基于项目开发全周期的“投资拓展”主题-公开市场土课件

“项目总及投资总培训”【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】《土地投资模式讲解》“项目总及投资总培训”《土地投资模式讲解》1目录常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享XXXX目录常见的买地模式XXXX2企业获取土地模式直接招 一级开拍挂 发过户股权收 意向性 三旧改 其他衍购 拿地 造 生类型1 常见买地模式企业获取土地模式直接招 一级开拍挂 发过户股权收 意向性3签约主体尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订《成交确认书》待项目公司成立后再签署《国有土地使用权出让合同》

(注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。土地闲置在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。地价款支付时间地价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。1 常见买地模式—直接招拍挂XXXX签约主体土地闲置地价款支付时间1 常见买地模式—直接招拍挂X4一级开发流程图政府公开选择合作方确定合作方后签署土地储备合同甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿乙方投入土地储备资金谈定一级开发协议项目研究评估完成土地收储后将土地公开出让竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款甲方返还乙方投资款产生溢价的，对溢价进行分配、使用合同签订阶段土储实施阶段土地出让阶段资金返还阶段1 常见买地模式—土地一级开发一级开发流程图政府公开选择合作方确定合作方后签署土地储备合5合作适用范围政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让

。企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞得土地后进行项目的开发建设企业缴纳保证金保证金需要银行托管。1 常见买地模式—意向性拿地XXXX合作适用范围企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞61 常见买地模式—土地使用权转让注意：成本、税费、审查、用地条件1 常见买地模式—土地使用权转让注意：成本、税费、审查、用地7股权收购对价股权转让价款目标公司债务土方等工程费用拆迁补偿费用1 常见买地模式—股权收购重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付XXXX股权收购对价股权转让目标公司土方等工拆迁补偿1 常见买地模式81、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；2、对方以土地作价入股，我司投入后期

开发费用，按约定比例分配收益；3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.1 常见买地模式—合作开发1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；1 常见买9企业参与三旧改造的模式自行改造主体吸收房开企业参与政府统一收储后出让收购改造。1 常见买地模式—三旧改造企业直接参与旧改XXXX企业参与三旧改造的模式自行改造主体政府统一收储后出让收购改10目录常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享目录常见的买地模式112 勾地等意向性开发勾地协议需确立的实体内容勾地协议解读土地出让相关条件的设置如何进行土地现场勘查XXXX2 勾地等意向性开发勾地协议需确立的实体内容勾地协议解122 勾地等意向性开发勾地协议需确立的实体内容地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。2 勾地等意向性开发勾地协议需确立的实体内容132 勾地等意向性开发勾地协议解读案例：XX湘潭天易项目XXXX2 勾地等意向性开发勾地协议解读XXXX142 勾地等意向性开发土地出让相关条件的设置项目经常设置的条件：竞买企业的开发资质竞买企业的资金证明竞买企业以往的开发经验（或纳税经验）竞买保证金的数额、地价款的支付时间开竣工时间带规划方案出让开发企业驰名商标（或企业在全国的排名）土地交付条件政府行政干预等2 勾地等意向性开发土地出让相关条件的设置152 勾地等意向性开发

案例分享XXXX2 勾地等意向性开发XXXX162 勾地等意向性开发如何进行土地现场勘查现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成本造价和地质灾害等几个方面考虑。链接：土地勘查工作指引2 勾地等意向性开发如何进行土地现场勘查链接：土地勘查工作指17目录常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享XXXX目录常见的买地模式XXXX183 土地一级开发整理土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、企业参与、市场运作”的方式注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.3 土地一级开发整理土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程193 土地一级开发整理一级开发的目的弥补政府财政不足，加快土地整理力度把控土地出让的节奏，将各项开发工作

前置完成

提高土地获取的把握获取大型项目的有效方式最好采用公开招商或招标，签约主体原则上为市、县或土地储备机构XXXX3 土地一级开发整理一级开发的目的XXXX203 土地一级开发整理

