房地产板块股票投资价值分析

毕业设计（论文）题目房地产股票投资分析姓名学号所在学院专业班级指导教师日期2012年5月28日房地产板块股票投资价值分析摘要随着市场投资理念逐步转向价值投资，上市公司基本面的变化将更受关注。房地产行业作为我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，房地产板块股票具有重要的研究意义。本文运用因子分析法对我国房地产板块67支股票的投资价值进行评价，从2009年第一季度财务报表中的十二个主要财务指标提取了公司规模因子、每股价值因子、盈利能力因子和增长能力因子四个具有一定含义的因子，然后根据每支股票的四个因子得分及综合因子得分情况作出综合评价，并根据每支股票的因子得分情况综合排序，用于比较67家房地产板块股票的投资价值。为投资者和市场各参与主体有效把握房地产板块上市公司及其投资价值提供借鉴。关键词：因子分析；房地产板块；股票；投资价值AbstractValuepursuinginvestorspayattentiontotheaccountingandfinancialreportoflistedcompanies.Therealestateindustryasanimportantpillarofourcountryatthisstageandconsumptionofhotindustries,realestate,stockplatehasanimportantsignificanceofthestudy.Usingfactoranalysis,thispaperevaluatesthevalueofinvestmentof67listedcompaniesontherealestatesectioninChina.Fromthe12majorfinancialindicatorsinthesecompanies’thefirstquarteroffinancialstatementsin2009,4factorsasthesizeofextractedfactors,factorvaluepershare,profitabilityfactorandincreasethecapacityfactorthathavecertainmeaningsareextracted,andthenaccordingtothefactorscoresresultsofeachstock,wemakeacomprehensiveevaluation,ranktheircomprehensiveperformance,andcomparevariousvaluesofrealestatestock.ProvidesfortheinvestorandthemarketeachparticipationmainbodyeffectiveassurancerealestatetectonicplateTobelistedandthevalueofeachcontributionusesforreference.目录摘要 1Abstract 1第一章引言 3第二章问题和方法的提出 3第三章因子分析法对房地产板块股票的评价分析 43.1因子模型 43.2原始指标及样本的选取 53.3因子分析 73.4主因子得分对房地产板块股票的评价分析 103.4.1公司规模因子分析 113.4.2每股价值因子分析 113.4.3盈利能力因子分析 123.4.4增长能力因子分析 12第四章房地产板块股票综合评价分析 134.1房地产板块股票因子综合得分排序 134.2个股评价分析 13第五章结束语 16参考文献 17致谢 18第一章引言房地产行业素有国民经济晴雨表的比喻，在全球金融危机侵袭的今天，我国房地产市场的走势也势必受到制约和影响。国际金融风暴肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。导致国内股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。面对如此情况，我国政府积极应对，及时的为解决金融危机所带来的问题出台了多项相应的措施，并进行适当的宏观调控，以保持国民经济的健康发展。我国房地产市场仍处在持续发展阶段，与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有诸如刚步入社会的年轻人和房产投资者等类型的住房需求者要依靠住房市场。