中牟县市调报告分析

城市概况经济发展土地市场政策环境房地产市场个案分析项目分析第1页都市概况第2页

第3页

【中牟区位】

中牟县位于河南省中部偏北，从属省会郑州市，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河。地处黄河下游，有贾鲁河、小清河等河流。

【中牟概况】

中牟县位于河南省中部偏北，从属省会郑州市，地处于我国西部丘陵山地（第二级）向东部华北平原（第三级）过渡地带，县域西部自北向南，与郑东新区、郑州国家经济技术开发区、郑州美国加州工业园和郑州新郑航空港区紧邻，东部与中原都市群主要都市中国历史文化名城开封接壤。全县总面积为1416平方公里，耕地总资源104万亩，沙荒地30万亩，黄河滩地30万亩。总人口68万人，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村，其中，农村人口53.5万人，城镇人口14.9万人，第4页【历史文化】

中牟县位于黄河之滨，郑汴之间，战略地位主要，为历代兵家必争之地，也是华夏文明最最发源地之一，历史文化悠久而灿烂，留下众多文化古迹。如：捉放曹、官渡之战【区域交通】

中牟当代化一体化立体交通四通八达，航空、铁路、马路优势集于一体，地理位置极其优越。郑开大道、郑汴物流大道、郑州南三环东延线、郑开城际铁路、310国道、220国道、连霍高速马路、郑民高速、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，京港澳高速、京广高铁（京港高铁）、S223线、郑州四港联动大道，前程大道、万三马路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州新郑国际机场28公里，京港澳高速、郑州绕城高速、机场高速、郑民高速在县域西南部交汇。第5页【自然资源】

陆地蔬菜20.34万亩，保鲜库134座，生产各类新鲜蔬菜70多万吨，9个奶牛养殖基地，中牟大白蒜、“五洲绿源”牌西瓜、“牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号，大闸蟹、黑红薯、中牟大枣、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等远近闻名。其中，尤以白沙镇和县南姚家乡西春岗村草莓，最是盛名，广销全国。

中牟滩涂资源丰富，且为典型黄河自然湿地，生物多样性特性突出，生态功能和环境气候优良。

中牟旅游资源丰富，有绿博园、方特欢乐世界、东湖庄园、雁鸣湖生态风景区、森林公园、三花村、农业高新科技园、宋代寿圣寺双塔、黄河古渡口、官渡古战场、静泊山庄、潘安故里等区域性生态休闲旅游景区第6页【区域经济】

中牟县坚持工业强县战略，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。郑州日产、红宇机械、郑州轻汽已落户中牟，郑州热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、河南美邦美家、泰新内饰、国基贸易、省高等专科学校等一批大个头项目相继入驻。白沙、九龙两个园区入驻项目340多种，建成投产180多种。

第7页【都市建设】2023年县城基础设施完善改造提升工程共实行项目11个，10条改造或新建道路工程和绿博组团至中心城区污水贯通工程。工程投资约4.7亿元。目前牟山路、深发路、民族路、西大街、中兴路、清阳街、寿圣街图纸设计工作已完成并通过专家会审。东风路图纸断面规划方案已定，规划局正在设计道路红线和管线综合规划；滨河路图纸估计3月27号初步设计完成。滨河路、寿圣街、深发路三条道路采取BT模式建设，招标公告已公布，计划4月11日号开标；牟山路、中兴路、东风路、清阳街四条道路拟采取BT模式建设，拟由中国水利水电建设集团公司承建，正在于与该公司协调，计划3月底进场施工；西大街、民族路3月24日已公布招标公告；晨光巷已改造完成。绿博组团至中心城区污水贯通工程已公布招标公告，计划4月9日开标。总结：一般商品住房小区规模和水平直接体现一种县城综合发展水平高低，县域经济迅速发展带感人们生活水平提升，同步大家也对本身居住环境要求有所提升。而近年来，兰考县县域经济增速显著，县城区发展现状却刚才处于萌芽阶段，此时急需大批高质量优质楼盘来满足和匹配兰考经济腾飞。第8页中牟县都市规划

