房地产项目整体定位报告

中航工业·金府项目整体定位策划方案◥旗舰启航向中航工业致敬站在全局的角度审视项目中航工业在成都的亮相作品中航工业资产全川版图14年度的品牌作品中航工业深耕地产行业的站位业界的开篇作品确保项目首发成功，实现中航工业资产在地产上的品牌站位构建具有中航工业特特色的成功开发模式战略目标Contents

报告结构项目开发战略客户定位市场定位品牌定位整体定位项目SWOT核心问题界定产品定位物业发展建议项目规划建筑风格园林规划配套建议营销建议销售收入测算整案逻辑结构开发商属性及需求分析地块及资源分析客群分析市场环境分析从市场维度研判项目发展环境从开发企业属性及品牌需求界定项目发展的方向从客群维度解读项目发展机会从板块维度评价项目开发前景中航工业资产金府路项目发展定位

从市场环境、区域板块、客群以及开发企业品牌四个维度去剖析项目开发所需要面对的环境和解决的核心矛盾。项目发展环境研究宏观环境及房地产市场分析第一部分继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，年终GDP增长率或将迎来一次巨大变化。1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度9月1月3月5月7月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月10.60%

10.10%9.00%

6.80%

7.90%6.10%8.90%

11.90%10.70%

10.30%9.60%

9.80%

9.50%9.70%

9.10%8.90%

8.10%7.60%

7.60%7.90%7.70%2008年2009年2010年2011年2012年2013年中国2008年-2013年第1季度GDP同比增幅走势图96949290108106104102100

981102011年2012年2013年CPIPPI2011-2013年5月中国CPI、PPI走势40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%4500040000350003000025000200001500010000

5000

01-2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1-2月

3月

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6月

7月

8月

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12月

1-2月

3月

4月

5月2011年2012年2013年当月城镇固定资产投资(亿元)同比增长2011-2013年5月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势利率酸维持搏不变萄，银却行资祝金紧淹张，堵信贷妨方向彻发生闸偏移许。12月4月1月3月5月7月9月2月4月6月8月2月4月6月8月2月6月8月2月4月6月8月2月10月12月10月12月10月10月12月10月12月4月我国银行存贷款利率调整历程一览25.00%20.00%大型金融机构中小金融机构我国银行存款准备金率调整历程一览2%0%

15.00%4%

10.00%8%6%存款基准利率贷款基准利率-6.00-4.00

8.00

6.00

4.00

2.00

0.00-2.0010.002008年2009年2010年2011年2012年2013年实际利率（%）存款基准利率（%）CPI（%）

5.00%

0.00%我国2008年-2013年5月CPI与存款基准利率情况经济象运行渴总体妖良好咬，继姻续朝屋着宏协观调羊控预殃期方桨向发池展以年绵初的陵“国晋五条砖”为垄主，径加大伏调控授力度微。

时间2013.1.282013.2.20

2013.3.12013.5.13

单位

国务院国务院常务会议

国务院

国土资源部

全国性政策文件或措施《国务院办公厅关于印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排

的通知》

国五条《关于继续做好房地产市场调控

工作通知》《关于严格管理防止违法违规征

地的紧急通知》执行日期

——

——

即日

即日

主要内容

被污染地块治理达标前，不得开发住宅1

完善稳定房价问责制度;2

扩大房产税改革试

点;3

增加中小户型住房供应;4

地级市把农民

工纳入保障房建设;5

严格执行明码标价。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，

通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。

要求进一步加强征地管理，防止违法违规征

地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权

益，维护社会和谐稳定2013.5.29中国室内装饰协会、中国室内环境监测工作委员会和国家室内

《儿童房装饰装修安全技术规范》车内环境及环保产品

质量监督检验中心即日

对装饰装修工程中的儿童房和儿童家庭以及儿童活动场所的装饰装修工程进行安全规范，

包括装饰装修的结构安全、设计安全、有害

物质控制和材料阻燃性能进行了严格要求。2013.5.30国务院《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》即日要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止

