昆明酒店改扩建项目开发方向汇报附图

xx酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调研报告》。成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。前言Contants01昆明房地产市场现状02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向建议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析

07满容开发业态配备建议08满容开发现金平衡分析09方案优选第一部分昆明房地产市场现状2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场供应洪峰体现在2012-2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市场供应压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况，由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局高库存时期，市场供求关系严重失衡自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代昆明二级市场分析注：数据来源于昆明市房产信息中心自20侧10年以很来，步昆明筝商品沈房市薯场供字大于巡寿求的殿局面疾开始伪长期描存在去，在妹此压曾力下销市场遮供应割与成线交量士仍节赤节攀蒸升，青一方箩面反号映出拒了强所大的赔内生椒动力泼；而搬在乐年观的醋同时荷，商品妻房静悄态存森量也粉达到伍了22掌00万㎡的惊宣人数欣字，充是昆盈明两幕年的尘去化型量总饼和！昆明倒市商明品房奔高库算存的虽压力蕉凸显促，在趟全国跑市场渡普遍晒开始败转暖炭的大南环境业下，妥昆明哈市场抚表现该仍显候疲软昆明叛二级附市场茧分析注：暴数据伟来源酱于昆梨明市批房产穷信息多中心昆明所二级卸市场乘分析近期沫市场滑成交虎较为泻平稳慎，进疤入传臣统“抽金九碗银十江”销合售旺抱季，牢市场仆仍无盗较大脊起色翠，预类期年却终促饼销将芬拉动晕成交象量；私而商非品房痕成交敢均价搬环比增下降屠，市触场“才以价拾换量进”明清显昆明芒市主抄要商绕圈分钥布于捐市中检心、状南市护区及掉北市叮区，演世博暖板块按内主销要存畅活指烤向性衡商业昆明丈商圈典分布置现状市中睬心：三市瓣街主寺力商摇圈，鉴为昆闸明传挣统商设圈，丈曾是抢昆明古唯一资集中吃商业绍区，穿吸引痒全市逢及绝犁大部颠分来喝昆外坏地人等。北市控区：片区偿发展护较早滥，现这已形俘成北蚀辰财崭富中鞋心、列霖雨挎路及充白云融路等愉区域拔商圈脸，随电重点幼项目络推进蛇，片牢区商备业将亮有质湿的飞妹跃。南市畏区：南亚剖风情匆第一窜城代更表了疾区域匙级商低业中陈心的锈崛起址，未赔来西示山万也达广魄场建拜成将铁再次五完善历片区唯商业碎配套庄。西市葛区：西市刷区尚伪无区扔域级慕商业颤中心患，人差民路呢壹号挤广场值、保袖利六烤合、灶经典项双城霞等大柄体量敢商业俯项目柜建成华，方体能使叶西市完区商决业大呼有改泳观。东市肢区：人口抛密集苦区处兄于二辈环周您边，昏出二夫环后晴地势冻多起寺伏，还人口接分布朵不均座，以裙车市响及餐街饮等小指向际性商疾业为器主。东南汁片区艘：现有咱商业世多为讲专业忠市场奏，经脆商人华群众舞多，蛇商业谎较有援活力肝，生摄活商帽业中汇心集州中于辟世纪脚城商榨圈。万达爸广场红星搭国际白云恒路商锁圈世博现园板阔块自王身商收业匮剩乏依赖毕主城银及北盛市区望商圈昆明蹄商业唇发展腊趋势昆明监商业赛格局高新拜区商插圈白云收路商层圈北辰餐商圈滇池落路商休圈世纪制城商菠圈南市拣区商然圈巫家寨坝城粥市副姿中心市中集心商辰圈东市锈区商猛圈市中丝式心外疲扩商扬圈北京瞒路沿至线是叙昆明种发展若最密粗集的趁商业撒商务搞圈。本案镰处于世博书板块肯核心菊区域，片表区植天被覆疾盖较蜘多，整体仇偏静，且地势逗起伏鬼，交被通条乓件一貌般，从主城盾范围叶来看芬属于俗边缘，不利贫于人悄流聚毙合及竭大型若商业觉体存稳活。南市脑区是纯目前相昆明洒新兴曾商业磁最为摧集中巡寿的区穷域，盏代表惭了昆培明城捉市的色发展屑方向。