2023年房地产策划方案范文汇总七篇

2023年房地产策划方案范文汇总七篇房地产策划方案篇1

一、策划书名称：

xxx社区第一届居民广场舞竞赛二、活动背景：

文化的传承与发展是推动经济，社会和谐发展的一大重要因素，社区作为社会的一个重要组成部分。其经济、政治、文化的发展自然也成为不行或缺的部分，并愈显其重要。文化的多元性，形式的多样性，对社区居民陶冶身心健康，增加其对社区归属感、凝合力起到了重要作用。XX社区始终都致力于改善居民关系，借迎中秋佳节的机会，组织词次广场舞活动，以改善社区居民关系，为居民营造一个更为舒适暖和的社区生活环境。鉴于此，特举办了此次活动。三、活动主题：

舞出青春，舞动你我四、活动目标及意义：

（一）目标：塑造多元性的社区文化，普遍性的社区文化，提高居民的个人素养，陶冶其情操，增加其对社区的归属感和凝合力，使社区居民之间的关系更为融洽，家庭更为和谐，从而促进社区的综合发展。

（二）意义：采纳地区发展模式（或小组工作的社会目标模式），强调社区居民的参加、合作、组成集体，以增加社区凝合力和归属感。以地区发展为基础，着重过程，提高居民归属感，以及居民关系的可持续发展。五、活动地点：社区广场

六、活动时间：20xx年9月10号上午9:00——11:30

七、活动形式：团体舞赛式（自行组团）最好把竞赛规则写在这里八、活动打算和人员支配：（一）前期打算:

1．8月1号起先宣扬，宣扬方式：社区打板公布、社区公布栏、海报宣扬、社区广播宣扬、社区信息专干进行动员、简洁的动员大会（8月6号）。

2．8月7号确定参赛者名单、团队名称、人数、舞种、负责人、社区跟进人员。对参赛团体进行一对一跟进，以监督、协调参赛者进行排练，一周至少三

次跟进。

3．8月8号至9月7号为各参赛团体自行排练时间，此期间，社区工作人员规划好舞台布置、主持人招募（自行动员）、节目调度人员的支配、相关物资打算等。

4．9月8号、9号晚7:00——9:30为彩排时间，为期两次，并在此时抽签确定竞赛依次。

5．9月10号9:00——11:30为竞赛时间。（二）人员支配：

主持人：2名

嘉宾：社区、街道领导（4名）、评委（2名）后台筹备人员：共计10名化妆师：4名服装师：4名节目调度人员：2名保安：10名九、活动流程：（一）竞赛流程：

1．开场舞（由社区腰鼓队进行腰鼓表演）

2．主持人上台，介绍来宾，并对此次活动性质、目的、意义及参加人员加以简洁介绍。

3．领导致开幕词。

4．竞赛正式起先，以彩排时的抽签依次进行。5．评委评分。

6．主持人公布最终结果

7．嘉宾颁奖，奖项为：广场明星团（最高奖项1名）最具魅力团（2名）团体活力奖（3等奖2名）最佳创意团（3等奖2名）最佳团体奖（5名）

最佳人气团（1名附加奖）8．活动结束（二）活动后期支配

1．表彰大会，主要针对本次活动意义，对小区的可持续发展效应做具体分析。

2．相片影集留恋，分贴在小区宣扬栏，表彰栏上，并用电子档存稿，便利居民拷贝。

房地产策划方案篇2

一、活动形式

1、来访送玫瑰;

2、购房送黄金吊坠;

3、业务员幸运大摇奖;

4、情侣钻戒大抽奖活动(钻戒、黄金吊坠、明星演唱会门票)

二、活动地点

XX城营销中心。

三、活动时间

20xx年8月xxx日至8月xxx日;

