北京土地开发潜力评价与策划案例

案例：北京东城区

土地开发潜力分析评价与策划第一部分项目概况项目背景城市发展的需要。城市建设发展迅速，与之相伴的是城市建设用地需求也不断增加，经济社会发展对土地的需求与有限的用地供给总量之间的矛盾日益突出。要满足这一需求，土地利用就必须走节约集约的道路。已开展的工作。2007年，北京市国土资源局东城分局开展了土地利用管理模式创新研究，对东城区的土地利用现状进行了调查，分析了存在的问题和政府在土地管理模式上的不足，提出了土地管理模式的创新思路和实施建议，该成果是与中国社会科学院城市发展与环境研究中心共同完成的。

国家对城市土地节约集约利用的政策导向。●●●项目意义

在国家推行建设节约型社会，严格土地管理，紧缩“地根”的情况下，充分利用和盘活存量土地显得尤其重要，开展城市土地潜力评价研究，对于提高城市用地的集约利用程度，缓和城市建设用地的需求与土地有限供给的矛盾，提高土地利用社会效益和经济效益、科学规划和管理土地资源利用，实现城市土地可持续利用具有很强的现实意义。项目目的 科学评价土地潜力，划分土地潜力等级和区域● 探索城市土地再开发模式，寻找土地潜力释放途径● 选取高潜力地块作为示范，设计开发方案● 针对东城区实际问题，提出土地集约利用对策建议

●项目依据法律法规： ◆《中华人民共和国城乡规划法》 ◆《中华人民共和国土地管理法》

◆《中华人民共和国房地产管理法》 ◆《中华人民共和国物权法》

◆《土地储备管理办法》规划依据：

◆《北京城市总体规划(2004-2020)》 ◆《北京市中心城区控制性详细规划（2006）》（未审批，作为内部材料和参考依据）

◆《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》

项目技术路线第二部分相关研究与经验借鉴概念及内涵概念： 广义：城镇土地的利用潜力大小是指通过改变存量土地的用途和生产要素结构，使城镇的社会、经济、环境综合效益实现提升的幅度范围。 狭义：在某一发展时期，城镇建成区所能利用的三维空间范围内，从城镇社会、经济、环境的整体特点出发，主要通过调整存量土地的结构和强度，在现存土地总量不变的前提下使土地利用达到更（最）优状态。

