20年成都房地产市场报告 （完整版）

成都房地产市场年报易居企业集团·四川克而瑞·研究中心本报告数据统计口径说明数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统土地数据土地供应即可用于当期交易的量土地成交即当期出让成功的量统计范围一圈层/二圈层/三圈层；统计类别仅包含纯住宅、住兼商、纯商业、商兼住性质用地，（商业用地：不包括商服、教育、医疗、加油加气站、娱乐康体、商业服务业设施用地等用地）商品房数据供应数据即当期新增预售的量；成交量、存量为网签口径；成交价格为网签口径；统计范围一圈层（主城区）指锦江区、成华区、武侯区、金牛区、青羊区、高新区；二圈层（近郊区）指新都、郫都、温江、双流、龙泉、天府新区；三圈层（远郊区）指彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、新津、青白江、金堂；中心城区指一圈层和二圈层城市基本面宏观经济|城市发展市场特征政策环境|土地市场|住宅市场|商办市场市场剖析市场逻辑|板块诊断|投资地图经济实力 疫情致增速下滑，排名跃升体现经济较强韧性统计数据显示，2020年前三季度成都GDP总值12876.5亿元，总量排名跃升至全国第7；增速2.6%，高于全国1.9个百分点，增速排名第3。2020年全国各地虽受新冠疫情冲击经济增速均有不同程度下降，但经济总量仍有所抬升，2020年前三季度成都GDP总量较去年也有提高。随着疫情影响逐渐减弱，2季度开始成都社会经济活动逐步恢复，增速回正，体现出较强的韧性。截止3季度成都经济总量位列全国第七，较2019年上升1个名次；GDP增速2.6%仅次于南京及杭州，为全国第三。成都GDP及增速走势成都GDP（亿元）成都GDP增速（%）全国GDP增速（%）1800030160002514000201200010000158000600010400052000002019-2020年成都GDP总量及增速季度走势成都GDP（亿元） 成都GDP增速（%） 全国GDP增速（%）20000 10

表：城市GDP排名2020年三季度2019年全年排序城市GDP(亿元)GDP增速GDP增量GDP(亿元)GDP增速(亿元)1上海27301.99-0.30%194138155.326%2北京25759.500.10%263635371.36.10%3深圳19786.982.60%109826927.096.70%4重庆17707.102.60%163423605.776.30%5广州17475.861%-393.1323628.66.80%6苏州14208.192.40%20819235.85.60%1500057成都12876.52.60%38217012.657.80%1000008杭州11567.313.20%1056153736.80%5000-59南京10601.613.30%33414030.157.80%0-101-31-61-91-121-31-61-910武汉10519.70-10.40%-1228.3916223.217.40%20192020数据来源：国家统计局经济实力 三大动能持续回升，重点领域加速回暖投资：固定资产投资增速稳步加快消费：消费回补成效显现进出口：外贸增长逆势加速规上工业：工业经济稳步回升前三季度成都固投同比增长7.8%，增速较上半年提前三季度成都社零总额5691.8亿元，同截止11月成都进出口总额6566.4亿元，同比1-11月规模以上工业增加值同比增长高3.7个百分点。11月同比增长9.1%，较第三季度走比下降4.7%；至11月社零总额增至增长23.6%，增速较三季度略降1.7个百分4.4%，连续9个月保持回升态势。势上扬，下半年持续受房地产及基础建设投资增幅带7278.4亿元，已超去年同期。点；4月起全年维持20%以上的增速增长。动，固定投资增幅稳定。成都固定资产投资增速走势（%）3020800070001060005000040002017.242017.62017.82017.102017.122017.32018.52018.72018.92018.112018.22019.42019.62019.82019.102019.122019.32020.52020.72020.92020.112020.3000-102000-2010000-30成都进出口月度累计走势外贸进出口总额累计值(亿元)外贸进出口总额累计同比增速(%)80001001060008060540004020002000042017.62017.82017.102017.122017.32018.52018.72018.92018.112018.22019.42019.62019.82019.102019.122019.32020.52020.72020.92020.112020.22017.-5数据来源：国家统计局-10

成都社会消费零售总额月度累计走势社会消费品零售总额(累计) 社会消费品零售总额累计同比增速(%)151050-5-10-15-20成都规模以上工业增加值走势（%）经济实力 房产投资走势平稳，基建投资稳步上扬分项投资：房投基建增幅平稳区域投资：天府新区持续为投资高地商品房投资：住宅投资热度高昂自3月因疫情可控后，房地产投资增速迅速抬头，一举跃至6.3%，自3月区域投资回升，因天府新区核心区的打造，各项招商引受成都城市能级发展及疫情后市场对住宅产品需求更较去年同期基本持平，后增速稳定于10-13%，表现成都房地产市场资落位，投资增速持续高位；东进得益于大运会即将举办，甚，商业、办公类产品在电商及疫情经济冲击下需求全年较为稳定，热度较高；受成都多处新区建造及老城改造利好，各项基础设施的建设，投资增速较为稳定；东部新区因今年4持续低位，因此在商品房投资方面住宅仍高速增长。基础设施投资稳步上扬，至11月以12.4%的增幅超越房地产投资。月设立，虽各项定位均为高标准，但因区域处起步阶段，部分项目未就位，投资速度较慢。2020年成都各项投资增速

2020年成都商品房投资增速商业（商业营业用房）办公住宅20房地产投资基础设施投资新入库项目投资02020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月-202020年成都重点区域投资增速-40天府新区“东进”区域成都东部新区20-6002020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月-20-50.9-40数据来源：国家统计局-60-50

-22-20.7-20.8-21.8-23.5-25.7-28-30.9-37.5-12.8-40 -30 -20

2020年11月 0.82020年-100月.32020年9月 0.62020-3.6年8月-20204.7年7月-52020.1年6月2020年5月2.42020年4月0.92020年3月3.62020年2月-3.8-10 0 10

20.220.321.622.924.921.720 30居民杠杆 受经济不确定性因素影响，居民储蓄意愿增强，负债率回落统计数据显示，2020年前三季度成都住户存款余额16887.36亿元，住户贷款余额11019.43亿元，居民负债率65%。受经济不确定性因素影响，居民储蓄意愿增强，头三季度住户存款余额增速走高，而贷款余额增速显著下降，居民负债率回落。近年来，受经济高速发展及房地产市场的推动，成都居民存、贷款余额稳步提高。2019年成都住户人均存款9万元，住户人均贷款6万元，居民负债率为68%，较2018年上升3个百分点；而今年因经济形势影响，居民负债率回落。与全国对比来看，负债率位列全国重点城市第二低位，人均存贷款结构相对合理。近年成都住户存贷款余额及增速走势住户存款余额（亿元）住户贷款余额（亿元）住户存款余额增速（%）住户贷款余额增速（%）排名2000020150001512100001035000540052015年2016年2017年2018年2019年2020年前三季度62020年成都住户存贷款余额月度走势7住户存款余额（亿元）住户贷款余额（亿元）居民负债率（%）82000069.091500068.067.0101000066.01165.0500064.01263.002020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.162.0132020.12020.11数据来源：国家统计局

