商业综合体商业规划及方案评审要点课件

雨润现代商业集团集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件二零一三年四月●●雨润现代商业集团1目录■商业规划及方案评审要点23雨润产品模式建议主力店及特业房产技术条件4附件:部分品牌入驻条件●●●●目录2商业规划及方案评專要点●●●●商业规划及方案评專要点3商业规划要点交通优先:1)根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局商业功能优化布局在交通最优位置2)人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人,地内部只有人行,车流和货流全部在场地片边进入建筑地下。交通优先功能分区:1)按业态彼此之间的功能对应关系布置2)根据租告比和财务要求布置和取舍各功能业态遵循建筑设计的基本规律。公共先规划突出商业·1)商业在城市综合体中占据主导位置空间后设计)功能分区2)在规划布局和城市形象中突出商业,体现可达性和可视性)订单式的地产开发,进行主力业态的预招商突出商业公共空间1)室外:商业广场、集中绿地和景观水系2)室内:收入有度、错落有致、流畅通透●●●●商业规划要点4方案评审要点功能分区交通组织产品定位评审要点建筑形态租售比控制商业规划●●●●方案评审要点51、产品定位1.1客户定位商业地产项目的客户主要包括以下3类:是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人二是将来会到这个商业地产项目内经营的三是将来会购买这个商业地产项目内商铺象联易∠二画三的投资者。联胜这3类客户中,起关健作用的是现实的消费者,其需求将直接影响到商家与投资者●●●●1、产品定位61.2业种、业态组合定位E力业态定位、科学业态配合、合理秈户组的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点顾客尽可能多的消费求。1.3功能定位不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常体现以下4大功能购物功能:体现于商场品种、档次上购物功能是商场最基本功能休闲协能:在现代太型商场中,体闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置娱乐功能:体现于各类游玩活动,如电玩、电影城、儿童游玩区等服务功能:主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目其业态组合是丰富的,多元的●●●●1.2业种、业态组合定位72.4规模定位合理的体量意味着商用物业投资的高效性,不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量,势必“人为”推高投资额度并延长资金的回报周期同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源,所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。商用物业体量确定的依据是很严格和专业的开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题,不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例大体量项目“硬性”增加了与商业晶牌资源的对接难度,一旦晶牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升,进而影响到总体的招商效果,难以达成旺场的商业目标,使租金徘徊不前甚至倒退●●●●2.4规模定位82.5形象及经营档次定位项目所面对的消费与经营品牌的档次,这是由所服务的消费者决定的。一般来说,可分为高级,中高级中档,大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群,消费档次建筑风格经营~风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几个因素①规模。通常规模很大的商业地产不可能只儆一些顶尖的牌子,因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合,就必须要有中高低档层次,综合性的商业地产,应以中档的品牌齐全作为号召力。②商圈位置及购买力。一般面言,顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市申心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关,位城市郊区,交通不便,商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位③消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异不同、会影响消费取向。●●●●2.5形象及经营档次定位9目标消费者商业主题业态组分析定位合定位设计定位十特色性定位收入分析物交通设计文化定位数量分析建设和重新构建性别年龄形式职业特征购游休观内部结吉构」空间和文化构成高新技主力群体景观设选择图2商业地产的定位流程●●●●目标消费者商业主题业态组10商业综合体商业规划及方案评审要点课件11商业综合体商业规划及方案评审要点课件12商业综合体商业规划及方案评审要点课件13商业综合体商业规划及方案评审要点课件14商业综合体商业规划及方案评审要点课件15商业综合体商业规划及方案评审要点课件16商业综合体商业规划及方案评审要点课件17商业综合体商业规划及方案评审要点课件18商业综合体商业规划及方案评审要点课件19商业综合体商业规划及方案评审要点课件20商业综合体商业规划及方案评审要点课件21商业综合体商业规划及方案评审要点课件22商业综合体商业规划及方案评审要点课件23商业综合体商业规划及方案评审要点课件24商业综合体商业规划及方案评审要点课件25商业综合体商业规划及方案评审要点课件26商业综合体商业规划及方案评审要点课件27商业综合体商业规划及方案评审要点课件28商业综合体商业规划及方案评审要点课件29商业综合体商业规划及方案评审要点课件30商业综合体商业规划及方案评审要点课件31商业综合体商业规划及方案评审要点课件32商业综合体商业规划及方案评审要点课件33商业综合体商业规划及方案评审要点课件34商业综合体商业规划及方案评审要点课件35商业综合体商业规划及方案评审要点课件36商业综合体商业规划及方案评审要点课件37商业综合体商业规划及方案评审要点课件38商业综合体商业规划及方案评审要点课件39商业综合体商业规划及方案评审要点课件40商业综合体商业规划及方案评审要点课件41商业综合体商业规划及方案评审要点课件42商业综合体商业规划及方案评审要点课件43商业综合体商业规划及方案评审要点课件44商业综合体商业规划及方案评审要点课件45商业综合体商业规划及方案评审要点课件46商业综合体商业规划及方案评审要点课件47商业综合体商业规划及方案评审要点课件48商业综合体商业规划及方案评审要点课件49商业综合体商业规划及方案评审要点课件50商业综合体商业规划及方案评审要点课件51商业综合体商业规划及方案评审要点课件52商业综合体商业规划及方案评审要点课件53商业综合体商业规划及方案评审要点课件54商业综合体商业规划及方案评审要点课件55商业综合体商业规划及方案评审要点课件56商业综合体商业规划及方案评审要点课件57商业综合体商业规划及方案评审要点课件58商业综合体商业规划及方案评审要点课件59商业综合体商业规划及方案评审要点课件60商业综合体商业规划及方案评审要点课件61商业综合体商业规划及方案评审要点课件62商业综合体商业规划及方案评审要点课件