房地产研究报告

2023读懂地产迷局地产迷局现况行业专家声音市场后期预测华星公司战略1/40地产迷局现况2/402023我们面向什么样迷局？国家发改委出台一份最新报告显示，今年前6个月，全国商品住房销售面积增幅同比下降近30个百分点。23年曾经火遍大江南北，让某些开发商赚得盆满钵盈,而23年这样辉煌却已悄然止步。一时间，“拐点论”、“涨跌说”已成为各大媒体焦点……

那么目前全国楼市究竟怎么样？3/404/40上海：六个月成交量仅为去年同期二分之一北京：六个月住宅成交同比去年下降近四成深圳：新居下跌30%关内楼盘首破万元国内典型都市上六个月体现：5/40似乎这样疑惑，让楼市笼罩着阴霾。尤其是23年房价三级跳广州、深圳等地，目前已出现下滑态势。广州越来越多开发商顶不住压力，纷纷加入优惠降价队伍中，令目前整个市场都弥漫着担心气氛。而深圳开发商想快点套现，开始出现降价、送家电、送装修、送钞票等变相降价伎俩。“价滞量缩”已经是目前房地产市场“标准姿态”！6/40房子不外乎卖给有“刚性需求、投资打算、换房意愿”三类人，而目前不明朗楼市让客户产生了众多顾虑，于是有投资打算、有换房意愿人纷纷收紧钱袋静观其变。接着成交量开始萎缩，房产商为那有限刚性需求客源各想其招……全国楼市在发生这样变化那么宁波楼市又在经历什么？观望！7/40宁波23年上六个月整体市场环境虽然价格同比增加幅度逐月回落，环比指数稳定。受银根紧缩，准备金利率上调,加息等影响，投资客离场，自住型客户占主导地位。受各大媒体舆论导向以及市场波动造成观望情绪较为浓厚。90/70政策效应逐渐凸显，90产品供应量逐渐攀升，品质参差不齐整体市场价格上涨空间出现瓶颈，小面积高总价产品屡屡出现宁

波房屋销售价格指数新建住房价格指数90平方米住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比环比同比环比12月114.8100.2117.3100.3/116.51001月115.699.9119.9100.1100113.799.72月114.5100118.9100100112.6

99.83月113.7100118.2100.1100.1111.599.84月112.9100.3117.8100.4100.6110.8100.35月112.2100.5116.6100.6100.1110.6100.38/40上六个月主要在售楼盘销售情况分析刚性需求为主低总价产品与高端产品仍然稳定.受总价影响，各楼盘销售速情况体现各异成交以90平方米小户型为主参数均价（元/M2）主力面积（M2）主力总价（万）23年上六个月销售套数荣安和院9500100-120114210都市花园1100090；13099；143315金色水岸1100090；140；160；20099；154；176；220156格兰春晨700070－11350-80483盛世天城1100090；110；12099；121；13276紫郡830080－9066－75264皇冠花园10000130-150120-1708529/40绿城皇冠花园，一种月内狂销800套，与去年销售势头相比仍然不减。中建格兰春晨,第一组团销售率96%,第二组团在20多天时间内取得了204套业绩(超出瑞园与缘园第二组团销售之和)雅戈尔大湖公馆，位于稀缺东钱湖景区，均价高达：11000元/平方米，开盘几天内推出近200套房源去化大半以上。雅戈尔海景花园挑高独身公寓,开盘一天售完!在这样市场环境下，我们发觉一种看似奇怪现象具有稀缺性质项目仍然热销10/40宁波自住需求仍然刚性，宁波消费者观望情绪最主要来自于媒体舆论导向。观望气氛越浓厚，说明关注点高，需求量越大，被压抑需求极有也许在很快后爆发。借鉴：2023年观望与2023年需求爆发11/40从上六个月市场体现来看：宁波虽然受到全国大市场影响，不过相对几个热点大都市来说，体现较为稳定，价格仍然坚挺。从宁波目前在售项目来看，销售始终较为稳定，没有出现冷盘、死盘现象。与全国典型都市相比，宁波楼市泡沫成为较小，市场风险更小。(用供需分析法来看待宁波楼市)

