杭州知名地产随园嘉树项目策划汇报

杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报杭州公司2013年1月目录定位与产品PART1：杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大市场定位杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。2011年，杭州全市生产总值约为7012亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国家水平。

社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。杭州老年人口基数大，比例高，且杭州人均可支配收入已经接近富裕国家，舒适型养老潜在市场机会较大1982-2012杭州老龄人口占比1982-2012杭州老龄人口发展趋势3406530035241047012亿5946亿5099亿2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势第4页舒适型养老住宅市场潜在需求较大市场定位第5页潜在客户渠道市场容量调访客户数量抽样调访购买需求比例老年大学241002179%离退休机构450004007%成熟社区空巢144501683.5%现有养老机构19248217%地缘性客户群体150418312%总计8697810508.4%舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100-200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100—200万总价的客户总数预计占比8.4%。影响客户购买养老公寓因素排序1专业服务2硬件配置3居住面积4居住氛围5房屋总价面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护产品定位第6页护理楼（颐养中心）

产品定位健康楼活力长者自理老人经营模式使用权转让销售模式全生命周期的连续性照护阶段性持有租赁模式

服务统筹化配套集约化小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套借势外部资源解决医疗配套培育自主服务能力建立养老服务标准医疗护理类服务借助社会化资源预售模式：开工半年后现金流一直为正阶段性持有，变现能力强活力长者社区16栋58937平方米辅助生活社区（颐养中心）健康但是衰老老人，年龄较大（80+）每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）需要日常生活照料服务每层12个房间作为一个管理单元活力长者健康自力，活动自如，年龄在60-75之间专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。活力长者+辅助生活社区客户定位辅助生活社区1栋4571平方米第7页良渚址文化慎村核男心区殿域，个共享搜大良驾渚集举约配翼套区位过选择第8页交通鞋便利鸣、环碗境优固美，迟共享秧大良霸渚便林利配萍套区位垃选择公建住商业被类：博物政院度假聪酒店浙一五良渚唯门诊泻部安吉如路良子渚实滔验学愧校、叼玉鸟锈幼儿课园玉鸟铲流苏窜商业极街良渚脚教堂慢、大易雄寺菜场押、食税街、懒公交乎总站春漫腥里商如业街脸、联惭华超喘市心语罢茶室译，亲吩子农亲庄公园库类：茶语另公园美丽画洲公壶园白北框悠园竹径栋登山勾步道阳光彼登山俩步道会所逃类：竹径役会所阳光县二期阶会所白北赞会所公望枕会良道渚会掉所随园较嘉树随园皮嘉树国土地筐属性们为旅义游用随地，40年产旷权（20肯03摘-2竿04大3年）郊。项浆目位技于良虽渚文籍化村副核心获区域务，环谁境优腊美，究交通期便利市，周馋边毗辽邻大有良渚炸成熟绵便利细配套足。一、床二期胖为浙遭医一遥院良惩渚门型诊部淹和数勿字化者医疗脆研究争院，姜总建请面66好00平米常，已签建成团。三给期为肉老年胡公寓且项目讨。第9页用地面积63853平方米

健康公寓面积（占比93%）58937平方米

公共配套面积（不计容）5381平方米

颐养中心面积（占比7%）4571平方米

地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户其中：A（75平米）一房两厅一卫305户B(89平米)两房两厅一卫160户C（111平米）三房两厅一卫150户颐养中心60户产品娱呈现第10页产品嘴呈现总平图第11页产品盼呈现如园白效果哗图第12页产品润呈现容园及南立面效果图第13页产品棉呈现容园墙效果测图产品糖呈现中央政水景牺效果千图产品换呈现中央盏水景她效果刑图风雨兰连廊跃效果田图配套传服务痛设施产品率方案配套面积（平米）大堂670餐厅887（含厨房）健康管理中心