近两隐年运栗营商毙业中赢心概范况本案同德昆明南屏街商圈南亚风情商圈云路中心万达广场爱琴海银海尚御融城金阶公园1903七彩metown欣都龙城欣都龙城开业时间：2013年12月18日商业体量：8万㎡项目特色：地铁商业、北市区较成熟商圈昆明广场开业时间：2014年12月12日商业体量：9万㎡项目特色：二环物业、北京路、地标建筑七彩metown开业时间：2013年5月25日商业体量：5.6万㎡项目特色：一环物业、俊发品牌、人口基数大云路中心开业时间：2015年3月29日商业体量：3.5万平方米项目特色：一环物业、品相高端万达广场开业时间：2013年10月31日商业体量：12万平方米项目特色：全国知名、全业态覆盖、地标建筑银海尚御开业时间：未开业商业体量：4.5万平方米项目特色：邻里商业、街铺与地下商业结合融城金阶开业时间：2015年2月5日部分开业商业体量：5万平方米项目特色：城市综合体、城投品牌爱琴海开业时间：2014年12月20日商业体量：16万平方米项目特色：双MALL形式、业态丰富、红星品牌公园1903开业时间：2015年1月23日商业体量：22万平方米项目特色：金格奥特莱斯、环境优秀、外立面独特昆明绣近两缺年开舱业的毒商业奇体以繁综合MA肥LL为主帜，体驼量10万㎡财左右亏，属圆于区丝式域型逼商业绒中心锈，5万㎡吐以内蜡的小法型MA住LL目前芳经营增状况司不佳昆明效市房励地产变市场讽环境授总结昆明无房地投产市办场预身判20得11贡-2嫂01牛3年受神土地玻市场自巨量忽成交亭影响旨，导获致20艳12轰-2布01图4年市粘场供唤应量听爆发诵式增宰长，挥分别坛达到11盈00万㎡负、17戒00万㎡姐、18苏00万㎡光，而撇当期箱市场斯去化虹量仅讨达到70艇0-电11忆00万㎡李左右术，进升而产绳生了从巨量样库存正；20渡14年土泳地市煌场成似交已英明显锯下降为，根码据柄住房译城乡鸭建设犁部《关于猴优化20葵15年住旧房及单用地滴供应灭结构救促进网房地雷产市林场平汗稳健锐康发爱展的幻玉通知》要求弦：住遵房供位应明磨显偏艇多的牵市、铃县，秋或在备建住完宅用刻地规抛模过黎大的仍市、务县，徒应明促显减萝少住得宅用辞地供蛙应量壤直至买暂停本计划第供应替。目隆前20引15年土成地供仿应成电交进念一步渐减少灭，后市之新增末供应两压力坑减轻。目前来昆明眼市商疼品房割成交侵总量吉基本哑维持顿在年掉均10狗00万㎡霜左右迈，住宅宝均价贵水平白仍在虽继续席探底，但由于丈市场罚新增贵供应而减少让，后状市压件力减翠轻，野出现权大幅絮“跳济水”口的可庸能性有不高踪蝶，预潜期在驼明后欢年有照望出膀现转葡暖。昆明著商业所用地卷成交淋占比招较大惰，因胸此带忙来了观一系闹列问散题，观如城市箱商业嚷承载痒力有岩限、哨同质岔化竞翻争激蝴烈、秤商业闪物业各供应稼严重锦过剩，此状反况既割无法明避免兽，短扒期内锯亦不嫁会消炕退，甚况至将纠重蹈99世博昼会后婆的商拥用物趋业过滴剩局蜜面。昆明斜商业吐发展级趋势昆明讽总体学商业求主线增呈北——南——东南哨方向秩延伸碧，局钉部地棚点有镇区域担级服贤务中选心；新兴给购物马中心斯、商寺业街厉区大搭量入油市，唉商业郑投资满、运练营风傻险加震大。扮良好珍的商杯业定泥位、炒规划劝设计垄及招笛商运损营水竟平等移能提厉高项械目价锄值，他拉升客项目蚀售价倍，降荐低开袍发风迹险。目前磨商业炊过剩戏情况稳较为向明朗颜，写焦字楼番整体麻租金悬、出触租率暂下降提明显文，投流资客历愈发邻稀少泽。第二瓶部分昆明丙市房除地产致区域糕市场缩慧分析昆明眼市板瘦块划丑分及拍属性新贵搏区域筑、中炎高端炮物业虑为主传统门富人杏区，碧低密拜物业蹄为主区域记级商翻业中珍心分句布密宜集区域艰竞争蝴激烈市中播心核怀心地枝带区域社相对悬封闭滑，发御展相开对落界后区域因逐步冤成熟嚼，人算口涌荐入较枪多板块法位置垒较偏稠，客义户认孟可度眼不高区域围竞争专激烈敏，主量要面刊向刚帜需市容场环境柳佳，奋心理薄距离援远，称竞争错较为前激烈昆明泥发展泪较活锹跃区彩域，辩客群误基数狭大昆明换高端凳住区梯之一案，已沈有多幅年无颗新高拢端项母目供销应空港掀服务历性物伞业新兴饶区域炼，区声位及呢环境酬有一兴定优意势，像中低待密项脊目为晴主区域象发展达较慢药，内针生客添群市洁场主要绝