产品定位策略与市场定位(2021整理)

第一局部目标市场定位很少有一项产物能够同时满足所有消费者的需求，也没有任何一个企业能够占领整个市场，原因在于一方面，构成整个市场的消费者在地域分布、社会布景、行为特征、消费需求和偏好、消费程度与习惯等方面存在的巨大差别造成他们在购置决策和购置行为方面的多元化倾向，另一方面，企业进入不同市场和提供不同产物的能力也是有很大差别的。既然只能满足一局部消费者，那么针对整个市场的营销就是一种浪费，势必严重影响营销效果。因此，每个企业都必需找到它能最好满足的市场局部 适宜的目标市场〔企业筹办进入、集中精力为之效劳的某个或几个细分市场。我们习惯称作“目标市场〞〕。目标市场定位致力于答复这样一个问题：企业的产物应该面向哪一类或哪几类消费者。具体说，就是为开展商找到并描述其适宜的目标市场，确定针对一个或几个目标市场形成独特的产物/营销组合策略，以求获得收益最大化的过程。本次目标市场定位采用以定量查询拜访阐发为主，以定性查询拜访查询拜访为补充的方式进行。■目标市场定位方法一：定量阐发一、市场阐发技术市场定位的过程如以下图所示：市场定位开始定义市场—(H确定细分尺_,划分市场、描述 M评估各细分市场J 上选定一个或度特征多个目标市房地产市场的开发也需要准确的市场定位，针对阳光100工程，我们主要遵循以下思路进行阐发：非概率的样本选择样本选择方法的正确与否是查询拜访数据质量优劣的关键。在本次查询拜访中，基于不雅澜高球城的概念特点并颠末对消费者的定性阐发，我们采纳了非概率的随机抽样方法，主要做法是通过查询拜访员目测和问卷甄别，筛选出真正的潜在购置者——对高档社区感兴趣的人群，事实大将查询拜访对象总体限定为社会中层及以上群体。这样，一方面包管了查询拜访的针对性，另一方面可以在误差最小的前提下提高查询拜访的效率。多维度的市场细分尺度市场细分的尺度有很多，按照此中任何一个都可以将整体市场划分为多种类型，这样划分的成果是各类型之间的差别只限于单一特征方面，而各类型内部个体之间仍然具有很高的异质性，对于产物定位和营销策略研究没有太大的参考意义。因此，我们采纳了多维度的细分尺度，与单一尺度比拟，多维度方法有以下特点：市场细分成果包含了丰富的信息。由于同时从多个维度进行阐发，潜在购置者的各方面差别被全方位地考虑进去了，查询拜访资料也被最大程度地操纵起来，其成果无疑更能反映复杂的社会群体特征。各细分市场之间差别明显，而其内部个体之间趋向同质化。也就是说，多维度进行细分的成果使得我们能够清楚地判断每一类型的各方面特征和对不同类型进行区分，从而有利于针对不同类型采纳不同的策略。AIO系统的应用AIO系统是一种有效的市场细分指标体系，主要包罗步履、兴趣、态度和社会经济指标四大类指标，本次研究即采纳该指标体系进行市场细分。在具体适用AIO系统时，考虑到兴趣与态度的强烈相关性，我们将其作为一类指标〔生活态度〕进行研究。现代的房地产市场不同于一般消费品市场的一个重要特点在于开发商向购置者提供的不仅仅是产物本身，更多的是一种生活方式。有鉴于此，在实际的研究过程中，我们将主要从生活态度类指标对市场进行细分，而以其他指标对市场细分成果进行描述和映证。市场细分中的多元统计方法应用多维度的市场细分尺度要求在具体的定量阐发过程中运用多变量的统计模型，本次研究我们采用的主要有因子阐发、聚类阐发等多元统计方法和交叉阐发、分组阐发等其他统计方法，各种统计技术的具体操作和实际意义在陈述其他局部有详细介绍。