2020广州房地产市场9月报-保利投顾研究院

202

年

月广州房地产市场月报及国庆市场表现分析POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顾研究院2020年10月市场概览“金九”成色十足！⭐“十一”推货热情高涨，成交分化⚫

宏观和行业环境1.经济：经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好，新动能增势好2.行业：中央定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金融化；第二批约谈城市均升级调控。广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑；系列旧改政策陆续印发⚫

一级土地市场1.

9月供求：供应282万㎡，同比↑

431%，环比↑

244%；成交139.5万㎡，同比↑

120%，环比↑

88.8%。第3季度宅地供应630万㎡，成交391万㎡，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%2.

10月供应：12宗涉宅地块计划出让，海珠推两宗地；预计11-12月土地供求量将远低于往年同期⚫

二级商品房市场1.供应：大幅放量，环比8月翻倍，同比↑74%（白云、黄埔、从化、花都↑超100%

）；后市多个高价项目入市激烈竞争。⭐十一推货热情高涨，推货量近3000套，创近4年同期新高2.成交：9月新建商品住宅成交116万㎡，同比↑

57%，环比↑

11%，续创2019年来新高；黄埔、番禺、南沙、花都强劲。二手成交量微缩但维持历史高位，成交134万㎡，同比↑

54%，

环比↓

8%；房价指数连续2月领涨全国，黄埔等区价格抬头预期强。公寓成交仅恢复至去年月均7成水平，商办市场成交同比↑58%。⭐十一成交创新高，同比↑65%，整体市场氛围远超去年同期，区域表现分化，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡咨询服务领域保利投顾研究院市场监测研究投资策略研究项目前期研究•

宏观及行业政策及影响分析•

土地市场监测•

新房及二手房监测•典型项目剖析•

房地产市场趋势研判•

城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•

城市进入研究•

城市/区域/板块深耕投资策略研究•

项目前策定位•

商业定位及运营研究•

产业规划及运营研究•

TOD/文旅/产业等特色项目前期研究业务联系：赵先箱：research@•

地块投资可研01.02.03.宏观和政策环境土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判PARTONE宏观政策环境01宏观经济环境经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大广州经济改善明显，8月“三驾马车”数据中，固投增速同比扩大0.9个百分点至5.5%（全国↑1.3个百分点），主要受到基建投资拉动（同比9.5%），工业和房地产开发投资降幅有所扩大；出口增幅扩大，但同比弱于全国；社零降幅缓步收窄。此外，工业生产加快复苏，规上工业产值和增加值降幅继续收窄约1.5个百分点，支柱产业生产恢复态势向好。新动能较为强劲。图：广州累计GDP增速水平图：广州8月经济运行情况（累计同比）广州全国分项广州全国1-8月9.5%1-7月5.5%-1.8%-3.2%95%1-8月1-7月一季度5040分项固投出口广州全国GDP同比-6.8%-6.8%基础设施投资房地产开发投资工业投资-0.3%-1.0%5.5%-0.3%4.9%11.6%上半年GDP同比-3.2%-3.6%180%0.4%4.6%3.4%+0.9%+3.2%投资端30社零

-7.5%-8.6%-4.8%-7.4%20医疗设备制造CPI（当月）批发及零售//5.5010.3%0.4%2.7%消费0-5.0%-2.7%-3.1%-3.2%43%-6.3%-4.3%-4.7%-5.2%58%//4.90规上工业产值//-10-20-30-7.50工业

规上工业增加值三大支柱产业产值0.4%-0.4%////新能源汽车产量新动能30.1%30.6%实物商品网上零售额15.8%15.7%GDP增速固定资产投资累计同比出口累计同比（限额以上批发零售业）社会消费品零售总额累计同比数据来源：保利投顾研究院整理02基建及产业发展环境规划与基建：白鹅潭CB规划获批，机场、轨交加速规划和落地荔湾白鹅潭商务区一区规划获批，划分核心区、大坦沙健康医疗区等5个组团，其中提出适度增加产业用地规模，推动产业发展提速和规划落地。轨交、机场加速规划和落地，白云机场整体规划出炉，将引入地铁、城际、高铁等，并于9月27日开建机场三期工程；地铁8号线新增东延线至莲花，北延线有所调整。图：白云机场综合轨道交通规划图：白鹅潭商务区一区规划示意图目标引入轨交高铁线路定位形成“3060”交通圈，白云机场实现与广州中心城区30分钟通达，与珠三角各城市60分钟通达广中珠澳高铁，广河高铁⚫

广州西岸中心商务区，中心城大坦沙健康医疗组团城际新塘经白云机场至广州北站城际和广佛环线白云机场段637万㎡区西翼沿江总部经济带建面分配广佛黄金商贸组团地铁新增引入广州地铁22号线和18号线503万㎡⚫