依赖抚内生陷客群添市场版，区捷域相元对独香立区域朋竞争狡激烈棚，外脂来客墙群涌寻入较腔多大学躲城及仰昆明弱行政窗中心掉拉动捧，投旨资客聋为主昆明乓未来晨商业虑区主丢要集世中于遣主城义、南志市区祝及东粮南片战区，连西市些区及光北市德区也晒将逐皆渐形岸成规液模昆明泳各区膛域商两业供驻应量昆明淋写字记楼公庸寓供棚求情笔况写字册楼公皱寓产联品供陈应逐欢年递展增，月而去遮化率钱则大他幅下蹈降，钟单纯援依靠睬市场曲去化柴压力沟巨大注：痛数据跨来源它于昆省明市深房产群信息欲中心昆明倡商业皮供求旦情况商铺送产品施整体攀去化厦率较烤低，20割14年去氧化率册有所残回升舍，年盯均去落化介评于30谅-4众0万㎡吵之间注：申数据岂来源堡于昆完明市龙房产钢信息湖中心项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）霖岚国际写字楼2013.10.258.156.4779.38%223000前期预售0.8万0.9-1.3万中企万派中心写字楼2014.6.131.80.8346%155501-1.4万云路中心写字楼2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2万人民路壹号广场写字楼2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5万保利六合写字楼2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4万昆明广场写字楼2013.12.279.296.570%1836001-2.5万南悦城写字楼2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3万红星国际写字楼2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2万广福城写字楼2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1万合计————58.7832.0254.47%——————昆明谢主要木在售盾写字贼楼项拌目供女求分污析写字侄楼市吗场去冠化月明均40起0-罩10脉00㎡，岂需要隐大幅青调低裳售价壁引入磨大客占户资惭源提允升去劈燕化量项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）保利六合精装公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000现12000协信学府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500绿地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悦城精装公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300简装7000H公寓精装复式2014.5.202.21.2355.9%1488016000万科金域国际公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500装修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合计————28.7711.6339%——————昆明史主要枪在售下公寓闪项目质供求形分析20责14年后车上市揉公寓技项目较月均现去化哥约70晕0㎡，抗多数泊项目查比前趁期售伸价下湿调30宽%左右项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）润城第一大道商铺2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5万南悦城商铺2014.11.243.140.5918.8%415005-6万（无公摊）红星国际商铺2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7万广福城商铺2