第一章物业经营管理概述课件

第一章物业经营管理概述华东师范大学东方房地产学院孙斌艺1EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。既包括保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。3EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象管理对象通常为收益性物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。4EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼出租写字楼自用出租复合型写字楼5EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念通常依据写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力分类，分为甲、乙、丙三个等级：甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。6EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。7EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念对写字楼分类要考虑的主要因素：所处的位置交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平租户类型8EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念（二）零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业国徽区域的范围划分。包括：9EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念1、区域购物中心区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。10EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念区域购物中心所包含的内容比较广泛：在服务功能上表现为复合性在经营管理上表现为一致性在服务设施上体现为完整性在服务范围上面向商圈内所有居民11EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念2、市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。12EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念3、地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在1－3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10－30万人，年营业额在1－5亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户13EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念4、居住区商场居住区商场的建筑规模一般在3000－10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1－5万人，年营业额在3000－10000万元人民币之间居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。14EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念5、邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500－1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。6、特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。15EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念除了上述区分零售商业物业的方法，另一个角度来区分，不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。16EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念（三）出租型别墅或公窝用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。1、别墅别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。17EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念2、公寓公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）18EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念（四）工业物业工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。19EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响20EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念（五）酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。21EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1、服务对象不同。2、地理位置不同。3、服务内容不同。4、建筑设计和装演风格不同。22EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。23EditedbyB.Y.,Sun24EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业通常要承担如下责任：1、策划租户的组合及物色潜在租户；2、制订及落实租务策略；3、执行租务条件；4、确保所管理的物业遵守国家法规；5、履行租务管理工作；6、进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；7、执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事古管理；8、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；9、提出更新改造建议及监察有关活动。25EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念四、物业经营管理企业物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。26EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。27EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念1、管理型物业管理企业管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于：物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。28EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念2、专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性。29EditedbyB.Y.,Sun第一节物业经营管理的概念3、综合型物业管理企业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。30EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行管理为主房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主31EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容1、物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。32EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容2、设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。33EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容3、房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。34EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容4、房地产组合投资管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括：理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。35EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。36EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容二、物业经营管理不同层次之间的关系物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收人和现金流。资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。37EditedbyB.Y.,Sun38EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。39EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容管理层次物业管理资产管理组合投资管理主要职责保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系制定物业发展战略计划；持有／出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理40EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容三、物业经营管理中的战略性工作（一）确定战略（二）确定标准资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。41EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容（三）构建信息基础提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。42EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容（四）决策分析决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。（五）进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。43EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容四、物业经营管理的常规工作资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。44EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容（一）常规工作内容概述从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。45EditedbyB.Y.,Sun第二节物业经营管理的层次与工作内容（二）现金流和成本管理支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。包括：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。46EditedbyB.Y.,Sun第二节物