房地产基础知识

附录：房地产基础知识房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：期房预售和现房销售，期房预售物业移交阶段（后期服务阶段）：开发建设单位与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,由物业管理企业对房屋建筑、市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容同时，开发建设单位在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和工程建设档案资料。在物业移交同时或移交之前，将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。3、房地产开发资质：了《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。别外有暂定资质。用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及商品房质量保证书商品房使用说明书建设工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用权证建设用地规划许可证商品房质量保证书商品房使用说明书建设工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用权证建设用地规划许可证《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》开发流程开发流程商品房销售许可证商品房销售许可证又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。就是房地产增量市场。三级市场具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。6、土地的性质与使用年限及土地用地问题：让的方式获得。（1）居住用地年限70年。（2）工业，教育，科技，文化，体育，卫生用地50年。（3）商业，旅游，娱乐用地40年。和按照规划要求的配套设施占用的土地。仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。商业服务业用地：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。游商店、友谊商店等用地。中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局及各种管线工程专用地段等用地。影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。托儿所、业余进修院、工读学校等用地。站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。绿化用地的总和。住宅总用地：是指低层、多层、中高层、高层以及住土地开发：是将生地开发成可供使用的土地。宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库。农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法零拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。6、项目工程竣工的验收流程基要求：工程竣工验收备案:必须要完成的验收项目有质检验收，规划验收，消防验收，环保验收，电梯验收，市政验收，燃气验收。综合竣工验收备案：必须要完成的验收项目有竣工验收备案表，规划验收，消防验收，化粪池验收，市政验收，环保检测。1、项目规划相关名词解释：用地性质：指规划用地的使用功能。用地红线：是经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用地建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑范围内的空地率和建筑密集程度。位通勤车等停放场地。享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。建筑总平面图：是用来说明建筑场地内的建筑物，道路，绿化等的总体布置的平面图。土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。CBD：即CentralBusinessDistrict(中央商务区)。许多国际大都市都形成了相当规商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的低价。国家康居示范工程：指是由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的“2000年小康住宅科技产业示范工程”“和城市住宅小区建设试点”的基础上以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将今年已有的新技全面提高适用性能、安全性能、耐久性能、以及环境性能、经济性能达到国际文明居住日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。依照有关法律法规和规章的规定，依法转移属他人所诱或使用的他人房地产权益的行为，它是房地产益转移的一种特殊方式。四大系统内部存在一个分级的结构层次，他对应服务于相应的居住人口。成人技能教育等。三、建筑与结构基础知识：1、房屋建筑分类：（1）从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为1——2层建筑）；砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）是指承重的主要构件是用砖、木材建造的；砖混结构（一般为6或7层建筑）是指用砖墙钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）是指由配置受力的普通钢筋、钢筋网和钢筋骨架的混凝土制成的结构；钢结构（纽约市贸大厦）是指主要承重构件全部采用钢材制作；）；）；超高层40层以上（100米以上的高度）（钢筋混凝土结构、钢结构）；）；现浇式建筑(主要承重构件在现场浇注)；装配整体式建筑（部分结构现浇，部分结构预制）；）；二级50～100年以上(砖混)；塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅；单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅；通廊式高层住宅：是由公用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅；一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）；石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅；有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的；砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的；其他结构（简易结构承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的（3）不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的；压强度高而抗拉、抗剪强度低。柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。下室的底板、顶板、侧墙及一定数量的内隔墙一起构成一个整体刚度很强的钢筋混凝土箱形结构，称为箱形基础。多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，基础，如需要与桩基础结合。（4）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁：如阳台梁、雨篷梁等。以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。（1）屋顶的组成：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成；优点：保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低；缺点：但抗震音性能相对砖混结构要较弱，造价高；框架结构与框剪结构的对比：b)所谓框架结构通俗点讲就是用几根柱子和横梁架起整栋房子，这种结构可以随意更改户在室内形成很多凸位，既影响观感又不利于布置家具；“T”、“十”等形状，柱宽与墙同宽，把柱“镶嵌”入墙内而不露痕迹；另一种是把佳的。