土地闲置浪费。中央客坚持背调控球，一羡线城浑市外石地方工落地屈效果誉差启地方浙版国船五条严细则委。

城市

武汉

银川

成都

昆明石家庄

长沙时间

3.31

3.31

3.31

3.31

3.31

3.3120%交易个税

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及信贷政策

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

房价控制目标

房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅

房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅

房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅

房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅

房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅

限购政策无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施广州3.31

严格执行国办发„2013‟17号文关于

可提高二套房首付款

出售自有住房个人所

比例和贷款利率

得税的征收规定房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，

不予认可深圳济南3.313.31未涉及未涉及必要时调整二套房首

付比例和贷款利率

未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施无新限购措施20诵13川年继弊续实桐施稳害健的侮货币眠政策巴——存6月扒货币南市场线出现使流动篮性紧近张局狱面，答但5应月末千M2卵余额庭10服4.灯21俊万亿彻来看恳，整坡个金澡融体纽奉系并墙不缺包钱，祸市场吹上出练现的起“钱躁荒现勒象”夺只是纽奉结构毛性短顿缺，头短时纸间内沃货币矛政策纯不会金有放晕松的月趋势上半脊年领希导、疗单位央强调锻继续少从税罗收、票土地挪方面堆调控住房地劲产18钓届三狠中全仁会之栏后，拨政府吵有意还弱化胡对房舰地产话的行补政干匆预，植转向晃市场碗调控针；不同怖地区马的政接策执泪行存稿在差驰异：1）一散线城皇市政琴策压纺力大占，房吵价压羡力下衫“拜限预炼售、愉限网早签”气等非护常规屡调控件手段伯仍将愈频繁秆运用躺；2）多膨数二雨三四浊线城抚市政艘策料诱将维慕持稳虚定地价喷走高汇或倒朝逼政帮府出签台更拼多措拌施抑稳制地月价上烂涨“支喇持首秆置刚莫需”廉成为奖管理众层“垫有限夺维稳妥”的宴主要布手段营。流谢动性乞偏紧荒格局警下，蚂对首右套房井贷仍汪强调鱼优惠耻利率盆与放网贷倾蝇斜首付者优惠/放贷嘱倾斜——政策绪关键侍词——房价诉控制吸目标锣不能罢放松抵制王地价彩上涨房贷况额度利收紧搬下，汉支持则首套劝房贷限预园售、称限网怕签限定例未来债出售懂价格爸的“炊限价依地”一线拴城市串政策彻压力畏大明年失楼市集政策斑预期圆：调蜻控格剪局不稻变，卧房价拔目标烈难松锅。经济穴趋势暑、流题动性菌、通合胀因邻素存水在不疤确定剑性，阻对于达市场牛影响村中性仙偏消信极；房价欢飙升槽刺激泻房产想投资单，从插而对广实体拐经济种产生忍挤压夸，并艰严重颂压缩瓜了货友币政奔策放粘松的哪空间解；现行等土地照制度陵和地篇方政孟府对惕土地承财政焰的过丝式度依移赖导张致房银地产馅问题宪恶性置循环穴；楼市页调控云调性第不变差：刚惠需依次然是情市场同主力裙。预计20录14年市夜场预塌计出哈现震必荡，短市场僻不可瞒预判屡性增拍加，姨房地镜产政胁策环爽境将担偏紧港，1、2年的状市场胳预期匠平稳嫩，3、5年，愚乃至5年以示上，旺较难聪预测丈，在库项目卫销售央周期旷内，蔬将面平临整凳体市娇场下牧行与氏政策只趋紧践的双足重压剂力，泊项目待整体酸开发次运营生存在敏较大嚼风险船。结论小犹结经济稀下行疑，调扭控延作续、玻金融远政策唯“保玻、压逐”差脸别化诉；14年房孔地产佩整体苹震荡停下行送趋势里明显膨；首置泉、刚没需类水产品戴仍为棉房市液发力倾机会山点。项目奸发展猫面临昂的整编体市妻场环亿境成都哀固定祝资产锅投资遭、房河地产良投资裳以及但居民贩储蓄虑余额刑增速市放缓便。2005-2013年1-5月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图36.91%32.55%36.21%39.99%20.18%29.20%31.07%31.72%32.32%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%45.00%40.00%35.00%30.00%15001000

500

03000250020002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重16.8%20.3%10.4%16.8%36.1%19.6%17.8%16.8%21.1%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%40.0%35.0%1000

0700060005000400030002000900080002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅20州05屋-2疑01滴3年1-带5月年攻成都拒全社执会固吃定资没产投灰资及份房地守产投誉资情尊况从成蔬交情饺况来储看，扣以双攀流、泉新都扒为代锹表的喊二圈骡层仍问居高苏，城逝内五辅区中款成华肺区最头高，贤金牛雅区最问低，应与供腹应量历较少糊有关20缘瑞13年10月成凝都市欺各城缓区商品不住宅销量叶及价怖格对晋比图更（单悟位：信万方求）10万方争均线20万方聪均线二圈悄层为掌成都最房地子产市步场主参力区区域锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江新增面积(万㎡)----------------------------------------备案面积(万㎡)10.4717.753.7111.705.6621.5930.7718.3518.2523.9325.558.112.685.721.852.131.583.232.634.27备案均价(元/㎡)----------------------------------------10月新兔增预剧售约72万方张，全阳年新蜜增开恭工未葡预售匪面积眉约74史4万方20末0万方受均线10喇0万方芹均线20扫09滨-2疏01贵3年9月成哲都市微主城使区商恶品住树宅月度届新开封工量畏及新疯增预柏售量走势型图（掩单位吴：万俯方）时间2009年2010年2011年2012年2013年差额（万方）427.671120.031208.731265.73743.47合计4765.63万方

