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文档简介

土地增值税清算程序与清算方法土地增值税的清算程序包括六步：1.准备工作；2.计算项目收入总额并编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》；3.计算扣除项目金额并编制《扣除项目成本费用计算表》；4.计算土地增值税应纳税额并编制《土地增值税纳税申报表》；5.进行审计鉴证；6.申请清算。在进行土地增值税清算前，需要做充分的准备工作。清算的时间范围长，涵盖的内容广，对原始凭证的要求严格，没有凭证就无法扣除。准备工作包括：1.明确清算项目及其范围；2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出；3.正确划分清算面积和非清算面积；4.按照当地的标准划分普通住宅和非普通住宅的收入和支出；5.正确划分不同时期的开发项目；6.正确划分征税项目和免税项目；7.明确清算项目的起止日期。此外，还需要搜集整理相关资料。销售收入的计算需要注意以下事项：1.核对商品房销售合同和销售发票，特别是合同面积和实测面积；2.核对销售发票和主营业务收入明细账和总账；3.正确划分预售收入和销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，以确保清算数据的准确性。四、开发产品的处理房地产开发完成后，其用途可能包括职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。对于这些情况，应按照销售房地产的方式进行所有权转移，并编制《开发产品视同销售明细表》。五、销售退回、折扣销售与销售折让业务的复核需要对销售退回、折扣销售和销售折让等业务的相关手续进行复核，以确定其是否符合规定。同时，需要检查折扣和折让的计算和会计处理是否正确。六、预收账款和其他应付款的复查需要复查“预收账款”和“其他应付款”是否存在应结未结收入的业务，以确保准确计算开发成本。七、土地增值税清算项目销售收入汇总表的编制需要按照房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。四、扣除项目的计算一、扣除项目计算的程序在计算扣除项目之前，需要复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定。如果存在差异，需要按照税法要求进行调整。同时，需要检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确。如果没有合法凭证，应提请公司补齐有关凭证。还需要对“开发成本”和“开发产品”总账、明细账进行核对，并计算清算项目的《开发产品成本明细表》和编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。二、成本项目计算要点1.土地使用权支付的金额需要审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。如果同一土地有多个开发项目，需要审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。2.土地征用及拆迁费需要审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。同时，需要检查拆迁费是否有合法凭证，并确认动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。对于取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊，需要按照税务机关确认的方式计算分摊。3.前期工程费需要确定开支范围是否属

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