西安城市进入研究20170103（最终版）

西安城市进入研究报告市场中心2016-12-13目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市发展概况住宅市场分析区域板块分析品牌房企表现办公市场分析第六部分总结一、区位：西北中心，二线城市西安，是举世闻名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽，陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，是陕西省政治、经济、文化中心。西安西安l

城市等级与发展战略：二线发展较弱城市，西安市发展总体布局为“一城、一轴、一环、多中心”。l

面积与人口规模指标：全市总面积10108平方公里，其中市辖区面积2310平方公里；全市总人口855.29万人，其中市辖区人口450万人。l

西安市现辖9区4县二、概况：城市经济底子尚好，有战略利好加持西安，城市地位显赫、经济基础较好Ø

西部门户：是西北地区最大的中心城市，具有承东启西、贯通南北的区位优势，为西部经济的桥头堡、重要依托和物资流通的集散地。Ø

旅游城市：是历史名城、十三朝古都，是热门旅游城市、全国文明城市之一。Ø

教育重镇：是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市，科技发达、创新力强的城市。Ø

工业基地：工业基础雄厚，纺织、机械制造、化工、制药、汽车、航空航天、电子等产业布局广泛。发展“一路一带”为2013年9月和10月分别提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想，是国家3大战略之一西安作为一带一路经济发展战略的起点，辐射内陆，以新疆和哈萨克斯坦为中转枢纽，辐射中亚、俄罗斯、欧洲的丝绸之路物流通道具有重要的战略地位。战略利好，助推城市发展一路一带西部大开发西安作为西部门户城市，经济区跨越式发展具备更多的新发展2009年6月，国务院批准实施《关中-天水经济区发展规划》在国家战略上提出，将依托陇海铁路（欧亚大陆桥）和连霍高速公路，形成中国西部发达的城市群和产业集聚带，与关中城市群相呼应。关天经济区三、战略定位：“一带一路”国策的最大受益者•

受惠于“一带一路”政策，西安建设国际港务区，将努力建设成为中国内陆物流中心，进一步巩固西安作为西部经济中心的地位。•

关中城市群和关中-天水经济区的确定，将进一步扩大西安作为核心城市的作用和辐射能力。关中城市群规划西安关中-天水经济区规划关中城市群：是以西安为中心，包括咸阳、宝鸡、渭南、铜川等地级城市以及杨凌农业示范区。做大做强西安这个心脏城市，发挥大西安的辐射带动作用。关中-天水经济区：包括陕西省的关中平原地区及甘肃省天水地区，共六市一区。经济区以大西安（含咸阳）为中心城市，宝鸡为副中心城市。依托陇海铁路和连霍高速公路，形成中国西部发达的城市群和产业集聚带与关中城市群相呼应。四、城市规划——“一城多心”的城市格局•

受古都影响，西安西、北、东南存在禁止开发区和限制开发区。•

城市发展以内城为核心，以四大经济区为骨架，城市骨架不断往外延升。•

主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。重点发展高新技术产业、现代装备制造业、旅游产业、文化产业、现代服务业等五大优势产业。•

城市行政以“行政区+开发区”并行的方式来组织，各大开发区具有较强的独立行政权，形成事实上的新城。各开发区齐头并进，却也导致整个城市整体定位并不太清晰。空港新城际经济西咸禁止开发区航空园陕西省西安城区西安全市行政区域五、域外交通——西北交通中心，丝绸之路经济带的核心节点西安地处中国陆地版图中心和中西部两大经济区域的结合部，是西北通往中原、华北和华东的必经之路，具有承东启西、连接南北的重要战略地位；是全国干线公路网中最大的节点城市之一、中国八大航空枢纽之一、八大通讯枢纽之一。徐兰客运专线徐兰客运专线是我国铁路中长期规划的重要组成部分，是我国高速铁路“四横”之一，对扩大陆桥通道运输能力，加强华中、华北、华东与西北等省市的客货交流，增强陆陇海铁路-徐兰客运专线、西成-西大客运专线在西安形桥通道的灵活性，具有重要意义。成“十字架”,奠定了西安在西北地区交通中心的地位。西安北站是亚洲最大的火车站之一，是徐兰客运专线、西成客运专线、大西客运专线、西银客运专线及关中城际铁路网的中心枢纽车站。六、轨道交通——处于快速发展期，有利于拓展城市发展空间•

根据2016年最新的地铁规划，西安地铁远期共规划15条线路，近期规划6条线路，1-3号线已通车运营。•

轨道交通线网呈“棋盘+放射式”网状结构布局，线网中1-3号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空间；4-6号线是的辅助线，主要满足城市功能组团之间的交通需求。•

地铁4-6号线处于在建阶段，4号线预计2018年底通车；5-6号线预计2020年6月通车。西安地铁远期规划西安地铁近期规划（到2018年）432161653542七、经济发展：经济增速放缓但已触底，整体发展稳健•