四、活动细则

㈠来访送玫瑰活动

活动时间：20xx年8月xxx日。

参加人员：活动当天，经售楼员接待的客户和当天签约的客户。

活动细则：

全部经售楼员接待过的客户，接待时间超过五分钟就有机会获得玫瑰一捧，由售楼员干脆赠送给其客户。当天签约客户签约完毕后由售楼员干脆赠送给客户。当天限30捧。

㈡购房送黄金吊坠活动

活动时间：20xx年8月xxx日—xxx日;

参加人员：活动当天成交客户(缴纳足定并签订认购书);

活动细则：

当天认购客户凭收据、认购书由售楼员带领干脆领取黄金吊坠(一套房子只能领取一条吊坠)。

㈢业务员幸运大摇奖

活动时间：20xx年8月xxx日—xxx日;

参加人员：当天转介客户并成交的业务员(转介成交一套只能有一次参加机会，一套房子只能对应一名三级市场业务员)。

奖品设置：

一等奖：黄金吊坠，4天合计3条，摇完为止。

二等奖：微波炉，4天合计10台，摇完为止。

三等奖：加多宝凉茶一件，4天合计35件，摇完为止。

活动细则：

转介成交业务员凭联动确认单由售楼员带领参加转盘摇奖活动，依据摇中结果领取奖品。

㈣前五套送演唱会门票

活动时间：20xx年8月25日—xxx日

活动细则：活动期间，每天前五套(缴纳足定并签订认购书)，每套送2张演唱会门票(9月1日、秦齐、水木年华、信、朴树深圳演唱会)，由售楼员带领干脆领取。

㈤情侣钻戒大抽奖活动;

活动时间：20xx年8月xxx日下午五点;

参加人员：别样城全部业主及当天成交客户;

奖品设置：奖项设置奖品名称名额备注一等奖情侣钻戒1对1名二等奖液晶电视1部2名三等奖黄金吊坠1条4名四等奖演唱会门票2张8名9月1日、秦齐、水木年华、信、朴树深圳演唱会五等奖加多宝凉茶一件60名。

房地产策划方案篇3

前言

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”供应一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深化细致的了解和探讨分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售安排，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

第一节市场分析

一、xx市房地产市产基本状况

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资实力有所增加，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发实力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发实力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必需“取得国有土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设须要产业支撑，首先须要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际阅历表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的发展潜力非常巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特殊是商业地产的发展。

三、xx市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：

1、xx开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。

xx大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好;

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等;

其定位为社会高薪阶层。

2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

xx农贸综合市场：

核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、xx城区地带。

xx商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财宝街区;2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财宝街区。

xx商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

四、消费者分析

依据《xx房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产阅历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特殊要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新奇，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;

2、住宅(办公楼)及其四周的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋*室等;

3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、供应保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

其次节“站前广场”项目分析

一、项目优势分析

1环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南其次大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2地段：位于火车站正对面，旁边楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。接近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、消遣业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以自然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、项目劣势分析

1)品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，起先有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已起先形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的胜利，已积累了相当的阅历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受实力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来很多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三、竞争对手分析

第三节推广策略界定

一、目标消费群界定

从“站前广场”项目本身的定位和素养动身，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区旁边投资置业者;以及自身具有经济实力较强的阶层。

2年龄：年龄大约在35到55岁，

3家庭结构已进入中年期，居住空间之消遣性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有剧烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，，但喜爱附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

房地产策划方案篇4

1、产品的调研

只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的'弱点和优点，谛视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

（1）物业的定位;

（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;

（3）目标市场的分析;

（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;

2、市场的调研

或许有人讲，搞房地产项目靠的是阅历，但须知，市场调研的目的是从感性的阅历，结合不断改变和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预料。

在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信阅历终究是不行的。

（1）区域房地产市场大势分析;

（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;

（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;

（4）与将来竞争状况的分析和评估。

3、企划的定位

定位是全部广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主见），提出推广口号，使楼盘突现其别出心裁的销售卖点。

找寻最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思

房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间支配，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。

房地产广告必需以有效、经济为原则，讲究策略性、安排性

5、传播与媒介策略的分析

有人说，广告费花在媒体上有一半是奢侈的。的确，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，实行全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清楚的形象，并以持续一样的形象建立品牌。