12/40近期专家声音13/40大幅度下跌绝不也许董藩北京师范大学房地产研究中心主任2023年房地产价格走势该是趋稳，甚至微升一点，大幅度下跌是不也许。房市跟股市不同样，股市是大涨必然有大跌，房市则不然。国外某些国家房价曲线好多都连续上张。目前只要市场稍微一恢复，价格很快就会上涨，后续供应量还是没有跟上。关键观点:房市与股市不一样,股市能够大起大落,但房地产业作为国民经济支柱行业必须要稳定,大幅度下跌就意味中国经济大萧条.14/40对将来楼市不看空顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长根据就是三个基本面没有变：第一种是中国宏观经济基本面没变，仍将保持高速增加速度，今年虽然存在通胀等原因，也将保持在10%左右，仍是世界上经济发展最快增加体，人们预期仍将看好。第二基本面，中国房地产成长型性质没有变，尚有很大发展空间，虽然中间出现了小曲折，还将继续向上。(千亿美元热钱涌入)第三，中国流动性过剩问题仍难以处理，在这种情况下，中国缺乏良好投资渠道，房地产仍将是投资热点。去年供求关系太不平衡了，供应太担心，而需求又太旺盛，供需比达成了了0.69：1，不太正常，在这样情况下，房价自然就高涨了。今年在金融政策调控等作用下，供求将保持平衡状态，价格自然将有所回落，这是一种理性回归。对于将来楼市，我不看空，不悲观，谨慎乐观。

15/40房价回调是正常李伏安中国银监会监管主任

房价回调是正常，目前成交量下降，购房者等候观望也是正常，由于过去两年房价上涨是不符合市场规律。我以为目前情况下，在政策上应当加强监管力度，银行仍然应当坚持收紧银根，多方面加强市场管理。对于人为炒高房价行为，应当给予打击。伴随生活水平不停提升，再加上老百姓对于住房改善需求是实实在在，因此从久远以来，我还是看好房地产市场。假如开发商要找好自己定位，推出能够满足购房者需求，价格合理产品，成交量就不会始终低迷下去。16/40后市预测（宏观分析）17/40观点一(经济预测)宁波强劲“经济内力”为楼市保驾护航虽然宁波与杭州，苏州等大都市级别有差距，不过宁波民营经济占90%，高收入人口较多，人均可支配收入比苏州杭州等一线都市高，良好民间资本为宁波楼市发明了良好条件。18/40沿海都市人口增加迅速特性扩大房地产需求就日本、欧美来说，全国人口百分之六十到七十多集中在都市，例如东京、名古屋、大板，这三个板块占到全国人口72％，而我国沿海长三角、珠三角、环渤海一带，只占全国人口26%，因此沿海都市发展尚有很大发展空间。观点二（人口总量预测）19/40外来人口超出市区人口,刚性需求连续增加“十五”期间，宁波常驻人口进入迅速增加期，外来流感人口成为宁波常驻人口主要组成部分，其总量从2023年75.25万增至2023年300万，占宁波总人口二分之一以上，增加速度远远超出上海等大中都市.从宁波外来人口来看，白领，个体商人等具有消费能力优质人员比重较大，对住房需求将产生极大刺激。观点三:（需求构造预测）20/40宁波住宅供地逐渐减少，与增加人口速度不对称观点四（供应总量预测）宁波每年住宅刚性需求量基本上都稳定在250万平方米,可见每年供应量都处于供不应求状态,目前宁波住宅用地指标已经用完.21/40市委书记巴音朝鲁:再过23年宁波将无地可用伴随宁波都市拓展与房地产市场发展，宁波面临着土地危机。市委书记巴音朝鲁说:“按照目前发展模式，再过23年宁波将无地可用。”伴随鄞州中心区土地供应日益稀少与江北北区地价攀升，宁波急需开辟新集中大规模供地域域，镇海新城无疑是首选。8月22日，宁波市十三届人大常委会第三次会议审议通过《宁波市都市近期建设规划（2006-2010）》，将镇海北仑划入中心城规划，这是一种值得解读信号.(当代金报)22/4027轮后东钱湖砖瓦厂地块成交高端住宅被看好--2023.7.2宁波晚报7月2日下午2：30在海曙区老实巷70号基威大厦7楼宁波市国土资源局举办宁波市国有建设用地使用权挂牌出让会议。本次出让土地分别是宁波高新区DM-8-B地块和东钱湖砖瓦厂Ⅰ#和Ⅲ#地块。拍卖会最先拍出是宁波高新区DM-8-B地块，宁波海景房地产开发有限公司顺利地以2100元/平米起始楼面价竞得。据悉，宁波高新区DM-8-B地块位于宁波高新区，西邻其他地块，东邻杨木碶路，南邻通途路绿化带，北邻杨木碶路。共37524平米，容积率为5.0。本次拍卖会最大悬念要属于东钱湖砖瓦厂Ⅰ#和Ⅲ#地块拍卖，有临富物业投资发展有限公司、广博建设开发有限公司和上海新茨莱投资开发有限公司三家公司参与竞拍，通过长达二十七轮竞投后，最后由宁波广博建设开发有限公司以3900元/平米楼面价成功竞得。

