房地产开发之设计管理

设计管理探讨肖景文二OO九年房地产开发之设计管理探讨肖景文二OO九年房地产开发之我国改革开放已经接近30年，出现了大量的被广大消费者接受和称赞的住宅区……

但这些住宅小区的出现，并非源自建筑师的主观驱动。也非城市开发商的能力所及。?建筑产品建筑师开发商市场/消费者一、建筑师与房地产是什么样的关系？设计是主导？抑或是营销主导？房地产开发中，设计和营销是什么角色？从二十世纪六七十年代的“火柴盒”，到注重绿化居住环境、关注立面美感、满足舒适生活需要的现代住宅……

市场

是推进这一进程的原动力。由于我国建筑业的发展，建筑师的就业范围在不断扩大。那么，在房地产公司中工作的建筑师的作用是什么？我认为是桥梁，连接市场和建筑师之间的有效通道，也就是我们常说的“设计管理”。将市场研究成果进行设计语言转换，以建立开发企业与设计单位的无障碍沟通。实现市场信息、企业意图、设计师创作灵感在方案设计中得以最佳体现。二，房地产公司中的设计师的作用—桥梁我们将裙房地颗产开夕发中炉项目显设计喷工作槽分为誓投资炕分析网、设绿计前驳期、视实施望方案拐和施故工图茂设计歉4个赤阶段涝。达锹到“奸提高砍设计援质量拦、保则证项诞目质跃量、稳控制墨项目直开发直成本站”的值目的遣。在此宅过程萌中，裁遵循脱下列完原则吩：1，览设计害与市棵场、蹦成本躬相结脉合的轨原则壁；2，稀管理舌和技葬术相悄结合海的原紫则；3，民计划优管理惑的原擦则；4，兴检查霞与反奋馈的屿原则此。三，臂项目陶设计暂中的宜四个断阶段卸中的仗控制设计只和营转销在窑房地跟产的涛开发罢中，阴始终临在不伤断的讯互动鸣中工秆作。房地妨产开跃发之本设计螺管理特讨论封题一窃：问题各讨论你了妻解的探房地鬼产开透发的匀过程称是怎哗样的刻？你刷认为扭应该限有那斤些部拌门参亩与工路作。雅请用立图示跟和文筑字表公示。作为衡一个饮普通筑消费络者，阻你认诱为影徒响你尘决定峰购买环一个墓楼盘泡的关坦键因会素是帮那些折，请为列举牧并说逮明理品由。以小斜组为营单位状，就或下面趴的2个问得题进扎行讨县论。颤结果廊写到忍白纸雪上，朽最后悟选一悔个代秩表作卷陈述泥，其渴余小锤组成枯员补乳充意敢见。揉小组欣讨论膏时间15分钟采，小辛组发衡言陈络述时劲间为5分钟丢。（项龙目的毕位置障、价昂格、花户型范的设挺计、店小区潮的规遭划、蹄发展餐商的赖信誉尘、物粉业管龙理、耗交通拴等）说明及图例：：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目投资评审会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证，编制可研报告初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算市场与产品报告听证会概念规划方案听证会实施方案听证会营销策划报告听证会项目价格策略报告听证会开发程序及听证会节点房地逢产开鼻发流党程和健关键装点控随制设计励前期乏阶段搁实病施方万案阶掉段僵施工螺图阶能段3.交1，奴投资燃分析质阶段投民资裤分箱析绳阶锦段什么伐是投油资分侮析阶深段？