内涵： 功能潜力：通过改变土地的性质，获得的土地价值的提升 强度潜力：通过对评价单元内单位面积的土地增加资本、技术等投入，提高地块的容积率和建筑高度，使得土地价值提升区位潜力：外部因素影响土地开发潜力，影响土地开发后的升值幅度经验汗借鉴赵鹏释军等支（20押01）守：提出坚对城卵镇土妇地高食效集污约化查利用伍评价巩指标扣的选指取标虾准必尼须能跳够直租接或寺间接股地反酷映城享镇土贵地利休用的桌高效匆集约蚊型，材但指输标本舒身同寻时还谷能够茄有其矿有效咳性和哈合理县性，论即具斗备以闲下几贴大特聪征：底一是诉代表劣性，收二是潮可比早性，税三是本科学浩有效藏性，节四是啊弹性赖，五飘是通击俗易孤懂、还清晰吐明确展。成舜德等（20眠03）洽：选取寒了18项指盯标、糠从5个方摇面对反包头凉市宏债观城窑镇土童地集衫约利壮用潜地力进各行了红评价益。今该研迷究还帖选取按了其糊他九亏个相稿近城略市与枣包头格进行践比较绩，删对比稀指标研来自叉土地邮利用编程度爽、土温地使驴用效创率酱、城阳镇土狠地可倒持续厅利用庄度等滥三个正方面感。冯长俊春、死邬伦殊等（20改05）肝：开展诊的以肯广州叹天河凡为例坝的城附市土卡地潜腰力评邀价项妨目，毕经过耳对协吸调度盯模型走的改笋良，条充分夕把握罢城市传土地扩潜力令影响背因素掏的内节在关谱系，甘从土小地的遭经济选效益洲、社扇会效岁益和升环境葱效益怨三方卡面提趋出了戒近50个指出标恐。……理论辽基础级差幼地租魔理论键：作为鹅土地劳最佳宅利用苗方式罩评价顿的理岩论指殿导。驾受极穗差地朽租的新影响殃，导才致不攀同区首位或婆不同街质量注土地湿的利昨用强利度和筝利用板效益寄的不辨同，判成为尖城市楚土地沙资源世优化匙配置漫的调洗节机傲制茫。土地抄报酬肝递减铜理论舟：在一扯定面天积的仙土地倾上连越续追盏加资吸本或贱劳动锯，超苹过一康定限杠度之圈后，鹿追加隔部分绩所得刊收益闲必将胖渐趋算减少画，即鸟每单蔬位资英本或篮劳动搁的收卧益将柳由递追增转蜘为递侵减。区位忙理论酸：指社事会经覆济活锄动及焰其他彩人类淋活动泄在空利间分再布的柔位置泉，是复解释豆人类刮经济眉活动税的空印间分供布特出征和放规律现的理护论。判传统凭区位份因素么侧重愤于经夫济因魄素，司最近妻研究队表明浅，非鸭经济涂因素丽的作锤用越刚来越杨大，另尤其名是文牧化、兄政策胆、政斯治的弓作用橡。可持跨续发猎展理董论：努力旦寻求佛人和沙自然唐的平绩衡，衣寻求硬人和响自然皆的和倡谐发屡展以玻及人群和自轧然关咱系的彻合理壳性成断长；革努力雕实现席人与悠人之基间关辛系的悠协调印，姻基本轿达到秩人和横人之想间关骄系的困和谐日与公鞠平。城市仍再生益理论鞋：在现中代化罪的发直展过呈程中锦，对淹城市让潜在霸的，牌有利工的，畅合理牧的因象素进金行综害合利端用，废实现姜产业密结构修的升挣级、邀空间勾结构猴的重碌组、销城市数文化剑的创扯新繁面荣。城市准精明尊增长娘理论典：一种咱管理钩城市两协调以成长锣的新患型理絮论工袭具,它通培过土扭地使叠用功酷能组制合、椅限制牲城市墨成长吉边界尾、提吉高土鞋地使际用效电率、核保护蝇空地挺、农李田、幸自然坐景观翅和环歪境保厨护区剧、改散变交症通模主式、践加强待现有令社区较改造域等方炭式来寒解决木城市途蔓延暂中出饮现的求经济蚕、社鸭会和聋环境党等问达题。第三望部分东城部区土绝地开凯发潜棒力评需价与诵释放宏观分析潜力评价释放途径示范选择主要弹内容发展背景横向比较现状特点及问题评价对象评价方法评价过程评价结果模式总结案例借鉴适用范围示范目的选择依据选择结果宏观岛分析发展善背景械：（一慕）发平展历绘史悠养久，冤文化破底蕴酒丰厚（二给）国残家政标务要止地，困北京锦行政摩中心（三宰）文肃化机犹构聚纠集，喂商业灾气息躲浓厚（四咸）地脉理位游置优染越，涂投资梁环境楚良好宏观勾分析从整剩个东铁城区艘来看屠，在医建筑蒜高度叮上呈怪现出节“中唤间低阀、四届周高趣”的艰特点中部耻地区辩，多赚为文臭保用刻地筒；北邮部地炸区，这中层扛住宅法多、划绿地焰公园颈用地党多钩；东夺部地耗区，丽写字撞楼和产高层蜡住宅兼已经翠占据括了地过区的膛大部辨分土附地；刘南部录地区彻，地僚区内物差距颜较大导，既滩拥有雄王府地井地颈区的怜高强估度开姨发地省带，狮也有俘站西荣街等码地区支的连猫片平出房居箭住带魄。王府芬井地纺区，酒商业贝用地旱密集铸，是香经济刑“山哗峰”突；东宴直门凑地区根的银艳座大胁厦等愈的落榜成，沾正逐打渐形海成“掘山峰轧”。宏观档分析表3-险1东城口区土告地利演用现希状表用地名称面积（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工矿仓储用地0.27791.09公共设施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通运输用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利设施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合计25.3801100偏大偏小东城鸽区的汽城市战功能妖定位豪：作为傲首都兼功能墓核心脉区，堡是北狐京市勺政治粗中心辱的主饰要载糕体，开全国垄性文暑化机央构聚障集地正之一返，传朋统文存化重碗要旅折游地颗区和晚国内涂知名壮的商鲁业中垂心。因此竞，机歉关用骂地和隐商服押用地辩比例与应该渔较高搬，而森住宅粥用地爆比例脏应该衬较小抱。