房地产开发流程详细易懂

房地产项目开发流程Shark·Eric2010房地产项目开发流程概述

开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：一、项目开发前期调研程序二、项目立项过程程序三、土地使用权的取得程序四、征地拆迁程序五、项目规划程序六、工程建设程序七、经营程序项目开发前期调研程序一、概述

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）项纤目桃立脸项否过秤程鱼程段序二拍、这实拣施宿程查序（1）单承紧办虎部令门焰：注地踩区识计席划仁发江展窑委剖员悲会哈投违资包处（2）欠申莲报原资竟料嘱：①誉书壶面恨申姻请②蒸提委供闭资想金落落妨实斗证宜明③俭土蛾地烧使俯用稠权宵证倾明④简由恋具储有阳相内应疑资么质两的棕工罢程延咨间询姑单法位最编要制伙的务可探行翠性呼研氏究芹报辣告滨。秆可木行签性千研帐究静报泻告困应恰具绳有霞以扒下牵附桐件腥：a卖.规负划模部缴门鼓对已项教目配建樱设链选踩址挎的派初塔审显意忆见筐；b民.土很地凡管申理牺部沉门瞧对顾建黄设撇用加地洁的漏初援审乡丰意岛见皱；c站.环渡保临部碧门刑的这环误评漆报椒告；d弄.有违关放部诊门蝴对颤供斥电细、凉供预水概、散供充热更、衡供曲气笨以琴及托地差震俯的逢审两查死意邪见亲；e.依扫法罪必瓦须她招米标四项捧目纠的标招失标叮总具体迟方桥案纸；⑤关公点司趣的酱资涨质歌证候明。1.工程建设项目立项审批（3）塑申疮办遭程垦序准：有敲行虏政泄主促管腊部贩门泄的承开客发坛商情，笛由哀主呈管掘行小政肯部冷门宇转举报器项尤目摸立丸项遮申舒报脸资密料稠；恶无寒行挨政界主使管霜部阶门村的乖开各发告商抚，档可洽直体接旅报摸市榨管诱理懂办及公昆室扑，薪项锡目各立谨项侮申夜报艳资才料准由浙该恼办稼转秆报旨市旱计曲委利。秒纳搂入激土训地遮收英购饱出重让致的乖项号目慎，闭开棵发盟商芳在期通贼过顿招妇标号、戚拍游卖帽方危式值取绑得从开捉发傻土哄地秩使搁用良权思后励，版凭嘱《气中孩标落确治认溜书历》哪或冬《柄拍感卖朗成康交逐确蚕认羞书撕》争和紫《歉国衣有辣土担地煮使软用需权啄出新让背合厌同傻》鸡。疼与鼓其傅它捕申介报诞材冤料晶一智起顶上轧报伙。菜市命计游委词在群收潜到蛮申寺报掏资尿料迅后木，您根董据绍具牲体异情百况卫，摩进盏行骄现厅场置勘揉察嚼，晕对总符叙合壤条权件蒜的蒸，乒市号计毅委叨予泼以赢批俭复陈。博对倦属事上宴级敞发隙展返计藏划衣部哨门绣审妨批必权顿限存内昌的影项帝目叠，刮由局市秘计著委旬负松责伙转班报票。二乓、增实贯施乒程凑序（4）芹办旋结陵时架限隆：在碧收邮到惩申耻报挣资躺料袄后洋，5个庆工举作你日容内虾予仆以挪批督复功可是研泄报份告克。（5）萌收锈费英标详准眠：如脑在忠开骂发评办赌办抚理控立奏项埋，汽须锦缴坚纳2元/平捆方旬米桨的蛇开码发驻管燃理柜费捡。项若目仰立也项弟过献程拌程翁序1.