决定立项与否具备拿地意向主要着成果躁：《项溪目可缓行性们研究滤报告检》主导筹部门偷：项目歪发展杆部工作屈目的趁：分析续经营谢前景解，为决惊策提取供依桑据设计鼻部在洪此阶剩段的美角色项目发展部成垄本搜部营舍销车部设团计胖部工揉程屡部设计乱部主毯要成硬果：《项胜目可挑行性览研究柱报告蛮》规划极设计拾部分《项早目可躲研报朽告》弯规划饶设计姜部分(本阶亦段设破计部规主要琴工作勤）项目谱基础伙资料：自然滤条件款、社毫会条屈件、蔽竞争旱楼盘路信息设计截分析晕：规划夕设计话草案中、经辛济技龟术指钻标分码析、岭产品驼分析控制决性项仓目设岁计工条作计渔划基础斜资料时的内承容宗地伪自然规条件：位舌置、佛地形齐、气蛮温、梯地质疮情况甜等宗地爷社会赚条件：周边孟人文点环境勒、交孝通、灾公共宁设施除、当炒地法喜规、泪设计姿要点竞争救楼盘满信息设计裤分析论工作漏目的经设渴计分法析得棚到初沿步产吊品数脑据（舒类型覆、数饱量）丙为：营销坑部门既初步市场个定位提供腥依据成本榆部门时初步成本陵测算提供着依据其本宝质是刘为分联析项旧目财屿务前景疏提供甚技术阀支持模拟倾案例地块沈：22你0米X2批20米的膨正方录基地用地腾面积谢：4腔.8蛋4公逆顷一梯弦两户挣单元纵1户型与面积物：1仓20位平米三房色两厅阶:趁1狮0.桂5米争（面诉宽）X1凑1米（始进深啄）一梯那两户惕单元犁2户型气面积耐：1毯35牵平米三房疑两厅迎:谢11糕.3化米（痕面宽异）X1我2米（惭进深稠）住宅哄层数浸为六歼层污层高紧为2石.9斧米厕间距慨系数壮1.吸5蓝色疾单元12朱0平税米户半型，红色令单元13册5平窗米户辈型，烛总户暗数并茎不应蔑户型伙大小狂而变勉化，妈两方染案的漂总建钳筑面解积相系差12盾%!总建疯筑面氏积:遥7私.8刊万平喊米容积宗率:金1.执6总户幅数:猴57竭6总建金筑面档积:吹6走.9汉万平课米容积枣率:舱1.慰43总户饮数:挖57品6设计序草案假设帽的问骂题:如营权销建观议以细12膀0平核米为口主力突,今设计械结论坟13跟5平异米户怨型效欧率高调出1眯2%问题损如何司解决住?营销穿,成速本和腐设计治之间的草吧案需索要互窜相沟凳通,最终诉形成漫现实怜一致巧的可研报隆告此阶遥段设楚计工甘作的兽特点·以项费目发光展部虫门为资主导左，设肉计部售是协途作部撤门·味和相泳关部忍门动争态合血作，悟工作境成果环互为锹条件·虾设况计分呜析支动持的豆两个爬方向剧是市垂场和抢成本·规划能设计骂草案办的分届析必须角与市奏场部根门的慈产品建滑议书撞、成奸本部设的测算衫书一报致投资原分析拣阶段实施漂方案怠阶段惜施垦工图始阶段设计障前期您阶段3.杀2，壮设计灶前期抚阶段设计灵前期宾阶段项目己立项审批勉通过规划贯方案设计联开始项目袄设计“正缩慧式开床始”1.本阶羽段的覆起点并和终贞点＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计炼部成铸为“荷1带/2慰主猾角”综合而经济确技术救指标1.眼产品薯建议庸书是视否可曾行？耽对土举地的径利用外是否肝合理稼？少2.眼结合膏成本馒、销鱼售，匀验证拴各公构建面庙积指也标的锣合理衡性。明3活.装……规划卷设计耻方面1.甲如何端分期吧开发忙？喂2.钱如何闲设置搅主入匙口？迎3女.如坏何利副用用王地内甚、外谎景观低资源醋？院4.闲…疑…“回避答发介展商诱必须卡回答岁，做悬出决刊策的夺问题牺。”概念她设计行研究缸的内迎容项目汗难易刑程度项、特盯点不筝同，寄我们镰在概供念设赴计阶链段重帜点研酱究的四具体禁内容潮也不执尽相泉同。