重要城市2019年住户存贷款余额城市住户存款余人均住户存住户贷款余人均住户贷住户存贷款人均住户存居民负债额（亿元）款（万元）额（亿元）贷款（万元）余额（亿元）款（万元）率（%）北京3886518156307232351140成都1490191012864773368武汉89938671462279275上海332951425280108015376重庆1786061414453717179天津100126792752085179青岛67557569261064184苏州10467101143211-966-1109郑州7957896249-1667-2121深圳16361122219417-5832-4136南京8300101144813-3149-4138杭州11901111651816-4617-4139广州18383122606017-7677-5142人口发展 人口持续流入规模依旧，但增速放缓统计数据显示，2019年成都常住人口1658.1万人，户籍人口1500.07万人，常住人口量居重要城市第四位。近年，成都城市建设进程显著加快，城市实力飞跃，产业结构不断优化创新，助力城市人口吸纳能力提升。自2015年开始，常住人口及户籍人口呈现明显抬升，后期增速虽有所放缓，但每年人口净流入量依旧不低；至2019年成都常住人口已达1658万人，户籍人口1500万人，相比2018年常住人口增加25.1万人，户籍人口增加24.02万人，增量高于重庆。人口的稳步增长，一方面带动城市经济活力，另一方面是成都楼市长线走稳的重要动力。成都常住/户籍人口变化趋势常住人口（万人）户籍人口（万人）人口差额（万人）1800.00300.001600.00250.001400.001200.00200.001000.00150.00800.00600.00100.00400.00200.0050.000.000.002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年

表：重要城市2019年人口数据2019年2018年排名城市常住人口户籍人口常住人口户籍人口1重庆3124.32——3101.793403.642上海2428.141450.432423.781447.573北京2153.6014082154.21389.64成都1658.11500.0716331476.055天津1561.831108.181559.61081.636广州1530.59953.721490.44927.697深圳1343.88494.781302.66454.78武汉1121.2906.41108.1883.739苏州1075722.61072.17703.5510杭州1036795.4980.6774.1数据来源：国家统计局城市基本面宏观经济|城市发展市场特征政策环境|土地市场|住宅市场|商办市场市场剖析市场逻辑|板块诊断|投资地图城市发展 成渝双城经济圈：发展战略地位提升至国家级，成都迎来时代新机遇成渝地区双城经济圈凸显了新时代成都在全国区域发展版图的战略地位提升，赋予了成都做大做优做强内陆地区极核功能的时代机遇。成渝地区双城经济圈建设，中国第四增长极高速发展，利于促进产业人口及各类生产要素合理流动和高效集聚，强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。成渝城市群空间格局示意图沿江城市带绵阳基础设施互联互通德阳南遂广城镇密集区达万城镇密集区万州•建设铁路运输干线成都都市圈成都南网络充•推进水利能源设施涪陵建设永川•统筹加强川渝地区乐山重庆电网规划建设川南城镇密集区•建设现代信息基础重庆都市圈设施，加快5G建泸州宜宾设

四大领域布局川渝毗邻地区合作开放平台建设公共服务共建共享•重点是推动两地教重点是推动国家级新育协同发展、养老保险关系转移接重点是总结推广川渝区协同开放，以两江合作广安示范区经新区、重庆高新区、续；验，规划布局一批毗•逐步完善异地就医天府新区、成都高新邻合作示范区。区等为重点打造内陆门诊费用的直接结开放门户。算；•建立成渝两地工伤认定调查协作机制成德绵乐城市带2020年1月4日2020年3月12日中央首提成渝双城经双城“双核”间1小济圈时直达，实现交通一体化数据来源：CRIC公开资料整理

2020年5月24日成渝地铁联盟，推动城市推广营销、文旅共建共享、商家互推

2020年5月31日2020年6月3日2020年7月7日2020年10月18日城市政策共享：川渝成资渝高速年底建成启动成渝地区双城经成渝地区双城经济圈大学生将同享就业创通车，链接川渝两大济圈建设县域集成改产业合作示范区启动业政策机场和新区革试点申报

2020年10月30日成渝地区区块链应用创新联盟成立城市发展 西部大开发：推进西南门户建设，助力成都加快建设国际门户枢纽城市针对西部地区发展不平衡，实现社会主义现代化的短板和薄弱环节，促进区域协调发展，开启全面建设社会主义现代化国家新征程。大力推进西部开发建设，国务院意图将成都打造成为整个内陆的亚欧门户，推动全面建设小康社会，利好西南地区，利好成都。财政支持组织保障强化党组织推进西部大开发形成新格局进城中的领导作用对西部的支产业持和保障政策支持西部地区就地加工转化的能源、资源开发项目就低转化金融政策支持商业金融、合作金融等更好为西部地区发展服务

中央和地方收入划分改革帮扶政策基础设施建设优秀干部至西部挂职任职人才政策加快川藏铁路、沿江高铁、渝昆高铁、西工资待遇倾斜政策，基用地（宁）成（都）铁路层公务人员扎根西部，政策等重大工程规划建设企业股权刺激差别化用地政策，新增建设用地指标向西部倾斜

成都利好内陆开放平台 区际互动合作鼓励重庆、成都、西促进成渝、关中平原安等加快建设国际门城市群协同发展，打户枢纽城市；研究按造引领西部地区开放程序设立成都国际铁开发的核心引擎。路港经济开发区。

区域综合治理以汾渭平原、成渝地区、乌鲁木齐及周边地区为重点，加强区域污染联防联控，提高重污染天气应对能力。数据来源：CRIC公开资料整理城市发展东部新区：城市空间格局实质突破，打开成都向西向南新门户，成渝双城协同新平台定位：国家向西向南开放新门户+成渝地区双城经济圈建设新平台+成德眉资同城化新支撑+新经济发展新引擎+彰显公园城市理念新家园有利于弥补天府新区先进制造业空间不足的问题，与天府新区高效联动、优势互补东部新区位于成渝发展主轴主干，有利于带动成渝中部地区城市快速崛起，推动成渝相向发展东部新区位于成德眉资中心腹地，有利于推动成都与德眉资三市同城化发展，推动经济和人口承载能力提升，打造高质量发展增长极和动力源。东部新区主要任务创新现代化城市发展新路径 强化营城思路创新营造区域协同发展新格局 打造成渝相向发展先行示范区构建现代化产业新体系 培育先进制造业新优势建设国际开放合作新门户 加快建设国际空港门户枢纽打造高品质生活宜居地 构建蓝绿交织、清新明亮的城市形态数据来源：CRIC公开资料整理城市发展 成都港的建设是成都融入长江经济带重要一环为促进成都平原区域协调发展、融入长江经济带，成都港将成为成都市综合交通运输体系的重要组成部分。成都港划分为锦江港区、沱江港区、三岔湖港区，形成“两江一湖”港区为主，其它港点为补充的总体格局。锦江港区是成都港的核心港区，主要发展旅游客运，兼顾发展水上公交，助力于成都建设国际旅游名城。沱江港区是成都港的重要港区，以旅游客运为主，货物运输为辅，主要服务于当地人民群众生活需要和临港产业发展。三岔湖港区是成都港的重要港区，以发展游艇经济和水上运动为主。成都港共规划168个码头（560个泊位），其中锦江港区51个，沱江港区53个（含货运码头7个），其他湖泊库区码头64个。到2025年，建成146个泊位，客运吞吐量为190万人次，估算投资约1.9亿元；到2035年，随着沱江、岷江的航电枢纽的升级改造完成，建成560个泊位，客运吞吐量376万人次，货运吞吐量510万t，估算投资约3.5亿元。图：成都港总体布局图港区名称 规划区域 重要码头 码头数量 建设定位市中心-黄龙锦绣天府塔码头、城市阳台码头、锦江港区望江楼码头、金融城码头、南湖码沱江港区溪成都港重要港区头、锦江生态带码头、黄龙溪码头锦江港区马鞍山码头、奥体中心码头、垂钓成都港核心港区三岔湖港区三岔湖区域中心码头三岔湖港区成都港重要港区毗河码头、小三峡码头、淮州新城沱江港区金堂-简阳码头、沱江第一湾码头、简州新城码头、简阳码头