工程建设项目立项审批二姑、洁实流施赖程意序（1）暂承球办讨部档门瞧：唇济密南远市树计凑划弄发症展结委隶员赛会鸡投范资钱处（2）继申厉报宿资帐料妻：①省书枪面书申劲请醉；②富国章家阳或跃省滑、卡市桶计劲委涉批猎复跟项即目比可图行请性揭研挖究倚报琴告遗；③乒规凡划违部食门甜出执具自的抓建并设污项埋目匪规羊划颈许棕可疼意垦见搜；④朗跨东年钥度克建码设巡寿项唤目林，载需联提悔供设市筋计颠委肌上展年俗度能下弊达手的杆年定度安投佳资貌计谎划船。项妇目麻立我项筝过旦程宁程盛序2.建设项目年度投资计划审批（3）嫩申肤办哪程思序隙：糠有梁行察政寨主填管退部阻门聚的巡寿开衬发截商虽，内由源主氧管坡行某政混部符门叉转隔报琴申炭报矛资禁料箩；碑无灾行唇政况主甚管矩部份门房诚的梯开扬发的商预，晃可览直馒接订上永报约市屑管牧理半办唯公艘室挽，俩申疲报搭资咸料士由芹该返办然转叶报舞市域计广委拌。僚市遵计弦委拐在倘收级到骨申蕉报插资团料听后生进赏行浪审序查挑，贷对猾符伍合择条己件朝的锐，盘市盛计宜委盼予鹊以既批党复陪。（4）熊办包结辫时底限芝：幕在这收促到涝申薄报客资台料梢后工，5个全工沟作慌日振内休予稻以春批搭复老可胀研绒报清告具。二示、松实咐施碑程蓬序项蹈目老立还项仙过孝程山程彩序1.工程建设项目立项审批土舱地董使播用才权壮的击取抹得追程示序一宏、衬概瞒述—用完地巨取所得艺方傅式开扛发村商走在旗项鉴目搬立档项酸通蛋过以后塘，甘须拒取粮得渔建驾设叠用柔地绪规酿划颠许望可唱证,方帝可母办欠理纹取耻得毒土抽地顽使垫用圈权漠的欺手衰续醋。在预现婶阶彻段其根纽奉据<懒<城再市增房讯地适产固管境理辣法>旦>的照有激关哀规凯定,用村地格的正取作得历方层式额有栏三汗种封：一歪、垒通配过税国敢家怜出愤让打方倚式瞒获孝得变（痕即途土挑地剃一谜级因市敢场惯取辰得颤）盏；二殃、翼通忘过续转块让跃方政式厘获饰得振（梳即网土驶地滚二艳级孝市菠场廊取啦得闻）左；三拾、溜通棕过紫与挑当绢前收的辞土乏地阅的通使汤用变者祖合购作馆等乖方诱式贞（宪即进土标地锋三星级醉市图场百取汤得税）洲。土蝇地脱使柏用稼权周的纤取围得庄程相序通遥过趋出业让诊方创式狐取衬得不使警用五权爸的酱法研律伸凭税证症是奔国定有塞土脂地搁使糕用栋权钉证;通犹过薪划继拨的取甚得踏土疲地锻使崭用索权塞的泄临体时谅证份件执是臣建绞设矮用限地牺批痕准顺书嗓。国跌有辛土莫地肝使静用右权训出岔让砖，纸是袭指妥国路家卫将丈国跌有渠土内地腿使乒用采权飘在贺一衬定凡年更限侨内伍出招让询给运土奋使酬用锅者劲，谣由米土督地响使拳用显者屡向殃国杠家惨支怖付倒土牵地拼使尽用冶权肆出顶让斧金用的屡行盒为血。征份地逢是正指如项肚目哥选甘址乔用孤地姨为猎集引体蕉土惠地,按杠照卡法警定桨的筑程何序冲报勒请贪有压批她准回权规限卡的驴政万府此机跨关宣审诵批傅以戒后,对贪集扎体恶土寺地藏及疲地掠上夏物灯等形依罪法潜补矿偿辉，森将玻集乱体秘土泪地悬转麦为亚国炼有剃土锣地证的时一诸种悼行镇为窃。一摊、应概市述—征权地土缩慧地捧使扫用禾权疲的政取峰得所程学序拆浪迁影是祖指积项馒目乐选躁址耻在海城介市贯规园划茅区疼国卫有贯土灰地料上,为泥达作到找施紫工川要植求托的贿场恐地脾条亡件,拆瓶除字建查设半用极地锻上洁原碧有承房聋屋倾及耳其泼附诊属殖物,并样对政原鸦用连地亲者班进并行肠补悔偿笔、委安血置炕的枪行临为违。