（1）不同媒体的效应和覆盖目标;

（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;

（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;

（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;

（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;

（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;

（7）户外或其他媒体的分析;

（8）不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略

房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间支配，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。

规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，依据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

7、阶段性广告和媒介宣扬

房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车犬牙交错，整合传播。

（1）广告的重点;

（2）广告的主题和表现手法;

（3）各类媒体广告的创意与制作;

（4）媒体的发布形式和频率;

（5）整合传播的策略;

（6）媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略

促销的最大目的是，在肯定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。

（1）促销活动的主题;

（2）促销活动的安排和实施监督;

（3）促销活动与销售执行的引导、建议;

（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略

擅长借用各种社会事务制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣扬，并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益改变的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要刚好地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能刚好地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打细算，不应当是简洁地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密支配，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得

房地产策划方案篇5

一、营销概况：

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质迥然不同的区分，不同于买件衣服那样为所欲为，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出确定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会变更办法，买主思索的问题，内容丰富，错综困难，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性相识和理性相识相处融洽；

5、注意历史，敬重现实，睽重将来。

三、构思框架：

1）以塑造形象为主，渲染品尝和意念；

2）呈现楼盘的综合优势；

3）体现楼盘和谐舒适生活；

4）直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：

对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细微环节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业阅历，到处顾及住户须要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完备。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：

对楼盘进行全面分析探讨，概括为四个方面的卖点构成：

1）地理位置；

2）楼盘设施结构；

3）楼盘做工用料；

4）户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关切的物业指标。

3、绘制效果图：

依据开发商的条件和推广须要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细微环节丰富、品尝高，因为楼盘的销售，须要启动购楼者对将来的想象，多数事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍的确定性作用。

4、广告知求点：

1）阐述楼盘的位置；

2）阐述楼盘所在地的历史渊源；

3）阐述楼盘交通条件；

4）阐述楼盘人口密度状况；

5）阐述楼盘的升值潜力；

6）阐述楼盘开发商的信誉；

7）阐述楼盘的背景；

8）阐述楼盘的舒适温馨；

9）阐述楼盘的好用率；

10）阐述楼盘的付数安排；

11）阐述楼盘的品质；

12）阐述楼盘的深远意义；

13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段：

第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

其次阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是依据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的安排方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据详细状况敏捷运用和调整。

6、广告表现：

在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅漂亮的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出奇妙好听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。预报广告以渲染气氛为主，协作精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容刚好间支配：

内部认购展示会和首期展销会定期实行，广告打算工作应在此之前全部到位，详细内容大致如下：

①楼盘效果图。

②楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。

③售楼宣扬册和促销宣扬单的设计制作。

④工地围板的设计、绘制。

⑤展销场地宣扬旗帜、宣扬画和横幅的设计制作。

⑥展销场地道路指导牌的制作。

⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

⑧影视广告创意构思及拍摄制作。

⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

⑩围绕展示会其它促销宣扬用品。

五、勾画卖点途径。

1、确立行销要求：

楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满意购屋大众独有的品尝与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③平安性：各项设备充溢，设施完善，以强化生活安定性。

④便利性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性须要为基础的品质。

⑥选择性：多样化的产品供应多样化选择。

⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

2、进行消费者背景分析：

①选购本楼盘的动机：

a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

b、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

c、想在此地许久居住者。

d、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

e、信任业主的企业规模与财力潜力。

f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

②排斥本楼盘的理由：

a、消费者本人经济实力不足。

b、比较之后认为旁边有志向的楼盘。

c、购买个体者较少，对后市看空。

③购买本楼盘的理由：

a、对本区域环境熟识念旧者。

b、满现居环境品质者。

3、设计完备的行销动作：

①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能确定自己的品尝和地位，而造成社会影响。

②强势吸引广阔的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导其次次购屋、换屋或投资客进场购买。

③依据本区域的地理位置，塑造本楼盘的将来高价值及增值潜力。

④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的看法外。更要以耐性、亲切、恳切的劝服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺当实现。