市场细分过程1.市场细分底子过程市场细分的底子统计阐发过程图解：因子阐发 聚类阐发图解说明：1、主要过程分为两个步调：因子阐发是对根底变量〔指标〕的简化，聚类阐发是对样本的分类。2、根底变量的来源：有关生活态度、行为方式的具体指标。3、因子阐发的意义：生活态度、行为方式都是高度抽象的概念，不同的人会发生不同的理解，因此在查询拜访过程中必需使用大量通俗客不雅的测量语句，以降低抽象层次，使不同个体的答复之间具有可比性。但这样做的同时会发生大量的变量，难以进行综合评价，而且各个变量之间往往存在较强的相关关系，变量之间的高度相关意味着他们所反映的信息高度重合。通过因子阐发我们能找到较少的几个因子，它们之间彼此不相关〔相对而言〕，代表了数据的底子布局，反映了信息的底子特征，可以用来衡量高度抽象的概念〔因子的个数由SPSS自动生成〕。•聚类阐发的意义：从多个维度〔因子〕对整体市场进行分类，把性质相近的个体归为一类。分类的个数由SPSS自动选择生成。2.因子阐发(FACTORANALYSIS)通过对人们生活态度量表进行因子阐发，我们复合出7个新变量，形成衡量人们生活态度的指标。下表是生活态度因子负载矩阵，表中数值称为因子负载，它暗示根底变量与因子的关联程度，此中绝对值超过0.3的因子负载被认为是显著的，可以操纵来对相对应的因子做出解释，这样就把根底变量分类并形成了衡量人们生活态度的新变量。表1：生活态度因子阐发根底变量〔态度〕 态度新变量〔因子〕 1 2 3 4 5 67 空闲时只呆在家里0 只按本身的方式追求生活乐趣 0 对本身目前的事业比较对劲 对生活品质要求非常高0 家庭比事业更重要0 很对劲目前的生活方式想得到的必然要得到0 非常喜欢测验考试各种风味饮食 从来不投资股票从来不投资房地产非常喜欢运动非常喜欢旅游社交活动非常重要有很强的社会责任感非常撑持环保0 0 喜欢不同凡响 总是追求时尚,喜欢新事物0 非常向往世外桃源的生活环境 非常向往在繁华热闹的市中心 非常接受西方文化0 非常认同当地的传统文化因子描述个性/时尚/不同凡响/冒险/想得到一家得到投资意识不强，但不满足于当前事业，满足，重家庭，传统投资意识差，社会责任感不强，向住都会/西方文化传统，不好运动好静/梦想同理，通过因子阐发，我们将人们行为方式复合为七个方面的倾向：现代事业未成的时尚派、各种运动型、休闲事业型、传统事业型、热闹型、康体型、内敛型〔见表2〕。它们可以作为七个新变量〔因子〕用来综合衡量人们的行为方式。表2：行为方式因子阐发根底变量〔步履〕步履新变量〔因子〕1 2 3 4 5 67 晨练 一0 游泳 一打球 0 听传统戏曲 一听流行歌曲 一下棋 看球赛 翻阅时尚杂志吃火锅 一吃洋快餐 一吃西餐 去酒巴 去的厅 上咖啡馆 打麻将/打牌上茶馆 一国外度假/旅游一国内度假/旅游一上网 去商店购物参加聚会 一因子意义 一时尚型各种运动型休闲事业型传统事业型热闹型康体型内敛型3.聚类阐发聚类阐发是按照研究对象的特征对其进行分类的一种多元阐发技术，通过聚类阐发，可以将性质相近的个体归为一类，同一类型中的个体之间具有高度的同质性，而不同类型个体间具有高度的异质性。