绿地集团·城市公寓产品手册课件

城市公寓产品手册 (上)Productdevelopmentcity

apartment目 录CONTENTS01 如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办02 陈旧老套的产品现状居住属性差社区环境差持有成本高03 市场优秀案例与绿地代表项目20-40㎡案例分析40-60㎡案例分析60-90㎡案例分析90-150㎡案例分析150㎡以上案例分析04 城市公寓创新产品研发方向上

册02 创新产品项目的应用03 公寓技术及成本要点梳理下

册01 创新产品系列20-40㎡百变胶囊寓40-60㎡阳光体验居60-90㎡超值宽享墅90-150㎡双钥匙金库150㎡以上都市名片宅01 Vigorousmarket

demand如饥似渴的市场需求Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好政策2010年以来市场整体供大于求。围绕去库存，政策支持商办类物业改建为公寓类产品，成为去化主流政府怎么说？2015年10月9日，市委书记韩正明确表示，当前上海办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。2015年20162016年2月14日，上海市政府印发《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加年中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。2016年3月25日，上海《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》从即日起发布实施，其中涉及到的楼市调控政策，包括：非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）01思考1：如何通过业态转型适应政策？思考2：如何通过产品创新去化库存？企业思考市场面办公存量高、压力大要求增加经营效益政策面住宅限购、鼓励商办去库存经营面政策导流部分客户公寓项目去化稳定现状住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行02Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发绿地建筑研究院研发成果，仅供内部交流，严禁外传9.13.93.632.72.21.81.7

1.7

1.70510北京

上海

深圳

成都

广州

武汉

天津

郑州

重庆

西安全国整租房日均需求前十名城市（单位：万人）青年租房市场年度规模估算应届生租房市场年度规模测算流动人口(亿）×流动人口租房率×平均年租金201

3

年 2014

年7891 91082013

年598

609应届生人数（万）×就业率×年租金2014

年15%1.8%单位：亿高校流动人口（万）全国流动人口（亿）京津冀长三角珠三角市场怎么看？一线城市年轻人的不断涌入，租赁市场的规模逐年增加，青年租房市场规模年增加15%4%54%32%3%64%25%10%

8%60%40%20%0%小于20岁20-25岁25-30岁30以上北上广深非北上广深全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年租房者超8成租房者年龄分布比较01 沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购，使得购买城市公寓的需求持续增长02 租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发理解客户置业心理探求市场机会点系列客户类型客户需求20㎡以下系列个人自住客户过渡居住、基本功能区完善、预置收纳系统个人投资者总价合理、产品性价比高企业投资客距离企业近、具有较好的升值性、空间使用性能高20-40㎡系列个人自住客户居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面积在30-40㎡居多个人投资者总价合理、增值因素多企业投资客具有较好的升值性、空间实用性40-90㎡系列个人自住客户卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主个人投资者总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利企业投资客具有较好的升值性、地段较好、生活便利90-150㎡系列个人自住客户配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150㎡两房或2+1大三房为主个人投资者空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务客户购买心理小面积注重低门槛大面积注重品质及运营服务能力租房将成为未来趋势客户怎么想？没钱的人租房——房价太高买不起房有钱的人租房—城市中心居住体验新新人类租房——90后不买房——70%单身女性倾向租房0102Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发26.31%租房者相对满意73.69%租房者深陷“租房癌”土地观念淡化消费能力强不愿当房奴，租房不仅要装修好看，更要住的舒服社交控生活质量要求高拒绝无聊生活，渴望趣味相投的小伙伴追求个性注重品质注重品牌，注重体验，注重服务喜欢新鲜事物高品质，品牌化的新型公寓是不二选择新租房主力军租房态度根据2015年租房市场调研报告新租房主力军都市里的新享乐主义者追求不将就的生活品质拥抱要有趣的生活方式既有动静皆宜的百搭性格又要动静分离的生活空间客户怎么想？Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发绿地怎么办？普通公寓办公

引入高端运营商高端公寓小业主10%溢价20%溢价5%年回报以海珀旭辉酒店式公寓项目为例公寓售价比住宅售价低25%通过服务运营售价再提升20%小业主年资金回报率5%去化速度提升300%绿地创新城市公寓产品效益一线城市城市公寓对比办公数据以万科翡翠公园项目为例公寓去化速度为办公的

4-5倍公寓租售比为办公的1.5-2倍20万方楼盘类住宅年均平稳去化5万方公寓售价高于办公10%0102Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发02 Problem

