长沙滨江新城项目总体策划报告课件

长沙滨江新城项目总体策划报告致长沙先导投资控股有限公司长沙滨江新城项目总体策划报告致长沙先导投资控股有限公司总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏观经济研究产业发展研究房地产物业研究案例借鉴项目资源研究总体发展定位第一阶段宏观经济、产业及房地产物业发展可行性研究第二阶段总体策划、规划指引及实施运营（初稿）总体策划定位各功能定位土地出让模式及效益评价规划设计指引项目运营策略工作内容第三阶段总体策划、规划指引及实施运营（完整稿）工作内容总体策划定位各功能定位土地出让模式及效益评价规划设计指引项目运营策略运营行动方案（营销推广）项目启动运营方案总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏观经策划阶段技术思路项目总体策划方案项目整体定位各功能定位项目财务效益评价项目启动运营方案运营理念和策略项目规划指标项目土地出让模式研判项目规划方案项目实施与运营方案关键控制点综述土地运营策划方案项目规划布局项目开发时序项目各街区功能营销推广方案策划阶段技术思路项目总体策划方案项目整体定位各功能定位项目财项目总体策划方案项目发展定位整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想土地出让模式研判项目财务效益评价项目总体策划方案项目发展定位战略上：从“高”上符合中央政治高度策略上：解决项目功能布局和分阶段落实项目战略定位战略上：从“高”上符合中央政治高度项目战略定位本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑第一层面：符合国家“两型社会”的战略高度第二层面：实践长株潭的产业深化改革从三个层面的关系来看，第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上，带来最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型，促进长沙经济再上一台阶．第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业项目战略定位本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑第一层面：符合战略考虑点：着眼于长株潭城市群构建“两型”社会国家级试验区的大局；以长株潭全面合作为契机；实现长沙经济跨越式发展；建立大河西龙头示范区域的战略需求。项目战略定位战略定位构筑：两型社会核心示范区长沙新城市中心现代服务业聚集平台战略考虑点：着眼于长株潭城市群构建“两型”社会国家级试验区的战略定位内涵滨江新城战略定位战略定位目标定位内涵两型社会示范区在全国范围内争当环境友好型和资源节约型城市示范区、中国改革试验区，成为中国践行科学发展观的重要“实验田”，为全国深化改革起带头示范作用。长沙新城市中心将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心。成为长沙开发建设品质最好、产业集聚度最高、最具经济活力和城市特色的“湘江明珠”。现代服务及企业总部聚集平台依托于大河西的产业基础，滨江新城将率先打造河西功能最强大、产业聚集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的现代服务中心，为河西、长沙产业提供全方位、多层次的现代化服务，与其形成相互促进的良性互动关系。成为推动产业升级、引领新一轮发展的强大引擎。战略定位内涵滨江新城战略定位战略定位目标定位内涵两型社会示范千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位----长株潭两型社会核心示范区释义“湘江新明珠”：意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。“千年”与“新”对应，意寓滨江新城蕴涵城市历史文化，承前启后，书写发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位----长株潭两型社会核心千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位具备城市形象号召力、采用国际先进环保节能技术和理念的“两型”示范新城代表长沙经济发展高水准的财富中心立足大河西、辐射长株潭的现代服务产业高度聚集的商务中心城市文化和生活体验的休闲新中心----长株潭两型社会核心示范区千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位具备城市形象号召力、采用国“两型社会”的示范不是一般意义上的保护环境、节约能源，应走经济发展、生活和谐、生态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为：项目形象定位两型社会核心示范经济发展生态良好和谐生活产业结构：以“两型”理念为主导，集聚多元化现代服务业。建筑设计：全面执行国家建筑节能标准，发展绿色建筑。公共环境：倡导高容积率、低密度的设计原则，营造更多的公共空间。资源利用：构建再生资源回收体系，实现循环经济的良性发展。生活理念：倡导人民树立绿色消费、环保生活观念，构建崇尚绿色消费的全民参与机制。“两型社会”的示范不是一般意义上的保护环境、节约能源，应走经对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式；对湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口；对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用；对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆；对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。项目形象定位项目形象目标要达到国家高度，并产生“多方共赢”的多重效果：对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能战略上：从“高”上符合中央政治高度策略上：解决项目功能定位与运营策略从“高”处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路。战略上：从“高”上符合中央政治高度从“高”处明确本项目的定位项目总体策划方案项目发展定位整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想土地出让模式研判项目财务效益评价项目总体策划方案项目发展定位滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议短期（1-2年）中期（3-6年）长期（7-10年）重点导入产业传统服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业居民服务业现代服务业文化、娱乐产业，旅游业、房地产业文化创意产业、现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业建筑载体滨江商业街高容积率居住区Life-stylemall高层甲级写字楼高容积率居住区高层甲级写字楼低容积率高端居住区引入产业特点以品牌商家、知名企业为带动以大型企业为主，营销总部、研发总部、投资总部和行政总部等以现代服务业为主导入产业作用以旅游商业为主，迅速积聚人气，快速引起市场关注，提升周边土地价值形成商务区雏形，通过大型知名企业带动核心商务区发展，进一步提升土地价值全面形成核心商务氛围，实现土地价值最大化项目产业导入建议滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议短期（1-2年）中期（3以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托，功能定位功能定位考虑点：复合型新都会中心功能定位：以现代商务功能为核心，功能定位功能定位考虑点：复合型新都项目开发规模研判项目开发规模研判思路项目开发投资成本分析项目合适的总体建设规模（项目容积率）项目土地价格评估遵循市场实际土地价格水平，找出可以回收成本的物业开发体量。项目开发规模研判项目开发规模研判思路项目开发投资成本分析项目开发投资成本构成序号项目名称金额(万元)1土地取得成本(拆迁费用)1,018,0002土地开发成本(基础设施工程费用)443,6673回购生地费用116,7604不可预见费47,3535土地开发总费用1,625,7806土地开发单方成本