出让 规划调整(含土规、城规、林规)征地、拆迁补偿、外围基础设施建设、土地平整一级开发的几大节点指标、农转用（林转用)报批、征收报批重点关注：土规、林地、指标、土地现状等3 土地一级开发整理 出让 规划调整征地、拆迁补偿、外围基213 土地一级开发整理重点关注要素是否有足够指标是否符合土规土地一级开发的合法性审查注意：农转用解决用地性质的调整，征收报批解决土地权属的调整，区别农转用、征收报批与土地现状、建设用地、国有用地其它调查的要点详见“投资分析报告中的尽职调查专项评估报告”XXXX3 土地一级开发整理重点关注要素是否有足够是否符合土地一级22土地利用总体规划制度1、土地利用总体规划包含的内容县级以上土地利用总体规划乡镇土地利用总体规划上一轮规划实施的评价；土地利用现状；土地利用远期目标和近期目标；土地利用结构和布局；规划指标的分解；环境影响评价；土规实施的保障措施；土地利用现状图和土地利用总体规划图；划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等规划目标；乡（镇）土地利用总体规划图；允许建设区、限制建设区、禁止建设区的范围、确定用地规则及每一块土地的用途；环境影响评价；划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等。3 土地一级开发整理—合法性审查土地利用总体规划制1、土地利用总体规划包含的233 土地一级开发整理—合法性审查土地利用总体规划制度2、审批权限：土地利用总体规划实行分级审批。全国土地利用总体规划省土地利用总体规划省人民政府所在地的市人口在一百万以上的城市国务院指定的城市乡（镇）土地利用总体规划国务院省自治区直辖市人民政府省政府授权设区的市、自治州人民政府其他城市土地利用总体规划XXXX3 土地一级开发整理—合法性审查土地利用总体规243 土地一级开发整理—合法性审查城乡规划制度1、城乡规划的主要类型由国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。由国务院审批。内容包括城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域，由省、自治区政府编制后报国务院审批。城市人民政府报省自治区人民政府审批。省域城镇体系规划城市总体规划直辖市的报国务院审批。省自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市，由省自治区人民政府审查同意后报国务院审批。其他城市，由镇总体规划由县人民政府组织编制县政府所在镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批

。全国城镇体系规划城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。3 土地一级开发整理—合法性审查城乡规划制1、城乡规253 土地一级开发整理—合法性审查城乡规划制度2、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据镇总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划报上一级人民政府审批县人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后报本级人大常委会和上一级人民政府备案。城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。不得超过土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模。与各级土地利 必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模用总体规划与修建性详细规划与控制性详细规划XXXX3 土地一级开发整理—合法性审查城乡规划制2、城市总26建设用地审查报批是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的是指国家为了公共利益的需要，强制取得土地所有权人（或土地使用权人）的建设用地审查

审批权限转为建设用地的行为

。

土地，并依法给予补偿的行为

。报批制度农用地转用土地征用填海、围海、海域使用权证、审批流程3 土地一级开发整理—合法性审查建设用地审查报批是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家27建设用地审查报批制度林地手续问题防护林和特种用途林1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林由相应级别的人民政府批准后公布

；2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。林地占用审批程序1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费

；2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的，用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以上的，由国务院林业主管部门审核

）。3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务院林业主管部门申请林木采伐许可证。3 土地一级开发整理—合法性审查XXXX建设用地审查报批制林地手续问题防护林和特种用28征地补偿制度1、征地补偿的程序（2）征地补偿登记（1）征地公告市、县人民政府应当自收到征地方案批准文件之日起10个工作日内，在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告，公告的内容包括批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿登记的期限和地点等被征用土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记（3）拟定征地补偿、安置方案并公告由市县人民政府土地行政主管部门组织实施，向农村集体集体经济组织和农民支付土地补偿费、（5）组织实施地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径，并款项的支付进行监督。市、县人民政府土地行政主管部门根据土地征用方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村予以公告，听取村集体经济组织及农民的意见

（有不同意见的应举行听证）（4）批准征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门将方案报市、县人民政府审批3 土地一级开发整理—合法性审查征地补偿制1、征地补偿的程序（2）征地补偿（1）征地292、征地补偿费用的构成地上附属物及青苗补助费征地房屋拆迁补偿费土地补偿费和安置补助费征地补偿制度按前三年土地年均产值的30倍计算（产值倍数法），也可按片区综合地价法计算（各省制定省域内各市县征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布）按各地政府规定价格进行补偿。包括房产评估价格和房屋装修装饰的补偿金额，如被拆迁人通过调换产权房屋的方式补偿的，被拆房屋与调换房屋之间的差价则须补偿（多退少补）。计算标准由地方政府制定包括搬迁补助费、临时安置补助费以及非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费预留集体经济发展用地在经济发达地区或城乡结合部去，可按规划用途预留一定比例的国有土地，确定给被征地的农村集体经济组织使用，发展农业生产或从事多种经营。广东预留比例为10-15%。房屋拆迁安置费3 土地一级开发整理—合法性审查XXXX2、征地补偿费用的构成地上附属物及青苗补助费征地房屋拆迁30土地报批费用的构成征地管理费建设 耕地开垦费项目用地报批收费分批次农用地转用占用耕地时，实行先补后占的，可用耕地储备指标作为补充耕地，不再缴纳耕地开垦费；未实行先补后占，需使用上级政府储备的耕地指标的，在申请办理转用手续时缴纳耕地开垦费新增建设用地有偿使用费国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益县以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上交一定比例支付的管理费用水利建设基金新菜地开发 耕地建设基金 占用税从地方

征用城市郊收取的

区菜地（不政府性

含县城、建基金和

制镇和工矿行政事

区，连续三业性收

年以上常年费收入

种菜或者养中提取

殖鱼、虾等3%作为

的商品菜地水利建

和精养鱼设基金

塘），用地（即征

单位须缴纳地管理

新菜地开发费的3%）

建设基金占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应缴纳耕地占用税。但学校、幼儿园、医院可以免交3 土地一级开发整理—合法性审查土地报批费用的构成征地管建分批次农用地转用占用耕地时，实31土地使用权出让制

