《项目开发方案》(参考模板)

《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第1页共13页（二级开发项目名称）项目开发方案（范本）［原项目执行计划书］编制：（编制公司名）编制日期：《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第1页共13页目录\o"CurrentDocument"第一部分项目总论 11、项目基本情况 12、可行性研究经济测算结果 2\o"CurrentDocument"第二部分产品定位及设计 21、项目目标客户群及市场容量分析 22、产品定位分析 23、项目主题概念、构成要素与表现形式 34、住宅户型设计原则、户型格局及面积配比 35、配套设施项目、面积、标准、规划布局等 36、健康、节能、环保设计 37、智能化/人防/消防系统设置 38、新技术、新材料、新工艺采用思路 3\o"CurrentDocument"第三部分成本费用分析 4项目目标成本 4\o"CurrentDocument"第四部分开发计划 41、项目分期计划 42、关键时间节点计划 5\o"CurrentDocument"第五部分财务分析 71、控制资源描述： 72、融资策略 73、项目投资进度计划 74、项目资金计划 75、税务分析 86、销售回款、结转收入及利润实现计划 8\o"CurrentDocument"第六部分营销计划 91、销售目标 92、营销方式选择 103、营销费用预算 104、价格策略 10\o"CurrentDocument"第七部分项目建设 101、施工组织 102、施工管理 103、工程交验 10\o"CurrentDocument"第八部分物业管理 101、物管介入时机 112、物管服务标准、内容 113、物管构建 114、物管经营预测 11\o"CurrentDocument"第九部分团队组织方案 111、公司组织构架 112、公司治理结构 113、关键岗位人力资源配置计划及动态人员编制 114、公司管理制度建立 11\o"CurrentDocument"第十部分其他 111、项目实施中的调整策略 11《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第1页共13页第一部分项目总论1、项目基本情况⑴项目取得项目取得方式：收购股权、收购资产、自有土地、公开竞买；项目取得成本：收购成本+相关税金及手续费、补交出让金、土地成交价款（含地票）+相关税费及手续费等；项目合作情况：项目独资或合资。如合资，其合资方的基本情况；合作的前置条件为股权比例、股东代表、决策体系、利润分配方式、资金筹措等。⑵项目基本情况地块区域位置及示意图开发物业类型：如住宅（按产品分类）、商业、办公、宾馆酒店及公建配套的比例、容积率、规划面积等；项目规划指标：视项目实际情况详细列明，例表如下。项目名称 项目规划总用地 m2容积率 居住区用地 一m2建筑密度总建筑面积 m2绿地率 %住宅总建筑面积 m2住宅总户数一户公共服务设施总面积m2汽车位总数 个住宅.内容类型 一一---一一_建筑面积（m2）可售面积（m2）占住宅总建筑面积比例（％）拟结构形式备注低层住宅（1~3层）多层住宅（4~6层）小高层住宅（7~11.5层）中高层住宅（12~18层）高层住宅（19层~100m）超高层住宅（＞100m）商业 办公 宾馆酒店 公共服务设施^------ 内容类型 、一--一一建筑面积（m2）用地面积（m2）会所 学校 幼儿园 市政公用 其他 停车位------- 内^停车方式 ——一一一车位数（个）车位面积（m2）占总停车面积比例（％）地下、半地下 架空层地面车库 地面露天 标付交—一—标准乂物业类型f--一一一装修标准占住宅总建筑面积比例（%）《项目开发方案》(参考模板)版号：A/0页码：第2页共13页住宅毛坯房 厨卫装修全套精装修 商业办公 酒店宾馆 2、可行性研究经济测算结果 指标名称 指标值 指标名称 指标值 指标名称 指标值1投资总额 2销售收入 项目成本净利润率(6/1.1)1.1开发成本 2.1住宅 项目投资净利润率(6/1)1.1.1土地成本 2.2办公 项目销售净利润率(6/2)1.1.2前期费用 2.3商业 1.1.3建安工程费2.4酒店宾馆 自有资金年均收益率1.1.4市政基础设施费2.5可售车位 毛利润率(2-1.1)/2 1.1.5公共配套设施费3税金 全投资内部收益率 1.1.6不可预见费3.1营业税及附加全投资静态回收期 1.1.7产权及公维基金3.2土地增值税 全投资动态回收期 1.1.8前期物管费4利润总额 自有资金内部收益率1.2开发费用 5所得税 自有资金静态回收期1.2.1管理费用 6净利润 自有资金动态回收期1.2.2营销费用 7归属本单位净利润1.2.3财务费用 8项目启动资金 第二部分产品定位及设计1、项目目标客户群及市场容量分析⑴项目区位分析⑵目标客户分析⑶有效市场分析分析有效市场容量，预测未来客户的变化趋势。⑷研究结论通过上述分析，阐述本项目产品及服务的核心内容，并说明应在哪些方面最能建立起吸引顾客的差异性特色和产品附加值。2、产品定位分析⑴定位描述：目标客户最关注的问题(对客户最重视的问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。)