GDP增速8%，经济发展走势基本触底，高出全国均值1.3个百分点。•

GDP增速在全国省会城市中，居于中游水平。•

人均GDP刚过8000美元，城市房屋居住将以改善型为主，进入综合发展阶段。同比增速2011-2016年GDP及增速分析2016年上半年各省市GDP增速排名GDP总额1110Ø85,8105,4934,9254,36620123,86320112,6852013201420152016上拉贵杭西合长南兰南海广西福呼武银成郑济哈长南昆萨阳州宁肥沙昌州京口州安州市汉川都州南尔春宁明滨2011-2016年人均GDP及增速同比增速人均GDP人均GDP与房地产发展关系800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$启动期1211快速发展期平稳发展期减缓发展期71,27566,9385663,794生存、改善需求兼有57,46451,4992012生存需求改善需求为主改善需求为主45,5612011快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型缓慢发展综合发展型2013201420152016上备注：数据来源于西安市统计局八、消费水平：居民的消费增速和积极性有所下降2009-2015年西安市社会消费品零售总额走势图2009-2015年西安城镇人均可支配收入走势图同比增幅社会消费品零售总额同比增幅人均可支配收入152,4011413101098200920102011201220132014201520092010201120122013201420152009-2015年西安城镇人均消费支出走势图同比增幅人均可支配收入•2015年西安市社会消费品零售额继续上涨，但涨幅从2011年开始连续回落至10%。主要是受经济下滑的影响，社会居民的消费积极性有所下降。2015年西安市城镇居民人均可支配收入33188元，比上年增长8%，年度连续增加，但增速放缓。人均消费支出波动性较大，但具备一定的消费潜力。35117••-28备注：数据来源于西安市统计局201020112012201320142015九、产业发展：产业结构合理，三产占主力且有发展后劲•

西安市产业结构合理，第三产业占GDP近70%，2015年西安市各产业GDP分析同时其增幅最高；同比增速GDP•

西安市传统制造业、信息技术产业、旅游服务业发展潜力较好；主要行业中金融、房地产增速强劲。102015年各主要行业GDP-同比增速的交叉分析220一产二产三产250一产二产工业28%其他服务业建筑业批发零售金融70%交通运输三产房地产住宿餐饮农林牧副渔2000200520102015备注：数据来源于西安市统计局十、人口：城市净新增人口有限，三产就业占主力1990-2015年西安市人口变化趋势2015年各行业从业人口分布图公共管理、社会保障文化、体育和娱乐业一产20%常住人口城镇人口卫生和社会工作教育+1%三产

50%居民服务和其他服务业水利环境和公共设施管理科学研究和技术服务业租赁和商务服务业房地产业30%二产金融业软件和信息技术服务业住宿和餐饮业批发和零售业交通运输和仓储业建筑业8716368652总从业人口530万人电力、燃气及水制造业72采矿业农林牧渔业1081990

2000

2005

2010

2011

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2013

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2015u西安常住人口增速放缓，近五年年均人口净流入4.6万人，年增速1%，净流入人口以每年的应届毕业生为主。u西安市近年来的就业人口基本维持在530万人左右。u第三产业就业人口占总就业人口的50%，呈现快速上涨趋势，近两年来年均涨幅在25万人/年，预计2016年第三产业人口超过300万。u现常住人口“十三五规划”中设定目标，预计到2020年，西安市域人口规模将超1000万（现有人口规模855万），其中户籍人口870.57万人，将我市建设为丝绸之路经济带上的重要节点，具有历史文化特色的国际化大都市。备注：数据来源于西安市统计局十一、城市对比专题1：城市人口规模补充内容Ø

西安、石家庄、太原均属于典型的内生型城市，人口净流入量有限，人口更新主要靠本地人口的周期性变动。Ø

西安、郑州、石家庄常住人口大致在860-1000万；太原常住人口约430万人。主要二线城市人口规模分析人口净流入量650二线城市分类说明代表A城市类型特点B400350州东莞佛山苏州以出口加工业为城市产业基础，吸引低端产业人口进入外贸型城市AB国家级天津成都城市辐射力强厦门200C中心城市具有全国性的影响力南京杭州武汉郑州……具有一定的区域辐射力和影响力；但人口基数和净流入量，都较国家级中心城市低一个量级150100区域C嘉兴中心城市D太原城市有一定人口规模，能够形成城市聚合效应；但净流入量不足，城市人口更新主要依靠本地人口的人口学周期变动500西安石家庄太原庄内生型D二线城市长春南昌……常住人口3009001,2001,500十一、城市对比专题2：城市购买力水平补充Ø

西安、郑州均有相对完善和合理的三产结构，且产业发展具有可持续性，内容有先导性或优势性产业做经济支撑，发展较为稳健。Ø

石家庄、太原处于产业结构调整的阵痛期，产业调整方向未名，直接影响经济发展速度和城市购买力的提升。人均可支配收入主要二线城市购买力水平分析分类城市城市特点杭州可支配收入高杭州、长沙成都、天津合肥南京经济发展潜力大具有明显竞争优势的产业做经济支撑明星型厦门青岛长沙人均可支配收入基础较好，经济增速基本稳定产业结构合理且可持续南京、厦门青岛、武汉西安、郑州济南武汉稳定性潜力型天津西安成都合肥经济增速快，有极强的发展后劲郑州重庆石家庄太原可支配收入基础和经济增速均受到挑战，产业处于调整阵痛期重庆瘦狗型石家庄、太原gdp增速6.07.58.08.59.09.510.010.511.0十一、城市对比专题3：房地产市场走势补充内容Ø