度国有土地的划拨划拨不是土地出让的一种方式，是指县市人民政府乙方按批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交给土地使用者的行为

。划拨的适用条件国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地2001年《划拨用地目录》规定由18类具体用地类型可以划拨。划拨用地与招拍挂用地的区别。3 土地一级开发整理—合法性审查XXXX土地使用权出让国有土地的划拨国家机关用地和军32土地使用权出让制度土地出让收支的管理土地出让收支管理土地出让的总成交价款（不含契税）转让划拨土地的补缴地价款抵押划拨土地的补缴地价款转让房改房经适房的补缴地价款变更出让合同补缴的地价款国有土地租赁收入出租划拨土地上缴的土地收益划拨土地收取的征地补偿费用上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。可由市县财政部门征收，也可由土地管理部门征收3 土地一级开发整理—合法性审查土地使用权出让制土地出让收支的管理土地出让收支33土地出让收入的支出管理支出用途土地开发支出支农支出土 征地和拆迁地 补偿支出使 包括土地用 补偿费、权 安置补助出 费、地上让 附着物和青苗补偿制 费、拆迁度 补偿费含出让土地涉供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及需支付的银行贷款本息等支出用于保持被及的相关道路、征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。其它支出城市建设支出完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等3 土地一级开发整理—合法性审查XXXX土地出让收入的支出管理支出用途土地开发支出支农支出土 征地和343 土地一级开发整理投资款严格控制，直接支付给相关权利人投资款采用专户共管，专款专用投资款必须由政府包干，包费用包完成期限支付原则土地一级开发投资款支付原则投资款的构成，包含……案例分享3 土地一级开发整理投资款严格控制，直接支付给相投资款采用专353 土地一级开发整理土地一级开发首期用地出让前需完成的工作完成地块的征收，并沿红线建好围墙（关注重点：毛地、净地、生地、熟地）临水、临电、临设、临时施工道路已接至首期用地红线边缘确立好水电污等市政配套方案，并签订好实体协议完成地块的土方平整、钻探等前期工作完成规划及建筑方案的报批工作，完成开工前的各项图纸XXXX3 土地一级开发整理土地一级开发首期用地出让前需完成的工作X363 土地一级开发整理一级开发土地出让溢价的处理土地出让价款的构成，包含……了解包干价、基准地价、分成临界点、评估价、出让起始价底价、成交价溢价款分配溢价处理重点关注.溢价款的返还主体和投入使用主体溢价款使用与成本、税收之间的关系溢价款返还的方式与风险把控案例分享3 土地一级开发整理一级开发土地出让溢价的处理土地出让价款的373 土地一级开发整理一级开发需确定的实体内容包干价款的构成，不要遗漏任何元素投资款的支付条件需前置完成的工作做好征地、交地分期出让进度图溢价款的处理方案风险把控及违约处理地价、税费的优惠项目规划要点其它(注意政府后期用地涨价、投资款不返还、相关承诺不履行等行为）XXXX3 土地一级开发整理一级开发需确定的实体内容XXXX383 土地一级开发整理合同签订阶段土储实施阶段土地出让阶段资金返还阶段总结一级开发的流程及各环节要点3 土地一级开发整理合同签订阶段总结一级开发的流程及各环节要39目录常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享XXXX目录常见的买地模式XXXX404 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标净利润率净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。净利润率

=

（净利润额

÷

销售金额）×100%净利润额=销售金额

－土地成本－开发成本－营业税金及附加－土地增值税 －销管费用－所得税4 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标414 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标毛利润率毛利润率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差毛利润率

=

（毛利润额

÷

销售金额）×100%毛利润额=销售金额

－土地成本－开发成本－营业税金及附加－土地增值税XXXX4 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标XXXX424 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标土地成本获利倍数土地成本获利倍数是指项目净利润额与土地成本的倍数关系，反映土地的盈利能力，即投入1块钱土地款能获取多少元的净利润额。土地成本获利倍数

=

净利润额

÷

土地成本4 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标434 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标自有资金投资回报率自有资金投资回报率是指企业从一项投资性商业活动中自有资金得到的经济回报。反映企业在投资项目中自有资金的经济回报水平自有资金投资回报率

=

（净利润额

÷

自有资金）×100%项目投资总额=自有资金+筹集资金+销售回笼再投入自有资金是指集团所投入的款项合计，一般包括土地款、公司注册资本、开发报建费用。当自有资金投入达到项目投资总额的35-50%时可申请开发贷款（筹集资金）。XXXX4 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标XXXX444 经济效益指标及成本构成1.重点关注的几项效益指标首年资金回笼率首年资金回笼率是计算目标地块首年销售回笼与集团投入资金的对比情况首年资金回笼率

=

（首年销售金额

÷

集团投入资金）×1004 经济效益指