在这样的背景下，房地产行业已成为我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。由此房地产板块上市公司的业绩表现成为了众多机构以及个人投资者关注的焦点，对广大投资者来说，随着新的房地产企业上市和原有的上市房地产公司的业绩不断改善，中国股市的房地产板块充满着投资机会。问题和方法的提出投资价值分析即评估一个公司的内在价值，认识价值是一切投资活动的依据和前提。房地产上市公司投资价值分析应该是一个理论研究和实践应用相结合的过程，房地产行业具有投资周期长、投入资金巨大、资金供应链长,从而有投资收益高、投资风险大的特征，这使得投资者在进行房地产上市公司投资选择时倍感困难。同时其股票信息虽可通过财务报表中的财务数据来反映，而财务报表中指标繁多，涉及内容分散，直接分析难以抓住要点。要正确地进行股票投资价值分析，必须运用科学而完善的统计分析方法。截止目前，如何对房地产板块上市公司股票的投资价值做出科学有效的判断和评价，为投资选择提供帮助和建议，各界尚未有统一的行之有效的方法，各阶段性研究都存在一些不足和局限性。本文以此作为出发点，对房地产板块股票投资价值分析方法进行研究和讨论。[1]本文选取了沪深两市中主营业务为房地产的上市公司作为研究对象，为了综合的评价房地产上市公司的业绩，为投资价值分析做好准备，我们需要考虑多个指标，虽然较大的样本和多个变量会提供比较充分的信息，但会使分析变得更为复杂；而且，有些指标存在一定的相关性，这样会在给各指标赋权重时出现一定得偏差，针对上述情况，可以采用统计分析方法中的因子分析法。运用因子分析对67家房地产上市公司的财务报表数据进行分析，得到了反映公司规模、每股价值、盈利能力以及资本增长能力的四个因子。上市公司的这四个因子是反映上市公司当前安全、获利情况、可持续的发展能力和成长能力的重要指标,是投资者进行正确的投资决策、保证投资资金安全、获得预期投资收益的重要依据。利用其包含的绝大部分反映股票之间差异的信息，通过对这四个因子的分析，获得了对各家房地产上市公司规模、每股价值、盈利能力以及资本增长能力的认识。而后，利用因子分析结果建立了综合评价模型，力图找出重点要点决定因素，并对各上市公司之间在经营管理盈利能力等方面的差异和优劣进行比较，为进一步对各上市公司股票投资价值作出判断和评价。第三章因子分析法对房地产板块股票的评价分析因子分析（FactorAnalysis）能够在面对诸多具有内在相关性的变量时，根据相关性的大小将原始变量分组，使得同组内变量间的相关性较高，但不同组之间的变量相关性较低。每组变量代表一个因子，它可以反映问题的一个方面。通过几个主因子的方差贡献率作为权重来构造综合评价模型，能够简化众多原始变量及有效处理指标间的重复信息。所以评价结果具有很强的客观合理性，能够快捷准确的分析解释上市公司的投资价值。3.1因子模型设有m家房地产板块上市公司，每个公司都观测n个经营业绩指标。将原始观测指标变量记为=（）`,标准化处理后的变量向变量记为=（）`。设原公共因子变量记为，经过转化后的公共因子变量记为（p<n）。设：（1）=（）`是可观测的指标值，其均值向量E（y）=0，协方差矩阵D（y）=，且协方差矩阵和相关矩阵R相等。（2）=（）（p<n）是不可观测的变量，且均值向量E（）=0，协方差矩阵cov（）=I，即向量的各个分量是相互独立的。（3）=（）`与相互独立，且E（）=0，的协方差阵==，即的各分量之间也是相互独立的，则模型称为因子模型，模型的矩阵形式为=A+，其中A=。模型中的称为公共因子，称为特殊因子对应于向量的分量所特有的因子。主因子一般对的每一个分量都有作用，而只对起作用。矩阵A为待估的系数矩阵，称为因子载荷矩阵，其中的元素称为因子载荷。因子载荷矩阵A中第j列元素的平方和，j=1，…，p称为主因子对x的贡献，即表示对各个变量所提供的方差贡献率的总和，通常用它来度量主因子的相对重要性。求出主因子之后，如果各个主因子的典型代表量不是很突出，还需要通过适当的方法进行因子旋转，以求出新的具有较好解释能力的主因子。[2]3.2原始指标及样本的选取如何判断一个上市公司是否具有投资价值，关键是看该公司的公司情况和基本面情况。其中，盈利能力和成长性是支持股价的长期因素，而经营业绩良好的公司其股本的扩张能力也应较强。所以在上市公司财务指标中，综合分析各财务指标的涵义及其对评价上市公司价值的影响之后，按照系统性、典型性的原则，依能反映上市公司资本以及收益情况为标准，选取了上市公司财务报表中12个重要的财务指标（见表1）。