summary现有公寓的痛点所在居住属性差社区环境差持有成本高城市公寓应更多地考虑居住者的生活诉求；城市公寓产品是急待开发并受到关注的产品如饥似渴的市场与低端陈旧的产品之间的矛盾市场现状产品市场预期产品拥挤、简陋舒适、人性Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发公摊大、得房率低满足规范要求，合理减少公摊面积得房率大部分在60—70之间面积段项目名称建筑面积套内面积得房率20-40㎡绿地昆山胶囊公寓31.519.8462.98绿地M-TOWN4027.3468.3540-60㎡顺德运近东绿地中心5331.8460.08绿地越秀海玥5035.9471.8860-90㎡绿地华家池印65.548.674.10白云绿地中心88.555.362.4990-150㎡绿地海珠滨江汇10668.864.90无晾晒和储藏空间产品没有设置阳台，无法满足日常晾晒需求储藏空间过少或几乎没有空间舒适度与布局差市场上公寓大多居住的空间狭小厨房与卫生间私密性不足暗房出现上层层高过低，影响居住生活的舒适度（两层分割的空间）空间狭小暗房出现通透性差居住属性差采光通风差多数产品只有一面采光通风，卫生间、厨房多为暗房间01020304Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发水电煤和物业费用高物业服务费高，公寓物业费比同级别住宅贵50%以上水电煤费用高，上海居民用电和商业用电价格相差40%以上项目名称物业类型主力户型面积销售报价物业费万立城汽车公馆商业性质32-47㎡13000元/㎡3.50元/平Smart智慧城商业性质30㎡12000元/㎡4元/平旭辉海上国际商业性质40-70㎡48000元/㎡6.8元/平龙湖北城天街商业性质36-57㎡LOFT21000元/㎡4.5元/平上海万科翡翠公园商业性质45㎡LOFT45000元/㎡5.8元/平融创外滩188商业性质172-183㎡65000元/月8.30元/平保利ONE56商业性质250-370㎡135000元/㎡16元/平持有成本高投资回报率低转让税费高、无终端用户入门价格高商办产权首付比例高达5成无归属感公共空间缺少居住社区的感觉社区环境差低档次感社区物业维护不到位，配套设施不全010102 不安全感60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑020303Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发居住属性空间舒适性：居住的空间狭小，私密性差得房率低：仅60%-70%无晾晒和储藏空间：储藏空间过少或几乎没有采光通风差：自然通风采光都有问题环境属性无归属感：公共空间缺少居住社区的感觉不安全感：60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑低档次感：社区物业维护不到位，配套设施不全成本属性入门价格高：商办产权首付比例高达5成水电煤和物业费用高：商业属性的水电煤费率高投资回报率低：转让税费高、无终端用户公寓产品痛点的归纳总结公寓产品痛点的解决策略提供物有所值的产品和服务，满足客户心理需求强化未来片区休闲配套和产业资源配置，以政府前期投入与现实产出为依据加强客户对规划的信心一流服务团队打造提升客户信任度提高自住需求比例降低不安全感社群文化公共空间打造归属感通过合理的功能空间排布和高附赠弱化得房率低导致的空间局促感Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发大面宽设计保证采光；恒温恒湿、新风系统等高科技技术手段解决居住舒适性问题Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发03 Caseanalysis市场优秀案例与绿地代表项目20-40㎡案例40-60㎡案例60-90㎡案例90-150㎡案例150㎡以上案例产品案例分类20-40㎡40-60㎡60-90㎡90-150㎡150㎡以上特点总结主力面积段：30㎡左右使用范围：总价低、投资为主产品特点：以极小空间模式营造功能齐全的居住空间风险：可变家具装修成本高项目区位：一二线城市次核心区、近郊区绿地案例绿地胶囊公寓绿地M-TOWN景瑞.遇道龙湖北城天街竞品案例特点总结主力面积段：50㎡左右使用范围：LOFT产品主导、投资、居住产品特点：有一定空间舒适性、赠送率大项目区位：一二线城市近郊区、远郊区绿地案例竞品案例光明D9空间一品国际绿地越秀海玥绿地峰尚汇特点总结绿地案例竞品案例旭辉海上国际万科翡翠公园北京·新干线白云绿地中心主力面积段：65㎡左右使用范围：SOHO产品主导、酒店式公寓、投资、居住产品特点：适用性强，空间舒适度高，产品空间形式多样项目区位：一二线城市核心区、次核心区和近郊区特点总结主力面积段：120㎡左右使用范围：此面积段类住宅公寓较少、适用于少数边角户型产品特点：产品配置高、空间舒适度高风险：总价高、与住宅产品同比，购买性低项目区位：一二线城市核心区、次核心区绿地案例竞品案例绿地海珠滨江汇特点总结绿地案例竞品案例顾村小辣椒融创外滩188主力面积段：150

㎡

或200㎡左右使用范围：类住宅模式、投资、居住风险：总价高、购置门槛高产品特点：空间奢侈、豪宅模式项目区位：一线城市核心区或有独特景观资源的区域景瑞.遇道龙湖.北城天街绿地胶囊公寓绿地M-TOWN20㎡-40㎡案例分析面积小、总价低，以极小空间模式营造功能齐全的居住空间SOHO产品：1、大面宽小进深模式，多利用可变家具来满足生活方式的功能需求，可变家具成本高2、小面宽大进深产品，可功能依次合理布置，空间感受较好，降低装修成本LOFT产品：

1、4.5m层高，买一赠一模式，建议局部做挑空，减少空间压抑性2、两卫必备、走廊上空做储藏，提高赠送率产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或新婚夫妻为主、个人支付能力中等，国内或国际百强企业为主居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面

积在30-40㎡居多个人投资者项目周边为主、区域熟悉度较高总价合理、增值因素多企业投资客创业型企业、大型园区企业等具有较好的升值性、空间实用性20-40㎡系列客户描述：投资客为主，自住客户对性价比较为敏感，支付能力一般，但对空间功能要求较高。客户分析总结20-40㎡

案例分析景瑞遇道（@way遇道），由1栋3层商业和1栋6层青年公寓组成。产品为约20平米青年公寓和14套约100平米的沿街商铺。针对年轻人生活居住的痛点，从创意极小户型、最终实现青年人居住期望。近中环、销售火爆、投资性产品，引入酒店型运营公司管理20-40㎡景瑞.遇道板式-销售型-SOHO1景瑞.遇道外环中环内环区域板块上海/宝山楼盘地址上海宝山逸仙路殷高西路路口开盘时间2016-04-17售价5万/㎡投资商上海景瑞地产土地面积3038㎡总建面积6067㎡o