沿线串联起城市主要风景与核心7个 区，着力发展旅游客运兼顾发展水上公交，助力于成都建设国际旅游名城以游艇经济和水上运动（赛事）3个为主将“东进”主战场串联以旅游6个 客运为主，货物运输为辅；主要服务于当地人民群众生活需要和临港产业发展数据来源：CRIC公开资料整理城市交通 年内“五线齐发”，跻身全国城市轨道交通“第四城”2020年成都地铁“五线齐开”，轨道交通加速成网，是现代综合交通体系发展史上的一个重要里程碑，成为全国城市轨道交通“第四城”。2020年成都新开通地铁5条线路，新增地铁里程202.135公里，其中17号线、8号线为东西走向；6号线，18号线为南北，9号线串联4条线路，填补原地铁网络上的空白区域，同时将大幅缓解成都软件园及金融中心至各区域的交通压力。值得一提的是地铁6号线及18号线；地铁6号线由西北往南，穿越城南中和新川空白区；18号线由北一环串联至天府国际机场，为新机场航运做足准备。9号线状态17号线已开通运营8号线6号线18号线短中期规划

地铁线路期数起点终点覆盖范围状态1——五根松/科学城升仙湖中心城区2010年运营2——犀浦龙泉驿中心城区2012年运营3——军区总医院太平园中心城区2016年运营4——万盛西河中心城区2016年运营5——华桂路回龙中心城区2019年运营7——火车北北站西二路中心城区2017年运营101新平太平园中心城区2017年运营蓉2——成都西仁和中心城区——61/2/3望丛祠兰家沟中心城区2020年运营81十里店莲花中心城区2020年运营91成飞集团金融中心东中心城区2020年运营171易园机投镇中心城区2020年运营181/2火车南三岔湖中心城区+东部新区2020年运营102空港二南河中心城区+新津在建82人民塘龙潭寺东中心城区未动工103人民公园太平园中心城区在建131七里沟龙华寺中心城区在建132青台山吕家咀中心城区+东部新区未动工133城铁温江邹家场中心城区未动工172阳公桥高洪村中心城区在建183天府机场北官堰东部新区在建191金星明光中心城区在建192九江北站合江中心城区在建301双流机场2航站楼洪家桥中心城区未动工数据来源：CRIC公开资料整理城市交通 成都天府国际机场即将进入民航班机试飞阶段成都天府国际机场是4F级国际机场、国际航空枢纽、丝绸之路经济带中等级最高的航空港之一、成都国际航空枢纽的主枢纽，服务成渝城市群的核心机场。待明年建成投用后，成都的民航运输迈入“一市两场”协同运营的格局，成为全国内地继北京、上海后第三座同时拥有双国际枢纽机场的城市。而双流国际机场则定位为区域航空枢纽，截至2020年5月31日，成都双流国际机场已拥有通达欧、美、非、亚、大洋洲的便捷航线网络，开通航线363条，其中国际（地区）128条，国内217条，经停国内转国际18条。根据《成都国际航空枢纽战略规划》，成都天府国际机场定位为引领西部民航发展的国际航空枢纽、引领交通强国建设的国际性综合交通枢纽、引领西部开发开放高质量发展的新动力源、引领全国民航创新发展的示范高地；预计到2025年，成都国际航空枢纽年旅客吞吐量达到1亿人次以上、货邮吞吐量达到190万吨;预计到2035年，年旅客吞吐量达到1.6亿人次、货邮吞吐量达到350万吨。2011.5 2013.6 2015.12015.62015.92016.52018.102019.52019.82019.122019.122020.52020.6 2020.92020.122020.12 2021四正国成成川式务都成都成成成成成省批院新都天都都成都都正准和机新成府天天都都天天式确中场机都国府府天府府天启定央航天际府场国国国国府动简军站府机国命际际际际国成阳委楼名国场机机际机机际都芦批构际首机为场场场场机新葭复型“机个T1T2场空空场机镇同取成场单航航航管管西场意体站为意都正站站工工一选成成驮式建楼天楼楼程2程1跑址日筑都都府开主主主道工新新飞国工ITC—体体体号号全作机机翔际建结结工塔塔线场场的程机设主构构台台贯场立太场体封封完封封通址项阳”顶顶工顶顶封神顶鸟数据来源：CRIC公开资料整理

天12月府成成开国都际都展天机天试府场府飞国4F国，级际际首机西机批场场将一预跑6计完完家道利工成航空年，校公开助飞司通航工参灯作运与营亮试灯飞城市交通 高铁路网的建设，推动城际间高效交往基于全国交通路网，以京津冀、长三角、粤港澳“三极”为主轴、辐射广大内地的“弓”形交通布局基础，成渝战略性综合运输通道建设助力全国形成“钻石”交通主轴布局，实现陆路交通由“扇形开放”向“360度全方位开放”转变的定位；基于全国交通路网战略需求，今年成都铁路网开始对外多面衔接，如“东进北上”建设成达万高铁，“南下”建设成自、渝昆高铁，“西拓”川藏铁路等，呈现以成都为核心全面开花的交通格局。项目名称重要节点城市现状运营日期成渝贵高铁成都-重庆-贵阳运营2020.4成昆铁路（米攀段）成都-米易-攀枝花-昆明运营2020.5天府新站渝昆高铁（四川段）宜宾-自贡-重庆在建预计2025年底天府新站成都市天府新区在建预计2023年底西（宁）成铁路西宁-成都在建——兰成铁路兰州-成都在建——川藏铁路成都-甘孜-林芝-拉萨在建预计2030年底成达万铁路成都-遂宁-南充-达州-万州在建预计2025年底数据来源：CRIC公开资料整理沪渝蓉高铁上海-重庆-成都规划——城市交通 城际高速路网的完善推动成渝经济圈紧密联系为满足《成渝地区城际铁路建设规划（2015-2020年）》要求，定位4个“1小时交通圈”：即成渝双核之间1小时通达，成渝主城都市区1小时通勤，成渝双核至周边主要城市1小时通达，成渝地区相邻城市实现1小时通达的发展。高速路的扩充及提速同样不可或缺，本月成资渝高速、成宜高速及成雅高速通车，此三条高速的通车，极大程度串联省内外如成渝、成安渝、成遂渝等多条高速路形成高速路网，提升成渝之间交通便捷度，促进成渝经济圈内各地的交通关联，进一步推动成渝经济圈的紧密融合。项目名称现状运营日期蒲都高速运营2020.12成资渝高速运营2020.12成宜高速运营2020.12成雅快速高速部分运营——南充至潼南高速在建——内江至大足高速在建——泸州至永川高速在建——开江至梁平高速在建——成渝高速规划——遂渝高速规划——达渝高速规划——数据来源：CRIC公开资料整理泸渝高速规划——城市影响力《2020城市商业魅力排行2020.5 榜》成都连续5年排名新一线城市榜首2020年《世界城市名册》成都位列第9，唯一入选Beta+榜2020.8的中国城市猎聘《2020中国互联网行业2020.8中高端人才报告》成都互联网行业职场人幸福感最高，成为全国互联网人认可的“最具幸福感”工作城市数据来源：CRIC公开资料整理