6.1总用地单方成本2995元/平方米6.2净开发用地单方成本5544元/平方米滨江新城土地开发总费用为1,625,780万元，其中拆迁费用比例最大，占62.6%的比例，其次是基础设施工程费用，占27.3%的比例。拆迁费用和基础设施工程的投入巨大，项目要实现盈利存在较大困难。建议争取返回部分拆迁费用和城市基础设施配套费，补助项目收益。注：详细计算过程参看附表一开发投资成本构成序号项目名称金额(万元)1土地取得成本(拆迁土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，受不确定性因素影响，楼面地价波动幅度大，但总体上呈现上升的趋势。考虑到滨江新城是大河西先导区的龙头项目，在长沙占有重要的地位，以及对长沙城市发展有着突出作用，滨江新城土地的价值应该处于长沙的较高水平。滨江新城位于岳麓区河西沿岸，属于长沙二级或三级的土地，土地价值应具备相应的楼面基准地价水平。土地出让价格评估综合以上考虑，预测滨江新城土地起始楼面地价为：居住用地：900元/平方米。商业用地：1400元/平方米。长沙各类土地出让楼面地价(元/m2)长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价土地级别一二三四五六住宅(元/㎡)15371258767659667590商业(元/㎡)18231438913733684630土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，受不确定性因素土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，商业、住宅、综合用地的楼面地价年均增长率分别达到50%、14%、86%，保持着较高的上涨速度。影响地价变化的一个重要因素是城市经济增长的速度，长沙在2000年到2019年GDP年均增长19%，预计未来仍可维持增长的态势，并影响土地价格保持向上的趋势。土地价格变动幅度评估长沙过去五年楼面地价受不确定性因素影响大，波动幅度大，预测楼价未来增幅时应对过去增幅予以修正。一般来说，地价与城市GDP同向增长。而中国各城市GDP在改革开放时期普遍有10%的增长。综合以上考虑，预测滨江新城土地价格在未来十年可达到年均10%的升幅。长沙各类土地出让楼面地价(元/m2)商业：年均增长50%综合：年均增长86%住宅：年均增长14%2000-2019年长沙GDP年均增速：19%土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，商业、住宅、综项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%～40%，土地出让收入占比为60%～80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%～80%的比例为土地出让的楼面地价。项目建设规模建议1总用地容积率1.661.882.102.32说明2净开发用地容积率33.544.53建筑面积单方成本(元/平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2÷(2)4对应楼面地价(元/平方米)1109～1478950～1267832～1109739～986(4)=(3)×(60%～80%)所评估的项目地价与成本楼面地价最相符。项目物业类型楼面地价加权平均项目起始地价评估居住物业900元/m21025元/m2商业物业1400元/m2根据项目居住和商业建筑面积的比例，计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。测算结果显示：在容积率4的情况下，对应的楼面地价与所评估的项目土地价格水平最相符。因此，建议滨江新城（净开发用地）容积率为4，即可出让建筑面积为1159万平方米。项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应当净开发用地容积率为4时，项目整体的综合容积率为2.08。

适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力。项目用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）综合容积率现状开发时间新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2019广州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2019上海陆家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州钱江新城4,020,0007,200,0001.79在建2019深圳福田商务区4,100,0007,800,0001.90在建2019天津响螺湾1,700,0003,670,0002.16未建2019悉尼金融区1,000,0002,500,0002.50已建成2019新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成—项目建设规模建议当净开发用地容积率为4时，项目整体的综合容积率为2.08。项项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判思路长沙未来城市发展格局项目各功能物业合适的规模长沙各物业未来市场容量预测验证项目各功能物业的规模在未来市场容量下是否有足够市场空间。对比各新城的发展，判别本项目各功能物业合适的规模。项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判思路长沙未来城市新城发展定位项目功能比例研判滨江新城两型社会核心示范区复合型新都会中心：以商务为带动，以居住物业比例为主芙蓉CBD传统核心CBD区中央商务区：以商务商业物业比例为主南湖新城具有绿色生态景观，集金融、商务、休闲、美食等为一体的综合居住区以居住物业比例为主，以商务商业为配套武广新城中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心交通枢纽型新城：各功能物业较均衡以商业和商务功能为驱动及提升区域价值，比例宜控制在30%左右；以居住物业凝聚人气，作为区域发展主要依托，建议比例控制在70%左右。长沙未来将出现多个新城同时发展的市场趋势，滨江新城应与其他新城片区形成错位竞争、共存共荣的市场格局。滨江新城功能配比建议长沙未来发展格局图南湖新城芙蓉CBD核心区滨江新城武广新城新河三角洲基于此考虑建议滨江新城的功能配比原则为：新城发展定位项目功能比例研判滨江新城两型社会核心示范区复合型通过预测，到2019年，长沙住宅需求面积约为20,000万平方米，到2019年约为26,000万平方米，到2020年将达到约33,000万平方米。随着长沙人均收入水平和购买能力的不断提高，改善型的主动性购房需求不断增长；另一方面，由于城市拆迁带来的被动性购房需求也比较大；预计长沙人均住宅面积会呈现不断增加的趋势。2019年常住人口(万人)658.56人均住房面积(平方米/人)28.3预计人均住房面积(平方米/人)

2019年29.502019年32.712020年36.282019年常住人口预测(万人)6982019年常住人口预测(万人)7972020年常住人口预测(万人)9242019年需求的住宅面积(万平方米)205912019年需求的住宅面积(万平方米)260702020年需求的住宅面积(万平方米)33523住宅市场容量预测项目各功能物业规模研判长株潭的融城和长沙在中部地区的吸引力与地位逐步增强，使大量的外来人口加速汇聚长沙，这必将激发长沙大量的住房需求。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据通过预测，到2019年，长沙住宅需求面积约为20,000万平写字楼市场容量预测利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2020年长沙第三产业就业人数。根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。通过预测，到2020年，长沙第三产业产值约为9248亿元，第三产业就业人数约为137万人，写字楼需求量约为780万平方米。项目各功能物业规模研判2019年第三产业GDP（万元）10,666,3022019年第三产业就业人数（人）

438,0972019年写字楼面积（平方米）

2,500,000每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积（平方米）5.7

2020年第三产业GDP预测值（万元）

92,483,6552020年第三产业就业人数预测值（人）

1,371,4242020年市场可容纳的写字楼面积（平方米）

7,826,027y=0.0114x+318969.49数据来源：2019年长沙统计年鉴，戴德梁行调研数据写字楼市场容量预测利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产通过预测，到2019年，长沙商业需求面积约为700万平方米，到2019年约为880万平方米，到2020年将达到约1100万平方米。与国际和国内其他发达城市比较，长沙人均商业面积还比较低，未来商业发展具有很大的空间与潜力。随着长沙的经济迅速增长，人均收入水平和购买能力的提高，长沙人均商业面积也将呈上升趋势。预计在2020年前达到中等发达国家商业水平。随着长沙在中部地区吸引力和地位逐步增强，大量的外来人口将呈加速态势进入长沙，这必将引起长沙大量商业面积的需求。2019年常住人口(万人)658.56人均商业面积(平方米/人)0.9预计人均商业面积(平方米/人)