10月秋碧交会孤后推交盘量帖下滑茧，认降购率巷大幅森下降穷至今僻年最鸭低水妈平20印11插-2傲01挺3年10月成梨都市忌商品基住宅月开搅盘供销匪走势浆图（枪开盘稳现场呜统计茄，单垂位：柿套、%）开盘语认购紫率50怀%均线高层末、中长高层联仍为屠主流疮，高宅层占斯比达68蓝%，中爽高层递占比18挨%20愿13年10月大筑成都睛范围蕉内各建永筑类热型销量淡及价趋格对崇比图伤（单泰位：喇万平萝方米个）建筑形态独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层新增面积（万方）--------------------销售备案（万方）1.710.413.061.030.864.2511.6939.07149.788.07备案存量（万方）--------------------刚需损户型课（50泻-1分10价㎡）占挑比77灿%居首20舱13年10月大纲成都霸范围净内各面总积段销量哨及价蔽格对尚比图抬（单宵位：强万平敞方米送）面积段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增面积(万㎡)--------------------------销售面积(万㎡)1.3731.4287.8851.5620.2217.104.714.192.722.831.801.160.93存量面积(万㎡)--------------------------住宅俊：10月天糕邑宏丧御花陡园冲喊上首宾位，浩中信梯城集叮中备敌案排名项目名称备案面积(㎡)1天邑宏御花园56239.372中信城29357.593霏红榭庭院25108.514嘉和首座25106.895御岭春天19169.256中铁西城19057.517保利春天花语18847.518保利玫瑰花语186319玛塞城18054.7110棠湖泊林城17688.4911蓝山溪谷（洛森堡）16768.8912合能珍宝琥珀16520.7513中德英伦城邦16486.5914驷马康城16345.8615千禧河畔国际社区16278.5116龙湖弗莱明戈15788.2617绿地中心15174.6118正成东区1号14951.5719南城都汇14632.1220国色天乡14460.18排名项目名称备案套数1天邑宏御花园5102中信城3363霏红榭庭院2794嘉和首座2735玛塞城2506保利春天花语2377中铁西城2208保利玫瑰花语2119合能珍宝琥珀20710御岭春天20611驷马康城20112蓝山溪谷（洛森堡）19913正成东区1号19714千禧河畔国际社区19215中德英伦城邦18116绿地中心17417蒂梵尼TOWN17218蓝光COCO金沙17219龙湖弗莱明戈16320保利城157排名项目名称备案总金额(万元)1天邑宏御花园25463.322中信城16934.543中铁西城14748.174霏红榭庭院13977.955万科五龙山公园12583.426玛塞城12254.337嘉和首座11547.838保利春天花语11136.29凯德风尚11060.0110南城都汇10955.0711蓝山溪谷（洛森堡）10588.4612四海逸家10563.9613绿地锦天府10362.1114保利玫瑰花语10340.1215长城半岛城邦10075.3816金阳伦敦西区9919.5717信和御龙山（万景峰）9783.8118棠湖泊林城9663.5719中海城南官邸（中海城南华府）9619.6220正成东区1号9327.84住宅喂：保恐利超计越蓝喷光继勉续位誉居第孝一排名开发商备案面积(㎡)1保利95580.722蓝光69263.23龙湖41218.94绿地37657.635置信37060.366中铁二局35303.057中信33908.778万科29451.979和记黄埔24281.2310合能22863.9911中德世纪置业22250.4712国嘉地产20588.8213中铁置业有限公司19313.3214中铁八局19265.3415棠湖17688.4916中国铁建16725.0517世豪地产16255.9318世茂房地产15381.4119荣盛发展15351.3620正成15148.64排名开发商备案套数1保利10502蓝光9263中铁二局4124中信3795置信3626绿地3557龙湖3428合能2849国嘉地产25910万科25711和记黄埔24012中德世纪置业23713荣盛发展23314中铁置业有限公司22415中铁八局21916正成19917世豪地产16318中国铁建15719世茂房地产15520佳兆业144排名开发商备案面积(㎡)1保利919729.312蓝光848394.563龙湖503139.964置信456807.225中铁二局407916.766绿地370355.767合能333649.988中铁八局房地产开发有限公司303261.929中国铁建290763.1910万科273919.5111人居272997.1512佳兆业272935.9613和记黄埔259959.3714中德世纪置业245062.5215华润240290.616世茂房地产174610.0217世豪地产167695.4818中信166516.0419合景泰富160754.6120国嘉地产156224.35排名开发商备案套数1蓝光112852保利100193龙湖43154置信42745中铁二局41956合能40037绿地36028中铁八局房地产开发有限公司34789中国铁建303210人居269511佳兆业266812中德世纪置业259513华润246814万科244815和记黄埔234516国嘉地产192117世豪地产173318世茂房地产169819中信167120首创1609综合针：1-少10月保拍利蓝帖光双衬龙争射霸近期绑成都闸楼市气小结小结海一：颜房地功产限外购政凑策短指时间私内不役会取茄消三中伴全会素以来拨，汇乖总业懂界各裁种声抛音之妨后，堂基本野可得箭出一赵个大永的趋阿势：夺限购悬政策启在短仅期内栗不回处取消漫；小结坛二：润中央厚要求叫加快何推进卷住房肃保障评和供彩应体莫系建竞设构建攻以政驾府为宿主提峰供基阴本保唱障、枪以市庸场为灵主满格足多隔层次苹需求庄的住煤房供还应体锻系，短增加滥住房破用地萍供应灶总量蜘，积办极探纱索建声立非番营利群机构俘参与调保障熔性住姜房建申设和槐运营磨管理始的体基制机鹿制小结上三：10月市将场趋盆于平葬稳，户年末浑将加许大营树销力忙度秋交纸会平揪淡收济场，枝传统劳房交满会应值求新草求变亩；本月白经历苹秋交戏会，羡认购垫量较9月有餐所回挎升，皇但认秋购率直以42扣%降至踏今年森最低扶水平棒，预踏计未病来会颜稳中姥有升榆；年末毒将至歼，各山大企旁业为宅完成多全年馅任务响，预第计年弟底各昼楼盘捐会加汪大优仆惠力躲度，化频繁然开展绘营销篮活动争，建暗议各宋大企秆业抓顺住本谦年度前年终屡的最要后一拴次营丧销机户会。小结傅四：特预计辉年底牙还会野有一亦个小缩慧窗口垦期，很但不切会有季太大顽的放懂量预计11蜡-1稼2月份偿将会巴出现册一个耳小窗过口期湾，但贼放量拆不会精有太优大，换全年拴预计惯大成罢都成阿交量危将突炒破30标00万方旬。13年度案成都长新开臂工量饺创新垂高，坡认购舍率年任底同油比出绕现下巴滑14年度旨成都拣房地任产市谦场竞邀争加尊剧。成都闲房地遍产市车场格宅局成都2.5环重点开发项目盘点区域项目数量区域价格成华区79474元/㎡锦江区110959元/㎡金牛区28779元/㎡武侯区310215元/㎡青羊区3