二线省会城市的房地产量价走势分化明显，形成了不同的市场类型。Ø

西安，依托于陕西，甚至西北广阔的市场，腹地广阔，人口基数大，但人均收入水平受限，形成量涨价平的市场态势。11个省会城市2015-2016年商品住宅量价分布图单价合肥16市场类型价涨量跌城市合肥城市特点供应严重紧缺郑州16济南16武汉16太原15石家庄15岛16郑州、济南经济较为发达武汉、成都人均收入较高太原16量价齐涨(涨幅大)成都16石家庄16合肥15长沙城市发展潜力大重庆16西安16重庆、青岛经济腹地广阔成都15量涨价平(微涨)西安15长沙16西安、太原石家庄人口众多人均收入较低面积十一、城市对比专题4：房地产市场容量补充内容Ø

市场容量各梯队之间的距离被逐渐拉大。Ø

西安刚进入千亿级市场，市场化程度进入加深的阶段。Ø

太原、石家庄刚迈进500亿级市场门槛；市场化程度处于起步阶段。11个省会城市商品住宅市场容量分布图单价市场容量(亿元)郑州市场容量2000亿+城市合肥武汉、成都武汉青岛、重庆、郑州济南、长沙济南1500-2000亿太原石家庄青岛成都1000亿500亿西安、合肥重庆长沙太原、石家庄西安积目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市发展概况住宅市场分析区域板块分析品牌房企表现办公市场分析第六部分总结一、土地市场：受供应影响，市场成交量持续下滑，但市场氛围稳定。p2012年土地供求达到近8年高峰，之后2008-2016年西安土地市场供求情况逐年下滑。自2013年起，政府在供给端逐步缩减建设用地的市场供应。p2016年前10月，累计供应土地1074万㎡，同比增长18%；成交733万㎡，同比增长13%。供应土地面积成交土地面积楼面价(元/㎡)250020001500100050012001000800600400200010561074733p其中，住宅土地供应363万㎡，同比减少7%；成交308万平米，同比减少1%；楼面价1056，同比上涨12%。p2016年，住宅用地成交308万平，占比42%；成交最多为工业工地，占比44%。008年09年10年11年12年13年14年15年16年2008-2010年西安土地成交结构住宅

商业

工业

其他2000150010005000p2016年上半年西安土地市场低速运转，迫于当前库存量压力，开发商公开拿地较为谨慎。但随着西安城市建设，新区发展的需求推进，未来仍有较大潜力。08年09年10年11年12年13年14年15年16年一、土地市场—潜在供应：非公开上市建面约1160万平，土地供应较为合理。补充内容Ø

2017年，品牌房企非公开上市项目总建面1160万平；加上公开市场约730万平，合计共有约1900万平。2016年全年销售约1600万平，土地供销比1.2:1，供应较为合理。预计新增项目数未来主要新增住宅项目分布图开发商总建面碧桂园凤凰城122万平融创碧桂园龙湖4433021038恒大国际城52万平世贸凤八75万平中航龙印台24万平碧桂园天玺9万平3恒大城市广场35万平恒大312026龙湖朱宏路15万平紫薇2金辉矿山路70万平恒大翡翠龙庭33万平金辉284合能国家滩20万平融创御园8万平保利198碧桂园红光路37万平金辉城西14万平碧桂园广厦20万平中海121龙湖香醍6期20万平世贸175天朗大兴7万平紫薇西棠21万平天朗17中海红光路21万平海伦堡22万平合能120海亮月登阁20万平海亮120保利爱尚里98万平龙湖园中园3万平天地源海德堡合计190融创御府19万平融创杨家村67万平122融创揽月府58万平261161紫薇睿纳时代5万平融创南长安壹号186万平一、土地市场：市场不透明，勾地+合作/并购为主流•

上半年，主城区以未央区土地成交面积最大，占比32%；其次是经开，占比18%。•

土地成交的溢价率不高，主要原因在于公开招拍挂前大都采用“勾地”的方式进行。•

西安土地市场极不透明，大量优质的存量土地资源在当年城改的个人和单位手中。因此，拿地方式不会只局限于传统招拍挂。在没有碰到高性价比地块的情况下，合作开发、并购拿地的多元化模式会更受房企青睐。2016年上半年主城区土地成交占比2016年限经营性用地溢价率0%8%6%4%2%0%6%浐灞碑林高新经开莲湖曲江未央雁塔新城16%0%32%14%18%11%3%一、土地市场—城改：成也萧何败萧何补充内容旧城改造的主流操作方式优劣势传统回迁方式：劣势：1、开发商提前进场，私下与村民达成协议2015年以前2、政府介入，土地收储，定向拿地1、权力寻租的灰色空间大；3、开发商还建回迁房，底价成交，可能有部分间接

2、开发门槛高；无证销售丛生的成本返还优势：公开招拍挂引进合作方方式：2015年以后有利于给予开发商更公平的机会1、通过公开招拍挂的方式来确定城市更新的合作方2、利用招拍挂获取的资金，进行货币化补偿安置Ø

预计2016年全年货币补偿约5万套房源，将释放出巨大的购买力。Ø

两种城改方式现处于并行的阶段。三环外地区多采用货币化补偿方式；二环内地区多采用传统回迁方式。未来有可能参加城改的两类企业：Ø

本地中小企业：熟悉本地市场、本地政府和本地金融机构Ø

深耕多年的外来房企：积累的丰富经验，实力雄厚，对本地市场有一定了解本公司进入城改的策略建议：通过合作/收购本地企业来变相进入一、土地市场—住宅：北部区域为热点；本土企业走勾地；外地企业走收购•

