某别墅项目产品定位报告

湖滨一号二期产品定位提报营销中心2007-2.（.....）专业提供企管培训资料一期市场反馈意见.（.....）专业提供企管培训资料1、中海会客户意向房号分布客户偏好：花园朝向----南向；面积区间----190~280m2；产品类别----亲地住宅南向花园北向花园房型面积选房率房型面积选房率A3303.33/16=18%A4294.32/18=11%A1279.512/22=55%A2270.32/28=7%B1246.636/38=95%B2241.35/50=10%C下188.720/24=83%C上185.75/24=21%合计71/100=71%14/120=12%不编同令收括入榜客昌层汁的厚物旷业套意图向艇（赏问姜卷晃调伤查导）年收入5-1212-1818－2525-4040以上花园洋房77210叠加别墅179220联排别墅98753双拼别墅1010484合计771523联私排讨是榨有旱效羡需相求淹（股指问能兵承秧受1巩5逮0剃~基2源0紫0万拐总忆价鸣的竖客昌户珍）纲的伙绝鸣对创主耗流遣，蚂占婆该慨类展客互层射的8首2室%。云而烂其陆中跃，谨又贿以愤选光择渔双史拼按的晋比拼例石最地高凭，蒙占招该意类复客龄群北的4盐2医%。从寺总熊体肾样时本己来锁看贿，2瓜6堂%的新客瓦户念有程叠身加确的斥购粘买养意闹向去。窄这痰类叹客推户减又斩主障要妈集只中侵在绒置卸业誉能猎力迁在1虽0由0万各以而内段的血客仁层脉中州间握，驳占丙该烘部务分亡客职层影的3正4扩%。掘这拼说皆明京，1时0兴0万青以安内储的腹叠妹加昨还残是佛有溜一毕定抬的吸市蚕场浇需渗求购。砌这脖类巧需弄求跨主毒要腐来鞋自肾园锡区忠，毫相牲比棚园术区7稠0闸~尝8暂0万/套木的常高您层它公窑寓谨，够叠苗加域有宏较貌强裂的每替罢代致性滩。.（.忆...事.）栋专奶业优提胖供届企寻管欢培择训民资杆料2、替来世访舅客牺户黎面板积粮区亏间面积区间〈180m2180~220220~250260~290290~310其他合计客户数量4642737310672231047客户比例4%40%36%17%3%100%对应房型A1~200m2A2~250m2A3~300m2户杨型强面倦积迷控暮制—架—客耳群找层兄次塌划部分训（因问茧卷帖调脸查叉）年收入5-8万元8-12万元12-18万元18-25万元25-40万元40万元以上合计相城311834231园区39815127古城区33254118其他市区35322116合计1228211115592置业总价与月收入100万元4830/30%=16000150万元7245/30%=24000200万元及以上9660/30%=32000单价预期6500元/㎡7500元/㎡8000元/㎡面积控制150～160㎡200㎡250/㎡物业类型叠加小联排大联排、双拼根导据联客筹户盖的基年望收锻入假水沸平拾，刊其著置垒业轻能枯力徐分凭为思三游个馒档应次:裳1警0摆0万奶元遇、1或5饼0万驻元泰、2辛0秆0万澡元举，屈各治自尘对秘应顿的松物注业扯类晚型钩、饺面玻积定如阔下映表川：3、堪客敲户筛来辜源捐与乐市皆场由竞樱争区域相城市区园区新区吴中上海周边其他合计客户数量16736225366443463581047客户比例16%35%24%25%100%.（.情...抖.）吉专井业航提雷供浅企江管驳培扣训狱资液料客钥户妄身财份秒（田问卫卷厘调降查多）行业/职业行政事业单位私营业主/合伙人外资企业企业骨干其他专业人士相城126484园区261452古城区57042其他市区31344合计2220212112客沃户涉的手职件业并特秧性枯与朵首而次轧定准位榴基上本丑符翁合练，猫以冠私就营叉业畅主寇、汤企错业锤公察务云员犹及歇园柱区压的惩外脊企疮管熟理愧层从为塘主4、歼一黑期拒反贯应凭的像两恶个什主志要济问膛题花此园植朝岁向客宗厅贷尺证度产要品槽细替节颠补膏充脊调剥研.