9631元/㎡区域项目名称地址占地面积容积率建筑面积建筑类别装修标准总户数已销售套数车位数商业体量商业户数商业业态住宅户型面积区间住宅销售均价商业户型区间商业销售均价金牛区天悦城洞子口蓉北商贸大道和平路2号（沙河公园北150米）376663.62228550.3高层，超高层毛坯1652383136410830.2788社区底商50—120828346—34140885润扬金沙30°黄忠横街5号75672.833344小高层毛坯1531172591434.919社区底商95—2201079346—13686193金沙御苑黄苑街117号（金沙遗址公园旁）136812.854680小高层毛坯4112373861152.5927社区底商40—1151147318—54756070武侯区交大归谷国际住区武阳大道三段与佳灵路交汇处265582.8117724小高层精装修515325806———100—24014709——高新区神仙树缤纷新乐路中街21895317572小高层毛坯3122585812643.6280社区底商29—751205110—20045745中建桐梓林壹号2期盛和二路168号（桐梓林南站公园旁）49866.34185873.2高层毛——110—14113347——成华区香榭兰庭东2.5环与东大街延线岷江路交汇处269334152982高层毛坯1681361090———45—859593——优品道优品尚东3期建材路66号250723.9688734.44高层毛坯9947489006775.8452社区底商77—129904135—30048711交大归谷建设派二仙桥北路3号357324.29216557高层，超高层毛坯88628313771824.019社区底商59—84891559.51—1023.7331572龙城二期领都云龙南路66号198162.9565346小高层，高层毛坯35020261997530社区底商30—89782920—200031597马克公馆2期青龙场致力西路22498.473.364440.07高层毛坯688308—6200.8930社区底商58—105836479—43132991以2.剑5环为苦界，桂城内淹冷，活城外量热。愈城南映、西压区域烫依然愿较热疫，城挤西片起区供稳应量缩慧较冷喷，备案晓成交隔热点压图价格扯以2.灰5环为势界，和从市税区内痒向外爷围逐拜步递滨减，旱城南乎、城倒西价埋格较翅高，散价格衣延展独性较某强，判城北亡价格稠较低蚕，价降值空净间大可。备案锹价格层分布伸图金牛败区87貌79元/㎡成华狂区94腊74元/㎡武侯横区妄锦江悄区10升21贫5元/㎡酷1彻09远59元/㎡青羊增区96结31元/㎡城东：随剖着大验规模伙的开当发以白及建挽设路单、万觉象城委、龙派湖、栽伊藤顽等商泄圈的依逐渐泻成熟野，2.笼5环的知开发岭热度叹与其准他方拜向比隶较，均最为躬热烈恢，但衰由于允城东纪地区循的价宴格长菠期被正市场额低估优，因覆此区用域内2.殃5环项鲜目的羊价格葱，大聪多低哄于城梦东片鲜区的之均价城南：随抬着CB江D的一衔路南插移，座大多及数客屈群将挣视线由主要定集中掏在南秆延线杠片区扒，开因发热强度也吸主要躬集中作在南菜延线涛，因迁此2.刑5环的白开发繁反而递不温寸不火秀，价阔格也吧低于鸣城南先地区粒的平弦均水黑平。城西：区期域资乳源较冲好，柏上风款上水山之地缸，适认合人除居生践活；握区域洁居家腥生活嗽情节恶重，先并且2环至3环之朱间发负展平击衡，旦因此2.舟5环项饰目价并格高锣于城枣西平萄均水婆平。着且出姐现了奖众多予的改下善性肌产品兼。城北潮：城北献的价胜值一示直以器来受皮到市天场的略低估钩，随冬着北拘改的姿开始浅，特躺别是2环众丸多商推贸的百外迁傲，城警北2,漂5环的勾开发盈热度书仅此抖与城裕东片相区，挥但市凑场价光格依欺旧低占估，开发额热度史：城四东＞逢城北挽＞城谎西＞援城南价格而趋势慰：城芝西＞执城南虏＞城掩东＞搬城北2.甲5环项盒目现毛状城东车最热千，城溉北价烤格最蹄低，能成都筹市2.妇5环房睁产开忧发潜常力还嫂待进曲一步熔开发代表布项目炊解析》》天悦桌城项目名称天悦城地理位置金牛区洞子口蓉北商贸大道和平路2号（沙河公园北150米）占地面积37666㎡建筑面积228550.3㎡容积率3.62建筑类别高层，超高层装修标准毛坯车位数1364

总户数1652户已销售户数383户住宅户型区间50—120㎡住宅销售均价8283元/平米商业体量10830.27㎡商业户数88户商业户型区间46—341㎡商业销售均价40885元/平米天悦晨城预房诚计将搁于12月14日开技盘，腿推出8号楼20勺0余套唉房源祝，价岁格与详优惠食待定熊，现娘在排东号可父以享芬受加20盐00优惠1%交房犬时间满：奴预计20索16年6月底项目报现状记录时间均价价格描述2013-12-04

天悦城预计将于12月14日开盘，推出8号楼200余套房源，价格与优惠待定，现在排号可以享受加2000优惠1%。2013-11-048300天悦城11月2日开盘推出383套房源当天基本售罄，均价8300元/平米，目前仅剩4套68平米房源，位于32、33楼，一口价55万。2批次8号楼推新时间待定。2013-10-30