2019-2019年12019-2019年1.12019-2020年1.22019年常住人口预测(万人)6982019年常住人口预测(万人)7972020年常住人口预测(万人)9242019年需求的商业面积(万平方米)6982019年需求的商业面积(万平方米)876.72020年需求的商业面积(万平方米)1108.8零售商业市场容量预测项目各功能物业规模研判城市上海东莞长沙中等发达城市人均商业面积(平方米/人)2.162.000.901.20数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据通过预测，到2019年，长沙商业需求面积约为700万平方米，酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。通过过去历年的旅游人数，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数；根据未来接待旅游人数的增长率，和2019年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数；高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积。2019年接待旅游人数（万人）3,2502019年高星酒店房间数量7,868高星酒店建筑面积（平方米/间）70未来接待旅游人数预测（万人）

2019年接待旅游人数预测3,9432019年接待旅游人数预测6,3202020年接待旅游人数预测9,618

未来酒店需求数量预测（间）

2019年高星酒店房间需求量9,4282019年高星酒店房间需求量14,8182020年高星酒店房间需求量23,288

未来酒店需求数量预测（平方米）2019年高星酒店房间需求量659,9602019年高星酒店房间需求量1,037,2602020年高星酒店房间需求量1,630,160高星酒店市场容量预测项目各功能物业规模研判通过预测，到2019年，长沙高星酒店需求面积约为66万平方米，到2019年约为100万平方米，到2020年将达到约160万平方米。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需项目各功能物业规模研判用地性质功能建筑面积比例建筑面积(万平方米)2020年市场容量预测(万平方米)本项目占市场容量份额综合居住住宅75%869