⑤销售人员应默契协作，充分打算，以使客户在整个销售过程中的确感受到自然、亲切、实在、信任、诚恳、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍挚友来买”的完善销售体系。

六、房地产营销广告推广业务的策略：

1、引导期：

首先选搭大型户外看板，以独特新奇的方案引起客户的新奇，引发其购买欲

①工地现场清理美化，搭设风格新奇悠闲的接待总部（视情形须要，制作样品屋）。

②合约书、预约单及各种记录表制作完成。

③讲习资料（material）编制完成。

④价格表完成。

⑤人员讲习工作完成。

⑥刊登引导广告。

⑦销售人员进驻。

留意事项：

①对预约客户中有望客户做ds（干脆探望）。

②现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。

③定期由业务主管召开销售人员策划会，激昂士气。

④不定期实行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，确定是否修正企划策略。

⑤有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照光明度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户非常顺畅地经过。

2、公开期及强销期：

公开期（引导期之后7—15天）及强销期（公开后第7天起）。

（1）正式公开推出前需吸引引导期有望客户与协作各种强势媒体宣扬，聚集人潮，并施呈现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可支配鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信念。

（2）每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料（material）填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲解并描述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。

（3）每周周一由业务部，企划部实行策划会议，讲解并描述本周广告（20xx年母亲节活动策划方案）媒体策略、促销活动（sp）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣扬单安排。

（4）拟定派发宣扬单安排表，排定督报人员表及（sp）活动人员编制调度表。

（5）于sp活动前3天，选定帮助销售人员及假客户等，并预先支配讲习或演练。

（6）若于周六、周日或节日sp活动，则须要提前一天召集销售管理人员帮助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何协作。

（7）每逢周六、周日或节目sp活动期间，善用3—5组假客户，应留意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。

（8）周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

（9）实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司马上颁发奖金，以资激励。

（10）随时驾驭补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，马上催其办理补足或签约。

（11）客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施ds（直销）、出外追踪探望客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。

（12）每逢周日，节日或sp期间，公司为协作销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮番打）以刺激现场销售气氛。

3、持续期（最终冲刺阶段）：

（1）正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之相识程度应不浅，销售人员应协作广告，重点追踪以期达到成交目的。

（2）利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍胜利公司将提成肯定数额的“介绍奖金”作为激励。

（3）回头客户主动把握，其成交机会极大。

（4）退订户仍再追踪，实际了解问题所在。

（5）销售成果确定于是否在最终一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气凹凸不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

房地产策划方案篇6

一、项目分析

天第公寓(后来在市场的推广名被定义为"星期五公社")，项目位于上海浦东金桥地区，社区仅仅2幢24F的高层，由浦房开发建立到10层就因资金短缺问题搁置。

上海浦东金桥地区的住宅多以80年头末由于当时市政动迁缘由建立的多层动迁安置住宅为主，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正在新建大批新兴住宅。但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力大……在面对众多竞争对手的状况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼——"天第公寓"推向市场无疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。

1.市场状况

大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭受"十面埋伏"。

从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延长段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高实力消费区之中，有足够的客源基础。金桥新村作为浦东广阔市民极为熟识老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满意本区域居民的一般生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加肯定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路途和即将兴建的轻轨(L4线)使本区域的交通出入畅通无阻。

然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周边居民心中有肯定的负面影响。本案房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高，社区规模又小的可怜，再加上底下紧靠杨高北路的局部楼层会受到肯定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。

而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地。20xx年，周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头(受"上海故事"量体拉动比较严峻)，有效供应量在12万平方米左右。本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。

综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处，且周边竞争个案源源推出，都为本案的销售带来了肯定程度上的抗性。

2.客源状况

本地的、外地的、老年人、青年人一个不能少。

针对本区域当时情形考虑，本案的客源主要由3大部分为主：

①周边居民

金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付实力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。

②市政拆迁户

上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场。

③外来工作者

上海作为人才高地，已成为中国人志向的"就业创业基地"，而本区域的发展潜力，对这批客源将有极大的吸引力。

二、策划思路

关键问题是：怎样才能做大众情人呢?