西部金融中心国际影响力2020.9 第28期指数发布，成都位列全球第43位，较上期跃升31位《2020网红夜经济城市》2020.10成都入围2020网红夜经济城市2020.112020中国最具幸福感城市榜单揭晓成都再获第一，实现13连冠！城市基本面宏观经济|城市发展市场特征政策环境|土地市场|住宅市场|商办市场市场剖析市场逻辑|板块诊断|投资地图政策环境 政策补丁不断，调控基调持续从严2016年10月，成都开启本轮房地产调控周期，2017年陆续实施多条调控措施，成都楼市进入“四限时代”；2018年楼市政策完善升级，坚持房住不炒定位，打击楼市投机行为；2019年跟随中央政策精神“根据地方楼市情况，开展因城施策、一城一策”，成都2019年依据市场情况对政策进行适度优化；2020年继续响应中央政策指示“不将房地产作为短期刺激经济的手段，不作为复苏经济的主要手段，严格控制房价上涨幅度，维护刚需真实购房需求”，成都不断对政策进行优化，重点在于保障刚需需求。四限开启2017年主城+近郊开启四限二手房纳入政策范围社保要求提高至12个月以上新房销售采用公证摇号销售

限制升级2018年规定摇号选房顺序，依次为棚改-刚需-普通限购对象由个人升级以家庭为单位社保要求24个月以上远郊纳入限购范围全川首付比例提高，贷款年限缩短

政策维稳2019年部分远郊区开启人才政策，购房一定程度可突破社保和户籍限制主城区与天府新区可交叉购买，高新南单向输出

政策补丁2020年限价规则调整，清水、精装均有限定；增值税免征年限由2年变为5年摇号系统升级，支持刚需无房家庭远郊土拍实施最高限价，中心城区出现房地价双限。政策措施 精准调控房价，重拳保障刚需成都关键词：两次会谈，限价升级，无房倾斜一季度疫情影响严重，国家与地方政府大力扶持市场经济，出台多条扶持楼市政策，但调控关键手段均未放松。此后，中央在多次重申房住不炒，对于房价快速上涨城市进行会谈，强调因城施策，同时坚持资金严禁违规流入房地产行业，对房企融资实行“345新规”管制。成都也紧跟国家调控政策指示，多项政策进行补丁，同时对于真实购房需求进行保护，打击市场投机现象。六部门加强房保持房地产调控定向下调存款准屋网签备案信中央重申“房住定力，引导规范备金率1个百分点中央发改委：息共享机制不炒”，落实稳房地产市场平稳央行：多城市放松落户两会：坚持房推动城市放推进老旧小区全面降准地价稳房价稳预健康发展机制住不炒、因城开、放宽落户改造工作加快建立租购并建立房地产金期多地升级“限购0.5个百分点银保监：融长效管理机施策限制7.24多城市座重申房住不炒房企融资“345限贷限售”十四五规划明确举住房制度全国重申房主不炒制名典法：住房谈会“房住不炒”，到期自动续期新规”促进住房消费健康发展

中共中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展2020年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成都成渝双城经济圈建设

多条政策扶持楼市：案场管理，防控疫情放宽社保、公积金缴纳减缓土地出让金压力加大文旅产业支持······

规范楼市信息网签备案、变限价调整政策十五条：远郊土拍开启提高无房居民优限价，溢价率传播，媒体纠更及注销1个工1.5+2区域清水单价商品房交付实先比例。不超过15%察，禁发敏感作日完成不超过3万元/㎡，首行不动产权证个人住房转让增词汇开精装不超过4200制度，取得预值税征免年限由2元/㎡。售证后10日公年调整到年。示全部房源过5%，现房年涨幅不超过10%。

1.摇号新政：资格审核后三倍房源数截止报名。无房按照顺位排序，优先选房；2.中心城区出现房地价双限

商品预售款监管：专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督政策对比 调控手段全面，严厉程度位列前茅成都政策调控力度从严，限购限贷强度高于同级别城市从2020年全国典型城市现行调控政策来看，除重庆、天津、武汉三个城市外，其它城市各类行政限制均有出台；就“限购”政策而言，成都限购条件严厉程度仅次于一线城市和西安，对于户籍年限以及社保缴纳连续性要求严苛；此外，目前成都贷款利率远高于同级别城市，对落户政策、限售条件也是把控严格，整体调控力度居于前列。2020年典型城市楼市现行政策对比城市群城市名限购限价限贷限售增值税摇号落户政策调控力度套数条件首套成数首套利率2套成数2套利率（%）2020年（%）调控基调北京本地户籍家庭2套本地：不限竞地价、限房3.55.206-85.39★★★★☆外地户籍家庭1套企业房源3年5年公证摇号待定平稳外地：连续5年社保价单身1套上海本地户籍家庭2套本地：双户籍/单户籍+5年社保3.54.655-75.25企业房源3年2年★★★★☆外地户籍家庭1套外地：63个月中缴纳60个月社限地价、房价公证摇号待定平稳单身1套保广州本地户籍家庭2套本地：不限3-74.955-75.25个人房源2年★★★★外地户籍家庭1套限地价、房价2年公证摇号本科+社保平稳外地：连续5年社保企业房源3年单身1套深圳本地户籍家庭2套本地：户籍满3年且社保满3竞地价、限房3-64.957-85.25加严★★★★★外地户籍家庭1套年3年5年无房优选大专+社保价一线城市单身1套外地：连续社保5年成都本地户籍家庭2本地：连续社保1年/户籍2竞地价、限35.886-76.133年5年无房优选本科加严★★★★套年房外地户籍家庭1外地：连续社保2年价、精装限套价单身1套杭州本地户籍家庭2套本地：不限竞地价、限房3-65.1265.30人才购房5年无房、人才优加严★★★外地户籍家庭1套2年选专科+社保外地：3年内社保满2年价单身1套重庆//竞地价、限房35.2545.452年2年★★价、公证摇号大专平稳精装限价武汉本地户籍家庭2套本地：不限限地价、房价35.685-75.93/2年刚需优先大专放宽★★☆外地户籍家庭1套外地：社保2年单身1套苏州本地户籍家庭2套本地：不限竞地价、限房35.125-85.303年2年公证摇号大专+社保放宽★★★外地：3年内社保满2年价、单身1套精装限价备注：1.限购条件范围仅取决于城市核心区域；2.贷款利率仅代表城市主流银行最低贷款利率，时间截止于2020年10月；3.增值税：商品房流转所产生的税费；4.限售年限起始依照当地具体限售时间为准；★★★☆西安本地户籍家庭2套本地：户籍1年/社保1年加严外地户籍家庭1套外地：无房5年社保天津本地户籍家庭2套★★☆城市基本面宏观经济|城市发展市场特征政策环境|土地市场|住宅市场|商办市场市场剖析市场逻辑|板块诊断|投资地图供需规模供需量周期性下滑，但规模仍在2020年大成都土地供应面积16234.29亩、环比下降12%，成交面积16127.46亩，环比下降9%。继2018、2019年土地供需高位后而周期性回落，全年土地市场供求规模双降，但对比多年来看，供求量仍旧较高。全年成交土地累计可建住宅面积1578.92万㎡，占可建总面积67%，供地销售比为0.72；累计可建商业面积786.82万㎡，占总建面积33%，供货销售比为1.45。大成都商品房销售面积与土地可建面积走势大成都土地市场供需走势4000.00商品房销售面积土地可建面积供应（亩）成交（亩）3500.00300003000.002500.00250002000.001500.001000.0020000500.000.002016年2017年2018年2019年2020年15000大成都成交土地可建面积结构走势10000住宅可建面积(万㎡)商业可建面积(万㎡)2020年1578.92786.8250002019年2018年02017年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2016年0%20%40%60%80%100%需求热度流拍率触底，溢价率走稳，取地热度不减2020年大成都土地市场流拍率0.85%，较2019年下降5个百分点，达到近10年来最低位，全年土地市场需求端取地积极；全年溢价率14.01%，在起拍价走高、熔断机制、价格双限机制的作用下溢价率低位走稳。具体概由：1.成渝双城经济圈及西部大开发战略深入，成都投资热度再度提升，叠加成都楼市表现佳，房企对蓉高度看好；2.锦江区、天府新区、龙泉，青白江等市场热门区域供地积极，企业拿地热情较高；3.取地积极者多为土储见底或新进，拿地意愿迫切。大成都土地需求热度走势1溢价率流拍率0014.01%00.85%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2020年大成都宅地溢价率走势溢价率 线性(溢价率)50.0%40.0% 36.7%30.0%20.0%10.0%

