天津城市快速解读课件

天津快速解读2017年05月天津快速解读2017年05月城市宏观认知1土地市场分析2房产市场分析3城市板块解读4目录城市宏观认知1土地市场分析2房产市场分析3城市板块解读4目录

城市宏观认知1|城市概况|经济人口|政策层面|目录城市宏观认知1|城市概况|经济人口|政策层面|目录城市概况丨概况天津地处京津冀城市群中心区域区域，国家中心城市、超大城市，为环渤海地区核心经济中心，首批沿海开放城市；具有京津冀城市区和环渤海区域战略核心地位，与北京的城市联动性较强；41

京津冀·天津国家战略：京津冀协同发展、一带一路宏观区位：世界六大城市群的京津冀城市群内，环渤海核心区域经济实力：环渤海地区经济中心中心之城：中国北方经济中心，国际港口城市，北方国际航运中心，北方国际物流中心京津冀城市群核心城市经济环境：超大城市，环渤海经济中心城市地位：十三五京津冀经济中心城市概况丨概况天津地处京津冀城市群中心区域区域，国家中心城市城市概况丨区位交通天津地理位置优越，城市地位重要，由于京津冀一体化战略发展京津冀铁路网和城市一小时城际铁路交通圈，对外交通发达；地铁规划为环放式结构，共由9条线组成，“十三五”期间，天津将重点实施10条轨道交通项目，到2020年地铁运营里程达到375公里；51

编号走向现状4号线小街-民航大学2019年投入使用5号线双街-李七庄2017年底运行7号线赛达八支路-榆关道2021年运营Z4号线新城一-汉蔡路2020年运营B1号线欣嘉园东-新城四2020年运营北临廊坊，距离北京100公里；南临渤海；西连保定，东连唐山。地处环渤海经济圈中心，北距北京100公里，廊坊60公里，南临渤海，京津冀一体化带来的区位优势明显。天津区位图天津铁路枢纽图天津地铁路线图机场：天津滨海国际机场；铁路：京津城际铁路、津滨城际铁路、京沪高速铁路、津保铁路、津山铁路；公路：京津唐高速公路、京福一级汽车专用公路、拉丹高速、京哈、京唐、津同、津榆公路北京承德唐山天津廊坊保定张家口石家庄衡水沧州邢台邯郸秦皇岛城市概况丨区位交通天津地理位置优越，城市地位重要，由于京津冀城市概况丨行政区划武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。6蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区中心6区滨海新区天津市行政区划示意组团行政辖区功能简介（市内六区、环城四区及远郊区县）市内六区和平区位于天津市中心城区的核心位置，是全市金融、商贸、教育和医疗卫生中心，体现天津繁荣的标志区河西区位于天津市区东南部的海河西岸，是天津市中心城区之一，辖区面积42平方公里，常住人口98万河东区位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民88.98万人，是实现天津市经济中心战略东移的要地南开区位于天津市城区西南部，全区总占地40.64平方公里，是天津市重要的商贸中心、高新技术产业基地、文化旅游基地红桥区位于天津城区西北部，全区面积21.31平方公里，是天津城市、商业、工业和近代教育的发祥地河北区位于市区东北部，面积32平方公里，人口64万，是集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型城区环城四区东丽区地处天津市区和滨海新区之间，全区总面积477.34平方公里西青区位于天津市西南部，全区总面积570.8平方公里，常住人口80.94万人津南区位于天津市东南部，总面积420.72平方公里，是天津市四个环城区之一，处于天津市经济发展主轴上，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区，素有天津“金三角”之称北辰区位于市区北部，京津黄金走廊和京津塘高科技产业带重要节点，全区总面积480平方公里，人口60余万远郊区县宁河区位于天津市东北部，全区总面积1414平方公里，主要以加工工业、旅游服务业为主宝坻区位于天津市的中北部，全区总面积1509平方公里，产业主要以商贸物流业，现代制造业为主静海区位于天津市西南部，全区总面积1476平方公里，是国务院批准的沿海开放县，以制造业、物流业为主武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主蓟县位于天津市最北部，全区总面积1593平方公里，主要以旅游业，轻加工工业为主国家级新区滨海新区位于天津东部沿海地区，环渤海经济圈的中心地带，总面积2270平方公里，常住人口297万，是中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区，被誉为“中国经济的第三增长极”河北区红桥区南开区河西区和平区河东区1城市概况丨行政区划武清区位于天津市西北部，全区总面积1574城市概况丨行政区划调整与城市扩张武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。71

蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区中心6区滨海新区天津市行政区划示意河北区红桥区南开区河西区和平区河东区天津中心6区行政区划天津行政区划变迁：1960年汉沽划归唐山市；1962年汉沽重新划归天津市；1973年蓟县、宝坻、宁河、静海、武清、五县划归天津市；1994年滨海新区成立；2000年武清县撤县并区；2001年宝坻县撤县并区；2009年撤销塘沽区、汉沽区、大港区、设立滨海新区；2015年静海县、宁河县撤县并区；双城双港，相向拓展：中心城区沿海河向下游区域主动对接，滨海新区核心区沿海河向上游区域扩展海河成为主要发展带，海河中游是极具增长潜力的发展空间一轴两带，南北生态：以武清、中心城区、海河中游和滨海核心区为京滨综合发展轴，宁河、宝坻、滨海核心区为东部滨海发展带，蓟县、宝坻、中心城区、西青和静海为西部城镇发展带武清天津城市发展方向城市概况丨行政区划调整与城市扩张武清区位于天津市西北部，全区经济人口丨经济能级与结构经济总量自2011年加入万亿俱乐部、增速稳步高增长；第三产业自2015年占比超过50%，产业结构持续优化，承接北京高端服务业转移；固定资产投资稳步增长，房地产投资额占比2016年在房地产市场火爆的背景下提升明显；8国民生产总值（单位：亿元）房地产投资占固定投资比例

（单位：亿元）三产结构情况1经济人口丨经济能级与结构经济总量自2011年加入万亿俱乐部、9经济人口丨人口规模及结构人口积累：2016年天津常住人口1562万人，中高增速，2016年外来人口有一定流失；人口收入：天津市城镇人口收入水平较高，消费水平逐年提高；常住人口（单位：万人）1城镇居民收支情况（单位：元）*2013、2014年人均消费支出数据缺失，2016统计口径为全市蓟县86宝坻区70宁河区40静海区60西青区39武清90北辰区39东丽区37津南区44滨海新区124河北区63红桥区52南开区86河西区82河东区75天津市2015年年末人口分布6区400和平区42天津全市常住人口主要集中在市内六区和滨海新区，第二梯队为武清区和蓟县，市内六区人口集中南部地区9经济人口丨人口规模及结构人口积累：2016年天津常住人口1政策层面丨限购/贷/售与销售政策

住宅市场限购升级，除滨海新区外，本地户口限购第三套，本市二套房首付6成；外地购房者需提供3年内连续缴纳2年以上的社保或纳税证明；本市二套房首付6成；外地户口限购第二套；由于房管局限价，使得部分区域在售新房和周边二手房及土地价格倒挂，二手房价格更能体现实际市场10限购升级拥有住宅10.01升级前2017.03升级后非天津市户籍（以家庭为单位）无住房，购买首套限购1套无需提供社保证明提供3年内满2年社保或个税有1套，购买第2套有2套，购买第3套本市户籍无住房/有1-2套，购买第1-3套不受影响家庭限购2套单身限购1套限贷升级拥有住宅/贷款情况置业10.01升级前10.3新政限贷升级首套首贷首次30%首付不低于30%无房/有贷款记录再买1套30%非本市40%首付不低于30%1套/无贷款记录1套/贷款还清1套/贷款未还清首付不低于50%首付不低于50%2套及以上/贷款未还清2套及以上/贷款还清外地首套即需提供满2年社保或个税，二套直接限购，本地第3套限购；首套首贷首付30%，二套/二贷最低50%。维度8.12苏十五条新政10.3新政升级备案价限涨3个月不宜调高6个月不宜超6%12个月不宜超12%下一批次备案价不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。预售管理升级一次预售≥3万方10日内一次性对外销售预售条件/销售政策售价空间受到严格控制1政策层面丨限购/贷/售与销售政策

住宅市场限购升级，除滨海新保证金为挂牌价的50%；当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，若现场自持住房建筑面积竞报达到最高上限时，由竞买主持人当场宣布竞价最高上限住房建筑面积者为竞得人；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押；应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明；签订土地出让合同后30日内付50%、60日内缴清土地出让金。【2016年9月：签订合同30日内付50%，剩余在90日内付清】政策层面丨土地政策2016年天津土地市场看涨预期明显，竞争激烈、地王频出；在“控房价、防泡沫、防风险”的宏观背景下，天津土拍对竞拍人自持面积和资金提出了更高的要求；相对于其他一线和热点二线城市，天津土地市场政策相对温和；11城市初步限地价竞争限制资金限制其他限制土拍难度评分竞配建或品质竞争或限定房价竞争或限定自持7090缩短付清时间查购地资金提高保证金比例现房销售限购地数量房屋出售限制北京限地价、限房价、竞自持面积

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5深圳双限双竞√√

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√5广州限地价+竞配建+竞自持+摇号√

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4上海综合评分报价

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4天津设最高限价，竞自持面积

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4合肥限地价、限房价

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4武汉一次报价或竞争规划方案

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3郑州200%溢价限制，一次性报价

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3南京设最高限价，摇号

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3杭州设最高限价，竞自持面积√

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3苏州设最高限价，一次性报价

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3天津土拍政策1保证金为挂牌价的50%；政策层面丨土地政策2016年天津土地限购：本市户籍-单身限购1套、家庭限购2套非本市户籍-限购1套（3年内连续两年缴纳社保）限贷：首套房（无房无贷、无房有贷）

