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文档简介

物业设施设备运行操作管理标准培训部门:

工程管理部客户期望:

我希望物业服务人员能够保证公共设备安全运行。一、设备运行管理通用标准第一节管理制度工作标准1.移交接管后三个月内完成机房开荒及制度上墙工作。2.设备机房适当位置张贴设备系统图,制度墙上张贴机房管理制度、运行管理作业规程、维修保养制度、维修保养规程、应急处理流程图、年度保养计划表、保养记录表、巡查记录表、外来人员进出登记表、机房责任人资格证书(操作证)复印件、机房责任人等。第二节

设备台账工作标准1.系统设备移交接管前,收集相关设备设施的原始资料。2.移交接管后,三个月内完成台账的建档工作;有变动时及时更新。第三节

标识标牌工作标准工作要求:1.移交接管后,三个月内完成标识牌的制作及悬挂张贴工作。2.每半年对各类标识标牌进行整理,确保完整无缺。效果要求:1.设备机房门牌完整,禁烟、非工作人员禁入警示粘贴牢固。2.设备设施标识牌张贴、悬挂齐全,参数准确。3.设备设施运行状态标志准确,与运行状态相符合。4.管道流体流向标示箭头方向正确、齐全。5.危险设备、危险区域警示标识显眼、齐全。第四节

机房及设备管理要求工作标准工作要求:1.设备机房人离上锁,保持机房环境干净整洁。2.外来人员进入设备机房,需经服务中心负责人或工程管理部门负责人批准后,在工程管理人员陪同下方可进入,并按规定填写外来人员进出记录表并签名确认,进出记录表填写规整、详尽,可追溯。3.外来人员未经许可严禁操作、触摸设备。4.运行保养要做到“三勤四查”:勤检查、勤保养、勤维修,查故障、查隐患、查缺项、查责任。效果要求:1.墙壁、地面、门窗洁净无尘,无水渍,达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入(设置防鼠板且高度不低于50cm)和保持通风良好。无杂物摆放,门窗开闭正常。清洁工具定点摆放。2.照明良好,消防灭火设施、器材完好齐备,消防应急照明、疏散指示完好。3.机房温湿度保持正常,温度不超过40度,湿度不超过80%。4.设备运行正常,达到“三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净),四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气),五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)”要求。亲情服务:¨开展设备机房参观讲解服务(保障参观过程安全)第五节

人员资格要求工作标准1.岗前培训,需经培训考核合格后,取得国家相应上岗证,且证件在有效期内,方可上岗;特殊作业要求的岗位,100%持证上岗。2.证件需定期年审,档案及制度墙内予以及时更新。二、电梯系统第一节

档案管理工作标准1.建立一梯一档。2.移交接管后,建立电梯档案,包含年检合格证、电梯使用登记证、巡查记录、维修保养记录等。第二节

巡查管理工作标准基础要求:1.对电梯运行情况进行巡查,不少于1次/周。2.发现影响安全运行的问题立即报部门主管和联系外委保养单位,并跟踪维修保养结果。3.组织、监督设备巡查、维修保养工作的顺利实施,检查机房内设备设施的运行情况,发现能力范围内的问题及时处理。4.对扶手电梯每天巡查,涉及影响电梯运行的安全隐患需及时上报,并通知维保单位进行处理。效果要求:1.电梯机房:1)通风降温设施运作正常;2)曳引电机、减速箱构件润滑良好,无明显噪声、超温现象;3)变压器、电阻器、电抗器温度正常,无打火、变色情况;4)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等工况良好,钢丝绳无打滑、断股现象;5)五方通话拨接灵敏,无严重噪声;6)应急救援工具规范摆放,无缺失;7)设备标识、警示标识、平层标记、限重标记等张贴牢固、标注清晰。2.电梯轿厢、底坑:1)轿厢照明、内外呼叫按钮、内外显示屏、通风设施、监控、多方通话正常,无缺失;2)厅门、轿门、踏板、门机开闭顺畅,无卡顿;3)电梯运行舒适,无异常晃动;4)底坑洁净,无明显积水、锈蚀现象。3.手扶梯:1)开机前检查扶梯梯间环境正常,踏板无杂物;2)各开关的指示板无损伤、脱落,橡胶扶手内外无明显变色、裂纹;3)检查运行、停止、信号、照明各开关功能正常;4)随机上落检查运行情况正常,无异常声响,梳齿齐全,润滑正常。第三节

特殊情况处理工作标准1.维保或检修时警示围栏摆放规整,必要时检修人员旁站指引。2.遇突发性停电且电梯不带自动平层系统时按电梯困人处理流程处理。3.计划性的停梯检修,需提前48小时以上告知业户,并告知安全注意事项和预计的恢复时间;计划性停梯检修,需规范张贴保养通知,存档记录。三、供配电系统第一节

工具配备工作标准1.绝缘工具规范摆放、定期年检,年检记录可追溯。2.检测不合格的工具应报废,禁止放在现场(防止误用)和使用。第二节

巡查管理工作标准基础要求:1.供配电系统巡查每班不少于1次。2.检查高、低压配电设备的运行状态,并记录相关状态信息和运行数据,包括:高、低压配电设备与干式变压器,清洁、照明、通风、消防器材、安全警示标识、防鼠板、绝缘工具,控制柜内继电器、接触器、仪器仪表等,以及按用电峰值情况,对主要进出线开关、母线、变压器进行测温等,记录电压、电流、变压器温度、功率因数、温度等信息和数据。效果要求:1.配电室符合机房及设备管理要求。2.应急灯、防潮灯、驱鼠装置可正常使用。第三节