表1所选财务指标名称（单位）名称（单位）总股本(，股)主营业务收入(，元)主营业务利润(，元)利润总额（，元)每股收益(，元)每股净资产(，元)净资产收益率(，%)资产报酬率(，%)主营业务收入增长率(，%)净利润(，元)资产总计(，元)市净率(，%)根据中国证监会对房地产上市公司的定义及分类标准，选取所有主营业务为房地产经营与开发的上市公司作为本文的研究总体。由于部分上市公司虽涉及房地产经营与开发，但不是其主营业务，主营业务收入指标中还有其他公司业务相关业务的收入，所以不作为本次研究的研究对象；并且多支同时拥有A股和B股的股票由于上市公司的A股和B股在公司财务指标上是一致的，故本文在上市公司同时出现A股和B股时，只选取A股为研究对象；这其中有5支“ST”股（SpecialTreatment，该政策针对的对象是出现财务状况或其他状况异常的上市公司），除“*ST中房”、“*ST珠江”、“*ST高新”外，“ST兴业”、“ST达声”的财务指标中每股净资产为负，说明财务方面存在问题，应对这些股票采取个案分析处理。因此，在剔除以上“ST”股票后，选择余下的67支房地产板块股票作为样本进行研究。本研究的原始数据主要来自WIND资讯数据库、国泰安CSMAR系列研究数据库系统，最终财务数据来源于长城证劵闪电版发布的截止时间为2009年3月31日的各家样本公司经审计后公布的接下来对原始数据记=i=1，2，……，67，j=1，2，……，12，为第i支股票第j个指标值。为避免原始数据量纲及数据值差异过大带来的影响，对各指标数据做标准化处理：=其中和分别为第j个指标的样本均值和标准差。==3.3因子分析由于因子分析是基于具有某些相关性的变量从中提炼出具有代表某方面能力的因子，所以并非所有的原始数据都适合因子分析，应用SPSS软件中的因子分析过程结果中KMO值为0.691（接近普遍认为效果较好的0.7），Bartlett球形检验的卡方统计值为1183.575，显著性值近似于0，拒绝原假设，通过了KMO检验和Bartlett检验，在共同度检验方面各财务指标的所得数值也相对不低，各原始数据变量间相关系数普遍偏高，说明本研究数据适合进行因子分析（见表2、表3）。[3]表2KMO和Bartlett's检验表3共同度检验总股本(万股)主营业务收入(元)主营业务利润(元)利润总额(元)每股收益(元)每股净资产(元)净资产收益率(%)资产报酬率(%)主营业务收入增长率(%)净利润(元)资产总计(元)市净率(%)为对应于各特征值的标准正交化特征向量=（），则反映的是房地产行业上市公司经营业绩中起支配作用的因素，称为公共因子，其中为引子回归系数。第i个公共因子保持原始数据信息总量的比重为，即为对原始数据的贡献率。=1.260，=1.048四个因子（见表4），它们一起解释了房地产板块上市公司综合业绩标准差的87.079%。这四个成份基本上反映了原始数据所提供的足够信息。表4方差贡献率建立因子分析模型的目的不仅在于找到公共因子，更加重要的是知道每个公共因子的含义，以便对各房地产公司的经营业绩进行分析。而得到的各主因子的典型代表变量不是很突出，容易使因子的意义含糊不清，不易于问题的分析。表5旋转后的因子载荷总股本(万股)主营业务收入(元)主营业务利润(元)利润总额(元)每股收益(元)每股净资产(元)净资产收益率(%)资产报酬率(%)主营业务收入增长率(%)净利润(元)资产总计(元)市净率(%)因此必须使初始载荷矩阵结构简化，内涵明确，在保持原有指标因子内在结构不变的前提下，采用方差最大正交旋转（Varmax）对初始因子载荷矩阵进行旋转，使因子负载系数向更大（向1）或更小（向0）方向变化，直到旋转后的主因子能够较好的解释所研究问题。[4]旋转后的因子载荷矩阵（见表5）。同时，将指标值载荷矩阵中载荷较高的情况分为四类。可以依次给各个主因子命名（见表6）。[5]表6各主因子命名高载荷指标因子总股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、资产总计每股收益、每股净资产、净资产收益率资产报酬率、市净率主营业务收入增长率Component1234Zscore(总股本(万股)).190-.074-.039-.029Zscore(主营业务收入(元)).184-.054-.014.064Zscore(主营业务利润(元)).191-.085.054-.080Zscore(利润总额(元)).167.023.024.003Zscore(每股收益(元))-.055.406.141.074Zscore(