房地产开发经营与管理-导论

房地产开发经营与管理考核要求房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING成绩=30%*平时成绩+70%考试成绩平时成绩：作业、考勤、课堂情况第一节房地产开发概述

本章学习要求1.掌握房地产的基本概念；2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；3.了解房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。4.我国房地产开发业的形式与发展房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING

（一）房地产的概念

指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

权利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

权益包含础基

目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。了解房地产

指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，和它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，区位

（二）建筑的概念

是人们为了满足社会生活需要，利用所掌握的物质技术手段，并运用一定的科学规律、风水理念和美学法则创造的人工环境。

我们认识的知名建筑了解房地产纽约帝国大厦，102层，440米。1930年动工，1931年落成，只用了410天。建筑主体为118层，总高为632米上海中心大厦阿联酋迪拜大楼，高828米，是世界第一高楼。远在100公里以外皆可看到这座超高摩天大楼的尖顶。了解房地产建筑建筑物构筑物

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施了解房地产了解房地产耐久年限等级适用范围耐久年限一级重要的建筑和高层建筑100年以上二级一般性建筑50～100年三级次要建筑25—50年四级临时性建筑15年以下建筑物的分类了解房地产建筑物和构筑物一样吗？

构筑物的概念

人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、桥梁、水坝等。了解房地产

（三）土地的概念土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状认识土地的层面了解房地产

（四）房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等使房地产权属转移的形式。

房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。了解房地产

（四）房地产的产权房地产租赁：是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。房地产产权登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记了解房地产价格昂贵性保值增值性位置的固定性异质性寿命长久性用途多样性相互影响性可调整性政府管制性交易复杂性区位特性价值特性外部特性了解房地产

（五）房地产的特性

（六）房地产的类型工业房地产项目

居住房地产项目

商业房地产项目

特殊用途房地产项目项目类型了解房地产1、按用途划分的类型廉租房经济适用房限价商品房普通商品住房高档商品房别墅居住房地产项目均价6000—7000均价4000—6000均价3000—4000商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区

特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。特殊用途房地产项目（六）房地产的类型2．按开发程度划分的类型生地、毛地、熟地、在建房地产、竣工房地产3、按是否产生收益划分的类型收益性房地产、非收益性房地产4．按经营使用方式划分的类型出租型出售型营业型自用型了解房地产房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。按一、二、三产业划分，房地产业属于第三产业。了解房地产第二节房地产开发基本概念学习要求1.掌握房地产开发的基本概念；2.熟悉房地产开发的主要程序。房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING

房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。一、房地产开发的涵义

房地产开发必须服从城市规划，服从社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益，经济效益与环境效益的统一。1、开发成本高，投资量大二、房地产开发的特点涉及到两个问题：一是房地产作为商品，如此高昂的价格使得许多人无法进入房地产市场。(有效需求降低)二是房地产开发项目的投资如此之大，使得开发企业面临如何筹措资金的问题。向银行贷款施工方垫资商品房预售BOT模式发行股票或债券自有资金筹集：35%吸收外商投资有效需求？实际需求？利率变化时的影响？2、开发建设期长，投资周转慢二、房地产开发的特点

一个完整的房地产开发周期包含投资机会的选择、目标地块遴选与购置、然后规划设计、拆迁安置、建筑施工、销售推广等诸多环节，故一般较小的项目都需要3年左右，大的项目更长，需分期开发。由于市场变化、内部管理、政策变动等原因都会对开发带来风险，这对开发商带来了极大的资金压力。故项目一个周详的计划是很必要的。3、市场具有地区性和分散性

房地产位置的固定性，决定了房地产市场的地区性。不同地区的房地产市场，其价格也存着地区性差异。房地产开发必须依据地区的特定环境和条件，以满足一定地区的房地产需求为出发点。

例如：在北京、天津等地，由于水资源的稀缺，水景楼盘的价格较同地段的其他楼盘高出5—20％，而同楼盘中朝水的户型较相同户型要高出400—1500元／㎡房地产位置的固定性，还决定了房地产市场的分散性。规模化发展。二、房地产开发的特点4、需求具有稳定性住是人的基本行为，所以房地产有着稳定的市场需求，随着住房制度改革的深入，这种需求将会进一步扩大。人们不会因为价格低而买太多的住房，也不会因为价格高就不买。故需求比较稳定。房地产需求稳定的前景还在于其保值升值作用。二、房地产开发的特点5、涉及面广，综合性强