积率2.0绿化率20%车位数41个物业公司景瑞遇道物业管理费物业费11元/月/㎡产权年限50年煤气无装修2200-2500项目优势：位于3号线殷高西站旁，交通便利，由1栋3层商业和1栋6层酒店式公寓组成。每层配置洗衣房公共空间公共厨房健身空间三层连廊连接居住空间与公共空间走廊处设置通风采光区位图标准层平面项目概况景瑞·遇道技术指标筑形式：板式结构设计建在长期、短期投资的客户中，最打动他们的因素是统一运营以及轨交，因此要在户外广告及宣传物料中突显这两点优势；由于总价段集中在100万左右，收益率约5%，也有部分客户是作为教育投资及养老投资的，因此要加强这板块的说辞。

（例如：送套房子给父母，每月租金正好可以给父母养老；为读书阶段的小孩购置一套，租金可成为他每个月的零花钱）关注点：首付低、回报率稳定、轨交便捷、租金稳定、商业成熟、长期投资升职潜力大购房目的分析总价段分析项目最打动因素分析认购客户中，自主创业基本以外地人为主，而他们购买的原因为是不限购、不限贷，应该在户外宣传中突显不限购不限贷，吸引更多外来户籍前来购买；认购客户的职业主要是企业单位高管较多，因为他们的收入相对稳定，还贷毫无压力，所以要针对这些老客户推广好老带新的优惠政策，才能更好的辐射到他们身边的朋友前来购房。认购客户职业分析月收入分析户籍分析01 置业目的：90%以上为投资客户，交通及后期运营增值是核心要素02 客户定位：产品方面关注点弱，支付能力中等以上为主032客户分析景瑞·遇道Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：约21㎡套内面积：约14㎡得房率：约67％层高：3.6m尺度：约3.2*4.4m(

开间*进深）户型特点：极小空间模式，空间合理分配利用可变家具营造空间模式整体式卫浴设计，提高空间利用率户型劣势可变家具成本高缺少厨房功能，无冰箱、洗衣机存放位置整体式卫浴，有效节省空间，缩小卫生间使用面积折叠式书桌，使用方便简洁可变家具，空间根据所需而变飘窗设计，扩大空间感知面积日式整体卫浴整体橱柜可变家具，折叠床卫生间顶部做储藏，利用层高优势3景瑞·遇道产品分析（主力户型）户型优势Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发龙湖北城天街地处成熟的顾村大型居住区，隶属于地铁上盖项目。龙湖北城天街由南北2个地块组成，总建筑面积约40万㎡的都市地标。南地块自持10万㎡商业，打造一站式购物中心。同类面积段产品中品质较优，配套较好

20-40㎡

龙湖北城天街板式-销售型-SOHO龙湖.北城天街外环中环内环建筑形式：板式结构设计区域板块宝山区，外环外楼盘地址宝山陆翔路1018弄开盘时间2016-04-17售

价2.2万/㎡投资商上海龙湖置业土地面积81637㎡总建面积403832㎡容积率3.5绿化率15%车位数1：0.5物业公司重庆龙湖物业服务有限公司物业费4.5元/月/㎡产权年限50年煤气LOFT带煤气，SOHO无装修LOFT毛坯，SOHO：15001、2、3号楼均为15层高，4梯28户设计LOFT标准层SOHO标准层5号楼7梯36户设计客户电梯：六梯货用电梯：一梯项目优势：位于7号线潘广路旁，交通便利，北地块由3栋LOFT，2栋SOHO及销售型商业组成。区位图1项目概况技术指标区位图标准层平面龙湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发自住型客户主要客户属于区域型、地域接近型客户（宝山罗店顾村区为主、周边地铁沿线区域）投资性客户客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客客户来源：置业目的：70%以上为投资客户，交通及后期配套是核心要素关注点：首付低、轨交便捷、租金稳定、未来商业配套、长期投资升职潜力大客户描述：客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主客户需求：产品需求：投资客受访人：王先生

35岁

宝山区客户基本属性：已婚一孩型上海户籍，工作地普陀区，目前工作8年，名下已有多套房产，限购普通商品住宅目前居住在项目周边，想购买公寓类产品作为投资主要考虑置业因素是总价，且小面积租金与周边普通住宅相同自住客受访人：顾先生

27岁

无锡市客户基本属性：已婚未育型非上海户籍，工作地静安区，目前工作2年，已婚未生育，欲购买靠近地铁沿线总价低的住房有生育打算，现阶段作为过渡型房产，置业目标在80-90平米左右的二房产品，不考虑LOFT不限购面积小、总价低、可投资交通便利平层产品平层装修居家性比较强LOFT产品通煤气认可度高空间分割后利用率高0102032客户分析龙湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发户型特点：小面积户型LOFT模式，空间合理分配利用层高优势，区分私密空间与交流空间利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间户型缺点：南北通透差厨房与卫生间采光不足A户型对面户型二层赠 二层送一层走廊一层赠送空间样板间营造赠送二层：休息空间

3200 7000一层：交流娱乐空间公共走廊上空作为赠送空间，设计扩大功能使用上下交通布置中间，有效分隔不同的使用空间南向阳台赠送扩大内部实用空间3产品分析（主力户型）户型优势龙湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发项目名称：龙湖.北城天街建筑面积：SOHO约37㎡套内面积：约25㎡得房率：约67％层高：3.0m尺度：约3.2*6-7m(

开间*进深）户型特点：小空间模式，空间合理分配利用较长的进深，布置不同的空间厨卫布置入口处，空间干湿分区明确厨房无煤气接入，交房不配置电磁炉交房墙面为乳胶漆，样板间为墙纸南向阳台赠送扩大内部实用空间3200户型缺点：南北通透差厨房与卫生间采光不足6000-7000卫生间满足功能客厅与卧室空间功能可互换4产品分析（主力户型）龙湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发绿地滨江汇项目是绿地集团推出的首个关爱青年计划的绿地“小爱”。取义来自于“大城小爱”.绿地21城为整个花桥国际商务城的前期建设了大量的生活、商业、教育、医疗等配套。绿地“小爱”

