房地产法律实务讲义

房地产法律实务

李东华

目录：1.房地产财产权6.房地产中介服务2.房地产征收7.房地产税费制度3.房地产开发8.房地产金融服务4.房地产交易9.物业管理服务5.房地产租赁前言目录1房地产财产权案例：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组诉汝州市人民政府土地所有权争议处理决定纠纷案原告：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组；被告：汝州市人民政府第三人：汝州市蟒川镇寺上村第一村民组。

2006年6月，第三人对争议地（位于：寺上村东，临寺公路北侧，东至倪家坟，西至争议地内六间平房西250米处，为荒坡）对外承包时与原告发生争议。原告提出确权申请，被告作出汝政决（2008）20号决定确权给原告；第三人申请复议，平顶山市政府维持。第三人不服提起行政诉讼，法院以该处理决定主要依据不足，作出撤销上述决定的判决。

2008年11月21日，原告再次申请确权，被告2009年9月11日作出汝政（2009）20号决定，部分给原告，部分给第三人。原告、第三人都不服，诉至法院请求撤销该决定。目录1房地产财产权背景知识：四固定——中国60年代农业政策，即以土地改革确权和农业合作化为基础，根据实际情况对农村集体所有的土地(山林、水面、草原)、牲畜、农具、劳动力进行统一调整和固定，本着属地原则，兼顾有利生产、方便管理，将土地等生产资料划归就近的生产队集体所有(《农村人民公社工作条例修正草案》第20条)。各方陈述事实：原告：1951年，登记在原告部分村民名下；1962年，四固定时固定为原告所有；2006年8月，第三人在争议地建房。第三人：1951年，部分在原告村民名下，部分在第三人村民名下；四固定时，通过调换固定，争议地东西两侧、临寺公路下方部分都属第三人。被告：争议地为荒地，双方一直未利用；被告依据1951年土地房产所有权证作出决定。双方均未提供四固定时的有效证据。目录1房地产财产权法律：土地管理法：第16条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。土地权属争议调查处理办法：第27条调解未达成协议的，国土资源主管部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定；第28条国土资源主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，经主要负责人批准，可适当延长。法院：被告未提交其国土资源主管部门的调查处理意见和批准延长手续，不符合法定程序要求。判决撤销汝政（2009）20号决定。房地产财产权土地所有权1.11.4地役权1.5抵押权土地使用权1.2房屋所有权1.31.6典权点击添加标题1.1土地所有权1.1.1国家土地所有权1.1.2集体土地所有权目万录国家彼所有势土地长权宪法那：第脸十条痕城简市的河土地轧属于懂国家柄所有芽。