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5万保利六合商铺2013.8.22.130.7434.70%213502-12万昆明广场商铺2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5万协信学府天地商铺2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5万大宥城商铺2014.9.96.191.0517.03%715002-10万霖岚国际广场商铺2013.10.250.840.223.8%191001-7万中企万派中心商铺2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5万合计————29.877.3924.7%——————昆明后主要依在售障商铺厌产品坛供求的分析商铺假售卖脉情况帐普遍箩较差备，月蛛均去宰化50夫0㎡左兼右，棵去化僚周期放较长高标韵写字罚楼租配售价疾格项目名称每平米月租金（元）均价（元/㎡）云路中心90-14016000东方首座140-16025000-29000万达双塔——18000保利六合——20000同德昆明广场15025000欣都龙城120-15017000-23000金平果商务中心10015000-17000俊发中心140——顺城100-13024000-30000蓝光昆仑中心90-140——目前竹昆明跟主要愁高标羽写字奇楼平舍均租退金12岁0元/㎡/月，腾市面扔均价17恳00男0-乎22芒00凯0元/㎡，丘大客巩户及艺内部泛成交孕仅为五市场烤价50倡-7喘0%，部馒分项减目由网于市郑场去稍化不礼佳，言推行本“以爸租代态售”悄政策万科捷白沙旷润园洋房浊：精负装均货价11柿00政0元/㎡别墅22落00档0元/㎡俊发分盛唐息城高层漫：均蓬价75蛛00元/㎡云润捷天阳高层聋：70漫00元/㎡洋房赢：12萝00构0元/㎡清水鼠佳湖急雅居小高炉层：66你00元/㎡世博季首岸大平伯层：贺均价14丙00脖0元/㎡银海株白沙扣郡洋房廉：均逮价78语00仓-9遗00差0元/㎡商铺2-恼3万/㎡紫东熄苑小高股层：践均价58忙00府-6拴50击0元/㎡朝九应晚五高层烂：均近价75谊00元/㎡世博番里地下封商铺侦：均崖价13凶00漠0元/㎡（太带12年返买租）写字投楼价鼓格待强定本案本案愉地缘急竞争帮关系区域浇参考浓平台典价：联排岭别墅返：20草00讯0-岩22雨00聚0元/㎡洋房泥：90妖00阅-1椅20轰00元/㎡高层疾住宅蛮：75槽00元/㎡写字税楼:5恋A1家60花00元/㎡公寓悼：暂唤无（苹参考目金尚涂俊园85敌00；参翠考花拒之城晨（精松装高畏返租13近00梳0）本案范处于悦世博扛核心侨区，押受用持地规却划限馆制，尽地理结区位饺及片丘区特姑性影剂响较巩大，馅与其的他周住边项抓目可矮比度较极低葛；地缘遍圈外结主要娃为城米中村坊项目子，产敌品以察高层盖住宅罪及大发体量粘综合潮商业丝式为主丧；地缘鄙圈内搭东白箱沙河求区域扮与本茄案区众域条善件相贞仿，楼以洋读房、业别墅渗物业径为主蜂；地缘干竞争放度较肝高核心肃竞争蝴圈云山者村项搭目白龙败寺项示目世博稀生态顽城低聚碳中迹心5A写字侍楼：16纽奉00召0元/㎡本案演区位诉及用枯地条零件与农区域梅外项惊目相踢似度尼极低激，竞慎争关您系较普弱状态项目名称项目类型占地（亩）建面（万㎡）容积率与本案竞争关系待售世博里商业、写字楼459.51.25★★★★★在售世博生态城低碳中心写字楼4614.392.99★★在售云润天阳高层、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高层172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商业、写字楼、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、别墅150181.19★在售白沙润园洋房、别墅300301.2★在售紫东苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潜在云山村项目住宅、商业、写字楼、公寓289874★★★★潜在白龙寺项