营改增后房地产相关税费计算

1营改增后房地产相关税费计算201营改增02增值税计算

目录CONTENTS03土地增值税计算

3PART1营改增4营改增|对比分析自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增价内税全额计征税率5%营业税价外税差额计征（销项-进项）不同行业税率不同（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）增值税注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额)，是小规模纳税人，适用3%的增值税率1、税种不同2、征收范围不同3、税率不同5例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税营改增|对比分析明确两个概念：销项税：销售业务产生的增值税（开出发票）1000/(1+6%)×6%=56.6万进项税：采购业务产生的增值税（接受发票）20/(1+6%)×6%=1.1万应缴营业税为：1000×5%=50万应缴增值税为：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5万价内税价外税销项税进项税6PART2增值税计算7房地产项目增值税基本知识8对于咸房地荷产行史业征税范围境内销售或者租赁不动产税率11%、5%计税方法一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额简易计税方法：应纳税额×征收率纳税义务发生时间收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。备注邀：房黑地产算老项拼目指《建佩筑工坦程施涨工许页可证延》注升明的吨合同漠开工币日期在20澡16年4月30日前的项目1、新锋项目披采用橡一般哗计税狭方式恰，房也地产慢老项搏目既惊可以系选择伐一般耻计税废方式纤也可传以选准择简阻易计拣税方盼式，鲜房地培产老裤项目喜一经析选择暴简易决计税短方式稍，36个月洁不得抵变更津计税午方法廉。2、采标用简摆易计假税方批法，架按5%的征置收率士计征浓，进贴项税羡不予伟抵扣餐。3、产述生收声入时字预缴豪增值好税，猎产权盈发生南转移押时，否清算爸应纳郑税款专，影响艳现金哗流量单表。增值交税计骆算房榆地产价项目9例：蹲某房浮地产摊项目20堆16年5月份歉销售锹取得亚预售笔房款6亿元班，20孩16年12月如叨期交抬房。半其中20驳16年5月1日之吧后取洞得的惯增值亚税专可用发脉票进饿项税洒额总号额30舍00万元泻。增值底税计级算房木地产仗项目简易计税方法：应纳税额X征收率=60000万/(1+5%)x5%=2857万5%征收率，不能抵扣进项税一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万11%征收率，能抵扣进项税一般户纳税货人采料取预窑收款朱方式虏销售魄自行远开发轮的房梅地产株项目筝，无玻论是谅一般培计税和项目客还是幕简易税计税夺项目究，均应在营收到汗预收歉款时仙按照3%的预灰征率灭预缴虚增值牙税应预尚缴税姥款=预收向款÷朴（1+适用基税率敞）×3%简易令计税析方法吵：20犹16年5月预羽缴增恶值税=6等00摄00万/(师1+娱5%包)x耻3%觉=1谅71男4万20戴16年12月补惧缴增遣值税28舍57万-1茫71谊4万=1委14台3万一般孝计税陷方法简：20吓16年5月预评缴增摊值税=6裂00其00万/(肢1+狠11苍%)秩x3国%=旱16洞22万20抖16年12月补困缴增泰值税29爽46万-1约62草2万=1毁32只4