居住及配套：最多1070万㎡，分布在除核心区外的4个组团⚫

产业(商办)：至少1060万㎡图：8号线新增/调整情况如意坊—沙面历史文化组202万㎡广州北新增东沿线近期动向⚫

基本走向：自万胜围至莲花，连接8号线和佛莞城际。24号线⚫

2020.07白鹅潭整体规划获通⚫

利好区域：琶洲、大学城、化龙片区江府8号线过，其中规划13条轨道交通（包括广州1、5、6号线等），新增4条过江通道北延线调整北沿线纪念堂万胜围滘心8号线核心区862万㎡⚫

调整方式：原规划北延段为滘心至广州北站，拆解为①滘心至江府，

②江府至广州北站（归为24号线，并南延至纪念堂）。⚫

利好区域：白云白云湖、江高片区等，花都镜湖、广州北片区等。东延线长洲⚫

2020.062020年广州重点计划公布，涉及白鹅潭唯品会、鹅潭一号、广州美术馆等莲花枢纽站花地河北组团502万㎡资料来源：

保利投顾研究院整理03行业政策环境-广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑花都放松人才购房政策，放宽人才认定范围，且在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求。同时，传闻南沙人才购房政策放松，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，但南沙按揭和签约中心表示没有接到通知，不能签约。图：广州部分区域人才购房政策【花都】符合以下条件的，在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求：点评：两区政策要点均为针对指定群体，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，两区均无公开发文，无执行细则，为口头通知执行，南沙政策实际执行情况存疑。【黄埔】•

广州各区认定的各类人才•

花都个体户或企业职工从化•••经区认定在黄埔连续工作半年以上人才，不受户籍限制，在黄埔买1套房花都在读大专/本科生，年满18岁花都•黄埔工作，持有广州人才绿卡或经区认定杰出人才，其父母或配偶父母、成年子女均可在黄埔买1套房【荔湾、白云】增城人才购房从原规定在广州无房放宽至南沙无房，但仍限贷，2套以上需全款。仅消息传出首天房企有营销动作，后续无相关宣传；而且按揭和签约中心表示没有接到通知，据传不能签约。⚫⚫白云•创业或工作超6个月，①研究生学历+博士学位；②双一流研究生学历+硕士学位；③全球TOP500研究生学历+硕士学位在中新知识城工作的新加坡居民在知识城买房与本地居民同等待遇黄埔南沙天河越秀【南沙】湾•白云还包括云聚英才卡持卡人等海珠符合以下条件之一的，在南沙无房，可在南沙购买1套（其他区满2套不受限制），无需社保，但限贷【番禺】番禹••大学城高校全日制在读及应届毕业生双一流大学（AB类）全日制本科或以上学历，在番禺创业或就业的青年人才•

持广州人才绿卡/南沙人才A/B卡，未婚（已婚可购2套）⚫

两方面放松：南沙①扩大群体，原仅针对大专以上且在花都企业担任高管/骨干技术人员；花

⚫都•番禺工作并缴纳1年社保，中级以上专业技术/职业资格或大专以上学历，并在番禺“四上”企业担任中高级管理职务•

本科及以上/中级职称及以上，在南沙工作/学习⚫

②取消半年社保要求。资料来源：

保利投顾研究院整理03行业政策环境-广州广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等广州深化旧改新闻通气会明确旧改总体定位为产业导向，首次明确提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，其中第一圈层（环城高速内）要求占比至少60%，并提出计划3年内推进改造中心城区83条村以及支持连片改造。城市更新“1+1+N”政策文件陆续印发，其中提出推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区等。图：9月广州旧改政策动向图：广州旧改政策体系要点广州城市更新“1+1+N”政策文件：《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》+《深化城市更新推进高质量发展工作方案》+N个配套政策文件

。9月1日9月3日黄埔印发城市更新“拆旧奖励”指标使用工作指引广州市深化城市更新推进高质量发展新闻通气会，将形成“1+1+N”政策体系，明确:①总体定位为产业导向；②3年内改造中心城区83条村；③首次明确提出产业建设量最低比例要求；④支持连片改造。3、5、10年的改造计划支持连片改造⚫

实现连片改造：符合条件的，可整合收购邻近的国有用地，或置换政府储备用地与村集体用地，鼓励留用地纳入改造。⚫

三年计划：推进改造中心城区的83条村；⚫

五年计划：推动改造175条村（含以上83条）；⚫

十年计划：推动改造389条村（含以上175条），标图建库面积2.27亿㎡，现状总建面3.55亿㎡。印发《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《深化城市更新推进

质量发展工作方案》9月15日①加强产城融合，推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区、铁路枢纽周边等；

②支持收购临近土地和土地置换，鼓励留用地纳入改造；

③3、5、10年的改造计划。产业导向，首提产业建设量占比“底线”⚫

提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，全市划分三个圈层，其中第一圈层（环城高速内）要求占比

少60%，第二圈层至少40%，为广州乃至全国首提。实现异地平衡：通过联动改造、开发权益转移等。⚫⚫其他改革措施：优化村民议事规则、支持国有和集体混合改造、分阶段施工许可等。其他印发《城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引，与此前旧改通气会表态一致。9月23日9月23日建设和完善公建配套印发旧改市政基础设施专项成本估算指引，明确了市政基础设施的估算与审核流程、费用差异处理办法等，但成本“少不补多退”不利于合作房企，或压缩房企利润空间。⚫