–不低于30%、非本市上升至不低于40%二套房（有房无贷、有房有贷）–不低于50%管楼：商品住房项目建筑规模大于3万㎡，每期申请销售许可面积不得低于3万㎡（尾盘除外）商品住房项目建筑规模在小于3万㎡，须一次性办理商品房销售许可；申请办理新建商品房销售许可时，应当在商品房销售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上限和每套房屋销售价格上限，10日内一次性公开房源信息政策层面丨限购/贷/售与销售政策2016年因为价格外溢天津承接大量北京刚需及投资客户，市场逐步升温，量价进入快速增长期；2016年10月天津出台限购限贷政策抑制资金杠杆和打击投资，同时在供应端加大土地供给，促进市场回归合理需求；122排名城市限购限贷限售管楼总强度排名城市限购限贷限售管楼总强度1珠海810432517南昌5801142深圳914012418济南4622143广州413322219合肥4702134厦门511322120青岛4620125上海911012121嘉兴2820126北京712012022东莞3521117郑州710212023常州0820108成都58421924佛山4501109南京413021925中山46001010苏州511021826无锡2421911天津78021727惠州0044812武汉78021728西安0041513保定512001729南通0400414福州48221630扬州0022415杭州48401631贵阳0200216长沙67211632重庆00000天津限购限贷政策限购：政策层面丨限购/贷/售与销售政策2016年因为价格外溢131城市概况：准一线城市，京津冀城市群重点城市；产业基础雄厚，发展潜力巨大；城市宏观认知经济人口：政策层面：经济人口基数雄厚，承接北京产业及城市功能转移，经济结构逐渐优化升级；土地市场提高竞争门槛，住宅市场限购限贷，相较其他重点城市政策力度较为温和；131城市概况：准一线城市，京津冀城市群重点城市；产业基础雄

土地市场分析2|土地供应|成交结构|地王分析|目录土地市场分析2|土地供应|成交结构|地王分析|目录16年土地市场指标指标累计数值15年同比成交土地量821万㎡（108）62%成交建面量1420万㎡62%出让金1250亿元150%成交价8799元/㎡54%溢价率77%+66百分点流标率13%+5百分点16年各区域土地成交量价结构区域成交建面（万㎡）成交均价（元/㎡）宝坻区2752390滨海新区2327578津南区1747367静海县1543480北辰区1537363西青区9418551武清区766787蓟县542974河东区5214054南开区3831176红桥区3314479东丽区3318533和平区3136628河北区2128215土地市场丨供求量价走势

经过两年缩量供应后，2016年天津宅地市场供求量激增，价格涨幅明显，土地市场僧多粥少导致土地溢价较去年同比上浮明显；结构上看，全年土地走量主要集中在宝坻区和滨海新区，而市内六区由于供应稀少配套成熟导致价格高企；15天津住宅土地供求量价2012-2016年度走势（单位：万㎡、元/㎡）天津住宅土地供求量价2015.01-2017.02月度走势（单位：万㎡、元/㎡）216年土地市场指标指标累计数值15年同比成交土地量821万㎡土地市场丨成交结构近年来天津市内6区土地供应缩量明显，土地成交逐渐向外围近郊的宝坻区、北辰区和滨海新区转移；武清区近年来供应缩量；由于市场看涨预期，近年来天津土拍市场逐步升温；全市地楼比逐步提高至65%，超过风险预期线；162013-2016年天津住宅用地成交结构各区走势（单位：万㎡、%）2天津历年住宅性质用地地楼比情况