（.叫...红.）停专快业芳提零供债企呆管理培章训吉资艇料房咏地烦产E网-锣.框.锄f凡d副c帜e鞋w航.倾况力偿打猴造强房不地孔产哄物示业劝管关理顷资跌料累库,汇燃聚血海弱量妖的思免耕费炼管检理著资凶料放。.（.葡...包.）养专乡丰业控提围供稳企认管怖培疲训戴资墙料1、蚕花烛园叨面屯积花园面积30以下30～5050～8080～100100以上相城391763园区4101281古城区04914其他市区06420合计72942178大末多惠数岛客逗户舌认第为宽花厉园寸面垒积迈在5枪0平值米遣左壳右拨较据为点经陆济续实耗用1、开花宫园级朝支向愿意为南花园支付较高价格愿意不愿意相城259园区1813古城区97其他市区133合计6532南狐花葵园降的帮价雾值倍得需到希大菠多女数锋客阅户纯认系同漠，6竭7％拨的叛客庙户命愿喂意是为舒南洋花好园裕支殃付太较净高烦的隐价恒格2、脂露蔑台是否需要大露台客厅等需要有花园，不需要相城2111园区2211古城区87其他市区68合计57376碗0％挥的俗客道户勤认援为坡在笋主注活讯动虾区束域你（从如薪客陕厅博）世需撑要励一刺个否大吧的梳露涉台2、厉露押台府面估积露台面积普通10～20超过20相城21111园区21213古城区455其他市区134合计93133大波部取分豪客片户瓜对陵露盏台煤面鉴积论有嘱明蔽确商要叛求线，4挑2％妇客权户毒要矿求延露廉台疏面院积1瞧0～2净0平口米磁，4坐5％凶客捏户邻要弟求地露献台纠面现积2牺0平帝米短以牧上3、威停辉车重数绝量需求停车位1个两个两个以上相城5310园区7271古城区2160其他市区4111合计18852目南标什客忘户良大撕多敞数档现连今恼拥识有低一彩辆涂车勤，凳处台于珠对盛未螺来剃的步考昆虑荡，8递1％汪的缸客睛户相需途求丛两穴个皆停中车换位.（.侍...浓.）傅专皮业们提萍供世企消管粮培耗训古资困料3、截停蛾车折方诵式停车方式私家地下车库私家地上室内车库近宅小型集中地下车库远宅大型集中地下车库相城24710园区24832古城区12422其他市区12330合计722294各盈种炉类碰型蚕的凤停兔车枕方械式锯均词有刊客轧户点选添择争，往这吴也幻玉与否市尊场芒吻枝合问让卷减的馒结梅果蠢显捐示声私买家丘半刑地然下梳停吗车房诚库碰接懂受狐度欧最傅高膜，宾但膊结糖合音市熟场挂，跳各妖类倒型爱的蹄停桐车懒方央式各在灿销夜售赞时猎并旦无夏明纸显岸阻早力甜，哲在吵停焰车仰库秧方绸面再能释引落导挖客冰户惨消治费3、杀目挥前典市祥场舰采谈用溉的构停浇车川方枯式半雀岛蹈华肯府/枫钓情收水抚岸庭攻园博达雅叔苑开增元繁碧石水相湾苏决州晃知碌音园盐区古丘城惯区沧舌浪抖新乎城吴蕉中相愁城区茧域代阴表芒楼搂盘产脸品面特抛性半摔地陶下滔车部库/地天上栏户巴内赵停挂车础库集闪中识大制型鸣地捕下宿车齐库组辰团冒集否中纹地烫下佣车道库半故地眼下置车举库地晕上叛户课内商停榆车戴位4、叔地畅下遮室地下室需要不需要相城247园区278古城区142其他市区123合计7720虽苦然怖市妹面羊上坟有诸不供带堪地贼下笼室须的遥做多法哀，锋但7融9％炒的说客谢户残还绩是桥认纲为染地好下拼室漏是冬一察个鞠必轧要吼的雾空宗间4、瓦地驱下煌室劲用统途地下室用途储物间工人房车库影音厅健身房酒窖等相城232135912园区23613487古城区1144265其他市区514343合计621334142727客哑户天对泳地觉下估室栏的录三反个灶主酷要云用侄途偷为储泉物咱间车乘库个少性多化专空眨间父（滨影店音指厅洲、筑健闯身剧房好、喇酒行窖逝等何）.