房地产开发是一项涉及面很广的城市建设活动它涉及的部门、专业知识、法律法规都很广。三、房地产开发的分类1、按开发项目的区域性质分：A、新城区房地产开发：如卫星城市的建设B、旧城区房地产再开发（旧区改造）城市新区与旧城区开发的特点：新区开发：拆迁量小，用地宽松适合规模较大的住宅开发或工业用房开发。但配套建设投资大。旧区开发：拆迁量大，开发难度大等特点。2、按开发的规模分单项房地产开发：规模小、占地小、功能比较单一。成片小区开发：综合开发，分期分批、滚动开发。3、按开发对象分土地开发：土地开发是将生地变为熟地的开发。房屋开发：房屋开发则在土地开发的基础上进行房屋建设的开发活动，并出售或出租。综合开发：土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。为目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。4、按开发项目的使用功能分居住房地产：包含普通住宅、公寓（酒店式公寓）、别墅商业房地产：商场、酒店工业房地产办公房地产旅馆房地产娱乐房地产特殊用途房地产四、房地产开发企业及其管理

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

万科、保利、恒大等。1、房地产开发企业的设立设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件2、房地产开发企业的资质等级房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专业资格及数量等）3、各资质等级房地产开发企业的从业范围一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定4、房地产开发企业资质等级的审批

房地产开发企业资质等级实行分级审批：一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。房地产开发程序

开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段◈房地产开发前期工作阶段◈房地产开发项目建设阶段◈房屋销售与出租阶段

当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发的主要程序的主要内容投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证申请建设工程规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。工程招标开工申请与审批房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段房地产开发企业主要与哪个部门交涉？一、土地储备与土地一级开发土地储备：是指市县人民政府国体资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地一级开发：是由政府或授权委托企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。二、土地使用权获取途径

1、土地使用权出让

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。

土地使用权出让年限和方式

（1）出让年限出让方与受让方的利益分配直接影响用途出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年（2）出让方式A、协议出让是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地提出申请，具体的磋商，签订出让合同，实施出让。程序工业、市政公益事业、非盈利、及扶持、优惠项目适应范围大型或关键性的发展计划与投标项目B、招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。适应于C、拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。程序招标、投标、开标、评标和决标、签约、领取土地使用证

D、挂牌出让指土地出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让价结果确定土地使用权受让人的一种出让方式。适应于出让方式比较拍卖、挂牌价最高招标价格次之协议价格最低买方是国家，卖方土地开发者或土地使用者程序A、发布挂牌公告B、挂牌竞卖C、成交D、签约竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。2、土地使用权转让

土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3、土地使用权划拨

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。

中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。4、土地合作

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段房地产开发企业主要与哪个部门交涉？房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段

凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告及“两证一书”及土地使用权证，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括建设项目的报建内容主要包括：（一）工程名称；（二）建设地点；（三）投资规模；（四）资金来源；（五）当年投资额；（六）工程规模；（七）开工、竣工日期；（八）发包方式；（九）工程筹建情况；审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计申请《建设工程规划许可证》房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序◈房地产开发前期工作阶段现代房地产物业管理远程教育58房地产开发工程招投标通过制订的招标文件和发布招标公告向社会公开招标承包企业投标方式中标签订建设工程承包合同一、概念开发企业可研设备监理勘查设计材料劳务选择房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序准备阶段招标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标房

地

产

开

发

工

程

招

标

程

序办理施工许可1、申请施工许可应具备一定的条件已经办理该建筑工程用地批准手续；获得了土地使用权证和建设用地规划许可证；在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；取得了拆迁许可证；已经确定施工企业。办理施工许可1、申请施工许可应具备一定的条件有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实。法律、行政法规规定的其他条件。办理施工许可建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证2、施工许可证的申办程序（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致;（2）施工许可证应放在施工现场备查;（3）施工许可证不得伪造和涂改;（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告;（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。3、施工许可证的管理开发项目立项与报批总结项目立项建设项目选址许可申领《建设用地规划许可证》规划设计条件审批规划设计方案审批申领《建设工程规划许可证》申领《建设工程施工许可证》申领《商品房预售许可证》立项与报批的主要内容和程序房地产开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开法项目建设实施的直接指挥者和生产者。在此阶段，开发商的主要工作有：房地产开发程序◈建设阶段竣工验收两管三控监理机构自行管理管理部门影响因素多质量波动大质量隐蔽性终检局限性评价方法的特殊性一、质量控制