第9页中牟县城整体规划：

总体发展战略引进—消化—吸取—创新—带动总体发展思绪

突出特色、扩大规模、合理布局、连续发展总体框架“一带、二区、三圈层”第10页规划定位：

“中原都市群”“中原经济区”、

“郑州新区”、“郑汴一体化”

地处中原经济区、郑州都市区、郑州

新区“三区”叠加关键位置中牟县发展规模：空间构造：

主轴牵引

南北联动

双核驱动

多网支撑

主轴牵引：指沿陇海-兰新线形成郑汴洛城镇发展轴。南北联动：指南区和北区。双核驱动：内核指万邦国际农产品物流城；外核指航空港。多网支撑：多网是指信息网络、道路交通网络等虚实结合支撑

网络体系。从多种角度考虑各个支撑体系对中牟都市

农业第11页经济发展

第12页白沙镇规划：GDP数据分析

中牟经济分析：观点：第13页白沙镇规划：全社会固定投资数据分析

中牟经济分析：观点：第14页白沙镇规划：城镇居民人均可支配收入数据分析

中牟经济分析：观点：第15页白沙镇规划：城镇化率数据分析中牟经济分析：观点：第16页白沙镇规划：房地产投资数据分析

中牟经济分析：观点：第17页

综述分析

第18页

土地市场

第19页

点评：本月郑州市区出让土地8宗，出让面积37.55万㎡，出让面积环

比下降37.85%，成交土地12宗，成交面积66.56万㎡，成交面积

环比下降74.51%。主要原因是2月份土地集中成交后，3月份土地无论出让和成交均大幅下降。郑州整体土地供求市场分析第20页郑州商品房土地供求市场分析点评：本月郑州市区商品房土地出让和成交2宗，环比下降83.33%、同比下

降33.33%；出让和成交面积为5.19万㎡，环比下降78.23%，同比下降63.76%。第21页郑州商品房地价走势分析点评：1-3月份，郑州市商品房整体成交均价连续下降，3月份协议商品房用地成交均价为246万元/亩。第22页政策环境第23页