宏观萍分析表3-左3北京译市八果城区稀人口罚密度季对比垮表单位污：万惑人/平方格千米2000200120032004200520062007东城区2.472.492.542.452.172.182.54西城区3.083.102.502.442.092.112.10崇文区1.631.631.561.461.231.191.18宣武区2.222.232.242.112.102.142.18朝阳区6.016.126.316.5411.0611.4911.84丰台区3.243.303.413.686.196.386.68石景山区1.311.321.331.362.072.062.15海淀区6.386.597.047.2710.2110.6011.10整体猪而言迁，到20奴07年底猪，中定心四宣城区穴的人匆口密酱度普颂遍低勿于外袋围城森区；蒙而东虽城区浊的人坚口密献度在管中心译四城滥区中撞，是阿比较艳高的赠。数据球来源惹：《北京石市东亲城区瞒统计氧年鉴共（20础08）》宏观初分析表3-洁3北京沙市八臂城区驳岗位毛密度筒对比相表单位饺：万猛人/平方梦千米东城张区的威就业成岗位女有下勺降的驴趋势请；在包八城躬区中揪处于伯中等溪水平复。但训与西桥城区撤相比代较，鞋仍存拳在一惑定的蓝差距鸦。数据娱来源仆：《北京缓市东聋城区负统计仙年鉴寒（20邮08）》岗位密度20002001200220032004200520062007东城区1.491.401.401.381.331.431.261.33西城区1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文区0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武区1.000.930.930.940.780.780.770.82朝阳区2.852.792.912.872.942.862.782.88丰台区1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山区0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀区2.782.893.243.303.423.453.754.05宏观勤分析现状标特点治及问师题机关服办公绘用地棋占比躺重大约且分源散平房霸住宅著用地万占全谊区土修地面似积的晕比重躁过大商业狱用地吼较为而集中妖，但镜是缺漂乏服诉务体词系办公佣用地鹿发展蹲较为加合理谅，但踪蝶仍有肠空间危房欠改造继与古还城风兰貌保老护相绩冲突地下舒空间己有待利统一气规划怀开发布利用潜力锁评价分析壁评价击思路曾图潜力荣评价评价减范围誉：整个紫东城拢区行埋政范夹围。评价闻对象龟：划分附地块民。划马分地筹块依恒据如准下原壁则：把以东朝城区成的土蝇地管菊理系悬统内尿的地窑块资马料作违为主避要参猪照；拉由城泉市道语路作专为切程割线额；具呜有相巷同用每地性尝质和获规划膝条件训的作胞为一育个地旺块考沉虑。膛必须屠说明靠的是塘，划谁分地亿块的莲目的阳是便独于下攀一步筝对具劈燕体地蛋块的墨定量与分析物，因廊此对妖那些警近期婶内不丘具有进开发暮潜力沉的土忙地不领做精寄细划戏分，杂比如傅文保污用地劲、已撕出让殃并开为发的茧用地扎等，睡这样浪便于种把有艘限的猴工作际时间默投入经到那蚂些具促有开狱发价热值的紧土地例上，红更能泄满足烈项目戏实施隐可操富作性剧的要谊求。潜力翅评价结合负东城丽区的柳可获该取数敲据的片数量质和质奶量，膏本项奏目采笋用分层球综合攻评价丹法。具接体来晃说，扯是从刮影响舱城市菊土地免利用医价值谣及其猪潜力脂挖掘且的主苍要因翅素入秃手，朱建立摆潜力究评价涂指标智体系毁，通俯过专许家打桶分法意确定矮各指种标的截影响锄权重刮，对鲁影响堵选定别评价浴对象扩潜力逮的因惯素进思行加每权求傻和，欣从而诊得到背潜力寺得分匀值。按照兰此方纸法，吼经过愁对东增城区皮土地呀进行秋潜力孤评价绝后，醋可以截得到丧覆盖碰全区银的潜理力值以（0~闯10侵0分）良，并滑将其胸分为芝两大廊类：（1）无跨潜力妖区，谷包括吓东城敞区规旦划要授求的按文保沟用地螺、绿滨地、吹水域溜、特距殊用专地等落以及袋已经杏通过颂出让尊进行袋开发祖的土稳地；享因为首这些公区域区有政摩策限猾制，惜不能椅开发互，所赌以潜钉力值想为0。（2）有器潜力惠区，插是东银城区劲除了荒无潜烈力地阅区以趋外的参其他携区域兼，主梦要是坡平房抵区和考简易恶楼等虑急需集改造挥的区此域。潜力融评价评价辨单元描外的柄其他者区域沈均为匀无潜窑力区等域。潜力咬评价构建撤评价浅体系由指膛标层呼五个嘴因子强得分蹈的计吹算，罢进而敢得到柄子目吵标层黑三个妙种潜移力的品得分召值，削再加慨权平英均得子到最辛终的景土地伶开发漂潜力羡。潜力吓评价式中奶，Zi表示驶评价镰地块项的开符发潜咸力得怪分；Si表示窗强度筒潜力标得分江；Ui表示书功能攻潜力撤得分衔；Li表示铅区位间潜力近得分任；w1、w2、w3分别挎表示巡寿强度汪潜力辣、功倍能潜重力和端区位绳潜力间的权父重。计算丢公式潜力丢评价地块编号综合得分地块编号综合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.184618-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.06501……………………14-1844.5163716-1411.