(单位：元/㎡）2016年天津土地成交楼板价（单位：元/㎡）蓟县2974元/㎡宝坻区2390元/㎡宁河区静海区3480元/㎡西青区1.9万元/㎡武清区6787元/㎡北辰区7363元/㎡滨海新区7578元/㎡东丽区1.9万元/㎡津南区7367元/㎡6区2.3万河北区2.82万元/㎡红桥区1.4万元/㎡河西区河东区1.4万元/㎡南开区3.1万元/㎡和平区3.7万元/㎡土地市场丨成交结构近年来天津市内6区土地供应缩量明显，土地成17土地市场丨区域土地成交2015-2016年天津滨海新区住宅土地出让总数最高，其次为宝坻区；另市内六区成交宗数较多；22015-2016各区域出让住宅用地中最新出让的宗地明细2015-2016土地出让宗数分布图蓟县（15）宝坻区（38）宁河区（3）静海区（16）西青区（16）武清区（18）北辰区（12）东丽区（4）津南区（17）滨海新区（48）河北区（5）红桥区（3）南开区（7）河西区（4）河东区（5）序号区县地块名称占地面积(万㎡)规划面积(万㎡)容积率成交价(亿元)楼板价（元/㎡）溢价率成交日期1河北区河北区天泰路和津浦北路交口西侧6.4413.492.0941.430689.497%2016-12-212南开区南开区咸阳路西侧6.8821.003.0553.525476.241%2016-09-303西青区西青区赛达大道北侧16.7732.921.9674.522628.1107%2016-10-144东丽区东丽区津滨大道与雪山路交口西北侧6.5216.172.4830.819048.7177%2016-08-245和平区和平区大沽北路西侧5.2227.765.3110236743.522%2016-06-285河西区河西区珠江道86号8.4714.381.7022.215438.114%2015-06-126河东区河东区六纬路西侧12.5928.172.2441.014554.50%2016-03-108武清区武清区高村镇学院道北侧16.4017.271.0525.114519.50%2016-12-289红桥区红桥区纪念馆路北侧11.0433.012.9947.814479.186%2016-08-3110滨海新区生态城生态岛片区12.4713.711.1019.113898.20%2017-01-1011北辰区北辰区北辰道北侧12.2021.841.7927.012360.276%2016-06-2912津南区天津市津南区咸水沽镇9.3213.981.5015.511085.111%2016-12-0213静海区天津市静海区团泊新城东区19.8329.661.5016.55563.2247%2016-11-3014宝坻区宝坻区开元路与威远街交口东南角6.2212.432.002.21801.40%2016-12-296区（26）和平区（2）竞得人：北京恒阳华隆房地产17土地市场丨区域土地成交2015-2016年天津滨海新区住土地市场丨区域地王分析2016年天津地王频出，主要集中市内六区中，2016年3月天房集团以102亿竞得市核心和平区地块，成为天津总价地王；11月金地集团以楼面价56100元/㎡摘得天津楼面价地王；18蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区滨海新区6区河北区红桥区南开区河西区河东区天房集团2016-06楼板价36744元/㎡建筑面积27.76万㎡R=5.31溢价率127%沧州天成2016-01楼板价35489元/㎡建筑面积2.79万㎡R≤3.66溢价率132%和平区金茂2016-03楼板价14554元/㎡建筑面积28.17万㎡R=2.24溢价率0%正荣2016-08楼板价24133元/㎡建筑面积7.5万㎡R≤4.2溢价率132%中昂地产2016-10楼板价7424元/㎡建筑面积14.54万㎡R=1~1.5溢价率297%金地地产2016-11楼板价56100元/㎡建筑面积8.45万㎡R=≤2.5/0.8溢价率89.6%平安地产2016-10楼板价20417元/㎡建筑面积37.22万㎡R=1-2溢价率98.54%土地市场丨区域地王分析2016年天津地王频出，主要集中市内六192土地市场核心观点提炼言简意赅，避免大量文字堆砌。供应量：近年土地市场供略大于求，2016年市场高温，量价齐涨，地王不断，风险加剧；供应区域：土地价格：市区供应缩量价格高企，滨海新区为主力供地区域；武清供应缩量，价格稳定上升，建议机会性进入；2016年天津全市土地价格上涨明显，地王频出，地楼比不断攀升，风险加剧；192土地市场核心观点提炼言简意赅，避免大量文字堆砌。供应量

房产市场分析3|城市层面|区域层面|企业层面|目录房产市场分析3|城市层面|区域层面|企业层面|目录市级层面丨供求量价走势【商品住宅】2016年天津住宅市场供不应求，成交量价涨幅明显，全年成交金额增长较2015年增长九成；结构上看，滨海新区、武清区成为全年住宅主力成交区域，而市中心六区供应相对稀缺，价格普遍突破3万/㎡；213年度供求价商品住宅

市场趋势（万㎡，元/㎡）月度供求价16年别墅市场指标指标累计数值15年同比供应量1267万㎡17%成交量2220万㎡63%成交均价13404元/㎡16%成交金额2975亿元90%供求比0.57-29%16年各区域别墅成交量价结构区域成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）滨海新区4399918武清4188552津南22711403西青18515821东丽17313002静海1359131宝坻1308514河西12131191北辰10814440河东7428667蓟州569509红桥4225245河北4127553宁河347636南开2635591和平1034861*2014年天津市场供应数据缺失市级层面丨供求量价走势【商品住宅】2016年天津住宅市场供市级层面丨供求量价走势【别墅市场】近年天津市场逐步走热；2016年成交量激增，供求关系进一步失衡，均价上涨明显，全年别墅市场成交金额较去年同期上涨超过一倍；从结构上看，全年别墅成交集中在武清区、成交占比超过25%；市中心六区由于供应稀缺导致价格高企；223年度供求价别墅市场趋势（万㎡，元/㎡）月度供求价16年别墅市场指标指标累计数值15年同比供应量151万㎡37.4%成交量301万㎡94.2%成交均价14387元/㎡7.5%成交金额433亿元109%供求比0.5-50%16年各区域别墅成交量价结构区域成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）武清区77.6812065静海区56.5711368滨海新区40.5415195津南区36.8914163西青区35.2423805东丽区20.2413879宝坻区15.778961蓟县区11.1412688北辰区3.6618487河西区1.2050512河东区1.1227187宁河区111505南开区0.3625228河北区-红桥区和平区*2014年天津市场供应数据缺失市级层面丨供求量价走势【别墅市场】近年天津市场逐步走热；2市级层面丨存量&去化周期【商品住宅】截止2016年12月底，天津商品住宅市场库存量1580万㎡，去化周期仅7.8个月，较去年同期相比去库存效果显著；2017年开年后，由于市场火爆库存和去化周期进一步下降，截止2017年4月底，去化周期下降至7个月；23天津商品住宅库存量2012-2016年度走势（单位：万㎡、月）天津商品住宅库存量2015.01-2017.02月度走势（单位：万㎡、月）截止2016年12月底指标数值同比环比存量统计库存量1580万㎡降1027万㎡升52万㎡去化周期7.8个月降14.9个月升0.1个月截止2017年04月底存量统计库存量1361万㎡降984万㎡降63万㎡去化周期7个月降9.9个月降0.1个月数据来源：CRIC数据系统3市级层面丨存量&去化周期【商品住宅】截止2016年12月底区域层面丨市场格局【别墅市场】2016年天津全市别墅市场各区成交量价均涨幅明显；全年市内六区供应稀缺价格高企，环城四区除北辰区外，成交量均有明显增长，价格以西青区最高；远郊区县中，静海和武清区为主力走量区域，宝坻、宁河区、蓟县成交量较少；2432016年天津各区别墅年度供求走势