天悦城将于11月2日盛大开盘，推出2号楼、7号楼，68-106平米房源，该批次将于2016年交房。2013-09-30

天悦城售楼部已经盛大开放，目前会员卡接受办理中，办卡可享受1%的优惠。预计10月底开盘。2013-09-05

天悦城售楼部已经盛大开放，目前会员卡接受办理中，办卡可享受1%的优惠。预计10月底开盘。2013-08-06

天悦城将于2天悦城将于2013年8月14日售楼部盛大开放，目前会员卡接受办理。项目领配套中小氧学：锦西炕外国辟语小带学新苦桥小乡丰区、去成都滋金建略小学她、成靠都泉吓水小宜学、岗成都犬市五弃块石迅小学宜、站挽北小然学、返成都激市双聚水小范学、繁成都端市实策验中牧学附场属外烤国语全小学阿。成都习第四状十四搭中、哥金牛洪实验散中学职北区惹、电挣子科必大九浓里堤暑校区绢、成举都大蜻学金湖牛校挨区、积西南税交大驰成都抵艺术万职业乐学院鸣市内德教学狗点、宁西部藏信息值工程恢电脑莫学校穴、正痛光学骄校。综合躁商场阳：项目农自身10余万起商业猛暨品横牌超希市/欢乐荒谷商阻业广渐场/五块姑石北残城天册街30万方距商业餐街区幼稚们园：省直品机关狗幼儿子园、发沙河拉源幼理儿园辛、成蓄都新路世纪舰双语副幼稚伤园银行索：农商然银行脂、农离业银爆行、炼工商摇银行炸、建戴设银上行、流华夏挺银行赴等医院汉：金建聚医院唇、金丘牛区磨妇幼肠保健呀院、虹五块宪石医傅院、41歼6医院篇、成曲都军源区总抬医院膝等其他填：沙河种公园缎、凤查凰山造公园喘、欢鸣乐谷致主题京公园祸、摄溜影公槐园、俭运动丹公园嚼五大恨公园乔环绕户型坏解析怖：88妙㎡绞3房2厅1卫10质6㎡说3室2厅2卫68壤㎡2室2厅1卫热销泄户型88狸.0担0㎡煤3室2厅1卫1、68狭-8蒜8㎡为该乖项目佳当前廊主力籍户型宝段，68恰㎡为热粱销户致型2、户平型均愤有面序积赠缘瑞送，鹅户型泻可变即幅度字大，舟特别茅是半仇赠送赵区域揉均位丝式于卧闷室之狼中3、68基-8护8㎡户型优均以塞功能稿型为桐主，10鞠6㎡主要你解决萍功能塘型的话同时建兼具天居家界舒适感性。代表深项目松解析》》招商晕雍华酬府项目名称招商雍华府地理位置

成华城北2.5环昭觉寺南路（昭觉寺横路与南路交汇处）

占地面积122667㎡建筑面积49万㎡容积率3.0建筑类别塔楼、小高层装修标准毛坯车位数3330

总户数3700户已销售户数256户住宅户型区间77—120㎡住宅销售均价8900元/平米招商设雍华站府最趁低价83岗00元/平，魄目前名在售夜楼栋梯为：6、8、17、19、20、21号楼深，主炉推户董型77平套牛二、91称-1婆19平套戏三和13亲9平套吩四，19号楼袄目前皂只剩贡部分侧房源士，20号楼痕在售猾户型络为10暑0-苹11公9平。郊五期乔推出博房源20催0套交房幻玉时间楼：葬预计20艰15年3月底项目宋现状记录时间均价最低价价格描述2013-12-09

8300元/㎡

2013-12-028900元/㎡

主推户型77平套二、91-119平套三和139平套四2013-11-08

8200元/㎡最低价8200元/㎡2013-10-108900元/㎡8200元/㎡最低价8200元/㎡2013-09-138900元/㎡

主推户型77平套二、91-119平套三和139平套四2013-08-309300元/㎡

21号楼均价9300元/平，8号楼均价8700元/平2013-08-089300元/㎡

主推户型82、97、139平2013-07-089300元/㎡

此价格为21号楼均价，8号楼均价为8450元/平2013-06-218450元/㎡

主推户型95-106平方米2013-06-068450元/㎡7500元/㎡主推户型95-106平方米2013-05-158450元/㎡

最低价为惠后实得价7500元/平起项目屈配套幼儿秤园：金起排点智腿能幼己儿园动、国感营成色都电秋机厂牲幼儿再园、阔六奋九幼浪儿园中小国学：双水渔碾小绝学、项青龙象场小弊学、圈成都社市第44中学大学谜：电子码科技洗大学壶、成奖都理态工大绍学综碌合商场瓣：红蓉有鞋业乳百货倘、成酸都锦简电商第场、李天天意百货晴、东土风商侵场超洪市八投里分登店、穗第五够大道钱商业舍广场帝、华阔联商捉场、估好又柴多、掠沃尔临玛购勉物广患场、框来雅驻百货挥、国榜美电疤器医院大：成都痰军区章总医捡院、归老年乓干部棋疗养菌院、同地质见医院邮局腊：八里哪庄邮龟政所占、府朋青路设邮政忌所、牢李家差沱邮茂政储费蓄银行浑：工商赞银行沫八里僻小区殿分理欺处、勾中国酿银行价府青厘路支呢行、快农业恢银行范成都亭市成颠华支送行其他酬：毗邻耗昭觉正寺汽叫车站壮、青摩龙场响客运躁中心敏、动述物园专、沙荡河公旺园、兄海滨芝公园妈（市座政府酬规划抓中）地铁挎：1、3、5、7号线终路（3、5、7号线锅为市及政规日划中粥）1号线肾在红贩花堰皆站晓，3号线慢在动蚀物园者站，5号线公交笋：1、32、49、53、63、64、59、40虽2、83、19益8、53浊2、53窝4、52绪6、99、70、9、39、40翻3路线无路2室2厅1卫1厨77柏.0饼0㎡热销活户型1、该返项目遭户型愈面积代区间77巧—1刷20渡㎡77鼓-8拉9㎡为该惯项目皱主力德户型鼻段而77凡㎡为热今销户微型2、户不型均待有面眠积赠顺送，拐户型旦可变置幅度章大3、77夜-8捡9为套毁二面派积区谁间段其中77瓣-7烟9㎡户型脊均以斜功能奥型套怖二为乓主82弦-8患9㎡为舒艇适套间二4、91陕-1固13侦㎡为套乞三面迫积区示间段其中91哥-9崖8为功谊能型旦套三10售8-型12恰0㎡为舒针适型袍套三代表捷项目驼解析》》和泓敢东28项目名称和泓东28地理位置

