房地产公司产品标准化实施方案

XX股份有限公司XX产品标准化实施方案编制说明

本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况，提出产品标准化实施策略及具体措施。对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司的先进经验。提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产品标准化，及各阶段的具体目标。XX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。Page2标杆企业产品标准化经验简介万科产品标准化金地产品标准化龙湖产品标准化XX公司产品标准化推进策略与目标XX公司产品标准化具体推进举措建立标准化设计体系建立产品标准化平台单项产品研究与积累产品复制，优化标准引进外部专业合作资源XX公司产品标准化具体推进计划目录Page3万科产品标准化过程万科标准化进程:2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理为重点开展标准化。2000200220032005提出思路从流程和成果两方面统一标准分区域统一标准整个建筑单体作为标准化实施目标只选择固定单元作为定型化模块到目前，实际上做到标准化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。制定标准化平台跨区域统一标准标准化体系建立《项目设计流程》《项目设计成果标准》《标准化设计指导书》《标准化的产品使用说明》《室外工程、环境工程标准化设计体系》《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》2004设计标准化以城花为母体进行复制四季花城标准化实施华北/华中等版标准化产品《万科住宅使用标准》《万科住宅性能标准》模块标准化强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化路径效果从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花了3年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。Page4万科产品标准化推进策略〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段成立机构确定指标现有产品整理同行产品借鉴产品库建立成熟产品目录标准化产品目录产品体系建立客户导向产品研发通用部品更多项目按照标准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品项目第三阶段阶段划分总部+区域总部区域职责分工2005年以后万科标准化推进策略。重点推进措施：近期，以产品分类管理为重点，建立不同产品项目的操作、考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。具体措施：创新产品项目——以区域为主进行操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超过2个项目。成熟产品项目——由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外经过市场检验、客户接受程度高的成熟产品，录入《成熟产品目录》，同时进行项目应用。标准化项目——在集团整体规划下，以成熟产品为基础，经过产品评估和客户反馈过程，优化至标准化产品，并录入《标准化产品目录》。各区域及一线公司根据项目特点，在《标准化产品目录》中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于7月，应用标准化产品比率不低于70%。工厂化产品项目——以总部为主进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。成熟、标准化产品应用机制形成产品筛选工厂化产品目录万科标准化工作模式：总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。外部合作，收益共享：（1）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。（2）与发达国家的企业/研究机构进行交流。启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系统规划分阶段推进。Page5金地产品标准化思路金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。金地产品标准化总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准化为难点，委托专门机构进行设计研究。以90m2以下住宅产品为标准化设计的切入点，展开：标准化平面设计标准化立面设计标准化构造、通用部品设计标准组团设计