住宅用地成交以未央、经开为最多，未来供应压力高于其他区域。交易热点板块为大明宫遗址区和环园中路以北区域。•

公开市场土地以本土企业摘地为主（主要集中在三环外，三环内以50亩以内的小宗地为主）•

外地大开发商主要以并购为主，公开市场并不特别积极。上半年，万科、融创、当代等品牌房企以合作或并购的形式，获取了多宗土地，对土地市场有一定的影响。2016年西安房企土地成交金额TOP102016年上半年各区域住宅用地成交情况排名开发商宗数面积金额楼面积12航天城实业龙天置业金融中心中铁411221224522.738.136.39.27.354.844.8151520102197218227281585190915781542907成交面积楼面价1008060402002500200015001000500345.315.695.5811.1511.134.569.24北部区域5铁兴4.66世融4.514.264.153.582.947荣振8经发9紫薇0碑林曲江雁塔高新浐灞莲湖10泽华二、住宅市场-概况：市场稳定，去库存取得明显成效。2009-2016年西安商品住宅市场供求量价走势供应量6737成交量7254成交均价200016001200800400070256953

80006739

67701428606515106000•

2014年9月，西安限购政策解除，2015年开始市场迎来回暖。同时，由于房源供给减缓，西安楼市态势转变。469840002000009年10年11年12年13年14年15年16年•

2016年前10月，商品住宅成交1510万㎡，累计同比增长34%。2015-2016年西安住宅库存量变化300025002000150010005002000万平以上1500万-2000万•

截止到10月末，商品住宅市场可售房源为1182万㎡，去化周期为7个月，库存已降至合理区间。1200-1500万01月6月1月6月1…二、住宅市场-供应：供应持续减少；热点区域和产品供应占比大2009-2016年西安房源供给情况•

2014年住宅房源供给达到顶峰1600万平；之后土地供给持续萎缩，入市房源量也受到影响。852532•

2016年，商品住宅累计供给880万㎡，同比缩减23%。68871445530622863784716291623•

入市房源中，在区域层面有外扩趋势，浐灞、曲江、高新占大多数；三室需求为主流，房源置换需求也有扩大。141513701329132411152009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年2016年住宅房源的供应区域分布2016年住宅房源的供应区域分布长安4%5居及以上1%其他

1居6%

7%4居9%曲江16%浐灞24%2居29%经开10%城北4%城东6%3居48%高新17%城西12%城南7%二、住宅市场-需求：改善成主流；板块差异大•

80-100㎡刚需、100-140㎡改善户型是市场主流需求户型；单价在8000元以内、总价100万元以内是主要的价格承受区间。•

但区域间又存在结构差异，高新产品高单价突出，曲江大户型面积产品较多，浐灞和经开主要偏向普通刚需改善产品。2016年成交房源的面积段分布2016年成交房源的单价段分布2016年成交房源的总价段分布60㎡以下60-70㎡8.5%8.0%40万元以下20%5000元以下5000-6000元16%2.0%40-60万元60-80万元30%70-80㎡22%23%80-90㎡16.7%14.5%6000-7000元26%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-180㎡180-250㎡250-350㎡350-500㎡80-100万元100-120万元120-150万元150-200万元200-250万元250-300万元300万元以上11%9.8%7000-8000元16%5%8.9%9.6%3%8000-9000元9%12.3%3%5.3%3.0%0.8%0.2%9000-10000元10000-12000元12000-150000元3%3%1%1%2%5%500㎡以上

0.1%二、住宅市场-竞争：品牌房企扩张速度加快•

2016年前十月，房源量同比下降明显（面积同比下降23%）；•

品牌房企拿证节奏加快，对应的房源量占比增加，批售面积同比上涨18%。央企市场份额较为稳定，而中小房企份额缩小明显。2015.1-10月2016.1-10月预售

预售证ꢀ预售预售证套数9,910楼盘数17套数楼盘数15面积数量面积数量央企品牌房企其他房企合计112.5535788,528903324,70568,494103,109262.93723.5410993428,09944,90181,528310.93445.81101322754415426710615794846.73153央企：中海、保利、华润、招商、华侨城、中铁、中建、中铁建、中航；品牌房企：万科、恒大、碧桂园、龙湖，金地、绿地、华远等，以及天地源、天朗等本土品牌房企；预售证数量：以含住宅和别墅物业类型的项目为准；不含车位、底商等非商品住宅房源；数据范围为市城六区住宅供应-房企结构图（按面积）住宅供应-房企结构图（按预售证张数）52.60%65.80%48.00%57.70%29.20%地方房企品牌房企央企地方房企品牌房企央企36.70%40.00%23.90%20.60%2016年1-10月10.20%13.10%12.00%2015年1-10月2015年1-10月2016年1-10月二、住宅市场-项目：房价南高北低，已形成两个高端住宅区补充内容•

西安已经形成高新、曲江两大高端住宅区；•

北部的经开-未央和东部的浐灞处于雏形阶段。•

高新以城市高端住宅为特色；曲江以景观资源+低密为特色。西安高端住宅项目分布图首创国际城1.4万/平西安高端住宅板块单价赛高悦府1.4万/平湾1.5万区域特征城市豪宅全市标杆源著/平高新核心区