保障性住房建设要求：建面占复建安置房至少3%，占融资住宅至少5%。⚫

加强利益主体协调，规范规划报批，加强历史文化保护等。⚫

首次提出产业片区的公建配套要求。资料来源：

保利投顾研究院整理05小结与后市展望宏观环境房地产行业政策⚫

经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好全国⚫

定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金经济融化；第二批约谈城市均升级调控⚫

工业生产加快复苏，支柱产业生产恢复态势向好⚫

花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑广州⚫

产业政策利好频出：人工智能、

信息技术、金融等⚫

控规获批：白鹅潭CBD产业基建⚫

广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等，旧改进入规范化进程⚫

轨交、机场加速规划和落地：白云机场、地铁8号线展望后市：①广州经济改善明显，基建持续发力，工业生产加快复苏，新动能增势良好②预计后续政策环境仍以稳为主，若市场价格抬头明显，部分过松区域不排除有小幅收紧可能10PARTTWO土地市场特征及趋势研01供求量价月全市宅地供求环比回升明显，第三季度供求量创同期历史新高，年度供地完成率81%9月全市宅地供求较8月明显回升，供应282万㎡，同比大增431%，环比增244%；成交139.5万㎡，同比增120%，环比增88.8%。成交10宗，金额247亿元：白云、番禺、增城、黄埔各2宗，越秀、花都各1宗；3宗流拍：增城2宗，花都1宗。今年第3季度宅地供应630万㎡，成交391万㎡，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%，预计第四季度土地供求量将远低于往年同期。图：广州宅地供求情况图：近年第三季度宅地供求及前三季度供地完成率2018年3季度供应137万㎡成交81万㎡2019年3季度供应327万㎡成交248万㎡2020年3季度供应630万㎡，同比增92%成交391万㎡，同比增57%5004504003503002502001501005050700600500400300200100090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%81%40302010051%44%43%35%0(10)2016年三季度

2017年三季度

2018年三季度

2019年三季度

2020年三季度供应面积（万㎡）

成交面积（万㎡）

前三季度供地完成率供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）溢价率（%）资料来源：保利投顾研究院整理03房企投资国资背景房企表现积极，保利发展连夺

宗9月共成交涉宅地块10宗，溢价率均较低，其中7宗宅地由国资背景房企竞得，保利发展表现积极，连夺3地（含2宗黄陂长安村旧改地），越秀、广州城投、珠江实业等地方国企也有所斩获。其中板块宅地较稀缺的南站1004地块经过27轮激烈竞争以溢价25%、楼面价26328元/㎡成交；此外多幅宅地有附加条件成交，如南站地块、白云亭岗站地块需要出资建设市政工程、越秀宅地须解决拆迁问题。图：9月广州土拍情况土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）起拍楼面价（元/成交楼面价（元/成交总价（亿元）拿地房企地块名称/位置区域土地性质容积率溢价率㎡）㎡）太和镇大源村、大源南路东侧大源容发货运市场地块14108白云居住居住居住15.253.981.5622.2315.36.521.53.83.81569916247170005.5%1.7%028.623.610.6保利发展（扣配建）保利发展+黄陂KXC-G1-5黄陂KXC-G1-6黄埔黄埔花都增城白云1579017000翔龙保利发展+翔龙花都大道以北、莲山路以东中轴线八地块二居住居住9.485.320.4617.12.03.21083691951098397071.4%6%22.516.6保利置业珠江实业永宁街塔岗村、公安村21263（扣配建）21263（扣配建）亭岗站东侧地块居住居住商住商住居住16.735.0814.10.233.831.5814.5730.51.93.53.0025%11%037.125.767.84.9510.6越秀广州城投奥园+恒基海维实业远洋22759（扣配建）南站地块番禺番禺越秀增城2632820941（扣配建）23276（扣配建）新造镇新化快速路东侧广九大马路以东、白云路以北3.214.42.626030107052603010705荔城街庆丰村荔城大道南侧9.90资料来源：保利投顾研究院整理03房企投资恒大以底价3

亿元竞得南沙万顷沙文化旅游城两宗地块，将投资4

亿元建设恒大童世界恒大以底价31亿元竞得南沙万顷沙两宗文旅地块，商业性质，建面69万㎡，距离灵山岛尖（15km）、蕉门（20km）等成熟发展区域较远，临近南沙湿地公园和百万葵园等游乐项目，目前仍无轨道交通规划。项目将包含游乐设施、文创园区、酒店、商业街等业态，预计总投资49亿元。图：地块周边区位图：地块基本情况地块基本信息建筑要求南沙区万顷沙镇，西至洪奇沥水道，东至迎雁路，北至十六涌西路，南至十七涌位置建设以童话神话为主题的由35座风格特异的商业建筑群构成的文创园区，以及酒店、商业街、美食街等业态构成的大型文化旅游综合体：土地用途宗地面积计容建面容积率商业用地29.2万㎡69.4万㎡恒大阳光半岛①2020NJY-11地块（须建设星级酒店、特色商业街等）：建面36.7万㎡，其中100%自持星级酒店，自持计容建面不低于2.83万㎡，持有年限与不动产权证使用期限一致B1、B2≤5.0，B1、B3≤1.531.4亿恒大汽车城起始价起拍楼面价4410-4650元