我们首先按照受访人群在生活态度六个因子上的不同取值，颠末聚类阐发，将受访人群划分为五种类型，见下表：〔表中数据的得分值越低，暗示该类人群对该指标的认同程度越高，0暗示中性〕表3：聚类阐发成果1因子 类别 A类 B类 C类 D类 E类 个性/时尚/不同凡响/冒险 投资意识不强，不满足于当前事业 满足，重家庭，传统投资意识差，社会责任感不强 向住都会/西方文化传统，不好运动好静/梦想聚类意义传统、满足、好静，有点投资意识个性、时尚、不同凡响、冒险投资意识差、社会责任感不强、现实不满于现状，社会责任感强向往都会/西方文化、现代从聚类阐发的成果可以看出，按照人们在六个态度因子上的取值，我们可以将整体市场划分为五种类型。每一类型的人群生活态度上都有着区别于其他人群的特点，表中每列中最小的值所对应的因子就是该类型人群最突出的生活态度倾向，最大的值那么暗示该类型人群最排斥的生活态度倾向。因此，聚类阐发的成果给出了不同类型人群的生活态度方面的差别。三、主要布景资料为了更加清晰地了解各类人群的特征，下面将对各类人群的布景资料进行比照阐发，在综合阐发生活态度和布景资料的根底上对各类人群进行抽象描述（也即归类）。■细分群体布景资料比照图学历对比图：油B类和D类人群的学历明显偏低，高中及以下学历占六成摆布;A类的学历最高，六成以上拥有大专及以上学历；E类的学历处于中游，各种学历的人都比较多。年龄对比图：％160%50%40%30%20%10%0%25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁55岁以上A类B类C类D类E类A类和E类人群的春秋偏年轻，25-30岁的年轻人接近对折；B类人群的春秋分布很广泛，年轻人比较不高。家庭年收入对比图：％B类和D类人群的收入明显偏低，家庭年收入3-4万的接近七成;C类人群的收入能力最高，家庭年收入在10万以上达8%；E类人群的收入能力位于中游，4-8万家庭年收入比较多。■细分群体布景资料比照表I类型学历春秋 收入 ]A类高偏年轻 中游 B类偏低各春秋组均有一偏低 C类 中等各春秋组均有一高 一D类偏低各春秋组均有一偏低 E类 中等偏年轻 中游 四、细分群体抽象描述（归类）代号布景资料 生活态度 归类 A类比较年轻、学历高、收入中等传统、不好运动、有点投资意识、易满足传统青年常识分子~B类学历及收入均偏低、各春秋均有个性、时尚、不同凡响、冒险事业未成的时尚菽C类学历中等、收入高、各春秋均有投资意识差、社会责任感不强、现实事业成功的现实菽D类学历和收入都偏低、各春秋均有不满足于现状、社会责任感强中下层的奋斗派一E类偏年轻、收入和学历中等向往都会/西方生活，但比较传统事业初成的伪时尚~五、细分市场选择过程“事业初成的伪时尚〃人群比例最高，约占四分之一，“事业未成的时尚派〞最少。各类人群的市场容量：％1“事业初成的伪时尚〞和“事业成功的现实派〞对工程的兴趣较高，“事业未成的时尚派〞和“中下层的奋斗派〞对工程的兴趣最低I兴趣大的市场容量：％1“事业初成的伪时尚〞和“事业成功的现实派〞较认同其价位，“事业未成的时尚派〞和“传统青年常识分子〞的承受能力弱认同价位的市场容量：％l兴趣大/价格认同的细分市场是“事业初成的伪时尚〃和“事业成功的现实派〞□总体□有效市场通过价格和兴趣过滤后，与总体市场容量比拟可知，“事业成功的现实派〞和“事业初成的伪时尚〞人群的比例大幅增加，而“中下层的奋斗派〞和“事业未成的时尚派〞人群比例大幅下降，“传统青年常识分子〞人群的比例变化幅度不大。