农村威和城鸽市郊伙区的烘土地钢，除际由法夸律规既定属症于国懒家所挺有的芹以外仔，属泳于集碑体所筐有；环宅基书地和黑自留欠地、具自留稀山，秋也属告于集餐体所游有。第九滚条蛇矿藏疏、水贼流、倚森林底、山迈岭、源草原成、荒悼地、猎滩涂摊等自恨然资债源，框都属嫌于国仓家所礼有，灯即全侧民所程有；挽由法尾律规舟定属叮于集匪体所陈有的州森林蓄和山俗岭、竹草原嫌、荒姥地、摸滩涂剃除外刊。土地饲管理籍法：第二忌条佳国家迈所有错土地迅的所石有权夺由国瓦务院腊代表袖国家催行使第十界条腥农民外集体缸所有验的土段地依冲法属抹于村妇农民胜集体傅所有捕的，茄由村李集体杰经济场组织笼或者丹村民沃委员膏会经寇营、躺管理终；已应经分蚊别属学于村护内两绑个以撞上农被村集议体经晒济组慢织的跌农民泽集体四所有再的，址由村既内各盼该农甩村集桥体经找济组迫织或念者村在民小徐组经掏营、霜管理老；已基经属邀于乡吸（镇增）农孕民集饶体所咸有的堡，由简乡（彻镇）饭农村值集体乖经济浊组织闸经营抛、管爱理。1.2土地使用权1.2.1农用地1.2.2建设用地1.2.3未利用地目盖录国有放建设碰用地园使用赛权年永限城镇骑国有笋土地烤使用寄权出议让和棵转让浅暂行诉条例第十淡二条巷土廉地使孙用权咸出让内最高饰年限芬按下游列用贩途确斥定：（一声）居围住用倚地七呢十年板；（二皮）工化业用恒地五粥十年押；（三御）教异育、分科技瘦、文罚化、雁卫生孕、体应育用伤地五能十年冷；（四卡）商钞业、客旅游惊、娱阔乐用扔地四写十年火；（五般）综辛合或否者其痛他用帅地五份十年犯。1.3房屋所有权（建筑物区分所有权）1.3.1专有部分所有权1.3.2共有部分所有权问：题土地赛实行届私有浸制好变？还是魔公有骗制好蒸？2.房地抚产登气记和来房地逐产征呼收案例激：靖江挖市龙辞源特抢种电索器厂杰诉靖招江市举国土蔬资源迫局土稻地行秧政处肝罚纠煎纷案原告洽：靖废江市往龙源厉特种中电器贸厂被告睬：靖逃江市刻国土死资源筛局20败03年11月，衔原告鹅与靖液江市陪马桥躺镇靖卫西村须民委山员会缘瑞第六却组（耍以下泥简称殊靖西苗村六英组）违签订仇土地水征用衔协议徐，征把用靖葵西村麻六组揉集体拢所有样的建察设预准留地12碰.2亩，们每亩畜补偿完费用吧为30拾48厦1.钱8元，驼总补无偿费抱用为37约18自77鸭.9纱6元，申同时刺原告脸支付速靖西河村六基组上搜下力雁资费贝、运码输费1万元狗（以祖上费屋用均萄已支旋付）皇。嗣后各，原久告就辆上述虑受让段的12打.2亩土醒地中泻的5.堂56浮2亩办温理了冷土地何征用托手续浊。20定04年原形告在扯余下定的6.选63屋8亩土添地上铲建造株商品找房欲结出售危，被柴被告喂立案俘查处怒。20灯04年8月30日被迟告作芦出行那政处群罚决励定书楼，认筹定原规告合此法征棚用土挪地5.厚56午2亩，夕实际宾占用12虎.2亩，耍并在宝超占驶土地垦上建齐房，刚系超学过批胡准数榨量，承非法这占用阶集体凝土地雕。依嫌据《土地吵管理惧法》第76条之魔规定微决定微：没许收原嘴告在录非法接占用剪土地赏上新胸建的管建筑垄物和随其他浑设施赠，并塞处罚臂款2.无13万元府。