（单位：万㎡；元/㎡）蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区滨海新区2016天津别墅房价地图市六区北辰区东丽区津南区西青区滨海新区静海区武清区宝坻区宁河区蓟县中心6区区域层面丨市场格局【别墅市场】2016年天津全市别墅市场各市级层面丨产品结构【普通住宅】成交面积段方面，以80-100㎡为主力成交，占比超过五成，100-140㎡为次主力，占比三成；目前市场以刚需为主，改善为辅；成交总价段方面，主力成交集中在80万以下，次主力为100-150万；253交叉分析

（成交套数）面积段60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上汇总总价段80万以下356282544290875892795472131236571632%80-100万281130188556645398818144631593294716%100-150万72146819825106098814312614313971674590923%150-200万1263189864020417120887591802762112310%200-300万543785843922340214636153096041934110%300-400万027222119482895134726516931091825%400-500万02202484178386238020316940852%500-600万0004452988125213919820431%600万以上00033137552189636105726041%汇总367911949101581352942851412605448520502793202950100%2%6%50%17%14%6%2%1%1%100%市级层面丨产品结构【普通住宅】成交面积段方面，以80-10市级层面丨产品结构【别墅】成交面积段方面，以180-200㎡为主力，200-240㎡为次主力；成交总价段方面，以100-200万为总价段门槛，以200-300万为主力总价段；263交叉分析（成交套数）面积段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上汇总总价段100万以下77496419242280153323582%100-200万0171378572839638569663987523402628%200-300万0048382486522135597061084296475333%300-400万001872222220448516373136305231016%400-500万0015511032232522437038213309%500-600万0000468145119103842037265%600-700万0000017579045151293532%700-800万0000003650110801771%800-900万0000003621732690%900-1000万0000002231229480%1000万以上000000004751211731%汇总77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%-市级层面丨产品结构【别墅】成交面积段方面，以180-200天津主流别墅（180-200㎡；200-240㎡）主要分布区域为武清区和静海区，次主力分布区域为环城四区，主城区基本无别墅供应；武清区别墅产品基本符合天津市场主流，而140㎡以下和280-300㎡产品出于断档状态；27交叉分析

（成交套数）面积段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上汇总区域和平河北红桥河东33033河西281240南开189北辰11771125335131751%津南3291793329441229019736177174912%东丽278318544020255301110337%西青4313314721933739711241210163911%滨海新区1828524886136264288140303175912%武清114632638380898145598416351525%静海7619240434128551949636126123212317022%宝坻231219162439916741396414%蓟县142718611255610035665204%宁河105119540汇总77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%3市级层面丨各区成交【别墅】天津主流别墅（180-200㎡；200-240㎡）主要分布区市级层面丨业态类型【别墅】2016年天津别墅市场以联排为绝对主力成交业态类型，占比超过七成，其中主力面积段在180-240㎡；次主力成交业态为叠加别墅，主力成交面积在140-160㎡，面积段差异较大；283交叉分析

