房地产计划运营管理思维与能力培训

房地产计划运营管理思维与能力培训目录第一章正确理解房地产企业运营管理第二章搭建房地产企业运营计划系统第三章编制高质量的项目计划明确业务协同第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第五章企业运营计划的执行与责任落实第六章开展不同层级的计划考核与激励第七章提高效率实现高效运营的典型方式第一章第一章正确理解房地产企业运营管理第一节房地产企业管理的三个方面第二节正确理解运营管理第三节房地产企业运营管理的主要职能TEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERE发展目标第一节房地产企业管理的三个方面战略管理项目管理运营管理项目开发运营体系第二节正确理解运营管理运营（Operations）是创造和提供产品和提供服务的过程，是一切组织的最基本职能之一。房地产企业运营是把项目开发作为创造和提升产品和服务的过程。房地产企业运营管理就是对房地产企业持续进行项目开发的各个系统的设计、运营、评价和改进。（即是对房地产企业价值链各个系统的设计、运行和改进）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》（即是对企业价值链各个系统的设计、运行和改进）第三节房地产企业运营管理的主要职能一、房地产企业运营管理的主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案---------------------------组织组织拟订公司的业务规范和业务流程------------------------------流程确定各管理层级的授权--------------------------------------------授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划---------------------计划确定和分解全年经营指标------------------------------------------经营协调制定公司的全面预算------------------------------------------预算协调各部门之间的工作关系----------------------------------------协调主持召开日常运营会议、跟踪、检查、协调各职能部门的工作-----监控协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评-------------绩效项目关键节点统筹与协调-------------------------------------------节点项目阶段性成果-----------------------------------------------------成果问题：在公司管理和项目管理中，遇到哪些运营管理问题？第三值节盏房掉地产很企业魂运营划管理帜的主垂要职威能一、锁房地涛产企眨业运此营管六理职冷能选凑择经营秒计划熔管理资金辫预算状管理投资角决策砍管理项目管计划烤统筹流程奥规范麦管理阶段尿规范贷管理关键雾节点遍协调经营鞭成果芒分析运营坑绩效酱管理会议罩平台督管理信息绣与知慌识管祥理第二免章第二章搭建房地产企业运营计划系统第一节确立和分解房地产企业战略和经营目标第二节确定计划第三节搭建房地产企业运营计划系统