成华区二仙桥东路46号

占地面积22686㎡建筑面积113431㎡容积率5.0建筑类别板塔结合、高层装修标准毛坯车位数1021总户数2028户已销售户数/住宅户型区间57—72㎡SOHO：35-54㎡住宅销售均价8300元/平米招商累雍华氧府最号低价83叛00元/平，句目前热在售窜楼栋古为：6、8、17、19、20、21号楼轨，主慌推户检型77平套狐二、91垒-1奏19平套悲三和13为9平套折四，19号楼汽目前盲只剩捡部分阿房源请，20号楼兔在售滚户型荷为10爷0-挽11逃9平。渔五期谊推出婆房源20粗0套交房鸡时间少：塞预计20伍15年下托半年项目鼠现状项目纽奉配套学校拦：成都扬石室其中学卫、成英都外敢国语举学校婚、成跨都理勒工大般学、易电子木科技键大学紧、华抖林小尽学、姜成都湾理工拼大学灾附属恼小学苗、成堤华实户验小豆学、抚成都元理工异大学圣附属性中学而、成岗都49中综合次商场屯：伊藤辞洋华督堂、碰龙湖靠三千宋集、SM广场遮、世贝纪联蚊华、绳沃尔映玛、桐国美困、万仅象城假等幼稚农园：金苗才双语缎幼儿肚园、讨成都钞理工啦大学拜附属酒幼儿羽园、珍贝格互国际桥幼稚谣园、疗省建决机司做幼儿秘园银行井：工商箱银行笔、建中设银漆行、墨农业旬银行狂、农款商银披行、离中国宰银行经、招最商银认行、乖兴业驼银行克、成删都银酿行、供邮政赵储蓄首、浙杀江民梦泰银蛛行、邮局尼：八里兔庄邮泪政所睡、中聚国邮碰政成稀华区悦精品毫投递港部、膜桃溪款路邮骨政支碎局医院内：成都锁第六册人民谈医院箭、华盼川医耀院、辅成都价誉美铸医院首、四商川电云力医赴院霞、东介区医芒院、碧理工竞大学派医院传、成确都市千成华梁区第横五医斧院交通昼：7路,霞8路,亡14路,颈20路,裤36路,蓝60路,菊86路,1可08路,昼11陡2路,滤11法3路,果14用6路,玻18相0路,端53士7路多药路公躺交车衡。地铁7、8号线棉换乘座站（务成都撇理工保）距矿本项华目30业0米，帜目前社在建绿中的很地铁7号线繁预计20旨16年完取工；今规划辨中的酬地铁8号线聪经过肚项目壶东侧创。记录时间均价价格描述2013-12-118300元/平方米全款优惠4%，按揭优惠3%2013-12-038300元/平方米全款优惠4%，按揭优惠3%2013-11-288500元/平方米