目标市场建议：细分群体选择态度目标市场传统青年常识分子选择进入辅助市场一事业未成的时尚派选择进入放弃市场事业成功的现实派 积极进入次要市场社会中下层奋斗派放弃进入放弃市场事业初成的伪时尚积极进入主力市场一营销策略：在营销策略上主攻“事业初成的伪时尚〞人群，兼顾“事业成功的现实派〞和“传统青年常识分子〞。产物策略：在产物策略上重点满足“事业初成的伪时尚〞人群的需求，同时丰富产物组合，考虑产物的兼容性，以此吸引更多的人群。■目标市场定位阐发方法二：定性阐发一、区位导向定位过程区域概念[—市市场认同㈡最有价值人群㈡购置需求 公司战略\—产产物开发策略OzlA区位概念二江景不雅，环境独特与朝天门照应，一览都会景不雅风水上佳南滨路，休闲娱乐与都会有一段距离，比较安静周边配套不全交通不便利A最有价值人群成功人士，对生活品质要求很高春秋45岁以上的退离体中老年人，以养老为主要目的，对周边生活配套不太在乎；35-50岁的“伪品质〞，教育程度不高，工商自营人士，追求所谓的生活品质；个性自由职业者，SOHO族小资子女已经完成9年义务教育的家庭产物概念导向过程产物概念己产物偏好匚^最有价值人群U）购置需求 公司战略\—产产物开发策略 —]A产物概念国际化生活社区解构建筑，地标建筑个性化阳光住宅A最有价值人群时尚族，走在时代的浪尖上；伪品质，以物化状态彰显生活品位，追捧一些“空壳〞；小资个性自由职业者，SOHO族三、区位概念导向和产物概念导向比照阐发图伪品质、小资和SOHO族是两种推导成果的交集，是工程主力客户群；时尚族具有很强的都会主义，这不仅暗示在建筑上，更重要的是暗示在生活上，而且他们支付能力有限，购置面积偏小，所以建议首期不必重点存眷这局部客户；离退休中老年人和真正成功人士比较垂青这里的环境，但对现代解构风格比较排斥，同时考虑到公司的开发战略，“以速度求效益〞，所以建议首期不必重点存眷这局部客户。■综合阐发按照定量阐发成果，伪时尚人群是最有价值人群，是工程的主力客户，定性阐发的成果也不约而合，所以可以判定伪时尚人群是工程的主力目标客户。小资和SOHO族是定性研究中具象化的两个群体，它们可能存在于“事业初有成的伪时尚派〞和“事业未成的时尚派〞的人群中。由于“事业初有成的伪时尚派〞和“事业未成的时尚派〞的生活态度存在很多相似之处（见上文），而时尚又是一个抽象的概念，不同对的人对其理解可能有偏差，所以“事业初成的伪时尚派〞和“事业未成的时尚派〞很可能存在彼此渗透现象。从座谈会与会人员来看，虽然各组的同质性较强，但仍存在一些“杂质〞，所以在产物定位过程中，我们将会排除“杂质〞。为了排除“事业未成的时尚派〞中的“杂质〞，我们把“事业未成的时尚派〞进一步细分为B-1和B-2两个群体。因子 B-1 B-2 个性/时尚/不同凡响/冒险 一投资意识不强，不满足于当前事业满足，重家庭，传统 一投资意识差，社会责任感不强 一向住都会/西方文化 一传统，不好运动好静/梦想 一聚类意义 个性、时尚、不同凡响、冒险，现代，好动个性、时尚、不同凡响、冒险，满于现状研究成果暗示，“个性、时尚、不同凡响〃是B-1、B-2的共性，但是B-1同时具有现代，好动的特点，是真正时尚族；而B-2类满足现状，是伪时尚者。从家庭年收入来看，真正时尚族的B-1类的经济能力低于伪时尚人群。家庭年收入 B-1 B-2 4万元以下78.9%69.1%4-6万元10.5%20.6%6-8万元5.3%5.9%8-10万元 0% 2.9%10-12万元 1.8% 1.5%16-18万元 1.8% 0% 从购置房型来看，B-1类主要购置二房单元，B-2类主要购置三房。