障是不充分的，因为人们有权追求和追求到是两回事，那追求不到怎么办？它有没有生存和享有基本生活权利呢？人们又在这个基础上形成了保障体系这样一个制度。这就把人们的基本权利覆盖得相对完善和均衡，首先是人们有权利追求幸福，在竞争中取胜。其次是不管是在竞争中取胜与否，人们都有权利从共同体中获取基本的生存资料，并且从社会的发展分享社会的进步，这就叫保障。这是从远说，从近说，保障体系在中国并不是一件陌生的事，实际上建国以后的公有制计划经济下，我们就有比较完善的保障体系，在国有企业中生老病死有依靠，更不要说福利分享，至于是不是大家都分到房了，那另说，但至少在制度上是有此规定的，所以在资源匮乏的情况下，老百姓冬天取暖，小孩子上学，我当过车间主任，工会连小孩子要换棉袄都要提供相应的补助，但是这种把保障的支出，包括在生产成本中不符合市场经济下企业自身的职能，我们就把它社会化，就有了社会保障体系，但是请大家注意的是，尽管到明年我们改革开放要30年时间了，但是提出和真正动手建立社会化的保障体系，是几乎在改革开放进行20年之后的98、99年我们才真正提出和实施的社会保障体系。【陈淮】在那一年，由于通货紧缩，市场低迷，一大批国有企业停产，一大批国有职工普遍离开的工作岗位，出现了所谓下岗的现象，1984年全国普遍实行劳动制之前就参加工作了，没和企业解除劳动关系的这才叫下岗。我们媒体可以随便说，他也不找你领政策性补助去，要符合我刚才说的条件才叫下岗职工。1998年下岗职工未安置人数1151万，在此基础上，社会保障体系就严峻地提到我们面前，所以从此我们开始逐步地在所有的城市中都建立了最低生活保障体系和最低工资制度，以及失业保障制度，和养老金社会统筹发放制度。有养老金，但是企业倒闭了，关门了，没有钱了怎么办呢？那么社会统筹发放。我们从98年到现在不足10年的时间，才把社会化的保障体系提到日程上，并且逐步完善，因此它本来就具有与效率相比，与我们的制度其他的相比滞后的一样，这是在改革进程中不完善的一个方面.【陈淮】那么在最初的保障中，我们重的是保吃穿，对保住房这件事，就越发地比其他的保障更晚了一些，这是一个实情，我们觉得没有任何回避的必要。虽然时间短，到今天经过不断地摸索，我们的住房保障体系已经形成了一个相对完整的思路，这是成绩。时间不长，在矛盾尖锐之中，我们形成了住房保障体系的基本思路，并且原有的比如说经济适用房我们对它作为的比较大的调整，使它更有针对性，比如说90平米占70%的供给结构，06年提出了两禁两限房，扩大廉租房保障范围，调整的力度不可谓不大，首先说从思路和制度上我们已经相对完善。我们24号文件国务院所提出的扩大廉租房的覆盖范围的含义是公共政策的含义，人们希望通过宏观调控政策就把公共政策应当解决的问题解决好。比如说我们媒体经常读到房地产宏观调控这个词，其实这个词是非常不准确的。人们问宏观调控的好几年为什么穷人还买不起房子？我告诉你，穷人住房子的问题，是公共政策解决的问题，只要中国明天才进共产主义，今天还没进了，我们就得依靠保障体系，而不是买这种交易行为来解决穷人的住房问题。管房地产的政策包括三个组成部分，影响房地产的政策包括三块，一块是大家熟悉的长说的宏观调控政策，但是请注意，宏观调控政策只管短期的总量平衡关系，总供给和总需求的关系，在理论意义上，宏观调控政策不管房价，他也不管猪肉价，他只管一个价格，就是货币本身的价格，币值稳定，CPI增长实际上是指的货币自身缩水的贬值，央行、财政的任务都是保证对内的购买力，以及老百姓持有的货币资产的价值相对稳定。这是宏观调控政策。【陈淮】那么紧缩或者放松银根，当时房地产业和房地产的交易有一定的影响，宏观调控政策。第二个部分叫产业政策，房地产是个产业，而且是国民经济的重要支柱产业。人们问房地产凭什么是支柱产业，凭什么咱们不说，有功负咱们再讨论。但这个定义不是我下的是写入国务院文件的，房地产的发展技术水平改进与国民经济其他产业之间的构成关系，也就是产业结构，以及产业内部相互之间的比重，影响这个领域的政策叫产业政策。产业政策通常三到五年，最多五到八年，他的实施范围影响。【陈淮】三个部分是公共政策，我们刚才说到的保障体系是属于公共政策的范畴，如果画三个圆圈，互有交叉，公共政策管到共产主义之前，中国有一天发展到美国那么阔，也得有包括住房体系在内的公共政策。我们今天在24号文件中提出，要对扩大廉租房覆盖范围，并且对县以上的城市，在一到两年的时间实现应保尽保，是不是一到两年的时间我们就给保障完了，理论上说永远不会，永远会是有一个基础的、底层的部分。美国、欧洲欧盟也有7%的人群需要公屋，才能有房子住。