土地市场迅速复苏，意味着区域楼市前景被连续看好。－－－－摩根斯坦利谢国忠23/40我们面向是:经济充满活力且良性发展城市有购买力而仅仅观望消费者不断增加具备刚性需求购房群体未来供不应求已经成为定局市场趋势思考:营销“MAN”原则,我们有悲观理由么?24/40华星战略(开拓战略)25/40稳重而富有远见战略布局华星公司在市场开拓中有一套明确开拓思绪:评判都市经济评判市场风险评判行业规范评判消费习性研展部每年接触新项目高达近百个,每个新项目都要各个角度进行全方位评定,只有具有市场可行性项目以及产品对接市场后才介入,严格筛选程序让公司项目赢在起跑线上.华东区:谨慎评定,重点突破华中区:以点带面,样板出击华南区:深耕发展,蓄势待发26/40专项沟通

项目签约项目评定

市场调研动脑会议完成初稿内部审稿正式提案接案程序流程“天龙八部”27/40项目评定“三理解四预估”项目背景初步理解市场收费标准理解合作范围理解可售面积预估可售金额预估销售周期预估市场风险预估28/40专项沟通公司决策层对接合作意向沟通项目困惑重点项目有关资料索取政府有关资源理解配合与对接人员确定公司实力与资金、资源配给情况29/40市场调研－八面玲珑看市场（设定红线范围）经济面都市面政策面市场面行业面消费面技术面媒体面研展报告“四化”要求数据化系统化专业化自动化30/40大胆构想小心求证N种方案构想评定与测算风险最小化、利润最大化可实现根据边界明确动脑会议31/40初稿完成报告架构探讨内容查漏补缺结论再次确认语言语句检查关重视点突出32/40内部审定提前沟通测算、数据确认士气鼓舞提案演练33/40正式提案守时，符合规范与要求以沟通方式进行观测现场、用心提案答疑准备互相配合34/40协议签约谈判小组不亢不卑坚持标准充满信心缘分天定35/40企划部、研展部、策略委员会定期对各项目梳理与诊断36/40总结一下：公司对于品牌、资源、刚性需求对接项目进行优先选择，使得项目在市场发展期能够最大发明价值，做到“叫好又叫座”在市场进入调整期中，所体现出最大抗跌性与平稳性，甚至逆市飘红。我们相信：最佳市场也有滞销楼盘，最差市场也有旺销楼盘。只是取决于对于市场把握与产品定位以及营销策略执行。37/40公司在行业调整期理念“对于环境透彻理解与充足准备，假如我们不能变化风向，我们就变化风帆”“我们不执著做大，苦练基本功，顺势而动