万1、计凳算方爪式比孕较2、对欠现金厚流的路影响10经济援测算诊中增奥值税据具体余算法11应缴阔增值尼税=（销切售收闸入-当期宏允许挖扣除波的土怖地金际额）/（1+考11宫%）×1最1%英-抵扣土税额允许闯扣除妨的土食地金恼额=土地膨价款涛（不宴含契坑税）预*（些当期快销售巩建筑定面积/总建兴筑面辅积）法律稼依据1：关于瘦允许梨扣除而的金何额，炎依据动财税【2刻01性6】磁36，房晶地产阔企业劫营改斥增后副，土获地成罩本可园以按辽国土爸部门堵提供缺的行禾政事创业性犁收据狡，扣姜除11盆%。当湖期允叛许扣色除的侧土地侨价款=（当熊期销雨售房坏地产黎项目参建筑密面积÷房地稍产项抄目可善供销阵售建喉筑面短积）×支付绩的土营地价坐款允许李抵扣横的外热购项歪目主隔要有快：建筑飞服务话、设荣计服列务、貌材料休采购肾、广清告服今务、初房屋多中介奋费、逆物业装管理篇费、担水电只费、圈电信调费、畅不动怀产租仓赁费它、办颜公用码品、奶审计汗费、吵咨询元费等鸡。法律缘瑞依据2：1.关于托前期躁工程巧费，曲根据块财税【2彩01纤6】迈36号文遭件的甘规定堤，设为计费移等前签期工蝇程费勾按6%缴纳剪增值刚税2.关于殃建筑粉安装滑工程夺费、诱基础还设施尸费和臂材料拥采购菜费，皇依据味财税【2敌01绣6】住36号文谨件，惕建筑痛服务11晓%，原仍材料姑采购17矛%，市愈政配变套费缩慧、拆赛迁补蚂偿费膝、排循污费日、异惧地人纠防建新设费旦不可欣以抵局扣进守项税计算未公式备注增值抖税计箩算房办地产镇项目121、销阻售收隐入和定当期肺允许秃扣除握的土结地价民款：①预售致房款6亿元挽，土挽地价绳款3亿元②2喜01庙6年12月计干算销运售额意时允宜许扣叙除的效土地丢价款=土地循价款×（本栗期销烛售建好筑面才积÷总可僚售建得筑面霸积）=3节00史00土地铸价款×（60施00样020演16年5月后驱销售个的6万方÷2漂00赖00麦0总建怖筑面陈积）=9起00闹0万元3、20俩16年5月预疯缴增督值税富：=60舱00硬020竞16年5月后销售6亿÷（1+拆11宇%房地嗽产增侵值税下率11昂%）×3院%预缴3%=1沸62贤2万元2、计莲算抵脚扣税视额（工举程价舍款、专采购去材料辅、装功修费泊、其精余增段值税攀发票）=3铺00残00工程恩价款÷（1+博3%）×3躬%小规戚模纳弄税人捐增值低税率3%+1藏00晃00采购蝴材料÷（1+努17拌%）×1述7%销售浆或进即口货筛物增舰值税盲率17廊%+5糠00亭0装修武费÷（1+望3%）×3降%小规参模纳坊税人3%+3松00进项克税发铅票=2钻77烛2万元应缴愤增值刮税=（销额售收侄入-当期劫允许候扣除毛的土没地金冤额）/（1+翼11寨%）×1辅1%嘴-抵扣动税额案例绢信息潜整理禁：1、预顷售收株入6亿元2、土殃地总赚建面20万方鉴，当旺期销边售6万方乒，出狮让金3亿元3、可糊抵扣串项：3亿工旺程价乐款（和征收搬率3%），亮装修独费50唤00万元语（征枝收率3%），辣自行炸采购寻材料1亿元师（征掩收率17煤%），漫其余雄增值课税进策项发拣票30秤0万元增值助税计剥算房斑地产隔项目13应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额2016年12月应补缴增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款=（600002016年后收入-9000当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-2772抵税额-1622预缴税款=660万元。套用公式增值锡税计建算房嚷地产踢项目例：猛某房倾地产跑企业亿于20馒14年1月受欺让土棕地使缺用权瓜开发乞两栋榆住宅劫楼，提支付焰土地腾出让当金3亿元概，地渔块总赚可售还建筑笔面积20万平丝式方米蜘。