第一敬节围确渡立和猎分解满房地泽产企峡业战杜略和恶经营巩目标一、末财务柳业绩顾评价虽指标顺的确岸立与例分解二、盏平衡能积分渗卡业臣绩评夺价指拜标的理确立址与分皂解三、刺基于强企业匆经营险目标理分解称的组秘织单区元业幅绩指梁标第一贺节暴确腐立和鉴分解解房地卧产企知业战合略和坝经营金目标一、拒财务躺业绩顷评价睬指标扑的确串立与悲分解（一狗）、幕杜邦攀分析抛（RO柔E）净资想产回柜报率容（Re埋tr达un剑o览f糕Eq珠ui胡ty）=净利钥润/净资执产=（净谨利润/销售围收入亲）×（销性售收招入/净资苗产）=（净渗利润/销售麦收入窝）×（销照售收允入/总资仙产）×（总析资产/净资钟产）=净利爸率×周转逆率×1逢/（1-负债仁率）（二工）、俩财务牢公式痰分析狭（EB透IT等）（三拦）、川经济句增加谋值分若析（EV趟A）（Ec完on昌om题ic筐Va滋lu厚e种Ad介de酷d）=税后浮净营随业利搏润－寨资本乎成本=销售仍额营浓运费苏用－故税收倍－资贷本成湾本第一美节派确吸立和恭分解香房地喊产企漫业战鸭略和比经营哪目标二、坝平衡牙积分殿卡业市绩评胳价指眼标的酷确立映与分榴解（一押）、宪卡普衰兰和袖诺顿竞的慎平衡裕计分筝卡Ro轮be遮rt忍K禾ap妥la竹n和Da践vi钓d续No舱rt孟on的平够衡计池分卡赢是一垫种综来合性位的业雪绩评丢价系央统，威主要伟从以具下四康个战鱼略层先面评继价企桨业的抛业绩彻：1、财屯务层温面；2、客状户导腊向层台面；3、内占部营早运与喇技术恰层面形；4、学创习、京创新线与成天长层扣面。财务背指标团与非阵财务暗指标畅之间乔的平毕衡；嫁领先低指标碑与落论后指帆标之久间的奔平衡瓶；长秆期指筐标与戒短期俘指标门之间功的平泰衡。第二泉节夹确滨立和俱分解习房地眼产企划业战煮略和蛾经营崇目标三、遣平衡穗积分算卡在红过程醋上保断证企彩业战线略目肥标的暴实现财务市场恐和客向户内部氏管理创新蜻和成薯长提高收净资适产收凭益率增加屋利润降低徐成本痛利润增加矿收入提高仙市场栏占有五率提高词客户哑满意纺度缩短僻生产业周期提高斗管理线效率提高债服务谁水平提高蹈产品壤质量提高绵员工地凝聚序力提高窗员工雁能力提高绸公司就文化员工大培训鼓励把创新增加楼优质遥土地纲储备第二舍节师确外立和长分解叮房地环产企童业战泡略和盈经营且目标四、幕房地伶产企佩业平稍衡计淡分卡灰的指烧标内计容战略层面目标衡量指标财务层面提高收入和利润降低成本和费用提高财产收益率营业收入、工程成本、管理费用、营销费用、财务费用、资金回笼客户层面提高市场占有率提高客户满意度提高品牌知名度市场占有率、销售率、客户满意度、行业排名内部运营与技术层面提高产品质量提高生产效率提高管理效率项目建设周期、工程质量、开工面积、竣工面积、项目建设形象进度、综合管理满意度学习、创新与成长层面增加战略资源储备提高员工能力提高员工满意度提升企业文化土地储备量、员工满意度、关键员工流失率、人均培训人时、创新成果第二洗节陈计牙划与玩计划刮管理千的一仙般概篇念一、叼计划描与计处划管晃理的调一般梳概念计划是管肠理的生首要遣职能叙，要穿求围磨绕着注企业四的既灿定目披标，覆对未岭来的挡活动露进行半预先块的行坏动安腹排计划蛇管理计划热的形太成：--计-事前抖控制计划箭的跟牧踪与亏监控--当-事中罪控制计划康的调载整：--野-事后划控制第一模节馋计后划与父计划山管理它的一制般概茶念二、拢项目梅计划缸管理蕉的六摆个基驶本过越程1、活贿动定搭义（确罩定为花产生环项目浴各种爸可交洪付成材果而冤必须舱进行稀的具增体计康划活孕动（栏依据苹是WB婶S）。糕）2、活绢动排蝴序（识位别与贴确定码各计舌划活扎动之形间的皆逻辑来关系桃（依凝赖关照系）龟，来牺安排顷计划煌活动浪顺序藏。）3、活仆动资朵源估楚算（估仇算完内成各仙计划咽活动仇所需葡资源波的种洞类与还数量口。）4、活六动持熊续时类间估缎算（估狡算完邮成各虹计划雷活动呢所需雁工时究单位妖数。障）5、制拉定计采划表（分服析计泪划活喜动顺露序、余持续历时间冲、资划源要党求，饲制定念项目师进度存表。沿）6、计悉划执糟行与宅控制（控建制项蚂目进蜜度表奶变更慎。）第三观节疏搭伙建房乐地产仓企业居营运矮计划仗系统一、羊房地价产企猎业运要营计植划系红统公司腔战略停与经恐营目册标项目据目标一级壮计划显（项员目发键展计蛋划）二级屯计划驾（项酬目各房诚阶段规和分杯项业葛务计忌划）三级语计划执（项我目单林项工想作计今划）公司虏年度棉经营报目标公司姜经营遵计划部门涌计划月计项划第三故节析搭情建房滨地产俯企业掀营运涌计划待系统二、凑多层择级项钻目计识划计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排二级计划即项目开发各阶段、各专项业务计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第三粘节荒搭晕建房阿地产荣企业龙营运夏计划起系统二、败多层级级项展目计填划一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划级别分类第三雷节酷搭笛建房山地产扇企业蚀营运伯计划镰系统三、紧多层榜级企埋业经烧营计跨划计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。部门工作计划根据公司年度经营计划指定的职能部门工作计划月计划职能部门制定的每月工作计划第三姥章第三章编制高质量的项目计划第一节项目计划编制的基础---WBS第三节项目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同第四节项目计划编制的资源与时间估算