是顺应国际商务城发展的需要推出的一种产品。由于它面积较小、总价相对较低，对于刚刚步入社会的年轻人来说不会背负过大的压力，而且又位于核心的商业中心与他们的生活习惯、社交网络是非常契合的。远郊极小户型产品，总价可控，可变户型模式

20-40㎡

绿地昆山胶囊公寓板式-销售型-SOHOProductdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发上海昆山绿地昆山胶囊公寓地铁11号线位置建筑形式：板式结构设计32㎡胶囊公寓核心筒分散模式区域板块昆山/华侨楼盘地址花桥镇集善路102号开盘时间2016售价1-1.5万/㎡投资商绿地集团土地面积8万㎡总建面积22万㎡o

积率4绿化率15%车位数地上：1310个、地下：470物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物业费1.8元/月/㎡产权年限40年煤气无装修毛胚项目优势：位于华侨商业中心，地理位置优越；建筑面积小，总价低1区位图标准层平面项目概况技术指标总规划图绿地昆山胶囊公寓建筑面积：31.5㎡套内面积：19.84㎡得房率：62.98％层高：3.1m尺度：3.9*5.3m(

开间*进深）一步阳台设置，可观景、通风、晾晒衣服，提供生活的便利折叠床，有效的节省利用空间多功能储物，人性设计MINI卫生间，满足基本使用功能MINI厨房、兼带玄关储物户型特点：胶囊公寓，功能设置齐全利用可变家具打造创造性生活方式在有限空间内满足安全、私密、卫生、整洁的居住需求用餐时可扩展餐桌，满足多人用餐睡觉时可收纳折叠床铺展开休闲时家庭影院模式工作时收起沙发、打开工作台2产品分析（主力户型）户型劣势可变家具成本造价高毛坯交房效果较差，适宜精装修交房适宜城市核心区户型优势绿地昆山胶囊公寓环张江高科稀缺产品，配套齐全，小面积，总价可控

20-40㎡

绿地M-TOWN板式-销售型-LOFT本案位于浦东新区中部，张江高科园区核心区域南侧，地处张江中区门户，周边与花木、联洋、碧云三大国际社区相接，东临唐镇和川沙。周边已有许多企业与研发中心，并邻近复旦大学张江校区。结合张江地区的整体定位，周边为以电子和科技产业服务人群为主的办公区，以及三所大学、商品房住宅等，整体人群年龄层较为年轻。绿地M-TOWN外环中环内环建筑形式：板式结构设计项目优势：绿地M-TOWN位于张江13号线中科路（规划中）地铁上盖项目，LOFT层高4.5米位置40㎡主力LOFT户型公共卫生间走廊通风、采光，空间感受较好规划总4图标准层平面1项目概况技术指标区位图区域板块上海/浦东新区楼盘地址浦东新区金科路788号近中科路开盘时间2015-09-11售

价3.2万/㎡投资

商绿地集团土地面积3.5万㎡总建面积12.5万㎡容积

率2.8绿化

率30%车位数地上：49个、地下：789物业公司复瑞物业物业费4.8元/月/㎡产权年限50年煤气无装修毛胚绿地M-TOWNProductdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：40㎡套内面积：27.34㎡得房率：68.35％层高：4.5m尺度：4.05*6.75（开间*进深）二层主卫配置，满足使用便利性休闲阅读区兼更衣区主卧套房模式靠窗工作台，空间最大利用两件套公卫，满足基本功能需求MINI餐厅，解决基本就餐职能一层客厅区域，空间开阔通向二层楼梯，楼梯下做储物及趣味空间二层平面图绿地M-TOWN户型特点：一室一厅两卫公私区上下分，两层均设置卫生间，满足使用需求买一送一，超值赠送率2产品分析（主力户型）户型劣势4.5M层高，两层无挑空设计，空间感受偏压抑走廊层高无利用，建议做储藏，提高附加赠送值户型优势一层平面图Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发40㎡-60㎡案例分析光明D9空间一品国际绿地越秀海玥绿地峰尚汇40-60㎡系列客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品上追求个性化需求，居住同时兼顾投资，主力以50-60㎡为主产品特点总结客户分析总结LOFT产品居多，空间可变性提高、可利用度高、投资回报率高SOHO产品占据少数，多为类住宅模式，赠送率低SOHO产品：1、产品逐渐向类住宅模式转变2、开间数量变多，提高产品舒适度LOFT产品：

1、产品多采用单开间大进深模式2、4.5M层高客厅局部设置挑空，以空间舒适度为目的客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或年轻夫妻、中等偏上支付能力、考虑居住便利性为主卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主个人投资者区域及周边客户为主总价合理、增值因素多企业投资客大型园区企业及外企为主具有较好的升值性、空间实用性40-60㎡

案例分析项目位于上海市嘉定新城核心区域，总建筑面积约18万平方米（地上14万方、地下4万方），包括3栋13层的商住两用酒店式公寓、3栋18-19层的平层产品以及大型配套商业，总户数为1463套，全社区人车分流，2016年10月份交房。城市远郊区自住型产品，销售良好40-60㎡光明D9空间板式-销售型-LOFT外环中环内环光明D9空间建筑形式：板式结构设计区域板块嘉定新城板块楼盘地址上海嘉定天祝路377弄开盘时间2015-09-26售

价1.35万/㎡投资商上海农工商华都实业（集团）土地面积45925㎡总建面积184686㎡容积率3.0绿化率23.5%车位数1139个物业公司物业费4.6元/㎡.月产权年限50年煤气LOFT无煤气、平层产品有煤气装修毛坯项目优势：光明D9空间距地铁11号线嘉定新城站2公里，距市中心40min车程。周边环境优越，三面环水、临近保利大剧院、嘉定图书馆。11314三梯14户/层中间套面积38-63