处罚爪后，拉原告扫不服军，以戒被告宜处罚均决定炎认定震事实崇和适采用法誓律有声误，尝向法站院提狗起行能政诉仙讼。法院销：原告泼合法房诚征用5.灵56谦2亩，漂实际裙占有12匙.2亩，累超占6.巾63延8亩，想但不放应属丧“超计过批竞准数芦量非吵法占垂用土臂地”铅。事芽实上默，这穿是基洞于原饱告和泰靖西认村六饥组的除土地角征用澡协议宗的占舰用，迁原告萄也为狮此支五付了柿相应妨价款犁。其舅实质勒是非葵法转浓让土训地。胞被告察的行挣政处格罚认响定事钓实、葡适用陵法律乳错误骄，应庄予撤耐销。法律奏法规他：第二唇条屡任失何单黑位和烛个人省不得炼侵占删、买今卖或末者以器其他塔形式则非法榆转让炸土地刊。土地兔使用凝权可歌以依炭法转经让。国家潮为了列公共深利益教的需难要，吵可以筛依法播对土梳地实良行征梯收或拐者征沫用并励给予贵补偿军。第七松十三洁条洽买行卖或习者以久其他真形式辞非法续转让驶土地梯的，府由县裕级以阀上人梅民政盐府土另地行窄政主堂管部丧门没报收违桶法所屋得；一、疼房地糕产登行记1、依迹据：物权港法：额第九惧条——不动扎产物胶权的射设立劈燕、变器更、蛛转让毁和消跳灭，细经依吸法登云记，嘴发生页效力拿；未呜经登给记，却不发盼生效选力，柔但法撑律另赢有规许定的娱除外承。第十弹条持不动莲产登蜡记，促由不廉动产植所在怠地的太登记职机构逃办理哨。国家眨对不鲜动产轿实行待统一聪登记疮制度偷。2、分瞒类：（1）土垮地所新有权任、土叼地使喜用权葬、地蹄役权溜、抵糊押权它登记——依据绵土地检登记都办法越第3条，并县级吧以上李人民练政府险登记巷造册（2）房耳屋所滔有权顾、房求屋抵唤押权杆登记——依据读房屋珍登记麻办法哪第4条，凶直辖蚁市、节市、条县人僻民政俭府建植设（底房地浑产）厅主管余部门愈或者铃其设生置的膀负责淡房屋泰登记肃工作缝的机纳构。二、绢房地身产征属收（一缴）分肃类1、土奋地征扣收——土地挣管理慨法第43条：怨“任友何单蚀位和蚂个人汉进行逼建设副，需受要使扫用土罪地的劳，必础须依只法申笋请使误用国款有土屈地；肾但是肝，兴宽办乡土镇企惠业和昏村民碌建设炒住宅蹲经依尿法批岛准使许用本回集体删经济惰组织韵农民求集体街所有饥的土苦地的厅，或裂者乡缘瑞（镇索）村刊公共第设施锈和公困益事朽业建乞设经冶依法溜批准盖使用请农民考集体博所有筐的土塌地的悉除外疲”。2、国订有土碧地使本用权披上的命房屋琴征收（二腿）征永收主过体1、县证级以熄上人轨民政较府——土地脊管理芦法第46条2、市度、县鸣级人死民政尤府——国有朱土地献上房职屋征奶收与方补偿形条例羡第4条（三启）征使收程夫序（提以征沾收土鸡地为膜例）1、审屋批将雹土地潜利用馋规划垦确定据为建全设用肆地2、审胡批将险农用季地转缸为建烘设用爱地3、审农批征渴收土灾地决匙定以上水都是新由省掏级政捐府或设国务爱院审股批4、县培、市非级以睬上人吸民政溉府公苍告征卫收土候地决踏定5、村月民拿幼权属铁证书次在公灿告期改内办把理补既偿登罚记6、政臣府公欣布征价地补厦偿安喝置方鸦案，必征求日农村衫集体烈组织漏和农雄民意西见7、政骂府按僻照确番定的温征地抄补偿标安置恒方案门向被山征地用农村宣集体凯经济叼组织侨给付吵补偿预款、并对被妥征地蔑农民蒙进行针安置8、所讽有权起转移测登记（四释）征速收补信偿（栏以征勾收耕辫地为贼例）1、土厌地补宇偿费——为该妻耕地捆被征敲收前蠢三年送平均诊年产秧值的浮六至赢十倍2、安百置补腔助费——每一佣个需谨要安疏置的想农业绕人口伴的安梯置补烤助费化标准输，为该耕透地被能征收袭前三干年平哀均年泰产值桥的四棵至六声倍。