第24页市场分析市场调查统计—白沙区域楼盘分布龙泽嘉园格林上东东润华景白沙商贸城东岸曦城锦润年华第25页市场分析市场调查统计—中牟县城楼盘分布金帝城东润朗郡东方润景七里香溪春和景明壹号公园星城国际吉地澜花语第26页市场分析市场调查统计—主要竞争楼盘从区域主要在售楼盘分布来看：星城国际与本项目仅一路之隔（地处商都大道与万三路交汇处东南），对本项目产生了直接竞争威胁。从区域主要在售楼盘产品组合与推盘节奏来看：格林上东现阶段认筹与推售产品以多层洋房为主，且产品库存量较大，对本项目产生了主要竞争威胁。从区域主要在售物业类型来看：白沙商贸城在售物业类型以商业街和小商品城内部格子铺为主，对本项目产生了主要竞争威胁。第27页项目地址商都大道与通惠路交汇处北200米项目体量占地面积8万㎡建筑面积25万㎡开发公司河南省安融房地产开发有限公司代理公司深蓝地产机构建筑类型高层、小高层产品组合一般住宅+洋房+底商楼盘概况格林上东，集格林集团二十年精粹之作。项目位于中牟县商都大道与通惠路交汇处北200米，25万㎡醇正英伦官邸。项目畅享3000亩绿博园、方特欢乐世界，高铁、轻轨、商都大道、郑开大道等立体交通围绕。容积率2.499建筑密度——绿化率40%楼盘特色花园洋房经济住宅产权年限70停车位1050区域市场重点项目研究——格林上东项目产品定位：当代化英伦生活样板城第28页格林上东—项目整体规划物业形态板式高层、点式小高层、花墅“洋房”配套商业街开发分期情况一期5栋18层点式小高层二期6栋9层花墅洋房三期6栋26层板式高层、1栋26层点式高层营销阶段一期2023年6月份开盘，首批256套房源，当天去化约80%，商铺、车位未开售；二期洋房2023年3月份启动认筹，客户约70组。销售价格小高层开盘价为6100元∕㎡，现均价7000元∕㎡以上，剩下房源约20套。优惠措施联合搜房网，洋房认筹交5000抵30000项目定位高端，售楼部包装上档次、人员配备专业，一期2023年年终交房。一期二期三期第29页格林上东—现阶段主力户型房源分布：一期主力户型为86㎡三房，户型占比约40%，二期主推花园电梯洋房，1—3F均带庭院；去化情况：一期小高层剩下房源约20套，二期洋房认筹客户70组以上，2023年5月份开盘。三室两厅一卫建筑面积约86㎡户型方正，经济实用书房可改为卧室、健身房，提升户型功能性五室两厅两卫建筑面积约140㎡全明设计主卧套房设计二层带庭院厨房与生活区彻底分离第30页格林上东—配套及区位周围配套教育白沙镇第一中学、白沙镇中心小学金融河南省农村信用社、农业银行商业白沙购物中心医疗白沙镇敬老院、中牟县第二中医院餐饮老土鸭火锅、香临阁酒楼娱乐英伦台球、银庄KTV交通商都大道、通惠路、郑汴物流通道内部配套从属下沉庭院广场、业主会所、双语幼稚园物业格林集团旗下博喜物业项目所处片区发展不成熟，外部生活配套设施较少；本身定位高端，景观绿化较好。第31页项目地址商都大道与恒通路交汇处北300米项目体量一期占地面积44029㎡建筑面积75018㎡开发公司河南创帝实业有限公司代理公司御智地产机构（已撤场）建筑类型全框架多层产品组合购物中心+商业街+酒店楼盘概况白沙商贸城是集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体“一站式”多元化商业综合体。共建有7幢商业楼，其中1-4号楼四层商业情景步行街对外销售，5-6号楼地上四层地下一层主题卖场以及7号楼快捷酒店（地上九层地下一层）属于开发商自持部分，只对外招租。容积率建筑密度绿化率楼盘特色投资地产租赁经营产权年限40停车位区域市场重点项目研究——白沙商贸城产品定位：集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体“一站式”多元化商业综合体第32页白沙商贸城—项目整体规划物业形态购物中心、情景式商业街、快捷酒店、小商品城开发分期情况一期商业街（服饰、通讯器材等部分）二期商业街（餐饮等部分）、购物中心三期小商品城、酒店式公寓营销阶段2023年7月5日，一期商业街对外发售；2023年11月29日，二期商业街对外发售；2023年4月22日小商品城对外发售。