表：2020年高溢价率地块排区域出让时间净用地成交地价溢价率拿地房企序面积（元/㎡）（简称）（亩）1龙泉驿2020.02.2831.831100096.43%隆基泰和区2新都区2020.03.1963.5711800124.76%大发地产3成华区2020.05.1968.801450057.61%隆基泰和4天府新2020.05.20111.111478056.35%奥园集团区5天府新2020.05.2842.651729980.00%德信地产区6崇州2020.06.2355.08316780.97%崇州市久合房地产7龙泉驿2020.06.2459.381595062.76%佳兆业区8崇州2020.09.2375.22568775.00%广西建工0.0%

5.23%

9崇州2020.09.2794.99571975.96%隆腾+大发20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12供需结构 有利规划与市场热度，对区域土地供求作用明显2020年成都分圈层土地供应及成交占比表现为一圈层供需均18%；二圈层供应40%，成交41%；三圈层供应42%，成交41%；与上年对比看，一圈层供地量缩减，占比份额下降，三圈层持稳，因此二圈层供应及成交份额均有加大，其中成交占比增加了7个百分点。从区域看，一圈层锦江区供地恢复，成交较上年大涨。二圈层借助城市“向南、向东、大运会”东风，天府新区成交量位于各区之首，龙泉驿区其次。三圈层青白江、金堂、新津土地成交保持着较高规模和增速。整体来看，市场热度及利好规划加持，对区域土地市场供应与销售作用明显。圈层区域成交面积（亩）同比可建面积（万平）同比金牛区698-14%95.922%成华区543-59%81.72-63%锦江区517①662%81.96600%高新区509-45%75.83-55%青羊区359-43%61.03-30%一圈层武侯区281-35%50.27-17%天府新区①2175②152%①418.76228%龙泉驿②14009%②200.1224%双流⑤98015%122.487%新都955-7%⑤132.41-3%温江581-58%76.7-64%二圈层郫都458-29%61-44%青白江③122211%③196.025%金堂④1032③133%④146.06129%彭州8765%112.23-9%新津763⑤20%108.8912%都江堰612-67%62.50-71%崇州663-4%85.0716%邛崃637-7%84.26-15%

202020192018201720160%202020192018201720160%

大成都土地供应面积圈层占比18%40%42%23%35%42%20%40%60%80%100%一圈层二圈层三圈层大成交土地成交面积圈层占比18%41%41%24%34%42%20% 40% 60% 80% 100%一圈层二圈层三圈层土地价格 多重因素助推中心城区地价持续走高据克而瑞监测，2020年大成都涉宅地起拍楼面地价5554元/㎡，成交楼面地价6371元/㎡，均较19年分别上浮21%、19%。随着城市建设升级及市场能级提升，成都土地起拍价顺势走高，水涨船高则成交价地价上涨。细看各区，一圈层成交地价涨幅最高，环比大涨60%，全年成交楼面地价1.5万/㎡以上的地块占比高达47%，较上年增加28个百分点。二圈层在热区天府新区和龙泉驿区的助推下，1.5万以上的高价地新增7%的份额，带动整体成交地价微幅上涨；三圈层楼市偏冷，房企拿地较为审慎，高价地占比收窄，成交地价环比走稳。综上所述，因起拍价走高及前述因城市价值提升和市场热度佳致企业取地积极的因素叠加下，成都整体成交地价走高，再者算上地块配建部分，实际名义地价更甚。表：大成都涉宅土地成交楼面地价结构圈层年份5000以下5000-10000-15000-20000以上100001500020000201919%29%33%19%—一圈层20202%21%29%45%2%涨幅-16%-8%-5%26%2%201926%48%26%——二圈层202020%53%20%7%—-6%6%-7%7%—

大成都涉宅土地楼面地价走势72346000400020002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020q4起拍楼面地价 成交楼面地价 线性(起拍楼面地价) 线性(成交楼面地价)大成都各圈层涉宅土地成交楼面地价走势一圈层 二圈层 三圈层12300 60%10000涨幅201995%5%———