2室1厅1卫57统.0怪0㎡2室2厅1卫65纱.0睁0㎡3室2厅1卫72群.0选0㎡热销余户型1、57哪-7羞2㎡为该无项目祝主力谅户型命段，72跃㎡为热温销户辈型2、所当有户肚型均芽有较烟大面猜积赠版送，鲁户型菜可变誓幅度精大3、所捐有户蛋型均依以功污能型刊户型耍为主融，定拦位刚雷需，蒸特别范是72域㎡凭借阀其大险面积扎的赠暖送，兆超强呀的功慈能性仆成为糕热销经。小结腰：1、成芹都2.党5环区蹈域城敏东、钱城北垫片区们为开虚发热剖度区线域，领且价歼格均搞低于赴所在悦区域脂的整缩慧体均华价，零无论潜从未呀来可恼开发贡面积铸和价读格上渴都拥引有较卵大的廊潜力沸。而城兵西片档区资饲源最奶为平键衡，柜因此加开发淡量较泪少，哥价格视均高伍于所仇在区丽域均嘱价水青平城南迷由于纠发展斑重点喂在南五延线丸片区洲，热参度不盾高，晓价格昨略低阳于所维在区拆域均衣价水归平，妻但由斯于区愚域的冷价格兽基数码较高洋，所碰以其宰价格翠均高以于城腾东挑城北深。开发均热度述：城闪东＞耍城北照＞城婶西＞蜓城南价格写趋势杠：城乏西＞暗城南瞎＞城吃东＞椅城北2、2.复5环区咽域城赖东、头北、站南均佛以刚植需定谨位为油主，笋主力龙户型冠均集封中在50朝-8安0㎡区间快段，存且户平型主循要以旱功能抵型为际主而城尾西片闷区一渴直以键来都低是成拍都居详家生芳活居份住的划集中桶区域纪，且1环至3环乃廉至3环以叼外，料发展屯平衡滔，资可源分转布平谱均，秃因此迁项目望大多影定位佳于居西家生盈活型判居住哭，定稍位改标善，姨户型厦也以暮居家怖生活补居住您和舒皂适型汽为主暂，主建力户垫型集微中在80㎡以导上。3、2.鸟5环项灶目大峰部分星拥有勤较大徒面积认赠送朗，且敌重点院集中瓦在增牧加卧译室，腾满足抄功能替需求闪为主茅。4、2.星5环项旗目除匪城西挺外，斗大部虹分无皂特殊辱自然响景观呼，对鲁外均升强调着配套公优势源，交陈通、宾生活颜配套带、教贴育配季套等限成为算重点绸和发超力点男。2.乔5环市咱场认璃可度为较高增，是议目前态成都锣核心既城区赔开发卫热点用；基于著供地狡规模晒和环切境特饮征，挑板块扭以首赛置、取钢需葬性项密目为价主；北2.献5环板页块价狐值洼需地特与征明秩显对粒项目庙发展瓦方向墙产生便较大丘制约掉。项目耻板块订特质客群才分析第二沸部分截至20丸12年，柳成都奖市常摧住人介口为14威17详.8万人世，占微全省圆的18轻.5梅%。在全阅国特绵大城恐市(包括4个直绳辖市)中居义第4位，亮居重照庆市(2忙91授9万人)、上廊海市(2依34惠7万人)、北肯京市(2待01蔬9万人)之后克，在届副省坐级城杰市中苍排名帽第1位。并且妇依旧陕以年悔均2.照4%的增攀长率轧平稳亮增加劲。成都修人口进数量强排名拉全国园各大周城市催第四赤位，拥副省扫级城剑市第隐一位来。成都贯人口塔规模洁的扩惧大主掠要来翁源于仔外来渣人口暴迁入卖导致悬的迁权移性洋人口呈增长摊。常住起人口喂中，帮居住徐半年淘以上越的流剪动人杀口26袄2.秀06万人柿，占兽常住瓣人口窝比重上达18相.6均6%。据户示籍人击口统服计数许据分扬析，20租10年来去，成刚都市石净增取长人辨口13余5.甩72万人日，迁魔移增峰长达12还0.扛59万人典、增定长比捎重占88展.8伟5%。人口喊增长茶主要已以迁腔移增兄长为傍主，倚且迁姓移性誓人口技增长蓬占人喘口增况长比验例逐警年增风加。从省姨外来穷看西资北以舍及西醒南地腿区为暂成都粪移民摘来源僚主要杰方向从省么内来吸看，循省内其所有逼城市艺均为适成都御移民嫂来源外主要婶方向置业饿目的从外香来移湿民人谷口来芒看，躺务工思比例廉占比胖最高位约占49芝%，这辉部分吵人大脑都动钻机单歼纯，”扎根衡本地”成为族了他饮们的袋首要漏的置啦业目订的，反因此萄多为惠首次缴置业母。加之蕉成都罪市以酷年均2.王4%的人掌口增树长率库持续脏平稳敬增加充，外搅来移返民已签占到废增长戏人口险的88穗.8波5%。住宅油需求虹量急痰剧上绢升，挡成都西将在逼很长拖一段倍时间判内，叮房地仔产发醋展面灾临非羡常好呜的机慈遇。成都市增长人口中，88.85%均为外地移民置业动机扎根本土安居乐业消费水平消费力有限，多为按揭购房承受房价总价50-60万（25.6%）

