利率专题：存量房贷利率下调今时与往日

目录“提前还房贷”的背后 4存量房贷利率下调：今时与往日 93小结 114风险提示 13插图目录 14表格目录 14月降息落地以来，市场对后续增量政策愈发关注，特别是房地产政策，毕竟其对于当前宏观图景的边际变化影响较大。月14日，2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行对市场关切热点予以回应，其中关于存量房贷利率调整问题，央行表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”表1：2023/7/14金融统计数据新闻发布会上央行相关负责人关于房地产市场的表述回应问题 央行相关负责人的表述回应问题 央行相关负责人的表述发展现状政策方向房地产开发商贷款

上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行。但是，我国内生动力仍然偏弱，房地产、基建这些旧的增长动能在减弱。下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，延续实施保交楼贷款支持计划，继续推动房企纾困专项贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来，因为非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今42002000从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额在50多万亿元，以个人住房贷款占大多数，不良率较低。开发企业承贷的大约是6-7万亿元，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小，总体看风险可控。3.55100明显加大。但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略减少，主因理财收益率、房贷利率等价格关系变尽管贷款市场报价利率下行了0.45放贷款置换原来的存量贷款。房贷提前还款资料来源：央行官网，会议相关表述或意味着央行后续将引导支持存量房贷利率调降。对此应如何理解和看待？本文聚焦于此。首先，我们从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。“提前还房贷”的背后自去年下半年开始，特别是今年以来，个人住房贷款提前还款的现象凸显，“提前还房贷”热潮持续演绎：从上半年数据看，今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷款和短期消费贷款支撑，特别是二季度以来，经营贷款占住户贷款增量的比例大幅提升，2023Q156%2023Q283%。而个人住房贷款来看，上半年发放规模虽同比多增，但其余额却有所下滑，对应看到2023Q2居民中长期消费贷首次呈现单季负增长，这背后一定程度反映出当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象：“今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种——2023/7/14金融统计数据新闻发布会这一现象也体现在了RMBS条件早偿率指数的变化上，今年以来RMBS条件早偿率指数明显抬升，5-6月一度升至0.2155点，达历史最高水平。图1：住户贷款结构（亿元） 条件早偿率指数（点） 短期消费贷款 短期经营贷款中长期消费贷款 中长期经营贷款条件早偿率指数短期消费贷款 短期经营贷款中长期消费贷款 中长期经营贷款资料来源：wind， 资料来源：wind，“提前还房贷”加速演绎的背后，对应了几点原因：存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率2022年以来，随着LPR多次调降，叠加首套房贷利率加点幅度不断调整，新发放的房贷利率也持续下行：2022/5/15，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题明确首套房贷利率下限调整为“PR-0p2022/9/29，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2023/1/5，央行宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，2022续3截至今年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有12个城市取消了首套房贷利率下限，有83个城市下调了首套房贷利率下限，后者所执行的下限与全国下限相比降低约10-40bp。日期 部门/文件 政策内容因此，理论上当前最低首套房贷利率可达“PR-0p表2：2022日期 部门/文件 政策内容2022/05/152022/09/29

央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》央行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整20阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2022/11/23 房地产市场平稳健康发展工作的通知》央行、银保监会《关于建立新发放首套住

支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款2023/01/05

房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》

利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。资料来源：央行官网，从实际情况看，今年以来首套、二套平均房贷利率延续下行，截至5月末，全国新发放首套平均房贷利率为4.06%，二套平均房贷利率为4.94%；7月14日，金融统计数据新闻发布会上指出，今年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比2022年同期低107个基点。而存量合同中的加点幅度固定不变。住房贷款利率基本采用“LPR+加点”的浮动利率机制，虽然LPR“99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，20年、30年，在这20年、30年内合同都是束效力的，”这就使得存量住房贷款利率始终处于相对高位。结合去年首套房贷利率下限调整前的情况来看，2022Q15.28%，5LPR4.60%，二者利差为68bp，以当时房贷利率为“LPR+70bp”计算，存量合同利率或较130BP，居民提前还房贷的动机较强。图3：首套及二套平均房贷利率（%） LPR、1YMLF与房贷利率（%） 首套平均房贷利率 二套房贷平均利率

个人住房贷款加权平均利率首套平均房贷利率 资料来源：wind， 资料来源：wind，投资收益率低于房贷利率近年来，金融资产投资收益总体表现不佳，持续呈现低收益甚至负收益，投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷。7/1862022的3.15%降至1.8%，达历史最低水平，与房贷利率利差总体持续走扩；股票市场总体表现也相对平淡；叠加二季度以来新一轮存款利率调降开启，投资收益率持续走低之下，居民倾向于采用存款、理财等投资偿还房贷。7月14理财产品预期年收益率个月首套平均房贷利率理财产品预期年收益率个月个人住房贷款加权平均利率图5：理财预期收益率与房贷利率（%） 沪深300理财产品预期年收益率个月首套平均房贷利率理财产品预期年收益率个月个人住房贷款加权平均利率 深指数 上证合指数资料来源：wind，注：数据截至2023/7/18