5000

65874%三圈层202096%4%———涨幅1%-1%———

2932 0.4%02015 2016 2017 2018 2019 2020出让条件 土拍玩法出新，取地难度空前为抑制地市过热，实现控地价、稳预期的目的，2020年土拍规则再生变，取地要求持续趋严。起价走高叠加溢价空间受限、附加成本增加，企业购地承压加码。整体而言，今年成都政策性用地占比有所减少，土拍规则较为主流的方式是“限地价+竞配建”；后因抑制地市和楼市双热而土拍规则生变，试水“限房价+限地价+竞配建”，土地市场“双限”被开启。又因精装市场诸多乱象，而有不严格要求成品房的迹象出现。当前，成都市场开发端叠加限地价、限房价+限地价、限售价、限精装价、要求配建等一系列限制措施，企业利润空间承压，房企需寻求新的突破点。大成都政策性涉宅用地占比走势 政策性非政策性202044%排行政区出让时间净用地成交楼面清水售价竞得者出价溢价率统筹住房2019序面积地价（元/（元/㎡）房企比例51%（亩）㎡）个数20181成华区2041185021000锦城1114.468套28%201725华创9%44%置业0%20%40%60%80%100%2新都区201678014500炎华414.98%表：成都出让要求变化25置信2%出让要求20192020特征变化3龙泉驿2001155019619保利37.440%（宗）年（宗）区17发展%TOD20125线齐发，局部TOD补仓4双流区207695014500空港-0.000%22兴城%产业地1515趋势维持置业人才公寓用地181统筹住房替代人才公寓18%返迁+安置房7420旧房改造主导，棚改放缓5成华区79.741090021087万科4（17%4469始于18年，公建盛行24地产4%固配建道路、公园定配建）限地价+竞配建2889遏制地市热度、10月起限地价6金牛区2021475021731电建213.90%覆盖全市宅地24地产0%无偿移交统筹住房比例740熔断机制升级、竞统筹住房比例/交投（含租赁住房）决定成败7金牛区2081335022580新城10.000%限房价+限地价+竞配建011控房价稳预期，土拍升级24控股%成品房比例为0或不做强求01楼市精装调控，土拍出新8青羊区2011690024112德商514.92%注：1、政策性地不含配建道路、公园、小型公建配地，以及限地价宗地中，未达最高限价的宗地；2、出让要求分类表中各类型存在一定重复土拍现场 保守与积极并存，“黑马”屡战屡胜实力彰显参拍次数TOP——头部房企保利、龙湖，川企德商、新希望跻进第一梯队；金地、、正荣、华宇、石榴等参拍较为活跃；举牌能力TOP——川派房企德商出价能力最强，正荣次之，另头部房企保利、龙湖、新希望亦积极举牌；拿地效率TOP——隆基泰和3战3捷，投资势头较猛，建信、荣盛、银生、渝太亦参拍即拿地，拿地果决；综合来看，保利、龙湖土储较以往大幅降低，全年拿地表现积极，但风险意识较强，拿地保守，十次举牌十次陪跑；金科因在蓉项目多点开花，全年土拍多呈观望态度；隆基泰和、北京天恒、渝太等新进或曾进驻房企则屡战屡捷，拿地迫切而实力彰显，可谓是今年成都土地市场的“黑马”。参拍积极程度排名举牌能力排名拿地效率排名第一梯队保利、龙湖、德商、新希望、金科、卓越第一梯队德商、正荣、保利、佳兆业、龙湖、新希望第一梯队隆基泰和、合景富泰、炎华置信、中港、城投、建信、荣盛、银生、渝太地产第二梯队金地、正荣、中海、万科、招商、华宇、佳兆第二梯队中海、人居、金茂、首开、招商、德信、华金科、电建、龙光、奥园、合能、港龙、华业、人居、石榴、中南、金茂宇、中南第二梯队发、港中旅第三梯队邦泰、华润、建发、天投、平安、龙光、首开、第三梯队卓越、石榴、邦泰、建发、新城、大发、花第三梯队万科、旭辉、三聚亿、蓝光、三盛、万科、新城、旭辉、德信、中梁、大发、中交、中粮样年、香港置地、中梁、美的、绿城人居、中梁、绿城备注：1.仅统计的48宗热点地块土拍现场数据来看；2.联合拿地房企分别计入一次参拍拿地趋势 头部房企保守，投资策略转变，在蓉投资力度锐减全国性头部企业中，仅保利和龙湖取地环比为正，其余8成房企拿地量均呈锐减态势；具体概由：1、成渝双城经济叠加西部大开发提升成都热度，“黑马”以高姿态围猎，对成本把控较严的头部房企形成压制；2、地价走高，无偿移交等附加成本增加，购地成本稳增，致投资战略转变或多元化取地；3.平台公司取地实力强劲，较难抗衡。具体企业而言，因储粮不丰，德商、龙湖、保利、中海拿地积极性高涨，举牌热门宗地数过8次，但出价实力欠佳，多以陪跑收场；三圈层存量占比过7成的绿地、融创、碧桂园等房企拿地积极性不高，全年公开市场无新增拿地，也未参与热门宗地举牌。万科、华润投资放缓，近2年公开拿地规模持续下降，联合开发和产业拿地成主要扩储手段。参考存销比及投资态度，德商、龙湖、保利当前可售货值或不足，明年拿地或较为迫切。头部房企拿地趋势拿地体量（万㎡）拿地销售比热门地块参拍存量面存量圈层占比20182019年2020年2020年环比趋势举牌宗拿地宗积一圈层二圈层三圈层房企年数数（万/㎡）投资态度万科54.6326.7315.95-40%0.09-0.0931101.2816%66%18%强强联合、投资积极中海12.8413.3212.17-9%0.12-0.118179.8615%85%0%投资积极华润124.3939.769.95-75%0.16-0.2400148.4831%55%14%带产业拿地龙湖50.3724.1249.69106%0.210.0510046.7626%37%37%投资积极保利35.2812.0838.67220%0.130.0212186.2613%70%17%强强联合、投资积极碧桂园6.165.540.00-100%0.00-0.190014.940%25%75%多以收并购融创0.0017.170.00-100%0.00-0.090075.990%26%74%多以收并购绿地0.0022.340.00-100%0.00-0.20000.000%0%100%投资转移恒大53.30.0012.87-100%0.020.0220527.560%28%72%多以收并购蓝光09.076.69-26%0.140.0431119.160%25%75%投资转移备注：1.头部房企指全国TOP10企业及成都本地龙头企业；2.仅统计土地招拍挂市场的涉宅数据。3.存量=土地存量+项目待推存量。4.联合开发数值重复计算。5、仅统计48宗热门地块德商7.8844.8840.00-11%0.23-0.9317334.3616%45%39%积极投资、战略扩张拿地排行 非主流房企大手笔布蓉，龙头房企市占率或被压缩据克而瑞监测，轨交、招商、天投和轨交联合体分列成交金额、总建筑面积榜TOP2；产业拿地的人居、天投分别位列面积、金额榜第三。2020年大成都房企拿地排行榜特征显著。一是人居、轨交、天投等平台企业异军突起，双榜TOP10占据4席；二是产业取地特征突出，如招商蛇口、港中旅、华侨城、五矿地产等；三是“黑马”大手笔布蓉，壕取中心城区优质宅地，即渝太、北京天恒、隆基泰和、德信等非主流房企；四是前有国企，后有黑马，龙头房企拿地倍感压力。2020年大成都房企拿地金额TOP20排序企业成交金额（亿元）总建筑面积（万㎡）净用地面积（亩）宗数1成都轨交124.17164.881053.61招商蛇口、天投、54.07178.32787.932轨交3兴城人居48.2841.48295.584建发房产46.8223.65130.895德商置业36.1540.00290.906龙湖集团35.7149.69363.737隆基泰和30.9327.81208.598港中旅地产29.8050.68386.899华侨城28.6291.27658.7110锦江国资委26.3914.58109.3611成都天投25.5394.75455.8912荣盛发展23.5123.54156.7613德信地产22.8313.72104.7114奥园集团21.8914.81111.1115花样年19.7433.09207.0516中海地产19.4712.1791.26117旭辉集团18.7724.70145.08118佳兆业18.3715.06127.83219深业泰然18.0335.26204.70220中国南山17.8726.55111.641

排序 企业1 招商蛇口、天投、11 轨交成都轨交7成都天投44华侨城51港中旅地产64龙湖集团兴城人居534深业泰然中国五矿10115花样年121青白江国资131隆基泰和141中国南山152保利/西汇161旭辉集团都江堰国资华夏幸福、花样年、大悦城控股建发房产荣盛发展

2020年大成都房企拿地可建面积TOP20总建筑面积（万㎡）成交金额（亿元）净用地面积（亩）178.3254.07787.93164.88124.171053.6194.7525.53455.8991.2728.62658.7150.6829.80386.8949.6935.71363.7341.4848.28295.5840.0036.15290.9035.2618.03204.7033.953.82254.6533.0919.74207.0528.219.03169.2627.8130.93208.5926.5517.87111.6425.0212.66187.6824.7018.77145.0823.749.12178.0723.713.38177.8523.6546.82130.8923.5423.51156.76