目住宅、商业、写字楼、公寓154544.5★★★本案仁地缘勒竞争卫关系区域膝项目拥主要军在售溪住宅焦类产予品，月但各霉类型锐商业牺、商手务产嗓品规便划均卡有，陪本案独需找威市场侧差异镰化切尽入点片区城二手显房市眠场情尺况项目名称类型面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）世博生态城别墅27419000520世博生态城独栋485206001000博园邻里叠加26417500460世博生态城飞行的树海洋房9111500105项目名称类型面积（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生态城依山邻里联排别墅2571200047世博生态城双拼3001600053世博生态城独栋5003000060片区折别墅猴二手口房单据价约2万元/㎡，划独栋羽售价茄相对叛偏低炉主要僵受总荣价影梨响，慎每平脆米月匠租金侍约50透-6用0元注：江可供慨本案搬参考掌的公脸寓、很写字涌楼租哈售样踢本缺虏乏第三市部分项目猪宗地乎分析周边忌配套盘龙区人民医院西南林业大学云波小学世博园金殿青云小学金实小学联盟小学解放军533医院家乐福麦德龙超市欣都龙城北辰财富中心明通小学北辰校区北市区医院中汇商业广场天详小学理工大学延安医院北区分院云南妇女儿童医院家乐福园博花鸟世博车市1KM2KM3KM项目税隶属悉于世祸博板泰块，刻但该自板块勺的最览大劣伞势就半为配钉套极阴度匮扭乏。商业枪购物阿消费同需求闯基本另在半当径三拘公里钳外，凡商业欠非常悟稀缺吃。医疗拘资源黄基本理能保躲证就半医需逗求但灵并不蹈丰富较于宁资源笋较为宋匮乏酿，小御学教止学质硬量较宰低，宴中学既几乎乌没有斥。较近担的商嚷业类薄型物川业基去本都枝为专份业市唤场，剥如园饶博花饮鸟市钓场、级世博爬车市饼等。本项绞目周伞边基抽本为振高档狗别墅侍住宅右小区滩，交薪通基梦本靠嗓自驾资车，袖所以拳对附变近资航源需擦求也喊较低士，可伟接受秃较远献配套述。地块袭现状尊及指旨标容积蛾率：1.坛2建筑慈密度爱：40全%限高笑：40坝M用地惹面积承：56这.7亩地块盗形状梨不规订则，乓破差12米，奖地质秆稳定维，增熄加后汉期规妨划设吗计和蒙施工般建造券的难痕度。茄但为并低容浩产品脑的摆仍放提喘供高哈差条面件，提利用覆坡差兽可打钩造较晓为错穿落的原建筑沃调性吃。地块邀内现毛有建耗筑物盲，较假为老侨旧。丈后期督项目梨启动颈需协薄调拆尊迁、洪安置芬等后判续工叉作增酱加项档目开氧发周宁期及矩难度幼；项目碎毗邻骑世博蓬园，浙优资僚自然暮资源菠能很零好拉晃动腹揪地物缴业价寇值；四周择均有石道路谱，施洋工车盐辆进田出，旦施工屿废料塘处理撕较为也容易赛。建筑建筑中心绿地建筑建筑210180230280容积血率1.艇2代表移本项牲目可竹以出研现的盯产品扩类型金较为截丰富调，别骑墅、锦商街酬、公伐寓、联小高堂层等而均有架条件限高40吉M，因真容积佣率小狠于1.挤2的限短制，珠实际糕造成太的影名响较部小56贵.7亩用淹地面篇积，改项目讲为较谋小地注块，木开发考体量胶较小架，资失金压碗力较希小，茫比较伤灵活指向青性商亮业风情涝化产美品中高群端方符向基地涨属性用地性质商业商务世博园核心区知名度高自然环境绿色佳氧吧规划控制低密物业基地斑属性以梳理地块规模精品小盘区域认知富人童区交通人流不利引普通渴商业世博衬园核啊心资誓源品牌浑知名千度大环斑境配衣套游客气资源片区嚷发展坟潜力基地小结板块价值本案位于昆明东北板块的中心，属于世博园板块，传统别墅板块区，板块资源优势较大，资源占有价值较高；周边配套变化项目周边医疗配套、教育配套，商业配套、休闲配套较为稀缺；区域内自然人口稀薄，商业氛围不够浓郁，商业业态多为高档餐饮，私密娱乐等具有较强指向性；道路及交通优势项目周边道路通达，公共交通便捷，距离地铁站较近，交通优势明显；地块板块内大盘相继开发，未来商业建成开业、小区入住率提高将共同炒热片区，本案在区域影响力也将得以提升。开发判研基地内部现存建筑增加开发周期和难度，坡差增加产品多样性，项目自然资源的利用对地块腹地产品价值拉动较大；基地衣小结充分白利用佳项目客自然唯优势然和板餐块优淡势开秀发板纷块稀酒缺物伍业--创造基有一珠定风椅情感药、高垦体验蓝式的闸叫嚣百产品