根蝴据源国丙土假资饮源世部箭第1着1号狼令馆，轰经辰营邮性经用烂地齐均盖由厉土乒地牺储螺备电中想心榴以烘招颠标荐拍舞卖嘴挂浑牌糟等嫌方溉式迫出所让彻，堆出巴让拉的取地所块赏均毒为村熟合地峡，榆不鞭需捎要浇土段地冠受允让美方辫进良行跨征滑地告拆唉迁启。衬若盆因匆特剪殊项原刻因零，订必余须竿进排行深征馋地材拆迅迁阅的逢，悼该似工永作柳原畅则拴上仍是挖在隙国青土服资禾源胁局隔取赌得偶建见设篇拆沉迁枣临看时够用四地蹲许歉可努证毛或稀土喷地杨使启用暑权烘证围即叹可仙提俩出湾申双请击。实稿际略操映作台中怒只浅要敏与当土凝地永出鼻让独方姜达模成披协柜议段，塔即腥可度进搂行示拆丝式迁律。赚征豪地朝、知拆感迁春都乞是才项拍目青开大工贞前兴的令重援要液工耐作雁。一肉、地概加述—拆聋迁土悉地举使真用毯权疾的膀取俭得裤程无序二盆、柳实驻施消程刮序（1）很承酒办态部扭门唐：覆所朋属辱地忧区汉国姥土记资睁源茧局（2）印申高报焦资新料笛：①注用归地险申凯请乐；②风计油委挺批呼复谎的造当龟年饰投钉资博计瞎划导；③桃建快设公用熟地袋规喇划惯许腔可贞证借；④刷建浮设钻用减地彻规环划侮意恭见液；⑤丘用趴地胁范绪围坏图奖；⑥薪土脾地舌权劳属促证海明触；⑦偶工拆程拉项良目左总丸平拼面每图绩。1.国有土地使用权划拨手续的办理土殃地公使皆用啄权剩的常取结得经程障序二怒、弯实拴施装程怖序（3）报申拉办洗程孝序锁：①抵审蹲核汪有站关真申贵报谅资呼料丹（2个腰工王作建日垃）辅；②忽现屯场拐勘胃测众定疑界应（1亚0个瞎工背作挺日己）味；③逐制续定贤一浇书交三愧方捕案愿（壤建真设险用液地条项宇目蜻呈默报稍说港明孟书品、货农害用版地菊转逝用新方钞案瞧、伤补堂充浆耕畏地希方羽案检、炭征罢用端土彻地冲方棚案遇）奏（1骡5个完工世作黑日克）概；④马缴买纳滋征突地寄管卖理够费转、姑复意垦逗费姐、怎新宪增叨建屡设骂用峡地牧使返用揭费副（2个竹工顶作粥日推）副；⑤虽依再照克规甲定奖办棚理荷土炸地贱登绍记终，红领朴取醒土离地朴使桶用乎证超书蛮。1.国有土地使用权划拨手续的办理土兄地然使忆用航权机的吼取犯得袖程尽序二凯、块实嘱施座程晶序（4）供收评费祸标视准泼：麻征挑地丽管房诚理耐费踩、韵复势垦流费活、屯新邀增睛建朋设粉用是地邻使基用掀费鹿的锡收霸取漆标张准裁参铜见珠附雹录妄六脑土协地留开百发斥费广用您一贷览煮表铁。（5）参应铺注玻意钻的养事笋项五，灶划拴拨担土你地逮的别范脑围毁仅侄限贷于嗓：①.国直家册机云关时用尿地壤和肃军浇事滑用贵地傅；②.城深市霸基刷础峡设砌施降用嫁地敌和央公秧益配事追业娘用条地可；③.国醋家券重经点专扶秆持五的粥能桂源顶、笛交密通汁、透水补利畅等敏项怕目绕用唯地申；④.法补律雾、段行薪政上法修规捐规购定乱的魄其匹他秀用伶地鞠。喜对痒开朴发腔商使来漂说府，闯可倦以任通闻过嫩划村拨制方极式两取努得坛的渐开倾发弃用丙地缓，略主正要宗是约经脖济疼适唉用后房渣项边目丈建分设搜用蠢地束。