㎡边套86-88㎡三梯20-27户/层面积38-65

㎡LOFT标准层SOHO标准层1项目概况光明D9空间区位图标准层平面技术指标Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发自住型客户主要客户属于区域型，以嘉定区为主，辅以周边及地铁沿线区域投资性客户客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客、华南地区投资客置业目的：

SOHO自住型客户占比80%，投资占比20%；

LOFT自住型客户占比40%，投资占比60%;周边环境和低总价是核心要素关注点：首付低、环境优势、租金升值快、商业配套已经成熟、长期投资升职潜力大客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主投资/自住客受访人：谢女士

48岁

苏州市客户基本属性：稳定家庭型主要生活和工作地均在苏州市，女儿在上海读书，毕业想继续留上海，所以考虑在上海置业，以后女儿可以住，也可以出租；节假日可当作家人来沪度假的居处主要考虑LOFT等低总价产品，要求房源最好精装交付，并且看中后期的房屋托管服务自住客受访人：孙女士

24岁

嘉定区客户基本属性：未婚单身型非上海户籍，工作地嘉定区，目前在沪工作2年，社保不足5年，限购普通商品住宅目前租房，想购买公寓类产品作为过渡住宅，家里提供一部分资金，所以自己主要考虑置业因素是总价不限购面积小、总价低、可投资和自住交通便利平层产品有煤气赠送面积大LOFT产品层高比较高，分割不压抑利用走廊上方空间

增加了赠送客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：0103光明D9空间2客户分析02Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发餐厅部分房间的储物空间（赠送面积）项目名称：光明D9空间建筑面积：LOFT约47㎡套内面积：㎡层高：4.5m尺度：约4.8*6-7m(

开间*进深）1/2/3号楼目前在售1号楼、2号楼未开毛坯交房4.5m层高4.8m大面宽光明D9空间3产品分析（主力户型）户型优势户型劣势南北通透差厨房与卫生间采光不足户型特点：小面积户型LOFT模式，空间合理分配厨卫和卫生间布置入口处，空间干湿分区明确利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间二层卧室入户门书房卫生间客厅Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发小面积、大面宽，居住舒适性高40-60㎡一品国际板式-销售型-SOHO位于上海内环中山北路光新路，紧挨内环高架，轨道交通3、4、7号线；项目总计在售房源为128户，以“垂直花园享受”为设计理念，利用市心地盘和空间，将工作、居住等功能结合为一体。一品国际外环中环内环建筑形式：板式结构设计区域板块位置/区域特征楼盘地址普陀区中山北路浦发广场1737号开盘时间2016-03-10售

价6万/㎡投资

商美国上阳·上海上阳投资土地面积2507㎡总建面积7521.98㎡容积

率3.0绿化

率20%车位数50个物业公司日本爱泊满（上海）有限公司物业费11元/月/㎡产权年限50年煤气无装修7000元/㎡项目优势：位于3/4号线中潭路与镇坪路之间，临内环线，交通便利，由1栋7层商业和1栋6层酒店式公寓组成。南向户型单一，设计均长进深、短面宽；边套户型为较大面积，利用资源A户型

61-68

㎡B户型

37-41㎡C6户型

51-57㎡D户型

82㎡G户型

49-53㎡北向多为小面积，大面宽、短进深G4户型

58㎡ G2户型

39㎡E户型

53㎡一品国际1区位图标准层平面项目概况技术指标Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发自住型客户主要来自普陀及周边内环沿线，对区域价格接受度高，外地女性客户占比较高，多数集中在30-35岁投资性客户投资客户以上海本地为主，年纪集中在35-50岁之间置业目的：自住与投资客户比为6：4，交通及地段是核心要素关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段客户定位：小二房受关注，支付能力中高级为主投资/自住客受访人：陆女士

32岁

普陀区客户基本属性：即将结婚型上海户籍，创业3年多，男朋友是杭州人，收入较高，但暂不具备购房资格；本人居住中远两湾城，父母希望新房不要太远；认可项目地段及交通，自驾车出行方便2-3年短期居住兼顾以后投资自住客受访人：王女士

34岁

静安区客户基本属性：未婚单身型外地户籍，来上海时间比较长，外企中层，收入较高；目前静安区租房，租金涨价，和家里商量决定买房；买了居住兼顾投资，以后结婚还是希望男方出房，这套以后或者卖掉或者出租补贴贷款；距离静安寺比较方便，打车地铁都可以；对水电费还是有一定顾虑，觉得还是贵一些；不限购面积小、总价低、可投资和自住交通便利精装修品牌还不错功能比较全有改动的空间，比较好出租对于没有煤气觉得有点不方便客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：0203一品国际012Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发客户分析精装设备选择上，主要以Pablo水槽、五金件、三星电子锁、智能马桶等国外品牌为主，符合客户中高收入的定位及对国外品牌有更高认可的心态项目名称：一品国际建筑面积：约49-53㎡套内面积：约40-43㎡得房率：约80％层高：3.1m尺度：约8*6-7m(

开间*进深）主卧包括类套房设计，该部分空间可以根据家庭周期进行设计，包括更衣室、儿童室等室内承重墙较少，可以自由分割一品国际3产品分析（主力户型）户型特点：1+1设计，控制总价下，增加可居住空间大开间、客厅方正，整体空间利用率高厨卫设置在入口，操作与起居空间分明户型劣势北向采光影响较大厨房临主卧大面宽设计影响整体总图排量户型优势Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发双钥匙多变化模式、投资，自住兼得，创新产品新思路