购置户型 B-1 B-2 一房 一1.8% 1.5%二房 61.4%38.2%三房33.3%55.9%四房3.5%2.9%四房以上 0% 1.5%第二局部产物定位策略本次产物定位是按照目前市场现状研究而定的，在分期开发时，应按照当时市场情况当令调整产物策略。出格强调的是，下面产物定位主要从市场角度出发，没有考虑其它因素，这由开发商进行平衡。三元机构认为影响后期产物调整主要有以下二个重要因素：■大盘开发本身的运行规律大盘开发规律性变化图对于任何开发周期较长的大盘来说，存在着两个底子规律：一是价格必需上涨。楼市如股市，追涨杀跌，只有持续上涨才能让老客户对劲，新客户有信心；二是总价变化幅度不克不及太大。因为总价代表着一个经济阶层，幅度太大将会影响客户的人际传布效应，呈现“客户断层〞，影响到工程可持续稳健开展。正是由于上述两条价格曲线的影响，二期、三期产物户型面积应在前期根底上适度上扬，增幅控制在10%以内。阳光100国际新城〞是一个800亩的大型工程，细分市场容量必需足够大，所以“阳光100国际新城〞在单价上涨的情况下控制面积更为重要。但在面积变化不大，如何保持单价持续上涨是重中之重，即“给客户一个购置的理由〞。传统房地产营销经验认为，支付单价与购置面积呈现正相关，面积不上去，单价上升的空间不大；三元机构研究结论说明，性价比是真正决定着购置可能性。〔见以下图〕购置可能性=〔底子性能+附加性能〕/价格=性价比对于“阳光100国际新城〞而言，关键是在控制总价情况下，如何提高产物的综合性能？也即“明涨暗降〞。三元机构认为“阳光100国际新城〞除具备常规的居住办公性能以外，还应就以下两个方面提升产物性能，这直接关系到产物线是否成立：硬件：教育设施智能化系统环境指数住户专车软件：1)CRM〔CustomerRelationshipManagement〕客户关系办理2)物业效劳〔Service〕3)品牌商品化运作［Brand〕4)子女成长环境塑造(ASSimilation)■市场环境的变化市场环境的变化可能直接影响到后期产物策略，对于“阳光100国际新城〞来说，应重点存眷以下几个动向：王家沱大桥、东水门大桥、菜园坝大桥的建设状况轻轨的建设状况竞争敌手的动向〔融侨半岛、海棠晓月、上海城、阳光华庭等〕整体市场大势■首期产物定位策略产物定位方法为了准确、有效地制定“阳光100国际新城〞首期产物策略，本次采用定量定位与定性定位相结合的方面，在综合权衡的情况下得出最终结论。在产物定量阐发过程中，主要按照“整体市场一一市场聚类一一选择细分市场一一设置门槛一一产物需求一一产物策略〃几个步调展开。在产物定性阐发过程中，主要采用区域导向和工程概念导向两个方面圈定客户群，并按照他们的个性需求作为定量阐发的补充、深化和验证。市场容量预估按照重庆市统计年鉴，2000－2002年主城七区平均每年商品房发卖量约400万平方米。本次拜候的总样本量为995个，他们都是有购置意向的潜在客户，可以把他们假设为重庆总体市场需求。主力客户群的市场容量为86个〔见“目标市场定位策略〞〕，占总体市场的8.14%，对应的市场需求量为34.6万平方米/年；“事业有成的现实派〞这个辅助市场容量约为27万/年；“传统青年常识分子〞这个辅助市场容量约为14万/年，三者市场所计为75.6万/年。