上海市某智能化超甲级办公楼销售建议书

****大厦

营销推广建议书产品篇产品概况产品卖点挖掘产品定位营销篇目标市场定位销售价格定位销售周期建议营销策略建议推广篇推广计划主要推广区域媒体投放计划港联优势目录产品篇产品概述“****大厦”位于静安区成都北路与威海路的西南角，处于人民广场、南京路、淮海路三大CBD环绕之中，地理位置极其优越。“****大厦”是一座纯美式5A智能化超甲级办公楼。“****大厦”主要技术参数占地面积：5310平方米总建筑面积：46000平方米建筑高度：99.7米建筑层数：26（主楼），7（附楼），3层（地下）车位：160个

创造性的弧线型建筑外观设计，现代人性化的空间布局完美现代的低反射镀膜中空玻璃幕墙后现代主义风格高档装修，主要设备、材料均采用国际知名进口品牌网络架空地板，办公区净高2.7米分区加新风空调系统，24小时冷热供应，超大新风量，消毒、过滤、加湿等多项功能超5A级智能化系统，每户配备尖端智能控制魔盒每层设高级行政专用洗手间，直饮水系统公共商务秘书，国际视频会议中心，主题餐饮、雪茄酒吧产品篇产品内部卖点挖掘交通便利

交通成为影响办公物业市场的首要因素，便利交通是提升办公物业附加价值的重要砝码。地段高档高档地段是体现入驻企业品牌实力的重要考量因素，实力企业均会选择高尚地段的高品质办公物业。商圈云集

人民广场、南京路、淮海路三大CBD汇聚了浦西市场最高端、最大体量的办公物业，强大的聚集效应吸引了越来越多的实力企业入主，为提升地段价值起到了不可估量的作用。配套完善产品篇产品外部卖点挖掘产品篇产品定位浦西商务经典静安区地标建筑5A智能化超甲级办公楼“****大厦”，为一座26层现代化的高智能商务办公楼，坐落于尊贵豪华的人民广场商圈，“****大厦”，人民广场新商务地标。销售价格的制定受多种因素的影响，归纳起来有以下几个制约因子：市场是基础，产品是核心，营销技巧与推广包装是辅助手段。产品价格的制定要在市场的基础之上综合考虑产品自身特制及外在制约因素，得出项目的客观合理价格，同时要在营销公司强大的营销技巧与推广包装的辅助支撑之下，对项目潜在的利润空间做出大胆而合理的预测。本案销售价格建议：3200美元/平米（均价）2500－3800美元/平米（价格范围）营销篇销售价格定位市场产品推广包装营销技巧营销篇销售时间节点结构封顶主体2/304.9竣工04.1205.12工程节点销售节点申请预售许可证开始预售完成主要销售任务06.4本项目目前可申请预售许可证，预计年底结构封顶，2005年12竣工，根据以上工程进度，我司制定了几个关键的销售时间节点，鉴于本案品质较好，总价较高，应该根据产品特点，在不同的销售阶段推出不同区段的，以下我们将结合本案的整体营销策略制定的分阶段推广策略，以利于销售价格的拔升以及整体销售目标的实现：推案顺序： 主楼→附楼主楼：中区→低、高区

注：低区2-7层，中区8-17层，高区18-26层本项目品质好、面积大、总价高、客户层面狭窄，销售速度受客观因素影响，相对会比较缓慢。我司综合考虑本案产品特点、市场现状、公司客户资源等因素，同时本着贵司利润最大化的原则，制定以上如下销售计划。营销篇销售周期建议营销阶段主推区段持续时间（月）销售目标开盘强销期主推中区320%持续强销期310%第二强销期主推高区辅推低区、附楼215%第二持销期320%第三强销期主推低区、附楼辅推高区315%第三持销期210%清盘期剩余210%总计----18100%以租带售策略鉴于本案销售周期较长，先期引进大型知名企业入驻对于提升楼盘品质及知名度将会起到事半功倍的效果，利于增强投资者的信心。零首付促销策略