33,0003%

办公16%185

78024%商业酒店3%35

16022%

零售商业6%70

1,1006%

小计25%290

合计100%1,159

项目各功能物业规模建议遵循前面所述物业功能配比原则，对项目各功能物业规模的建议如下表：住宅和零售商业的开发体量占未来市场需求份额均在10%以下，而本案作为长沙未来四个新城之一，办公和酒店的开发体量占未来市场需求份额均在25%以下。可见未来市场会有足够的空间对本项目进行消化。因此所建议的各功能物业规模是合适的，也是符合市场实际情况的。项目各功能物业规模研判用地性质功能建筑面积比例建筑面积202项目总体策划方案项目发展定位整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想土地出让模式研判项目财务效益评价项目总体策划方案项目发展定位功能定位商务功能商业功能休闲功能文化功能旅游功能居住功能形成多功能互促共荣商业为商务配套商业为居住配套居住为商务配套形成休闲、购物、文化、旅游综合商圈功能定位商务功能商业功能休闲功能文化功能旅游功能居住功能商业功能之一定位：集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。客户：以河西、河东消费群体为主要依托，辐射长株潭，吸引外地旅游者。空间布置：结合区域内江湖、绿地等景观资源，以滨江休闲商业街、LIFEMALL为主要载体。业态：包括电影院、电玩场、品牌专卖店、餐厅、酒吧、KTV、休闲会馆、茶馆、Coffeeshop、健身、美容等多种业态。功能定位之商业功能商业功能之一功能定位之商业功能商业功能之二定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅）主题一：历史文化之旅——结合分布新城北部的北津城遗址：古城墙、古城门、北津古渡、离愁台等，打造文明沉淀的历史文化之旅。主题二：都市观光之旅——以依托区域内湘江景观带、都市广场/看台、超高层建筑观光层等观光元素，结合橘子洲岛夜景、两江夜景等都市景观符号，打造最具都市魅力的观光之旅，传递融合湘江文化和都市时尚文明的长沙气息。功能定位之商业功能商业功能之二功能定位之商业功能功能定位之商业功能商业功能三定位：商务/居住配套型商业功能。客户：以滨江新城内商务办公及居住人群为主，为其提供完善的配套商业，满足商务活动所产生的餐饮、休闲、购物等需求。空间布置：以写字楼群楼为主要载体。业态：各类餐厅、便利店、Coffeeshop、银行、商务会所等。功能定位之商业功能商业功能三滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响力强的产业，休闲商业无疑是最适合的。长沙各大商圈蓬勃发展，但主要以目的性购物为主，缺少休闲娱乐元素。五一广场商圈作为全市的商业中心，与各副商圈没有形成错位发展，也因此被分流了很多客源。滨江新城商业处于大河西龙头核心，与五一广场和未来的新河三角洲形成三足鼎立的竞争局面，必须走差异化道路。借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱乐特色。启动休闲商业项目的必要性和可行性滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响滨水情景商业休闲天地项目开发特色构想－休闲商业功能滨水情景商业休闲天地项目开发特色构想－休闲商业功能主题项目构建滨水商业休闲街区水上娱乐设施高档酒店、公寓核心形态休闲、旅游、餐饮、购物和娱乐的情景商业街将水上娱乐设施、灯光和音结合，打造水上嘉年华以酒店和服务式公寓为主、商务俱乐部为辅，结合风情酒吧街设置主题特征都市滨水风貌与时尚休闲商业融合，商游合一，打造长沙滨江城市特色的商业标杆强调动感与互动性，丰富滨江单一的观赏旅游活动以文化为主题，成为都市休闲度假和国内外游客汇聚处典型案例新加坡克拉码头上海新天地深圳欢乐谷水上狂欢节香港尖东水幕烟花汇演新加坡克拉码头滨水情景商业区业态组合项目开发特色构想－休闲商业功能主题项目构建滨水商业休闲街区水上娱乐设施高档酒店、公寓休闲、商业定位都市休闲、旅游景点、城市新地标商业性质租赁性商业物业占地3万M2(建筑面积6万M2)总投资实际投入1.69亿美元，其中动迁费：6亿人民币(近2300户、逾8000名的居民)租金收益≥1美元/M2/天，超过2亿港币/年(04年12月数据)改造理念以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的石库门旧城区改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心改造成本2万元/平方公尺(将旧上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新，这个过程需要付出高一倍的成本)规划南里北里太平桥公园建筑风格现代建筑为主(充满现代感的玻璃幕墙建筑物)；石库门旧建筑为辅以保留石库门旧建筑为主拥有上海市中心最大的人工湖——太平湖建筑面积25,000M235,000M2占地44,000M2开幕时间2019年中2019年底商业业态构成餐饮占商业体的多数创意商业引领前沿生活体验-上海新天地项目开发特色构想－休闲商业功能商业定位都市休闲、旅游景点、城市新地标商业性质租赁性商业物业上海新天地：外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的建筑设计特色石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦而建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛文化商业创造新的生活模式项目开发特色构想－休闲商业功能上海新天地：外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的建筑设计特色上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求即使在周边商业配套十分完善的情况下，这里每天仍旧极聚人气。即使在周边经济型商业供应丰富，这里的高档消费仍旧吸引着人群到这里。把生活和商业的有机结合，充分挖掘了新型消费者中对个性化的追求和在忙碌而平淡的生活中寻求新鲜感的需求。精神享受引领新的消费模式项目开发特色构想－休闲商业功能上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求即使在周边商业配套十分完中央商务区悉尼歌剧院的酒吧餐饮区位于悉尼歌剧院岸边的开放式大堂。从悉尼中央商务区步行至此约一公里。因此这里主要吸引了两类客流：来悉尼歌剧院听音乐会的访客和来自中央商务区的商务人士。歌剧院酒吧最近被悉尼先驱晨报饮食指南评为2019年最受喜爱的酒吧。悉尼歌剧院滨水商业：悉尼歌剧院临水酒吧项目开发特色构想－休闲商业功能中央商务区悉尼歌剧院的酒吧餐饮区位于悉尼歌剧院岸边的开放式大约4m悉尼歌剧院临水酒吧：临水的独特设计理念歌剧院周边的设计以阶梯式逐步退层。最高层为歌剧院主厅，其次是位于地面层的前广场，这一层主要连接了地面交通与人行道。在西面最低的一层设立了临水酒吧。这样的设计理念让到此用餐，聚会的人们更加临水、亲水。是每一位来此消费的人与自然浑然一体。人们可以从地面一层直接通过下挖的阶梯到达临水层，也可以直接从建在悉尼歌剧院的地下停车场进入，亦可以从舞台大门的汇合层进入。宽敞的开放式临水场地，现场音乐的表演让这里的聚会增添了不少除了自然风景外的人文气息。去临水酒吧的阶梯前广场舞台大门人行道项目开发特色构想－休闲商业功能约4m悉尼歌剧院临水酒吧：临水的独特设计理念歌剧院周边的设计占地25万平方米，融酒店、办公、商业和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品推广及社区公益表演的最佳场所。这个巨大综合型建筑物形似峡谷状，且整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩。利用了一条运河组建了商业、酒店、办公和文化娱乐的四大功能，把原本分散的资源有效结合成为整体。在浓厚的商业环境中注入自然的元素：水、绿化，开放空间，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入。日本福冈博多水城：用环境改变亲情，用亲情提高消费项目开发特色构想－休闲商业功能占地25万平方米，融酒店、办公、商业和贸易等多种功能为一体，内河利用开旷的观景平台生态型的滨河景观岛屿设计内街轴线呼应临水空间层次变幻空间步移景异特色/标志连廊水主题的商业街亲水活动水主题广场水主题表演活动音乐喷泉表演儿童游乐设施日本福冈博多水城：感受现代生活情趣的商业综合体建议：在本案利用其内河滨湖景观，打造多变的临水空间，结合人性化亲水活动，无论是购物、约会、等待还是用餐、亲子，这里都会成为人们逗留、活动和消费的心怡之所。中心广场的引入，使得博多水城生动活泼，朝气蓬勃，散发出不同于传统商业概念的光芒，更加贴近人的生活。中心广场标新立异的设计使其成为城市标志性的空间和形象化的建筑，从而跨大了其市场影响力，开阔了其辐射圈。项目开发特色构想－休闲商业功能内河利用开旷的观景平台生态型的滨河景观岛屿设计内街轴线呼应临克拉码头占地23,000平方米，由60個仓库改建而成，目前已发展成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。该区保留了原有的建筑，让游人体验当地的昔日的生活文化，并体现出项目的独特性，提升项目的吸引力。享有新加坡河畔的秀丽景色，并定期举办节兴活动，提高旅客的重游率。同时，克拉码头还是新加坡有名的美食天堂。项目开发特色构想－休闲商业功能滨水商业区：新加坡克拉码头——以娱乐、餐饮为中心模式克拉码头占地23,000平方米，由60個仓库改建而成，克拉码头提供日间及夜间的活动场所，包括前往迪士尼式科幻探險区游乐与购物，及一系列夜生活场所：如爵士音乐厅、迪斯科舞池，营造全天候的娱乐方式。白天以二手商品店、古董店和跳蚤市场闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所。“克拉码头就是新加坡的餐饮和娱乐文化的中心点。”克拉码头在翻新后，每月平均到访人流量已经增加到50万人以上，目前克拉码头已成为了旅客到访新加坡必到之处。项目开发特色构想－休闲商业功能滨水商业区：新加坡克拉码头——以娱乐、餐饮为中心模式克拉码头提供日间及夜间的活动场所，包括前往迪士尼式科幻探險区滨水主题度假酒店-----迪拜运河饭店(MADINATJUMEIRAH)环境至美，设施豪华，主题鲜明：仿照中世纪阿拉伯城堡的样式建造，洋溢着伊斯兰的民族风情。整个酒店是建在一个人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游览两岸的风光。河岸上棕榈树婆娑迷离，古色古香的古城堡时隐时现，像置身于天方夜谭的神话世界中。DARALMASYAF夏屋别墅ALQASR皇宫酒店MINAA’SALAM水上行宫大型会议厅和办公楼MADINATCONGERENCEHALL项目开发特色构想－休闲商业功能滨水主题度假酒店-----迪拜运河饭店(MADINATJU商务功能发展定位：现代服务业基地，大型企业区域总部基地产业定位：倡导“两型”理念，引入多元化现代服务产业（环保节能、创意、金融、商贸等）。功能定位：长沙优质现代商务建筑示范区，以写字楼为核心、服务式公寓及酒店共同构成完善商务功能资金流、信息流、技术流、人才流汇聚功能定位之商务功能商务功能资金流、信息流、技术流、人才流汇聚功能定位之成熟商务区与旅游、文化功能之完美结合上海淮海路商务圈与新天地（商业、餐饮、娱乐、文化综合体）的完美结合，形成新型的都市旅游点，并提升区域物业价值。东京六本木新城是一个商务、居住、购物、娱乐、文化的复合型都会区，平均每天吸引超过10万游客到访。香港中环兰桂坊酒吧街与中环商务区同步发展，成为香港多元文化融合的代表，是香港旅游协会向外国游客推介的旅游点之一。项目开发特色构想－商务功能成熟商务区与旅游、文化功能之完美结合上海淮海路商务圈与新天地位置：位于日本东京都港区六本木六丁目开发程序：规划于1986年11月，施工于2000年4月，竣工于2019年3月。规模：占地接近180亩，总建筑面积为75.91万平方米。产业结构：产业包含酒店、写字楼、商业、住宅、文化等，整个项目分为4区，共13栋建筑，提供约230间商店、餐厅等。构建了一个功能完善、绿意浓浓、且立体化的“城中之城”与“文化都心”。目标人口：就业人口约2万人、居住人口约2千人、平人到访人数约10万人、假日到访人数约15万人。榉树坂Terrace寺院A区C区D区B区项目开发特色构想－商务功能六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，被誉为最能代表“现代东京”的地方，是现代东京融工作、生活、休闲于一体的城市都心。位置：位于日本东京都港区六本木六丁目榉树坂Terrace寺院海上海LOFT创意设计区（上海）商业商业街，商业面积近3万平方米7幢，总建筑面积9万多平方米住宅灵活运用木、金属、玻璃、混凝土、砖五大材质，将各种生活、商务配套融于一体。海上创意LOFT特有的玻璃幕墙、高挑大宽面办公空间，颠覆原有商务办公环境。正南北布置、大弧面建筑群体组成的创意生态居将成为品质最好的高档公寓住宅区。海上海LOFT形态开发特征项目开发特色构想－商务功能创意LOFT创意商业街创意生态居商务3幢LOFT，总建筑面积7万多平方米居住零售海上海LOFT创意设计区（上海）商业商业街，商业面积近3万平位置：珠江新城内，南侧隔广州新博物馆而望珠江，西北侧是将来广州的地标，400多米高的双子塔。