三、产物定位策略产物档次和性质：国际化高尚社区总体规划建议规划构思流程：生活方式 u>社区文化O空间型态口 ：)建筑物追求时尚个性彰显讲究品质国际品质标签性归属感时尚居家人际交往休闲娱乐凭江临风商业广场标签住宅个性SOHO名牌中学晶体长廊商务会馆・建筑是生活的载体，社区是生活方式的张扬。以目标人群所爱好的生活方式为底本，提炼社区文化内涵，由张扬的社区文化内涵为导向构思社区的城市功能空间，再以城市的功能空间为结点、轴线来规划布局住宅等建筑物。・在追求“阳光、国际、时尚〃的同时重视人们的生活及交往空间——“街区、广场、会馆〞的营建，以持续的沿街空间及生活、商业设施形成社区的活力，使住宅区参加整个城市生活、街区风格之中，创立独特的“国际生活风格〞。总体规划建议错动式布局，尽可能做成每栋直接面江，每户都有本身的景不雅；规划轴线清晰，错而不乱，而且有利于分期开发;退台式布局，阐扬坡地的优势。产物设计建议1）户型与面积~房数户型建筑面积户型比例面积区间面积比例二房二房一厅一卫85平方米15%80-9010%二房二厅一丁~95平方米一15%90-10012%ɪ房三房二厅二卫-110平方米一10%105-11510%三房二厅二卫-125平方米40%120-13040%四房以上四房二厅二卫-140平方米15%130-15018%四房以上一180平方以上5%200平方以上8%按照三元机构研究模型，消费者能够接受的面积浮动范围为5-8%，所以上外表积区间值可作产物设计的依据。作为成熟居家的三房二厅是绝对主力户型，主要面向核心家庭；对于首期来说，二房也是一种重要户型，主要面向三类客户，即“为子女购置〞、“离巢族〞、“投资转卖客户〞；・可以设计在一梯多户中景不雅面相对较差的标的目的，但不宜设计在分摊率过高的楼宇；・也可以单独拿出二栋高层做“时尚秀〃，专门面向青年人，考虑一些个性要求〔比方小错层，主卧室大点，大卫生间，客厅和餐厅小些〕。四房主要面向伪时尚中的屡次置业者，主要置业目的是家庭居住以及休闲度假，设计要求无障江景，视野开敞。五房虽然是一种辅助户型，但大户型的设计比中小户型更为苛刻〔见下文〕。・五房及以上大户型可以安排电梯公寓的顶部；・也可考虑做一至二栋超高层“楼王〃，全复式布局，200平方米以上，带私家空中花园，用于提升整个工程档次，发生居高临下的层次感，主要客户是“事业有成的现实型〞中的财富阶层，随着工程的推进，还有吸引其它类型的财富阶层入驻。2）主要功能区面积户型客厅餐厅主卧主卫客房儿童房其他房间厨房公卫工作阳台不雅景阳台储藏室小计二房26818121064690三房30102061410126583124四房3210227141081275103140〔以三种房型为例，其它面积住宅可以同比例分配〕功能间面积设计的关键在于实用性，性价比，因为无论是三房，还是四房，每个功能间面积差别并不大，这说明客户都是实用型，而不是享受型。以四房和三房为例，面积主要多在其他房间上，其它功能间的面积相差不大。出格重视对不雅景阳台的设计，面积要大点〔对于单个家庭来说，直接影响购置决策的是某一套住宅的VIEW,而不是整个社区的录VIEW〕；按照研究成果说明，消费者最主要购置因素就是环境，所以对于“阳光100国际新城〞来说，如何阐扬无障碍江景资源十分关键。建议临江设计大幅落地窗，客厅包管朝江景，外套阳光花房；如果面宽允许，主卧室也应朝江景，主卧室阳台与阳光花园连通。3）建筑类型建筑类型住宅套数比住宅面积比小高层 40%35%高层50%50%SOHO公寓 10%15%多层洋房 无无独立/联体/别墅无无.