㎡31.4亿成交价格②2020NJY-12地块（全室内文创园区）：建面32.7万㎡，其中自持计容建面不低于7.35万㎡，持有年限与不动产权证使用期限一致成交楼面价4410-4650元/㎡溢价率0%恒大童世界总投资49亿资料来源：

保利投顾研究院整理0410月投资建议1

月将供应1

宗地，量维持高位，海珠时隔多月再次推出

宗宅地，南沙宅地已拍未达摇号10月广州将出让12宗宅地（目前已出让3宗），其中增城4宗、南沙、海珠、花都各2宗，从化、白云各1宗。此前宅地供应紧缺的海珠区罕见挂牌2宗宅地，区位、配套等都相对较好，预计将备受关注。此外，南沙已出让两宗地竞争相对激烈，但均未进入摇号环节，其中越秀竞得的南沙地块达最高限价进入竞配建环节。10月供地完成后将完成年度供地计划的95%，11-12月供地量小，远低于往年同期水平。图：10月待出让涉宅地的基本情况土地性质土地面积（万㎡）建面（万㎡）起拍楼面单价起拍总价(亿元)编号分区地块名称/位置容积率地块点评(元/㎡)3.4T2020-224

海珠T2020-232

海珠南洲路以北、东晓南路以西居住综合11.489.116.2565.9296583983035.1436.3位于海珠老城区，周边配套完善(可建1.84)新港东路2437号1.74位于琶洲，靠近环城高速及地铁八号线，配套尚可位于白云区西部科技走廊，周边大量产业园聚集，临近华南快速，以自驾为主要交通方式T2020-221

白云T2020-208

从化石门街朝阳联新东街江埔街迎宾大道北侧居住居住居住6.762.612.2529.06.7≤3.0≤3.0≤1.517387.8648021.318.784.26靠近流溪河，环

较好项目建成后，住宅物业只能销售给华南电子信息产业园高级T2020-210

花都

广花公路以东、雅瑶中路以南5.06347人才，销售

价不得高于14,000元/㎡T2020-213

增城T2020-226

增城中新镇九和村石滩镇郑田村居住3.912.5≤3.2968812.08项目距轨

交通较远，周边配套欠缺距离轨道交通较远，周边配套较差居住居住8.3425.0230.53.03.0103921096726T2020-227

增城

荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村10.1833.5周边有江景及湖景资源，环境较好，但交通、配套较缺乏T2020-228

增城

荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村居住商住商住居住12.424.332.2910.57.92.6103731453913600105413

515.210.7523南沙湾片区港前大道以西、商T2020-206

南沙T2020-211

南沙T2020-205

花都2.5地块周边配套尚可，已出让周边轨道交通较欠缺，但整体配套尚可，已出让深圳颐安以23.2亿，溢价1%竞得贸大道以北南沙湾港前大道以东、石场上路以西≤2.18，≤2.743.2花都大道以北花都中轴线八地7.921.773.0块三资料来源：保利投顾研究院整理，标黄为已出让地块PARTTHREE商品房市场特征及趋势01全国视角看广州广州供应放量明显，成交稍弱于一线但比强二线亮眼➢

供应量：今年5月以来广州商品房供应明显放量，9月供应同比翻倍，第三季度同比增长8成，同比明显高于其他同等城市；➢

成交量：广州商品房成交增长韧劲较足，5月较弱，从6月开始发力，7月起同比涨幅逐渐扩大，第三季度同比增长26%，稍弱于其他一线城市，但与其他强二线城市相比，目前市场总体交投氛围较好。表：部分重点城市商品房供应、成交对比供应成交城市广州北京上海深圳杭州南京苏州成都厦门青岛6月同比45%97%7月同比60%8月同比9月同比100%13%第三季度同比81%2%6月同比-15%-22%-5%1%7月同比12%12%16%3%8月同比9月同比37%61%40%44%0%第三季度同比26%65%-32%53%26%47%32%39%56%8%36%37%-37%-40%42%18%38%36%30%142%64%110%-6%20%71%28%81%42%57%13%7%33%-10%25%-13%98%16%27%16%11%51%39%36%-34%-20%34%-8%29%45%-14%-39%117%13%18%11%-15%23%6%-20%13%-23%-84%4%109%-14%14%-1%12%9%276%3%99%9%16%19%98%-8%60%3%3%资料来源：保利投顾研究院整理02全市供应月供应放量明显，为近年高位，多项目积极入市；三季度供应同比增