（.著...溉.）众专只业过提匙供号企赚管赌培姜训驳资短料4、粘地饲下锅室罢面岗积地下室面积30以下30～5050～8080～120相城412165园区32174古城区11133其他市区1842合计9523014针巴对唱上碗述脸地蛮下别室桐的腔用化途誉，圈对胸地拥下状室毫面丈积娇的漫主融流术需汉求住在5们0平映米驴左澡右相害城福区匆客蔬户中对并地毁下摧室洲面重积浑需叉求么略伙大鲜，钢为5毕0－8弓0平茄米8孝0平瞧米非以宴上弹的梅地从下对面犹积芳对革目载标世客夺户剖来柔说烤显茎得嚼不徒够宫实师用4、烟地仇下抽室询层详高地下室层高2.2以下2.5～2.8相城219园区1311古城区114其他市区58合计5032大株多透数曲客喜户膝（6胸1％缺）警希写望扣地穷下铁室饥能棵够松赠山送5、案双腔主淹卧双主卧需求需要不需要不在意相城1796园区2335古城区918其他市区1123合计601522明识确炸需伙要摧双若主颂卧摩的圣客挥户茂占绪受槽访均客攀户计的6太0％次昂主蔬卧泡独和立吵洗削手湿间透及荒淋茶浴焦即教可6、担老父人影房鼓楼基层嗓设规置楼层设置1F2F3F相城2961园区3040古城区1710其他市区1220合计88131出右于赤行鸡动裳方宿面颜的慨考召虑帐，8绑6％卸的申客透户蕉要判求摧老丸人圾房纤在鼠一絮楼越且击南保向.（.骂...撞.）海专渣业奴提慈供策企慌管讽培侍训速资面料6、玻儿齿童歌房凯楼舌层逮设和置楼层设置1F2F3F相城2277园区7206古城区1143其他市区2111合计127017儿密童稍房景的浓楼从层域设图置踩，瓶客雷户查意丸向湖也迷较掠一尤致咳，7掩1％促的狂客群户才认瓣为名儿兄童殿房铺设盛置喷在贺二镇楼雀较粮为祥适奴宜6、补主由人填房负楼棍层执设控置楼层设置1F2F3F相城01916园区2239古城区0711其他市区167合计35543主泽人侍房雹的锁楼影层勤设受置跳没妥有朗公任认此的怜标裳准公，5乡丰4％肃的炕客盾户党喜炊欢闪在厦二勺喽陈，4美2％歌的订客悬户弯喜沉欢蓄在续三性楼7、河卧雕室筹数纲量卧室数量三卧四卧五卧其他相城72351园区7217

古城区41040其他市区3940合计2163201卧男室裙的贫需避求拔数鹅量赚与穴客富户迁的牧居币家奔人台口劝一盈致裂，葬四口卧袍需溪求柄占6圈0％幻玉（搞主胆卧慕、捧次格主括卧床、攀儿剂童粒房拥房荐及禾客厘房粉）堡，纠三淋卧倡及腰五踪蝶卧川需坛求孟各贴占2灵0香%。7、机家辞庭堆人超口忧与沙卧戚室钳数奴量家庭人口2人3人4人5人5人以上相城218712园区213931古城区09320其他市区28410合计6482373三露口寒、徒四智口犬之吗家富为轮主端，矛对诉应镜的德卧秘室船需群求比为赏三嫌卧休、荐四涂卧买（监不知含渡书调房志等腹）8、膀产喷品吴意架向执综革合停遣车各切种咬停糖车递方冠式念均筑可抢接居受已，暑可止引碑导挂；驼车房诚位亲比1：2地烂下托室花兆园南播向弟，~感5谜0违m2赠骡送游，5纹0扣~顶6拨0户m2，妄采仿光组，1储兄物钻间+驴1个锣性励化辰空回间+沟1工瞎人赤房露耕台客村厅械考役虑倾设误计2把0平投米残左丈右必的辉大德露秆台双宵主猴卧尽剃可侨能赛双犁主搏卧占设贵计跌；秘次城主泰卧绸带觉淋斤浴每间川即红可卧神室易数争量A先1翠~腥2亭0朵0求m2三卡卧钻，A祖2汤~损2顺5胃0塘m2四硬卧伯，A脸3且~稿3羽0笨0扰m2五休卧楼损层劝设授置老婶人雀房1笋F，需儿罢童甲房2码F，孕主值人租房3础F.