房地产经营与管理二

房地产经营与管理（一）同济大学

施建刚教授/博士生导师/博士房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系副主任

本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展一、对房地产市场相关

概念的前沿探索

导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”

意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。1、（房地产）管理的概念

成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”2、机制（生产—流通—消费）3、城况市建产设的健怪圈区位--客--第一脂代住失宅配套--荣--第二保代住狐宅环境--锐--第三劳代住乌宅生态--窜--第四铺代住宾宅（二姨）房年地产索概念叹的定诵位1、房讨地产盲：浮房鲁产和熔地产纤的总拢称，哥经济随体。逗财产爆、不勒动产装（例稠）2、房芒地产裤业：宁开发海、经据营、匙管理扛和服乌务的烈行业咳。（三田）土卡地概吹念的牲拓展土地：地雾球陆受域表罚层，歪包括喊内陆米水域世，沿光海滩信涂和践岛屿钢。（厨经济贸体）有限碑性土地招的特毛点：集资慰性扩延触性生地劳动都产品毛地熟地土地糊的价衡格：土宵地使俊用权凤的交碗换价奔格（孩价值然），惜不是惜土地爽的购购买价钢格（卸买未僻来）（四系）土挥地权源属的闪改变1、所有灾权：占有艘、使狡用（溪性质冶可变休）、勤收益抄和处研分的土权利股。2、使用励权：依法著享有辣利用坑（性小质不翠可变献）土仿地的射权利开。（五借）土奖地使每用制虎度的罪历史剩沿革（六索）土捕地使诊用方吸式的堡认识收土毅地使克用费出让菌（协弦议、牙招标趟、拍镇卖）+挂牌转让划拨其他贡（出辱租、级作价御入股络等）二、颈房地谜产开休发相车关数欺据及全房地讯产开祥发管尤理（一定）房哑地产茅开发膊相关酷数据1、公昂司数2.批租预数历年碰上海坛市土库地使捐用权快出让倒情况雅表年

份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相关愁数据住宅稼投资跨（增绪加值驶）/G么DP喇≤5乔%-祝--端-供不搞应求住宅毫投资祝（增湿加值润）/G谅DP语≧8晚%-永--通-供过尤于求上海6.腐9%离10苦%还有纯较大舍的空防间。20隔02年13抱.1平方悔米/人，鹿合建民筑面剩积26平方油米。20耻05杀1肝3.酒9平方值米/人，政合建始筑面促积28平方校米。20颈0714信.9平方素米/人，茄合建吵筑面惕积30平方狮米。20青1016恳.6平方醒米/人，慢合建筋筑面志积32平方星米。20轻1519忌.2平方令米/人，兆合建凶筑面满积35平方闯米。（二弟）房傻地产骨开发回程序答管理1、多莲余的膊话Ho掏us临e（Ho记us饲in革g）（屡房）Ho既me（家糊）Fa繁mi对ly（家吧庭）开发添的是性房，昨好的榴住宅皇不仅捡仅是灭一套蛮漂亮盯的房替子，绣而且盟应该末提供割和引驼导一柿种新唉的生痛活方它式。2、住损宅建撕设工恳程实研施与锄规划脂管理原关系宝图住宅伞建设柜工程拌实施厦过程城市坝建设插管理伶过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理3、开转发程景序（1）决渠策（2）前蹄期a、美国瓶熊猫走（中展国）努公司钟策划芦经过共、单便独设抖计与有整体君设计b、出让愁土地感及实号例c、审图羽公司（3）施旨工（稳建设浑施工备）抓好办：三冻控（率进度争、质蛮量、毕成本销控制夸）二翠管狱（合第同、须信息燥管理愈）一协陪调（乐组织卷协调猫）（4）竣缎工验色收与近交付丧使用[验收脾、物飞业管咸理（伤谁开唐发谁颂管理败）]《新建贞住宅搞交付董使用劫许可黄证》-带--撕--相-验收碑合格搜可使开用。物业丽管理读早期继介入歉前期危物业所管理兽物业被管理项目缘瑞设计慢启动莫项目兆竣工秃验收刷出售送业主惹委员你会成条立（三园）房报地产然开发绍项目夜可行纹性研抵究1、项估目背域景与纤概况2、基撑本数塞据3、成聋本估头算（黄华联嘱房产抽公司——打桩尖、阳槐光厅耍、东励方明碑珠选岭址及过玻璃位等）4、进摔度安湾排5、资替源供渡给6、市据场分用析7、财观务评远价8、风丢险分灰析（双西宝担兴路尝）9、国匙民经滨济评暮价10、结司论（绣唯一）（四苗）房朗地产秤项目枣评估属管理1、市唤场研瓶究（免基本创面）A、一韵般因速素分淘析（息宏观虎）B、相屯关因少素分孩析（英微观锻）2、财蜜务评娘价（遇技术殿面）a、传乐统评桃估技糠术b、现援金流号评估父（价依与时匪间不享成比硬例）c、财撕务内膛部收院益率今评估赏（重须点）①财腊务内章部收缴益率②投授资回谦收期③衡志量项森目盈悠亏的威主要呈指标三、竹房地彼产（估管理发）个代别问垒题探困讨（一矛）居址住房串地产蝴投资欧价值尝的疑帮惑（二月）关谋于居陕住小郑区环偶境的笋思索1、空凡间环卖境——硬件2、生铲态环屿境（IS寄O1覆40殃00）生态暗环境钳是生卖物群乔落与行其环吊境之文间在吵能量佳流动卷和物谢质循禽环过府程中济形成蛙的一宿个统捕一的狮有机脸整体吸。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能轧住宅存小区款智能节化内付容：略信息犹通信额系统呜、安奋全防宴范系离统、斗建筑挎设备蹄监控遍系统浴、物头业管何理系罗统四曾大部柔分。屠有基保本配迫置和鸟可选纹配置帝。3、视蔑觉环恐境4、人磁文环赏境5、交浪通环呼境（三杯）房喝型与鞋价格萍的误柜区1、房纳型（1）是湿板式驾还是洽点式（2）户现室（崇比）（3）建饲筑面烫积（4）车汽库2、价言格（四适）经徐营12寸3四、枣房地慨产市糕场营渔销管钉理（一颈）房康地产俩市场随营销前分析三个扬阶段苍：宣传轮、沟煎通阶嚷段；谈判差阶段鹅；签约男阶段险。（胸大定肌、小桂订）（二欣）房疮地产带市场的宣传莲的主洲要手烂段（三流）房禾地产百定价骄方法衡与策惰略1、方葬法2、策宜略（笼技巧总）五、谣房地资产交残易与双权属制登记晚管理房地榆产价储格申毙报制陆度、励房地惊产价参格评渔估制寺度、哨房地柜产价生格评浪估人码员资牙格认便证制哥度和飘房地涌产权港属登响记发塑证制影度（剧另一优项是屡土地务使用承权出蒜让制潮度）四。六、绩租售秘比的故实质掏与管芽理（一艺）租卷售并域存合理速租售游比价嫌的原换则：炕在住蛋房有荡效使朋用年斜限内晴的租否金总纺支出皱大于端或等努于同扛期售提价的申总支袖出，滔这样穿买房摇才比狱租房盼合算扎。（二虏）茫租售纱比价组推算七、找上海探住宅报建设“十五”计划堡的主吐要内宪容（一习）指纤导思统想（二乓）总朽体思筛路“一个昌出发潜点”“两个旦目标”“三个她面向”“四个初必须”（三轧）发艺展目讲标（四暮）发将展布葬局（1）依狗托交扶通干胃道进闲行住药宅开喝发；（2）借