1、依托世博园核心区优势

2、打造片区“稀缺精品楼盘”3、提高项目调性，在产品宣传和服务上做文章4、借助展示和服务实现品牌落地和价值传递减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会依托区域资源环境优势，结合项目特点和产品优势，打造片区精品项目，树立片区标杆！S优势1、开发商品牌及世博园知名度2、区域自然环境优异，毗邻世博园3、地块体量不大，适于做精品4、区域公共交通体系发达，片区未来发展潜力巨大W劣势1、周边传统商业氛围较弱，核心地缘客户稀薄2、地块道路通达性不佳；3、商业用地性质与区域接受度匹配度较低；O机会T威胁1、昆明商业、商务市场库存巨量；2、市场投资、自用客群已大幅减少；3、片区在售及潜在项目有大量商业待售。SWOT分析1、世博园核心区探索转型升级；2、项目容积率有一定空间往低密方向开发，规避市场竞争红海；3、国家政策对房地产行业积极扶持，政策利好不断利用世博园核心区规划，充分展示好片区未来规划发展，突出项目稀缺感与投资价值。结合世博园景区资源打造项目特有产品，借势周边项目配套资源，以及项目独特性，削弱劣势，打动客户。充分利用区位优势及设计资源，进行产品及区位差异化竞争，主打区域“稀缺别墅”，区别其他项目。项目SW昨OT分析第四旦部分项目偷开发牲方向它建议【商务胁公寓&办公】【主题骑商业脸及商挂墅】【投资&居住参公寓】购物中心居住商务商业标准写字楼服务公寓LOFT主题商业邻里中心别墅高端办公商业会所投资&居住公寓项目而定位肺方向吃建议符合荷条件懒的物中业类列型方向赵一：恳旅游云购物客风情皱商街优势项目虫用地巷属性楼为商腰业用股地，度经济塘指标负条件助与开相发物趣业匹糠配度茶较高换；商业栗产品餐开发轧强度令较低团且溢脆价空偿间较惊大，奥可实单现高田利润拌产出谢；商街幅形式裂多样冶且具岛有较芽强吸狱纳能夫力，纹结合郑旅游贵资源魂效果类好；劣势以昆州明近咳期一就级土亩地供级应市析场来鼠看，缺供地呜均为中商业疮用地架属性惩，现学昆明通市场碗商业膊配比杜及存橡量远岛超服筛务人颤群需姻求，吃商业资不仅滨从存伐量、电投资反市场纺均存予在严变重客林群面舍问题纪；商业纺产品阳虽溢谨价空偷间较呈大，链但可芽售性症较差洲，固混有资己产仅常为账滨面产驶值，牲难以公实现方现金抵利润孝转化蔽；风情捷商街岩多需圆充足倦固定惧人口数作为级支撑膀，且禁对开炎发商停要求后较高阔，需造长期朱运管长方能朗实现赴；项目颜定位遭方向跳建议需游拘客资葵源支岸撑项目批定位物方向忘建议方向爹二：秋总部那基地僚商务待园区优势相比桶常规叔高密旅商务平而言促项目1.侧2容积让率、印建筑40米限欣高，熄可规升划出森较为溜高端系的低搏密商劈燕务办蹦公产械品；项目醒所处戏板块少及区床域规矛划与耀低密创园林陶式办阻公匹恶配度遭较高碎，物达业可半与酒疏店、真公寓柜等同届类物封业进殃行转遵换；劣势纵观众昆明维商务晓市场某由于冤现有毯存量凝远盛捉于需只求量果，已容沦为公普遍挪低价烈无市拌的尴刃尬局讯面；区域苹没有您传统祝办公考氛围达，且冲交通隶、通差达性墨与办早公客熊群诉解求相逼违背化；物业劫市场吨客群址稀薄雀且面楼临同和区域摆类似棕项目脏直面傻竞争杰，项挡目若晃以商滑务定印性将恢陷入禾僵局谈；商务花市场偏过饱扰和项目相定位艘方向招建议方向袭三：粱商务军商业倾别墅炮区优势项目听所处棕板块殊及区胆域规城划较祥为支惠持该场类物渡业，牧通过该物业州营销谋推广更可有鹅效对奥整盘械形象再气质虾进一则步提诸升；通过辈官邸足类商挎墅兼智顾商俩务与王私家凤别墅湖双重鞭属性役，从牢而拓谜宽市盈场满谈足高秩端客补群需总求；劣势物业纺体量旱产出封较少植，综亚合考炭虑地乎价及巧成本序费用简还需光进行辫经济哄论证字物业头经济选可行绿性；物业泊规划漏设计此要求倍较高移，接付受该迎类物套业人崇群属谢窄众锄客群匆，由熄于总孔价原剪因导滨致购饥买门驼槛较素高；物业国除产愁品本抗身外析还需洽公共隆产品养及大浊环境酷、软蜓性服丽务等由对物拣业作放为强波支撑蕉；容积怕率无摆法做飘满第五塑部分单一煮业态未开发驼经济总测算锐与比航较分蹲析单一叮业态知经济竞测算业态棍利润珠率比位选从上来表可位看出除公骑寓/写字均楼外糊，商供业及窃别墅登物业鸡利润蛮率相鲁近，主因此项目谦以经剃济角珍度出叉发应麦以低看密物锄业为再导向；为确笼保账袖面经何济效直益有送效转义化，学项目沉重点臭在于枪产品灾货系炼分配腥的合星理性攀；备注舟：此板轮测宪算将土属地成辩本按敏零计派算，辛不代辉表实恭际利半润产蛙出，陕仅用乒于业摧态排诱序甄坟选。因而书利润谦率偏凡高，弦若加蹲入土蜡地成蜂本因阅素考猛虑，雄利润菌率需砖≥20检%才可卸保证竹项目曲开发搬安全验。双拼独栋商业联排公寓/写字楼（单抓亩/零地笔价）业态炮优选吼对比物业类型容积率总建面（㎡）售价预估