（.守...芽.）浊专摇业显提圾供邪企职管死培却训鸦资摄料竞证争凤区收域借代永表筝性样产扭品我嫌们葡选句取息经劈燕济充别咸墅谷五界个积主泻要灾区辣域谣的病标滴志铁性忠楼牛盘朱进示行拥深陈入木的其产掠品捷研吹究半拒岛败华散府枫抖情闹水太岸庭去园博晴雅屯苑开陡元铺碧弓水葱湾园渐区古某城内区沧住浪奴新将城吴庄中区汽域代踢表哀楼狮盘产侵品滴特腔性半屑地陈下那车昏库地伶上翅户斑内语停脱车蜂库集愤中世大凯型柜地裤下进车堪库组办团骗集垫中到地枝下炼车遇库半房诚地贪下魔车答库.（.遮...拍.）杨专概业宿提泳供雨企晌管判培伐训涨资碌料1恢、环园蹦区败—遗—郑半株岛沫华野府项目名称中海.半岛华府基本情况总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为4－6联排及双拼，共156套主力户型主力联排户型面积238-260平米销售价格均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平米销售速度极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，半岛华府9月17日第一批推出66套，开盘即销售61套主力客户苏州私营业主，园区高管等产品特征花园南向与北向各半，面积约50平米地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位解决半地下室层高2.8米，舒适性较强，面积约80～100平米7.8米的客厅大开间，大露台设计1值、爆园廉区纠—念—帐枫隐情罚水巴岸项目名称栖霞.枫情水岸基本情况占地面积152000平米，建筑面积275000平米，容积率1.8。其中叠加别墅88套主力户型叠加别墅主力户型面积220平米销售价格单价8000－10000元/平米起价170万元/套，最高价240万元/套，均价约200万元/套销售速度销售速度较慢，销售单价略有下降主力客户苏州私营业主，园区高管等产品特征优：大开间，小进深，南向通风采光极佳一、二层户型送花园面积超过100平米；三、四层户型送屋顶花园面积无地下室，地上室内停车位（计入建筑面积）超大入户露台与客厅相连劣：三、四层户型楼道过长，影响品质较大，总价约低20余万元.（.昏...艰.）香专咽业乖提猜供加企井管尝培牲训鼻资顷料1勉、亦市抢区拘—骆—序庭沙园项目名称庭园基本情况占地面积约13万平米，建筑面积8万平米，纯中式庭院别墅主力户型户型面积区间200－400平米，一期主力户型面积为209、278平米联排别墅销售价格销售均价16000元/平米销售速度2006年9月1日一期开盘，共20余套，三周销售完毕。目前正进行二期的销售主力客户以苏州老城区的原居民，多为私营业主对中式庭院有特殊情节产品特征优：原汁原味的中式别墅花园分拆为三个（入户、中庭、后花园），总面积约60平米（209户型），278平米户型花园面积略大中庭非普通经济性中庭，面积大，为内花园性质由于中庭内花园设计，户型采光极佳，空间感优秀，完全消除小开间大进深的劣势劣：小区全地下集中停车位，地面设出口，距离最远端200－300米，略远，但客户无明显感知1绍、养吴惩中历—贩—剧开属元啦碧肾水直湾项目名称开元.碧水湾基本情况占地面积5.7万平米，建筑面积5.4万平米，容积率0.95。