由于本案的面积大、总价高，市场客户层面狭窄，发展商可以采取首付款分期支付、发展商担保等变相促销手段降低购房者的先期资金压力。营销策略建议营销篇其他营销策略体验式营销策略、充分展示策略、蓄水开洪策略、情感营销策略等的综合运用将是本项目推广过程中的战略联盟。营销篇目标市场定位投资客源

以机构投资者为主，例如各种信托基金、投资基金、大型投资机构，为追求长期而稳定的投资回报，选择风险相对较小的高品质办公物业。发展中的外资及内资企业

公司在快速扩张的过程中，预期未来公司将有较大发展，公司规模将有较大幅度扩张，为了保证以后办公空间的充足性，预先购置较大面积的办公空间，一部分用于自用，一部分用于出租。大型民营企业近年来，国内民营经济快速发展，大批民营企业迅速崛起，民营企业相对于外企、国企而讲，更加注重品牌的塑造、自身的包装，因此，成为高档办公物业的生力军。推广蚊篇根据哀本案循体量脉及高役档办宋公楼朗市场涛现状侨分析锦，预菠计本萄案推彼广计桐划约尝18师个月会的时刃间，只同时才将整先个推蓝广周且期划找分为周三个蹲阶段款，在睬不同追阶段者根据植项目饰工程野进度汽及产冒品类宪型划才分强万销期僵和持易续期县。考睡虑到籍本案且的目吴标客缝户多梁为高宇端企厦业客约源，该同时访需拓冻展全爆市及赢“二滨外”持（即牺外地考、外免国）美的购暂房市岁场，忆故广市告的际投放霞遵循丛针对民性强鼻、有迈效性仿强、订涵盖欲面广婚、渗这透力蓄强、干点面慰结合虽等特男点。推广挣计划推广捷阶段1．缠引导说期（驼形象炉）2．暖内拌部预缩慧订期叼（基烛本与贩引导哄期一魔致）3．珠开尿盘强姓销期谦（现曲房，曲推出幻玉低区兄、附毒楼）4．烈第睛一持遭销期膝（开昨盘热术销期翁过后叫，消巧化低从区剩丢余房犁源）5．偏第临二强扰销期迹（，贤推出发中区烦层面躺）6．某第封二持壮续期累（第蚂二强粒销期会过后剪，消鸭化中耍区剩粉余房河源）7．喝第誉三强能销期冒（成利品房梯，推征出高情区层狮面）8．屈第您三持病续期脖（第笨二强盛销期吼过后领，消梨化高择区剩口余房载源）9.缠扫尾霉期（匹临近鉴尾期非，消挪化剩疤余房近源）推广卵篇引导扫期本阶柳段以碗市场繁预热坦、积参累有耍效客幸户为狱主，占故以棋市场那引导之为主潜要宣私传口屈径，光在媒释体运荣用方征面以置“新谎闻性孤结合糕广告匀性”口为突渣破口苏，避逼免大塞量的被平铺庸直叙撤的楼钉盘介衡绍，踪蝶避免鹅大的萌广告距费用坚的投伟入。推广羞目的形成禁市场祥预热佛，引联起市贝场的佣广泛增关注蜡；让目舒标消呀费者朱对本翻案产宁生初旺步认览知，度产生怜购买象欲望抢；在消撑费者梢中树星立起找“顶已级办喇公物膀业”置的初伤步印懂象。媒体珠组合平面鱼媒体驼＋户尿外媒逃体＋漂网站推广售预算80雕万元推广延篇第一耻营销细期经历扮前期底的市懂场引古导和躲内部兔预订蛾期的前客户销积累吸，推魄广的白范围展和力峡度都马十分写有限盟，本仍阶段花应展获开大叛强度必、全素方位戒、立帝体化渡的媒迈体攻仰势，蛋本阶亭段以聋情感擦诉求敏为突吼破口刺，来戚打动匀购房水者。掘为达仇到轰州动效委应，羽起到疤造势辽的效狼果，坏媒体略广告膨费用汇应大苍手笔添投入披。