（万元/㎡）总销售额（万元）建安成本（元/㎡）其它开发成本（元/㎡）成本合计（万元）单亩利润额（万元）利润率独栋0.32002.85603500708321234862.20%双拼0.453002.47203500526826345763.47%联排0.75500210003500428838961161.06%商业0.85331.89603000394237059061.44%公寓办公2.214670.8512473000207074450340.35%联排商业公寓办公双拼独栋业态器利润田额比创选业态泼优势万比选通过肌以上军折线社图进帝行分漠析独栋嘉、双圣拼别梅墅均行属单方亩建极筑面声积少白，利臂润率伯高的移物业宇；商业华及联塞排别衬墅单星亩面支积产县出与忧利润预产出破大致替相同厚；酒店胖公寓粮为单诵亩建纽奉筑体雅量大呈、经浑济效饱益相竞对较轧差物怨业，弟由经丽济性弄出发显因尽功量少强配；项目如用地正性质撞为商难业用吴地，疲故而涨可考李虑比疼选物绢业受幅到局供限，嫩仅能些从别贴墅、贫商务遇、商狂业角名度进白行考虽虑；随产彻品方储案容无积率巧增加市，利合润上捐升状库况并糠不明采显！话相反她，利该润率蛮下降榨严重产品羡业态油建议业态利润客群面市场稀缺度商业★★★★★★★独栋★★★★★★★★★★★双拼★★★★★★★★★★★联排★★★★★★★★★★★公寓/写字楼★★★★业态搏各项太权重庄分析商业摇体量里需根肆据项追目需膝求程逮度切悟实规躁划，赴综合黑考虑讯其市坟场需堡求及窝自持魂可能由；公寓/写字柴楼产栏品根思据甲天方诉省求具彼体考伍虑，浴随容叛积率嫂升高冈，在触零地液价条筋件下祸，项饺目利授润率葱明显藏下降液，产果品去巨化风降险也粥将增诱高。综合焦项目细自身船条件血、市棒场、挠经济琴预算丸多重上因素承考虑献，产沟品业捆态建守议以保低密捕类别额墅为终主或伞优先掏选择泼！为窄提高隔项目稳经济烤效益够，应菜考虑滤容积泊率突当破手猾法设幕计，致在相症同的裁业态丑标准药下，抖尽量答提升筋容积废率。第六涨部分开发圣强度织弹性暂分析项目头开发到风险群提示综合乎分析疲：通过击不同尖容积忘率模嚼拟规哈划经救济效衫益对援比发负现，若以梨全别痒墅产亲品进仓行规泰划，宵项目溪开发拢利润维较为摇乐观；相比孔以满项容积幼率1.遍2为目销标配让置公女寓\写字鸽楼产响品，稠项目般开发巴强度业增加捞，虽呼利润彩额增爽加，滋但利吩润率巩大幅旧度缩斩减；饰说明宋项目剥风险轨加大果。建议若以饱经济茄、可馆售等饭角度与进行森综合容考虑驶必须炕降低托容积肤率才油能有筒效确叔保项醋目开授发合驻理性，若愚满容野开发往，在私目前妥投资棕客缺规乏的线市场糊条件胸下，校高容柴产品职销售发难以支保证给。在不起同容为积率欢比选书下，败计入1.盟06亿地矮价成活本，检在R=嫌0.奏75时利倡润率滚最优容积率0.30.450.7511.2总成本2245325331324083471737600账面产值3136040320560005367056341利润率28%37%42%35%33%第七耻部分满容竭开发锈业态近配备炕建议产品胶配比铲建议满容窑配比光建议满容掩规划驰建议宇：项目想若考虑杜满足苏规划，公沙寓、栽写字蛋楼为映填充浙容积肾率产你品，宽由于领综合游效益避较低玻，应爬按照店最低牛配比盾进行写规划斤；低腥密物猎业注呆重产喂品的水价值僵感建制立；分布物业类型建筑面积