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815土地圾开发山潜力摸的级停别划糠分标寻准应印根据渡土地协综合感评价紧分值侵的统烧计分也布规爽律，柄按照琴级间盯差异冬大、缝级内史差异距小的偷原则笔划分锣等级老。如冷图3-雷15所示属，潜布力值爸呈现源出一饺种较蜡为平舅缓梯任度的骗下滑衡趋势芦，但讯是仍郊有几六个明佣显的迎拐点服。以护拐点宿为划等分标沾准，超将潜误力值护分为怨四个匙等级工：Ⅰ级潜甘力：眨潜力烟值≥69；Ⅱ级潜兴力：49切≤潜力芒值<6亲9；Ⅲ级潜掀力：25济≤潜力据值<4编9；Ⅳ级潜查力：0＜潜扁力值湖＜25。加上馒前面袄被定喉义为0潜力丑的用尝地，澡共为朗五个馆等级挽（Ⅴ级潜限力：制潜力阶值＝0）；窄对于畅未评委价的插区域牛，多删为文辆保区震和已立出让驳划拨考的土匠地，模短期耕内政劫府不眼会对连其进蛛行开从发和债再利皆用，漆人为鸡地规麦定此达级用汽地属壁于Ⅴ级潜呀力用族地，尝即潜垒力值棚都为0。潜力涂评价有潜沫力的赶城市蚁土地辅大部销分集身中在勉东城起区的价东南爷部，胖北部沙有少确量分似布；镰中部馆为大臭量的芽文保辅地区奴，东区侧东横直门叫地区原则已留经过男开发电和出逮让释呈放了钓土地炕潜力先，短帮期内泪不具滚有再颤次土热地升北值的虏条件守。在有分潜力纪的土裂地中莲，也漂体现感出空竿间的唇集聚遵性：驼高潜似力的你土地葵主要厕集中使分布挠在北概京站席区域苏和王缸府井温区域凳，同谅时由罪于地蛮铁和适交通程的便卸捷性殃，东举四路兄口和胜安定熊门站超附近打的地缠区也润具有舰很高藏的潜失力；提中等誉潜力锣土地请，集纹中在绪建国尼门大训街附邪近和吼鼓楼劣外大乔街区欺域；偿低潜协力的闪土地济则多静为地惕块中某心的忆区域巾，距耳离主参干道叔较远涨。释放谦途径模式得一：饺“除旧线建新愤，全陕面改刊造”途径岭：通过鱼对规便划区千域进糕行完朴全的萌拆迁拒和重耳建，唱达到躲新的煤城市慈土地钟利用厦目标扬。由顷于是最全部畅改造情，不冬保留访任何喜的旧园风貌仇，有否利于紫实现抛理念尼、风意气的愉更新盐；改稿造后估，通掀过政祖策优痰惠、两发展涝具有凤人气蔬的产赤业来欲形成载新的诊服务煤中心完。适用辩范围浇：商业视、住妙宅开禽发。喷对于拉某些友失去村活力石且不架属于国保护低区的勤的地记块，拢可采索用此窝种模辰式。逗东城拍区有超大片懂的危侵旧房额屋，妄且很层多部牙分不摧具有蓬保护炼的价敲值，宴对此讲类用军地可危使用勉此模丧式。挤目前辽，这饲也是草最常锣用的降一种吐模式臭。释放音途径案例——英国滑金丝淘雀码月头（Ca胀na报ry完W皂ha具rf搭）金丝赏雀码胖头位居于伦续敦多骆克兰顷地区偷西印盏度码现头的啊中心撇。在臣过去谈航空某、陆节运都拔不太拥发达鉴的漫崖长年交代，严航海影占据像了交页通往俱来的喇主要框位置先。随否着其希他运素输线缺路的匆发展枝，到19荐80年，像码头聪已经浓停止例了运万营，倚彻底眯废弃叮了。80年代熊中期枯，伦先敦市政府飘成立晨了码行头区杂开发翅公司洲，开源始全蔬面改对造这涌一地典区。傻一家茎加拿归大开担发公纪司包猛下这筛块地闪盘，陵把这吧里建箩成了距金融疮区。愈现在急，金独丝雀劳码头堆有金符融、仿商业杏、出给版、年教育蜓等行碎业，莫成为桨伦敦颜的CB龙D。与之您配套浊的服菠务行踪蝶业更讯是涌藏了进级来，识国际技知名动品牌晌酒店列和形娇形色赠色的吼酒吧项、小情餐馆工。前导卫现糕代的虾建筑游群落弯也打迫造出信一个耽购物萄的天兽堂，踏从商狐业街兵购物狮中心呜到设恳计师横品牌侮店在凳这里押也不绞胜枚丘举。走这里衔还定叶期举梢办丰级富多唐彩的拔活动踩和展汉览以荡及非殊同凡使响的仍公共悔艺术证展，锯丰富女了这拣里的柱环境剃与人启们的歪生活丧。在最痛初的蛛几年沉内，神地产桨商向飘某些派商业爽巨头愉抛出寨了一灿年免哪租金位的超斑大“丽红包膀”，陡自然励大有搞趋之矩若鹜树者为改住变金协丝雀盐码头拳入夜滔成空腊城的违面貌荣，它仍以超姐优惠嘉的租番金价展格吸青引新平闻媒闸体机超构进坡驻。24小时蹲连续辅运作境的新壁闻机举构为表此地眠聚敛接不少勇人气怜。释放始途径模式缩慧二：让“修旧技如旧丛，功配能提订升”途径蝇：挖掘映历史蒸，对柜那些嘉经历羊数十学年、软数百致年而胜形成何的、胶现在亚已经父保留遥下来适的商容业服仆务中悉心地废段，侧进行美投资览、整饭治、旦再开挽发、央宣传肥，借堡助已此形成弹的人银气中姥心，骑扩大桨影响晋力，寇维持掌该地露段的跪活力浇并让奔它持散续发印展下绣去。适用态范围匠：商业桨开发辛。东荣城区俯历史胳悠久翼，对统现在烤保留熊下来危的，曲或是州已经趟消失环殆尽谅的资另源，早可以麻重新都挖掘苗，但质要注丙重与帖历史抢文化限的融牙合。释放庄途径案例——烟袋渗斜街脚：清代践，当活时居首住在量北城赤的旗把人，丧大都它嗜好匆抽旱充烟或跟水烟盛；由偶于烟现袋的亦需求拨与日愈俱增接，斜福街上颜一户毁一户姓开起谎了烟介袋铺忽。这罩是得纽奉名原蛇因之掉一。林烟袋袍斜街今本身政就宛谋如一盈只烟装袋。唱细长李的街林道好扑似烟补袋杆浓儿，消东头诱入口肤像烟挖袋嘴肆儿，泛西头名入口野折向押南边塞，通神往银舍锭桥蛋，看使上去葬活象咳烟袋泄锅儿柜，这墙是得胸名原届因之绳二。19崇56年公速私合品营前炉，老垂字号菊很多岔，如捎广福谅观、光烤肉冶季；抛后衰蹈落，酷面临瞒拆迁差。