房地产企业工程管理

房地产企业工程管理

卢卫东1卢卫东简介大学讲师，工学硕士。1992年～1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。1997年～1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。

2000年～2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用料工作。2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。2讲座提纲房地产工程管理“三要素”探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向

房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个延伸各管理体系的操作理念如何理顺房地产工程管理流程案例分析3房地产工程管理“三要素”公司的工程管理资源环境

房地产企业内部工程管理思路是否统一

房地产工程管理方法

4探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向探讨房地产工程管理模式的背景

国际工程总承包管理模式及其特点（不详介绍）

我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点）

工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？

建筑施工总承包裂变分析

近期我国房地产工程管理的发展方向

影响房地产工程管理模式改变的几种可能

5房地产工程管理方法房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。

房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。6房地产工程管理方法－工程计划管理体系工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分。工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调。工程计划管理体系的主要内容：◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点）◆工程实施过程中组织架构及人员的安排；◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点）◆工程质量规划；◆工程投资（成本）规划；◆信息沟通与传递规划；◆工程风险的应对措施；◆产品交接及运行规划。

7房地犹产工许程管沾理方荡法－址工程践技术机管理霜体系工程女技术庄管理翅体系坐是房缓地产悼工程凭管理雨的基恒础和豆底盘歇。没些有技肌术底台盘，控工程鸭成本佩控制筒不住舟或者底说控挥制得抽不科窝学（航举门复窗配企件的莲例子括）；涉没有毫技术垄底盘粘，工踩程质居量控阳制将躬是随恢机，偿设计悟图纸剧好一救点、马施工拖单位树强一前点、霸地盘利经理临敬业火一点轰，质贩量就辽好一汪点，六而不桐能保票证公杯司所躺开发煮楼盘排质量杂的稳疑定性。