60-70万（23.3%）面积区间50-80㎡（55.60%）职业属性公司职员、公务员、单位职工……刚需侵房依前旧将克在未吗来非按常长碍的一夫段时觉间内老，成授为房磁市的馅发力暴点控总膛价、倚控面拴积至尚关重蓝要！客群符特征没：以致茶店顺子路室为界准，东待西客腾群结樱构差汉异，车城市后资源型倾斜训明显蜀汉——一品该天下沙板块间（茶希店子跃路以闸西）客群器来源科：城扔西客乎群（胆青羊你区、强金牛斯区）甚，成承都全车域客开群职业添特征指：企辈业领折导、名国有观企业迈员工店、政贷府公挨务员致、公半司高羊级白商领……生活杨配套炼：配具套非夹常完庸善代表县项目子：金罚沙御炸苑、稀金地屠嘉年株华城金府罢九里涛堤板传块（测茶店暴子路互以东强）客群钻来源验：原宪住民珠、周求边专巴业市梯场，绕城北叙客群劫（金诵牛区嗓），跟成都涨全域却客群颂。职业奴特征城：小卵生意对人、碌外来执务工辞人群传、公美司普纯通职顿员生活圆配套贷：配甩套零诵散，脊低端代表纸项目般：蓝偏光花禽满庭赵、天愧悦城……金沙狭板块客群弱来源消：城略西人训群（出青羊充区）芽、成夜都全辫域客供群代表授项目苍：金油沙览夏胜、礼蓝光co引co金沙职业毙特征辰：政著府公妙务员吓、企凶业领骆导、急国有惯企业旺员工自，公丧司高绞级白膊领西三虏环金府犬路一品奋天下么大街二号病地铁住线金府-九里牙堤板化块蜀汉一品专天下偷板块茶店脱子路金沙御板块金府仗九里泊堤板炸块蜀汉浇一品沙天下卡板块客群多元陈客群念，成碌熟度妻不高市场赢容量般较大客群缎较为尺单纯牛，成优熟度、市某场容圣量较和小客群鼠结构哑的差酱异，陪真实趣的反够应了讽客群够对于染区域砌居住常属性靠已有助非常如成熟泛的市乡丰场印鞋象，甩其周树边存药在的墙配套阅差异绣化客尤观存戒在。从成待都居狸住区国域范拌围上员来看榨，传恳统的狸品质械居住驾区域撞已然攀成为花共识稠，金博府九奸里堤迷板块毯与蜀驾汉一叠品天押下板瓜块虽励只有模一路磨之隔笛，但客两个还板块按在客套群心逆目中窃却拥件有截体然不悬同的巴两种滤居住劝印象样。三观环二洞环人南丘路金沙杆蜀汉恋板块双楠神仙树板块领事命馆板樱块天府额板块望江方公园近、九陡眼桥址板块诚心酿板块所谓枕“东近穷、神北乱从、西燥贵、贵南富封”，准目前猾成都瞧市客隔群心搁目中浮已然弊形成块了传寇统的勤高端石居住脖区域陡印象冒，而圆金府跳九里链堤板丸块虽少地处球西城钞片区没，与掠蜀汉所一品绳天下工、金废沙板绪块一尊路之搁隔，扔但相鼓较之勒下，开两个掀板块抗属性寇不一右致，眉城市饭资源蔑不平奔衡。项目狱所处丹的金鱼府九转里堤皂板块万在客都群心如目中贝不属锋于成汽都市研传统辫意义督的居齿家生什活居百住板趟块，骡刚需隆客群拖成为虫该地威段范标围内鸡重要膨的发婆力点描和机剪会点山，具许备发焦展刚耐需物灭业的堂区域版认识痛基础域。局势产业煮导入蚕型客助群是羡成都部的主桂力客倍群，助首次撑置业茶特征堪明显名；钢需零首置早是板毫块也彼是主栋要客盈群；总价驼控制吗型产锹品是陡因应汗客群坏需求衰的是逢佳选冰择方台向。项目循发展热的客喉群环槽境地块谦及资挽源分廉析第三释部分项目旺属性钩分析>>碧>地块急区位地块令位于勾成都2.此5环经筑济圈群内，逼区位除优势轿明显运。地块妥位于含华侨痰城欢闭乐谷袍、九负里提竹、一味品天艇下三蕉大核馒心商秀圈中贩心，2.辱5环金管府段见，紧凤邻金邀府五志金机胆电市稻场。旨区域鸦发展办相对检成熟谜，基辣础配滩套设拢施完邮善，酿交通冤条件北成熟融，区螺位认投可度毅高。本案华侨城欢乐谷商圈九里提商圈一品天下商圈项目累属性古分析>>景>交通芦条件本项古目周何边道团路设乳施较兵完善或，交淋通条践件好朝。但誓项目堡旁道厕路条狸件较码弱，哪目前驳处在轮在建怕阶段嚷，对微项目奸后续链客群锹的引居导存校在一名定的嫁障碍视。三环路金府路交大路一品天下大街茶店子路茶店子西街子云路地铁2号线一品天下站二环路三环路子云路一品天下大街金府路地铁2号线一品天下站项目娃属性践分析>>腔>资源连条件项目倚所处浑大区脱域环望境发肚育成先熟，颂配套摇设施网完善拥。项跳目处这在华吊侨城突、九弱里提搜、一握品天办下三当大商翠圈核崭心位伪置，调但项讽目所狗处区森域房续地产版开发漠态势鼓较弱滨，市叙场认我知度磨低。桂花换公园狮子毁山公欢乐谷金牛公园一品天下商圈华侨城商圈市政公园青年活动中心西南交大九里提商圈本案项目糟属性胳分析>>艇>地块蓝四至项目鞋所处置片区党目前绢发展固相对牲滞后滥，城寒市环讨境发迁育不炼够成队熟，喊小范弄围内球社区忽配套姐不完虏善；只项目外周边碗目前芝无在混售项敏目，敢本项伶目具壶有竞推争优邀势，摸但大横量安衰置房届项目夸将在洁一定碌程度供上影虫响客刘群对沃本区狗域的赖认可胆度。桂花多公园狮子谋山公项目旁在建道路安置房项目—锦西人家地块现状城市绿舟花园地块周边商铺项目胜属性渗分析>>办>地块增现状地块侵无明废显高耀差，委在兰“三狸通一取平”段地块食整理耕的基痰础上缠整理象成本颈较低孟；地平块内个有厂家房尚打待拆萝迁，贡将产割生一闲定拆袄迁成慨本；板地块灵规整餐度低寄，利环用率截较低捷；(单位怎：米)地块栏目前絮尚待绸整理读，地寒块内窝的厂本房拆杨迁将鱼直接常影响此到项议目的滴开发姜进度仪和销惹售周验期。项目番属性裹分析>>吉>地块顺现状地块港所处岩大区佩域发武育成芝熟，伏市场香认可口度高竟；地炸块周磨边发膝育度剃低，丧配套咐设施漫相对雨滞后敞；周绒边无布在售倒项目缓；地镇块规故模较百小，析综合占产品抱力竞层争力针不足粪，加感上预烛期因谜素的聪不定搭因素赖较多铺，短旱平快斜是减吩小机弓会成昂本的童较佳迹选择费。项目所处成都市2.5环，具备较好的区位优势；项目周边庞大产业客群将是本项目庞大客群支撑；项目周边目前无在售项目，同区位内本项目竞争压力较小；利好周边居住环境待成熟，周边道路交通待完善；项目商业规模与区域适配匹配低；周边配套及城市风貌相对较差市场对区域的认知度低；安置房对区域居住品质影响地块规模较小，综合产品力竞争力不足。劣势因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源的要求稀缺的资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率的要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系的要求出类拨萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况资源不