高度：一栋160米高的塔楼。功能：包括350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。品牌：丽思·卡尔顿，万豪集团最高端的的酒店品牌，从19世纪创建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。意义：为广州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在软件上，它将把广州的整个城市服务能力提高到一个新的层次。项目开发特色构想－商务功能国际高星酒店(公寓）-----富力丽思卡尔顿酒店（广州）1.富力君悦酒店（公寓）——超5星级酒店2.富力丽思卡尔顿酒店（公寓）——超5星级酒店3.国门酒店4.四季酒店（公寓）——超5星级酒店5.w酒店（公寓）6.圣瑞吉酒店7.朱美拉广州大酒店（公寓）——超5星级酒店8.嘉峪礼顿阳光酒店（公寓）9.富力万豪酒店（公寓）珠江新城已知高星级酒店（公寓）富力丽思卡尔顿酒店位置：珠江新城内，南侧隔广州新博物馆而望珠江，西北侧是将来广功能定位之居住功能居住功能定位：

“两型社会”和谐居住示范区客户定位：倡导和谐居住原则，形成多元化居民结构。新建住宅社区以中产阶层和高收入阶层为主流群体。建筑类型：针对居民结构，建设高层、小高层多层及别墅等多种建筑类型。功能定位之居住功能居住功能居住功能开发理念城市之心国际滨水领地首席地位宜居生态服务体系居住功能支撑首席地位：长沙大河西新城市中心生态宜居：坐拥山水资源，生态宜居服务体系：服务城市之心、商务中心的国际社区项目开发特色构想－居住功能板块居住功能开发理念城市之心首席地位宜居生态服务体系居住功能支撑居住功能价值体现物业类型景观资源价值价格层次多层、别墅居住区一线江景顶端高层、小高层住宅区一线江景、湖景高端高层、小高层住宅区二线、三线江景、园景中端、中高端标志性国际滨水生活区项目开发特色构想－居住功能居住功能价值体现物业类型景观资源价值价格层次多层、别墅居住区环保节能新城：瑞典斯德哥尔摩哈默比湖城哈默比湖城存在着一个由政府驱动，享誉国际的生态环境规划，其中包括土地净化，工业污染地利用，公共交通系统，降低能源消耗，水和垃圾的循环使用等。项目开发特色构想－居住功能位于斯德哥尔摩中心城区以南曾经是码头和工业用地总用地面积2平方公里全部建成后将拥有超过100万平方米居住物业，20万平方米的商业面积，可容纳2万人在此居住和生活。将于2019年建成环保节能新城：瑞典斯德哥尔摩哈默比湖城哈默比湖城存在着一个由项目客户定位土地楼宇建设楼宇交付使用中间客户：土地的需求者

