2023社区商业白皮书

高o1社区商业的定义细分品类城市级购物中心区域级购物中心10万m²以上5-10万m²2-5万m²3万m²以下辐射范围覆盖全市范围人群覆盖周边5公里范围，服务30万人以上10万人覆盖周边1公里范围，服务5万人商业定位综合业态，多元化集时尚、娱乐、餐饮于一体的一站式购物娱乐体验中心餐饮、服务、亲子为主，零售为辅，高品质、便捷性、高性价比重交互的高频消费场所购物中心购物中心社区商业社区商业2社区商业的主要特征高盒子型社区商业运营成本街区型社区商业运营成本得房率租金增长率租户汰换速度快，租金增长率租户汰换速度快，比例提成租金比例可观固定租金模式占比大，提成租金比例低管理成本高，有公区能耗与维护，需持续性、创新型大规模性推广推广成本相对低，有一定团队成本，有公区能耗与维护无推广成本或公区能耗与维护，团队人数有限电商冲击下，社区商业作为线上线下融合的载体价值凸显高电商渗透率低且增长率低842020253035*数据来源：公司公告、华创证券数据(75%,14%)(52%,11%)2016-2020电商渗透率及变化65食品、生鲜具备即时消费属性，更适合线下场景：快消品具有使用周期短、消费频次高的特60%~100%之间，其中婴儿用品和护肤品电商渗透率最高，日用品次之；而食品、最适合电商的是适合批量采购、低运输损耗、易存储、低频消费品，而与此相对的高频、高时效的生活用品则是电商无法覆盖的。这部分的产品天然地需要在线下的因此，社区商业的高频刚需是首选的招商方向，耐用品或将从卖产品到卖服务：数据中心基站物流数据中心基站物流公寓社区商业自存仓储公寓社区商业办公养老酒店购物中心推动城市治理的重心和配套资源向街道社区下沉科学化科学化精细化智能化2017、2018、2019年习总书记2018年上海市人民政府《上海市2035城市总体规划》2018年习总书记第二次考察上海时强2019年习总书记第三次实地考察上海杨浦滨突出以人民为中心的本质需求，积极适调，城市治理是国家治理体系和治理江、古北社区，强调落实现代化城市治理需应未来生活方式转变趋势，更加强调能力现代化的重要内容。一流城市要要发挥好政府、社会、市民等各方力量。从“社区”这一城市基本空间单元的建设有一流治理，要注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。突出问题出发，把分散式信息系统整合起来。以15分钟社区生活圈组织紧凑复合的社区网络，促进生活、就业、休闲相互融鼓励和支持企业、群团组织、社会组织积极合，提升市民的幸福感。坚持以人民为中心、坚持尊重科学规参与，发挥群众主体作用，调动群众积极性、律、坚持规划引领、坚持精细化管理、主动性、创造性，探索建立可持续的运作机构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服坚持走智能化之路。政策推动——15分钟生活圈高北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)民服务点构成的公共服务体系，将让居民从家步行5分钟可以到达便民服务点，享受便民商业、小微绿地、儿童游戏、老年看护等公共服务；步行15分钟到达家园中心，就近满足教育、文化、医疗等需求，享有一站式社区生活服务，实现一刻钟社区服务圈全覆浙江省政府打造一批重点领域示范性项目，加快构建“14项基础便民型+11类品质提升型”社区商业多元业态服务体系，系统营造功能完善、精准高效的社区生活服务新场景，不断增强社区商业《浙江省未来社区建设试点工作方案》基于新加坡邻里中心模式，浙江省退出了基于5-10-15分钟生活圈，打造具有高抗周期配置消费元定律政策大方向万人，消费需求稳定，实践检不可消失的门店，电商冲击下仍家门口边便捷商业的不可替涉及民生，人民幸福生活，符合下一阶段发展的政策支持；3社区商业的行业分析募：行业尚未出现对应的机构长期投资者投募：行业尚未出现对应的机构长期投资者投：1线城市资产价格过高，投资落地难*。强，运营管理难度大；出方式。未来W劣势高抗周期配置：经济下行中充分体现抗周期能力，是资产配置的不可或缺的部分；政策大方向：政策上已出现对民生项目的支持；消费元定律：永不消失的门店，家门口的优势；多样化策略：资产投资及退出模式多样，可根据投资收益目标灵活调整(纯销售、纯出租、租售并米米发达国家60%。S优势短期短期长期长期短期短期长期长期高少物美价廉，需集中解决方案(*);管：家门口社区商业大量创新机会，运营或对未来提升坪效潜力大(*);养老、医疗等主题消费近年来开始逐步进入社区商业领域，业态更新有突破口可循；商业面积(万m)项目数(个)上海市深圳市广州市北京市成都市武汉市万m,年均增长率达到29%,自2015年单单高招商招商造“商”一一社区商业行业SWOT分析初步结论(1线vs1.5线*)1XXXX(1-竟品力系数)高海京圳州上北深广重庆苏州武汉天津②佛山B青岛沈阳2019年六城市人均GDP对比(元)高—2020年六城市GDP对比(亿元)7城市人均收入及消费支出分析(消费能力)高高北京(1.50)>上海(1.00)西安(1.19)>南京(1.15)>成都(1.04)>杭州(1.00)社会消费品100.00%5,387.36北京杭州西安北京人均消费支出北京人均消费支出2153.6万常住人口高上海人均消费支出45605元2428.1万常住人口15046元1680.1亿元2011.4亿元2715.0亿元1856.8亿元1389.9亿元4805元122119元1(1-竟品力系数)XXX4社区商业的趋势趋势一：着重打造社交属性和生活方式呈现，进行私域化经营。高社区商业作为最能体现城市文明进步程度和生活便利服务程度的商业形态，与社会发展有着紧密的联系；与购物中心(体验购物)、线上电商(便利购物)的差异化，社区商业将强化"生活方式1-3KM本地居民为主生活刚性需求辐射范围目标租户辐射5-10KM客群购物消费需求无地理限制购物消费需求购物中心连锁