成9月全市商品住宅供应197万㎡，同比增74%，其中白云、黄埔、从化、花都同比超100%，增城增6成，南沙增4成，环比增146%；项目层面，亚运城、富颐华庭、保利大国璟、恒大阳光半岛积极取证。第三季度供应235万㎡，同比增2成，其中白云、黄埔、南沙、花都同比超100%，天河同比下降75%；从分区总量来看，南沙供应量最大，增城、黄埔、花都、番禺位于其后。表：本月各区域新建商品住宅供应规模及主力供应项目图：广州新建商品住宅月度供应面积（万㎡）8月供应(万㎡)9月供应(万㎡)区域天河白云9月同比-71%主力供应项目及规模（万㎡）2020年Q32019Q325020015010050235万㎡，同比增长19%100196万㎡0.04.82.9珠江花城2.9品实云湖花城5.8，中铁诺德阅泷5.1，建发央玺3.7，保利珑玥公馆1.280111%18.460荔湾海珠-80%-/3.51.10.09.30.01.940时江岸花园1.9越秀/-0.020中心五区5%23.20富力富颐华庭6.6，富力悦禧花园5.4，保利拾光年4.5，黄埔中央城4.3，绿地杉禾田4.1黄埔番禺219%28%9.932.922.4-20-40-60-80亚运城12.6，中海左岸澜庭2.7，思科智慧城2.2，电建洺悦玉府1.5，中铁花语岭南1.411.4近郊99%-21.355.3从化258%珠江国际城4.6，嘉骏名苑3.9，保利和府1.31.314.50恒大阳光半岛6.0，星河智荟3.7，星河荣誉2.9，金茂湾2.8，美的华发天珀2.5南沙37%28.924.9花都增城远郊176%63%越秀滨湖臻品系4.3，融创文旅城4.36.231.747.8供应面积(㎡)供应面积同比(%)13.449.7保利大国璟6.4，御溪世家4.9，湖山花园4.688%-118.9资料来源：保利投顾研究院整理02全市供应-十一十一前后房企推货热情高涨，推货量创近

年同期新高十一前后房企推货意愿强烈，取证数量和推货数量均有明显增长，推货量近3000套，较去年十一增长35%，创近4年新高，且明显高于今年“五一”，19个项目开盘，其中保利堂悦等8个全新盘入市，较去年同期翻倍，且越秀和樾府等多盘紧抓国庆节点抢开入市。图：今年以来周度供应面积及套数图：近年十一前后推货套数及开盘项目数700060005000400030002000100003025201510580.070.060.050.040.030.020.010.00.0800070006000500040003000200010000国庆五一端午2020年十一推货量较去年十一增加35%创17年来新高入市全新盘8个，较去年翻倍02016年2017年2018年2019年2020年十一推货套数五一推货套数十一开盘数供应面积（万㎡）资料来源：

保利投顾研究院整理供应套数(套)03全市成交-9月成交续创1年来新高，同比增

成，受南沙、黄埔拉动明显，整体市场氛围好9月全市商品住宅成交续创19年来新高，整体成交面积116万㎡，环比增长11%，同比增长57%（南沙、黄埔、花都翻倍）；三季度成交314万㎡，同比增长40%，其中南沙增长8成，花都、黄埔增长6成。一方面，受经济明显修复、货币环境维持相对宽松支撑；另一方面供应放量保证成交量高位企稳，广州较宽松的政策环境促使购房者信心足、市场氛围好。图：广州各区商品住宅月度成交情况图：广州商品住宅月度成交情况9月成交(万㎡)三季度成交(万㎡)140.0120.0100.080.060.040.020.00.0150%100%50%2019Q32020年Q3314万㎡，同比增长40%区域9月环比9月同比三季度同比224万㎡116天河白云荔湾海珠越秀1.24.56.11.91.0-46%19%5%-34%-10%-27%19%6.313.717.14.7-15%30%-28%-4%1059394878283817936%75%757576746781%2.59%65646356中心五区14.71%-15%43.8-9%0%3938黄埔番禺近郊从化16.811.628.44.335%61%44%-13%148%29%80%16%44.32667%-10%27%23%-50%-100%1470.314.2南沙29.59%127%71.678%花都增城远郊13.226.173.16%0%4%103%47%37.776.562%41%54%商品住宅成交面积(万㎡)环比同比78%200.1注：受2020年2月成交基数过小影响，3月成交环比368%资料来源：保利投顾研究院整理03全市成交-十一十一成交创新高，整体市场氛围远超去年同期，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡十一期间广州市场整体火热，在供应放量的带动下，成交面积亦创近年来新高，同比去年增长65%，其中区域市场表现有一定分化，番禺多个大盘入市，来访成交氛围提升明显；黄埔知识城板块多项目提价，但整体去化仍有保证；增城整体热度较此前有所复苏，去化率有一定上行；南沙假期稳价走货为主，从化部分项目以价换量。图：十一各区市场表现及十一前后开盘项目情况推货套数成交套数价格及变化区域荔湾市场简析项目时间当天去化率（元/㎡）图：近年十一前后2周成交面积（万㎡）延续9月中下旬热度保利堂悦保利阅云台越秀星汇云城9/3010/110/174966454554000-6200047000-5500047000-6000072%5.2%120100806040200120%100%80%110107区域竞争激烈，整体去化一般2031.3%白云品实云湖花城越秀和樾府亚运城10/110/89/259/191363209206722400005100014.7%90%65%60%万博稀缺大盘入市，亚运城28072050873番禺

