川信融汇城项目-课件

川信·济南融汇城集合资金信托计划

第一部分信托计划概要第二部分交易对手介绍第三部分担保方介绍第四部分标的项目介绍第五部分项目综述第六部分四川信托简介第一部分信托计划概要

一、信托要素信托规模：3.2亿元（可分期发行）；

信托期限：24个月（信托计划届满前6个月，融资方可向我司申请延

长信托期限，经我司同意后，信托期限可延长24个月）；

交易结构：信托贷款（四、三、二开发贷项目）；

交易对手：融汇地产集团下属项目公司—山东融汇西区置业有限公司资金用途：济南融汇城项目B-7地块的开发建设。

受益人预计收益：＜300万，9.5%/年；

≥300万，11%/年。（1）股权质押（2）项目土地抵押（3）保证担保以项目公司100%股权提供

质押担保；前期以山东融汇置业65%股权质押，放款后以项目公司100%股权质押。

融汇地产集团；融汇实业；山东融汇置业；实际控制人黄祖仕。项目土地B-1、B-3

和B-7土地及在建工程

在放款前抵押；后期形成在建工程陆

续抵押。（4）项目公司管理（5）资金归集（6）资金监管我司与项目公司共同管理

印章和证照等。信托资金监管；销售回款监管。从第22个月末开始，按照

信托资金余额的30%、30%、

40%的比例归集资金用于

归还贷款本息。二、风控措施第二部分交易对手介绍一、项目公司概况公司名称项目公司--山东融汇西区置业有限公司企业类型有限责任公司注册地址济南市市中区舜耕路28号舜华园D楼7层703室法定代表人黄祖仕注册资本5,000万元营业执照3706经营范围房地产开发、经营、物业管理等成立日期2013年7月税务登记证号鲁税济字371X号重庆融汇实业有限公司重庆融汇地产（集团）有限公司重庆佳友科技发展有限公司91.41%8.59%山东融汇置业有限公司山东融汇西区置业有限公司100%65%51%杭州工商信托福建恩宝实业有限公司间接控股49%二、项目公司股权结构福建中辉投资集团有限公司25%10%第三部分担保方介绍一、重庆融汇地产（集团）有限公司公司名称重庆融汇地产（集团）有限公司成立时间2008年7月14日注册资本51,387.83万元控股股东融汇（福建）集团有限公司实际控制人黄祖仕经营情况重庆融汇地产（集团）有限公司是重庆综合实力较强的房地产开发公司，截至2014年6月30日公司总资产约150亿元。融汇集团主要通过一、二级联动的方式拿地，土地取得成本较低；其在重庆的“融汇国际温泉城”和“融汇半岛”两大综合型项目，为集团主要的现金流来源。两个项目占地面积近4,000亩，建筑面积544万㎡，其中可售面积约434万㎡，自持商业面积41万㎡。两个项目土地价款均已付清，楼面地价较低，目前销售价格分别为7,500元/㎡和6,500元/㎡，利润率较高。二、重庆融汇实业有限公司公司名称重庆融汇实业有限公司成立时间2003年12月23日注册资本9,890万元控股股东重庆融汇地产（集团）有限公司实际控制人黄祖仕经营情况

重庆融汇实业主要负责重庆融汇半岛项目的开发建设。截至2014年12月31日，公司总资产51.38亿元，净资产7.53亿元。三、项目公司母公司--山东融汇置业有限公司公司名称山东融汇置业有限公司成立时间2011年4月注册资本20,000万元控股股东重庆融汇实业有限公司实际控制人黄祖仕经营范围山东融汇置业有限公司是专门开发济南融汇城的项目公司，截至2014年12月31日，公司总资产10.27亿元，净资产4.89亿元。四、开发项目介绍——融汇温泉城、融汇半岛13五、担保方小结1、融汇集团两个主要楼盘拿地成本低且已付清土地款，现金流充沛，足以支撑项目的后续。

开发建设。2、融汇集团信用状况良好，与工商银行、农业银行、中国银行、

兴业银行、浦发银行、中信银行等多家金融机构均有密切的合

作关系，可及时获得大量资金支持。3、融汇品牌已生根重庆、立足济南，其楼盘品质高端，有着较高的

消费者口碑，对项目去化有着强有力保证。

综上，融汇集团运营稳健、整体实力较强，具备充裕的担保能力。第四部分标的项目介绍1、大型房企近2年在济南的拿地情况地块位置用地性质成交日期土地面积（㎡）成交价格（万元）竟得单位南部片区居住2012/3/12