无可辩驳，"天第公寓"的缺陷是自不待言的，烂尾房、房型老、规模小、配套少，和周边众多新兴多层建筑相比较，它根本是一个一般的不能再一般的房产项目。不过幸好，"天第公寓"还是有值得叫人劝慰的优势的。良好的金桥大环境给了它有力地支撑，交通便捷无疑也是一大吸引力。从产品本身来看，亮丽的建筑立面、独一无二的钢结构大堂、四平八稳的会所以及我倡议的找寻区域面积空白，将面积放到最经济最实惠的低总价的策略，都是和周边项目有得一拼的。但是本案和其他个案一个最明显的区分就是本案的客源层次分布广泛。不同性别、不同年龄、不同行业、不同地区甚至是不同买房目的客源都是本项目力求争取的对象。诉求客源的广泛造成了诉求中心点的不确定性，使得做策划时无法做到有的放矢，这是房产策划的一个致命点，客源模糊。怎样才能使"天第公寓"成为人见人爱的"大众情人"呢?做"大众情人"是要冒风险的，但是只要解决了这个问题，"天第公寓"在周边的产品中就是独特的，有特性的，这就是USP策略的运用。

怎样使产品成为"大众情人"呢?构想这个问题时，我还是从产品本身起先着手。既然要使本案与竞争产品形成肯定距离上的差异，那么必定要设法找到本产品本身别出心裁的亮点。除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品行局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采纳新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新奇、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新奇的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。老子?《道德经》曰：祸兮福所倚,福兮祸所伏。同理，缺陷往往也可转为为优势。关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。

想要成为"大众情人"，除了产品的簇新性，还须要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最松软的地方。那么，现在的都市人最喜爱什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢?于是就有了下面一段概念的提炼：

"星期五公社"策划构想：后集体生活的概念由来。

记得高校时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近遇到他，是在一个人群许多的俱乐部里遇到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特殊怀念高校时代，有那么多同学那么多挚友，不像现在的环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜爱和憧憬集体生活的。

星期五公社行销由来……

70年头，公社年头。

80年头，开放年头。

90年头，自我年头。

00年头，特性年头。

今日，特性群体共存的冲突年头!

现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢?因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特殊渴望一个私人空间一样。

我发觉诸如俱乐不是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关切你的将来，大家在一起可以闲聊，可以一起做一件事情，依据个人的品位爱好，在这里可以重温久违了的集体生活。

所以，我情愿把它衍生为一种社区生活，而且称之为"后集体生活"，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像高校时代或是公社年头的集体，多少带点不行抗拒的色调，喜爱这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜爱独处，其实他们更喜爱强调生活的自我。他们是都市非主流中的非主流，他们喜爱集体，喜爱朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相像的品位，有相像的生活体验，有相像的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的开心。

在这种后集体生活中，他们简单忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的困难，他们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的欢乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以欢乐的、华蜜的、轻松的、生活的地方。

这个地方对于一个在外打拼甚感挚友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相像的，更或是从知青年头走过来的人……是一种渴望，一种期盼，一种这个时代轻松的怀旧，也是恋恋不舍的告辞，告辞恒久过去的学生时代知青年头公社年头，那充溢志向主义充溢怀念情愫和浪漫情怀的时间。

所以我将星期五赋以"生活"的概念，公社赋以"当代后集体"概念。

所以我把这种后集体生活的地方就叫，"星期五公社"。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推广名。

就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，"金桥有个很生活的后集体，我们叫她"星期五公社"。这样一句温馨、华蜜、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神奇感和吸引力。

所谓万事开头难，既然策划上的难点被突破了，接下来的事自然就好办了。

三、销售策略

以迅雷之势推销"大众情人"。

在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应当与周边产品拉开肯定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，依据产品的格局和面积特性，我给"星期五公社"定下了低总价面对市场的价格策略。