3、地予上附属着物限和青导苗的爹补偿载费——由省哗、自畅治区卷、直炼辖市圆参照的征收通耕地奸的土梯地补美偿费和安家置补计助费纹的标顾准规供定。江苏切省土献地管妨理条吸例腰第26条鲁耕领地前稿三年骂平均错年产抱值每自公顷饰低于脱一万狡八千万元的抵，按法一万副八千港元计柔算。三、袄国有界土地搜上房遍屋征序收与镇补偿帜条例1、第总八条浸为洒了保凉障国缘瑞家安扛全、躲促进油国民抗经济妥和社减会发挂展等蚁公共若利益管的需善要，浊有下鸦列情飞形之铺一，缎确需起征收匀房屋明的，葵由市另、县局级人忌民政作府作昌出房高屋征狸收决悄定：（一表）国订防和轻外交倍的需痕要；（二偿）由奥政府肥组织涝实施樱的能桨源、岔交通缴、水益利等横基础跃设施卵建设窑的需网要；（三炕）由饼政府霞组织殃实施句的科朴技、内教育伪、文阴化、尘卫生絮、体巧育、悦环境配和资傅源保隶护、瘦防灾支减灾娘、文投物保辽护、何社会赤福利洗、市消政公帜用等佣公共袄事业丈的需停要；（四论）由搏政府系组织绍实施蛋的保涉障性耀安居刊工程候建设辛的需兰要；（五千）由幼政府蛇依照放城乡线规划卖法有答关规拨定组野织实奥施的只对危继房集各中、崇基础茎设施浅落后派等地项段进例行旧驶城区朱改建爸的需隙要；（六般）法肝律、赠行政染法规著规定截的其吴他公倒共利厌益的董需要盖。三、颤国有关土地遍上房临屋征弓收与葬补偿云条例2、第遥十七倘条迅作出怒房屋鸟征收乱决定混的市短、县谢级人岁民政内府对睡被征醋收人祝给予隐的补遍偿包税括：（一刮）被挺征收执房屋秩价值番的补磨偿；（二舍）因倾征收氧房屋呜造成渴的搬炼迁、槐临时千安置凭的补再偿；（三顿）因今征收灵房屋麻造成熔的停繁产停禽业损怨失的败补偿螺。市、劲县级尝人民毕政府胞应当探制定葛补助叼和奖裙励办凝法，防对被肃征收妖人给珍予补看助和态奖励然。第十晓九条甘对广被征亡收房安屋价头值的完补偿居，不肢得低棉于房探屋征斑收决脂定公梯告之波日被抹征收羊房屋粉类似群房地箱产的黑市场随价格妨。被弓征收尖房屋千的价塌值，驻由具装有相弯应资寸质的它房地籍产价棉格评浆估机就构按当照房熊屋征屑收评绣估办前法评塘估确雪定。问：1、你腰愿意涝政府装征收垦你家忠土地椅或房轰屋吗虽？2、怎饺么理岁解公停共利紧益？3.房地娃产开垦发制亏度案例委：张某量与解帖放军枝某部渡队预烤租房肌屋合兔同纠锣纷上氧诉案上诉赤人：启张某被上言诉人派：解刘放军煮某部块队19隶97年8月29日，傍解放吸军某慌部队钢与张尿某签型订合杏同，逮约定筐张某疏投资意建设驱某部洁队划恋拨土友地上搏立项弦的商盟业大虾厦。毕大厦鼓建成纺后产府权归基某部址队所龙有，隶张某筒租用辜该大像厦12年（春从19奶98年1月1日起虎至20离09年12月31日止阅），呢每年领交纳值租金82万元湾。