在新项目快速复制

对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不同的设计目标选择确定具体项目立面设计概念和手法

选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格可标准化设计因素社区规划设计需要个性化设计因素快速决策，提高设计效率，保证基本功能质量赋予社区个性、特色，提升社区价值典型组团布置方式典型道路断面停车方式物业管理方式商业、托幼、学校等配套设施特色街道、广场、公园等公共空间其它因地制宜因素启示：1、产品标准化切入点非常明确；2、产品标准工作共四大类，简洁明了，易于实施；3、主要依靠外部机构完成；4、金地的产品标准化侧重于标准化设计。Page6龙湖产品标准化龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合。在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系列高层系列风格导向风格型+标准型资源型+规模型花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处启示：1、产品模块的标准化加上强大的知识管理系统（IT系统），可以实现标准化与创新的有机结合；2、严格的比例限制或要求保证了产品标准化的有效落地；3、产品标准化以“投资收益”为核心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大体现。Pa座ge7XX产品即标准龄化总累体推烧进策五略基于蛋公司处自身盟项目铅经验同、职藏能管陵理特粮点以谅及行翼业先么进经资验，外建议薄公司他产品丧标准咱化总忍体推猾进策脏略如近下：切入映点：陕以相面对成搁熟的纸单元穗体为迷载体元，以蹦中小对面积桶户型絮为切追入点宇，先群行开京展设便计标呢准化陡。推进障方式军：系公统规若划与李单项沾突破膜相结帽合；馆内部伴总结污与外狗部借器鉴相醒结合饭；自暗我研请发与游外包绣研究瓶相结易合。阶段崇划分赞：制肥定系我统的丹推进僻实施挂方案宴，分名三阶注段逐摧步推然进骆。现有项目总结行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单体设计平面规划目标成本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准进度标准工法合作伙伴部品设备营销策划产品要素管理要素成熟产品库成熟产品复制机制客户导向产品研发模块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第二阶段：第三阶段：确定责任机构制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用Pa烤ge8XX产品墙标准己化阶来段目雁标总体对目标孕：力拨争用4年时糖间，盗形成撑完善求的标邻准化寨产品医体系嫌，实终现快抄速复窝制和迟规模盗化扩无张，场提高拔产品尿品质群和人诉均效星率。阶段时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注第一阶段2009-2010标准化设计、快速复制建立标准化平台和实施机制；以公司成熟项目为母体，选择成功单体进行总结和复制；编制标准化设计与管理文件；开展项目后评估，建立成熟产品库。成功复制2-3个项目；形成〈项目设计成果标准〉、〈标准化设计指导书〉、〈标准化应用说明〉、〈标准化配置说明〉等标准化设计与管理文件；形成成熟产品目录、标准图集等成熟产品库。人均开发面积提高；设计周期缩短；设计变更率降低；客户满意度提高；每百户维修条数减少。第二阶段2010-2012通用部品标准化、优化性复制对成熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。标准化产品应用率不低于50%；形成〈性能标准〉、〈使用标准〉等系列产品标准化文件；形成完整的标准化产品库。第三阶段2013以后完善标准化体系、创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。标准化产品应用率不低于80%；形成完善的分类产品〈标准化手册〉；形成完善的标准产品库。Pa疫ge9近期驱主要记推进柄举措产品叶目录主设计产品溉后评非估体乐系设讨计评估面确定冶项目民单体提炼蠢总结悬行业炸借鉴成熟予产品间库优化沃标准复制扯项目建立齐产品欺标准常化平早台已开秃发项沿目同行型项目已交栗付使竞用项酬目在建恰项目新建钞项目同行陪项目建立恢标准纺化设蛇计体袄系单项创标准用研究御与积兼累产品销复制涌，优洗化标轰准1234近期XX公司握应尽鸽快确们定产筐品标茎准化鸣牵头宴部门亭，建订立产膨品标浆准化亮平台窗，并脾以建卧筑单仗体为唉基础存，迅微速开膝展标掏准化亦设计纹体系架建设弓，同律时进诵行单趋项标头准研熄究，现以尽准早实午现产循品复梁制。另外什，还剪应加医快管些理标照准化钢建设仇，引酒进优蚀秀外线部资则源，茅建立依科学念的考视核激偷励机夺制，坏为公都司产轻品标遣准化重的持粘续推丽进提腔供有氏力保车障，肥并根途据需格要启英动客奴户分李析与搬品类隐研究失等。设计鞭标准歌开发繁标准产品拆标准仁化管科理办毁法项目靠后评桐估单项捡技术躺创新搜、总盟结、扰借鉴应用极项目实现御路径复制邻项目加快溉管理扑标准资化建算设5核心盈措施辅助再措施仅仅膨制定扔了产己品要柜素的吵标准帖是很污难成辛功实劫现标歉准化访复制翼的，硬还必山须依取赖相筝应的唱开发慎管理良标准唤化（够见管倘理标盒准化朝推进叉方案食）。外部遍专业棍资源娃引进6考核当激励裤机制炸建立7及时模总结此提炼绞在建顶或新谢项目赛好的跟单项药技术压，或区借鉴列行业鼠先进耕的单傅项技广术，那形成准标准盗成果蕉。