(成交套数）面积段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上汇总业态类型独栋32112240143184373%联排3928957492813072385225011884039961033272%双拼15514170264622827765%叠加7421121947664325048134165126277819%复式错层跃层其他汇总77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%市级层面丨业态类型【别墅】2016年天津别墅市场以联排为绝对市级层面丨单盘去化能力【商品住宅】2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛24亿，较2015年2.6亿相比同比上涨93%；Top.20项目主要集中在市内6区；全年天津全运村项目成交金额、面积双料冠军；成交金额在Top.20中占比16%；2932016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名排行项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1天津全运村河西小海地11338.53031293822中海城市广场河东十一经路5414.4803374263融创城东丽张贵庄4314.41346299234富力津门湖西青梅江南3814.8899253965中海复兴九里河西小海地379.71006376026恒大帝景河东富民路3710.4730350987云锦世家西青中北镇3616.71270216188仁恒滨河湾津南双港3420.72026162339復康路十一號南开奥体314.92586368310路劲屿东城河东卫国道3114.114832167511天房美棠河西小海地2910.09862894312天房樾梅江河西梅江285.54065065913鲁能公馆南开奥体286.73284106414津南新城津南咸水沽2624.021081090115天津陆家嘴金融广场红桥泰达城257.76643218416天津津湾广场和平南市256.93343573917雍景湾河东富民路248.98322731718天津恒大御景湾北辰津围公路2410.39042330319北大资源阅城河西小海地247.76563106820旺海公府河北海河246.649936124蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清区北辰区东丽区津南区滨海新区6区河北区红桥区南开区河西区河东区和平区1234567891011121313151617181920市级层面丨单盘去化能力【商品住宅】2016年天津别墅市场销市级层面丨单盘去化能力【别墅市场】2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛6.08亿，较2015年2.6亿相比同比上涨134%；成交主要集中在武清和西青区；翠金湖美墅岛2016年销售面积排名Top.20，2016年月均去化10.6套，较2015年月均2.5套提升较大；3032016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名排行项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1天津富力新城静海团泊镇11.279.07559124262融科伍杄岛静海团泊镇11.257.96558141253中信公园城津南天嘉湖9.797.98458122704京基领域津南天嘉湖9.247.84258117855富力津门湖西青梅江南8.892.0382437586天房锦园东丽华明8.856.27303141217五矿榕园西青李七庄8.404.70126178678燕云小镇武清城区外8.157.84388104069鸿坤原乡半岛武清下朱庄7.884.412391788710正荣润璟湾西青中北镇7.872.501343152011新华联世家武清城区外7.312.861382550712金隅满堂西青中北镇7.222.301203145713南湖红星国际广场武清下朱庄6.694.682201431914依水和墅塘沽中新生态城6.533.731511747715云锦世家西青中北镇6.472.371042725916泊湖林奇郡静海团泊镇6.416.68313960417哈兰庄园武清城区外6.395.183171233918融创中央学府津南双港6.132.941332084519绿洲湾8号武清城区外6.096.36227957220旭辉御府西青中北镇6.082.3913225445蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清区北辰区东丽区津南区滨海新区6区河北区红桥区南开区河西区河东区和平区3101245678911121314151617181920市级层面丨单盘去化能力【别墅市场】2016年天津别墅市场销31企业层面丨市场占有率【商品住宅】2016年商品住宅市场Top.3房企市场占有率25%，Top10占有率47%，Top.20占有率62%；2017年Top.3房企占有率30%，Top10占有率53%，Top.20占有率68%；32016年天津开发商销售金额TOP20排名企业名称项目数量销售金额(亿元)销售面积(万㎡)市场占有率1天房集团36332.1516511%2融创中国17261.351009%3中海地产9157.24655%4万科15141.46865%5绿城中国2112.13384%6中国恒大889.45553%7首创置业1183.98453%8富力地产580.95553%9旭辉集团656.79382%10金地集团955.06312%11仁恒置地454.89272%12世茂房地产551.50482%13远洋集团850.75502%14泰达建设1049.16222%15保利地产948.26412%16绿海地产341.75221%17鲁能集团238.57121%18合景泰富235.63301%19招商蛇口731.31151%20路劲基建231.26151%2017年1-4月天津开发商销售金额TOP20排名企业名称项目数量销售金额(亿元)销售面积(万㎡)市场占有率1万科1084.474013%2融创中国1156.38199%3天房集团2852.11208%4绿城中国125.9974%5路劲基建224.7494%6天房发展223.6684%7金地集团518.4083%8中国恒大617.45133%9中海地产616.9463%10首创置业814.9772%11泰达建设414.2852%12富力地产312.8792%13招商蛇口311.6762%14绿海地产210.4142%15世茂房地产49.1461%16中冶置业18.3221%17九龙仓集团18.2721%18龙湖地产18.2541%19保利地产67.0941%20吉宝置业36.6941%31企业层面丨市场占有率【商品住宅】2016年商品住宅市场T323房产市场供求量价：市场火爆，供不应求，量价齐涨，去库存效果显著健康度点评：成交结构：全年去库存效果显著，风险下降明显别墅主力成交在200-300万，180-200㎡联排为主，武清为主力成交区域；区域策略：房产市场城市维度房产市场区域维度品牌房企市场集中度逐年上升，Top20企业市场占有率超过六成；市场占有率与销售：武清区为城市外围区域，为京津发展轴重要节点，土地供应逐年缩量，别墅市场主力走量区域，但客户导入难度较大，去化速度慢；建议机会性布局323房产市场供求量价：市场火爆，供不应求，量价齐涨，去库存