合仆同期客满后汤，张律某按惯照市产场价探格享叨有优辩先承筑租权层。大迹厦于19奋98年竣搞工，嘴某部持队取支得房庆屋所拍有权降证并胖将房兆屋交且付张赞某承子租经扎营。怕后因河张某茎拖欠秋房屋须租金简，双役方签就订《处理扮意见》，约涛定张谢某分丈两次吸付清撞拖欠阻的租擦金，降若在20爽02年12月31日前拔不付姐清租差金，治某部孟队将悠无条练件收槽回房貌屋。《处理菠意见》签订悠后，邮张某葵未能耕按约坐支付婚拖欠崇租金姥。20磁03年12月25日，冤某部当队向凑人民尝法院为提起刻诉讼侮，请景求解锄除与宵张某养签订谜的合贼同，饲张某辽支付苦尚欠御的租绵金。榆张某碍提出睛反诉盈，请远求判吗令某镜部队激返还默建房幼投资70斧0余万兽元。一审炕判决营后，狡张某申不符伪，提挺起上特诉。事实得：1、20去13年12月25日商文业大辟厦的蒜市场貌价值槐为19梦3.盒73俯17受9万元侨。2、《中国许人民般解放迹军房架地产犬管理家条例第2条歇本格条例虫所称独房地敏产，榨是指描由军旷队管怪理、没使用吧的土祥地、叠房屋斜及附属设绘施、罩设备副，以父及林特木等嘱。第4条狂军列队房恶地产锹的权脏属统宫归于芝军委卖、总叨部。考其产柏权产让籍由侍各级冲后勤基建年营房剪部门厦归口肌管理猜，按液其用棵途分桂别由辱有关幅业务伸部门构具体冻负责使灿用和抽管护郊。第29条妙军队柜房地嘱产开周发经盐营的执主要辱方式漂：（1）利容用空涝余房筹屋或茅者场锯地租厚赁；（2）办跨理空捞余房纤屋出梦售；（3）军仪用土狠地有炒偿转婚让、饭合作对经营份；（4）与碌地方致换建跪及合奥资建最房；（5）开忧办经乔济实振体。19粮98年，壁中共杀中央啊、中智央军丙委、喊国务狼院“挤军队竖武警呜部队迁政法书机关跌不再浓从事经意商活拿动工画作。分析苦：1、联扒合建半房合涝同？2、房臣屋租功赁合易同？3、联按合建享房、胜房屋帖租赁震合同状？法律贞法规扛：最高旦人民筑法院《关于王审理蛾涉及旨国有北土地婶使用乎权合啊同纠忍纷案言件适沟用法须律问花题的达解释》第27条——弓“合作象开发熔房地苍产合惩同约分定提搜供资雄金的驱当事齿人不纽奉承担邀经营乡丰风险示，只岭以租欲赁或职者其愚他形才式使首用房睡屋的荣，应化当认乔定为纯房屋份租赁将合同纽奉”。国家炸税务日总局《关于跑房地领产开柔发业曾务征炭收企那业所号得税凉问题章的通牙知》规定被：开竖发企胜业新啊建的避开发设产品汇在尚票未完镜工或台办理馒房地毁产初诊始登怎记、雁取得晒产权胀证前衫，与蜡承租取人签田订租胡赁预境约协够议的涨，自思开发袜产品秀交付污承租掠人使格用之甜日起李，出盼租方岭取得币的预魄租价化款按冷租金猫确认卧收入贷的实苗现，唱承租弦方支宣付的支预租捎费用饶同时勿按租怖金进农行税拾前扣电除。法院质判决女：1、解只除双艺方当市事人村签订我的合浙同；2、某职部队住返还顿张某躁预付川租金20拴9.登14酸06臣24万元絮；3、张茄某支滴付拖税欠租祖金16剃8.惧42形8万元零。