原则眨一依据异经营云、销情售的缸要求亡，兼蚂顾工壶程、成碧本的让因素因；原则曲二侧重恢与规形划设智计方帆面的牌研究设计念并非刑唯一娃主导叠，本钥阶段役是市倘场定自位和宅规划庆设计秒同时揭深入喊的过画程。需与灵营销拘、工键程、如成本吴部门柱密切辛配合西。形成煌的成猪果将伤指导开整个歌项目宴设计横工作暂。项目数指标■蜘规脑划总趟用地涌：67瓣57秘1.踩1平方丛米■挽总逮建筑李面积抗：50将67旨8平方钢米，泰其中一期观建筑麦面积克：26芝34篮3平方萝米，10者7户；二期让建筑定面积熄：24笨33幸5平方信米（黄其中眉包括商誉业（我含会属所）20装00平方郊米）扇，约34钢0户。■卧容泰积率墓：0.缓75案例饺：“族万科17英里比”项童目概掌念设顿计“17英里卸”项摆目位妇于深篇圳市矮龙岗溪区葵仓涌镇株。项怨目三杆面环狸海、抗背靠收青山骗，用高地海全景线蒙长约66梢2米。万科17英里项目盐坝高速小梅沙景区下洞油气码头松灵嘴泥壁角盐葵公路大梅沙景区葵涌土洋南洋商业银行度假村万科·17英里位置图项目怪的地聪理位缴置海岸山坡海景沙灘场地兄现状源及特波色海岸山坡海景沙灘场地搭现状虽及特想色海岸山坡海景沙灘场地型现状厕及特西色海岸山坡海景沙灘场地薄现状随及特查色其地符理位蕉置得卫天独牲厚，愿北望饿青山烫绵延50得0余米烫；东振西南踩三面恭临海60犹0余米尝，为本海湾破与半驰岛的吃结合忆体，莲烟波瓣浩淼洞的大舅鹏湾挨一览积无遗尤。1，确价定项象目的烂风格惭；2，研速究设抽计单辽位的纷设计各作品润和设舱计风胁格。出一般可来说变，设哲计单叫位的橡设计轰手法万以及旗风格堤在一赔定时宅期内倒是相闭对稳允定的昼；3，如圣果认抽可设语计单骡位的己设计辱风格剩和设达计哲制学，惹就要痒放手头让设系计师崖发挥打积极默性，笼放心除让其生设计食；确定判合适谢的设列计单制位是忙项目连成功网的关散键之胃一专业马组合本。在态项目讽策划勇的前奶期阶饱段，调如何求根据板项目均本身舒的市碑场定站位与井开发击理念批选择研专业滚设计捕单位膜，并烫对其全进行捆优化懒组合械？建筑拔设计御：许折李严梅设计触（亚俩洲）兄有限狭公司华森江建筑内与工作程设喜计顾黑问有咏限公言司景观民设计蛋：美跃国SL啄A研St脾ud望io盆L捆an荡d员In洽c.深圳软市北支林苑州景观茄规划现设计享有限尤公司许李冬严设硬计（渣亚洲通）有领限公泥司严迅胸奇是汤许李廊严设婶计（叉亚洲纯）有检限公抄司执波行董缺事，沟是近气二十脖年来失香港冠最成哗功的做建筑张师之习一，阁亚洲婚地区循有其戴大量体的建卫筑作我品，忆且屡近获国蜜际大饼奖。羡他在朴国内劣的代孝表作临有北哨京“饥长城慕脚下跃的公汁社”烦、海砖南博有螯的毕“蓝软色海析岸”亡，深烘得业斜界的此好评刊。海南典博螯捕的“末蓝色养海岸隔”万科17英里與山亏勢結拦合減少残山坡发平整寛濶信的海野岸線设计亮概念與山桨勢結炸合減少捐山坡刻平整寛濶济的海英岸線设计拳概念與山袖勢結票合減少输山坡邀平整寛濶昌的海润岸線设计松概念佈局旬層次依山电而建避免什景觀侍受阻总体忌布局佈局愤層次依山放而建避免兵景觀节受阻总体底布局佈局敌層次依山昼而建避免睬景觀贿受阻总体汤布局问题民讨论1.以客户添的支池付能秤力为X轴，垒以客户创的生患命周铜期为Y轴，孕建立刷“生骆命周绳期与马支付漫能力江矩阵防”来倦进行皱客户折细分或，你湖认为县大致播可以维分为裂几种但类型眨？2.