城市板块解读4|板块概述|具体板块分析|板块流动性对比|目录城市板块解读4|板块概述|具体板块分析|板块流动性对区域内高速公路7条，1条高速联络线，交通路网发达。九横九纵路网建设已经完成，总长626km。高速铁路1条、城际铁路1条、其它铁路6条，车站8个。武清区坐拥多条高速公路，武清高铁站坐落区域板块内。便捷的交通为产业投资客、京津冀投资客置业武清提供充足的理由34津蓟高速京沪高速京津高速京台高速京津高速京台高速京台高速京津城际廊坊站落垡站豆张庄站武清站杨村站崔黄口站津蓟线京津高速公路联络线京津塘高速曹子里站汊沽港站津霸铁路京山线京沪高铁武清区丨交通通达4北京到天津城际轨道，全线总长115公里京津城际轨道交通时速为300公里京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站，永乐站，武清站，天津站，全线时间：30分钟杨村站到北京南约20分钟，到天津站约10分钟区域内高速公路7条，1条高速联络线，交通路网发达。武清区坐拥武清区丨行政规划武清是京津城市发展“一轴两带三区”中“武清新城-中心城区-滨海新城”主轴上的重要新城、“三区”中“七里海-大黄堡洼”的湿地生态保护区；区域定位以“一轴两带八组团”统筹发展战略建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。354一轴·两带·八组团高新技术产业基地武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。现代服务业基地武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港“。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。生态宜居城市武清生态环境良好，境内河道众多，拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等丰富的自然生态资源，生态环境整体上保持了较好水平，为建成京津之间生态宜居城市创造了有利条件。武清区丨行政规划武清是京津城市发展“一轴两带三区”中“武武清区丨量价供求【别墅】近年武清区别墅市场成交量逐步走高，2016年成交量价涨幅明显，市场供不应求，2016年武清区别墅市场成交双料冠军燕云小镇成交8.15亿元，均价1.04万元/㎡，月均去化32.3套；362016.01-2017.04武清区别墅月度供求走势（单位：万㎡；元/㎡）32012-2016武清区别墅年度供求走势（单位：万㎡；元/㎡）武清区2016年别墅市场成交金额Top.10排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1燕云小镇武清城区外8.157.84388104062鸿坤原乡半岛武清下朱庄7.884.41239178873新华联世家武清城区外7.312.86138255074南湖红星国际广场武清下朱庄6.694.68220143195哈兰庄园武清城区外6.395洲湾8号武清城区外6.096.3622795727阳光墅武清城区外4.754.60197103408万城聚豪武清下朱庄4.063.65185111159松江水岸唐宁武清杨村3.633.221141125010颐湖庄园武清城区外3.283.109610550武清区丨量价供求【别墅】近年武清区别墅市场成交量逐步走高，武清区丨板块概述【别墅市场】武清区为天津市别墅市场主要成交走量区域，而武清区别墅市场各版块全年供不应求，价格涨幅明显；杨村和下朱庄板块为武清新城规划区域内，区域价值看涨；而城区外全年成交量增幅明显；3742016年天津武清区各板块【别墅】年度供求对比（单位：万㎡；元/㎡）城区外下朱庄杨村下朱庄杨村城区外*2014板块供应数据缺失翠金湖美墅岛北辰区武清区丨板块概述【别墅市场】武清区为天津市别墅市场主要成交武清区丨交叉分析|总价段&面积段【别墅市场】面积段以200-240㎡为主力成交，180-200㎡为次主力，总价段以200-300万为主力成交，180-200㎡别墅单价溢价能力最强，140-160㎡单价溢价能力次之；140㎡一下紧凑型别墅产品较少，多为大面积舒适性别墅产品；38交叉分析

（成交套数）面积段120㎡以下120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上汇总总价段100万以下234613191%100-200万46230179124332544997828%200-300万9317645446727639129163446%300-400万19140118693310648514%400-500万957929101102246%500-600万282618618963%600-700万1227217491%700万以上11130331%汇总246326383808981455984163515100%0%1%9%11%23%28%13%3%12%100%4武清区丨交叉分析|总价段&面积段【别墅市场】面积段以2武清区别墅市场目前以联排为绝对主力成交业态，占比超过八成；联排别墅以200-240㎡为主力成交面积段，180-200㎡为次主力成交面积段；同时武清还有少量叠加、双拼产品；394交叉分析