宗数711154544233131113211城市基本面宏观经济|城市发展市场特征政策环境|土地市场|住宅市场|商办市场市场剖析市场逻辑|板块诊断|投资地图商品住宅 疫情难阻置业热情，政策加码致成交微降2020大成都商品住宅供应2578万m2，环比+2.5%；成交2182万m2，环比-1.2%，全年供求比1.18供应方面，在疫情与摇号新政的影响下，全年供应波动起伏。在高效的疫情防控下，市场得以恢复，3季度因受10月系统升级影响，多项目拿证提前，故供应陡升；虽4季度对新房预售进行管控，但在快速恢复的楼市中，全年累计供应量也赶超去年。成交方面，在疫情和政策严控之下，全年新房成交量未出现大幅下降，好于预期。成都战略地位深入提高城市热度、持续引入高端人才提升购买力、高价项目走量佳及地市火热抬升客户预期、热盘频出带动置业热情等多重因素叠加，是成交市场重要推动力。整体来讲，全年供销量均接近去年水平，市场韧性较强。年末政策不断出台，秉持房住不炒，有效维护真实购房需求，预计2021年，政策基调依旧严谨，保障楼市健全运行，商品住宅供销水平或将持续企稳。图：2016-2020年大成都商品住宅供销走势供应2485万m2供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供需比供应2578万m2(环比+2.5%）供应2514万m2去化2182万m2(环比-1.2%)去化3281万m2去化2209万m2供应1842万m2供求比1.18供求比0.76供应2383万m2供求比1.132.001200.00去化2688万m2供求比0.69去化2254万m21000.00供求比1.061.50800.00600.001.00400.00200.00

0.500.000.00市场结构 区域分化明显，天府新区供求双高全年一、二、三圈层供应占比分别为21%、41%、38%，其中二圈层供应连续2年缩减，共减少10个百分点，而一圈层连续2年共增加7个百分点；三圈层基本维稳。一、二、三圈层成交占比分别为21%、43%、36%，同样呈现出一圈层持续回涨、二圈层份额持续减少，三圈层微降的特征。随着近两年一圈层供地增加，凭借供应量加大及区位优势，成交份额再一步扩大；二圈层天府新区成交量孤高，郫都、温江等区域市场平平，去年凭借东部新区走热的龙泉驿区也在高价项目入市后遇冷，二圈层整体供销份额被挤占；三圈层都江堰、大邑等旅游城市在疫情下楼市有所受挫，成交量均下滑3成，作为紧靠城南加上轨道交通优势的新津区供销同涨40%。图：2018-2020年各圈层供应/成交占比22%20%38%14%一圈层37%36%供应二圈层结构三圈层50%43%40%下降2%21%上涨3%18%一圈层16%37%31%成交二圈层36%结构三圈层53%45%43%

图：2020年各区域供销量及供销增幅22020供应环比2020成交环比1.510.50-0.5-1一圈层供应：563万㎡350.00二圈层供应：1044万㎡三圈层供应：971万㎡300.00成交：446万㎡成交：950万㎡成交：787万㎡250.00200.00150.00100.0050.000.00供应(万㎡) 成交(万㎡) 供需比

2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00住宅价格 政策严控，全年价格走势平缓，区域差异明显2020年大成都商品住宅成交均价14299元/m2；一圈层成交均价21616元/m2，二圈层成交均价15633元/m2，三圈层成交均价8434元/m2自去年下半年高地价项目接连入市，各圈层成交价格皆上新台阶，其中一圈层货源稀缺加上区位条件优势，年度成交均价突破20000元/㎡；二圈层各区域价格差异明显，其中天府新区价格居首，比肩“5+1区”，带动二圈层整体均价达到15600元/㎡；受限价政策影响，年内价格变化整体平缓，年末摇号新政触发性价比热盘集中入市，致年末价格有下探趋势。图：2020年各圈层价格走势一圈层（元/㎡） 二圈层（元/㎡） 三圈层（元/㎡）300002500022894200001724315000913210000500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年备注：1.数据来源与CRIC中国房地产决策咨询系统；2.其他城市数据截止时间2020年12月27日；3.统计口径商品住宅。

2020年各圈层住宅成交均价圈层区域年度成交圈层区域年度成交均均价（元/价（元/㎡）㎡）青羊区26074新津12218高新区23210都江堰11212武侯区23170邛崃10781一圈层锦江区23001崇州9606均价金牛区21272青白江901821616元200238066/㎡成华区蒲江天府新区19146三圈层彭州7934双流区17106均价8434大邑7782元/龙泉驿区15238金堂7717㎡二圈层郫都区13413均价新都区12620大成都15633元11385/㎡温江区均价14299元/㎡单盘产值单盘冷热不均，高产值项目集中于城南2020年成都市年度平均单盘产值约5.29亿。一圈层单盘平均产值8.54亿元，二圈层单盘平均产值5.91亿元，三圈层单盘平均产值3.14亿元全年市场整体表现持稳，但在单盘层面极具分化，年度产值差异巨大。一圈层平均单盘产值远高于全市平均水平，最高无疑；二圈层平均单盘产值略高于全市平均线；三圈层则远低于平均水平。就单盘产值TOP10项目而言，特征显著。首先以大型品牌房企项目居多，如保利、中海、人居等；其次大部分项目推量巨大，例如人居东湖长岛一次性推出整盘上千套房源，及保利时代年内数次推盘；再者项目基本位于核心区域，例如锦江、金牛、天府新区、武侯。表：2020年圈层单盘产值结构 表：2020年单盘产值TOP10

图：2020年单盘产值TOP10分布图圈层一圈层8.54亿元/盘二圈层5.91亿元/盘三圈层3.14亿元/盘

单盘产值P占比（亿）P≥10 28%5≤P＜10 25%P＜5 47%P≥10 17%5≤P＜10 17%P＜5 65%P≥10 4%5≤P＜10 14%1≤P＜5 47%P＜1 35%

排名项目名称行政区销售面积年度产值（万㎡）（亿元）1人居东湖长岛锦江区23.0256.702麓湖生态城天府新区21.2452.543保利时代金牛区22.0950.254怡心湖岸双流区18.1940.735中海天府里天府新区18.9239.166当代璞誉武侯区12.6130.127人居锦城峰荟锦江区16.0529.628融创文旅城都江堰市25.7529.359中粮观澜祥云双流区13.3428.3510中海麓湖公馆双流区9.5827.94

融创文旅城8保利时代3三环.当代璞誉617二绕人居东湖长岛人居锦城峰荟中海云麓世家102麓湖生态城495中海天府里怡心湖岸中粮观澜祥云备注：1.数据口径为年度数据，时间截止12月27日；2.去除部分历史遗留项目。

5开盘表现 供应缩减，需求热度不减，认购率超六成据克而瑞不完全统计：20年大成都截至12月27日开盘推货量总计97644套，成交58647套，认购率达60%，较去年上涨15个百分点。特征1：开盘入市房源虽大幅减少，但摇号人次、认购率环比明显提升。疫后置业热情不减以及大量性价比热盘推出是开盘指标表现较佳的主要因素。特征2：二圈层推售房源占比最大，其中天府新区市场热度高昂，全年17个项目开盘售罄，日光率达59%；一圈层整体认购率最高，受货源稀缺以及不定时“笋盘”出现，各区域均有不少日光项目。大成都开盘供需趋势58647 60%202097644摇号人次：328687(次）76359 45%2019170845摇号人次：307325(次）145651 71%2018206101摇号人次：1341067(次）050000100000150000200000250000平均认购率—%销售套数供应套数备注：1.数据来源市场统计；2.仅统计部分开盘项目。