20惩00年底断，按酱照什躲刹海插管理壳处“突尽快宅把烟安袋斜美街恢义复成欺繁荣浴的传宗统商盟业街另并发据展旅请游”总的思置路，安西城加区政情府对着烟袋理斜街劣进行举了整潮治改雀造。崭强调知保护染传统晃文化伴，尊钻重现劈燕有居皇住形猾态，疑而避嫩免一屡次性那的彻刮底开零发。20啄01的调进查显年示，挂改造古之前昼共有34家店海铺，锻除了来烤肉邮季、练鑫园势澡堂颈两家怀国营搏大户兆和两仰家网苗吧经年营状话况较酒好外筛，其赠余店修铺经骗营状垒况不绳佳。挣改造楼完成炕后，抱交通徒条件伟好了结，传宇统风脾貌恢吉复了薄，良显好的居建筑待环境弃和传誓统气论氛吸疾引了芳休闲淋商业僵的投摆资。20且03年进煎行的原不完穴全调喷查显搂示，19家接社受调艺查的垫商家漏中12家表萄示很链满意理或基艰本满厦意，光只有3家表恼示不辨满意确；经技营也升从原削有的蛾发廊搬、网执吧转污变为忍工艺注品店勺和酒慈吧。释放耽途径案例——烟袋驱斜街道：改造烫前的奸烟袋予斜街释放械途径案例——烟袋丧斜街吉：改造疫后的秒烟袋此斜街释放辨途径模式册三：朱“新旧里协调族，功咳能联独动”途径腰：将保插护区暂进行俯分级喷保护绕，核技心保吴护的爽地区链不进利行开腐发，谅仅做沸些修吓缮活务动；利外围司进行逮高强骨度开附发，婶平衡病开发坝成本桐。既更保证待了部扣分地粥区的矛完整酱性，油使得呢新开丛发的难项目胡可以鸣借助格已有午的人落气；相又开寇发了案新的球项目展，吸干引的麦资金寄可用凝来保悲护核加心区胆域的崖建筑渗，从拉而实狭现功页能上恐的相手互拉绞动。适用袋范围伍：商业腿、住壤宅开窑发。同东城梁区文印保地漫区很视大，宜这是习一条信很好吴的途屑径。耐只保惩留最茫具有歌价值处的单拆位，湿对周哪边地户区有荷选择底的开壁发取抹得收词益，列使得换保护鸟区的画保护叉变为捉可持农续的节保护程。释放唤途径案例——上海灵新天捕地：新天导地广呀场位神于上朱海市旷中心雀区淮赤海中塔路的向南面秧。东关临黄狸陂南皮路，正南临担自忠浪路，跳西临静马当遍路，惯北临睁太仓努路。糠兴业浪路把锻整个录广场焰分为狭南里稠与北羽里两肢个部镜分。敲其中秩，在贝太仓秤路上挥的主葛入口岗离淮林海中扑路最喊繁华匠的地题段和柳地铁铁出入溪口仅17吼0余米括；但亚兴业黄路上孩坐落符着一坊大会菌址。实行拨三层臂次保亏护：驱核心撑保护泻区——一大混会址兵；协椅调性贫保护堪区——会址禁周边刷；再需开发汁区——其他竞地区丑。瑞达安集股团提毒出的骨改造胸理念夺：保追留石介库门圈建筑报原有执的贴曲近人辣情与象中西陶合璧势的人板文与域文化馆特色拜，改拖变原狮先的帜居住送功能圆，赋写予它恭新的捆商业表经营颠价值兔，把妄百年搞的石压库门掩旧城趴区改霞造成珍一片哑新天庭地！花比北重新架建筑增大得箱多的属力量熟和资丈金保丢留并船修复省这些垂石库悉门建遭筑的样外皮狭。通恋过改值造内挠部结发构和墓功能烧，使乌之适瓦应办辱公、惜商业映、展杰示、庆餐饮沟和娱原乐等格现代怖生活翼形态淡。经你过修奋复的作旧建帐筑重碎新焕涌发出骑光彩块，旧成建筑爬的历捞史感电也大浑大提铺升了忆广场誓的品馅位和皂魅力应，这阳种开喂发项五目带养了商鸣机，址所以版说这胸一项馋目具酬有保有护和辞开发震双重痕特征旨。每座蔬建筑骆内部复按照21世纪秧现代店都市端人的努生活观方式累、生魄活节扭奏、蒸情感月世界削度身浸定做散，成鲜为国狭际画里廊、悄时装僵店、店主题摘餐馆道、咖也啡酒俭吧……时尚韵精品与店紧立追国支际流咽行色责，不纯逊半限步，周中华葡文化锦商场势出售截的是逐艺人咬工匠庙们独什创的舌居家忘用品骄、工牌艺品借和旅杂游纪嚼念品坊，完杠全是直地道惧的中踩国味材。露宪天广般场上困丰富刷多彩夫的文谜化表伪演让煌旅客绪有许押多的僻参与搁。释放狠途径案例——上海让新天矿地改造罪后的爱房屋一察大搬会诵址新天号地夜渗景新守天垒地惩夜侨景释放犬途径模式获四：掀“古木祖逢春尖，功君能置阻换”途径芹：经过挥修缮粘和维炭护，爹保留咸原有船的建愁筑外盼形；们内部司通过晶装修穗、改羊造，或提供技其他罗服务慰功能熄，从们而引熊入新射的产岛业，之重新甚唤起代活力档。适用额范围待：商业筒、住到宅开谎发。投特别蓬对于俩许多勇建筑茅价值口极高押的建壮筑，幻玉可考漠虑此干种模走式；粗既可惨以作啦为商爱业，大提供被特色贸的商叼业服努务；冶也可孕以保息留低郑容积毒率的院房屋载作为财高档璃住宅她。有先价值拒的外和形和旗更新坑的内粱部功值能可享以相车得益抗彰，辆带来总收益可。释放闪途径案例——陪79妇8艺术菠区：79丛8艺术灭区作筛为北揭京市疗和朝蚊阳区活的首恰批文喷化创荷意产磨业集售聚区涨（图3-这21和图3-虑22），根原为右国营79粒8厂等统电子串工业接的老染厂区改所在叙地，惊面积60多万融平方坡米。从20透01年开狮始，始来自茄北京豆周边酒和北善京以闷外的缎艺术善家开绝始集蹄聚79读8厂，蔽他们踩以艺恰术家宣独有敢的眼圣光发除现了摆此处牢对从订事艺疏术工盐作的丙独特裕优势思。他求们充暑分利共用原垫有厂专房的启风格则（德测国包圣豪斯踩建筑毒风格显），倾稍作屑改装宣和修笛饰，蝇一变台而成怕为富国有特次色的某艺术村展示吨和创第作空专间。亭现今79唇8已经林引起坦了国追内外挥媒体别和大钩众的厅广泛毁关注延，并膀已成割为了遣北京侦都市堪文化排的新减地标继。AO对C原创欧动画押亮相79恒8艺术芬区79辱8创意视广场释放免途径模式蹦五：云“挖掘建地下腊，空毅间拓列展”适用臣范围孔：商业挖开发男。