236便利店+咖啡座

182棋牌室（动区、静区）

168健身房

112多功能厅

466阅览室

198老年大学教室

260视听室

123浴室

133理发厅

33办公及后台区域

199公共区域及走道

904合计4571随园党嘉树堂可共景享公炮望会肯恒温加泳池全户萄型适包老专窄门设膨计，申主力糠户型75平米户型舒呈现第17页A户型(5脸0%悬)建筑调面积75平米一房游两厅疗一厨脂一卫B户型(3堵0%猫)建筑尊面积91平米两房奋两厅复一厨撑一卫C户型(2居0%斧)建筑钩面积11径1平米2+虏1房两刚厅一雷厨一惰卫户型阿呈现中央趟水景小效果念图风雨彼连廊驳效果依图A户型挽样板啊房实木景照重片户型宾呈现B户型猫样板捆房实揉景照沙片第19页装修鲁配置脉、安坟全设掩施、逃辅助敬生活窗设施晶与普腿通住简宅配狸置不饺同之胳处室内渠配置第20页项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作装修宪配置醒、安写全设绿施、赏辅助宴生活邀设施盲与普关通住赚宅配死置不补同之懒处第21页项目普通住宅随园嘉树16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字室内诸配置用体销验式框营销惭让老流人感鉴受产培品精套良，衫体验领服务昏贴心营销摊方式通过伶以上裙体验壶式的尊营销丑服务症方式球，直野观感亡受万斯科在净老年洞住宅揪的专业抄造诣革，亲宽身体狱验随住园的妈“六忙心”耗级服卖务内容催详实潜的随提园嘉享树说怕明书追：完并整阐柜述产茎品、组配套恳、服复务可现铸场体层验的较健康捆管理扔中心鲜量测谋设备派和智怎能化睛系统服务扇团队逐同步代介入疼案场夕服务螺，让纯老人蒜提前肿体验矿随园否嘉树盏的管缺家服潮务案场殊影音漫室定剧期播姑放电敲影，她邀请踪蝶老人境观影辱；每月民组织方老人肢主题灾活动虫，提歪前建闯立随床园社谈交圈样板摄房可羡直接期体验姻无障当碍，映可自售由回隙转的蓄轮椅驰空间第22页未来顿健康草管理币中心导一角映在售语展中柄心实村景展贤示体验升式营巡寿销客户真实报告样板跟房智冬能化印演示咸：零赴时滞疗的处借理流锅程体验戒式营毅销老人并在房悬间内宜按紧脱急按刚钮门灯至闪烁前台税自动跳出牢页面管家真、急湾救小酿组、增后勤府一步排到位现场仙紧急事务肺处理呼叫识复位第24页产品庸说明穷书：一本灰完整盯阐述约养老热公寓土的产旋品、柜配套续、服哑务的向专业存手册体验伏式营茂销一适老性住宅设计（一）入户动线-安全稳妥，通行无碍（二）卧室及客厅-室内活动、休息的核心空间（三）厨房-饮食空间的健康之道（四）卫生间-温暖无障碍的干湿分区空间（五）家庭智能化-看不见的安全警卫员（六）户内采光空间-关怀健康的阳光户型（七）室内设施设备-在最合理的位置，实现最具人性化的设计居家模块二多样化的社交、活动、休闲空间（一）“金十字”中央配套总览（二）一楼：双层大堂及前台-居家与休闲的尊贵过渡（三）景观餐厅-均衡科学打理膳食，药补不如食疗（四）健康管理中心-全面管控，持续跟踪（五）随园书院&老年大学-兼具交往与自我实现的需要（六）多功能厅-愉悦身心的交际体验，独乐乐不如众乐乐（七）棋牌室&阅览室&视听室-手脑协调，棋牌博弈乐趣多（八）健身房-精选适宜长者之专业运动（九）景观配套-绿茵中的富氧活动区域（十）无障碍配套-便利通行，安全无碍（十一）颐养中心-连续性照护持续关怀配套模块三“六心”级多样化服务（一）“六心”服务标准-四大模块86项服务内容（二）健康管理-“治未病”，未病先防，欲病早治（三）智慧小区-快速响应，检测入微（四）舒适生活-子女家人般体贴周到（五）尊荣享受-社团活动，学习进阶服务模块第25页开发智运营PA累RT2：项目裁全期唱分产荡品类招型成危本汇带总表运营箭模式巡寿及成糠本测牛算第27页序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明车位多层护理楼整体单方产品单方车位多层护理楼合计

建筑面积*****11072.9558936.514571.4674580.92

可售面积/持有物业*****8050.0053645.004571.4666266.46

占地面积*****0.0058838.755014.0563852.80

一土地及政府规费0.001205.7173.41981.131116.800.006468.0333.566501.59

二配套及地下室费0.00492.08447.90429.26488.620.002639.79204.762844.55建筑面积三基建及管网费742.862249.762211.332064.052349.47598.0012068.861010.9013677.76

四装饰及环保费0.003195.115600.002972.883383.960.0017140.182560.0219700.20直接归属五环境提升费0.002039.76754.781703.321938.850.0010942.27345.0511287.32建筑面积六开发管理费0.00878.54799.66766.38872.350.004712.94365.565078.51

开发成本742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92142.32七期间费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00建筑面积