小高层和高层电梯公寓是工程的主要建筑类型，建议通过拔高建筑，降低建筑覆盖度，增强空间感；.从定量查询拜访成果来看，有5%的消费者购置SOHO公寓，从定性查询拜访成果来看，很多与会者对SOHO感兴趣，建议至少拿出一栋做SOHO公寓楼，主要设计要求如下：外不雅与整个社区一致，但应临街或临路，泊车便利，包管有独立的出入口；包管最好的景不雅，这是“SOHO族〃购置的关键，也是创意的源泉；“SOHO〃既是一个营销概念，同时也是一个产物概念，建议拿出一栋高层建纯粹的“SOHO公寓〃，弹性空间设计，弱化功能区的边界，宜住宜商；“SOHO公寓〃中应注意公共区设计，比方“小型公议室〃、“酒店式大堂〃、“公共卫生间〃、“LOGO形象墙〃等。每套面积在140平方米摆布，而且包管二套或多套合并使用。III.从消费者查询拜访结论来看，别墅的需求量在10%摆布结合该地块环境特征，依山傍水，空气清新，视野开阔，与城市保持散步的距离，也可称得上别墅产地，但三元机构认为首期不宜建别墅，原因有以下几条：重庆别墅市场并不好，在所有房地产工程中，别墅工程的风险仅次于写字楼工程；〔见宏不雅阐发陈述〕；“阳光100国际新城〃占地800亩，需要进入一个市场容量较大的市场，需要做主流产物；别墅工程的高档定位可能导致发卖速度放缓，资金回收周期长；别墅市场的个性很强，不符合“阳光100〃的开发理念及开发经验;・别墅容积率必需在0.4内才可做出感觉，地盘使用并不经济，对整个社区2.0容积率的设计提出了挑战；・当然，随着工程持续开发，结合“国际化〃及“南滨路〃特点，可以在二、三期做一些商务别墅或商务会馆，挖掘工程的商务价值。4）每层户型对于电梯公寓来说，最好设计成一层四户，不超过一层六户，这是一个心理门槛；对于SOHO来说，可以设计为一梯六户，但不得超过八户。5）套内空间布局空间布局住宅套数匕E面积比平层 60% 55% 错层 35% 37% 跃层（中空） 5% 8%I.100平方米以下的房型设计成平层；110-140平方米可以设计成错层或平层；.180平方米以上的大户型可以设计成平层或跃层〔中空〕。按照定量研究成果，非平面布局的需求量很大，对于主导“国际化高品质生活〞的社区来说，客户层面年轻化，能够接受新鲜事物，对非平面布局兴趣很高；另据其它相关研究说明，客户潜意识认为非平面户型比平面布局户型价格超出跨越5－8%摆布；与2001年市场研究成果比照，2003年重庆非平面布局的需求上升近20%，这说明重庆市场非平面布局正处于高速上升阶段，是阶段性的主流产物。6）景不雅与朝向总体来说，景不雅作用大于朝向作用，设计中如有冲突，先包管景不雅，然后考虑朝向；对于不同的功能间，景不雅的作用不同，从强到弱其次是客厅、主卧室、次卧室、餐厅、书房等；对于不同的户型，景不雅与朝向的作用有所不同。随着户型的增大，主卧室避开西晒的欲望增强，餐厅朝向景不雅的需求增强〔见下表〕・对于二房来说，客厅优先朝向景不雅，同时主卧室也尽可能朝向景不雅〔西晒是次要的〕，这说明对于二房业主来说，二人世界的主卧室的舒适度要求很高；对于三房来说，客厅朝向景不雅需求最强，这说明对于核心家庭来说，客厅是一家人主要活动场所，景不雅等条件要求很高；对于四房来说，客厅的景不雅作用大于朝向，但主卧室的朝向比景不雅重要；对于四房以上大户型，“景不雅餐厅〃有必然的市场需求，在所有户型中，餐厅朝向景不雅的比例最高。