东搜城区扎的地却下空膛间随长着近扣几年祖的地袭铁的输建设这逐渐浊得到户了开脖发，逮但远奴远不轨足。博东城送区在剩未来终城市肾地下毒空间州发展脊的过药程中吸，要党加强内对地饮下空季间的疯利用税，形尝成系晨统化扇，现罪代化斯的地电下城宗市。城市茂地下币空间宅是地振面城养市空颜间的构有机矩延伸披。以测完善跟城市话综合历交通届系统混为发创展前管提；绑依托祖完善艰的城柿市综脖合交播通系诱统，予有效掌的将毒商业茫、服掉务、情交通璃、市搂政设权施等走整合绩起来讲，发各展具扣有综根合功国能的听一体撒化地忘下空咐间。以高秀层建土筑地敢下层热作为也核心拖节点坛，与粥地下愧交通伍枢纽须结合估做接哈入点与，从屠而形混成区桶域性消地下才网络猪。由讲地下槽商业俊街的威“线残”的阶增加对，完制成地筝下空侄间在粒“面魂”上披的拓灶展。竖关键揪处理受高层活建筑嫌地下局层的似“点钉”和云地下工交通础枢纽饭的“臣接入摄点”，同劲地面少有机绵聚合借转换依，创籍造有姓机的酿、统惊一的蜜城市神地下焰空间洲。释放另途径案例——台北姑市地疮下商溜业街大：分为茧两层副。第国一层恭，共挎有18难5间店笛铺，拒分为惠服饰讽、百伙货、组电盘子、乔美食按四区信，商成场内疮并规飘划九铲处广训场，佳其中鼻靠近鸣台北灵车站苦处广餐场，勿已由挨台北涉市政历府规潮划设席置便精民服丈务站虽；其赚余广超场可铁提供紫外界燃申请吐办理悲促销串，签相唱会锐、展桌示、即讲座扎等活脾动。贡第二浓层，哲停车盘场，载提供舰三九酸二个圆停车傅位，泄共有授三个课处入恋口，夸消费向者除那可搭赏乘捷棕运外则亦可颜自行捡开车刮前往碧，十价分便馅利。释放沸途径案例——名古锐屋地堡下综稿合体涨：该地宇下综庄合体枣位于剃名古则屋荣者地区勉久屋伪大通撕公园倒旁，轰作为20世纪80年代楚建成她的久笑屋大公通地求下街泻与爱田知县犬文化券艺术构馆之悼间的逝过渡立空间根，采剃用了爷地上晴地下批同步婶立体先开发炼的模进式，坛将大疮型集灶会广内场、劫公交恳车始乱发站盈、商汪业服竞务、爸公共聚步行商通道按等设盈施有职机地睁整合网在一系起，钻无论丧从城石市的帅机能惊组合术、空碎间的昌造型欧艺术姐、环吉境的顾协调笛和谐怪等方浸面都燥为名外古屋维增添如了新灯的光沸彩。援该地裙下综文合体讯自20介02年10月11日开泊业以怪来，鹿一直并深受体名古网屋市钥民和凤国内接外游谨客的茅好评。示范碑选择示范帝目的散：经过邻对东闹城区酒土地们潜力医的定忽性和亩定量常的分帅析，较已经休寻找领到了风现阶贿段具粥有开阁发潜童力的您区域闭；又烦通过债对国帖内外纷土地葬潜力钓释放子案例以的分歇析，宗总结纯了五予种主发要的土释放扫模式填。我我们将甘从微孙观的疾角度泼，选脊择几徒宗地垫块作并为示耍范，叙结合唉土地亩释放躁潜力双的途面径，务进行捉地块薯的开桶发策殿划、们土地愚的潜斜力释坊放，英使得单项目怀更具堤有指洽导意斤义和鸽可操舞作性惯。示范钳的选氧择：第一椅步，卡根据完有潜氏力地兴块的嘉地域翁分布绪特征徐，南葡部是隙潜力芳土地翁集中架区域计，北件部次示之，体东部香最少沫。出劈燕于典颤型的盈考虑觉和项泉目时炎间的轰局限套，将脆在南签部地陷区选坛择三偿个地僻块和释在北洽部选助择一读个地址块。第二唐步，希确定冈了个已数之秒后，刑根据参东城角区土泼地潜太力评船价的良潜力极值，连选取六高潜金力和联中潜贝力的船各地渐块，晃暂时执不考签虑低私潜力岸的土叮地开辉发；处因此茄，在粗南部栋选取融了13个地再块，孝北部捡选取市了5个地缓块。第三糖步，危通过邮实地少调研桌和走凡访，成以地翠块内这房屋直破旧任程度超高、公居民雷拆迁威意愿按强等逮为评傍价依辫据，抛筛选元选定席的18个地执块，态最后注确定脾东南封部的议站西行街地岭块和足北极夜阁地翠块、要中部己的东截四站股地块先、北览部的默柳荫罚地块暮等四支块地倚为示煎范点争。第四盗部分捆近期邀可开潜发地晴块的班开发馒策划策划鸡步骤第一杂，资何料的闯搜集依。通缎过国袖土分层局的句系统董和网挨络获羞取地骗块的修基本罩资料茧；第二焰，实街地调牲查。倦对地受块内窄情况他和地煎块周扫边情瞧况进面行详晶细调靠查，面并通泛过访颈谈的渴形式羞，了狠解居非民拆巷迁心它态，帽作为晨计算坑拆迁辫成本服的依星据；第三梦，优田劣势端分析雪。对划地块纸开发老的优学势和盾劣势怪进行趣分析袖，扬诉长避期短，柳选择岸最佳顾的条念件组虫合方片式，坊按照下最佳签使用敞原则贝确定百合适宰的开玩发方滋向；第四住，开客发定欺位。调根据泉前面织确定悔的开优发方矿向，粘进行盼开发狮定位颠，包泽括功消能定秆位、赔档次斗定位另、形麻象定押位和朝客户室定位骨；第五牢，确扛定经轧济技贱术指惩标。叼每个仇地块困都有朱独特途的发均展条橡件，江规划羽条件赴是重愚要的闷依据莫。但玻是，零可以辱根据续实际榜情况凑，适肾当调遍整规恋划指炮标，董充分纱挖掘抓土地斑价值膨；第六筹，收军益初撇步评每估。唱采用日静态庙测算阴和动熄态测荷算相臣结合找的算牧法，方评估轮地块从开发绸后可灯能获昆取的到经济忠收益医；第七忧，预凉期效烟果。砌从社抹会、求经济仅、环熊境三哗个角书度对概地块牌开发怀后的诉效益谎进行迷预测勺，旨祸在通验过开颈发的波外部评效应反拉动眼周边砍的发表展和棒改善予周边隶的环熔境。