大盘加推，来访成交氛围有所提升6740%天逸30000天骄2750078%5320%富力南驰·富颐华庭4600075%补充新货，热度再提升。部黄埔

分项目价格上涨，但去化仍有保证0%4022500较年初涨2000-20%-40%-60%-80%时代印记湖山国际9/2610/1676962054937%50%20000市场热度较此前有所提升，增城

低总价项目走量快，去化率有一定上升御溪世家大华东郡华润瑞府10/110/110/119213838654352100033%31%13%1800033000-39000持平8-9月窗口期集中走货后，假南沙

期稳价走货，市场热度维持，莞深外溢客开始减少2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年成交面积（万㎡）

同比数据来源：保利投顾研究院整理美的华发天铂33000-3500080%（国庆去化率）10/29/263326持平从化部分项目以价换量时代印象5723001750052%说明：填充淡红色代表首开项目03全市成交-二手房市场二手成交量稍有收缩但维持历史高位，南沙和增城热度高，季度成交创近

年来新高➢

全市成交：9月成交134万㎡，环比降8%，受新房促销分流、议价空间较窄等影响，终止了连续六个月环比增长的趋势；同比增54%，仍处历史高位，购房者入市热情高企，番禺、增城、天河成交量居前三。第三季度成交406万㎡，同比增52%，创近三年来新高。➢

各区域成交：中心五区人气持续高企，9月成交58万㎡，同比增长45%，环比微降，其中天河第三季度同比增9成；外围部分地区火爆，南沙热度微降，环比下降7%，但成交规模仍为高位，9月同比大增1.5倍，三季度同比增长132%。表：广州各区域二手房成交面积及同比图：广州全市二手房成交面积及同比（万㎡；%）9月成交面积9月环比9月同比三季度成交（万㎡）同比%区域160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.080%（万㎡）%%2019Q3270万㎡2020年Q365%54%406万㎡，同比增长50%越秀区海珠区8.013.67.1-8%-5%1%46%39%54%67%124.644.220.66.959%54%61%91%33%61%58%39%132%24%62%9%60%33%1%40%133.8荔湾区20%天河区18.011.157.87.3-9%2%9%0%白云区33.0179.326.560.523.643.353.619.2中心五区合计黄埔区-5%-23%-10%-7%-1%-4%-28%5%-20%-40%-60%-80%-100%-22%-43%44%47%146%63%77%27%番禺区20.1南沙区-76%花都区15.418.85.7增城区从化区外围区域合计全市总计76.0-10%-8%62%54%226.7406.045%52%133.8成交面积（万㎡）同比资料来源：保利投顾研究院整理03全市成交-二手房市场广州连续

月领涨全国7

城房价指数，黄埔等区价格上升预期强8月70城二手住宅价格环比小幅上涨0.3%，涨幅无进一步扩大，房价上涨城市相对持平，但广州二手房价环比增长1.7%，连续两月涨幅领先全国，报价指数处相对高位，目前市场成交氛围好，客户心态积极，黄埔等部分区域报价上升预期较强。图：70个大中城市及广州二手住宅价格情况（个；%）图：热门城市中原报价指数（%）7060504030201002.01.51.00.50.0-0.5-1.010090807060504030201001.747深圳↘0.3上海→广州↘成都↘北京

↗天津↘环比上涨城市数70大中城市环比广州环比上海北京深圳广州天津成都备注：当中原报价指数高于50%时，说明报价上调房源占比高于报价下跌房源的占比，房价上升的可能性较大；低于50%时，说明报价下跌房源的占比高于报价上调房源占比，房价很可能会下跌；50%则表示报价上调房源占比与报价下跌房源占比基本相同。资料来源：国家统计局，保利投顾研究院整理04全市库存和去化周期库存和去化周期有所提升，番禺有望加快去库存，增城库存压力仍存➢