（㎡）销售面积

（㎡）预估单价

(元/㎡)账面产值

（万元）自持率（%）可售产值（万元）地上商业15001500.001800027000%2700独栋商墅10301030.002800028840%2884双拼商墅20602060.002400049440%4944联排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/写字楼2966229662.008500252130%25213小计地上总建面4455244552

56341

56341

住宅下车位

地下停车位14257358140000/个50120%5012小计地下总建面14257

5012

5012合计总建筑面积58809

61353

61353项目开发总成本45510整盘现金销售总额61353开发周期现金收益15843开发周期现金利润率25.8%第八预部分满容展开发算现金沃平衡金分析项目筋现金丛平衡辱建议现金蚀平衡牢建议现金肚平衡雹建议炭：项目龙低密低物业陆全部坝销售事，可窜快速牺回流渗大量消开发星资金蛾；同期换销售净部分株公寓别及写废字楼矛，当估销售闷面积铲达到58尚%时，就项目爆总投舅入与货销售陈收入畅基本忆持平庭，实济现现增金平纱衡。分布物业类型建筑面积

（㎡）销售面积

（㎡）预估单价

(元/㎡)账面产值

（万元）销售率（%）售卖产值（万元）地上商业15001500.00180002700100%2700独栋商墅10301030.00280002884100%2884双拼商墅20602060.00240004944100%4944联排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/写字楼2966229662.0085002521358%14623小计地上总建面4455244552

56341

45751

住宅下车位

地下停车位14257358140000/个50120%0小计地下总建面14257

5012

0合计总建筑面积58809

61353

45751项目开发总成本45510现金销售总额45751自持部分酒店公寓/写字楼自持面积（㎡）12458车位（个）358现金贝平衡注：彻按现美金平绩衡要园求，零项目报将自极持1.番25万㎡咐酒店攀公寓/写字蠢楼。援车位召可完手全自挎持。第九特部分方案痒优选方案寸优选在测弱算不搞同业荐态项段目收抚益率削的基艺础上恭，必槽须从添市场叉销售消的角作度综现合考选虑产