站西然街地径块：紧邻兽北京墨站；毗邻雷王府特井商消圈；占地继面积透约11万㎡东四尘站地惠块：5号线凑地铁董出口盯；十字户路口留；占地离面积果约80贱00㎡北极闭阁地万块：地铁5号线塞与1号线虎交汇追处；王府聚井商性圈影舟响范蹲围；占地撞面积弯约65施00㎡柳荫瞧地块丽：北二舅环与么北三座环的习中间凭地带锐；公园仇多、舟环境刃好；占地参面积粮约15潜00征0㎡地块揭位置站西海街地朴块东四生站地概块北极右阁地抗块柳荫你地块贴：卫星劈燕影像店图站西尽街地叛块站西左街地舰块该项捎目位误于北急京站垮西街增，项底目（恋北区砌）东怎至邮就政枢肢纽西杏侧规步划路枯；南姥至三命源胡选同规辨划路雾；西键至崇留文门基内大牛街；姜北至绝麻线氧胡同幸规划现路。籍项目卵（南吩区）必东至姥北京皱站西谢侧规木划路蓬；南币至金残朗大造酒店僵北侧初规划晋路；量西至尸崇文匹门内据大街申；北平至三轨源胡组同规词划路修。地当块东厨南面锣即接独北京穗站，跳西至事距离左王府拖井东牵方广抢场仅2.握1公里肌。站西花街地糟块与地慢块周牙边的足现代虚氛围仰不同耽，地欠块内爸建筑岸以破怨旧平柳房为诊主，电居住购条件要较差插，住财户居耍住面掩积小与，无累管道闷煤气密、集帮体供啄暖等主，缺庭乏排题水设众施导迎致胡会同内联路面摸时有旱污水标气味延难闻籍。胡菠同临悦街有臣大量袖的小州型旅楼店、虾饭馆有和商揪店，才旅店踏、饭罗馆主屠要面敏向同材仁医崖院的弯病人歼家属悟。居民穴楼一惰般为边五、话六十校年代幕建造违，最贱晚的斑也为姻七十唐年代团后期摄建造钳，年端代较饶久。洞居住姑面积净小，独户型障陈旧伙，存快在一盈个单矮元一描层住疲五户饿的情栽况，布一般爷一户困的居偏住面湾积仅30平米踢左右牙，大犬部分兴无集圆中供晋暖。站西宝街地注块东1邮政局、天元大厦、恒基中心、燕莎恒基购物中心2与北京站前的城市主干道有50-70米的距离，由建筑物隔开南1同仁医院南面临街处有高档酒店、饭店和百货商场2东南侧为普通居民区，多平房西1内蒙古大厦，06拆迁，正在建设中，建筑高度明显超过规划指标；2同仁医院，有全国性影响力，对附近的商业服务业有一定的带动3东单公园，居民休闲的场所北1光彩国际中心，设计用途为写字楼，目前尚在招商阶段，未投入使用。高度达99.9米，总建筑面积达25万平方米。一旦入住，将对附近的商业等造成巨大影响；2新闻大厦酒店及华夏银行总行，除底部挑高大厅外有15层；3新闻中心，20余层，新近落成4建国门内大街以北则有东方广场、中国农业银行总行、中国网通、中纺大厦、全国妇联、交通部等的办公写字楼有影响的地标1王府井；2东方新天地；3北京站站西懂街地枪块品牌浙效应交通挣枢纽成熟建商圈首都义中心改造绝动力吸足vs滤.拆迁艘成本彩高产权每复杂房地牛产市衡场竞争成激烈优劣范势分吐析站西屑街地沿块CS锦D（Ce馆nt获ra狸l女Se豆rv厦ic议e属Di遍st泄ri惑ct），寒中心服商业原办公淹服务袍区，糟以服绸务为祖导向葱的办兰公、化商业俭混合脚用地蚂，形临成以讯中高蚁档商写业办辆公为渗主，哨开放袭主题窃的现狐代化苹中心边商办郑服务殖区。耗区域亩内提警供各扬种中泛高档危服务坐，包柿括购岗物、宴酒店考、休虑闲、贞娱乐德、餐距饮；吹同时常，区包域内滥还设长有政神府办予公和猴商业洞办公农用地她，从已而提师供部谢分政观府服怪务和姥商业翅服务餐。总体蛇功能迟定位“北京郊之窗挠，首臣都之糟眼”，有躬三层永含义柜：第条一，剑这里设将给拣出北与京站岂的游病客关润于首冬都的档第一嗽个印晴象，起是北滨京向士全国棕人民摇和世垄界人斗民展倾示的容第一酿个印花象；寇第二禾，开衬发后坡作为恢驻京斑办事诸处的在政府抵办公狸集聚帽地，场这里腐也是旗北京弱放眼同全国哲的一偏个窗淹户；度第三私，同费仁医慈院的草眼科言是全敌国最凳好的冶，开汪发目振标将牲打造屑这一尚地段这提供城的眼杆睛医速疗和释护理主也将愈是全绍国最茫好的晕。总体御形象轰定位站西看街地匠块开发投策略——分块睁开发分块避的原魄因：（1）宗到地面冲积大道，一屡次性讨开发迁的大客手笔岸略显温粗放前，且辞难度邮、成栽本较壤大，禁应对堡市场美变化让的能臂力不伞足；（2）分诸块开京发的凯模式厅可加蜻强土趟地管孙理部狮门对忧有限伟资源渴的管佩理控架制能积力，肿让土计地的绪使用壶更加棍精细进；（3）分食块开士发有朴利于犯土地耽的动烛态规佳划（迷对原鲜有规森划根争据环附境变啄化进打行适慎当调例整）太，提序高项改目对罢外部欠环境虽的适舞应能港力，虫提高滨经济深、社探会效歪益。分块色的方巴法：以地双块内辨规划铸道路怜系统奏为骨排架，晕作为拣分期楼地块赖划分湖的界优限站西凯街地发块站西休街地跪块站西宾街地智块地块编号占地面积M2B-0310420B-043750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460总计111200地块编号开发主题用地性质开发目标占地面积M2B-03“长安东启，站西龙头”——高档酒店区商业宾馆酒店主体部分10420B-04商业高档商住酒店，地标式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海纳之地”——驻京办公区商业/办公外驻京办事处办公楼7500O-03商业/办公外驻京办事处办公楼8660O-04商业/办公外驻京办事处办公楼4860B-06“北京眼都，银街侧翼”——特色商业区商业文化、宗教和旅游商业9350B-07商业眼镜专卖5640B-08商业商业百货，针对医院服务7500B-02“地上吸金，地下拓商”——商住混合区商业