工程专技术宵管理弃体系诸的主除要内堆容：◆工量程技干术管揪理平践台的隶搭接丑与跟攻踪完夹善；伍（重昏点）◆工蹲程选堤材用智料标经准的守制订芬；宵（重勉点）◆各斯项分刃部工稿程技暑术标困准的铲制定；◆招诊标技样术标挎的评管审与性确定扶；◆重既要分爬项分喜部工鸦程施恼工技悲术标级准的宰制订脊或确仗定；◆工毫程技科术交司底与誉培训探；◆现颂场技亦术管望理工础作的炮指导董与监帝督。8房地江产工玩程管览理方读法－攀工程溜成本荷管理芒体系工程末成本赚管理夫体系蓬是公建司经省营最馒关心肤的，覆也是叮公司畜老板病所关乒心的静。成萍本管浴理体推系主专要是狗通过铁项目袖定位宝、工巴程成氏本测烂算、输控制盼设计拦阶段贩、工蝴程招没标动嫁态控袖制、敲现场鲜签证篮等一结系列役的环淘节进伸行控沙制。工程侨成本辰管理庸体系叮的主董要内缘瑞容：◆项早目工唐程成斧本测寒算与信现金畅流安梅排，贿确定勉付款贴原则叶；睛（重瓶点）◆工程科成本悠数据锤库的宴建立音与跟个踪完芬善；◆工程巷供方倦资源坚管理；◆项目焰工程忠成本嘱目标亚的制计定；势（重妙点）◆工程挨招标蹲管理冷（包厅括采蒙购）；◆工程疮合同禾交底伙与工蛮程合思同管粪理；◆工程疏成本牺动态脑评估右与管款理；嫩（重飞点）◆预付池款与旺进度领款支民付管疮理；◆工程速竣工蜡结算寸管理诱；◆保固京金支雄付管镇理。9房地帐产工诊程管吼理方够法－道工程昨质量母与安桃全管听理体瘦系质量致是企击业的屯生命魄。虽翼然现盘在社励会上嚷，特脏别是炊房地共产行尖业中掠，非蛛常注晌重营狮销，裤编制境各种突各样尖的营丙销概逢念，朵但是任我相核信房策地产蛛的竞陡争最墨终是僚产品躺的竞堪争，每是产趁品技涉术与输质量宅的营冲销，锦而工至程质振量是活建筑挠产品阅质量目的重夺要的临、核烟心的曲组成朝部分踢。在震房地会产市悠场上淘，对僵于工解程质督量，奔很大庆一部裳分公培司平升时不虚是很项关心咐的，愁认为榜那是帆施工猪单位拆的事调情，比但是炊一旦捆出了浓问题访，面类对业电主的荒维权轰，面网对舆沾论的次压力薯，下久至普鸭通工津程师无，上基至公邀司老担板，曾都很野紧张孝，所锤以，便防微族杜渐形，未偶雨绸吹缪，陡建立侵工程宝质量要保证怀体系蜻是非绸常有吃必要抚的。工程框质量径管理瓶体系氧的主性要内搂容：◆工程果质量借标准此的定获位分版析；（径重点闸）◆重要晓分项建分部补工程叔施工迷质量糠标准型的制挂定或祖确认；◆承建巨单位鄙和监预理机顿构工催程质蒙量与饭安全璃体系受的检悠查与伶监督；（耍重点享）◆工程金实体色质量普与现衰场安稿全系汪统性通偏差泽的控智制；◆重大类工程曾质量论与安烧全处供理的摔应急透措施堂。10房地损产工楚程管搬理方跟法－第工程免风险汉管理特体系工程旧风险讯管理壤。做虽任何舅工作歼都存仔在风挽险，谦工程许管理宝同样网存在务风险毫，所赚以我旺们那嫌要对址工程度风险绕进行丑识别领、预顽警和廉采取妹应急况措施。工程帖风险瘦管理乎体系绳的主足要内散容：◆工程归风险冻识别句一览本表；◆工程挖风险皱可能目出现艰的概喝率和劣损失坚估算；◆工程宿风险某管理劈燕重点；◆工程韵风险偿防范耕对策；◆工程裹风险轧管理崇责任物划分。11房地仪产工洒程管很理方缺法－掩现场种管理餐标准细化有了纸严谨膏的计婚划管错理体污系，躲有了惑工程介技术悬底盘巡寿，有指了工透程成先本动营态控趁制的侧套路败，有取了完冲善的嫩工程堡质量罩监控备系统脚，有夜了工北程风岛险的荡防范匠措施牙，现读场管部理就穷会变等得很供轻松绒，现抄场管既理就昆可以况做“麦当也劳”，做比现场寇管理艳标准拾化，扩这样筛就可贩以降非低我诞们对斜现场党管理欲人员记的要梳求，谢避免皇房地粱产工薄程管输理对迟项目待部的爸依赖访。现膨场管惨理标够准化否通过6个流滴程来浪实现。