选取饼上面也分类咽中的忠一个露客户销类型阀，对晃其家挺庭结桑构、辟年龄球、收驰入状竹况、博以及亿对住忙房的宽需求秤要求阵等客已户特牢征作浩详细佩的描扭述。以小宵组为纸单位盆，就秒下面送的2个问秆题进咸行讨忽论。骆结果锁写到差白纸膝上，冈最后射选一传个代拦表作宅陈述旱，其骆余小爹组成中员补素充意则见。走小组束讨论紫时间15分钟或，小聚组发连言陈狮述时士间为5分钟殃。房地御产开舍发之日设计茎管理迟讨论渴题二何：房地敢产客机户细鞠分帕尔陪迪是英以客户着的支喇付能痛力为X轴，径以客户乎的生见命周竭期为Y轴，湖建立领了“鬼生命胁周期仙与支授付能岸力矩性阵”苹。运判用这揭个矩互阵，围帕尔誓迪公扇司建胜立了览两大群类，骗共有11类细暂分客果户。老按照抚这个胖分类铺，各评个细建分客茧户的糊年龄舒段逐肉步上怕升。持而按像照支届付能他力上渗升排绝序则撤依次浴是：单身承工作蜘、单苍人工啦作丁革克家炎庭、铁有婴嚷儿的春夫妇弃、单左亲家急庭、玻成熟卫家庭饥、空浮巢家薄庭、狼常年扭工作堤流动敞人士劲、双偿人工衰作丁永克家两庭、煌富足趟成熟筒家庭保、大钳龄单南身贵病族，野再加垂活跃龟老年恰人住搜宅。可帐以说从这样胶的客乘户细煮分标叮准，非将社匠会上吹形形巧色色趟的人争都一陪网打菊尽了边。市场浓定位送与产致品建郑议项目薪总体绞定位万17英里谁项目远离黑市区省，自楚然资悄源独北特以休役闲度窄假为笛主题阅的度正假住叹宅区适合絮举家捕前往扫休闲太、娱释乐、步度假以休撕闲度朋假为弄主题鬼的度侦假住众宅区客户捐群体痰：度恢假居调住类握会仔务性产品袍类型您：度面假住段宅（1期）旅游警公寓坝（2期）特色伶会所薪（2期）项目客定位一期虹住宅筒指标“万科.17英里”项目户型建筑面积表产品类型户型详细编号数量房间数建筑面积(m2)小计(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64双拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35总建筑面积：

26128.37投资蜂分析救阶段设计结前期门阶段施工嫁图阶粱段实施抢方案阶阶段3.械3，男实施贡方案贸阶段1，吃编制碍方案扬设计斜任务棚书；2，候完成小规划鼻设计涉方案半及规葡划评懒审；3，俭完成冬总体通规划代、建蛙筑单航体及迟深化扩方案停的确土定；此阶池段工惭作重偷点1，准怒确的陆市场讨定位盘；2，建乱筑设倦计风阁格的愈掌握仍；3，建咐筑效有果的泄反复记推敲裙，实罪验。对建凳筑风清格的酒掌握钻和效工果的薯推敲猫是项妹目成接功的个关键提之二甲方磨如何香将项昂目市学场定昏位意宿见和泉产品遍设计缝意图沸进行健设计坐语言蕉转化冷，以含最直凳观准讲确的覆方式顺向规货划设梅计委探托方安表述度，形太成多雁方无傲障碍挥沟通巡寿？A、B、C多拼猪住宅现代能风格信，海弟上漂特浮的召方盒借子多拼那户型巡寿平面--警-Aa惕/A死b型下侨层AbAaA户型流建筑数面积晃：28兼0平方冬米Aa多拼寺户型瘦平面--封-Aa羽/A偶b型入屯户层AbA户型辰建筑距面积输：28你0平方斥米多拼蕉户型醉平面--姓-Aa趁/A蓄b型上款层AbAaA户型棕建筑跃面积调：28皮0平方垦米多拼易标准非组团--南立剩面高层丝式公寓高层晶公寓户型高层陷公寓户型高层冤公寓户型景观阶设计CADBA

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