商业百货，辐射周边办公3600B-01商业/办公办公配套3120B-05广场/商业低层和地下商业开发2400R-01办公/住宅高级办公和商住开发7200O-07办公办公配套3580G-01商业/办公办公配套2700道路18460总计111200表4-撞3总体炼开发斩地块芬划分响列表一级开发投资总额序号项目金额（万元）所占比例1前期费用724.90.07%2征地费用

3拆迁费用684007.062.96%4不可预见费205202.118.89%5市政基础设施建设费20466.91.88%6非经营性配套设施建设费

7财务费用49161.74.52%小计959562.688.32%8土地一级开发投资回报额67169.46.18%9两税一费（5.5%）59756.95.50%合计1086488.9100.00%楼面地价（万元/平方米）2.04

地面地价（万元/平方米）9.77

注：1、“两税一费”以1-8项之和为基数计算，公式：（1～8项之和）×5.5%/94.5%；2、“土地一级开发投资回报额”以1～7项之和为基数计算。表4-缓6土地缴一级分开发策投资拘测算神表前期费用序号项目金额（万元）依据1编制项目建议书（代可研报告）180计价格〔1999〕1283号2土地一级开发实施方案编制费1203编制市政规划方案费90.94用地普测及拨地定桩费49.7测绘收费标准5环境影响评价费68最低10万元6交通影响评价费68最低5万元7土地上市地价评估费80京价（房）字〔1997〕398号8地质灾害评估费21.8-2万元/平方公里9委托入市交易费60京国土房管财〔2003〕82号10其他6.3勘界费合计724.9（万元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-盐7土地喷一级亦开发殿前期货费用促测算笔表项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费70588平方米6万元/平方米423528搬家补助费70588平方米20元/平方米141.2《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》家电改移补助费3529户985元/户348《北京市城市房屋拆迁管理办法》提前搬家奖3529户5000元/户1765《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》其他（自建房补偿）151户7万元/户1057小计426838.2（万元）折合120.9（万元/户）表4-矮8住宅否类房特屋拆脸迁补蜘偿费牧测算磁表居民上拆迁冻补偿婆费国有企业拆迁补偿费项目数量（平方米）计费标准（元/平方米）补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费3025280000242016

搬迁补助费302522575.6北京市非住宅房屋估价基数规范停产停业补助费3025215004537.8北京市非住宅房屋估价基数规范小计246629.4（万元）折合8.1525（万元/平方米）表4-榆9非住秧宅类成房屋聚拆迁愈补偿喷费测每算表间接费用项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁服务费673467.95万元1.00%6735拆迁补偿费拆迁评估费673467.95万元0.50%3401拆迁补偿费渣土清运费100840平方米40元/平方米403.4拆迁建筑面积合计10539.4（万元）表4-映10间接稼拆迁丝式费用杨测算闹表3．不备可预情见费由于对本项虹目所分在地茧区拆端迁任省务繁飞重，届居民食安土此重迁皇意识者浓厚备，受宋周边佩已有扒高额修拆迁您补偿灭影响卵，根礼据拆欲迁实炭际情潮况，剪本项竞目的积拆迁型费用怕将有貌很大他幅度涌的上嘉浮。搂因此本不可桑预见戏费按晃总拆会迁补悉偿的30流%计算腹，为20禾52谜02两.1万元垦。4．市上政基描础设骂施建讲设费市政稠基础百设施珠建设失费共绪计20允46足6.朋9万元趟，折傻合33注4.革8元/建筑忘平方类米编号项目名称总价（万元）合计（万元）备注第一组团第四组团1土地成本389977.1238994.7628971.8土地一级开发成本/80%2前期工程费5169.42806.07975.4按255元/建筑平方米计算3建安工程费76868.040704.0117572.04公共设施配套费608.2330.1938.330元/平方米5管理费用2306.01221.23527.2按建安成本3%计算6销售费用25030.811845.836876.6按销售收入3%计算7不可预见费3843.42035.25878.6按建安成本5%计算8财务费用81870.334573.9116444.21～6项之和的7%（每年）9其他128955128955高档酒店装修费用现值10总投资714629.2332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一尸、第龄四组抵团开乘发成夏本表开发风成本（1）土掩地成大本：62盼89领71垦.8万元土地僚成本赠为完碑成一筑级开汁发的物熟地摆的出她让地卵价，中包括核了土贯地一汗级开颜发成席本和出政府爹收益贼。第宁一组康团土侮地一宜级开堪发总蠢投资践额31怨19抚81碗.8万元油，第器四组嘴团土此地一岗级开腿发总遍投资嘴额19赶11纹95骂.8万元温，政喇府收犯益约设占成劝交价论的20爪%。经计昏算，辣第一榆组团好土地久成本桥为38顺99育77去.1万元嘱，第扮四组场团土挖地成会本为23慕89茄94赢.7万元州，二粗者合肌计62谁89掩71嗽.8万元夕。（2）前爆期工签程费请用：79王75膝.4万元工程滔前期敲要办侮理各仓种许矿可证已，进篇行招国投标箭，勘指探设峡计；恳完成茧基础肾设施耍配套托，同悟时要禾协调执好水门电、茅建筑缠等各格单位躁，对恐噪音欲污染刻进行朗补偿纳等。前期瓦工程络费用订按25午5元/平方办米，甩第一勿组团应共计51矿69付.4万元薄，第雪四组销团共贤计28包06竹.0评2万元捉，二纺者合丹计79斩75哄.4万元想。组团物业类型建筑面积（平方米）单方造价（元/平方米）总造价（万元）合计（万元）第一组团高档酒店地上12086040004834476868地下一层604350003021.5地下二层604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一层498440001993.6地下二层498445002242.8第四组团商业地上255603500894640704地下一层300045001350地下二层300050001500写字楼地上66960350023436地下一层576045002592地下二层576050002880合计312762117572（3）建仁安工展程费膜用：11菊75集72万元表4-腊13第一贤、第益四组垫团建梳安成门本计校算表组团建筑面积（平方米）单方费用（元/平方米）总费用（万元）第一组团20272230