40-60㎡

绿地越秀海钥板式-销售型-LOFT广纸片区居住氛围已相当成熟，政府还为片区准备了最高配置，如规划将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江燕路跨线桥等3条道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条轨道。另外，将建设重点包括医院、养老院、5所小学、3所初中、8所幼儿园，3处大型肉菜市场(超市)，集中建设2处邻里中心、儿童主题乐园等。位置区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区广纸新城南石路开盘时间2015-06售

价3.5万/㎡投资

商绿地集团土地面积2.9万㎡总建面积22万㎡容积

率7.4绿化

率45%车位数1580个物业公司广州越秀城建仲量联行物业服务公司物业费产权年限50年煤气有装修精装修项目优势：配套商业性全，交通便利；产品模式可变多样性强绿地越秀海玥地铁2号线广州50㎡主力LOFT户型，户型空间结构咬合，可分可合，提供产品多变性建筑形式：板式结构设计规划总图绿地越秀海钥1区位图标准层平面项目概况技术指标Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：50㎡套内面积：35.94㎡得房率：71.88％层高：5m尺度：5.1*8.7m（开间*进深）三口之家多钥匙房上下两层五房模式，便于投资出租二层走廊上空做房间，无窗无通风，空间感受不好一层平面图双钥匙房双钥匙房，可分可合，便于自助或出租厨房有采光，可设置煤气飘窗设计，扩大空间可感知面积走廊上空做储藏，提高产品赠送率上下楼梯三房一厅两卫功能配套齐全绿地越秀海钥2产品分析（主力户型）户型优势Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发户型特点：产品多变性强，满足不同客群需求走廊上空以用做储藏，提高赠送率；厨房有采光，设置煤气5.1层高，买一送一，空间舒适度高二层平面图户型劣势客厅采光差，通风性弱面积适中、总价可控，小面积产品，销售良好

40-60㎡

绿地峰尚汇板式-销售型-LOFT绿地峰尚汇位于闵行浦江镇板块，是含酒店式公寓、写字楼、商铺于一体的混合型社区。绿地峰尚汇周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈，还有多条公交线路途经，出行便捷。绿地峰尚汇外环45㎡主力LOFT户型位置区域板块闵行/浦江镇楼盘地址闵行区浦江镇浦星公路1919弄开盘时间2015-04-18售

价2.4万/㎡投资

商绿地集团土地面积1.9万㎡总建面积4.3万㎡容积

率1.8绿化

率20%车位数1580个物业公司物业费5元/月/㎡产权年限50年煤气无装修闵行/浦江镇项目优势：项目位于浦江镇核心板块，周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈建筑形式：板式结构设计规划总图绿地峰尚汇1区位图标准层平面项目概况技术指标Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：45㎡套内面积：30.71㎡得房率：68.24％层高：4.5m尺度：3.9*8.2（开间*进深）二层套房，兼小客房，提供临时居住需求客厅挑空区域，空间开敞，感受效果较好客厅挑空区域，空间开敞，感受效果较好一层餐客厅区域二层套房，兼小客房，提供临时居住需求走廊上空做储藏，提高附送率一层平面图82003900二层平面图绿地峰尚汇2产品分析（主力户型）户型优势Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发户型特点：一室一厅一卫客厅做局部挑空，空间感受好，展示性强买一送一，超值赠送率；赠送走廊上空做储藏户型劣势二层缺少卫生间，使用不便捷同一楼盘150大户型销售状况极差60㎡-90㎡案例分析旭辉海上国际万科翡翠公园北京·新干线白云绿地中心产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或年轻夫妻、中等偏上支付能力、考虑居住便利性为主卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主个人投资者区域及周边客户为主总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利企业投资客大型园区企业及外企为主具有较好的升值性、地段较好、生活便利客户分析总结60-90㎡

案例分析此面积段SOHO产品居多，产品形式比较多样化：酒店公寓模式、大进深模式、类住宅模式面积大，总价比较高，产品豪华度提升案例大多位于城市中心中心，交通便利的成熟商圈60-90㎡系列客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品上追求个性化需求，居住同时兼顾投资，主力以60-70㎡为主成熟地段，小面宽大进深产品

60-90㎡

点式-销售型-SOHO旭辉海上国际旭辉·海上国际地处内环区域，距离北外滩3.5公里。8号线鞍山新村站即在马路对面，户型为28-82平不等商住两用SOHO，均为精装修交付。项目不限购不限贷，7站即可直达人民广场，各大商圈环绕如五角场，周边购物、医疗、教育等设施齐全。旭辉海上国际外环中环内环建筑形式：点式结构设计区域板块杨浦区/内环内楼盘地址上海市杨浦区控江路2028号开盘时间2014-11-20售

价4.8万/㎡投资

商旭辉集团,祝源公司土地面积18292㎡总建面积19136㎡容积

率2.58绿化

率15%车位数206个物业公司上海永升物业物业费6.8元/月/㎡产权年限50年煤气无装修精装修项目优势：位于8号线:鞍山新村站，临内环内，交通便利，由1栋22层酒店式公寓组成。旭辉海上国际1区位图标准层平面项目概况技术指标2个公共走道、5个电梯间Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发2个公共走道、5个电梯间低区楼层平面图高区楼层平面图自住型客户主要来自浦区、临近的虹口、五角场地区投资性客户投资客户以上海本地为主，年纪集中在25-50岁之间，是本项目60-70%的成交来源。置业目的：自住与投资客户比为3：7，交通及地段是核心要素关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段客户定位：60-90

㎡，套均200万的成交为主力，支付能力偏中等偏上投资/自住客受访人：曹先生

28岁

徐汇区客户基本属性：未婚单身型上海人，海归家庭，父母和自己都居住在徐汇区，自己在杨浦工作，有车，但还是觉得不方便打算购房自住或者投资都可以，希望尽快独立出来，自己的工资也可以承受置业主要看中本产品的升值空间和投资回报认可本项目的地段及周边环境自住客受访人：卢女士