2.5-3.9景观文化资源；低密大宅曲江一期1.5-2.7少量资源/区域改善型项目，不成规模浐灞1-1.51.4龙湖香醍西岸1.3万/平自在山3.1万公寓万/平经开-未央曲江紫汀苑.5万/平曲江凤凰2.5万/中大3.9江公馆和园2.8万/平香榭兰庭1.5万/平绿地城1.5-1.6万/平曲江玫瑰园2.7万/平1.3万/平二、住宅市场-项目：中大国际九号——西安豪宅标杆补充内容总建面规划户数绿化率容积率车位配比立面风格外墙139,083㎡•

中大国际九号为高新豪宅项目，在售1-4号楼，均价39300元/平米，套均总价1000万，是西安第一高价房，月均销售8套，销售良好，证明西安对于高端项目还是具有较好的承受消化能力。•

房源面积237㎡、309㎡、333㎡、405㎡，顶层为953㎡、1049㎡两种定制户型，带空中泳池。260户40%3.341:1中式现代石材车库配置装修价格楼栋智能精装车库3,000-5,000元/平方米5栋，3梯2户28-32层楼层日期成交面积

成交套数

成交均价套均价2016年11月2016年10月2016年9月2016年8月2016年7月2016年6月汇总1,8794,9012,8062,924619616938,29337,52137,93537,19137,92435,46337,3209,174,00711,492,29511,828,15710,873,16811,732,92710,398,22411,060,139102880314,00846二、住宅市场-项目：和园——资源大宅典范补充内容•

曲江公馆和园位于西安曲江新区，北邻唐遗址公园，景观和文化资源优越。总建面容积率131,107㎡1.88•

项目由小高层、多层洋房和独栋、联排组成。其中，别墅面积450-520平，单价2.8-3.5万/平，套总价1300-1900万。平层三房和四房，面积170-300平，单价2万/平，套总价340-600万。规划户数绿化率880户30%10栋小高层、3栋花园洋房和141套独院别墅产品规划车位配比1:2房源供应结构房型房型面积170-180170-300450-522450-510套数(套)占比(%)19.0863.397.71三房四房独栋联排9932940519.83本项目年度成交量说明2016年类型2015年普宅别墅85套（尾盘）31套166套20套目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市发展概况住宅市场分析区域板块分析品牌房企表现办公市场分析第六部分总结一、板块划分经开浐灞•

城内区域，以商业为主，商品住房市场较小。城北•

西安二环里均为主城区，楼市发展相对饱和，大致分为城东、城西、城南和城北。西咸城西城内城东•

二环外、三环里区域，以开发区为主，有浐灞、曲江、高新、经开四个区域。四区是目前热点区域，基础设施建设时序按照高新、曲江、北郊、浐灞的顺序发展，城市热点区域建设由南向北发展。高新城南曲江长安二、房地产发展热点和方向：四大开发区•

西安成交热点区域外扩，四大开发区板块轮动，去化较快；•

高新、曲江凭借优越的资源优势，价位高于经开、浐灞。•

城南，发展较早、涵盖范围较广，可售量高于其他区域。2016.1-10各区域的供求量价情况经开供应（万㎡）成交(万㎡)库存(万㎡)均价(元/㎡)浐灞33002502001501005090008000700060005000400030002000100004西咸12高新0曲江城东城西城北城内开发区发展顺序：高新——曲江——经开——浐灞三、主城区：发展成熟，以中小型高密住宅为主作为传统的居住集中地，已成为成熟的居住圈，人口集中、规划密集、商贸繁荣。区域房地产开发相对滞缓，幸福林带的改造建设进度缓慢，牵扯军企搬迁和居住人口拆迁较多。住宅市场主要吸纳地缘客户、商贸市场老板以及刚需转移客户等；商业市场以康复路附近的商贸市场为代表有一定发展规模。城东城北城西城内城南城东旧工业厂区分布较多，城市改造任务繁重，大兴和土门两大城改集中板块开发缓慢。城西城南城北由于城西区临近高新，城西市场承接部分高新外溢客户，其住宅市场较为偏向中低端客户；商业以土门商圈、大唐西市为核心房地产市场起步较早，配套设施完善、住宅小区密集分布，土地供应日渐紧缺，区域发展逐渐外扩。住宅项目以刚需产品为主，教育资源优势明显；商业市场，以小寨商圈为代表，人流密集、发展较好；办公市场，得益于良好的交通条件，在长安路和南二环附近有一定规模。以文化旅游、商业零售为主调。城内区土地稀缺，地价高昂，住宅项目价高而量少；公共交通密集但不畅通，地理位置优越但格局有限，再加上高新、经开等新型商务中心的兴起，城内办公物业发展受限；以钟楼为核心的钟楼商圈聚客力较强，商业氛围浓厚。城内以北关、龙首村、大明宫为核心的居住圈，老旧小区较多，居住环境一般。区域内城市改造略微滞后，如火车站北广场棚户区改造尚在进行中。入市住宅项目规模较小、容积率较高，商业规模亦有限。四、高新板块：四大开发区之首••高新区域，位于西安西南方位，是成立最早、经济发展最为强劲的经济开发区，以其众多的“第一”成为西安，甚至陕西强劲的经济增长极和对外开放的窗口。产业以高端研发设计和制造、通信、互联网等为主。经过数年的发展，已经外扩至西南三环外，建立了多个产业园区，同时也带动了房地产行业的发展。高新区域的住商办物业发展已经后来居上，赶超其他区域，各物业多元共同发展，区域辐射力不断提升。二次创业园区新型工业园高新新区二次创业园区高新区域发展阶段高新区，楼市需求坚挺，供需两旺发展阶段第一阶段时间发展演变高新一期u