第二贩节贸房地霸产项赠目工去作分致解结据构第一向节漏项御目计碎划编膨制的稀基础--征-W塞BS项目坑工作令分解举结构返是项滑目团内队为足实现象项目累目标洒并创菌造必觉要的僚可交返付成迅果而梢执行虏的工面作分获解之炕后得董到的道一种遵层次汪结构粮。每间下降五一个砌层次派意味拥着对荐项目强工作她更详龟尽的勒说明厌。1、工腊作分测解结挽构确际定了小项目苍整个横范围倍；经妇分解阁的下鞭一层序次内穷容之下和要10洗0%反应叮上一调层的旨范围2、把注项目调可交废付成统果分气成较菜小的叠，便蛋于管激理的宰工作扯和可喂交付介成果项，既那不能寨太粗虽，也瓣不能信太细事。3、直邮至结艺构最土底层戒的“芽工作情细目楚”水序平，似可以灰可靠焦地估圆算费钱用和研持续幕时间辜。第二梅节所房拔地产夸项目扮工作愈分解萝结构一、燃论证赛阶段二、剥策划扁阶段三、般设计纸阶段四、巩施工却阶段五、旷营销断阶段六、晨入住兵及维星修阶跃段第三击节叔项窝目计呜划活命动的钞逻辑便匹配艳与各壮部门香工作忘协同一、排建立倒如下疤逻辑绢关系均是计扎划成吸功的枣关键分项计划名称招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间进场（开工）时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划实际铝合金门窗工程招标计划第三普节摄项湾目计谦划活磁动的钢逻辑木匹配捏与各邀部门晒工作提协同二、捡准确约表示攀逻辑股关系杂的方纹法充分摆考虑并加入曾时间帅提前心与滞淋后量瓜的依莫赖关塔系，行利用骡网络批图的4种紧偷前关天系，仿准确纵表达对计划盏活动炎之间贤的逻仗辑关四系。（FS）完傻成对纱开始摄（FS旋+n济d或FS滑-n炭d）（FF）完琴成对宅完成叛（FF乐+n唯d或FF膨-n虹d）（SS）开芹始对鞠开始弟（SS否+n黄d或SS倦-n根d）（SF）开烂始对毁完成盈（SF杠+n捞d或SF畏-n习d）S=脏St暗ar烦t=开始匆，F=慰Fi店ni铁sh持=结束第四恳节备项祝目计歼划编拿制的河资源摸与时肆间估医算一、铲项目琴计划俊编制酬的资究源估丝式算1、拿益地筹哈划2、项霞目资萍金流喊分析码与资牢金平逐衡3、项忍目采皇购合沈约规制划4、项找目人牢力资援源配后置第三软节态项踏目计腐划编纺制的让资源全与时迟间估否算二、立项目毛计划价编制壤的时驶间估刚算1、标糟准工遣程工最期2、标剩准设霜计工肢期3、标虹准采扎购工宪期第四丈章第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第一节公司年度经营计划要点分析第二节部门年度经营计划要点分析第三节部门月度经营计划要点分析

第一咬节期公汁司年依度经扑营计享划要咏点分夹析一、栋公司移年度法经营徐目标财务络类、虚资源做类、铃开发狐类、趁客户食类、烂组织耀类二、珠公司底年度闲经营召目标课的分虑解销售俱回款时、现波金流净、土济地储唇备、答有效比房源负、开慢复工匠面积犁、交牧房面燃积、到关键吊岗位三、宵实现川公司验年度储经营扫目标鼠的行饥动计超划平衡译计分投卡的守四个危方面译或商虾业公涝式要井素涉前及目纤标的木分解播和行辟动计云划四、跌各项储目开垫发计纳划（闻一级恢关键碗节点晒）汇毙总第二朴节茶部朝门年在度工劫作计旗划要叼点分朋析一、沃部门的年度咽经营问目标公司余年度辰经营归目标宽中职沸能部鉴门主振责目痰标及脑职责误指标示。二、躲年度佣职能距主责井目标至的分炊解如土肃地储懂备、亭有效教房源理、开荣复工轻面积避、交猎房面各积三、戏实现帜部门蹦年度醒目标吊的行悠动计绍划部门趣主责猪的平逆衡计走分卡怜的四段个方染面或烂商业毯公式巡寿要素填涉及援目标雀的分超解和继行动卸计划四、辣各项半目计震划（签一级贝职能醋节点钢和二游级主年责节终点）哄及汇黄总第三声节抖部亿门月弱度工浇作计徐划要驶点分劳析一、问各项雀目计创划（约二级绍职能徐节点宝和三贿级主愤责节姨点）弦及汇就总。二、案部门棍月度刑的目厅标分俯解和司行动缘瑞计划部门亿主责杰的平逆衡计窝分卡握的四收个方挑面或航商业骄公式浸要素稀涉及看目标法的分伐解和屈行动卷计划阀的月粥度体稍现三、桨月度溉的配生合任撇务计拘划四、贷月度穴的临定时任顿务计检划第五梢章第五章企业运营计划的执行与责任落实第一节保证计划执行的基本情况第二节常见的几种计划监控方式第三节正确进行计划的动态调整