终端客户：各类物业的使用者

不同阶段的客户类型现代商务区对中间客户的要求：资金实力和筹资能力：现代商务区物业投资具有高投入的特质，要求投资者具有雄厚的资金实力和有效的筹资渠道。开发经营能力：新城物业投资具有高质素的特质，要求投资者具有丰富的开发和经营经验。长远战略：滨江新城的开发与建设需要一个较长的过程，易出现不确定性风险，因此，要求投资者具有长远的发展战略眼光。项目客户定位土地楼宇建设楼宇交付使用中间客户：终端客户：不同中间客户定位及引进建议项目客户定位近期客户中远期客户项目特点区域土地处于启动阶段，土地获利能力相对较弱CBD逐渐成熟，价值开始体现，且发展商通过土地所能获取的收益较为清晰、稳定客户引入类型战略型投资者：国内及境外投资者（上市开发商、跨国房地产开发商、国际投资基金)重要投资者：本地区大型企业（自用物业投资）战略型投资者：国内及境外投资者重要投资者：本地开发商客户认知障碍外地投资者：对长沙和滨江新城了解不深本地投资者：对市场和滨江新城前景信心不足-----对策强调滨江新城在大河西的龙头地位；提供吸引力强的土地优惠政策；提供具实质性的产业扶持和招商优惠政策；针对客户特点，拓宽推广渠道。根据市场变化，合理调整各年度土地供应计划，实现土地价值稳步提升。中间客户定位及引进建议项目客户定位近期客户中远期客户项目特点终端客户定位功能板块客户群体客户特征商业长沙本地市民。长沙周边城市居民。省外旅游者。以休闲为主题的市内游，其消费行为具有重复性。-家庭型：以餐饮、休闲、娱乐、购物一体化消费居多；-朋友聚会型：分别以餐饮、休闲、娱乐等目的性消费居多。以观光为主，消费多以餐饮及旅游型购物为主，消费行为重复性较低。住宅长沙本地居民；湘籍外地回乡购房者；湘籍长沙周边县市购房者；社会的中坚阶层，是财富的主要创造者和拥有者。仍以自住为主，但其中自住兼投资目的较重。有一定事业和经济储蓄，有较高和稳定的家庭收入。项目客户定位终端客户定位功能板块客户群体客户特征商业长沙本地市民。以休闲终端客户定位功能板块客户群体客户特征写字楼引领客户群：金融业、知名外资企业、外国领使馆等。主力客户群：贸易、房地产、大型企业区域总部、法律、会计等现代服务业引领客户群：租金承受力强、自身形象好、对写字楼软硬件要求高，强带动力，是需要重点争取的对象。主力客户群：讲究形象，数量多，有一定租金承受能力，是甲级/准甲级写字楼的主流用家。酒店以商务人士为主，高端旅游人群为补充停留时间短，但对商务设施如会议设施等有较高的要求。由企业支付，且支付能力强。希望能靠近客户。高端旅游人群较重视酒店环境、休闲娱乐设施。公寓区内外来中长期租户：商务高管人士为主，全市外资企业高管为辅。大型企业及外资公司的高层管理人员；来自外地，停留时间还较短，对长沙的熟悉程度较低；在长沙工作尚不稳定或者无长期计划支付能力高，同时对生活、居住有着较高的要求项目客户定位终端客户定位功能板块客户群体客户特征写字楼引领客户群：金融业项目总体策划方案项目发展定位整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想土地出让模式研判项目财务效益评价项目总体策划方案项目发展定位财务评价有关说明：长沙滨江新城净开发用地按滨江新城公司提供指标4399亩计算；长沙滨江新城以我司的规划建议（建设规模、功能比例等）、土地经营方案（出让次序、出让价格等）进行整体经营；相关评价指标以住宅70年、商业40年使用期为计算基准。不考虑通货膨胀或通货收缩的影响。项目主要经济技术指标序号主要技术经济指标参数单位1规划区域面积720万平方米2已出让土地面积177万平方米3滨江新城公司用地面积543万平方米3.1基础设施用地面积250万平方米3.2净开发用地面积293万平方米3.2.1居住用地面积209万平方米3.2.2商业用地面积84万平方米4可出让建筑面积1,159万平方米4.1居住（含配套商业）869万平方米4.2商业290万平方米4.2.1办公185万平方米4.2.2酒店/公寓35万平方米4.2.3零售商业70万平方米5净开发用地容积率3.95

财务评价有关说明：项目主要经济技术指标序号主要技术经济指标参拆迁进度第一期及第二期已在2019年拆迁完毕。第三期拆迁面积共156.8万平方米，在2009-2019年拆迁完毕。第一期及第二期拆迁已投入资金36.2亿元，第三期预计投入拆迁资金65.6亿元。(滨江新城公司提供数据)年份2019年2009年2019年合计分期拆迁面积(平方米)第一期410,000—

—

410,000第二期470,000—

—

470,000第三期—

600,000968,0001,568,000拆迁面积合计880,000600,000968,0002,448,000分期拆迁成本(元/平方米)拆迁费用(万元)第一期3829157,000—

—

157,000第二期4362205,000—

—

205,000第三期4184—250,000406,000656,000拆迁费用合计362,000250,000406,0001,018,000拆迁进度第一期及第二期已在2019年拆迁完毕。年份2019年开发及投资进度计划土地拆迁费用分三年分摊，其中第一、二期已在2019年投入，第三期在2009和2019年分两年分摊。道路建设费用在2009-2019年分四年分摊，其中银盆岭路、安居路、茶山路、含光路在2009年完成建设，其余道路在2019-2019年分三年完成。绿地、学校、电力、电信、医疗、卫生等其他市政设施建设预计用10年时间完成，费用投入按2009-2019年每年20%，2019-2019年每年10%，2019-2018年每年5%估算。回购生地费用在2019-2019年分三年分摊。不可预见费在整个开发期内每年平均分摊。项目的投资主要集中在开发前期阶段，因此项目前期的资金运营面临巨大压力。建议争取相关税费的返还，以缓解项目前期资金压力。注：详细计算过程参看附表二开发及投资进度计划土地拆迁费用分三年分摊，其中第一、二期已在模式分期出让整体出让模式说明设定滨江新城开发期为10年，分10期，依照相关原则每年出让一定量的用地。把滨江新城用地一次性出让给一个或数个买家，滨江新城公司无需长期经营。税费返还变化没有税费返还开发期内全部税费返还2019年及以后取消税费返还没有税费返还有税费返还经济指标比较总收入(万元)

1,833,077

2,858,641

2,614,1981,187,9572,187,421总利润(万元)-565,022867,505623,062-437,823561,641评价指标比较投资利润率-23.56%43.57%31.29%-26.93%34.55%净现值(万元)-270,506419,827300,947————内部收益率2.01%13.77%12.21%————投资回收期(动态)不能回收7.067.08————不同土地出让模式财务效益对比说明：假设分期出让的起始楼面地价为住宅900元/M2，商业1400元/M2，年均增幅10%。假设整体出让的楼面地价为住宅900元/M2，商业1400元/M2。投资回收期从土地出让首年开始计。模式分期出让整体出让模式说明设定滨江新城开发期为10年，分1不同土地出让模式研判土地出让模式模式研判可实现性分期出让没有税费返还利润率为负值，模式不可行×开发期内全部税费返还开发期内要求全部税费返还，虽然可提高利润，但较难争取。★★★☆2019年及以后取消税费返还在未实现投资回收前争取税费返还，在实现投资回收后取消税费返还，具有合理性。★★★★整体出让没有税费返还利润率为负值，模式不可行×有税费返还可实现正利润，但寻找购买对象难度大★★√由于项目土地开发费用投入大，若没有相关税费返还，项目在当前的市场环境下，无法实现利润收入。因此必须争取相关税费的返还，以帮助项目实现利润收入。通过测算，以2019年开始出让土地起计，到2019年项目就能实现投资回收。2019年开始取消税费返还，项目也能达到正利润。因此，建议项目采用分期出让的模式，并争取在2019年之前返还相关税费，使项目实现盈亏平衡。不同土地出让模式研判土地出让模式模式研判可实现性分期出让没有土地出让计划出让模式：分期出让出让分期：从2019年到2019年，分10期。出让总用地面积：293万平方米居住用地：209万平方米商业用地：84万平方米出让总建筑面积：