施脱工许魂可证液注明饱的开乒工日桑期为20蝇14年10月，选交付块日期餐为20啄16年12月。20锅16年5月后睛销售6万方盏，取圆得预配售房栋款6亿元屈。20旱16年8月项蚂目竣帆工，轿一次涛性支情付给阁施工诱方3亿元它工程心价款课，同伸月，雹企业理自行意采购舰采购躁材料亲并委姓托乙阔公司雅装修绸，采选购材找料1亿元未，支享付乙求公司喊装修泼费50拼00万元菌。另出外20陷16年取吗得其疮余进宽项增班值税霞发票30开0万。允计算20渠16年12月应寻缴增清值税唇。（施撞工方慨和乙杜公司凭为小验规模樱纳税境人征身收率做为3%，采滤购材辟料征丝式收率17颤%）14除了疏经济饰测算柱，对额咨询赵业务纯还有广什么称启示左？15增值动税计双算|其他劲启示代理寨及咨胖询业堪务适测用增握值税衰率6%营改血增后秆的合期同谈被判：怖合同思中明短确合兔同价款丑是否懒含税；转移部分税负谈判就的筹礼码：胀我们醋为其刮开具懂的增蹦值税溜专用乱发票肢可以室抵扣情，降捆低其毕缴纳牲的增荡值税脊；若开再发商贯选择适的是5%的征巩收率劫，则节无法末抵扣臭进项樱税，归会增签加谈躲判难描度项目营改增前营改增后无法转嫁全部转嫁部分转嫁我司现金流入100100105.66101营业税/销项税5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（会计上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2816PA提RT3土地序增值国税计仁算17土地抢增值骨税|计算先公式土地睬增值昂税是结指转让国有摔土地方使用辨权、听地上衫的建未筑物独及其己附着永物并荐取得哪收入易的单永位和即个人雅，以堵转让闪所取丛得的流收入李包括龟货币吉收入乘、实盯物收忠入和央其他何收入提为计杂税依确据向肤国家疲缴纳县的一侦种税印赋，字不包肥括以乳继承虾、赠智与方粥式无扁偿转领让房牵地产穴的行封为。什么油是土闹地增佣值税势？(1炒)土地棍增值院税只糠对转阅让国前有土惠地使慎用权鼓的行瓶为征花税，哄对出割让国序有土厅地使霜用权淘的不暗征税(国家志才是宿所有赢者，陵才能房诚出让退；(2山)土地民增值有税既枪对转伶让土喝地使协用权岔的行涝为征甘税，贫也对延转让缘瑞地上苹建筑壶物及响其他慎附着抹物产朱权的刘行为准征税僵；(3墨)土地捡增值望税只物对有济偿转堆让的扯房地刑产征聪税，动对以俩继承乞、赠哥与等蔽方式嗓无偿尸转让阶的房菜地产疏，不框予征容税。对“转铸让”的解驳读18土地劫增值余税|计算没公式应交插土地亮增值凭税=增值庆额*棚相应蝴税率-扣除松项目滨总额光*速裕算扣皮除系上数土地敞增值责税是厉累进侄税，拘按四轧级累泻进税访率表危中税介率计芝税级数增值额与扣除项目金额比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）增值税公式1

不超过50%30%0%土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%2

50%～100%40%5%土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%3

100%～200%50%15%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%4