房地缝产开葛发法离律：1、城乌市房钢地产律管理苦法（20姨07年修越正）2、城梯市房工地产裕开发弹经营石管理宋条例具体告制度乏：一、喜土地款储备云制度——皱《土地播储备煤管理增办法》1、储鼻备土酸地2、开敲发与旁管理画前衡期开敢发和咱管理绣即七亲通一誓平，眯“道舞路、坏供水抬、供忧电、深供气很、排不水、滴通信仍、照妥明、倘绿化迹、土缝地平汗整。3、土终地供真应二、搜建设贷用地器使用顶权出掘让法凡律制幼度1、土插地使遭用权唱的招某拍挂狗制度——商业肾开发2、土滋地使披用权架的划窝拨制咸度——公共威建设三、凡房地层产开屡发建适设的领基本抗程序1、编冲制项贞目建参议书2、可宿行性捎研究3、建超设项邀目用耻地预锁审4、取耐得建锈设项化目选碗址意楼见书5、取位得建渐设用厚地规汗划许斯可证6、取涌得建篇设用贿地使扣用权7、取兼得建婚设工少程规混划许千可证地和施搞工许减可证8、施蜘工单金位的涂选定9、施繁工单刷位进越场施条工10、竣心工验调收11、租故售和脊售后槽服务问：停你觉模得现狗在的触房地赖产开误发有复否过串度？4.房地颈产交曾易制睛度案例蛛：北京是宋庄浓画家采村房横屋买钟卖合羽同纠肥纷案原告度：李撞某被告竖：马遗某20棕02年7月1日，壁城镇酒居民刘李某袍同马包某签肆订《买卖稀房协特议书》，约复定李朽某购仇买马呆某位除于北啄京市搂通州腹区宋加庄镇翅辛店弱村房曲屋8间及副院落垮，并励取得辣了当当时宋献庄镇弄辛店酸村村促委会烈的认忧可，迁村委赛会干骗部康恢某作倡为“扯中间赔人”差也在屯协议畏上签稳字确部认。粱协议著签订针后森，李蛋某向舞马某龙支付颠了购搏房款粱共计奇人民名币4.贺5万元弃，并荷与马男某一伤起到结宋庄菊镇辛凡店村炊村委骡会进衔行房乳产转刚让登饺记。齿当日锹，马羞某向龟李某学交付岂了房隆屋。庙李某堵购买棋该房里屋及月院落购后，膨不仅惹对原摘有的反房屋冷进行影了翻蹲新及秆装修杀，还怪在院交落内歪新建歇了3间新为房，顽并安借装了色上下到水、堵暖气遍等生畅活设惑施，蕉共计废花费搅了约树十几角万元爽人民寺币。20筒06年12月，扯马某谅向北绍京市把通州免区人干民法特院提套起民后事诉仰讼，决要求只确认却与李胡某签扯署的县协议跌无效刚，请禁求李痰某交纸还房械屋。分析漠：1、城洁镇居爹民能忠否购原买农腾村居业民的碧宅基针地（取房）惹？2、农右村居棍民的仙宅基稿地房寒能够径买卖昌？3、买唇卖合高同无谋效的葡情形毒？法律唐：1、合医同法稠第52条第5款——违反江法律祸、行燥政法党规的斤强制缝性规伶定合喷同无配效；2、合愁同法锐司法么解释虽（二兼）第14条——强制上性规臂定是收指效型力性云强制旷性规榨定。3、民护法通奔则第6条——法律遍对民雾事活疤动无史明确音规定肆的，麻应当巩遵守浓国家抢政策突。政策丢：1、19哥99年5月6日国察务院姜办公所厅发颜布《关于静加强希土地旬转让衔管理画严禁小炒卖表土地映的通贱知》第2条第2款规就定：霉“农岁民的兆住宅允不得与向城芦市居拿民出飘售，学也不负得批住准城唤市居蝇民占筛用农叨民集挽体土赴地建匹住宅摧，有抖关部荒门不僵得为形违法巧建造版和购克买的拣住宅遣发放躺土地色使用垂证和尾房产孩证。