房地产物业服务二

第九章房地产物业服务9.1物业服务概述9.2物业服务基本制度9.3物业服务的程序与内容9.4不同类型物业服务---散隐居士1第九章物业服务9.1物业服务概述物业？2物业是指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设备，包括建筑物所占用的土地等。物业是房产和地产的统一。3第九章物业服务9.1物业服务概述物业的构成要素（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和市政、公共设施；（3）建筑物所占用的场地、庭院、停车场、小区内道路、绿化等。单体建筑无配套设施建筑未开发土地4第九章物业服务9.1物业服务概述物业管理物业服务2007年物业服务物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。关系客体和对象依据目的物业服务简介物业服务5第九章物业服务9.1物业服务概述物业服务企业资质划分——一级、二级、三级级别注册资本人员结构一级500万元专职管理和技术人员不少于30人，其中中级20人以上二级300万元专职管理和技术人员不少于20人，其中中级10人以上三级50万元专职管理和技术人员不少于10人，其中中级5人以上《物业管理企业资质管理办法》2004年3月17日建设部令第125号发布，自2004年5月1日起施行。2007年《建设部关于修改<物业服务企业资质管理办法>的决定》6第九章物业服务9.1物业服务概述物业服务的特征社会化专业化市场化风华园案例物业更换7第九章物业服务9.1物业服务概述房地产资产管理物业管理聘用方被聘用方范围大范围小房地产资产管理与物业管理8第九幕章咽物吧业服址务9.谱1物业径服务庭概述物业伴服务栽发展消历程起源灵于英神国，19世纪60年代19吐81年3月深阿圳市促物业怎服务园公司19绝93年6月深崭圳市卵物业赶服务则协会目前腿，已棚超过3万家领，人召员超30厦0万9第九泽章漏物吉业服后务9.崭1物业是服务材概述存在若主要购问题（1）物招业服庄务不杠规范哭，没途有统巨一的蕉管理郊标准肚，管理受费收笨取与服衰务成背为最隔突出怖问题也。（2）有菜的物世业服裁务企跪业忽功视自碧身的蜂建设泥，把言自身谊看成湖是房辣管所家的翻蔑版，缺乏月企业民化经餐营思坦想。（3）物械业服斤务与秧公用链事业惹衔接音的脱节。10第九吨章途物惠业服代务发展装趋势9.诸1物业戒服务贯概述（1）住套宅物岁业服肢务仍逢将以趴开发箭商自分建自附管的丙模式驰为主偏。（2）住脑宅物蓬业服幸务行菊业集客中度天将逐追渐提甲高。（3）商眯业物慎业的立市场瓜化程晋度将后提高渡，市炒场竞其争加荷剧。（4）商厌业物评业的孕全价段值链伸经营乔业务吸会进判一步气增加怜。（5）物萌业服折务公遥司将皂向管挑理集缓成商遍转型框。11第九泰章蚀物哀业服晃务9.豆2物业扒服务腊基本泄制度业主填大会业主功委员号会12第九枯章付物灿业服既务9.厉2物业嗽服务港基本迫制度业主劫大会距职责（1）制辅定和博修改完业主状大会似议事状规则浩；（2）制按定和葬修改恨建筑痕物及礼其附滥属设符施的逆管理丑规则融；（3）选踢举业地主委谁员会惭或者乖更换段业主枪委员蹄会成嫩员；（4）选睁聘和镰解聘讯物业觉服务敬企业所或者商其他喉管理绝人；（5）筹押集和捆使用奸建筑指物及纷其附死属设罩施的贝维修备资金斤；（6）改蔽建、贷重建能建筑虹物及耀其附储属设纠施；（7）有淋关共证有和触共同疫管理浪权利肚的其浊他重吩大事呼项。13第九宪章讽物千业服挠务9.润2物业旧服务腰基本度制度业主哈委员础会职对责（1）召择集业宰主大短会会搏议，眼报告鹅物业呈服务霜的实祥施情易况；（2）代涛表业杂主与供业主胀大会伸选聘肃的物聪业服千务企液业签及订物役业服董务合态同；（3）及云时了葵解业抽主、洽物业患使用征人的书意见铸和建返议，监督和协松助物腔业服化务企仍业履晴行物灿业服窝务合荐同；（4）监挠督管狐理规心约的败实施叫；（5）业奏主大时会赋苦予的绢其他润职责布。14第九汗章塘物葛业服或务9.颠2物业储服务优基本搅制度专项杨维修招资金业主宾应该倦按照混国家砖有关栽规定饮交纳疫专项等维修予资金瓦。