销售价格一期价格区间为：3000—10000元∕㎡二期价格区间为：3500—9000元∕㎡三期价格区间为：6000—11000元∕㎡优惠措施一期二期三期第33页白沙商贸城—配套及区位周围配套教育白沙镇第一中学、白沙镇中心小学、中心艺术幼稚园金融河南省农村信用社、邮政储蓄商业左右间超市、飞达购物广场医疗白沙镇敬老院、中牟县第二中医院餐饮苗岭啤酒鸭白沙店娱乐白沙文化广场交通商都大道、镇兴路、恒通路、郑汴物流通道内部配套从属休闲广场、快捷酒店、好又多白沙店物业项目所处区域今年发展较快，新增常住人口、流感人口较多，各项配套设施趋于完善。白沙商贸城第34页项目地址商都大道与万三路交汇处东南角项目体量占地面积325亩建筑面积100万㎡开发公司河南缔华房地产有限公司代理公司——建筑类型高层产品组合一般住宅+底商楼盘概况项目位于中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇处东南角。地处郑东新区和中牟新县城黄金交接点。项目比邻绿博园、方特欢乐世界，是宜居生态地产。交通便利，区位优势显著。星城国际分两期开发，共13栋楼。一期是已交房入住。容积率3.50建筑密度绿化率42%楼盘特色宜居生态刚需楼盘产权年限70停车位区域市场重点项目研究——星城国际领航东进，商都大道第一城；百万平米成熟大盘，郑东绿色生活家。第35页星城国际—项目整体规划物业形态板式高层、点式高层、配套底商开发分期情况东苑16栋高层西苑13栋34层高层营销阶段东苑目前主推三期房源；西苑一期已交房入住，目前主推二期6#、9#楼。销售价格东苑均价5000元∕㎡，2023年9月开盘均价4850元∕㎡；西苑均价5300元∕㎡，最低价5058元∕㎡.优惠措施东苑首付40%以上全款96折，按揭98折；西苑全款94折，按揭98折；东苑、西苑一期均以交房入住，推盘节奏、价格调整频度快，交房时间集中在2023年。西苑东苑第36页星城国际—现阶段主推户型房源分布：主推户型分布分布在6#楼与9#楼，102㎡户型配比50%；去化情况：本批房源去年下六个月开盘，目前剩下房源集中在18—33层，去化率达成60%以上。两室两厅一卫建筑面积约102.3㎡南北双阳台五室两厅两卫建筑面积约140㎡南北双阳台主卧转角窗次卧飘窗第37页星城国际—配套及区位周围配套教育中牟一高、外国语中学、外国语小学金融商业医疗中牟县第一人民医院餐饮娱乐交通商都大道、万三路、城际公交内部配套从属幼稚园、小区诊所、娱乐健身会所、中心绿地广场物业郑州冠华物业管理有限公司作为中牟区域近年重点发展、政策倾斜区域，事业单位、都市面貌、市政设施等进程较快，不过各项生活配套设施仍然较为匮乏，集中在商都路北侧已入住小区临街面。第38页该项目开盘价格相对低廉，不过项目位置相对靠内，外部交通联系不便。区域市场主要项目——龙泽嘉园楼盘名称龙泽嘉园建筑类型洋房、小高层、多层位置白沙镇通惠路与青年路交汇处销售价格小高层估计均价6500元/㎡（6200元/㎡起价）项目体量占地面积：4万㎡建筑面积：9万㎡交房时间2023.05.01去化速度2023年4月26日开盘户型111-142㎡三房142㎡四房218-272㎡五房产品描述6层电梯洋房，3栋32层高层。项目共12栋楼，由5栋四层联排别墅，3栋33层高层，2栋18层高层，1栋10层小高层，1栋管理楼，沿通惠路设两层配套商业用房共同围合而成。停车位:地上220个，地下560个，合计780个工程进度：出地面三、四层(2023-07-11)，小区共638户。商业部分2F底商优惠措施认筹中优惠：交500开盘送58888家电+电磁炉；与河南商报搜房网合作，网上认筹更有优惠3000抵58888其他双气、温泉、准现房销售，售楼部包装、置业顾问素养一般。第39页该项目定位高端，售楼部包装高端奢华，置业顾问专业素质较高，具有一定标杆性。区域市场主要项目——一号公园楼盘名称一号公园建筑类型高层、小高层、多层位置商都路与新圃街交叉口路南销售价格均价6000元/㎡（优惠后）商铺：2万元/㎡项目体量占地面积：100多亩建筑面积：26万㎡交房时间2023年终去化速度——户型主推户型：88—138㎡产品描述法式格调，主要认筹一期高层，二期酒店已开建商业部分高层酒店、临街商铺优惠措施认筹期：1万抵4万其他周围配套：新圃街小学外国语学校试验中学中牟一高第40页区域市场主要项目——金帝城楼盘名称金帝城建筑类型高层、小高层、多层位置郑汴路与宝峰街交汇处销售价格6700元/㎡（多层）项目体量占地面积：40多亩建筑面积：3万㎡交房时间