1.国有土地使用权划拨手续的办理土续地材使升用舅权屑的椅取险得明程语序二紧、陵实裳施小程眠序国努土闸资拳源孙部菌第1熄1号刚部仗令铅规家定格：为凡兆各狮类为经两营错性黄用值地贼（醋含庙建咬设主）溪，大均阶必番须晚以星招鸡标伐、吸拍脾卖亦或垃者屠挂减牌沉方通式吧出垒让根。承毙办县部嗽门亦均荡为桑：胀所截属晒地可区坦土衬地蜘收夏购末储如备配中四心位。况现霸分脑述疲如孩下捕：①犯国乡丰有如土而地姑使森用败权替招供标猜、钥拍的卖童或爷者聚挂用牌负出估让拢活关动歌，帐是塌有插计物划疏地遍进外行幻玉的牺。病所轨属厦地捎区牧国悬土伶资近源凤局漏根脖据胸社罪会背经蒙济宪发艇展量计掘划应、型产厘业拥政膜策描、谢土后地始利款用恭总演体谷规晨划绩、瓜土些地哥利但用喝年坛度渣计嫁划进、的城柄市完规使划服和静土鲁地不市月场泻状植况多，庄编答制勤国愈有阀土宫地道使侮用眨权亏出研让锹计考划的，狱报震经泰济攀南蚂市挣政炸府秀批撕准昨后饰，冒向散社迹会演公姥开触发摊布愿。2.国有土地使用权出让手续的办理土精地摸使攻用师权位的梯取嚷得筋程帽序二局、侦实猎施货程芝序②级所飘属扮地自区招土山地揪收赤购跨储呼备避中副心挑根轧据增招害标境拍泻卖讯挂台牌况出宅让元地醒块获的筒情杰况寸，蜂编删制贿招停标示拍迷卖首挂届牌缠出弦让茎文辞件路。欣招谊标晴拍摘卖谅挂闯牌姿出厌让研文叶件鼠应矮当扫包赶括已招膀标园拍档卖狡挂谅牌堤出枪让峰公寇告伴、高投榴标诱或逆者惭竞牲买帅须把知还、源宗庭地严图以、墙土饿地傲使鉴用诞条迅件袋、滋标滴书瞎或怨者适竞袍买割申艇请赤书永、仇报扒价斤单酒、冈成役交醒确唤认崭书逗、稍国宵有愁土谈地保使匙用州权展出跳让肆合煎同榨文治本内。2.国有土地使用权出让手续的办理③炎所船属管地永区老土壤地岗收浮购惹储略备头中乱心果在织投碗标画、在拍肾卖质或第者待挂串牌识开父始府日怖前2矮0日敬发始布分招览标准、宪拍没卖奇或牧者鬼挂桑牌舒公好告为，登公某布嗽招霸标嚼拍泉卖仿挂左牌聪出泥让鼻宗效地慈的企基东本亩情矮况塞和盐招旺标砌拍塔卖溜挂开牌委的挨时敢间壶、秒地芽点圾。以下为具体操作程序土齿地错使辽用棚权槽的售取锣得帜程符序二承、估实钟施训程况序招济标榨拍康卖允挂税牌涝公粥告喂包矮括顷下夏列兄内增容伐：⑴防出陷让枯人练的货名杏称原和拉地看址厨；⑵锻出庸让煤宗由地插的嫌位勇置妙、里现耽状泪、集面胆积针、桌使落用脚年割期超、百用蓝途镇、冠规帜划肆设森计嗓要邮求铃；⑶耻投基标袄人流、自竞厘买帐人碎的装资上格荡要龄求自及肢申筑请宝取宪得违投原标倡、端竞京买虑资墓格配的板办狗法拜；⑷依索男取甩招泰标封拍过卖压挂息牌只出增让宪文教件高的扣时蝇间肚、厨地饮点巴及问方栗式浩；⑸纷招梁标得拍碑卖略挂鼻牌舌时首间棍、酬地旅点仍、双投战标夕挂密牌食期译限惜、保投完标伏和而竞纽奉价央方呆式死等装；⑹卸确躬定玻中绘标夺人加、震竞日得疲人睬的勿标榴准突和透方装法仰；⑺克投痰标动、疯竞医买轧保最证踢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