运行管理工作标准1.电工作业严格按规定使用各类绝缘工具,且禁止任何形式的违章作业。2.值班电工要熟悉高、低压供电系统原理。3.值班电工要熟记各级负荷分配情况。4.倒闸操作由二名电工进行,较有经验者监护,另一人操作。5.倒闸操作严禁带负荷拉闸。停电拉闸时必须按照由低压到高压,由分开关到总开关顺序进行。送电合闸时顺序相反。6.倒闸操作应按要求填写操作票。操作人和监护人应根据模拟盘核对所填写的操作项目。7.必须按操作顺序操作,认真执行监护复诵制,每操作完一项做一个记号“√”,全部操作完后,进行复查。8.倒闸结束后将操作记录在操作记录本和运行日志上。第四节特殊情况处理工作标准1.可预知的全部或局部停电,需提前48小时以上告知业户,并告知安全注意事项和预计的恢复供电时间。2.停电期间,启动发电机组(带负荷运行),对必要公共部位/区域(如电梯、消防)提供紧急备用供电。四、发电机系统第一节日常管理工作标准基础要求:1.按要求对发电机房、发电机油库巡查,每天不少于1次。2.将各现场参数详细记录在发电机组巡查表内,并签名确认。效果要求:1.发电机组待机工况良好,控制柜仪表、开关正常,无锈蚀、松动、漏油、漏水现象;冷却液、冷却水、机油液面高度及质量,在合理范围内。2.蓄电池、充电器规范摆放,电池电压不低于24V,电解液高于极板10-15mm。3.燃油库存量符合满负荷运行8小时的用油量。第二节

运行管理工作标准基础要求:1.每个月对发电机组空载试运行1次,每次空载试运行的时间不低于15分钟,记录运行数据。2.可预知的全部或局部停电,提前5分钟启动发电机给消防、监控、电梯等设备备用。3.不可预知突发停电,需排查电梯困人情况,再启动应急发电。4.发电期间,每半小时记录1次运行数据,并签名确认。5.发电完成后,先卸载负荷,再分断发电开关;检查无误后,按操作规程恢复市电供电。效果要求:1.发电机空载运行控制在15——20分钟范围内。2.单相、三相输出电压在额定值的±10%范围以内,无超载运行。3.发电机冷却水出水温度不高于95℃。4.发电并网操作前,应严格执行操作票制度,完成后整理归档。五、给排水系统第一节

日常管理工作标准基础要求:1.机房巡查每天不少于1次,包含检查设备运行参数(电流,电压,水压)、照明、环境,有无异响等异常情况;2.检查控制柜指示灯是否与运行状态相符,在正常状态下生活,消防,潜水泵的选择开关处在自动档,给排水系统,及水泵机组接有备用电源,以利停电情况使用。效果要求:1.水池/水箱保持上锁状态。2.水池/水箱检修口、溢流口、排气孔需安装防虫网。3.生活水池/水箱每隔不大于6个月清洗一次(当地规定需增加频次的,按当地规定执行),水质需达到当地供水部门标准。4.水泵房内需有溢流报警装置,并连接至24小时值班岗位。5.清洗水池人员需持有效健康证和操作证。6.清洗水池临时照明用电不超过12伏。第二节

特殊情况处理工作标准1.可预知的全部或局部停水,需提前48小时以上告知业户,并告知安全注意事项和预计的恢复供水时间。2.因故障临时停水的,按照紧急事件处理流程进行。六、智能弱电系统第一节

日常管理工作标准基础要求:1.每天对系统设备运行状况巡查不少于1次。2.使用部门、工程管理部门和维保单位,定期对系统设备进行测试,并确保使用功能正常。3.使用部门每天将发现的故障反馈至工程管理部门,每月收集维修情况反馈至工程管理部门及部门负责人。4.对门禁、车辆授权的卡片,需每年进行数据信息的备份、更新。效果要求:1.系统时间与北京时间误差不超过2分钟。2.系统运行正常。3.系统无冗余、无效卡片信息。七、消防系统第一节

日常管理工作标准基础要求:1.消防中心、消防水泵房每天巡查不少于1次。2.消防水泵、喷淋水泵每月试运行不少于1次。3.工程管理部门、安防服务部门与维保单位/消防公司每半年至少进行一次联动测试,每年至少进行一次消防演练。4.消防风机房巡查每周1次。效果要求:1.系统时间与北京时间误差不超过1分钟。2.地址码与现场地址一致。3.系统运行正常,近控、远控准确,信号反馈及时。4.备用电池电压不低于DC24V,持续时间不得少于30分钟。八、照明系统第一节

运行管理工作标准基础要求:1.根据季节、天气变化制定开关灯时间表。2.由BA或时间控制器控制的照明系统,每个分系统开关时间应逐一错开5秒以上,避免同时开关电流过大对系统造成冲击。3.对于单灯功率100W及以上的灯具,光照强度较大影响业户生活的泛光、景观灯具,应进行调整或关闭。4.每天对照明灯具进行巡查,发现损坏及时进行维修。5.每年对照明回路进行绝缘检测。效果要求:1.照明保持适宜的照度,不影响使用和安全。2.由BA或时间控制器控制的照明系统,设定时间按顺序开启和关闭,系统时间与北京时间误差不超过2分钟。3.照明开关控制良好,灯具完好,无锈蚀、松动、脱落等安全隐患。4.一般携带型作业灯不得超过36V,在金属容器内或者潮湿场所,携带型作业灯不得

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