绞”2、20污07年12月，稀国务充院办华公厅《关于厌严格庆执行郊有关迷农村兆集体殿建设梯用地沾法律茫和政嫁策的渐通知》（国拳办发〔2谨00哪7〕谋71号）台第二允条又穗一次艳强调我：“跟农村堆住宅政用地士只能邀分配赶给本菠村村续民，厌城镇貌居民砌不得卵到农淋村购识买宅骡基地逮、农对民住荣宅或责小产说权房疯。”法院融：房便屋买刺卖协捏议无玻效，普李某砖向马赚某返及还房爷屋，论马某统向李核某支垮付原阅房及伍添附虫部分膨的折弹价补类偿人槽民币93敢80嫩8元。马某芒因土幼地升第值或谨拆迁尤补偿举所获沿利益旦，以喊及李攀某因辈房屋义现值已和原调买卖毁价格滩的差璃异造趋成损帖失两隙方面蜘因素销的基辰础上凝，对衫李某亭的信顷赖利洪益损勒失进量行赔葵偿，城共计28万元紫。一、遗房屋电买卖评类型1、农寻村宅臣基地忌房屋巴买卖2、城革镇房趣屋买秘卖2.辰1商品窄房现急售2.淡2商品生房预窜售二、枯商品限房买详卖中胞应注场意的弟问题1、销惜售广返告要约怜邀请规划织范围绒内房益屋及亚设施怕说明轮和允染诺具渡体确估定蹦视为莫要约2、售陪房欺牙诈隐瞒劫未取妄得预肿售许现可证铲或提乐供虚仿假预禁售许冶可证隐瞒当已经缸抵押浊的事想实隐瞒核已售梅房屋恩已经忠出卖资第三搞人或尚未拆铅迁补盯偿安傲置房3、交悬付面浇积误赤差、逗层高追误差3%都1%二、周商品贺房买球卖中绘应注亮意的剪问题4、质雾量瑕差疵主体葛结构平质量斩不合锹格影响碰正常气居住5、办素产证6、抵德押问山题他项子权证三、着商品疯房买样卖合币同示曾范文护本问：竖限购割令？5.房屋漫租赁要制度案例肉：刘进追诉汪粒磊房壳屋租鹊赁合乒同纠婚纷案原告捎：刘貌进被告赛：汪防磊20葱10年5月，泛汪磊豪与李质毅签骨订一旦份房惰屋租搬赁合岁同，嗓汪将臭其一望门市堆房出胶租给鱼李，伶租期宗至20盼13年4月。20婆11年11月，事汪磊衫的岳造父韩需石、信李及佳刘进恨共同病协商伶。刘露要求览：李踏将房更屋转帐租给骗刘从洁事艺取术教题学，忍刘支疤付给暖李20啄12年4月30日前稠的房徒租和妈门前飘广告可牌费党用共阴计28愿00抽0元；20赤12年4月30日后喊的租盟赁合萍同由翅刘与庆汪续扰签，改租期度续至20徐15年4月30日止蹲，第粘一年冲房租35扇00逼0元，膊第二恒、三扩年房谈租随陪行就详市另竖定。搜韩签炭名同坐意刘摘的要园求。虚刘20做12年5月3日向希韩交宿了1年的蜓部分肝房租20斧00奏0元，疫韩在轨收条坚上同璃意余爪款15肢00东0元在20暮12年7月上听旬结呢清。20堡12年6月30日，干汪将傲房屋期出售趁给黄捎明，滋两人良均以宽为房晌屋只业租赁塘到20睬13年4月30日。撇黄得蚂知刘拘续租宜事宜兼后，竟不同所意刘该续租句，致你刘不为能营释业，坚但刘次自称夹已花怠费15鞭00绳00元改元造装娘修。刘诉硬汪，屠要求胜继续耐履行努房屋毅租赁差合同佩。分析生：1、有戚几组狭法律撒关系宣？各喝是什徒么关辆系？2、韩咐、李键、刘悲达成厚的协晓议对艰汪是海否有阶效力女？3、汪鉴、黄舱达成令的买她卖房且屋协敢议是功否有蔬效力皆？4、案必件该考如何罢处理郊？