策划报告基本模型

苏州市博思堂投资顾问有限公司2009年9月16日策划报告基本模型全息市场调研解读全案营销策略推导全案营销推广安排

全案推广节奏控制一、二、三、四、

一、全息市场调研解读

城市宏观环境分析区域宏观环境分析房产政策解读及对项目的影响城市房产市场分析项目区域市场分析项目竞争态势分析项目客户分析市场分析总结（间一盼）城粘市稀宏踪蝶观悲环统境虚分花析区忧位容分攀析经军济侧结只构匹分耽析交能通廊条右件辩分声析人扑口护结轮构份分孙析地卷理弱人判文两分葵析产那业荣结棕构绣分印析齿（摘针华对腰商渣业适及怕写六字羊楼粮项竖目章）城和市钥规怨划饰分卷析（发二吐）吃区坝域自宏塘观钥环穿境压分忍析区帽域歪概接况区脱域观规大划（廊三晓）丑房钳产陆政种策蛾解管读猜及贴对时项馒目鸣的废影蛛响全篮国钥性肠房畜产疏政号策城挽市齐或胶区脸域截房哭产护政疗策对术项倍目哭的舍影叮响（梅四城）巧城稠市欠房知产亦市垂场堵分航析房展地灯产济市召场穿发螺展胞概怒况衔及梨特恼征轧分裳析1瓜、极房兽地征产并市站场利发划展病概喂况2袍、夕房搞地犬产岂市部场央发厅展月特挥征窝分充析成络交侮结肌构怪分右析1岭、际成拥交虹面令积圆段炒分门析2候、恩成陵交翁房智型笨分点析3谅、律成石交阁价捞格宫分过析供灶应躲及遮存冲量康分拉析城退市电房写产丘市掩场疑分家析胆总吃结（涉五拣）粪项尺目卵区叨域惧市似场厌分嘴析区至域浮市谎场喝特长征排概历况区火域绕版联块欠分波析区夸域组内爆产帜品乎细灾分高市激场商分仪析鞭（惊公央寓签、邮别尽墅滩）区功域衫市挨场什成蝴交该及政供遣应换分宝析区境域料市肉场完总逢结（肌六妇）拳项飘目墙竞荒争槐态标势罪分亚析项铃目羡竞某品亦分欲析产岂品叹借分鉴（置七牺）雀项辈目年客拨户奸分瓦析客王源降年赏龄客逝源捆职雀业客碗源圣区甩域云锁尽定购符买封用拨途暗分由析八戚、曲总建结市饺场脱分亩析遵总露结二偿、难全捆案艘营逝销户策艇略拨推扇导入茧市肥原低则贝及追时辨机销菌售炒进敌度胆控粥制价晃格芦走圾势耻策现略整爱体继推迹售仅进弦度（哨一诊）废入街市呢原旦则躁及近时挨机基曾本嚷原令则沃：根殖据跪工嫁程虏进胶度宗，滴预左计六取队得闲预象售捕证栽时色间前傅期泡的良包己装铸到尼位裹，落推滴广稍时怠间鞋充般分意形向丹客宪户昂的悉积科累风量昌达挑到岩一椅定锦的栋量丽体通惕常虏选滤择叫在摔销铲售租旺首季拜公梢开（较一踪蝶）颈入忙市酱原光则主及换时校机影泥响连入绝市味时险机丸的修其世它剃市帆场奇因者素谎：竞斧争丈个质案：昆（咽1习）推小案汁的懂冲县击（拣2彼）鬼大饲型佛促替销攻活陆动保的遍吸叹引房柏地赢产甲市图场踏的烛急认剧驳变对化：贷（喜1单）重弹大环利询好思政过策碎的残推甘出（柜2滴）桐恶轿性贺事耍件辩的燥突夕发意耗向即客联户魔积爬累装不代足：遍（馋1气）来款人陡来扒电山少（颗2旨）床客逃户告对粮项污目柄抗姨性曾大入筋市栗时紫机歉进锤行摘适愿当仰调疏整（样二醉）仅销竟售节进棋度钻控津制推棒案阿原听则况：有进计避划寒、亦有摄步径骤呈、漂有结重宋点多：采萄取败销岗控欢管剧理圣，纠做池到染推善出粒产涉品盏在垮组贴合声上义达卡到珠最罚科全学替、逢最蛛合桐理饶；采茧取倒强件势贼入意市棋原买则植，厅迅具速剖引愈起缠市聚场蝇的捐关颜注载度字；在协不渔同骨销耻售袜阶甜段因价鼻格皇推主出联后鹅，略根庭据冈市冒场血反靠映胖，标及巡寿时扬进上行肚价扒格丑操标控杆。当化前焦市士场说下浴，猴推个案帽策总略卵将武根夜据市您场余状熄况敬、驼企赔业贡战岁略来弹进躁行促调秀整妻，坛以张此圾来框实也现底项制目每目锄标乞的依达笔成水，倡同集时隐根处据役市维场隔的茂发胡展拢状岭况味，图保病持向项粥目篇的岔稳挠健叛运禾行毙。（阿二洲）眯销刑售厉进惰度僚控含制推肥案讯要肚点仍：注宪重级产材品醒导路入江市赞场牵的绣试座探舞性四预鱼热休，袍有飞效荣降滑低拢、淘规梅避慕风参险注黄重篮人飘气锋指途数握的掌持煎续谁保坊持注戒重踩产令品托结竟构员差碌异技性纲互煮补注欧重淘价棋格蚂、数景邻观舰差霞异蒜性该互傅补注特重务可漏参茧考宴楼细盘冤的变产侵品生竞猛争（捡二谈）枝销属售借进泽度唇控已制推豆案申节岛点亩安贪排芦：常圣态亏：概刚念冻导迟入雷期萝、罪前嚷期钟酝枣酿唇期双、载公束开灯发领售庄期笋、砖持脑续狐热丛销弓期答、阻尾笛盘理销极售激期列。概念导入期前期酝酿期公开发售期持续强销期尾盘期客源量弹性曲线推以案让计迈划（阳例凶）（窃二别）寇销锋售寇进卖度触控熊制第蛙一讯批推贞案露时自间：望2月0旨0衡9晨年淹9想月推剧案质量漏体惯：1涨2盆幢仁9寄0竭套两左烂右虾、链1饥4丧幢戏1器4润0印套宽左贤右焦，沫共裂计丧2肥3翼0喊套识左项右推呈案柿理促由目:所到选岭择敌的务两淹幢汪处施于甜项阳目添南理入糠口辆，幸位趁置驳较榜差藏，每非诞常仓适右合浇以唱平严价弱入冶市妇。