以产元品目团录为枝基础渴，产脸品后映评估槽体系予建设嘱为支千撑，科系统秤规划遥标准族化管漂理体稠系，制建立不公司问产品跌标准战化平览台。实施骄产品陕复制禾，同炸时开成展设峡计优重化、乏项目摆总结挨评估妙等，是优化舅产品抓标准下。以建订筑单具体为狠基础懂，以档小户六型为霞切入着点，涝借鉴猴行业变先进餐经验打，制料定设它计标素准，次逐步晚形成兄标准冈化设辜计体险系。从优宿秀企区业经趴验看瞧，产亏品标添准化鸭需要他优秀公的合戚作伙臂伴共蜻同完趴成，发既有论参与蚀项目鸽开发乞的合挥作伙交伴，苦也有挂专门薪研究示的合搂作伙孕伴。要使绒得产虚品标诉准化定得到杆顺利暑实施具，必澡须纳搬入相沫关单谦位绩血效考爽核，个并且河提供敏足够格的经繁费来学运作铅，以皱及给歼予适数当的办奖励受来促塞进相努关工延作的至开展真。Pa盖ge10建立泽标准齿化设叉计体泊系设计微标准去颁布评估逗选择裕可复鉴制项丝式目确定罗标准虫化设育计单碰体确定洪标准透化设托计框撒架总结皆提炼纲、优浅化改嫌进设热计理结念与故方法行业龄同类栋优秀研产品犯单体候研究提取湖优秀败设计货理念减与方躺法形成港复制和项目肢设计双标准设计顺标准衔评审项目靠非设足计要惰素总逐结开发纽奉标准投制定产品搬标准撒信息形成令标准飘化设袭计体撞系工作屑方式畅：标准低化设兼计体妹系由西总部惠牵头宽，子摩公司突配合高完成读，其口中项停目选敬择评性估、席单体挖确定需、设菊计标释准化行框架路确定温等关尖键环斩节，刃由总隐部相下关部行门组载织讨拖论确昆定；忙具体忽的设赢计理该念与予方法进的总黑结提背炼，予可以类由子受公司罩负责盈执行错或分拾类引腿进专谱业研抱究机思构执肆行。关键愿步骤积说明津：1、项昏目选或择：（1）明粘确项董目范换围：聪公司脚已开臣发的玩普通廉快销匪型电慌梯公吓寓项央目。（2）进沾行项躲目评持估：文由总鸡部牵由头组键织内押外专源家进贷行评紧估，证评估繁前应勒首先史讨论削确定卧评价活选择今标准周，如之：具有安一定侦社会骨效应辫、商符业上妙取得尤一定弦成功绩。产品析本身毅有一督定独底特性主。客户疏群、盟项目庄位置核具有珍典型蹈性。产品疑已交古付使捐用。标准件化设爸计框玻架标准症化平奸面设季计标准滤化立预面设培计标准旺化部宰品构用造标准逆化规饺划设增计2、范椒例单窑元定即型，吊确定辩标准茧框架日：参照减金地呀设计鼻标准铲化体却系，荒结合雾公司呈设计搁管理折现状幅，确授定标宾准化愉设计鞭框架斥。90平米盈以下扮户型呼图标守准实施坡步骤3、项板目非此设计谎要素键总结拔：在项根目设样计标骗准确伤定后绢，应而根据咸项目醋开发世过程大的经高验教海训，科确定申配套压的相狸关标胁准，鸽如：地块敌属性洗、客滔户特岛征标被准。成本罗、进克度、沸质量扑标准黎。施工莲工法屠标准势。营销孙策略宏、定观价标战准。合作祖伙伴叨标准机等。通用仙部品他和通吴用构毙造框押架见狠附件关键伙成果可复心制项这目选胞择标焦准标准断化设脏计框义架复制挠项目移设计辩及开任发标顷准Pa油ge11建立屑产品穗标准别化平性台——产品司目录工作日方式嚷：由总告部相男关部读门负伍责研颜究设晓计。总目朽录区域X区域2区域1产品自目录脏结构默示例细分写市场1细分归市场X产品1产品X立面1立面X部品1部品XXX公司抱可以小先按印市区巩、二对圈层吨等城难市环职域划哥分区献域，快并随嫌着异放地扩桌张的鸡推进达，逐绪步调役整为子城市持级、帐地域翠级区水域。牵头径部门设计峰研发床部门策划谊销售桂部门实施拔部蔬门创意蔬部门设计华部门策划变部门销售泰部门采购聋部门成本汽部门组织卵机构新房童型、佛立面叹、结识构部征品研袭发确定冒（客持户互祥动）泊装饰瓶性部诵品决定扶是否险研发呢新房挽型、饶部品提供文房型尤、部近品的割升级岭信息对产百品房佩型、垮立面摊、部尊品估求价整套纺产品膝预算娇系统炸的自宪动化工作组内容积累形成产品目录产品拍目录争职责纵分工产品气目录御特点墙：产品迈目录弹是一甲个巨冲大的冻产品钳信息炮数据说库。所有饶必要而的信手息都蛋反映锄在产术品目兽录中凝，楼菊书、免图纸芝、工呜程投对标报何价、皂估价晨、及碌修改疮记录注等相辰关资根料都百可以霉找到鄙。分类自分级阿放置挂产品仁相关庸信息节，并英借助谅公司鞭信息真系统罚实现段电子确化管批理，申便于娇业务铜人员亦查询范应用分。Pa耍ge12建立税产品发标准科化平锦台——产品丝式后评诞估体段系工作磁方式猪：由总哈部相从关责酱任部村门制档定项启目后膜评估释办法停，并志提出额后评浩估要顾求，趁子公甘司协姿助第挖三方神专业毙机构块实施贺调查垄评估炕。产品烤后评声估是县对公高司已安开发蛛交付怀项目堵的跟里踪总巡寿结，扑是产赴品标盯准（电或升相级）拍信息田的最谷主要竟输入笼来源两，因铃此建记立一诵套完菠善的谣产品兽后评寒估体情系是绳产品限标准咏化平条台建匆设的傅基础暮工作家之一惰。关键贺成果：（1）项柜目后裕评估旷流程彻和作香业标止准；柏（2）项妻目后港评估扑报告蠢模板谋。后评升估开渔展方较式第一歌阶段悦：内颜部意柱见反仔馈第二雪阶段撑：第惕三方豆设计负独立昆调研第三烟阶段脑：发仓放问婆卷第四掌阶段汉：入送户调火研第五勾阶段拔：资晨料汇钟总，贪撰写禾报告第六错阶段律：报国告评称审第七泽阶段卫：优袜化后浸续产剪品首先叔由子睡公司盗设计据、工格程等泽业务兴部门揉结合挽客服拍、物岔业系窑统反伙映出括来的仅产品吼使用吗过程丛中暴踪蝶露的至典型布性问罩题，知进行割分析病整理穷。由XX公司傍后评广估管铜理部桃门与房诚第三懒方共持同设阿计调脏研问是卷。根据珍问卷百调查炭情况逮，针键对选概择客卷户入角户访拼谈，拉归纳贴总结节后得逐出普详遍性艇结论续。由第雷三方野收集泥相关份资料矩，撰汤写调鹊查报艘告及喉各专唐业分间析报竿告。由XX公司怨后评化估管国理部梨门组弯织报产告评仿审，恋形成励测评棒报告熄。相关竞专业榴部门葛根据朝后评镇意见弃进行格后续朵产品今的优拥化。子公路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