专项昂维修款资金听属于探业主勇所有励，专并项用市于物晚业保针修期峡满后教物业漆共用各部位启、共零用设绪施设不备的角维修来、更团新、浑改造鉴，不敬得挪足作他孩用。案例—长春样物业15第九热章麻物逆业服浴务9.需2物业洞服务阔基本京制度其他膛制度（1）业清主公胞约制钻度；（2）物隐业服交务招伙投标念制度荷；（3）物残业承万接验柿收制桥度；（4）物还业服窄务专旅业人半员职微业资死格制京度。16第九漂章胃物册业服窃务9.诱3物业予服务是的程斑序与沫内容阶段勺划分策划病阶段前期横准备态阶段启动啦阶段日常牌运作农阶段17第九干章乡丰物石业服貌务9.随3物业枯服务巧的程煮序与怀内容策划佩阶段物业崖服务底早期强介入制定妨物业鼠服务佛方案制定肌业主粗临时讲公约包及有蒜关制集度选聘摆物业棒服务鱼企业18第九晓章弓物袖业服墨务9.陡3物业晴服务氏的程郑序与役内容前期姥准备米阶段内部穴机构府的设捷置于吓人员后编制双的拟得定人员概的选墙聘和杯培训规章既制度汗的制雄定19第九拦章绢物床业服良务9.椒3物业弄服务号的程火序与闻内容启动浅阶段物业许的接心管验跳收用户链入住档案胖资料防的建凤立首次书业主丢大会惊的召践开和疑业主酱委员厉会的禾成立20第九冤章仙物燥业服扮务9.数3物业扑服务东的程星序与难内容日常董运作孕阶段日常挂综合服务颈与管遗理系统倒的协掌调21第九雕章顶物等业服孕务9.纲4不同骄类型胃的物菠业服阀务居住物业办公物业商业物业22第九侄章灯物润业服咱务9.练4不同弱类型权的物疤业服境务居住物业（1）统纷一规沫划、立综合者开发茂；（2）规怎模大雹、功枕能全应；（3）房肆屋结蛛构整政体化烟、配查套设须施系列统化院；（4）产案权结球构多街元化忧、物逃业种夜类多棋样化穴；（5）分酱期开交发，求物业话新旧握程度遮不同寻；（6）业遣主的蚁文化寸水平院和经尼济能惊力差铃异较帜大、昌管理著服务庙复杂遮化；（7）业杀主对帝物业培服务恋的需酬求标漏准不梦一样卫。服务佣特点23第九娘章相物秃业服搭务9.汇4不同干类型门的物能业服泊务居住物业服务飞内容（1）物松业共怨用部垄位的晚日常过维护纯与管急理；（2）物格业共域用设古备、逃设施四及其垦运行稻、使年用的范日常泉维护木和管毯理；（3）环玩境卫枪生、厉绿化旺服务伍管理墙；（4）交扶通秩甘序与蹈车辆技停放筋的管饲理服辛务；（5）物景业管块理区摧域内谁的治增安、市消防烛等协负助管玩理事愈项的爱服务秀；（6）物蜡业装屈饰装勾修管旨理服禽务；（7）物游业资姜料的抽管理摘；（8）开畅展住吩宅小爷区的左社区投文化软活动骄；（9）开锈展多连种形金式的事便民察服务善。案例—没有旗物业24第九狐章横物现业服堵务9.亚4不同扁类型蛋的物献业服凑务办公物业是指逃国家日机关克、社剂会团虑体、钉企事择业单杠位用符于办效理行饺政事贿务或元从事扑各类敢业务宜经营仆活动死的建喷筑物众，一拳般又吃称之框为写宰字楼恼。特点吗是地花理位堂置好冲、物虑业档偏次高乳、整丝式体形爹象好产、机休电设司备多伙、使字用人牢员不饿固定吐、社犯会关炸系复截杂、脂人员酸素质遣参差蹈不齐贱、人枪流量疾大、敲财产拿数额赵大等首等。视频——酒店说、写厅字楼净物业25第九攀章倒物悉业服议务9.非4不同脆类型济的物际业服套务商业物业分类（1）市辟级购属物中冲心（2）地它区购稼物商纺场（3）居峰住区帖商场（4）林赤立服漫务性助商店（5）特锻色商搞店26第九佳章畜物兔业服纲务9.联4不同舒类型隆的物攀业服胳务商业物业服务怠特点（1）进缸出人腔员无隶法控俗制、缸成分搭复杂样，安谢全、谋消防邀管理熊工作捏量大补；（2）使偷用人工如采财取摊勾位经程营、朵独立欺柜台记经营燥，则壮较为落分散脾和独邮立，否统一疯管理滩难度铅大，展欠费车、逃雨费现街象时霉有发偶生；（3）购柿物纠谱纷和兵矛盾梦多，费物业良管理掉人员纸一般映物权咱处理赔，导抬致公拍共秩纹序维权护难筐度较佣大。27第九衣章确物价业服香务9.抽4不同兄类型锄的物示业服丧务商业物业服务萝内容一般矛服务（1）对慢小业捉主或麻承租读商的阻管理页；（2）安偶全保敏卫管依理；（3）消含防管闯理；（4）设各备管核理；（5）清隐洁卫鄙生及击车辆色管理昼。特殊测服务（1）商刺业形弟象的绑宣传霜推广向；（2）承