24岁

闸北区客户基本属性：未婚单身型非上海户籍，租了一年房子，比较不适应，工作地四川北路目前还和朋友合租，想通过父母解决置业考虑小面积，主要是置业总价不限购面积小、总价低、可投资和自住产品有升值空间、投资回报率大交通便利精装修有购物中心客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：旭辉海上国际012客户分析0203Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：约68㎡套内面积：约45㎡得房率：约80％层高：3米尺度：约4*6-8m(

开间*进深）户型缺点：南北通透差厨房与卫生间采光通风弱旭辉海上国际3产品分析（主力户型）户型优势户型特点：客厅方正，整体空间利用率高厨卫设置在入口，操作与起居空间分明64

㎡户型每户设立独立卫生间68㎡户型南向阳台赠送扩大内部实用空间客、卧、厨、卫各个功能间齐全，并有一定的划分隔离室内承重墙较少，可以自由分割Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发多开间，全居室采光产品，空间可变性强

60-90㎡

万科翡翠公园项目总建筑面积约30万㎡，坐落于浦东张江高科技园区内。其约1/3的土地用于建造公园，缔造出公园生活综合社区，小区内有多个主题公园、多重物业类型以及独立景观区域。小区内部运用了超过40项绿色科技，是不用带钱包的互联网智慧社区，电动汽车环保社区。万科翡翠公园点式-销售型-SOHO万科翡翠公园外环中环内环两梯10户建筑形式：点式结构设计区域板块浦东/张江楼盘地址上海浦东张江荣科路277号开盘时间2014-10-25售

价6.6万/㎡投资

商上海万科集团土地面积105000㎡总建面积302000㎡容积

率2.88绿化

率35%车位数1500个物业公司万科物业物业费5.8元/月/㎡产权年限50年煤气无装修精装修项目优势：位于未来开通的13号线中科路站，临内环内，交通便利，由1栋22层酒店式公寓组成。1区位图规划总平项目概况技术指标标准层平面万科翡翠公园Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发自住型客户客户主要来自浦东地区，周边张江为主、远至陆家嘴等。投资性客户投资客户以长三角为主，占到50%。关注点：高品质、可变空间、增值空间、品牌客户定位：注重产品的品质，对周边的教育资源、环境资源有较高的要求，未来的交通也很方便，购买支付能力较高投资/自住客受访人：孙女士

27岁

浦东区客户基本属性：未婚单身型目前在沪工作快4年，非上海户籍，社保即将满5年，但工作区域房价太高，工作地方是浦东陆家嘴跟别人合租了四年，注重自己的生活品质，想拥有自己的小屋，父母付一个大首付，自己还贷款单身，考虑总价低比较合适自住客受访人：张先生

35岁 浦东区客户基本属性：即将结婚型未婚有女朋友，就在张江附近的科技公司上班，以前附近的居民区不够成熟，但考虑万科品牌，看中小区的绿色公园主题设计商住房虽然水电煤比较贵，但还是比较便宜而且看重房型可以自己改，居住功能比较方便调节不限购面积小、总价低、可投资和自住产品有升值空间、投资回报率大户型可变性强，居住功能方便调节万科品牌比较靠得住精装修品质比较高空间可以自己分割，功能可以满足客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：01 置业目的：50%为自住，50%为投资客户，品牌影响力、翡翠公园的“街区型规划+智慧社区”实力打造以及看好张江的配套潜力2客户分析0203万科翡翠公园Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发收纳系统以及飘窗的书房休息间设计建筑面积：约68㎡套内面积：约45㎡得房率：约80％层高：3.6m尺度：约8米开间卧室与客厅敞开，可分可合两房模式设置工作阳台，提高生活便力度3产品分析（主力户型）户型优势户型劣势厨房与卫生间采光通风弱主卧采光较弱户型特点：客厅方正，整体空间利用率高厨卫设置在入口，操作与起居空间分明3.6m层高、贯彻万科的超强收纳系统万科翡翠公园有隔断和没隔断的卧室与客厅环形动线卫生间的分离Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发北京新干线位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚，交通便利。LOFT公寓为主、配商业服务功能；公寓4.2m层高，可通过内部楼板调节局部实现4.5m；公寓面积40-45㎡一居+多功能空间、60-65㎡二居+多功能空间、70-75㎡阳光三居+多功能空间；商业以满足社区生活服务的小型商业为主，面积配比不超过5%。创新错层产品，打造公寓别墅化体验60-90㎡北京·新干线点式-销售型-LOFT1区位图标准层平面项目概况北京·新干线技术指标项目优势：位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚，交通便利。建筑形式：点结构设计区域板块北京/顺义楼盘地址顺义大兴旧宫镇政府南开盘时间2014年售