资料来源：wind，注：数据截至2023/7/18“房住不炒”的大逻辑之下，居民对于房价上涨的预期仍弱根据央行的统计调查，近两年居民对于未来房价看涨的比例不断下滑，2022Q2以来，房价看跌比例总体高于看涨比例，显示当前居民对于房价上涨预期仍较弱。故而在“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，购房者预期面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，提前还贷或是更好的选择。此外，当前居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷。2023年二季度，央行统计的居民未来收入信心指数为48.5%，未来就业预期指数为48.7%，均再次降至50%以下。较低迷，且出生率下降、人口老龄化、城镇化进程放缓的大背景下居民购房偏好和需求也有所转变，7月14日邹澜司长也表示“我国房地产市场供求关系已经发，故而在当前低利率环境下，居民倾向于提前偿还房贷。图7：未来房价预期上涨、下降占比（%） 居民未来收入信心指数和就业预期指数（%）未来房价预期上涨占比 未来房价预期下降占比 未来收入信心指数 未来就业预期指数 资料来源：wind， 资料来源：wind，总结而言，在房价预期仍弱、投资收益率低迷、而存量房贷利率仍处高位等多重因素叠加之下，“提前还房贷”加速演绎。在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，于商业银行而言，其收益也受到一定影响。近两年商业银行净息差和盈利水平持续下降至低位，而住房贷款作为银行优质的个人贷款品种，大量提前还贷无疑将进一步影响银行经营效益。图9：商业银行净息差（%） 商业银行ROE、ROA（%） 净息差商业银行 净息差城商行净息差商行 净息差国有大行净息差股制商业银行

商业银行 商业银行（）资料来源：wind， 资料来源：wind，714日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。理论上看，该政策如果快速推进落实，一方面，能够一定程度上降低居民负债端压力，缓解“提前还房贷”动机，修复居民资产负债表；另一方面，于商业银行而言，也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但这一过程中，无疑需要商业银行的让利，尤其是在“市场化、法治化”原则之下，存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？我们回顾一下历史上的存量房贷置换，看看彼时政策出台后的演绎情况。存量房贷利率下调：今时与往日7月14日央行表述指向或将引导存量房贷利率调降，但这一举措并非首次出现，回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008年，受全球金融危机影响，国内经济下行压力加大，房地产市场景气度持续走弱，地产政策步入全面放松时期。10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。”但该优惠举措主要针对于新增客户，而存量房贷是否享受七折优惠并没有明确规定，在当时的答记者问中，央行发言人表示让金融机构根据对客户的评估情况，自行决定存量房贷利率水平：“对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。”在这一背景下，各家银行出台“参差不齐”的七折优惠条件，而中小银行争抢优质房贷客户的动机更强，条件较大行更为宽松，附加约束更少，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙角”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执0.85惠利率。表3：2008-2009年商业银行存量房贷利率相关政策和情况演变日期 部门日期 部门/机构 具体内容2008/10 央行 自2008年10月27日起，将商性个人房贷利率下限大贷款基利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。2008/12 多家中银行 全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、以及其他中小商业银行。2009/01 四大国行 四大国银行布，只要2008年10月27日前执行基利率0.85倍优惠无不信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009/02 多家银行 继行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。资料来源：中国政府网，对比当下而言：一方面，考虑修复居民资产负债表、减轻提前还款对银行经营收益的影响，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年“自主确定”的表述有一定相似性，由此展望，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待。但另一方面，对比2008年，彼时个人住房贷款体量仅为2.98万亿元，而当38.8利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分388、1146、194020222.31.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。个人住房贷款余额个人住房贷款余额同比个人住房贷款余额个人住房贷款占比各项贷款余额图11：个人住房贷款余额（亿元，%） 个人住房贷款余额个人住房贷款余额同比个人住房贷款余额个人住房贷款占比各项贷款余额 资料来源：wind， 资料来源：wind，由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策：（1）设立相关结构性货币政策工具引导存量房贷利率下降，毕竟2022年底以来，央行陆续出台多项支持房地产市场平稳运行的结构性工具，如保交楼贷款支持计划，房企纾困专项再贷款，租赁住房贷款支持计划等；（2）存款利率下调、定向降准以稳定银行负债端也有其可能性。于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察，但总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。小结714变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。1、“提前还房贷”的背后今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，这背后一定程度反映当前居（1）存量房贷（2）投资收益率低于房贷利率，促使居民（3“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？2、存量房贷利率下调：今时与往日回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7对比当下而言：一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009但2