超过200%60%35%土地增值税税额=增值税×60%－扣除项目金额×35%计算病公式计算之步骤1、计有算增践值额=销售寄收入/（1+呈11志%）-扣除陕项目陪总额2、计受算增住值率=增值土额/扣除踏项目问总额3、根手据增罗值率纵查表刚代入鲜公式19土地辈增值臂税|计算敲公式扣除河项目1、土搭地成假本2、房携地产崭开发干成本3、房左地产挠开发出费用4、旧束房及矩建筑脱物评后估价粥格5、相抗关税含金6、加扇计扣毁除扣除乡丰项目言总额倾：（贞一）刘至（倡六）言项之智和20土地撞增值稻税|计算位公式扣除仙项目法律备依据：（一简）取筑得土衣地使拨用权满所支芹付的裁金额灰，是趴指纳贝税人初为取店得土励地使刊用权鸦所支功付的奥地价加款和柜按国纲家统诱一规基定交华纳的跨有关废费用知。（一套）土武地成愧本=土地点出让软金及沉契税21土地但增值符税|计算汗公式扣除烟项目法律暗依据：（二棉）房禁地产科开发民成本宜：纳恐税人判房地区产开盆发项倍目实姨际发况生的疏成本笼。土地骗征用写及拆尿迁补垦偿费劲，包呀括土导地征款用费压、耕俩地占垫用税功、劳堵动力掩安置急费及此有关嚷地上盆、地肾下附盘着物杂拆迁拐补偿首的净解支出棒、安压置动仁迁用淡房支浆出等熔。前期令工程兄费，杨包括室规划伪、设葛计、秘项目悔可行匠性研流究和轮水文摘、地告质、肿测绘携、“桌三通您一平解”等化支出捆。建筑致安装围工程弊费，挺是指荷以出赏包方财式支驻付给豆承包惕单位产的建忘筑安宅装工论程费眼，以杏自营府方式缓发生滴的建刑筑安伤装工卸程费荒。基础议设施辉费，晃包括全开发软小区糟内道搬路、浇供水流、供报电、帆供气屡、排升污、抽排洪施、通猎讯、筹照明垂、环建卫、半绿化粮、等透工程豪发生僚的支辉出。公共肝配套碗设施她费，岁包括务不能记有偿压转让昌的开大发小姨区内厌公共童配套突设施材发生躲的支蜜出。开发冶间接出费用毯，是丘指直嘱接组毙织、筑管理常开发漠项目计发生犯的费坊用，螺包括赤工资陈、职辽工福绪利费姻、折球旧费气、修眯理费啦、办守公费闲、水晓电费晓、劳盐动保贩护费严、周壁转房晋摊销状等。（二摆）房辜地产壁开发踩成本土地渴征用忍及拆仰迁补际偿费前期对工程肥费建筑烛安装跌工程百费基础共设施师费公共挡配套呜设施滴费开发兄间接捕费用开发成本细项金额房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费不涉及增值税前期工程费对应税率6%建筑安装工程费对应税率11%工程材料对应税率17%基础设施费对应税率11%公共配套设施费不涉及增值税开发间接费用不涉及增值税凡涉胡及增竖值税稍的成躺本均狮为不灰含税哗成本22土地售增值既税|计算统公式扣除耻项目（三往）房逃地产尸开发薪费用（有关蹲的销泰售费祸用、闸管理路费用宽、财默务费烦用。）法律掠依据：（三坐）开眯发土纲地和床新建展房及弯配套场设施胞的费枣用（朴以下毛简称沈房地甜产开顷发费宋用）犬，是恩指与酷房地储产开牲发项彩目有患关的字销售寸费用潮、管抚理费惭用、妥财务顿费用惧。温财务升费用叶中的绍利息役支出读，凡离能够趋按转洲让房杂地产建项目江计算员分摊谈并提言供金集融机彻构证忘明的击，允潮许据壳实扣召除，冤但最煤高不前能超贺过按亭商业劲银行纳同类厘同期琴贷款塘利率截计算唇的金良额。霸其他运房地弃产开田发费舱用，股按本温条（贪一）烦（二丙）项室规定厚计算疫的金脚额之则和的凳百分临之五纤以内航计算炮扣除假。凡和不能充按转殿让房略地产岁项目枝计算咸分摊轧利息泪支出统或不条能提涌供金欣融机状构证牺明的避，房她地产挎开发桂费用股按本猜条（开一）就（二霜）项用规定嚼计算莲的金优额之度和的诉百分浴之十沟以内书计算起扣除胶。上尤述计侨算扣侦除的贵具体为比例佩，由驳各省县、自胞治区邻、直赔辖市劣人民茶政府宣规定黎。其他算房地挣产开晒发费饥用，确按析（一哪）（宇二）利项规佳定计帜算的瞎金额陡之和浩的百逆分之部五以蜂内计辈算扣雅除。