质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。1、房地产开发项目质量管理的特点施工前的质量管理2、房地产开发项目质量管理的主要内容主要内容有：（1）审查承包单位的技术资质。（2）组织设计交底和图纸会审。（3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。（4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购。（5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。（6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。施工前的质量控制2、房地产开发项目质量控制的主要内容主要内容有：（7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。（8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。（10）把好开工关。施工过程中的质量管理（1）协调承包单位完善工序控制。（2）严格工序间交接检查。（3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。（4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。（5）审核设计变更和图纸修改。（6）按合同于必要时可下达停工令。（7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。工程项目竣工质量管理（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。（2）组织试用。（3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。（4）审核承包单位提交的竣工图。（5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。

（1）旁站监督；（2）测量；（3）试验；（4）指令文件；（5）规定质量监控工作程序；（6）利用支付控制手段。3、房地产开发项目质量管理的主要途径和方法

对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。4、施工阶段质量监督控制手段二、成本控制

（1）编制成本管理规划；（2）确定成本管理的对象；（3）费用比较与投资偏差分析；（4）有效利用工程价款结算方法；（5）重视工程变更工作；（6）认真做好成本核实与总结工作。1、成本管理的参加者主要有业主、承包商、监理单位、设计单位等2、项目开发不同阶段成本管理的主要内容（1）项目策划阶段；（2）设计阶段；（3）施工阶段的成本管理；（4）项目销售阶段的成本管理。3、房地产开发项目成本管理方法三、进度控制

（1）设计前准备阶段的进度管理；（2）设计阶段的进度管理；（3）施工阶段的进度管理。

横道图法S形曲线比较法里程碑法网络计划法1、进度控制的主要任务2、进度控制及计划三、进度控制S形曲线比较法里程碑法里程碑法(亦称可交付成果法)(MilestoneCharts)是在横道图上或网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，一般是反映进度计划执行中各个阶段的目标。通过这些关键事项在一定时间内的完成情况可反映项目进度计划的进展情况，因而这些关键事项被称之为“里程碑”。这种方法是以时间为横轴，以完成累计工作量(该工作量的具体表示内容可以是实物工程量的大小、工时消耗或费用支出额，也可以用相应的百分比来表示)为纵轴，按计划时间累计完成任务量的曲线作为预定的进度计划。从整个项目的实施进度来看，由于项目的初期和后期速度比较慢，因而进度曲线大体呈S形。

在房地产开发建设过程中，房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理，而是委托建设监理单位进行进度控制，监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设计单位、施工单位的进度管理实施监督。各单位都按开发合同的要求编制本单位的进度计划，并加以实施，同时接受监理单位的监督。3、进度控制中关注的因素4、房地产开发项目进度管理系统（1）材料、设备的供应情况；（2）设计变更；（3）劳动力的安排情况；（4）气象条件。四、合同管理

合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容，已经成为与质量管理、进度管理、成本管理等并列的重要管理职能之一。合同标的物的特殊性合同风险大合同内容多，涉及范围广合同执行周期长1、房地产开发项目合同的特点（1）房地产开发项目的主要合同关系①开发商的主要合同关系；②承包商的主要合同关系。2、房地产开发项目合同的作用3、房地产开发项目的主要合同与分类（1）明确开发商和承包方在项目实施中的权力和义务；（2）项目实施阶段实行社会监理的依据；（3）项目实施的法律依据。（2）房地产开发项目合同的分类按签约各方的关系可以分为：

①工程总承包合同；②工程分包合同；

③转包合同；④劳务分包合同；⑤联合承包合同。按计价方式分类：

①固定价格合同；

②可调价格合同；

③

成本加酬金合同。4、房地产开发项目合同管理的主要内容

房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，就工程承包中涉及的有关具体问题与承包商订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要