各圈层商品住宅开盘供需走势8000平均认购率：63%平均认购率：62%100%80%6000平均认购率：45%60%400040%200020%00%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二圈层三圈层供应套数去化套数日光套数认购率1500092%100%83%85%90%1200080%66%67%66%64%70%900061%58%58%60%51%54%50%51%44%49%50%600041%40%40%25%30%300022%20%10%0……0%成华区高新区金牛区锦江区青羊区武侯区龙泉驿郫都区天府新双流区温江区新都区崇州都江堰金堂蒲江青白江彭州邛崃新津53一圈层3212二圈层34110三圈层221日光数4217000日光率26%60%27%67%25%22%7%18%59%0%14%29%13%9%0%0%0%18%50%10%开盘表现 性价比是首因，顶级配套和产品力是王牌①货源紧缺、②生态资源、③规划潜力、置业门槛项目名称行政区板块建筑类型面积区间（㎡）成交价格主力总价段推出套数中签率④产品力、⑤圈层、⑥地铁、⑦学区、⑧性价比高、⑨得房率、⑩其它500万起青云阙青羊区内光华板块小高层1883413864517052%①④⑦⑩（现房）万科天府锦绣天府新区秦皇寺-天府CBD板块高层172-25632200550-82029059%②③④⑤400万起融创国宾雅集金牛区华侨城板块洋房176-20123286420-52030840%②④⑧中洲锦城湖岸高新区大源板块小高层142-19027224420-50018224%①②⑧首开龙湖云著天府新区秦皇寺-天府CBD板块超高43024427%②③300万起招商时代公园天府新区秦皇寺-天府CBD板块高36027616%②③金隅金成府高新区新川板块小高层102-16528880300-38026480%②③⑥⑧中国铁建青秀未遮山成华区八里庄-二仙桥板块高层150-16118589260-28019014%②⑧200万起麓湖生态城天府新区麓山板块高层135-25617858-32958240-31058213%②④⑤⑧保利时代金牛区市中心板块高层109-13221876-23536240-30028811%①③⑥龙湖天境天府新区兴隆湖板块小高层106-12821000-23000240-29035525%②③万达华庭天府新区秦皇寺-天府CBD板块高层115-16816381190-2602966%②③⑥⑧远大中央公园天府新区南湖板块高层108-12115041180-2506523%②⑦⑧100万起万科天府公园城天府新区麓山板块高层92-12619260170-23089117%③⑧川发天府上城天府新区锦江生态带板块小高层130-24916523-17849130-1807862%⑥⑧恒大滨河左岸新都区五龙山板块高层108-11312000125-14012818%②⑧恒大天府半岛天府新区锦江生态带板块高层91-12610906-13660120-15011708%⑧90-13712500-13000130-1603647%恒大未来城温江区光华新城板块高层⑧⑨100万以下自在轩锦江区琉璃场板块高层70-10613400-17197104-1504183%①⑧⑨凯德卓锦万黛龙泉驿区大面板块高层95-1049400-1092090-1101961%①⑧光华瑞廷温江区温江老城板块高层80-109683050-803844%①⑧备注：节选部分开盘热销项目（开盘去化率≥90%）。面积特征 改善日益增多，各圈层面积扩大趋势收缓2020年大成都商品住宅成交套均面积为122㎡，较2018年、2019年分别上涨10㎡、6㎡。随着社会发展，楼市产品不断进步，客户对居住品质也有所提高，叠加改善产品溢价能力较高，当下楼市产品面积不断扩大；受17-19年二三圈层涉宅用地容积率不断递减，导致这些地块入市产品套均面积不断加大，2020年一圈层成交套均面积达137㎡，除成华区外，其它区域套均面积均超过130㎡，二圈层天府新区受较多别墅项目拔高，套均面积达138㎡，超过一圈层部分区域。随着市场改善横流，产品同质化严重，叠加今年度容积率有所提升，预计明年市场产品面积难有较大涨幅。圈层涉宅用地容积率圈层成交套均面积2017年2018年2019年2020年2018年（㎡）2019年（㎡）2020年（㎡）一圈层2.522.062.452.37一圈层124137137二圈层2.61二圈层111122125三圈层2.322.072.022.12三圈层107109111大成都2.50大成都1121161221601501401301201101009080成华区高新区金牛区锦江区青羊区武侯区龙泉驿区郫都区双流区天府新区温江区新都区崇州大邑都江堰金堂彭州蒲江青白江邛崃新津一圈层二圈层三圈层套均成交面积122145137143149148118124127138117113108103108106109114109123124总价特征 置业门槛被迫提高，购买实力得以彰显2020年大成都商品成交总价段在200万以下占比50.42%，较2018年、2019年分别-10个百分点-6个百分点。随着各圈层产品面积日渐增大及高价地不断入市，总价段200万以上的产品占比日益加大，新房购置门槛更高。在核心地段一圈层，2020年套均总价达到285万，其中青羊区因受个别改善项目项目拉动，套均总价居首位，二圈层受天府新区高销量、高总价的拉动，套均总价接近200万，三圈层各区域也同步有所提升；近2年，成都400万以上总价占比不断加大，侧面证明成都购买实力强劲。高地价带来的高开发成本让不少开发商打造高端产品来实现项目溢价，新房市场改善化已成现状，不过在年末，政府不断对土地溢价进行管控及“双限地”手段出台预计明年市场改善趋势将得以控制。时间2018年2019年2020年总价段（万）100以下41.88%31.31%26.81%100-20029.07%25.94%23.60%200-3004.86%7.84%10.16%300-4000.91%2.78%4.10%400-5000.25%1.20%1.78%500-6000.10%0.37%0.75%600-7000.07%0.12%0.37%700以上0.13%0.12%0.38%

成交套均总价2018年（万元）2019年（万元）2020年（万元）一圈层196237296二圈层122145192三圈层738798大成都1111441745004044003002462001241000天府新区龙泉驿区新津邛崃崇州蒲江彭州金堂大邑青羊区武侯区锦江区高新区金牛区成华区双流区郫都区新都区温江区都江堰青白江一圈层二圈层三圈层业态特征 低密物业供需扩大，高层产品需求转变明显2020年大成都中心城区高层商品住宅成交83%，较2018年、2019年分别-7个百分点-3个百分点。从传统房企开发模式来看，低密物业一向作为房企溢价手段，再加上当下客户对居住环境追求提高，低密物业需求量也日渐增大；在19年限墅令政策下，城市别墅日益减少，洋房与小高层成为改善客户转向目标，年度成交占比增速也明显提升。2020年中心城区高层商品住宅成交占比减少，但依旧占据市场主力，就当下改善趋势下，面积段100-150㎡，总价段200-400万的高层产品较2019年需求量明显加大，除了与供应相关，客户的需求转变与购买能力也有明显影响。2018-2020年中心城区成交结构对比0%20%40%60%80%100%2020年17%79%2019年11%84%2018年8%89%2018-2020年中心城区成交结构对比0%20%40%60%80%100%2020年13%83%2019年9%86%2018年8%90%别墅洋房+小高层高层2020年中心城区高层成交结构对比总价段<100100-150-200-250-300-400-500以总计面积段150200250300400500上<8011%→2%0%0%0%0%0%0%6%4%80-15%→6%3%1%0%0%0%0%15%8%100-4%10%9%2%→70%→31%0%0%34%120%%2%→61%→6120-0%5%7%5%1%0%31%150%%150-0%0%0%1%1%3%2%1%8%180180-0%0%0%0%0%1%1%1%3%200200-0%0%0%0%0%0%0%1%2%250250-0%0%0%0%0%0%0%1%1%300

-11%+10%商品住宅存量 年末库存翘尾，去化周期相继延长据克而瑞监测数据显示，截止12月末大成都市场商品住宅可售存量面积2691万㎡，去化周期为15.40个月。去化周期随着年度供应起伏而波动，自下半年供应整体大幅增加，去化速度相对稳定，导致去化周期有所延长；从各圈层来看，二圈层城区存量居高，其中龙泉驿区、温江区年度供大于求趋势明显，存量上涨至去化周期延长；一圈层