10栋多层，19栋联排及25栋独立别墅主力户型联排别墅两种户型，213平米及253平米，独立别墅280平米左右销售价格联排别墅均价6400元/平米销售速度联排别墅共99套，分两批推出，2006年12月10日二期开盘主力客户吴中区内私营业主及部分市区高收入人群产品特征半地下室约45平米（停车位＋活动室），赠送花园面积小，约20－30平米一户一半地下停车位，小型社区集中地下车库（多层、联排合用）1锁、跟沧肚浪危新去城侍—漂—且博裁雅晴苑项目名称博雅苑基本情况占地面积78000平米，建筑面积90000平米，容积率1.3，，一期推出64套联排和13套独立别墅，另有72套多层三房住宅主力户型240－280平米销售价格联排别墅均价约7000元/平米，独立别墅均价约11000元/平米销售速度2006年3月26日开盘，两个多月的销售期，一期顺利清盘主力客户沧浪新城规划预示的投资升值潜力吸引大量客户注重优质性价比的周边私营业主产品特征组团集中地下车库，需计价购买花园面积较小，30－60平米不等户型通风、采光等较好同仅区绘楼宪盘搞—派—御天桌亚调水婶景勇城项目名称天亚水景城基本情况占地面积8.3万平米，建筑面积12万平米，容积率1.4。总规划82套独立，64套联排，其中一期别墅部分84套独立20套），物业类型为八联排及独立别墅主力户型主力联排户型面积240－280平米；独立别墅面积分为300左右和400＋两种销售价格联排别墅均价4600元/平米，独立别墅均价7200元/平米（不临水）销售速度5月26日开盘，销售率未过50％主力客户低价吸引的相城区内人士居多产品特征车库面积44平米，销售花园面积近50平米客厅开间仅5米2、润产嚼品块价庭值支评智判—烦—花族园楼盘名称花园设置方式湖滨一号一期产品园区半岛华府南向与北向各半，面积约50平米南向与北向各半，花园面积40－60平米枫情水岸（叠加）南向，面积近100平米，大古城区庭院前院、中庭、后院；合计约60平米吴中开元碧水湾南院，面积约20～30平米，小沧浪新城博雅苑南向与北向各半，花园面积30－60平米不等相城苏州知音南向与北向各半，花园面积小，约40平米，且受楼道影响大联粉排敏别野墅—印—花怨园柄面牙积/设贩置际方堆式市斜场似平厉均窜水从平认，帖无菠明校显孕优唱势2、膏产梁品发价灵值鸟评漆判—晒—停健车楼盘名称停车方式湖滨一号一期产品园区半岛华府半地下停车位一个，其余地上停车位解决带产权销售半地下停车位，层高2.2米以下，赠送枫情水岸地上室内停车位计容积率销售古城区庭园大型集中地下停车位销售/租用吴中开元碧水湾半地下停车位，层高2.2米以下赠送沧浪新城博雅苑近宅组团集中地下停车为销售相城苏州知音地上室内停车位，计容积率销售经网济哑别准墅—界—停迫车路方再式/数砍量停狡车贱方填式柄能奶带揪给垦客最户骨一吵定廊利劈燕益锡点游，信但座目蝇前始市株面袜上罗联挺排铁别添墅悔社块区戏的集停桐车撑位产方续式攀多论种倘多杀样激，估从丽各烦销盗售罪现华场挣的映反床馈侄，疫各篇种贿停印车享方奋式笛均招对节销跳售辽无晶明催显捎阻猪力客颗户筐对悄停棕车提位由的创方斧式芹没厅有姐硬格性久要牲求夫，骑停挽车互位凶能纲否守有而更绍好熄的匆设缩慧置晃方鼓式逢，核带创给坊客畅户眉更楼高互的西附箩加布价枝值雷？2、否产吩品肆价娇值颈评个判—臂—地返下专室楼盘名称地下室功能/面积湖滨一号一期产品园区半岛华府面积大80-100平米层高2.5-2.8米，带产权销售地下室面积80-100平米，层高2.2米以下，赠送枫情水岸叠加，无－古城区庭院无－吴中开元碧水湾45平米，功能设计为活动室赠送沧浪新城博雅苑无－相城苏州知音无－经把济治别唯墅—锅—地愈下超室秋功刮能/面史积大罗面召积闷赠切送起地芬下筐室宣，掘产控品棋有强一摆定背优筹势层铜高咽不作高企＋伶梁头，败影委响释地吧下胸室孙的赛使阳用秋功债能2、膨产送品臣价戒值趣评斩判—弊—空初间巴尺专度楼盘名称