逢在味开诵盘幸期如间弊再切做久相派应轧的鸦促工销婆活蜓动今，移以堡达仗到剧开甚盘煌聚枪集英人乡丰气交，屋拉贴动床销尊售溪的督目石的与。1共41窗2（却三揭）阴价待格伙走射势尝策拦略总扇体恋价银格姓策悠略恶：价详格帝策旬略蛙一驶般遍为原：政低垫开争高职走骄、扒平晕开押平菌走涂、绒平成开峡高旧走拾、币高晋开帜高板走举、矮高兰开贡低犹走策拜略厘制居定习的甲重拦要轰考帜量们因众素桨：市钥场宝现烤状凶及须整社体吨发歉展跑趋纹势捐；区宜域睡发即展小的辣成蜜熟江度勤及播区挡域地价压值另的笨逐薄步蚂体窜现歉；项瓦目贤自细身教定笨位权；实春景巧呈汪现杨、郊产仙品射品旦质堆及肉项签目嫌品赞牌浑的尾逐罗步就展徒现们及责提恳升摆。（责三贱）只价愁格筒走犹势莲策拆略阶堆段团价繁格猾执食行巧策番略搭：分宏不字同乔销者售边阶煤段咳，订执谢行杯不舌同急的感价胶格刺策印略前铜期庄酝鸟酿设期方票案裳一亚：封支锁此价享格目访的膝：凳避疫免遥在严客原户领积先累币期仓，滋直握接盼竞普争筝个份案疲进酿行随针毒对享性笋的兆降拔价占促守销锹，暂导明致痰意币向扣客摇户猪的份严灭重猴流楚失马；方倚案酿二砖：范透围湖报补价薄法目姿的水：色市速场字不忠断倘恶初化逗，渣客烂户失对兵于点价鹅格墓的挪预唯期象越裳来挣越删低膊，错在均最线终逮制郊定怎价益格粱的母时爽候捏，膀具韵有座一跃定珍的勒灵呢活巨范区围霸，斑不愁至苦于杨客贡户扎由告于非价援格即的拼抗听性讨而启流侍失（塌三场）蛾价单格晒走蔬势陕策许略阶捧段借价兆格局执习行及策冬略：分驰不买同呜销优售剥阶被段廉，树执拍行耍不壮同胜的崭价兰格恶策慢略销售阶段价格策略目的公开发售期原价的基础上，享受多重优惠尽量消除客户的观望心理持续热销期去化好的房源，优惠幅度小保证去化量，快速回笼资金去化一般房源，优惠幅度适中维持一般去化去化慢的房源，优惠幅度大产品均衡去化尾盘销售期针对阶段尾房，采取清盘处理去化剩余差房源价调格技差广异解化窝是避由恢产却品虫市貌场锯接阔受位度茧决赚定源的傻。狼基德本抚原画则约是暴市巾场款接妄受肥度叨越梁高侍则悄价权格惯越拥高仁。洋针祸对边一鞠个版项第目租具伤体猴体找现霞如俘下矩：稀绕缺目物滚业馋形匠态神价准高酿原晌则录：共根找据非市糕场戚调家研聋及环实黑际塘销鹿售撒情溉况永为庙依暂据根掌据驻苏厕州扭市储场萄：夕别绳墅》多徒层》小挑高》高酬层位守置助、电楼节层摇、交景悉观百、棒朝虎向改、娘房更型露、江面网积校、杂各评因顷素论差嚼异保原宪则差俩异肿化许定渠价恼策疗略昏:分阅类电产殃品浪差射异图化旅定留价已，注制应定键一泰房结一婚价蛋表盈，钻确铲保脾各乳类邪产浊品台均至衡织去材化（农三夺）木价韵格塌走阀势招策牌略定六价鼠原兰则东：（征三邮）督价悼格疤走惧势伪策梦略定至价困步颗骤：区蹈域呀组胖团牵优裹劣舅排鹊序确霸定撞区鼻域白均疫价产牌品侮分葵类作价踏差帐确服定逐代类辽逐队户伟定赢价逐江户促价统格救检制讨总券销晴、寸均竖价食核榆算一削户昼一坊价由表午确夜定视绩推柱案坑按侄需乓调村整（名三棚）在价紫格图走券势占策切略产责品抽定掌价：产旋品剂分巴类曲定雨价区屡域之定叨价单闯位监定霉价参抬考赛周兴边犬相担近迈性抵质悟的殊楼从盘冤之晓综吗合品素弯质已及图价青格睡水君平考嚷量锁因京素位双置助、直楼掌层扭、圆户票型庆、远景级观阿、折交敞通使出厕入蜡、初内吊部亲规挤划景原观鸭、卖朝宏向邻、史采械光颂差说异薪化顿、锐户桨型叶供爽需晌状例况蕉、淘面挨积竹、车吃位铺配捏置泊、硬建厚筑馆风穿格拣、蜓功火能爬格胡局亡、忆附序加罩值定暑价备方咸式（怨四少）则整竭体遍推农售牙进皱度该臭部喊分窃主社要各以帆图浮表其的能形钩式霸将趋推忽案佳节清奏浙、每资批谊房爪源依的妨推废案纲量犯、坦价亲格正走闷势晌及毫回倾款畅速宝度表雁达付出啊来螺。项药目曾第绿一涝期月入妥市傅计松划灾（找例迫）第淹一找期妥入幸市晶重酬在角造太势能，序通末过董海弦外积炒律作保，跨技严术葡展华示衔等仆策观略集建糖立伸项作目幕市锄场庭顶叛级烧映胡像践，平再场通支过简市莫场码接虑受结度鸟较床高踢面义积里段侦产女品回取项得门市把场绍业混绩晨，夕获荐得态项恰目钳整泽体投入延市谋的怪顺坡利徐。期数楼幢户型套数面积均价总销金额销售时间销售周期销售量体销售金额去化率第一批B-21B2428075.131600012920208009.10-10.24月6460.10410336166480%E11E1223083.7416000493398402466.9923947187280%EW-11E1446167.481700010484716010.3-10.64月4933.9848387772880%C-18C2366535.81800011764440010.7-10.104月5228.649411552080%C-11C2203533.618000636048002826.885088384080%合计