每股净资产(元))-.036.276-.237-.069Zscore(净资产收益率(%))-.052.380.151.092Zscore(资产报酬率(%))-.018.155.623-.221Zscore(主营业务收入增长率(%))-.020.043-.002.887Zscore(净利润(元)).157.052.032.000Zscore(资产总计(元)).177-.031-.074.006Zscore(市净率(%)).020-.132.540.269表7因子系数3.4主因子得分对房地产板块股票的评价分析将67家上市公司财务报表中标准化后的12个指标数值因子之间在理论上是互不相关的，从已得的因子得分情况来看，公司规模、每股价值、盈利能力以及资本增长能力的大小。3.代码名称得分排名代码名称得分排名SZ000002万科Ａ7.4921691SZ000402金融街0.5654776SH600048保利地产1.7803292SH600663陆家嘴0.2294427SH601588北辰实业1.1130583SZ000046泛海建设0.2094788SZ000024招商地产0.6948744SH600675中华企业0.1748369SH600383金地集团0.5666435SH600895张江高科0.15182310从规模因子得分情况来看，得分在前十位的股票中，除“万科A”（7.492）、“保利地产”（1.780）、“北辰实业”（1.113）外，其余分布于（0.152，0.695）。排名后十位的股票分布于（-0.461，-0.365），而在（-0.365，0.152）集中了47支股票。该因子在总股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、资产总计上有较大载荷，这5个财务指标反映的是公司的运营资本大小业绩好坏，从得分排名上看“万科A”、“保利地产”、“北辰实业”的优势无可比拟，而其他上市公司的规模差异并不显著。而资本市场今后只会选少数几家公司给予发展的支持，所以从长远来看，房地产板块股票中少数几支股票独大的现象任将持续。另外，由于公司上市必须具备一定的规模，所以就不会出现规模特别小的上市公司，得分排名最后的分值就比较接近。第一个主因子对全部初始变量的方差贡献率为49.733%，是我们评价房地产板块股票投资价值时所需要考虑的主要方面。3.代码名称得分排名代码名称得分排名SH600641万业企业2.1967981SZ000006深振业Ａ1.5024096SH600266北京城建2.1807472SZ002146荣盛发展1.2352157SZ000090深天健2.1038643SH600675中华企业1.1576088SH600325华发股份1.8969154SH600048保利地产1.1291919SZ000024招商地产1.5587815SZ000608阳光股份0.96988110第二个主因子在每股收益、每股净资产、净资产收益率上有较大载荷。在单一指标体系或指标较小的指标体系中，这几个指标通常是核心指标，反映了上市公司每股股票所代表的一些能力，是投资者十分关注的，因此称此为每股价值因子。从其得分来看，排名前十位的分值分布于（0.969，2.197），其中“万业企业”（2.197）、“北京城建”（2.181）、“深天健”（2.104）每股价值得分较高；排名后十位的分值分布于（-3.083，-1.016）。同时据观察，每股价值因子得分排名中没有每股价值特别高的股票，也没有每股价值特别低的股票，这表明在房地产上市公司的每股价值差异并不大。由表可得第二个主因子对全部初始变量的方差贡献率为18.114%，它也是我们评价房地产板块股票投资价值时需要重点考虑的因素。3.代码名称得分排名代码名称得分排名SH600840新湖创业3.5433671SZ000718苏宁环球1.8327676SH600890*ST中房2.7526452SH600641万业企业1.6190867SZ000546光华控股2.3293583SZ000014沙河股份1.1766958SH600615丰华股份1.8537984SH600732上海新梅1.1561179SZ000628*ST高新1.8479275SH600663陆家嘴0.9260710从因子得分情况来看，得分较高的“新湖创业”（3.543）、“*ST中房”（2.753）、“光华控股”（2.329）外，其余股票皆分布于（-1.687，1.854）。可以看出多数房地产上市公司的盈利情况相差并非很大。