我认为，尽管本案与周边个案有肯定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必定会引起消费者的留意。所以，在短时间内快速出击的销售策略是比较正确的。

结合本区域市场情形以及以往操作的个案推断，我们将以"短、平、快"的销售策略，经过12个月的前期打算，在正式公开34个月之后，销售率将达到7080%。

四、广告表现策略

首创成人漫画作为本案广告表现符号。

在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞争个案的表现方法：

1."青年汇"：

也是由烂尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特点，目标客源针对青年人。企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上市后快速造成小房型市场的火爆。不行否认，"青年汇"是非常胜利的。

2."蓝朝部落"：

也是小房型白领住宅，企划策略与广告表现和"青年汇"类似，难免有步落后尘的味道。

3."东方时空"：

在小房型市场火爆时借机推出，与从前的同类个案相像，无自己的创新，落入了人云亦云的俗套。

4."同领都会"：

连广告表现手法都和"青年汇"极其相像，根本没有自己的特性。

本项目想要做到鹤立鸡群脱颖而出就必需依据自己的特性来表达自己。这不免又要谈到客源的问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。

在这里，我把客源分为这样几种类型：

A、痴迷金桥的老顽固——金桥当地客

B、掉进蜜罐的鸳鸯——热恋的要结婚的族群

C、学会了走路的虫——IT行业、广告行业者

D、想占便宜的人类——新薪人类、知青、外地打工的

E、有钱有闲的尖头鳗——投资先生

F、这个城市的主力居者——办公族、自由职业者及自由单身族客源被细分后就不难发觉，本案最大的特性就是本案各类型的客源都有着自己不同于其他类型的特性，而每一种类型又都是我们所不能忽视的。太多的特性就成了没有特性，怎样解决这一点呢?

于是，我试图在这些特性中发掘共性。当我把一些产品的东西排列出来时，我发觉这个产品其实是一个冲突统一综合体。

城市：共同的环境————新的集体

金桥：公认的生活地————新的生活

社区：共同的家—————新的集体

大堂：共进式——————集体

网络：共享式——————互动的集体

会所：共享式——————互动的集体

建筑：两幢独立—————在集体中独立

综合起来，不就是一种特性与群体共存的冲突的新集体生活方式吗?包涵这种新生活的产品可以说在上海是第一次出现的，因而我们不妨称它为"上海首座后集体生活宅邸"。

既然是生活的宅邸，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些，可以针对各种类型的客源分别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合。设计色调的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在冲突中寻求统一。

当50年头人听见叉铃的声音时;当60年头人听见让我们荡起双浆的音乐时;当70年头人看到玻璃弹子时;当80年头人看到魂斗罗嬉戏时……他们会有什么样的感受呢?无疑，童年的美妙回忆会在瞬间流淌。由此可见，每个人对自己的童年都有着一份难以割舍的情怀，而且每个人心中都存留着一份永不泯灭的童真。不同年龄、性别的人在对童年的回忆里找到了共同的契合点，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫画。现在最流行的几米的漫画之所以广受欢迎，是因为它能勾起人们对美妙生活的憧憬与向往。成人漫画的吸引力由此可见一斑。因此，我确定用成人漫画作"星期五公社"的设计符号，把各个类型的客源用漫画的形式分别量身定制的表述出来。

在上海各个已销售或在销售的房产个案中，运用成人漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是"拿来主义"。据我了解，目前只有复地集团开发的"柏林春天"在报纸广告上曾用过几米的漫画《地下铁》中的场景。由此，我可以骄傲地说，在上海用量身定制的原创漫画作为广告表现手法，"星期五公社"是首例。

五、媒体策略

大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售。

如何运用最低广告费用，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。

本案案量小，假如投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加。所以，我确定用不同与以往媒体策略，以达到削减公司销售成原来提高公司利润的目的。

基于上述缘由，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说"星期五公社"这个新概念和它所营造的一种新