自2015年开始，高新区域成交量突破200万㎡，区域内商品住宅供求态势转变。u

2016年前10月，高新区去化商品住宅217万㎡，同比增长14%，占全市14.4%；成交均价7991元/平米，高出全市1038元/平米。1991-19961997-20021998高新二期第二阶段电子园u

高新区域可售面积为175万㎡，去化周期为7.3个月。2000-20032002-20052004-2020新型工业园高新新区第三阶段第四阶段u

三环里的高新区域新增土地供给有限，未来供应热点区域有向西、南两个方向二次创业园区四、高新板块：供需两旺，城市中高端产业人口聚集区资源配套客户特征产品形式价格水平依托高新产业的发展，呈现成熟、现代的城市面貌，形成城市中高端产业人口聚居板块以高新区上班族及地缘性客户为主，也吸纳部分长安、城西、城南等区域的高端客户产品以小高、高层为主，也有大面积的高端改善产品普通刚需产品价格多在7000-10000元/

之间，中高端产品在10000元/

以上㎡㎡典型案例中航华府、万科高新华府、西安万达one、逸翠园等五、曲江板块：文化旅游为核心•曲江区域，自2003年规划开始至2009年已初步完成曲江一期的基本建设，产业以文化创意、旅游展览为主，景观资源较好，一期区域房产市场开发已饱和。随着曲江二期规划的提出，中高端产品集中放量，市场向多层次需求发展；区域内以住宅市场为主，商业市场仍有较大发展空间。曲江发展轨迹发表曲江宣言2002年征地拆迁工作推进2004年国家级文化产业示范区2007年扩区发展规划获批2009年曲江一期土地开发殆尽2012年1993年2003年2005年大唐芙蓉园建成2008年西部文博会落户西安曲江池遗址公园开放2010年不夜城开元广场开放曲江二期快速扩张，CCBD、QCIC区域火热开发2013年—2016年设立曲江旅游度假区大雁塔北广场建成概念落地资源开发住宅开发一期成熟二期发力房地产发展轨迹曲江一期房企入驻中海、龙湖、中海、万科、金地、紫薇、建隆、中铁金地、浩华、建、华侨城、中海、龙湖、中海、中冶、华侨城、中金地、金辉、高新、协和雅居乐、汉华、万众北广场、芙蓉园等基础设施建设中海、天地源2006深鸿基中铁建、荣禾海、汉华万业协和、紫薇201020152016200420052007200820092011201220132014曲江二期房企入驻大华英泰地方电力天地源、金地、曲江文商、万科中海、金辉、保利、豪盛阳光城、招商五、曲江板块：一期基本饱和，二期为开发重心依据开发时序、区域认知、配套三方面的综合评价，划定了五个板块：曲江一期核心区板块CCBD板块•开发时序：1•开发时序：

3•区域认知：板块整体形象相比曲江一期区较为落后，区域处开发初期，周边生活配套欠缺及城中村等待改造区域拉低了区域档次；•区域认知：板块为西安乃至西北富人区、会展经济区、5A旅游景区，一南三环区域文化资源、生态景观均属顶级；•配套：具有大雁塔景区、大唐芙蓉园及曲江南湖等文化旅游及生态资源；依靠国家级文化产业示范区规划定位，板块商业配套齐全，大量高端住宅项目也附带了教育、医疗配套。•配套：区域规划利好及各大名企纷纷抢滩使得本区域后期具备较大发展潜力。QCIC板块曲江一期边缘区板块•开发时序：42•开发时序：CCBD•区域认知：道路通达性较佳，但区域其他配套均较为欠缺，属开发初期；•配套：后期具备强劲产业驱动力，为期后期发展提供有力支撑，该区域目前仅具备产业规划利好及相关项目开发，区域实际配套较为欠缺。•区域认知：板块为西安富人区，区域居住氛围渐起，各项配套较为齐全；•配套：可借势一期核心区旅游生态资源，目前区域生活氛围、商业配套等逐渐完善，区域各项配套逐渐完备。（中央文化大一期大二期曲江路-雁翔路五、曲江板块：供不应求，高档人文居住板块曲江二期的市场接受度有所提高，产品也向中高端置业倾斜u自2015年开始，曲江年成交量突破200万㎡，区域内供不应求；u2016年前10月，曲江累计去化商品住宅271万㎡，同比增长36%，占全市26%；成交均价8294元/平米，仅次于城内房价；区域可售面积为140万㎡，去化周期为4.7个月。u一期土地开发饱和，目前热点在曲江二期的CCBD板块，未来QCIC和靠近航天城区域是潜力较大区域。资源配套客户特征产品形式价格水平典型案例依托浓厚的文化氛围与历史沉淀，形成高档人文居住板块，在曲江二期也有文化产业的导入改善型客户为主，收入水平中等偏上，大部分来自城南、高新、东郊客户以及部分外地客户曲江一期以洋房、别墅为主，曲江二期以洋房、小高、高层为主高层产品均价在7000-10000、小高洋房10000-15000之间、别墅15000以上中海凯旋门、天地源曲江香都、万科东方传奇、万科翡翠国际、金地湖城大境、曲江华著中城等六、经开板块：二产实力雄厚+政策利好•