并且同其他门类股票横向比较，从中发现，房地产上市公司的盈利能力并没有想象中的大，仅比其他行业的平均水平稍高。这是由于房地产是一种长周期、高投入产业，大多数的开发商无法进行连续不断的大规模滚动开发。因此看起来很高的主营业务利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却没有多高。第三个主因子对全部初始变量的方差贡献率为10.502%，它对解释房地产板块股票投资价值的重要性相对来说低一些。3.代码名称得分排名代码名称得分排名SH600648外高桥5.4563041SH600048保利地产0.733956SH600503华丽家族4.3375052SH600675中华企业0.6560867SZ000718苏宁环球1.377593SZ000502绿景地产0.5905318SZ000628*ST高新1.3555014SH600748上实发展0.5557649SH600246万通地产0.8575145SZ000150宜华地产0.55339910第四个主因子在主营业务收入增长率上有较大载荷，称之为增长能力因子，用来衡量企业未来资产扩张与规模壮大的能力。第三个主因子对全部初始变量的方差贡献率为8.731%，它的重要性相对来说也稍微低些。由增长能力因子得分排名可以容易的看到除了“外高桥”（5.456）、“华丽家族”（4.338）、“苏宁环球”（1.378）、“*ST高新”（1.356）得分表较高外，其他股票较为均匀的分布在（-0.982，0.858）。这种现象说明，在金融风暴侵袭的今天，各行各业投资与运营都比较谨慎，虽然国家的政策环境日趋利好，但对高风险高投入行业的信心还在慢慢恢复之中。综合对这四个主因子的分析可见：(SH600048)“保利地产”、(SH600675)“中华企业”的公司规模、每股价值和增长能力都排名前十，说明这只股票目前不仅资金雄厚，而且比较具有发展潜力，正处于蓄势待发的阶段，股票投资价值比较高，值得关注；（SZ000024）“招商地产”在公司规模和每股价值上得分较高；(SZ000718)“苏宁环球”、(SZ000628)“*ST高新”在盈利能力和增长能力方面表现抢眼；总的来说这几支房地产板块股票从初步分析来看数据指标比较耀眼，近期值得关注。第四章房地产板块股票综合评价分析由于前面的主因子得分排名分析只是房地产板块股票某个单方面的表现能力体现，评价投资价值还需综合比较分析。4.1房地产板块股票综合得分排序4.2个股评价分析从67家房地产板块上市公司综合因子得分及排序中可以看出，不同的公司在公司规模、每股价值、盈利能力和增长能力方面各不相同，决策者可以从不同的侧重点做出不同决策。(SZ000002)“万科Ａ”、(SH600048)“保利地产”优势比较明显的两只股票组成了得分排行的第一集团。老牌劲旅(SZ000002)“万科Ａ”因子综合得分独占鳌头，以主营业务收入、主营业务利润、利润总额、资产总计四个单项均列第一的绝对优势稳居榜首，可以说是中国股市房地产板块的龙头老大。其作为规模最大的中国房地产经营与开发公司，资金底蕴雄厚，基于科学的(SZ000002)“万科Ａ”股票成交活跃，在财务方面红利发放稳定、连续，盈利能力好的原因，如投资者手头有足够资金，这无疑是最具投资价值的蓝筹股。代码名称FSZ000002万科Ａ7.49193-0.578080.44569-0.389953.879522SH600048保利地产1.779481.12852-0.551160.733751.228257SZ000024招商地产0.693861.55889-0.43579-0.589850.630053SZ000718苏宁环球0.069230.871231.831511.376890.613239SH601588北辰实业1.112840.21508-0.30141-0.338970.574154SH600675中华企业0.176171.15750.534850.655290.50478SH600325华发股份0.015171.89726-0.224260.504540.48677SH600266北京城建-0.096822.181330.04860.091330.486426SH600641万业企业-0.416912.197671.61983-0.366380.466679SH600648外高桥0.07131-0.29712-0.74915.46010.433531……SZ000711天伦置业-0.40869-0.21781-0.77596-0.81995-0.45047