全市：供应大幅放量、成交较稳，库存和去化周期有所提升。9月商品住宅库存规模1114万㎡，环比8月增加84万㎡；去化周期提升至15.4个月。➢

各区域/板块库存压力：中心五区库存压力主要集中在白云区和荔湾广钢板块；番禺新项目销售理想，人才政策催化，后市有望加速去化；南沙深莞外溢开始减弱，去化速度趋缓或带来一定压力。图：广州近期商品住宅库存及去化周期表：广州区域/板块商品住宅库存异动表现去化速度加快，去化周期处下行通道9月库存去化周期115011001050100095017161514131211109区域趋势1114（万㎡）（月）天河供应去化已低于6个月，供应紧缺，库存主要集中白云区，4季度多个项目推货，区内竞争激烈3月以来供应恢复中心五区259.7111.418.3但成交不足供需紧张，知识城万科项目接近尾盘，新增供应减少，老黄埔富颐华庭、万科城市之光入市，片区库存量加大供应放量黄埔8.6番禺南沙新项目销售理想，去化有加快146.9225.818.116.8900深莞外溢开始减弱，且多个新盘即将入市，去化速度趋缓或带来一定库存压力850增城从化花都部分大盘陆续入市，推升库存压力前期推地较少，以消化现有库存为主8008245.769.312.219.421.1整体库存量仍然较高，其中花都湖板块供货较多，压力较大库存面积(万㎡)去化周期191.5备注：去化周期=库存量/近12个月月均成交面积数据来源：保利投顾研究院整理05分区楼市特征-中心区供应环比大增，受白云拉动；成交维持平稳，天河、荔湾供应不足拖累成交9月中心区整体供应23万㎡，环比增150%，同比增5%；成交15万㎡，环比增1%，同比降15%；三季度中心区供应同比增14%，成交下降9%。分区域看，天河整体仍处于缺货状态，仅珠江花城等项目有货，供求较为平淡；白云供应明显放量，但区内以本地客群为主，外溢增量不大，整体热度一般；荔湾成交主力仍集中广钢，后市天珺、万科花地湾等多项目入市加剧竞争。图：中心区域新建商品住宅市场情况及典型项目表现图：中心区域新建商品住宅市场供求价三季度供应同比

+14%成交同比

-9%上半年供应同比

+33%成交同比

-36%区域天河9月供应量9月成交量市场整体情况个盘表现3025201510553000510004900047000450004300041000390003700035000供应:2.9万㎡成交:1.2万㎡整体缺货，推货去化良好兰亭退市，广氮金地项目预计年底入市同比:-71%环比：无同比：-34%环比：-46%四镇新项目相继入市，白云市场供应逐步激增，尤其是白云中心区竞争态势加剧供应:18.4万㎡成交:4.5万㎡星汇云城、云湖花城双盘持续领跑，后市体量较大的田心村与小坪村旧改项目10-11月入市后将持续供货白云荔湾同比:+111%环比:+287%同比：-10%环比：19%0成交:6.1万㎡成交主力仍集中广钢，后市多项目入市竞争保利堂悦首开去化较好，天珺即将入市，万科花地湾预计10月中下旬开放展示区供应:0万㎡同比：-27%环比：5%供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡)资料来源：保利投顾研究院整理备注：中心五区包括：天河、海珠、荔湾、越秀、白云，海珠区及越秀区在售项目较少，未在右表中体现05分区楼市特征-近郊区近郊市场热度佳，黄埔价格看涨，番禺多个大盘开盘提升热度9月近郊两区供应55万㎡，同环比均大增超100%，创19年来新高；成交28万㎡，同比增80%，环比增44%，多个大盘开盘带动来访成交提升。三季度供应同比增84%，成交增13%，热度较佳。分区域看，黄埔供求大增，知识城多项目单价上涨2000-3000元，但去化仍相对理想；番禺亚运城等大盘加推，来访有明显上升，成交环比增27%，亚运城、铂世湾开盘去化均在80%以上，人才新政带来的新增客户量较少。图：近郊新建商品住宅市场情况及后市趋势图：近郊区域新建商品住宅市场供求价上半年供应同比

+21%成交同比

-15%三季度供应同比

+84%成交同比

+13%区域黄埔9月供应量9月成交量市场整体情况个盘表现60504030201003400032000300002800026000240002200020000••拾光年幸福誉双盘价升（2000-3000元）量跌，拾光年成价格标杆富力南驰富颐华庭首开去化率75%供应:32.9万㎡成交:16.8万㎡•凯德中新里及品秀星汇城双盘国庆开放，知识城市场热度进一步提升同比:+219%环比:+232%同比：+148%环比：+35%••9月板块亚运城等大盘加推，来访成交有明显上升人才新政带来的新增客户量较少供应:22.4万㎡成交:11.6万㎡•亚运城、铂世湾加推去化均在80%以上，优质个盘虹吸力较高番禺同比:+28%环比:+97%同比：+29%环比：+61%供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡)资料来源：保利投顾研究院整理备注：近郊包括番禺、黄埔05分区楼市特征-远郊区供应大幅放量，创近

年新高，成交创近

年新高，花都人才政策放松后成交上升9月远郊四区整体供应119万㎡，创近7年来新高，同比上升88%，环比大涨139%；成交73万㎡，同比升78%，环比升4%，创2017年3月以来新高。三季度整体供求均高于去年同期。分区域看，南沙深莞刺激渐弱，多盘开渠道、新盘亮相，竞争加剧；增城整体热度持平8月，客户对价格敏感；花都在人才政策放松后，成交量持续大涨；从化供应放量，地铁沿线新开项目带动，区域热度维持。图：远郊新建商品住宅市场情况及后市趋势图：远郊区域新建商品住宅市场供求价上半年供应同比