项目总投资742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92

全项厚目使用盈权转罗让销售供金额72北76翻4万元销售优计划第28页可售资源套数套内面积总可售面积健康楼层A户型305

75

22,755B户型

160

89

14,240C户型

150

111

16,650小计615

/

53,645颐养中心-145714571总计616/58,216

2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度合计A户型套数

-

85

35

75

40

50

20

305销售金额

-

8,434

3,473

7,625

4,118

5,148

2,05930,857B户型套数

-

40

40

25

30

15

10

160销售金额

-

4,735

4,735

3,044

3,685

1,842

1,22819,269C户型套数

-

30

25

30

30

29

6

150销售金额

-

4,429

3,691

4,562

4,595

4,442

91922,638颐养中心套数

-

-

-

-

-

-

销售金额

-

-

-

-

-

-

5,5005,500销售套数小计

-

155

100

130

100

94

36

615销售金额小计

-

17,598

11,898

15,231

12,398

11,432

4,206

72,764健康管公寓由使用道权转哪让方林式出川售，哑总销代金额72沸76清4万元洲。颐办养中忘心按阶段慈性持鹅有物山业考虑苦，测灰算销援售金庭额55丸00万元吉整售喊。现金诱流情猎况健吃康，度通过岗预售限模式槐，较击早实户现现敞金流屯的正罪运转现金承流第29页2013年2014年2015年

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度合计销售套数

-1551001301009437

-

-

616销售金额

-17,59811,89815,23112,39811,4329,706

-

-

78,264销售回款

-10,55910,65911,51810,4859,33925,704

-

-

78,264地价6,035

6,035工程款支出

-1,9481,9402,4969,11310,2308,3643,5163,51610,243

51,366营业税金及附加

-

-5915976455875231,439

-

4,383营销费用

-352238305248229194

-

-

1,565管理费用

-17611915212411497

-

-

783企业所得税

3,260

3,260净现金流-6,035-1,9488,0917,2141,352-7614518,114

-4,955-10,243

10,872累计净现金流-6,035

-7,9831077,3218,6737,9127,95726,07121,11510,872

健康色公寓香采用模使用归权预炎售方蔑式，鲜从20扫13年2季度荒开始眼销售和，2季度肚净现虑金流眠开始希回正鹊，后洲续边故开发僚边销艇售保嫂持现妨金流鲁一直晚为正叹，20哗14年3季度题现金悦流达共到峰树值。实现芹净利熄润94边01万元滑（不含含颐惭养中胳心）猜，毛布利润忌率20进.2凶3%利润所表第30页健康妖公寓遍采用而使用购权预则售方陶式，控毛利所润率20期%左右彩。

总成本单方其中：A室B室C室颐养中心(总额)颐养中心(单方)可售面积（平米）53,645

75891114,571

单方成本（元）

10,061

10,06110,06110,06110,0619,8879,887总成本

53,972

75901124,520

单方售价(元/平米)

13,564

13,56413,56113,53113,59712,03112,031总销金额

72,764

1011201515,500

营业税金及附加

4,075

760759758761308674管理费用

728

13613613513655120营销费用

1,455

271271271272110241税前利润

12,534

2,3372,3332,3072,3665071,109企业所得税

3,134

584583577592127277净利润

9,401

1,7521,7501,7301,775380832净利润率12.92%12.92%12.91%12.78%13.05%6.92%6.92%毛利率20.23%20.23%20.21%20.05%20.40%12.22%12.22%单位委：万丈元颐养烈中心候做阶否段性炮持有讯，持挠有期藏间租起金收吹益如卖下颐养永中心净租金罩收益第31页科目第一年第二年第三年第四年第五年第六年总投资(万元)

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84税率17.60%17.60%17.60%17.60%17.60%17.60%租金（万元）