103,654

139,932恒大地产商务金融

12,767

18,767西客站片区商务金融2012/3/12

18,938

13,919恒大地产居住

53,237

34,314商务金融

21,828

15,061居住

108,508

68,360商务金融

108,572

78,660西客站片区商务金融2012/11/30

7,738

5,220金科地产居住

71,559

48,285居住

65,719

44,370居住

59,837

40,410居住

24,930

16,830东部片区居住2012/12/6

191,418

158,000万科地产西客站片区居住2013/7/18

42,045

40,430海亮地产居住

45,322

43,570东部片区居住2013/7/18

43,667

15,200西客站片区居住2013/8/12

59,554

25,013绿地集团一、济南市房地产情况162、济南市2014年上半年住宅成交情况3、2014年上半年济南各主城区房价走势二、项目背景--融汇地产济南项目情况2010年5月“香港山东商贸洽谈周”期间，融汇地产在济南各级政府的共同推动下，敲定了“百年商埠”、“融汇城”和“融汇·爱都”三个项目。融汇百年商埠融汇城融汇·爱都项目位置已拿地面积（亩）建筑面积（万㎡）开发企业百年商埠市中心28.68.6山东融汇房地产开发有限公司融汇·爱都二环南路10628山东融汇建设开发有限公司百年商埠目前已完成全部主体工程，即将进入内部装修阶段，预计于2015年8月左右开业。融汇·爱都融汇·爱都项目于2013年6月开盘，截止2014年12月25日，已销售约1,300套，月均去化70套，均价8,500元/㎡。三、融汇城项目情况

（1）项目区位图融汇城

（2）项目概况目前已取得项目土地552亩（共10宗地），总地价约12.48亿元，土地款已全部付清；已有6宗土地取得土地证（其中，标的项目B7地块已取得四证），其余4宗地土地证正在办理中，预计将在2015年内陆续取得。各宗块情况如下：项目公司名称开发地块土地面积（㎡）出让金（万元）契税（万元）目前状况山东融汇置业有限公司A1494,30928,2921131.68取得土地证山东融汇西区置业有限公司B126,0049,947397.86取得土地证B325,9788,573342.908取得土地证B529,7799,827393.084取得土地证B756,85018,761750.42已取得四证山东融汇文创置业有限公司A115,8507,014-正在办理土地证A214,5916,895275.814取得土地证A319,8028,762-正在办理土地证B249,47316,326-正在办理土地证B435,58810,409-正在办理土地证合

计368,224124,8063291.766（3）融汇城项目各地块分布融汇城B7地块用地规模约56,849.92㎡，总建筑面积197,086.25㎡，其中住宅约135,654.00㎡，商业约8,718.06㎡，地下车库29,294.46㎡，其他配套约23,419.73㎡。(住宅占比超过75%，商业仅4.4%)四、融汇城B7地块项目（标的项目）介绍（一）项目总体指标（二）项目现状

目前，标的项目已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。

项目现场照片项目住宅户型规划（三）项目定位面积分布（㎡）套数（套）占比160-260211.50%130-140261.86%80-8523216.62%90-9560443.27%105-11533123.71%120-1301208.60%140624.44%合

计1,396100.00%教

育：社区规划一所初中、三所小学、四所幼儿园；

交

通：61路，81路，9路，74路，172路，规划轻轨线R1线；医

院：市立五院、济南市儿童医院；商业：环宇城、世界购物中心、和谐广场商圈；银

行：中国工商银行、农业银行等。（四）项目配套老商埠一期进度规划（五）建设进度安排

项目计划时间节点开始预售2015年4月主体结构封顶2016年6月项目竣工验收2017年2月标的项目目前已基本达到可预售条件，现在正在办理预售许可等准备工作。五、项目小结1、项目拿地成本较低

项目周边近期成交土地的楼面地价均为2,390元/㎡（住宅用地）和1,670元/㎡（商业用地），本项目地块楼面地价为990元/㎡,优势明显。2、区位优势突出项目位于市中区整体规划范围之内，受西客站片区带动效应显著，形成了集高铁、高速、轨道等为一体的区域性综合交通枢纽中心，商务配套齐全。3、项目业态优势显著，去化前景乐观本项目住宅占比高达75%，且90%左右为刚需户型，商业占比仅为4.4%，后期去化前景乐观，完全符合公司做刚需盘的政策指引。4、项目已达到预售状态，不存项目无法预售风险，后期不确定极小，委托人承担项目风险也非常低。第五部分项目综述一、本项目为资金运用方式为信托贷款，项目四、三、二条件齐全，模式

成熟，结构清晰。

二、信用增级保障措施完善，抵押率低于50%，对项目资金专项监管。三、项目已基本达到预售条件，开发过程中现金流充裕，流动性风险和终

极风险极低。四、项目位于二线城市主城核心区域，且几乎为纯住宅刚需盘，开发商实

力较强，完全满足甚至超过公司业务指引标准。第六部分四川信托简介四川信托有限公司（英文名称：SichuanTrustCo.,Ltd.）经中国银监会批

准、四川省工商行政管理局正式登记注册，于2010年11月28日正式成立。

注册资本为20亿元人民币，注册地址为四川省成都市锦江区人民南路2段

18号川信红照壁大厦。

四川信托坚持“风险第一、效益第二”的经营理念，以“竞争中求发展，

创新中求卓越”的企业精神，立足四川，面向全国，力争五年内，在公司

治理机制、业务经营、资产管理、队伍建设、风险控制、开拓创新、