第四必节虫控必制影阴响计绢划执蛇行的晨重点劣业务征环节第一对节隐保算证计滴划执倡行的财基本灿方法一、丸计划贵分解惊与落哥实业务忌作业丝式计划缺的规痒范化闷工作宽要求执行冷部门责任熟人对于笨作业盆层级庭，控线制的显每一跑个关厘键节严点都缝应分斤解为饿更细救的工元作节应点，狮形成磨细化竹节点书，落光实到竭人和芽行动仍。第一忙节冶保陷证计栋划执耳行的杯基本质方法二、坐计划严节点予跟踪望及结青果反手馈业务为作业姑计划牵的规戏范化测工作河要求执行出部门责任站人完成石时间弃和完毛成质忽量的币跟踪嫁与评月估第二预节立常导见的姐几种省计划引监控闲方式一、免各类蜂计划那管理夹报告1、部矩门工俱作周疲报月泻报季内报2、项帅目管牌理周忽报月万报3、地嗽区公遮司的忌经营敞管理过月报4、集居团型理企业晨的经膝营分少析报治告5、其效他报近告、耐报表第二加节禾常爹见的势几种哀计划军监控诉方式二、颗运营增会议域制度1、定胁期例笨会、悼临时狡会议撒和专技题协中调会2、明课确会冻议目邀的、驾事先辰沟通共信息浙、分进发材妇料、朵准备伐议案3、形稠成会院议纪尖要并什跟踪净落实第二授节养常压见的演几种晌计划碑监控份方式三、酿实时蓄交互泰与共证享的菌信息薯平台1、系限统（oa）2、系淘统（ER宫P）3、项练目管齐理信盖息系碎统第二费节驻常锁见的详几种劳计划匙监控肯方式四、妻实地躬检查担、抽帐查1、掌椒握最联新情旋况2、查苹看一率手资烂料3、检云验报疾告、煎报表燃及其晚他上娘报资续料的快真实牢性第三键节踏正佳确进漂行计帝划的搁动态饼调整一、启计划急调整纷的控泄制原嚼则1、重荒点控世制影怀响公任司经奖营业季绩与赵资金钱的时淹间节血点变旧化2、在装单一革计划躲中重钩点控磁制该摇计划夸的关企键线裤路上涨的工丈作时楼间调蛮整3、不营影响粗其他搏部门有业务随及整涌体计馆划的戴调整猎不作脾严格校控制4、总章进度步不变爆，采安取相回应措妇施；倍调整梁总进煎度，疼调整近相应叨计划第三旺节信正惰确进此行计茫划的微动态星调整二、罩计划桂调整燃的沟悟通要族求1、系甘统考倾虑调杏整对景其他恒部门摸和计竞划的斧影响2、切赤记单悟个部呜门、划单个唇计划考作出控调整态时，莲沟通斥不到疼位，陈计划受之间蜡相互婶矛盾甜，导唐致整逗个计蒙划体剑系无较法运掩行3、涉赠及多咳部门全的计违划调田整，多由统伸一责望任部设门负饭责调键整信咸息的泪发布纱，保撒证信吨息的撞有效豆性。第三洞节定正米确进钞行计席划的筝动态吐调整三、横计划惑调整暑的管晓理层瞎级1、计爱划调病整要杯按授燃权审雪批，画保持隆计划品的权液威性2、较晋小的词幅度颠及非坦关键藏性的召调整吼，审身批权战限下遣放第四蛛节赢控谱制影少响计带划执动行的语重点围业务零环节一、饰业务加能力初常常妄对计北划的鼠执行坚造成被影响1、设养计管者理对串计划飞执行先的影存响2、报剩建管威理对沿计划越执行势的影抛响3、采付购管找理对胡计划才执行拆的影忌响4、成揉本管员理对愤计划黑执行屈的影倚响5、现钳场组巩织对毯计划斥执行成的影墨响6、资史金支安付对门计划盼执行棋的影顺响7、销冤售定症价对卖计划蜻执行狭的影惭响8、决应策效冶率对四计划董执行意的影蓝响第六会章第六章开展不同层级的计划考核与激励第一节房地产企业计划考核指标框架第二节计划考核常见问题的解决方法第三节开展不同层级的计划考核---案例分析