现场卖管理捏标准总化的盘主要拆内容城：◆计划季管理折流程；（姓重点龙）◆现场译工程矛技术配管理某流程；◆工程烤质量把控制掘流程；◆合同迷管理搭与现偿场签止证管过理流锄程；◆甲供谦材料敞管理检流程；◆文件忠管理抹流程然。12房地昂产工偷程管做理－建筑熊产品单人性钱化功舞能开禽发建筑竭产品陕与其征它工右业产姨品，妖比如街冰箱施、彩害电，揪都是酬为消跳费者蝴生产蚊的消移费品笼，都雪是一吵种产斥品，蕉从这桥个意魄义上伍讲，害建筑迎产品灰与其阿它工价业产瓣品来凑说，侮没有岁什么斗区别粉。建筑知产品皆人性索化的踢考虑锐或者具精致框程度揉，就准远远冶不如发工业畏产品诸。著名岗的房扰地产厚公司访，万鸡科、熊中海朱等品座牌公玻司，蛇已经滋开始希致力辨于建宫筑产惭品人迫性化代功能改研究次，20迁03年是著万科奋的建佩筑无叛限生忆活空伶间年钥，就供是深撒化建祝筑产食品的胜细部婶推敲敲。建筑初设计库市场抢目前彼的实腿际现蒙状，劣要求辫房地闯产企老业自训己要摘研究召建筑缓产品艘的人恢性化顺功能犹。举例流说明蕉建筑包产品并人性灵化功塔能开壳发。建筑填篇。园林翼篇。13房地质产工狱程管鞭理－建筑衫产品灰高新墓技术踢应用盖房经子，浇秦砖倡汉瓦豪几千吼年，贿行外油人士则总觉促得我翁们这款些盖袭房子照的是“老土”，在疑目前膨高新科技术耽发展竹迅猛米的时何期，主我们个有必谢要引英进成守熟的稠高新扔技术云，提脏升产壮品的凶方便相性和缠舒适输度。在建屈筑高拴新技肠术方腹面，锐是技读术领狱先了舟，应念用落烛后了啊，我介们这绣些房斜地产车专业旗人士眠没有策真正诞起到顷沟通散高新淡技术背与客驴户之尖间桥爬梁的争作用唱。那些替能够帆给客吩户带太来安肌全、霉生活弄便利供方面蚂的高都新技神术，道我们过非常拣有必栋要尽纽奉快推隐荐给鸦客户呀，远他程控失制空政调、号洗衣妖机等无。14房地付产工遭程管竿理－建筑刘产品手质量乳缺陷到的维廉修建筑疾市场咸的客壮观情纽奉况，娃建筑的产品徒质量岩缺陷寨在所虹难免滩，这飞是一幅个客苍观的均事实馋。业主昌的维梅权意周识越紧来越模强，闪房地里产企润业面勇临着恢较大排的维垒修压徐力。建筑肚产品楼质量赶缺陷堆维修只是我形们服膝务的细一个世延伸朵，在姓建筑膜产品尺后期炮服务以方面颤，应门该说咸，房乏地产岔企业燃落后呢于部绿分工理业产南品企膜业，投象海匙尔、馆美的义等等躺。搞担好产终品的倒后期炉服务矿，是持提升匹企业沟品牌您、培毛养回嫩头客妥的重药要环牲节。活这也圣是我段所提腾倡的阔真正贸做好伸客户导服务蜻的意镜图。一个侵优秀瞧的工糠程师量，不胶一定贵是一久个优汗秀的长维修烈工程栋师，辉建筑罪产品示质量锈缺陷稠维修至对维具修人脊员除脏了专融业知倡识要利求外筋还有睁特殊验的要茧求，强比如矩：善遇于与临业主招沟通荐、有悄耐心渔，所享以专凶业维嗓修队率伍将副会应身运而奇生。在深惑圳，剧地产主公司烦有专链门的则客户训服务遗部负银责维治修，蚂维修格工作熄有了诊一定愚的深景度。横举例纵：中寄海地轿产的维修哗简报、维修腰总结。15房地膨产工壶程管飞理－员工晌与供呀应商避培训员工乒培训峡。一净个团佩队能伏否形龄成，宇单兵应优势狠能否仰转化险成集以团军错的优锻势，别关键坟是理跃念是竹否统个一，蜜也包捧括技划术、惧成本您、质站量、戴进度灿方面朝的理怨念，撕所以躬通过蓄培训傻统一蓬理念济是有猛必要魂的。姜这也坟是前仪面我怕在房膛地产眨工程幕管理“三要拥素”中强虏调的窗第二想个要念素。供应像商培房诚训。差工程饼项目颈，一振块砖监一片苍瓦，肚都是喊施工泳单位凑拿上响去的踩，地贱产公判司的颜思路会统一伟了，驴施工沿单位辫不能低理解帮无法版执行箱，工贿程管歼理的裁良好贪愿望陪也无粱法实弓现。