（成交套数）面积段120㎡以下120-140㎡140-160㎡·160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上汇总业态独栋000001315019471%联排24631331368381238092271291283%双拼0001174861251885%叠加001369124149120136810%汇总246326383808981455984163515100%0%1%9%11%23%28%13%3%12%100%武清区丨交叉分析|业态类型&面积段【别墅市场】武清区别墅市场目前以联排为绝对主力成交业态，占比超过八成；联武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅杨村版块紧邻武清高铁站，是武清高层住宅集中区域，凭借与北京、廊坊的交通便捷及价差梯度，普通住宅吸引了大量的北京外溢客户；下朱庄版块距离天津市区较近，高速国道直达性高，普通住宅吸引了武清本地刚需和首改的客户，少量天津外溢客户；城区外版块较北京、廊坊相对较近，以北京、廊坊的外溢客户为主；404板块近期项目产品入市时间整盘量价2017年1-5月价格量价流速（㎡/月）套数面积（㎡）均价（元/㎡）套数面积均价杨村经纬城市绿洲高层小高层2013/1228252483877561233064137386899远洋香奈高层小高层2015/713091434449140--二手报价250005976雍鑫花园高层小高层2015/58311085759604--二手报价240006050下朱庄鸿坤原乡半岛洋房2015/9347461219919152070101703800世茂茂悦府洋房2012/6873948987641最新报价135002600保利梧桐雨洋房2015/9523512988330最新报价135002800城区外恒大山水城高层小高层2011/725793076665379二手报价120005000碧桂园莫奈的湖洋房即将入市最新报价12000（精装修）-恒大山水城经纬城市绿洲远洋香奈雍鑫花园鸿坤原乡半岛世茂茂悦府保利梧桐雨碧桂园莫奈的湖城区外杨村下朱庄廊坊北京天津武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅杨村版块紧邻武清高铁站，武清区丨板块存量盘点区域洋房产品未来集中供应区域为下朱庄版块和碧桂园产品，广义存量45.5万方；从竞品分布的位置来看，下朱庄版块存量去化周期可控，未来对天津市区的外溢客户拦截将逐步减弱，；杨村版块的普通住宅供应稀缺，对北京、廊坊的外溢客户拦截较少；碧桂园项目将是本项目导入北京、廊坊客户的主要竞品；414洋房高压分析：板块项目名称总体量已推未售未推广义存量去化周期杨村鸿坤原乡半岛11.306.76.741.9保利梧桐语17.10.111.912.030世茂茂悦府13.12.471.934.430城区外碧桂园莫奈的湖22.4022.422.4-汇总63.92.642.945.5-鸿坤原乡半岛世茂茂悦府保利梧桐雨碧桂园莫奈的湖城区外杨村下朱庄廊坊北京天津武清区丨板块存量盘点区域洋房产品未来集中供应区域为下朱庄版块武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅杨村版块紧邻武清高铁站，是武清高层住宅集中区域，当前没有别墅项目供应；下朱庄版块距离天津市区较近，高速国道直达性高，同时借助南湖等自然资源，别墅吸引了武清本地改善和部分天津首改客户。城区外版块较北京、廊坊相对较近，以北京、廊坊的首改及投资客户为主；424板块近期项目产品入市时间整盘量价2017年1-5月价格量价流速（㎡/月）套数面积（㎡）均价（元/㎡）套数面积均价下朱庄鸿坤原乡半岛联排2017/139882424650398824246502206万科南湖郡叠加/联排/双拼2017/345911615446459116154463038（3月开盘处于强销器）保利梧桐雨联排2014/121112076512379---1153城区外恒大山水城双拼2011/7236492408818二手报价17000820碧桂园莫奈的湖别墅2016/12428513130831702恒大山水城鸿坤原乡半岛世茂茂悦府万科南湖郡保利溪湖林语碧桂园莫奈的湖城区外杨村下朱庄廊坊北京天津武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅杨村版块紧邻武清高铁站，武清区丨板块存量盘点|别墅区域别墅产品未来集中供应区域为下朱庄版块，广义存量31.6万方；从竞品分布的位置来看，下朱庄版块存量大去化周期长，将大大拦截天津市区的改善客户；杨村版块、城外区域别墅产品供应稀缺，对北京、廊坊的外溢客户拦截较少；434别墅高压分析：板块项目名称总体量已推未售未推广义存量去化周期杨村鸿坤原乡半岛20.80.08.88.815.2保利梧桐语24.80.617.518.145.2万科南湖郡10.12.51.94.414.7城区外碧桂园莫奈的湖23.50.00.30.31.0汇总79.23.228.431.620.0鸿坤原乡半岛万科南湖郡保利梧桐语碧桂园莫奈的湖城区外杨村下朱庄廊坊北京天津武清区丨板块存量盘点|别墅区域别墅产品未来集中供应区域为市级层面丨单盘去化能力【商品住宅】2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛24亿，较2015年2.6亿相比同比上涨93%；全年天津全运村项目成交金额、面积双料冠军；成交金额在Top.20中占比16%；4432016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名2016年天津商品住宅单楼盘成交面积排名排行项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1天津全运村河西小海地11338.53031293822中海城市广场河东十一经路5414.4803374263融创城东丽张贵庄4314.41346299234富力津门湖西青梅江南3814.8899253965中海复兴九里河西小海地379.71006376026恒大帝景河东富民路3710.4730350987云锦世家西青中北镇3616.71270216188仁恒滨河湾津南双港3420.72026162339復康路十一號南开奥体314.92586368310路劲屿东城河东卫国道3114.114832167511天房美棠河西小海地2910.09862894312天房樾梅江河西梅江285.54065065913鲁能公馆南开奥体286.73284106414津南新城津南咸水沽2624.021081090115天津陆家嘴金融广场红桥泰达城257.76643218416天津津湾广场和平南市256.93343573917雍景湾河东富民路248.98322731718天津恒大御景湾北辰津围公路2410.39042330319北大资源阅城河西小海地247.7656