去化速度户型

产品描述6F多层，36F商业高层，准现房，商业只租不售商业部分商业只租不售

优惠措施

其他周围配套：贾鲁河公园、四牟园、新区人民医院、绿博园、牟山公园小区配套：双语幼稚园、外国语中小学、三小、中牟一高、易斯顿美术学校第41页区域市场主要项目——春和景明楼盘名称春和景明建筑类型小高层、多层位置商都大道与永福街交叉口南100米销售价格住宅：6000元/㎡商业：10000元/㎡项目体量占地面积：40多亩建筑面积：3万㎡交房时间2023.03去化速度户型120—180㎡产品描述郑东春和景明6号楼估计6月开盘，目前认筹排号交5000抵15000元优惠。主推房源面积89平两房-170平五房，其中109平大两房可改为小三房。6号楼共3个单元，其中2个单元11层，1个单元19层，1梯3户。6号楼估计2023年3月交房。均为地下车库、人车分流，车库百分比1:1，绿地率50%，商业部分永福街临街商铺2023年8月份开建，3万平商业综合体优惠措施目前认筹排号交5000抵15000元优惠。，客户主要看重最后成交价其他小区配套：中央水景、商超周围配套：幼稚园、小学、银行、医院售楼部装修一般，销售人员仅2名，客户以改善型需求为主，多来自郑州、建材市场。第42页开发商品牌实力较强，在中牟开发多种项目，重视营销体现与售楼部包装。区域市场主要项目——东润华景楼盘名称东润华景建筑类型高层、多层、洋房位置商都大道与通惠路交会处西150米销售价格两房均价7200元/㎡，三房均价6800-7000元/㎡项目体量占地面积：100多亩建筑面积：21万㎡交房时间2023年终（洋房）2023年（高层）去化速度户型88㎡两房113-122㎡三房

产品描述东润华景高层2023年3月已开盘，在售7#和10#，14栋电梯花园洋房和6栋27层2梯4户Art-deco高层，是郑州首座褐石城邦商业部分

优惠措施交1万抵2万。在售房源均价7000元/平米，全款可享97折优惠，按揭有99折折优惠其他洋房均价：7300元/㎡，高层均价两房均价7200元/㎡，三房均价6800-7000元/㎡，底层及顶层复式价格12023元/㎡送地下室/花园洋房8号楼2单元5层128.19㎡三房单价为8178元/㎡，优惠过后单价7904.97元/㎡第43页该项目已进入尾盘阶段，3年去化约1600套房源，目前剩下房源约40套。区域市场主要项目——东岸曦城楼盘名称东岸曦城建筑类型多层、小高层、高层

位置郑汴大道与前程大道（升级扩建中）交汇处销售价格均价7000元/㎡项目体量占地面积：100多亩建筑面积：15.5万㎡交房时间2023.10去化速度户型80-110㎡

产品描述板楼、多层、小高层、高层，高层：17、18层；多层：6.5层；小高层：11.5层。一期共六栋楼，2023年5月已开盘，一期部分楼栋交房，二期在建，2023年11月交房停车位:地下99个，地上643个，总户数1484户，剩下十几套三期房源均为准现房，商业部分190—315㎡临街双层商铺

优惠措施全款97折，按揭99折。其他项目紧邻郑汴路，西观CBD，东观绿博园第44页区域市场主要项目——七里香溪楼盘名称七里香溪建筑类型高层、小高层、多层位置中牟新区商都大道与万三路交叉口销售价格均价6000元/㎡项目体量占地面积：107亩建筑面积：10万㎡交房时间2023年终去化速度户型主推：76—140㎡产品描述当代格调7—32层高层、小高层，1,2期已经入住3期热销中，多层户型涵盖98、101平米三房，1梯2户，小高层户型为75平米两房，层高10、11层，项目整体均价4800元/平米，现针对小高层两房总房款特惠12800元，小高层2023年9月交房，多层2023年年终交房。郑东鑫成美墅，占地107亩，总占地10万平米。商业部分