16房地筹产工颜程管浑理六夸大体绸系与业承建涨单位稳、监遮理机悲构工纹作的殿关系堂（1）根据《建设比工程迫项目押管理加规范》（GB割/T阶50艘32炼6－20粥01）的妈要求寺，施标工单狸位工钩程管夸理工唤作可属以归赠纳为“四控烈四管丈一协食调”，即责进度棵控制拉、质投量控足制、眨安全赤控制香、成行本控柴制、讲现场摊管理丸、合劳同管督理、线信息破管理谋、生针产要薯素管薪理、烛组织围协调甚。监理圾单位哪工程州管理趁工作砖可以古归纳地为“三控滚二管鼠一协进调”，即型进度游控制拥、质跃量控稳制、搅成本略控制育、合宏同管纠理、绒信息谎管理恐、组液织协回调。房地权产工衣程管锅理六叔大体厌系，跨即计头划管窜理体唐系、歼工程该成本浩管理疮体系胳、工灾程技忆术管飘理体越系、蒙工程督质量且与安久全管僻理体锣系、楚工程哪风险龙管理泉体系自、现银场管单理标萄准化辩。17房地饿产工隶程管蠢理六震大体祸系与俱承建产单位权、监烘理机牢构工敬作的有关系其（2）因工怜程管蹈理行医为主告体的映不同挣，房例地产肚工程株管理正与施父工单胀位、刷监理瞧机构吧的工门程管访理肯甘定存胡在差粱异，私关注竞的角受度不嫌同，勒采取轰的方钢式不他同，秘主要榴表现锦在以遵下几扁个方慰面：◆工程危进度们控制敌方面骡：房球地产婚企业挎的计踢划安铸排是梨施工喜单位厚、监哄理单凉位计怎划安虾排的眨依据讨，房凶地产裤企业爹的计叮划管姻理从挪业主咸宏观希控制喉的角隶度，条对整跨个项晌目的颈实施归进行明全面尼布置素，而计施工励单位郊仅仅由局限门于工际程本冈身，私相对丘更微已观一眉些。◆工程仆技术票管理竿方面抢：施绍工单纲位和灰监理巾单位饼关注痕的是急施工痰方案浊、施哪工构鸽造以慌及施湾工工啄法，漏而房乒地产间工程筛技术这管理消的任让务则海是将晒营销正理念坏转化竿为工馆程技嘴术标辉准（生技术崭参数沙），脏然后葬按照州确定喷的技千术参左数进矛行招盛标，词定标蛙后确功定的恢产品字部品霉或者觉施工察出来宁的产号品，闻符合花营销该意图窝。◆工程旗成本恩控制罩方面晒：施贿工单熟位和初监理朴单位狮关注哑的是侍对工静程合葡同成告本的墨控制不，房陆地产蓄企业址关注封是项淹目的廊投资切回报贱成本代。18房地蜂产工见程管扔理六定大体宴系与瞧承建只单位绢、监睁理机政构工剖作的苹关系爽（3）因工拦程管赞理行艇为主弱体的悉不同幅，房啦地产掉工程律管理气与施蛋工单螺位、宪监理耕机构蒜的工杏程管碗理肯恭定存因在差岭异，想关注因的角叙度不菜同，蚁采取渠的方残式不通同，志主要短表现防在以努下几矮个方罩面：◆工程牛质量拘控制蜡方面虑：施鼓工单百位和另监理租单位盲关心每的是福按图凶施工泼、符丸合国因家或灶地方脾的施烫工质蛮量验析收标荣准，递房地忆产企刑业则氏关心火的是织客户室产品亿质量狼标准退；施烘工单村位考务虑如蹲何保迈证把揭工程呆质量紧做好薯，房挽地产华企业夏关心配是施蒸工单胆位和瞧监理驳单位永是否筹健全已了保蜘证工悠程质怪量的惑管理胀体系岔。◆工程校现场脖管理痕方面两：施档工单浙位考隙虑如饱何组善织施范工，悼房地关产企隆业检扔查施伪工单筝位和闲监理扔单位怕是否培有完予善的菊现场酸管理业体系通。19回顾雁房地丽产工户程管论理方屡法房地态产工育程管肤理六扣大体汇系：浇工程计划臣管理竭体系芽、工射程技娘术管钟理体撞系、课工程环成本缓管理驳体系咏、工宏程质克量与宅安全蚁管理呈体系启、工弹程风泄险管台理体飘系、悦现场泥管理赢标准疯化。房地稀产工庆程管徐理六谦个流潮程：案计划自管理膨流程闷、现脾场工蜓程技梢术管总理流暑程、糖工程妻质量煤控制胃流程葱、合州同管神理与缎现