价2.5-2.7万/㎡投资商绿地集团土地面积5.8万㎡总建面积3.8万㎡容积率2.0绿化率30%车位数751个物业公司物业费产权年限50年煤气无装修精装修北京

新干线中间回廊式设计，采光通风好；公摊面积偏大，得房率低63㎡主力户型，利用错板结构，提高空间舒适度规划总图Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发建筑面积：62.78㎡套内面积：43.94㎡得房率：70％层高：客厅层高3.75m、卧室层高4.65m尺度：5.7*7.4m（开间*进深）两开间户型特点：两室两厅两卫、两面宽通过结构错层设计，合理划分空间与层高，营造别墅感受走廊上空以用做储藏，提高赠送率2产品分析（主力户型）户型劣势结构复杂，提高造价成本部分夹层存在计容风险户型优势一层平面图二层平面图客厅、书房互动模式，可分可合走廊上空做储藏，提高赠送率开敞厨房，空间展示性强室外走廊，通风采光好主卧套房模式，体现豪华度北京·新干线Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发广州白云绿地中心位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，占地面积约4万平方米，总建筑面积约27万多平方米，总投资30亿元。广州白云绿地中心包括一栋超高层塔楼、定位为5A超甲级国际化写字楼、一栋商业裙楼。广州白云绿地中心将包括高级百货、精品超市、五星级电影院、高档酒楼、金融服务中心、室内步行街等六大主力业态在内的大型时尚购物中心。超高层公寓，高端酒店化案例，销售状况良好60-90㎡白云绿地中心点式-销售型-SOHO1区位图标准层平面项目概况白云绿地中心技术指标项目优势：位于白云新城核心CBD。坐享双地铁优势，地铁二号线上盖物业，紧邻地铁十二号线，以绝版位置及优越交通占位白云新城发展的龙头位置建筑形式：点结构设计区域板块广州/白云楼盘地址广州云城西路与齐心路交汇处开盘时间2014年售

价3.5万/㎡投资

商绿地集团土地面积4万㎡总建面积27万㎡容积

率7.5绿化

率44%车位数1626个物业公司物业费22元/月/㎡产权年限40年煤气无装修白云绿地中心地铁2号线办公改公寓项目，核心筒居中设置，公摊较大Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发酒店式公寓模式，空间舒适建筑面积：88.5㎡套内面积：55.3㎡得房率：62.49％层高：3.8m尺度：6*10.5m（开间*进深）户型特点：酒店式公寓模式，舒适性高各种功能空间复合叠加设计，提高空间附加值与趣味性卫生间中间设置，形成空间互动2产品分析（主力户型）户型劣势面积大，总价高酒店式公寓模式强调空间豪华度，空间利用率偏低户型优势主卧、会客厅结合，大面宽空间展示超大储物空间卫生间干湿分离，提高使用率白云绿地中心Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发90-150㎡案例分析绿地海珠滨江汇产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户高支付力年轻客户或高净值家庭配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150㎡两房或2+1大三房为主个人投资者区域客户为主，全市及外省市客户增多空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客500强外企区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务客户分析总结90-150㎡ 案例分析90-150㎡系列客户描述：整体需求量较小，自住及投资客户均关注地段及周边资源能级，能够成为客户身份的代表，空间内部的改造性较强。类住宅模式居多，产品功能配置高，空间舒适度高面积大，总价比较高绿地滨江汇位于海珠传统商住中心，地处工业大道石岗路段，是广州城市中南部核心发展区域地带、南拓的重要组成部分。地块东侧为石岗路，南面为珠江水岸，北边紧邻保利地产开发的保利花园项目。项目周边交通、生活配套齐全，大型居住小区云集，且距广州各区仅10分钟车程。绿地滨江汇北区1栋21层及南区1栋16层一线江景豪装SOHO小户型，共530套单位；1万㎡主题商业街区；12栋联排空中别墅。端套或边角户型典型做法90-150㎡绿地海珠滨江汇板式-销售型-平层1区位图标准层平面项目概况绿地海珠滨江汇技术指标项目优势：项目位于海珠传统商住中心，是广州城市中南部核心发展区域地带、南拓的重要组成部分。建筑形式：板式结构设计区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区工业大道石岗路开盘时间2012-12-22售

价2.4万/㎡投资

商绿地集团土地面积1.5万㎡总建面积5.7㎡容积

率2.7绿化

率35%车位数320个物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物业

费3元/月/㎡产权年限40年煤气装修精装修地铁2号线广州绿地海珠滨江汇106㎡类住宅产品Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发电梯厅有采光，通风性好建筑面积：106㎡套内面积：62.4㎡得房率：58.87％层高：3.5m尺度：9.9*6.3m（开间*进深）三面宽户型特点：三开间两室两厅两卫类住宅模式餐客厅同宽，空间展示性好飘窗设计，扩大空间感知度2产品分析（主力户型）户型劣势空间可变化性弱无阳台设置户型优势豪华卧室设置，配备独立衣帽间、卫生间餐客厅同宽，空间感受较好卫生间干湿分离，提高利用率绿地海珠滨江汇Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发150㎡以上案例分析融创外滩188顾村小辣椒产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户高支付力年轻客户或高净值家庭配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150㎡两房或2+1大三房为主个人投资者区域客户为主，全市及外省市客户增多空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客500强外企区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务客户分析总结150㎡以上 案例分析150㎡以上系列客户描述：整体需求量较小，自住及投资客户均关注地段及周边资源能级，能够成为客户身份的代表，空间内部的改造性较强。150㎡以上多为办公模式、类住宅豪华模式面积大，总价比较高融创外滩188地处上海市中心外滩-陆家嘴-北外滩黄金三角核心区域，可俯瞰外滩1~33号万国建筑博览群。周围有茂悦、悦榕庄、半岛酒店、和平饭店、华尔道夫5大奢华酒店。占据上海市中心便捷的交通圈。地段好、景观佳，豪宅类居住做法150㎡以上融创·外滩188板式-销售型-平层1区位图标准层平面项目概况融创·外滩188技术指标区域板块虹口，滨江楼盘地址上海虹口商丘路399弄开盘时间2015-05-22售

价6.5万/㎡投资

商融创中国土地面积11000㎡总建面积58000㎡容积

率3.8绿化

率20%车位数358个物业公司绿城物业物业费8.3元/月/㎡产权年限50年煤气带煤气装修7000融创.外滩188外环中环内环项目优势：位于12号线国际客运中心站旁，交通便利，由2酒店式及底商组成类住宅模式两梯两户建筑形式：板式结构设计Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓产品研发2客户分析融创·外滩1