养老型房地产项目营销策略

养老型房地产工程营销策略养老型房地产工程营销策略本文关键词：养老，营销策略，房地产工程

养老型房地产工程营销策略本文简介：9工程营销策略9.1工程市场定位9.1.1一级客源市场需求分析青岛二代居、三代居本地养老需求。养老地产作为一种主题房地产形式也具有明显的行业共性产品的地域性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于工程开发本钱

养老型房地产工程营销策略本文内容：

9工程营销策略

9.1工程市场定位

9.1.1一级客源市场需求分析

青岛二代居、三代居本地养老需求。

养老地产作为一种主题房地产形式也具有明显的行业共性产品的地域性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于工程开发本钱回收及一局部产品消化的考虑，将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群，毕竟工程所处崂山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力，虽说是一个养老社区，但整体气质仍旧向养生靠拢，对改善性客群存在吸引力。而三代居客群，那么是既能承载高端居住需求，亦能提供老年人照料及医疗效劳，子女、小孩、与老人同域化生活。

9.1.2二级客源市场分析

外来度假养老和医疗养生需求。

在充分挖掘本地需求的同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求；针对以北京、济南、石家庄等经济实力较强的北方一二线城市的留鸟型人群开发二级客户市场为本工程提供有力的客户补充。

首先，随着社会进步和收入增长形成的留鸟型老年度假群体是必需要争取的重要客群，此类客群的成立受益于青岛这座城市的旅游价值和科技医疗价值，而本工程在这两大价值上是放大的，崂山、近海，资源的稀缺性，可以吸引此类目的性较强的度假型养老客群；其次，医疗养生需求是得益于青岛拥有的近20家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养机构,并且长期积累形成了以养生保健为主的特色医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗效劳为目的的特定消费市场，为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生客群。

9.1.3时机市场分析

旅游度假需求青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市，据青岛市公布的数据显示的2022年预计全年接待游客量到达6280万人次，同比增长10%；旅游总收入936亿元，同比增长16%，游客量呈现了持续年均10%的增长趋势，因此，大量的旅游人口为本工程提供了开旅游拓度假需求的市场时机，通过在将来的物业经营上和工程规划兼容性上的前置条件，接纳一局部面向全国的分时度假客群开展成为工程销售增长的时机点。

9.2目的市场细分

9.2.1本地养老

针对青岛市本地60岁以上老年人口的138.78万〔2022年〕庞大市场根底，本工程的目的市场将足于青岛市，通过崂山区养老市场分析不难发现，目前崂山区的养老机构入住的老年人仅有15.3%为辖区人口，呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征，同时，作为工程定位于效劳中高端养老需求也应将目的客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心城区，以及胶州、即墨和胶南等经济兴隆地区的辐射区域，以解决二代居三代居本地居家养老需求。

9.2.2导入型度假养老与医疗养生

青岛作为全国知名的旅游城市同时也是全国各级军政机关和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军疗养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、成功油田疗养院、铁道部疗养院等19家各类医疗疗养机构,已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体,以铁道部青岛疗养院为例，拥有200张床位，1997年年接待疗养人数3061人床位使用率57.4%，全市19家疗养院年将接待才能在6万人次以上，床位使用率到达100%将超过10万人次的医疗养生人口需求。

9.3工程价格策略

9.3.1工程的价格定价原那么

作为主题地产，本工程在土地的获取和开发、运营形式上与其他地产类型有着一定差异，因此，价格设定将根据工程定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大组团的不同运营形式分别制定；其中养老综合体、老年公寓是本工程成立的重要条件，将由企业负责设施的根底建立和根本装修投入属于工程开发本钱的净投入局部，该局部投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡工程的开发投资；全龄社区局部作为本工程的房地产开发核心将主要用于销售，通过销售收入平衡整个工程的投资收益。

9.3.1.1.养老综合体净本钱投入

养老综合体作为本工程的核心功能配套，是工程核心价值重要组成局部，也是本工程与政府合作的必要条件，故该局部只能用于为本工程提供医疗配套效劳而不能形成销售收益，因此，该局部在收益测算中仅作为开发本钱的净投入，该局部的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗设备的运营费用，不计入工程的投资收益；9.3.1.2.养老公寓〔机构型〕非营利性，只回收政府补贴的总床位费养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的效劳型产品，根据国家公布的?养老机构管理方法?和?老年人权益保障法?，以及青岛市公布的?关于进一步加快养老效劳业开展的意见?和?关于建立长期医疗护理制度的意见(试行)?相关政策，此类养老效劳型机构属于非盈利机构，需要由指定机构进展报批和经营，因此，该局部在建成后将根据上述政策移交给地方政府指定专业机构进展经营，其投资本钱回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免，此局部除按照建成后的总床位回收政府补贴的局部资金外，其余经营收入由后续委托的专业机构自负盈亏，也不计入工程的投资收益。

9.3.1.3.全龄社区销售型物业

全龄社区式是本工程的唯一具备销售条件的房地产产品，其中包含联排别墅、小高层住宅和多层住宅三种产品类型，其定价以国家和地方的相关政策为指导，同时，参考崂山区同类产品的销售价格采用市场定价方法。

9.3.2定价机制导入

全龄社区局部采取市场定价方案，根据本司对养老工程的定位，结合2022年崂山区不同物业类型的成交价格，对本商业方案书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进展定价，拟定三种物业形态测算价格为：【表9.1】

9.4工程推广策略

9.4.1工程推广方式

本工程属于属于客户细分的定向开发工程，其推广将以养、疗为核心的工程诉求，通过阵地覆盖和精准渠道打击主要传播方式，建立工程与目的客户间的通路；阵地覆盖，将主要在工程所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵地推广方式展开，完成工程的阵地包装；精准渠道打击，将通过报纸、播送、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深化目的客户客户区域翻开地域通路，形成线状的有效性覆盖，真正实现青岛本地的区域覆盖，完本钱土客户和导入型客户的开发与引导。

9.4.2工程促销方案

9.4.2.1联动促销

横向结合，利用本工程的医疗配套资源和疗养机构展开合作，通过资源互换和医疗体验方式进展资源共享，利用横向资源的