16427395.7516960464638280/12月21916.637171062480.00%（离四年）哄整钻体尤推繁售舟进疫度销叫售秒周蛋期婚及授资肠金处回共款课计岸划耻（某例乐）期数总销面积总销金额销售时间销售周期销售量体销售金额去化比例回笼资金一期27395.7546463828009.10-12.1036个月26025.96344140636695%442441362.5二期41113.9678116524037002.56470304871690%703048716三期51391.43107922003041113.14486337602480%863376024合计119901.142325023550104141.67200783110687%2008866103（红四脏）狗整贺体害推甜售疏进奔度四督、袋全谅案废推减广笼节倘奏统控胆制项械目刺推泉广愧总脚体旗计架划项痒目蛮阶桌段响推定广痒计蚕划项谨目懒推饿广匪活胀动钥计矛划项汁目梢推圾广杰媒乔体低计卧划现概场续包危装剩及较物扁料只建畅议广超告消费勺用欧预撒算项蠢目勇整兔体迅推身广别目初的整猾体腹推轧广么时甚间吧和兔周赤期推星广鹿重身点汗时稻间乐和植重偿点候阶倡段（第一腾）锻项沾目玩推跌广且总音体欧计肾划项惯目粮阶际段惩推龙广循目然的阶烛段孕推悠广标时厦间谷和举周脑期（若二偷）项帆目稼阶俯段斯推推广先计中划整梁体榴活闸动退周金期推袭广夕活腔动搂形缝式繁—前—研路伴演同、望老卧业支主贵联辉谊挖、改节钞假凡日膛活递动渗、怜周盯年旋庆贩、蛋新迈闻极发继布升会亦、饮产肯品冠说夫明融会蛾…昆…主点要虫推乞广阔活垃动从类套型承、胁配遍合锐推瞒广渣活芳动姨类词型活减动粒地脑点枣、非人叨群恭、势费雹用碧、颜合孔作银方（殃三圣）项洽目壶推涉广词活虫动闷计愚划整急体堆媒猛体臂策妖略参—追—嫩大度众各媒奖体要、批小悉众劈燕媒修体洒的流比惩重整初体平时赶间拥段酸媒称体嘉投砖放喜比帽例各兵个某分营媒凳体纯的飘投吸放胶计贼划1天）半户父外爪媒腔体卷：扇户朗外杀引抛导度旗面、编户骑外缸看凳板讯、沃高瞒炮给、娱灯昆箱指、