第一扯节趟房是地产线企业答计划务考核锦指标叠框架一、疤房地损产企关业常茅用的水绩效胶管理赴方法行为能力考核目标（方针）任务考核计划节点考核BSC与KPI考核（平衡记分卡与关键绩效指标考核）考核员工行为能力季度和月度考核指标为定性指标一般以总部下达的方针任务为主要考核内容按季度和月度考核不一定为结果性指标以项目节点为主要考核方式按项目周期来考核以节点辅以其他指标进行考核一般基于公司战略，会从财务、客户、运营等各个维度提出一系列指标以年度考核为主，指标相对比较全面，主要以结果性指标为主适用于无业绩指标的员工岗位对管理基础要求不高适用于各种授权程度的公司每一年可以重新根据方针任务进行调整对管理基础要求不高，尤其是授权程度不高的企业适用于各种授权程度的公司适用于重视节点的公司对基础管理要求不高授权程度较高，被考核公司往往具有较大的自主权，具备对考核指标的结果的控制能力对管理基础和战略的清晰度要求较高简单目标不明确指标评定标准难以准确设定简单易用不够全面对经营结果的最终导向不是很强激励直接照顾全项目周期对业绩和节点考核比较直接，但易忽略其他管理性指标考核较全面对管理基础要求较高对授权要求较高基础数据收集要求较高考核烈方法适用诊范围优缺穴点第一彼节辱房型地产洲企业萌计划舒考核获指标毁框架二、晃房地彻产企虑业不见同发享展阶智段的舰绩效芦管理炼形式吃选择创业沫期成长窃期成熟径期衰退派期发展阶段管理水平手工迟作坊粗放是式规范茂化精细茂化精益车化没有冶流程建立踪蝶流程完善俊流程第一凉节贺房鼻地产沾企业袋计划座考核煤指标套框架三、针房地汗产企讽业计烧划考液核指筝标框汉架

绩效管理内容公司年度目标项目目标方针任务行为能力考核层级公司

（公司高管）公司经营计划

（公司BSC指标）项目关键节点方针任务按职能分类，

按重要度分项

子公司

（子公司负责人）子公司经营计划

（子公司BSC指标+行动）项目一级计划节点方针任务按子公司分解行为能力指标总部职能部门

（部门负责人）总部部门工作计划

（部门BSC指标+行动）项目一二级计划

相关责任节点方针任务按职能分解行为能力指标子公司职能部门

（部门负责人）子公司部门工作计划

（部门BSC指标+行动）项目二级计划节点方针任务按职能分解行为能力指标总部员工总部部门月计划

（个人KPI指标+行动）

项目二三级计划

相关责任节点具体任务行为能力指标子公司员工子公司部门月计划

（个人KPI指标+行动）

项目二级计划

相关责任节点/

三级计划节点具体任务行为能力指标第二伯节讲计疫划考液核常映见问术题的惑解决童方法一、尊计划捕考核长节点骑的选与取1、根劈燕据不晨同组省织层谦级选哀取计草划考善核节舞点2、选骂取重经点和榴明确篇成果暂的计局划考斩核节阴点第二寺节弦计衰划考路核常轿见问占题的挣解决贝方法二、奋计划恰考核焰指标置标准扣的确