SH600053中江地产-0.31846-0.60153-0.68588-0.53082-0.45348SZ000838国兴地产-0.3189-0.87907-0.0783-0.72706-0.46522SH600767运盛实业-0.26349-1.21988-0.00412-0.40294-0.47493SZ000558莱茵置业-0.22849-1.35064-0.23263-0.0909-0.48385SH600634海鸟发展-0.32063-1.01596-0.4505-0.44935-0.51652SZ000505*ST珠江-0.28435-1.09737-0.68189-0.54597-0.55515SH600791京能置业-0.21125-1.29852-0.64786-0.66778-0.57257SH600576万好万家-0.28409-1.25504-0.69365-0.41978-0.58133SH600052浙江广厦-0.11192-2.15575-0.459760.00486-0.6328紧随其后的是(SH600048)“保利地产”(SH600048)“保利地产”公司规模不小，实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好，并处于蓄势待发的阶段，其觊觎房地产行业龙头位置的野心可见一斑，各主因子得分排名均居前列，是一支颇具投资增长潜力的股票，长线值得关注。[6]在得分排名第二集团处于领先位置的(SZ000024)“招商地产”、(SZ000718)“苏宁环球”、(SH601588)“北辰实业”、(SH600675)“中华企业”实力也不容小觎。招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业(交通运输及基础设施、地产、金融)之一的旗舰企业。招商局集团(简称招商局)是国家驻港大型企业集团，是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期。拥有总资产770亿元人民币，管理总资产已达人民币8149亿元，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中资企业之一，是中国民族企业参与世界竞争的重要力量。其背景和竞争实力无需多言，但其盈利能力和增长能力据得分排名观察相对而言并不占优，正在震荡调整当中，处于探索阶段的个股，短期需谨慎。(SZ000718)“苏宁环球”、(SH601588)“北辰实业”、(SH600675)“中华企业”作为业绩稳定的知名企业，凭借其雄厚的资金实力、土地优势与行业号召力，在并购重组中扮演主导性角色，根据前面分析其各主因子得分排名多为前十，数据表现相当抢眼，长短线操作皆值得关注。然而，在得分排名居于中后位置的各支股票，并不是在进行投资选择时的首先排除对象，部分个股只是因为正在进行震荡调整，或者内部重组，或者某方面原因急需完善，才使得最近表现不佳，稍加分析会发现也不乏值得长线关注的潜力股。(SH600052)“浙江广厦”排名最后一位。通观四个主因子，它在第2、3、4个主因子上的得分并不处于劣势，影响其综合业绩排名的主要原因是它的第一个因子得分过低，为（-0.461）。它的利润总额、净利润和每股盈利指标在67家房地产上市公司均排名最后，其净资产收益率也位居倒数。但在其他方面，如总股本、主营业务收入、主营业务利润、主营业务收入增长率、资产总计、市净率这些指标相比较而言都居于中游甚至较好。由此可见该公司的资本规模以及股东实力并不弱小，今后公司应在项目选择和成本控制上有所改进，大力度提高盈利能力，加强对存货资产的管理，保持存货中完工产品与开发产品的适当比例以及加速完工存货的销售，这有利于企业保证充足的流动资金，维持正常的运营资金链。作为培优股值得推荐。此外，综合得分在零值附近的股票数目较多，其中不乏有投资价值的，多为短线操作，投资者在选择的时候要结合实际，慎重考虑。第五章结束语从以上的分析可以看出，用因子分析法可以从错综复杂的众多数据中理出一个比较清晰的结构，找到对房地产板块股票投资价值产生影响的主要因素，将上市公司财务报表中的众多指标化为少数几个主因子，可以根据公司因子的结果对其综合业绩有一个总的印象，由这少数几个主因子反映的上市公司信息，使投资者对上市公司的财务状况有一个简明、清晰的认识，更好的对股票做出判断和评价。当然，除了按照因子总得分对各公司综合排名外，还可以根据不同群体所关心的那个因子进行排名。本文便是结