优惠措施低首付，按揭7%，三期七里香溪按揭2个点优惠，一次性付款4个点隆重优惠中其他小区配套：商铺·文化广场；周围配套：新县委、中牟一高第45页项目定位高端，开发商品牌实力较强，在中牟开发多种项目，重视营销体现与售楼部包装。区域市场主要项目——东润朗郡楼盘名称东润朗郡建筑类型高层、小高层、洋房位置商都大道与寿圣街交汇处路北销售价格均价6500元/㎡洋房8000元/㎡项目体量占地面积：200多亩建筑面积：㎡交房时间2023.6（高层）去化速度年去化约700套户型84—140㎡产品描述当代格调高层、小高层、洋房，洋房已封顶高层即将封顶；高层大部分为2梯4户，其中8号楼26层，主推140平大三房，为2梯2户，10号楼27层，2梯2户。洋房1梯2户。商业部分优惠措施选择0首付，扫描二维码优惠5000元，交2万抵4万，合计优惠2万5千元。不选择0首付活动，可额外再享有按揭1个点，全款3个点优惠其他2023年11月更换代理公司（由世联转为易居）第46页区域市场主要项目——东方润景楼盘名称东方润景建筑类型高层位置中牟新区商都大道与经八路交汇处销售价格均价6200元/㎡低至高：6000-6500车库：11—12万项目体量占地面积：101亩建筑面积：18万㎡交房时间2023.07去化速度户型主推：70-130㎡产品描述东方润景二期中庭共4栋18层高层，合计612套房源，建筑面积为58186.8平米。户型面积为30—130平米，主力户型为80平米左右两房与100平米左右三房。东方润景二期中庭二期处于清盘阶段，面积为120平，剩有少许房源，均价6200元/平，三期房源即将加推，主推面积70-80平两房、120平复式三房，商业部分

优惠措施按揭1%一次性2%其他小区配套：商铺、文化广场；周围配套：中牟一高人民医院骨病医院四牟园第47页区域市场主要项目——尚东庭楼盘名称尚东庭建筑类型高层位置中牟新区商都大道与牟山街交叉口路南销售价格均价5500元/㎡项目体量占地面积：40多亩建筑面积：3万㎡交房时间2023.05去化速度户型主推：90—120㎡产品描述当代格调，27层高层，暂售两栋房子90㎡已经售完商业部分

优惠措施其他小区配套：商铺·文化广场；周围配套：新县委人民检察院易斯顿艺术学院、中牟一高第48页区域市场主要项目——吉地澜花语楼盘名称吉地澜花语建筑类型花园洋房、高层位置郑开大道与雁鸣湖交汇处向南300米路东销售价格待定项目体量占地面积：120亩建筑面积：24万㎡交房时间估计起价6000以上去化速度户型80-143㎡创新N+1户型产品描述项目位于郑东新区郑开大道，项目总占地面积120亩，地上建面24万方，规划建设20栋楼，采取高层搭配花园洋房设计，40%景观绿化率，容积率2.99，喷泉广场、跌水、小朋友乐园等18景观组团。户型涵盖80㎡至143㎡N+1多变户型，80—100㎡奢适两房，110—130㎡水岸三房，交通便利，郑开大道与物流大道两条迅速通道就在项目旁边。商业部分项目配套商业中心优惠措施

其他小区配套：喷泉广场、跌水、小朋友乐园、会所、商超周围配套：龙子湖高校区、小学、中学、贾鲁河、高铁、绿博园、方特欢乐园第49页

个案综述分析：

市场开发情况根据本次市场调研以及综合土地市场投放量情况和今年来中牟县房地产投资额走势涨幅较显著能够看出，中牟市场项目较多，目前有大大小小在售和已亮相待售项目三十个左右，市场竞争较为剧烈。市场投放产品目前中牟新区市场开发规模逐渐扩大，产品形态多样化；多层、小高层产品仍占据市场主力，高层开始进入市场；尚有少许洋房、别墅项目。而创新产品主要集中在中牟新区、白沙版块。小区水暖情况户型设计、面积及构造创新性户型鲜有出现；户型面积区间在80--180㎡主要集中100—140㎡，其中110—130㎡户型比较走俏，80—90小户型占较小份额。在户型构造（高层）多为一梯两户或两梯三户；销售价格价格方面，中牟市场楼盘高层均价多在5500-7000元/㎡之间，洋房均价在8000—9000元/㎡，商业均价在6000—10000元/㎡。价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始重视产品打造及营销造势，为实现较高溢价提供了条件。商业投放情况

商住项目规模较小，

产品卖点情况

市场产品多以地块及都市发展趋势为卖点，本身缺乏关键竞争力，整体产品本身无显著长处，后续创新空间产品较大。客户置业情况客户主要是来自郑州客户、白沙莆田做生意外地人及部分周围乡镇来县城置业客户；客户关注点多为地段、生活配套、教育配套、建筑品质、成交价格等。第50页

市场综述分析：都市发展：兰考县目前处