法律醉：合同内法1、第49条：扬行为宿人没伪有代降理权漆、超云越代驻理权谣或者帖代理掩权终搭止后珍以被茄代理伞人名崖义订才立合砌同，永相对共人有尺理由队相信设行为抽人有市代理絮权的援，该西代理巾行为随有效铁。2、第22隐4条：忆承租矮人经票出租完人同参意，童可以尤将租棋赁物桂转租纯给第甘三人咸。承奋租人情转租嫩的，联承租征人与统出租疲人之勤间的状租赁可合同完继续腿有效企，第诵三人兔对租抬赁物奶造成斥损失唐的，羽承租立人应畜当赔合偿损危失。承租头人未怨经出呀租人军同意禽转租熊的，渠出租地人可关以解恐除合推同。3、第22热9条：脸租赁观物在瓣租赁尤期间总发生胡所有吨权变净动的览，不袜影响际租赁尽合同果的效直力。4、第23闷0条：竭出租雪人出姑卖租丈赁房轧屋的雪，应微当在姿出卖白之前倍的合勒理期汤限内何通知意承租料人，白承租棍人享功有以竹同等梨条件丙优先但购买纯的权尸利。房屋性租赁丸合同堤中的括几个特问题钓：一、谱合同充内容房屋帅座落培、权塑属；用途裳、租赵赁期率限；租金际及其境支付剃、维丙修等二、喇租赁苏期限<、=久20年三、神合同歪形式6个月骄以上织，应饭当书臭面；未书思面的怒，视欣为不直定期脱租赁乌。四、寸房屋困使用保管代房屋寨及其最附属先物，尊经同命意可清改善负或增裳设（市装修凶）五、煎转租经出电租人吃同意名，否借则，耀可解卵除合甚同六、帆续租期满庙未订仿，视鞠为续窗租，课租期轧不定七、希买卖抗不破五除租并赁八、俗其他合同奏法第福十三仗章租姻赁合榴同最高残人民考法院悔关于制审理炊城镇安房屋洁租赁窄合同斥纠纷基案件琴具体误应用船法律探若干枪问题存的解挠释苏州告市居阵住房皮屋出腔租管串理办途法问：越承租失人哪驱些利愧益容辅易被收侵损易？6.房地瞒产中数介服挖务案例呈：武义葡县精污灵通不房产复中介芬有限确责任朋公司条诉臧至菊仙杜居间伏合同叛纠纷丙案原告低：武义兴县精伍灵通埋房产叙中介矛有限凉公司被告场：臧菊笨仙20烘10年8律月2狱4日览，被蚕告于货陈文示有通斧过原阵告的胆中介鸦公司畜达成辅了位蛋于武深义县候城春铲江花踪蝶园7牌0幢先2单第元6暮02探室的巧房地潮产买选卖合饥同。合同告约定州，上猾述房嘴地产腿转让带价款岂为6绘60凳00思0元角，在液签订俩合同拴时，厕由买客方被亿告支姜付陈行文有勉定金做50饥00咏0元抱（已丢付）悔，房号款分诞期支供付；克同时康约定乘在签最订合尖同时开，由周被告押支付史原告险的佣照金为赴成交肝价的央百分各之一生，即逐66桌00脸元。但被贸告分下文未健付，戚故原到告诉邪请法脊院判返令被低告支负付佣子金6华60斥0元蜘。合同苹法：第4按24牵条悠居间极合同惧是居须间人疾向委强托人非报告慨订立枣合同磨的机拜会或嗓者提胡供订矿立合具同的潜媒介贴服务仇，委瓶托人芹支付错报酬套的合弓同。第42陡5条堪居间屑人应武当就脂有关址订立堡合同竞的事恩项向籍委托核人如定实报骑告。居间亭人故不意隐编瞒与惭订立担合同格有关炊的重慢要事差实或抗者提或供虚途假情女况，冰损害扬委托森人利棵益的伪，不暖得要虽求支奔付报古酬并废应当迟承担米损害耀赔偿箱责任别。合同患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