经开形成了以机械电子、轻工产品、生物医药、新材料为支柱产业的工业体系。•

由于西安市政府北迁和地铁2号线贯通市区南北两大利好因素，促进区域房地产市场快速发展，城市面貌及生活配套趋于完善，未央大道两侧形成集中居住区。•

住宅市场发展已相对成熟，居住氛围逐渐浓厚，商业和办公物业也崭露头角。1993年，设立区西安经开区2000年，国务院批准为国家级开发区2011年，西安市政府北迁、地铁2号线开通六、经开板块：开发饱和，新增供应有限经开区发展已经相对饱和，未来新增供应有限u2016年前10月，经开区域累计去化商品住宅182万㎡，同比增长21%，占全市13%；成交均价6313元/平米，与全市均价相当；u区域可售面积为170万㎡，去化周期为9.4个月。资源配套客户特征产品形式价格水平市政府、火车站北迁、地铁2号线贯通等规划利好，经济开发区等日趋成熟的产业基础以地缘性客户为主，另外有中石油、长庆油田、陕煤化工、红旗厂等国企中高层，附近就业的公务员，陕北及周边县市的客户刚需高层产品为主，也有部分洋房小高产品主要在6000-8000之间典型案例世茂都、白桦林间等七、浐灞板块：生态修复区+纺织、军工传统区••浐灞区域，依托浐河、灞河的治理工程、世界园艺博览会召开与欧亚经济论坛永久会址的利好，打造生态人居板块。在政策及投资的推动下，浐灞（含港务区）已经成为全市地产开发的热点区域之一，逐步引导城东房地产开发的重心向此区域倾斜。区域内，大水大绿的生态资源催生生态、养生的居住需求，商办物业发展相对滞后。七、浐灞板块：承接部分高端/改善外溢人群区域房地产市场发展：2004-2009年，浐灞区域以修复生态、修建道路为主，生态意向初步显现，房地产供应未最大化利用生态价值；区域内的供应以小高层、高层产品为主，主要吸引东郊的城市外溢改善型客户；2010年后，绿地、香江集团、深圳振、龙湖等品牌发展商高端低密产品入市，提升浐灞区域形象，扩大全市高端客群影响力，成功导入浐灞高端富人区概念。七、浐灞板块：投资热点，各大房企加速布局浐灞区域进入快速发展轨道，大牌房企加速布局u2016年前10月，浐灞区域累计去化商品住宅283万㎡，同比增长98%，占全市27%；成交均价6680元/平米。u区域可售面积为167万㎡，去化周期为5.2个月。资源配套客户特征浐河灞河治理工程、湿地森林公园等规划利好在物流商贸、家居建材等自由市场，以及纺织印染、军工制造等制造企业的就业人口；城东、东郊地缘客户，还有受自然环境或房价优势吸引而来的外来客户产品形式价格水平以小高、高层为主，也有依托自然景观打造的洋房别墅产品高层6000-7000元/㎡为主、洋房7000-10000元/㎡、别墅10000元/㎡以上典型案例自然界、中海悦墅、龙湖源著、御锦城、融公馆、恒大御龙湾等八、板块进入判断现阶段曲江、高新为热点区域区域属性划分区域区域作用树立品牌热点区域高新、曲江实现快速收益经开、老城区浐灞南北两端存在明显市场机会区域存在远期价值区域实现快速收益实现长远立足浐灞、大明宫、长安（南三环以南一带）目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市发展概况住宅市场分析区域板块分析品牌房企表现办公市场分析第六部分总结一、2016年前十月房企成交TOP10•

品牌房企占据市场，本地房企逐渐退出。西安是近几年各大房企战略进入的重点城市。2015年房企销售金额排行榜2016年前10月房企销售金额排行榜企业名称销售金额61市场份额企业名称万科销售金额85.3市场份额

在售项目个数万科金地1334.8%3.5%3.4%3.3%2.3%1.9%1.8%1.7%1.6%6.8%3.5%3.0%2.4%2.3%2.2%1.9%1.5%1.4%45金地43.4绿地44中海37.83中海42龙湖30.73金辉30绿地29.03天朗*恒大24恒大27.9823金辉24.12天地源*保利22海荣*保利19.322118.16紫薇*合计20天地源*合计17.971.6%1.4%33226%333.526.6%50备注：标注*的企业均为本地开发企业天朗、天地源、紫薇原均为高新管委会下属开发企业，天朗已被恒大收购u