182.57

253.17

329.11

479.19

640.75

740.42出租率30%40%50%70%90%100%建筑面积（平米）

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46单方租金(元/平米)3.653.793.944.104.274.44套均租金（元/月）8452879191429448988810284EBITDA150.44208.61271.19394.85527.98610.10EBITDA率3%5%6.0%9%12%13%颐养贞中心翠物业援由万丸科持裹有，班租赁阁给第剥三方棕进行妻运营悟。自建炸品牌仙独立浇经营辩模式——初步糠运营绪预算（单坡位：腰万元销）类别第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计服务费收入81510871087109510951095116011601186125211034餐厅收入1384156177718649059711016112311237943其它收入67921511632323123163904454522621收入合计102015941855202921912312244725662754282721598人工费用4005465475475746036336656987335946服务费用2002272452652863083333603894203033营业费用267487636750824863918959104510557804能源费用901051101161221281301301321331196维修费用20303035454648495152406经营利润431992873163403643854034394363212利润率4%12%15%15%15%15%15%15%15%15%14%服务捐管理战公司捞收费帮主要悼包括猾：基窝础服半务费育、餐颈厅收嘉入、源其他熟收入其他呜收入犬含括猴：增紫值服颗务、峡房屋确转介泊、管冒理咨摇询、劫对外刘输出获人员雷培训边等。基础那服务蜡费收见费标意准——按户唯型收昼取：11键1方3房每勒月19自80元，89方2房每半月16化80元，75方1房每光月13浇80元；放均价:1侄59咳0按服泼务费撑全额窗按时侦缴纳啄为收颂入依酒据；迁能源终及维商修费驴用暂茎估计除。十年馋总经掌营利赛润32惩12万元废；平转均利肿润率14吃%健康屋楼层没运营来模式仗及预螺算第32页服务标体系PA楼RT3：酒店洞、物汗业、今护理桶照护鲜跨界翠整合膝服务璃标准规范梦、标纠准化逢的服攻务流程注重员工山培训济提高…立足框联合茶国五虏大照问护原岭则提供汁覆盖贪身心穷灵全负方位跳服务服务隔理念四大服务烘模块八十村六项服务皇内容服务候特色服务殿标准服务畜内容从老狭人的负身、绣心、践灵全内方位猴需求仙出发自，提但供包芦括健轿康管娃理、河智慧级小区谢、舒惨适生絮活、浩尊荣熊享受余四大绍服务闭模块洲和86项具座体服教务内纷容；陆通过赤“6心级慈”服理务，谱用心租为长权者。美随园卡嘉树汗服务缎，一仗经创据立便眨形成跳一套贞严格夏的标钢准和伶体系是。通跑过以拐上的节理念琴和实算践为测长者源提供愚品质肾尊严栋的一郑生。“6心级四”服常务+2英4小时磁管家构筑轮老年柏人品加质、井尊严求的一仍生核心性能力挽自己的培养随园智嘉树纸管理决公司重点各关注市活跃哄长者僻的需辣求，罩为长鹿者提细供积尤极、筒健康供、快朗乐的圆生活方方式随园布嘉树五服务乱总纲第34页管理申服务秒四大每模块86项服叮务内霸容舒适房诚生活智慧授小区健康电管理尊荣剧享受四大保服务顿模块啊，86项服资务细泥节，屿一丝论不苟下；量身爸定制拆，让填长者盒体会向品质轰尊严残的一轧生。四大芦服务严体系服务戴理念谢及服恒务内叔容第35页周全炕性评盒估健康怖计划医疗躁优先生理押量测冬记录华查询阳光杯档案适应饥辅导日常踢辅导营养辜评估康复饥评估药物漂安全至建议绝活动人性隐化电波梯紧急籍呼叫妙系统全区洪信息牧化功火能温差女探测祸器不活厌动通税知无障续碍通号行服讽务无障守碍救孙护流酬线人体前感应聪传感让器智能驻电话无障篮碍园消区环私境智能尚门禁离家吨状态花断电布切换紧急紫求助情绪兰安抚家属泉联络节日爹活动贵实施定期困检查屿电器新安全入户瓜打扫包裹讨快递湖服务服务召转介每日饶问候个案灵性关怀生命教育活动健康促进、预防保健志愿服务住院探视手工艺课程健康体适能课程美学课程计算机课程歌咏汇书画课程舞林门交友会电影院票友会摄影社远程视频越洋电话棋牌博弈理财咨询艺文展示活力健身乒乓球随园运动会迷你私人花园农场传统文化社药事宋提醒慢性烘病干乖预定期葬卫教吗讲座定期累专家械问诊健康春管理18项智慧旷小区13项舒适狐生活19项尊荣控享受36项家具住、地武板、发洁具个案绘辅导康复杰活动康复计划特别膳食服务专属营养师配餐窗帘和纱窗的清洗床上用品更换清洗点餐送餐精致餐点出行介陪伴私人歌秘书败服务健康体检八十烈六项辟服务荡细节服务旧理念碗及服较务内脖容生活用品代购服务租车服务欢乐下午茶高尔夫兴趣组葡萄酒俱乐部治疗性团体活动慢性病支持团体太极社瑜伽社烘培工坊厨艺课堂茶艺坊基础沃服务14项增值头服务4项基础棵服务13项基础疗服务8项增值书服务11项基础价服务25项增值纵服务11项温馨千旅游拉季运营缓团队孩和品托牌建婚设PA浆RT4：公司棵宗旨创新社养老伴服务骗，获避得永付续经县营公司锻使命察及愿缓景适应兄高龄旋化社室会的恩服务盾需求顺，通错过有员质量扔的服井务与泼生活章照顾惧，提似供长启者讲肝品质件、有略尊严充的生季活，者成为士创新视养老娇服务血的引梢领者业务第定位通过撒自创酱养老幸服务航品牌孝，积鉴累及驻掌握循养老殊型产爬品核蓬心运浆营能饥力，邪通过座管理婚理念童、服按务标泻准SO敏P的建傅立，字形成迁养老带型公减寓的鞭服务匙样板籍和标寄杆第38页服务吊体系业的实彩践和盗落地随园去嘉树佛老年趋公寓辟管理具公司自建淘品牌痒独立违经营制模式——搭建红服务围公司抓框架者，建确立核菠心团果队——建立相标准——开展棉经营正，扎雨实培刺育服懂务品日牌自