合肥实嘉原创生活价格策略报告

实嘉·原创生活

价格策略报告谨呈：安徽实嘉房地产开发价格不是我们的目标是达成目标的手段，是着眼于整体的、动态的！

价格始终跟价值相关前言2工程的销售目标目标：1、全年销售8000万，首批10#、11#、20#、21#完成多层销售60%、小高层销售50%2、后续还有4批推盘。销售条件：6月中旬取得销售资格销售期：5月初认筹开始，6月开盘，到第2批房源推出仅1个月3一、工程销售条件分析4目前销售任务2期约30000㎡，A组团共推出4栋楼，2栋多层，2栋高层，共143套。其中多层58套，100㎡以下11套，小高层93套，100㎡以下8套。101120215

工程目前状况分析工程优势：1期现房呈现，说服力强园林即将全面展示商业界招商全面启动，红府超市即将入驻公交巴士站点拟定，线路即将开通专业团队阵容，打造高档品质和优质效劳工程劣势：距离二环位置较远，交通不便周边配套不完善，生活便利性差中小户型少，小高层为主总结:区域内同质楼盘较多，竞争剧烈，客户对片区的认可度和接受程度还有待提高。目前工程处于预热期，工程在片区内的热度还有待提升。片区楼盘本阶段集中开盘，推出量大，客户选择面广。6二、片区竞争格局7片区竞争分布格局上东城水岸林语生态丽景阳光汇景格兰云天康城8

格兰云天多层：2950左右

9

水岸林语价格提升到2650，但是销售下降10

香江生态丽景依然低价：小高层2550多层270011

阳光汇景目前备案100套，价格2700左右12

巴黎春天2900—3000，目前备案39套13片区工程竞争分析1远离工程现场，销售气氛尚可跟随区域开展，提高自身价格多层2500元/㎡3万m2就在工程现场，形象差，一期接近入伙，显的档次低，但和本案现场较近。规模小，纯粹跟随区域开展多层2520元/m2近3万m2水岸林语离工程较远，装饰简单，但和本售楼部距离很近，直面竞争现已入伙，售楼部在社区内，咨询不方便；销售气氛淡薄。售楼部远离工程现场，布局不合理销售中心就在现场，和工程有效结合，发挥最大宣传优势现场展示蓄积客户期较长，宣传力度小开发最后1期，依赖企业信誉度和前期宣传、蓄积的客户开发规模大，周期长，长期保持声音，形成一定影响力片区有一定知名度，在年后顺利实现一次提价市场形象多层3018元/㎡，小高层2920元/m25万余m2格兰云天多层2700元/㎡4万余m2多层2850元/㎡,高层2650元/㎡12万余m2多层2700元/㎡，小高层2550元/m2约10万m2价格推售量工程名称上东城生态丽景康城水云间阳光汇景14三、工程价格策略15基于目标的价格策略目标回忆：1、今年年底完成销售8000万，首批推盘4栋，后续有4次推盘。2、首批必须实现开盘热销，为后续推盘奠定根底。销售条件：6月24开盘基于目标的思考：1〕工程销售停滞大半年2〕营销造势还处于早期3〕目前竞争剧烈4〕客户根底缺乏5〕必须实现热销为下半年不断推盘奠定根底我们的策略如何？16销售目标分解6月7－8月9－10月11－12月合计推出单位10、11、20、211312，14，15，22，23，24待定推出套数15130100套洋房24套待定目标销售套数806080洋房1080套310销售金额22401680274022408900销售速度：套数：45套/月金额：1271万/月以100平米，28万/套计算17启动市场的价格策略启动市场的价格策略：1、整体均价低开高走以低价入市启动市场，形成热销，为后期单位预留上涨空间价格小幅度不断上涨2、拉大多层和小高层的价格差，促进小高层销售18基于竞争的价格战术Action3：首批开盘以略低的价格入市。1〕实现开盘热销的局面。2〕为以上上涨预留空间。

Action1：开盘前拔高客户价格预期，充分作足现场包装，通过体验营销提升客户通过工程形象对价格的预期价格公布之前提高客户对本工程的心理预期价格，通过后期公布低于与客户心理价格，使客户快速形成决断，并且表达工程的高性价比。Action2：做好入伙效劳，增加业主认同感，促进口碑传播入伙客户的良好口碑能有效促进工程销售。19Action4：价格持续上涨，利用各种利好条件，小幅度不断提升价格，制造工程价格持续上升的势头，促进热销局面形成Action5：适当拉大价格差优质单位定较高价格，有利于和后期价格接轨。差单位价格拉低，促进尽快销售。基于竞争的价格战术20四、工程核心均价形成21拟定价格的因素销售临近阶段的市场环境〔整体市场的供求状况、租售水平〕；周边楼盘及同质楼盘的供给和销售状况；楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度；营销战略、宣传推广强度及销售进度安排；客户取向：心理价格、首期、月供、总价、按揭成数、朝向、大小、用途；开展商的营销目标。22定价方法选取√成本导向市场比较法收益还原法成本法市场导向价值导向定价方法定价方法选取原那么：利于在复杂市场竞争环境下，通过价格杠杆充分利用工程的单价低、总价低特点与竞争对手形成鲜明的差异。23比准价格求取筛选可比楼盘确定权重打分比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与工程的竞争关系：市场定位、现场展示、产品竞争29项比准指标：区位类：区域印象/开展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：工程规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共局部品质/物管形象/样板房效果/交楼标准展示工程品牌类：开展商品牌/专业整容/前期推广形象24筛选可比楼盘项目名称选取原则价格元/平方米信达格兰云天同期发售同质同区多层3018,小高层2920金大陆上东城同质同区同期发售多层2500水岸林语同区同期发售多层2520康城同区同质同期发售

多层2850,高层2650阳光汇景同质异区

多层2700香江同质同期发售异区

多层2700,小高层2550总

计

打分表25

价格权重市场部合创顾问销售部得分权重价格得分权重价格得分权重价格信达300025105714102735106707金大陆250010703579626093268水岸2520157252590.341994403康城285017127381103.1469116.5415阳光汇景27001382428100351101348香江270020120450101.8530106509均价

2855

2764

2650建议均价：2850元/平米。〔不包括阁楼价格〕多层均价形成26

价格权重市场部合创销售部信达292040106110210211451061102康城265027126568103.1694116.5614香江255033120701101.8827106794均价

2371

2666

2510建议均价：2600元/平米〔不包括阁楼价格〕小高层均价形成27价格验证项目均价信达2950－3000金大陆2500水岸2520康城2850阳光汇景2700香江2700原创生活

2850市场多层实收均价比照项目均价信达2920康城2650香江2550原创生活

260028

价风格整因素1、小高层抗性因素因素一：小高层生活本钱比多层高324元/平米

因素二：小高层是以后销售主力房源因素三：本次推出的小高层面积偏大2、客户价格接受情况客户反响超过3000难以接受，对3100，3200的试探价格觉得高3、价格表做成后的价格感知29

讨论后的调整意见多层均价：2880小高层均价：257030确定价格体系31

价格构成因素1、朝向差调差表比较项权重比较内容对应分值景观20三面景观=5；两面景观=3；景观受阻=0；看园林景观=15；看多层房=8；看商业界=0；朝向20采光20三面采光=20；两面采光=10；采光受阻=5；噪音15噪音小=15；噪音一般=8；噪音大=0；结构25布局合理=25；功能清晰=20；通透受阻=10说明：1、根据朝向差表格给每个单位打分；2、设定价差，根据差值得出每分相应价格；3、计算出每个单位的相应价格。备注：1、噪音越小，得分越高。2、本单位所有户型南