推广牲目的树立姨良好瓣的楼嘴盘形貌象，脏在购渡房者赖中形叛成良铃好的滔知名盏度和哀美誉柏度；实现违开盘短前的章客户尤积累唇，尽暴早抓勺住一很批持市币待蜻购的博有效犬客户沙；蓄势言待发矮、轰喘动开倾盘，义树立蜻良好鞠的市锐场形涌象。媒体庄组合平面康媒体熔＋户礼外媒杏体＋按电视思媒体尽＋网软站＋痒SP按活动推广龟预算23激0万舅元推广狂篇第二浓营销之期经过亮第一链营销患周期遇的市趁场宣顾传和丹强势尘引导挽，推愿广的席范围纪和力陡度都咳十分宽强大述，本羡阶段叉应延秤续第倦一周奖期的计市场候效果叛，展井开大会强度傍、全指方位刃、立博体化冻的媒金体攻雁势，怖本阶址段以哀实体愉诉求袖为突超破口详，来腔锁定崭购房晕者。叛为继算续保串持市孤场的恒轰动会效应到，媒剑体广济告费垮用应肾继续牌大量砖投入汤。推广只目的继续焦树立嗽良好柄的楼梢盘形锡象，获在购清房者来中形甘成良锦好的纯美誉朱度；锁定石第一高销售倒周期革的良倘好市匆场效躺果，斯延续恐热销斯的良饲好局握面；实现陵后续奥客户促积累浆，锁逆定有望效目隐标客惹源。媒体孙组合平面幸媒体旗＋户穷外媒话体＋莫电视污媒体腔＋网菊站＋铃SP扔活动推广练预算19佳0万膜元推广舍篇第三竭营销迎期经过典前两满个营押销周岩期的抖市场疗宣传神和强既势引塑导，怕预期壳会取啊得良逆好的钢市场兰效果集，本沾阶段衣应在害前两黄个阶与段的绘市场阶基础悉之上路，继哗续扩监大市诞场效总应，散展开鹊有针斤对性北的、璃情感猛式的季媒体紫攻势傅，推犁出最爆高价我位的追单元闲，为仓继续抹保持索市场溜的轰稍动效墓应，乖媒体换广告陆费用嚷应继辰续大喂量投晶入。推广猾目的在良猎好市细场形堡象的赤基础袋之上崖，提什升项锈目的宗市场圣品味也；锁定碧前两稻个销碗售周似期的划良好爪市场雀效果应，延屈续热烟销的袭良好油局面蕉；推出决价位骡最高秃的品详质单热元，宫实现扮预定荷的销悠售目归标；取得立良好肌的市享场销馆售结堂果，腐为结猛案作陪准备茎。媒体原组合平面河媒体勾＋户奸外媒暂体＋蕉网站飘＋S聚P活躁动推广铸预算15沙0万菌元推广施篇清盘姑期由于贷前三陡个营忌销周仁期过宣后，熊所剩防房源贞不多笛，购清房者禽挑选果余地飘不大霸，故推销售宣进入册清盘浓期，侍本阶堂段应证将楼道盘的秒热销页局面喂保温效，故西仍需垫不间昨断地意推出都广告凶，保讯证本刺案仍晶继续杂出现婚在人刚们的秘视线戏之内劳，但旷考虑仅到楼煤盘的馆供应筑情况待，宣馆传攻妈势应货有所烂减弱夫，推虎广渠乡丰道也伞应多朗面化办，挖企掘一励些新滥的客策源。推广匪目的对楼冠盘的凤热销何局面粉保温鲁；稳定愈销售放局面祖，去烛化剩驱余房蚊源。媒体伶组合平面魔媒体卷＋户蕉外媒父体＋盆网站推广胶预算50稿万元推广鱼篇主要订推广裹区域东南术亚地惠区－－以香往港为蜜基地慎的海舍外版被图，箩包括权台湾敬、新详加坡亮公仔司主疫要客共源优它势，基丰富哀的投内资资荐本，春强大匹的经被济发嘴展优榜势上海沫本地－－基地油大本奸营对外柏商吸盯引力孙最强明的区鹊域，室消费言者投腔资意放识强盾烈，购经济火发展环迅速国内国地区－－以北透京为防核心凤的环卖渤海厅湾板掩块，临以广妥州为字核心转的华菠南板值块，渴民营常资本堪发达投，产柄业支眼撑巨樱大本案西锁定淘全国本及海娃