+0%成交同比

-9%三季度供应同比

+66%成交同比

+48%区域增城9月供应量9月成交量市场整体情况个盘表现140120100802400022000200001800016000140001200010000••整体热度持平8月，客户对价格敏感，价格调涨空间不大中新板块随着多个项目入市，热度提高，分流部分朱村、荔城板块客户供应:47.8万㎡成交:26.1万㎡••时代名著、御溪世家、大华东郡三个大盘入市，去化尚可同比：+63%环比：+257%同比：+47%环比：0%区内唯一单价<1字头>刚需保利城一枝独秀，来访破400组/周，成交超50套/周供应:24.9万㎡成交:29.5万㎡60九月深莞刺激渐弱，多盘开渠道、新盘亮相，竞争加剧•南沙同比：+37%环比：-14%同比：+127%环比：+9%4020供应:14.5万㎡交:4.3万㎡••保利双盘、时代印象、珠江壹城四大盘货足、竞争激烈地铁沿线新开项目带动，区域热度维持0••从化花都同比：+258%环比：+1003%同比：+16%环比：-13%供应:31.7万㎡成交:13.2万㎡花都湖板块多个大盘即将入市，预计将影响在售项目来访成交政策放松后，成交量大涨。花都湖板块新货扎堆，预计后续竞争激烈供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡)同比：+176%环比：+414%同比：+103%环比：+6%资料来源：保利投顾研究院整理备注：远郊包括南沙、增城、从化及花都06客户莞深客“退潮”明显，客户对南沙和东莞信心仍较足，其他客户偏理性9月中下旬以来，南沙和增城的莞深外溢客群有所退潮，南沙来访量与成交量有一定的下滑，其中受到莞深客辐射最为明显的南沙湾板块客户来访量和成交量均骤降5成以上，但本地客户对此两区信心仍较充足。此外，其他区域本地客户仍然相对较为理性，性价比高、有区域规划利好、有配套亮点的项目去化较好，如东部黄埔知识城部分项目，近期开盘去化较佳。图：9月典型项目开盘情况图：南沙湾板块来访、成交情况推货量

当日去化均价（元/㎡）区域

开盘时间项目名称去化率（%）产品类型（套）（套）山海湾、荣誉8月深莞客比例15%增至50%9.4大壮名城1248064%高层49000黄埔9.199.269.18富颐华庭时代印记6726761905082058075%30%42%高层高层高层39000-5200021500-2300027000-28000增城增城碧桂园云顶9.269.199.20珠江花屿花城中交蓝色海湾中铁建海悦国际30021036016013727553%65%76%高层高层高层1800037000-3900021000-23000南沙来访客量（台）成交套数（套）资料来源：

保利投顾研究院整理07商业市场公寓市场恢复至去年月均

成，中心区价格较坚挺，外围以价换量公寓市场9月供求环比小幅增长，但整体不及去年同期，9月供应15万㎡，同比下降16%，环比涨83%，为2019年月均的两倍余，房企为金九银十积极备货，其中朗信商业中心、中冶逸璟公馆取证，归谷·LINK取证将入市。成交10万㎡，环比增34%，但同比降18%，恢复至去年月均7成水平，其中中心区价格较为坚挺，外围区以价换量。图：广州公寓供求情况图：广州公寓本月取证项目上半年供应同比-10%成交同比-56%三季度供应同比

-24%成交同比

-22%252015105500%400%300%200%100%0%项目名称区域板块供应面积(㎡)供应套数(套)朗信商业中心自编号聚番禺区市桥南板块3953532930870573英商业楼1#广州东部布匹辅料城增城区新塘板块中冶逸璟公馆海珠区黄埔区番禺区工业大道板块科学城板块华南板块3278631223181879104596600-100%归谷·LINK恒大凯旋广场(14栋服务型公寓)供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交同比供应恢复程度（%）成交恢复程度（%）说明：恢复程度=当月供求量/2019年月均供求量数据来源：保利投顾研究院整理07商业市场商办供应放量带动成交环比翻倍，季度同比转正，大宗买卖为主商办市场9月供应24万㎡，连续两月维持高位，同比亦翻倍，其中保利鱼珠港取证15.7万㎡，知识城大厦、越秀金融中心等积极取证；成交13.2万㎡，同比增58%，环比翻倍。三季度供应同比增长255%，成交同比增5%，季度成交同比转正，供应大幅放量促进下成交整体有所增长，以大宗买卖为主。图：本月广州商办供应项目图：广州商办供求情况项目名称区域板块开发商保利发展-供应面积(㎡)供应套数(套)上半年供应同比-40%成交同比-37%三季度供应同比

255%成交同比

5%30.025.020.015.010.05.0500%400%300%200%100%保利鱼珠港黄埔区黄埔区旧黄埔板块知识城板块15709039432816188广州知识城大厦越秀国际金融中心南沙区增城区明珠湾板块新塘板块越秀地产1755048955077广州地铁；越秀地产品秀星图朗信商业中心自编号聚英商业楼1#商业番禺区市桥南板块荔城板块-29414158%0%首创碧桂园悦山府碧桂园；首创置业世茂；中海；增城区番禺区216721