房地钢产开刮发费殿用=银行意利息+（土没地成好本+房地爹产开编发成茂本）×5暂%利息刘支出狡，凡叶能够江按转哪让房训地产眯项目卡计算秘分摊画并提鸟供金枯融机厅构证记明的艺，允盗许据浊实扣它除，引但最范高不粒能超张过按纤商业步银行段同类隙同期乐贷款豆利率手计算壮的金涂额。法律捉解读23土地糟增值垦税|计算污公式扣除联项目（四抢）旧斑房及勿建筑腥物评照估价茶格法律轧依据：（四乏）旧胃房及卫建筑词物的评评估妻价格败，是承指在掀转让芳已使脑用的误房屋狮及建曾筑物棒时，虾由政双府批跃准设熄立的络房地缓产评辉估机怀构评贫定的鸡重置涛成本叨价乘耍以成央新度钳折扣仇率后那的价煎格。跌评估迈价格并须经灶当地符税务防机关脱确认刮。（五浮）相涝关税愁金法律将依据：（五船）与夺转让疲房地搭产有昆关的贝税金销，是蹲指在队转让锈房地唉产时穿缴纳倚的营暴业税剪、城盒市维菜护建恋设税石、印势花税顽。因煤转让蒙房地流产交但纳的并教育裁费附疗加，圆也可穴视同纯税金店予以海扣除嫂。（六原）加牌计扣子除法律吩依据：（六锯）根迁据条即例第欢六条组（五忍）项躁规定精，对塘从事识房地傻产开碰发的茂纳税专人可撇按本璃条（蓬一）永（二眼）项轨规定奋计算碧的金杠额之动和，到加计风百分慕之二驼十的侦扣除富。（土靠地成诞本+房地乓产开活发成妖本）×2羊0%增值匀税×（城梯市建疏设维叨护税7%息+教育授附加忙费3%万+地方慕教育臭附加点费2%）×2表0%（根欣据《补财政酬部国杀家税粒务总滥局关池于国雹有土尤地使夫用权庙出让咬等有做关契蓝税问舌题的巧通知魔》财谋税[2胸00停4]现13酸4号文沫件规罩定，精房地返产公缝司支呆付给派被拆驰迁户厕的拆胆迁补按偿费牺是否团应纳谅契税示应缴藏纳。鞭文件任规定行如下茂：“一知、出烤让国代有土礼地使解用权桥的，活其契嚼税计个税价醉格为手承受徐人为钓取得帝该土扔地使五用权因而支窑付的关全部苏经济焦利益接。(一)以协景议方席式出览让的述，其衬契税墨计税港价格削为成六交价肺格。董成交懂价格剧包括桂土地潜出让它金、边土地奖补偿匹费、舌安置旷补助反费、帽地上段附着佛物和倒青苗夕补偿侵费、弓拆迁例补偿字费、沉市政委建设腰配套糠费等冈承受们者应社支付都的货丘币、衬实物仁、无爹形资助产及忘其他热经济仓利益胶。）24土地苍增值捞税|计算喝公式(1腹)收入昌总额=不含作增值表税房减款收腔入=1危60立00素020债16年5月的历收入÷（1+运11墨%）20鸭16年5月后碎的收罚入交军增值杨税=1纽奉44摩14哀4万元一、动计算雕收入例：雁某房归地产仔企业20岂16年5月后尾销售16亿元才。土沟地出配让金叶为3亿元弦，拆毒迁补亮偿50右00万元嗓，契掏税10兼50万元剩，20荐16年8月项慌目竣茅工，昂一次刊性支君付给沉施工读方3亿元班工程置价款端，同祖月，闷企业严自行则采购害采购驱材料袭并委愉托乙唯公司悟装修纯，采年购材遗料1亿元抵，支榆付乙洲公司肠装修形费50茅00万元大。另持外20裕16年前佳期开阻发费斜用可桃抵扣义税额16监00万，阴银行俱利息50鲜00万元缴。其凶中交离纳增每值税22铺82万元烧，计坟算应膀缴土手地增虽值税兽。（施逃工方谦和乙夏公司燥为小薯规模疯纳税冲人征吹收率君为3%，采感购材狡料征林收率17报%）25二、翁计算除扣除危项扣除子总额=3催10全50润+4昼91灰28索+9严00规9+葬27困4+知16中03饺6=度10舍54谁97万元1、允许捐扣除带的土专地价常款=土地浓出让互金+契税=3寺00默00土地醉出让岂金+1佩05吗0契税（土饼地出皱让金挽与拆兴迁费维之和螺的3%）=3芒10臂50万元2、允许舰扣除野的开锈发成撇本=5筛00惭0拆迁蝇补偿+3束00爹00工程袄价款正价外该税÷（1+压3%）+1岁00跨00采购称材料期价外葵税÷（1+利17均%）+5怕