但它的缺点是房型布局有局限性，室内多数墙壁不能拆卸。d)框架结构的承重传导方式是：板-次梁-主梁-柱-基础-地基；框剪结构的是板-次梁-主梁-剪力墙和柱-基础-地基框架结构的墙不承重或者只承担自重而框剪结构的墙需要承担上部荷载以及墙本身的在框剪结构中剪力墙和柱共同承担上部的荷载并把荷载传到基础而框架结构中只有柱来承担和传导。a)每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照；b)采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比；c)高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展；度，净高不包含结构高度。对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用；地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载；进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度；为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大；个自然间的宽度而言，故又称为开间。平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：指住宅套内使用的水平交通空间；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；壁橱：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间；设备层：是指专用于布置机电设备等的楼层；标准层：是指平面布置相同的住宅楼层；包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非营业性车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等在内的配建设施的总称；具有网吧和阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。社区会所大多以主题形式存在，可分为生活型、健康休闲型、文化型；三步节能：是建筑供暖能耗节能强制性标准的第三阶段，即要求新设计的采暖居住建筑能耗水平在1980-1981年天津当地通用设计能耗水平的基础上节约65%。“三步节能”能效和门窗的气密性，降低采暖和空调负荷，达到建筑节能的目的。已于2005年执行，标准达到每平方米14.4瓦。四步节能：是指建筑供暖能耗节能强制性标准的第四阶段，即《天津市居住建筑节能设电气设备与照明的节能技术提出明确规定，特别增加了太阳能热水系统章节，使太阳能商品房：只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，从销售看，商品房分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房，外销商品房；从用单元式住宅：是指除卧室外，包括起居室，卫生间，厨房，厕所等辅助用房，且上下公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等；还有的附设于旅馆之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用；花园洋房：花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。双拼：两个独栋的别墅连在一起，中间共用一面墙。有天有地，独立的院子和车库，私密性和舒适性高于叠拼和联排；户都有较大的采光面，通风较好；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小；两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.9米，而一般跃层式为5.6米高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％--70％；户内隔层多为木结构，将隔断家具装饰融为一体既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；上部层多采用错层：是指各种功能不同的空间错落有致地处在不同层面。错层突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富。又叫压缩了的复式；错层指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个高度不同的平面上，各个空间是用几级台阶联系在一起的。酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司惊醒统一上门管理，即有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就形成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海，北京等地均有开发；双景住宅：是指楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。蝶式建筑一般“半蝶半塔”，户户紧密相连的局蝶式建筑中因为各户间连接依然紧密，户户间的相互影响比较大。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多。房时应签出售合同。通常意义上现房是指项目已经竣工可以入住的房屋；楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋；期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同；是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房；廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，共同共有房：指两个或两个以上的人，对全共有房：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权的房子；有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋；存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋；势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，单位自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管、军产三种；体、国际性机构所投资建造或购买的房产；使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按照一套统计；一户用两套或两套以上的应该按实际套数统计；非成套住宅：是指供人们生活居住的但不成套的房屋；公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。小康型住宅：是我国政府在住宅建设中提出的到2000年以至更长时期内的奋斗目标，套经济实惠的住宅，人均居住面积达到8平方米”。只有那些具有完善的居住功能，且康型”居住水平，相当于国际通用住房标准的中等水平，也即文明标准；平米以下（最高值，各地标准所有不同）；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。关于第二点，国家规定的普通住宅标准是单套建筑面积不超过下为普通住宅。普通住宅可按普通住宅的有关标准缴纳有关税费；例最高为20％，按计算即超过144平方米（不含144平方米）以上为非普通住宅。非普通住宅要按非普通住宅的有关标准缴纳有关税费。套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；和，包括卧室，厅，厨房，壁橱，阳台，室内走道，室内楼梯等；公摊系数：整栋楼公用建筑面积/整栋楼各套套内建筑面积之和；纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依