万科市场份额稳居第一，2016年销售额稳破百亿目标；恒大的项目布局也较快；u

本地房企竞争力较弱，天朗已经逐步退出市场、天地源和紫薇项目扩张缓慢，外来房企竞争较为激烈；u

前十房企稳占市场26%份额。二、万科：收购+小股操盘，G2类快销产品，稳当老大u万科2008年进入西安，目前13个楼盘在售。2016年11月，年备案额超100亿元，对西安市场是标志性的事件。u2016年万科未从土地市场公开拿地，通过项目收购的方式快速扩张，目前已经收购项目5个，预计年前仍有1-2个项目的收购任务。启示：万科的打法非常适应本土化作战，合适的地块位置+合适的快销产品，客群和销售不是问题。项目物业TOP系高层高层均价1万万科金域华府万科大明宫万科幸福里8200万科幸福里万科金域东郡万科金域名城万科大明宫万科金域东郡万科金色悦城万科金域国际万科城市之光万科东方传奇万科高新华府万科金域名城万科翡翠国际万科蜜柚高层/洋房高层8000/1万7500万科金色悦城自开发(8个)公寓1.6万高层/洋房高层/洋房高层7800/1.5万7400万科金域国际万科新地城万科翡翠国际万科翡翠天誉9000万科东方传奇高层7600万科金域曲江高层/洋房高层/小高高层/洋房高层9300万科高新华府万科城市之光万科蜜柚收购(5个)7000/9500前期咨询1.1万万科城万科城润园万科城.润园售罄项目在售项目万科翡翠天誉备注：数据来源于中原数据三、恒大：较早进西安的掘金者，有较强的根基，发展稳健u恒大2007年进入西安布局，目前7个楼盘在售。u2016年，恒大市场活跃度较高，重点布局城西以及浐灞区域；u2016年11月14日，恒大以5.55亿元收购西安中渝·国际城项目；中渝国际城恒大江湾项目物业高层/洋房高层均价6700/85008000恒大御景恒大江湾恒大帝景恒大帝景恒大名都恒大都市广场恒大翡翠华庭恒大翡翠龙庭恒大都市广场高层7200恒大翡翠龙庭自开发(6个)恒大翡翠华庭高层/公寓高层/公寓前期咨询前期咨询恒大绿洲恒大城8000/9500300-400万/套高层/洋房/别墅恒大御龙湾中渝国际城恒大御龙湾收购(1个)售罄项目在售项目高层/洋房5800/6800备注：数据来源于中原数据四、融创：进入较晚，但通过擅长的收购交易，快速在市场建立了影响力u

2015年9月，融创中国6.8亿元收购天朗8项目，其中西安地区，有融创天朗融公馆、融创珑府、融创南长安街壹号3个在售项目，还有天朗地产其他储备地块；u

2016年4月，融创臻园地块（原天朗）成交，6月入市，9月首开去化100套；u

2016年7月，融创籣园地块（原天朗）成交，8月营销中心开放，目前前期咨询中；u

2016年7月，融创收购科为旗下航天城地块，有2个潜在项目未入市；u

2016年9月，城西储备地块（原天朗）成交；售罄项目项目物业均价在售项目融创臻园高层、小高

9000-10000高层、洋房、别墅高层8000洋房13000融公馆自开发(5个)融创珑府高层10000前期咨询前期咨询融创籣园融创臻园融创籣园高层、洋房高层融创南长安街壹号融公馆航天城储备项目1航天城储备项目2收购(2个)融创珑府融创难长安街壹号备注：数据来源于中原数据五、碧桂园：进入较晚，但通过合作开发方式，也在西安站稳了脚跟。u

2015年11月，碧桂园与荣华签署合作协议，双方共同出资成立合资公司共同拿地、共同开发，合作地块主要分布于经开；u

2016年4月，碧桂园嘉誉项目入市，8月开盘、首开解筹400组，10月清盘在售；u

2016年6月，碧桂园天玺入市，预计年底开盘；u

2016年7月，与上海复地联合开发西安“锦绣天下”剩余地块，预计年底开盘；碧桂园凤凰城项目物业均价碧桂园嘉誉高层、小高洋房、别墅碧桂园凤凰城前期咨询碧桂园天玺自开发(2个)碧桂园天玺高层前期咨询8500尾盘(1个)碧桂园嘉誉红光路附近高层、小高收购(1个)千亩大盘（勾地阶段，还未上市）备注：数据来源于中原数据售罄项目在售项目六、反面教训：城改、新区、政商关系、市场研判虽然品牌开发商凭借品牌、资金等优势，加之顺应本土化的开发规则，发展大都相对顺畅。但并不是所有外来者均如此，折戟沉沙者也有之。西安近年来开发商拿地战略失败/停滞汇总开发商招商土地/项目事情原因曲江二期2000亩会展中心2000亩土地储备土地储备华润华侨城

欢乐谷（西咸新区）

现党委书记是段先念，原西安市副市长曲江之外发展均不好，地块是城改用地，前期投入巨大，拖累最为严重，4-5年时间五证销售金地西沣公元金地格林格林花千树金地龙湖因城改地块、拆迁等前期困难较大，宣传一年后退出进入航天城板块，但因板块的特殊性和封闭性，难以销售。后期再没有大开发商进入此区域周边有地铁1号线，住宅卖得还可以，但万象城落实情况不好。西咸项目在招商引资的时候政府允诺基建市政配套都没有问题，但现在那块地好像西安、咸阳都不认账。再往西的几个项目，地暖和市政都没有。华润二十四城万象城及周边项目华润七、小结亲近本地，顺应规则，嫁接资源，轻步快走，方为上策u西安主城区净地较少，且多在本地中小型企业之手。除此之外，多为城改土地，但城改项目开发过程复杂、周期长，对房企资金压力较大。u在建设用地供给紧缩、优良地块早有房企进驻的情况下，强势开发商选择兼并收购、联合开发的