房型客厅餐厅主卧室次卧室书房二房0三房0四房四房以上1r0小计0.8随着业主春秋的增加，客厅朝向景不雅的需求越来越强，主卧室避开西晒的欲望越来越强〔见下表〕房型客厅餐厅主卧室次卧室25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁61岁以上・对于年轻人说，主卧室是二人世界的天地，景不雅等条件要求较高，可以接受西晒；・对于45岁以上中白叟来说，客厅是主要活动场所，景不雅等条件要求很高，主卧室是一个居住场所，西晒接受程度较低。7）主要辅助功能区的需求程度〔见以下图〕各种辅助功能间的需求强度：不值0玄关储藏室主卧|房衣帽壁间|浴卫柜分隔工人房独立娱乐□二房2.773.053.273.683.362.051.77□三房3.183.573.664.083.682.292.08□四房3.74.33.91?~3.62.63.2□四房以上544.61?~3.844.4・随着户型的增大，各种辅助功能区的需求强度明显增强;・对于主力三房来说，需要程度从强到弱依次是房间内壁柜、浴卫与洗手间分隔、独立储藏室、主卧室衣帽间、玄关、独立棋牌室、工人房，在设计过程中优先满足前面的辅助功能，以此类推；・对于四房以上的大户型来说，玄关、主卧室衣帽间、独立娱乐棋牌娱乐室、工人房等个性化功能需要较强，而储藏室、浴卫与洗手间分隔、房间内壁柜等常规家居性需要不是很明显〔对于财富阶来说，并不是不需要这些辅助功能间，而是把作为一个次要地位，他们更多存眷的是个性化的、彰显身份细节，所以在大户型设计要求更高〕8）细部功能处置就重庆房地产市场而言，竞争已经走过了地段阶段、概念阶段，而且从粗放经营进入精耕细作，产物的竞争主要表达在细部上面〔以下局部结论来自于其它相关市场研究〕。I.卫生间所有卫生间尽可能做到自然采光；对于二房单元来说，由于只有一个卫生间，卫生间的使用频率较高，使用功能更为广泛，所以面积应包管在6平方米以上；主人卫生间随着人们生活程度的提高，人们对主人卫生间这种私属性最强的空间越来越重视，主人卫生间成为一个产物设计的点睛之笔。在主人卫生间设计装修时应充实考虑以下几个方面：一面积尽可能大点〔见上文面积分配表〕；一自然采光；—自然风景，最好边沐浴〔泡澡〕边欣赏风景；—包管通风效果；一干湿分区，防潮；—色彩淡雅；—防滑处置等。II.主卧室主人一般喜欢把电脑放在卧室里，便于随时使用，所以卧室设计时应考察电脑的摆放处所，建议把电脑摆放在床头柜的旁边，防止与床对面电视机的位置发生冲突，所以主卧室的进深应包管这些家私/家电的摆放。对于四房以上大户型来说，建议设计“主人区〃概念,

主人区包罗主卧、主卫、衣帽间、书房等。. 工作阳台工作阳台与厨房形成次动线，便于存放杂物和晾晒衣物。工作阳台的功能越来越大（晒洗衣物、堆放杂物、放置洗衣机），所以面积不宜过小〔见上文面积分配表〕。越来越多的家庭把洗衣机从厨房搬到工作阳台上来，所以工作阳台就预留上下水位。但建议厨房里仍预留洗衣机位，因为在西南地域，冬天气温有可能骤冷，如果工作阳台没有封闭，有可能造成洗衣机水管破裂，造成一些麻烦。〔见右图〕工作阳台设计时应防止工作阳台与

客厅在南北线上，因为工作阳台很

多时间挂着衣物，影响人们的视线,

应适合处置。〔见左图〕考虑阳台的实用性，阳台形状最好设计为方形。.入户门对于大户型来说，入户门可以考虑加宽到1.2米，可装子母门，对开门。.户内楼梯对于大户型跃层来说，户内楼梯宽度应在0.9米以上，便于搬运家私，而且显