我们今天作为一个发展中国家，一个底子薄的国家，一个发展不平衡的国家，一个正在从农业人口为主，项城市人口、工业人口转变的国家，我们总体地看大约要占到20%，当时可能西部、东部有区别，大城市、中小城镇有区别，而且区别还不小，这是一个总体估计，西部平困的中小城市，不一定住房困难的人群那么大，但是在沿海大城市，上海、广州、北京，一个白领可能住房就有困难，收入不算低，住房有困难，是这么一个特点。但是总体上中国有多少呢？5.77亿人，20%左右就涉及到1.2-1.3亿人，涉及到4千万个以上的家庭，4千万个低收入群体的家庭并不是都没有住到50平米的房子，房子这种东西和其他的生活资料不一样在于，人们吃饭是要每天重吃的，房子是不需要今天有了，明天再重来一遍的，并不是覆盖面20%是20%的人都没房子住，是俩概念，这些群体应该是政府保下来的，不要钱或基本不要钱的，所以在24号文件就提出联组房50平米，满足基本住房需求的标准50平方米。【陈淮】那么比廉租房更高一层，有工作、有收入，但这个收入也很低，买商品房尚有困难，或者在10-20年有困难，我们又有了经济适用房的覆盖范围，在24号文中对原来的规定也有比较大的调整，比如说套型面积60平方米，不能超过，比如说有限产权的规定，你不交土地出让金，产权是不完整，在流转上受限制的，五年后才能交易，而且交易过程中，你要补交土地出让金，而且进入这个领域想住这个房子是有进入门槛的，有各地政府根据当地自己的情况设定什么样的人能够享受经济适用房。注意经济适用房60平方米的规定没改，我这句话是有针对性的。在这之上，比经济适用房再强一点又发展保障的人怎么办呢？贴息、贴租、公积金，实际上我们现在的公职人员，工薪阶层按照国家规定，包括企业，只不过有些企业没有完全贯彻，但是公职人员是贯彻的，都要发放住房补贴。没有享受住房的年轻人，他们工资之外每个月都有住房补贴呢，这个补贴相当于政府贴租、贴息，那么两禁两限房90平方米，而且政策规定，今后的土地出让中70%要用于4种房。有限保障那些迫切需要改善住房调整或者结婚的人群的需要。在这之上还有公积金这样一个功能强大的住房保障方式。因此有些人说夹心层，中等收入者阶层住房保障的阳光没照到他们身上是不准确的，至少是非常片面的，恰好是这个阶层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。问题在于，这个思路和它的普遍性之间还有差距，比如公积金挺好的一个职能，第一个覆盖范围还不充分，所有的雇主都必须给雇员建公积金账户，但还不到1/3，不普及。这是我们制度发展过程中尚不完善的。【陈淮】再比如说公积金大家把钱包各个缴到一块，谁买房子资助谁，已经改善了住房条件的人，年岁较高、收入较高的人群不需要贷款，但他们的缴存额高，贷款能力强，但反而不需要。但年轻人迫切需要政策支持又贷不到多少钱，本来是互助性基金，但远远不充分，住房保障体系大约分类的话是四各阶层：第一个是救济救助型的，不要钱，或者基本不要钱。第二个是援助型的，你的能力不够，政府给予援助，十成能力中我有九成缺一成，也包括我只有一成缺九成，都属于援助型政策。第三种是互助性的政策公积金。第四类是自助性的政策，当然我们还在探索需要金融领域共同努力把这个品种变成普遍性，比如住宅银行，你自愿开一个住房账户，把钱存到里面，政府给予一定的政策，但这个账户只能用于改善住房，这个是属于自助型的，当我们把救助、援助、自助性的政策交叉，我们的住房保障体系就比较完善了。我们每一个政策是不是都能做到十全十美呢，很难现在还做不到，比如我们再举公积金的例子，很多人以为公积金是政府社会统筹的东西，错，公积金和养老基金、失业保障基金不同在于，事业保障和养老等这些基金是缴存人依据你是否遇到了这样的困难才给你资助的，这钱交了就不归你了。等你退休之后，我们统障结合，你从社保基金领的多少，和你缴存社会统筹这部分不直接相关，个人账户累计部分相关。但公积金不是，公积金这个钱是你自己的钱，存到公积金账户里头到你60岁退休，你不买房子，可以全额取出来。并不是谁要买房子就把你的钱用了，这是不可能的用好这个钱非常重要。住房保障体系，我们刚才说由于它覆盖范围广，涉及面宽，并不一定都只是穷人，低收入群体才保障，有些人亿将来成老板，有些人将来成总经理，那在年轻的时候结婚的时候也可能他仍然需要住房保障体系的大力援助才能解决住房，也就是说人的一生中拥有财富和他需要解决自己的住房问题的时间是存在实质和时差的，这都是属于住房保障基金帮助完成的，当时功能还远不是解决实体性的解决人们的住房。我真的有一个带屋顶的房子住，这叫实体性的，住房保障体系