客厅开间/面积中庭设计/面积户型面积园区半岛华府7.8米大开间中庭采光好238-260平米联排枫情水岸超过5米叠加，无200-220平米叠加古城区庭园超过6米约20平米大中庭/室内花园209、278平米联排吴中开元碧水湾中庭采光好213、253平米联排沧浪新城博雅苑5米中庭采光好240-280平米联排相城苏州知音－－湖滨一号一期开间4.5米中庭采光好250-300平米联排经澡济团别黎墅—雁—其疤他环功扎能老细光节一术期臂产割品仁户洪型碧面谢积嫌略之大浪于拒市悔场邻平别均杜水管平概，际但竖客锐厅展开纵间蒙较下小欠，俊未紧凸转显冤户腿型维面享积戚的球优雀势中妥庭迟设郊计布在掌苏罩南美建稳筑激中蛇较甲为咱普捎遍盯，谱更送优陵秀缴的别做掌法亦可舟参像照捉庭发园3、隙产籍品央借铜鉴停宁车巾位圆方嫁式四鼠种激停手车左位丹方嫁式锁销梅售尿阻裂力拜均袄不壤明府显地车下洪室撞设室计花响园败面侍积花授园跪朝幼向中楼庭柱设犹计客善厅荒开常间大炸面摇积托的担地仍下趴室覆是剥一盾期模的巾价弯值俭亮截点艇，扣二尼期伤应飘予里延味续平，荐但氏实扇用至性等及党面版积贯可挤适墓当进调院整5萄0平瘦米摔是榨市猜场佛平缎均表水掘平轿，冒在乞此白基偷础驶上晒可离尽韵可斯能粥的绢带脆给但客蔽户岛利接益客预户蠢对羞南反向粪花号园厚较彼为最敏男感猪，吴尽喷量砍多骗做向南拨向庭宪园季室助内勇花彻园谊式般的壳中馒庭里给泄客熄户炭极队大盛的斥震插撼轿，揪中声庭衬可晚往常此病方住向哄靠庸拢客悲厅瘦开接间听不婚小贞于5米概卵念促方型案嫂比剩较1、辆产秒品言适松应赶性产品需求层次合院方案联排方案

8社区档次

7建筑风格

6空间层次更丰富

5停车弱优

4花园全南向50%南向

3地下室赠送等同赠送等同

2室内尺度更优

1户内功能均能满足均能满足综合评价更优合效院方质迷素A1内A1外A2内A2外南院18m243m258m263m2北院20m215m218m2中庭16m2露台52m2(南)18m2(北)14m2(南)22m2(北)客厅开间5.2m/2F7.9m6.0m/2F7.2m南卧数量23352、踏产港品怒经困济朝性规划方案合院别墅联排+叠拼容积率47483m2/61178m2=0.77647678m2/61178m2=0.779覆盖率30%(二期占地按74774m2计)32%户型A3295A2256A1206A3300A2263A1206C165物业类型合院合院合院联排联排联排叠拼建筑面积1119118976173168400144891422910560套数比38748428556964销售单价8000800075008000800075006500户均总价(万元)236205155240210155108销售收入(万元)89501518013000672011600106706860总收入(万元)37130（7800元/m2）35850（7500元/m2）总成本(万元)47483*5250=24930（单位成本：地价2450,其他2800）47678*5250=25030（同左）营业税(万元)37130*5.656%=210035850*5.656%=2030毛利润(万元)101008790净利润(万元)68005900成本利润率27.3%23.6%产换品江经砌济奥性规划方案合院别墅联排+叠拼容积率47483m2/61178m2=0.77647678m2/61178m2=0.779覆盖率30%(二期占地按74774m2计)32%户型A3295A2256A1206A3300A2263A1206C165物业类型合院合院合院联排联排联排叠拼建筑面积11191189