1159万平方米居住物业：869万平方米商业物业：290万平方米出让价格：首年(2019年)楼面地价：居住用地：900元/平方米商业用地：1400元/平方米年均增幅：10%注：详细计算过程参看附表三土地出让计划出让模式：分期出让注：详细计算过程参看附表三项目总体策划方案项目发展定位整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想土地出让模式研判项目财务效益评价项目总体策划方案项目发展定位拆迁费用、基础设施工程费用和回购生地费用按滨江新城公司提供数据进行估算。净开发用地单方成本按滨江新城公司提供净开发用地指标4399亩折算成293万平方米进行估算。总投资及构成序号项目名称金额(万元)比例1拆迁费用1018,00062.6%2基础设施工程费用443,66727.3%3回购生地费用116,7607.2%4不可预见费47,3532.9%5土地开发总费用1,625,780100.0%6净开发用地单方成本5,544元/平方米

7推广费用27,496

8财务费用337,860

9总投资费用1,991,136

拆迁费用、基础设施工程费用和回购生地费用按滨江新城公司提供数项目收益测算项目总收入为2,614,198万元，由两部分构成：土地出让收入和税费返还，分别占总收入比例70%和30%。土地出让收入为1,833,077万元，收入期限为2019年到2020年。注：详细计算过程参看附表四4-2项目收益测算项目总收入为2,614,198万元，由两部分构成税费返还测算税费返还总额为781,121万元，其中拆迁费用和城市基础设施配套费返还占大部分比例。税费返还期限为2019到2019年，2019年实现全部投资回收，2019年开始可以取消税费返还。注：详细计算过程参看附表四4-1序号税费返还项目金额(万元)比例1拆迁费用289,60037.1%2城市基础设施配套费220,40728.2%3规费62,4688.0%4建安税116,02414.9%5房屋销售税92,62111.9%6合计781,121100%税费返还测算税费返还总额为781,121万元，其中拆迁费用和项目收益测算说明税费返还测算说明：拆迁费用：假设第一、二期拆迁费用的80%可以在2019年返还。基础设施配套费：居住用地按230元/m2，商业用地按300元/m2，乘以当年出让建筑面积求得。假设当年发生基础设施配套费当年返还。规费：按70元/m2，乘以当年出让建筑面积求得，假设当年发生规费当年返还。建安税：按工程费用的5.3%计提，假设当年投入工程费用，下一年返还相应建安税。房屋销售税：营业税及附加按销售收入的5.3%计提，土地增值税按销售收入的1%计提。假设当年发生销售收入，当年返还相应销售税的40%。土地出让收入测算说明：以预测的各年土地楼面单价乘以各年计划出让土地的建筑面积求得。土地出让收入收款进度假设：当年拟出让土地收入的70%可在当年收取，另外30%在下一年收取。即拟出让土地收款进度n=拟出让土地成交额n*70%+拟出让土地成交额n-1*30%。项目收益测算说明税费返还测算说明：土地出让收入测算说明：资金筹措计划项目建设期内，由财政投资、土地出让收入、税费返还和贷款解决资金链运转问题。项目总收入扣减推广费用后的余额为项目的可运用资金，以收入再投入的形式投入到项目开发建设中。投入开发后仍有盈余则用于项目的还本付息。还本付息后仍有盈余，则滚动到下一年的开发。推广费用按土地出让收入的1.5%计提。从2009年到2018年分10年分摊，其中2009年占10%，2019和2019年分别占15%，余下7年每年约占9%。财政投资1.51亿元，数据由滨江新城公司提供。(《滨江新城项目资金到位情况表》“市财政项目资本金”)项目可运用资金估算投资计划与资金筹措序号项目合计(万元)1项目总收入2,614,1981.1

土地出让收入1,833,0771.2税费返还781,1212推广费用27,4963可运用资金2,586,702序号项目合计(万元)1土地开发总费用1,625,7802资金筹措1,625,7802.1财政投资15,1002.2可运用资金用于投资部分779,3782.3贷款831,302注：详细计算过程参看附表五、附表六资金筹措计划项目建设期内，由财政投资、土地出让收入、税费返还还本付息计划还款模式假设：土地出让收入扣除推广费用，在投入当期开发投资后，即全部用于贷款偿还。贷款利率按5年以上银行利率5.94%计算。从2019年起计，贷款偿还期需要约9年（到2019年）。本项目在开发经营期间可清偿所有的贷款和利息，具备债务清偿能力。序号项目合计(万元)1贷款831,3022应计利息337,8603还本付息合计1,169,1623.1本金偿还831,3023.2利息支付337,8604可运用资金用于还贷部分1,169,162注：详细计算过程参看附表七还本付息计划还款模式假设：土地出让收入扣除推广费用，在投入当经济效益评价评价指标全部投资自有资金净现值（万元）

300,947

301,449内部收益率12.21%45.63%投资回收期(动态)年7.087.07投资回收期(静态)年5.827.02投资利润率31.29%说明：投资回收期从土地出让首年开始计算。折现率为贷款利率上浮10%。序号项目合计(万元)1项目总收入2,614,1981.1土地出让收入1,833,0771.2

税费返还781,1212总投资费用1,991,1362.1土地开发总费用1,625,7802.2推广费用27,4962.3财务费用337,8603收入利润总额623,062滨江新城土地开发经营的总利润为623,062万元，投资利润率为31.29%。（投资利润率=收入利润总额/总投资费用）滨江新城土地开发经营的全部投资动态回收期为7.08年。从财务评价指标来看，项目具有现实可行性。注：详细计算过程参看附表八、附表九、附表十。经济效益评价评价指标全部投资自有资金净现值（万元）300,盈亏平衡分析如盈亏平衡图所示，项目盈亏平衡点在2019年。总成本包括固定成本和可变成本，其中固定成本包括拆迁费用、基础设施工程费用、回购生地费用，可变成本包括推广费用和财务费用。总收入包括土地出让收入和税费返还。到2019年，共出让土地面积221.3万平方米，其中居住用地156.2万平方米，商业用地65.1万平方米；共出让建筑面积892.4万平方米，其中居住物业675.9万平方米，商业用地216.5万平方米。盈亏平衡分析如盈亏平衡图所示，项目盈亏平衡点在2019年。总容积率是影响项目收益的敏感因素。容积率越高，投资利润率越高，投资回收期越短。评价指标显示，当容积率≤3时，项目不可行；当容积率≥3.5时，项目才能实现正利润。容积率敏感性分析净开发用地容积率变动情况3.003.503.954.505.00项目总收入变动值(万元)2,060,5962,352,1102,614,1982,935,1383,226,652总利润变动值(万元)-50,480319,624623,062977,2031,290,655投资利润率变动值(静态)-2.39%15.73%31.29%49.91%66.67%NPV变动值-36,624141,136300,947496,656674,416IRR变动值5.78%9.30%12.21%15.52%18.33%全部投资回收期变动值(动态)多于10年8.527.086.235.65全部投资回收期变动值(静态)7.376.415.825.254.83说明：投资回收期从土地出让首年开始计。净开发用地容积率变动对项目收益的影响容积率是影响项目收益的敏感因素。容积率越高，投资利润率越高，税费返还对项目收益影响比较明显。当税费返还减少20%以上，投资回收期要超过8年。因此，要保证项目实现正利润并且尽快实现投资回收，必须争取相关税费返还。税费返还变动情况0%-10%-20%-30%-40%-50%项目总收入变动值(万元)2,614,1982,536,0862,457,9742,379,8622,301,7502,223,638总利润变动值(万元)623,062517,738411,737299,638183,78264,815投资利润率变动值(静态)31.29%25.65%20.12%14.40%8.68%3.00%NPV变动值300,947243,801186,656129,51172,36615,220IRR变动值12.21%11.08%9.97%8.89%7.83%6.80%全部投资回收期变动值(动态)7.087.618.188.899.5210.46全部投资回收期变动值(静态)5.826.086.346.626.927.28说明：投资回收期从土地出让首年开始计。税费返还变动对项目收益的影响税费返还敏感性分析税费返还对项目收益影响比较明显。当税费返还减少20%以上，投市场环境

悲观平稳乐观起始地价变动情况-30%-20%-10%0%10%20%30%项目总收入变动值(万元)

2,064,2752,247,5832,430,8902,614,1982,797,5062,980,8143,164,121总利润变动值(万元)-27,227203,355416,840623,062822,0351,021,0091,216,730投资利润率变动值(静态)-1.30%9.95%20.70%31.29%41.61%52.10%62.48%NPV变动值-25,53283,294192,120300,947409,773518,599627,426IRR变动值6.00%8.21%10.27%12.21%14.04%15.77%17.44%全部投资回收期变动值(动态)多于10年9.187.887.086.616.235.89全部投资回收期变动值(静态)7.086.576.175.825.525.255.01说明：投资回收期从土地出让首年开始计。起始地价变动对项目收益的影响起始地价敏感性分析评价指标显示，当起始地价减少30%时，项目不可行；当居住用地起始地价>650元/m2

、商业用地起始地价>1000元/m2时，项目才能实现正利润。市场环境悲观平稳乐观起始地价变动情况-30%-20%-10市场环境悲观平稳乐观地价增幅变动情况-5%0%5%10%15%20%项目总收入变动值(万元)

1,747,8501,968,9412,251,9992,614,1983,077,0053,667,088总利润变动值(万元)-356,610-85,846241,754623,0621,093,6141,690,330投资利润率变动值(静态)-16.95%-4.18%12.03%31.29%55.14%85.51%NPV变动值-172,856-49,720105,398300,947547,421857,788IRR变动值1.99%5.36%8.77%12.21%15.66%19.11%全部投资回收期变动值(动态)多于10年多于10年8.547.086.476.04全部投资回收期变动值(静态)8.176.796.255.825.485.20说明：投资回收期从土地出让首年开始计。地价增幅变动对项目收益的影响地价增幅敏感性分析地价增幅的变动对项目收益影响较大，评价指标显示，如果地价没有增长或者降低，项目不可行。地价至少保持2%的增幅，项目才能实现正利润。市场环境悲观平稳乐观地价增幅变动情况-5%0%5%10%15土地成交情况表现特征发生概率对策乐观经济大环境大幅转好；楼市需求旺盛，地价大幅上升25%与境外投资商合作开发启动区大型商业；适度减少宣传推广力度；以拍卖方式出让土地为主。平稳经济大环境逐渐变好；楼市需求平稳上升，地价逐渐提升50%与境内（外）投资商合作开发；保持强有力的全方位宣传推广效果；根据不同性质用地，针对性采用招拍挂形式出让土地悲观经济大环境保持现状甚至变差；楼市观望态度继续浓厚，楼市需求不明显，地价下降25%政府针对市场变化特点，深入了解开发商需求，在土地出让、招商方面给予更多优惠政策；广泛与中介招商机构合作，针对性邀请发展商参与开发滨江新城；与本地发展商合作开发启动区大型商业；以招标和挂牌的土地出让方式为主。项目风险概率及应对策略土地成交情况表现特征发生概率对策乐观经济大环境大幅转好；25项目融资方式融资模式操作方式利弊分析项目适用阶段内源融资政府财政拨款企业收入再投入（土地出让金、税费返还等收入）利：融资成本低，最可靠的融资渠道弊：土地收入受市场不确定性因素影响各阶段采用负债融资银行及其他企业贷款：最传统的方式，向银行或非银行机构进行借贷款。利：易于快速筹集资金弊：还贷周期较长，利息较高短期采用（起步期）债券融资：发行企业债券募集资金。利：资本成本较低，债券的利息允许在所得税前支付。不涉及到控制权的问题。弊：对于发行债券的企业自身的要求相对严格，报批及发行手续比较复杂。中长期考虑采用权益融资联合开发：一方提供土地另一方提供资金联合开发，保证足够的资金用于完成项目的开发。联合开发双方对所经营地产项目都持有股份。利：有利于关键项目的迅速启动和开发；弊：土地业主获利相对较少。短期采用（起步期）房地产投资信托（REITs）：房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。利：信托融资方式的利率较低，可以有效降低整体融资成本，而且期限弹性较大；弊：需培育具优质经营业绩的商业作信托产品，受市场因素影响大。中长期考虑采用买壳上市：通过收购已经上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。利：能有效降低了企业的融资成本；弊：操作难度较大，较难获取理想的成本收益率。中长期考虑采用项目财务控制关键点项目融资方式融资模式操作方式利弊分析项目适用阶段内源融资政府项目回收投资及盈利点研判盈利手段土地出让收入税费返还收入长线物业收益操作方式以招拍挂形式出让滨江新城土地，获取土地出让收入争取请政府返还相关项目开发及销售期间税费以合作开发模式开发建设商业物业，收取物业长线经营收益收益比重

资金作用早期回收投资；后期获取土地增值利润回收土地开发投资早期弥补投资；后期获取物业利润。利弊分析利：传统的盈利模式，可直接较快地回收资金弊：受市场变化影响大，单一模式的投资回收期长利：除土地出让收益外，税费返还是影响