所能承受的总价范围，首期与月供能力的敏感度目标客户的购买动机及影响其购买的主要因素(细分客户，寻找出符合本项目案特点的消费群体，并进行分类。)《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第3页共13页⑵产品组合：产品类型占地面积（m2）容积率建筑面积（m2）面积比户数之和（户）户数比低层住宅（1〜3层）多层住宅（4〜6层） 小高层住宅（7〜11.5层）中高层住宅（12〜18层）高层住宅（19层〜100m） .超高层住宅（＞100m） 一配套商业面积 一——办公建筑面积 一——酒店宾馆建筑面积 ——⑶档次及功能定位说明项目档次及功能配套（可以价格为基准进行说明）。⑷主题形象及发展理念本项目在本区域或更广区域的形象定位及形象说明；项目秉承的发展理念（如郊居化、便利、尊贵等）；项目推广主题或推广概念（如体育主题、水城主题、休闲小镇等）；项目表现的符合市场需求和客户偏好的独特性或差异化及与项目地块、规模特点的符合情况。⑸文化风格定位建筑的风格、格调、色彩的描述。3、项目主题概念、构成要素与表现形式为满足目标客户群的需求，项目规划中区别于其他项目的独到要素与概念及其表现形势（如主题公园、自然资源、独特设计、独特功能等）。4、住宅户型设计原则、户型格局及面积配比简述住宅户型设计及配比的理由住宅户型面积所占比例套数拟布局位置 5、配套设施项目、面积、标准、规划布局等项目内配套的幼儿园、中小学、公厕、街办、物管用房、集中绿地、农贸市场、文化活动中心、社区服务中心、卫生所等的配置标准、面积、布局方式等。6、健康、节能、环保设计7、智能化/人防/消防系统设置8、新技术、新材料、新工艺采用思路《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第4页共13页第三部分成本费用分析项目目标成本项目成本费用计划，例表如下。项 目金额（万元）按建筑面积摊（元/m2）按可售面积摊（元/m2）备注1投资总额 1.1开发成本 1.1.1土地成本 含土地价款、交易税费、地票、土地使用税等1.1.2前期费用规划设计费、顾问费、地地勘、测量、检测、白蚁、人防、报批报建、招标代理、临时供水供电等前期费用 1.1.3建安工程费主体土建、安装、装饰费用 1.1.4市政基础设施费电力、给排水、燃气、弱电、智能化、环境景观、总评（区内照明、道路、围墙等）等1.1.5公共配套设施费幼儿园、中小学、公厕、街办、物管用房、集中绿地、农贸市场、文化活动中心、社区服务中心、卫生所等建设费用 1.1.6不可预见费1.1.7产权及公维基金产权登记费、手续费、公共维修基金1.1.8前期物管费1.2开发费用 1.2.1管理费用1.2.2营销费用1.2.3财务费用3税金 3.1营业税及附加3.2土地增值税4所得税 总 计第四部分开发计划1、项目分期计划项目总体开发周期（从取得土地到项目完成销售并交付的周期）。各类型物业请分别注明建筑面积和可售面积，如住宅50000/45000。项目分期情况物业分类一期（建面/可售）二期（建面/可售）三期（建面/可售）四期（建面/可售）五期（建面/可售） 用地面积（以）住宅（琅） 50000/45000办公（以） 商业（琅） 酒店宾馆（琅）车位（个） 《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第5页共13页《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第5页共13页项目开发进展20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 投资额（万元）开工面积（m2）施工面积（m2）竣工面积（m2）交房面积（m2）2、关键时间节点计划《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第6页共13页中铁二局地产集团房地产项目开发节点控制表序工作节点内容分期区计划完成日期确认依据主责部门配合部门1签订《土地成交确认书》、《土地出让（转让）合同》 以合同时间为准集团投资部取得规划设计条件、红拨图、红线图；办理土地移交（完成拆迁）以移交时间为准项目公司集团投资部 2组建项目管理团队、注册项目公司：办理企业开发资质 以证书载明时间为准项目公司集团人力部、办公室 3完成《项目定位报告》 以定稿时间为准集团营销部/商、项目公司 4缴纳土地款及契税，取得《国有土地使用权证》 以证书载明时间为准项目公司集团财务部 5完成项目方案设计、内审 以纪要时间为准集团产品中心项目公司、集团营销部/商业部6取得《建设用地规划许可证》 以证书载明时间为准项目公司集团产品中心、营销部/商业部7办理项目立项备案、招标核准表 以核准时间为准项目公司集团投资部、成本部 8完成项目方案设计审批 以审批时间为准项目公司集团产品中心 9编制项目整体营销总纲 以定稿时间为准项目公司集团营销部/商业部 10按需完成一阶段土石方工程施工招标及相关备案 项目公司集团成本部 11完成环境影响评价报告 以批复时间为准项目公司按需完成交通、节能、水保影响评价报告 以批复时间为准项目公司12完成施T图设计、优化及会审 以纪要时间为准项目公司13取得《建设工程规划许可证》 （按需取得《深基坑施工许可证》）以证书载明时间为准项目公司集团产品中心 14制定交房标准 以纪要时间为准项目公司集团营销部、产品中心、成本部15二阶段主体施工招标 以开标时间为准项目公司集团成本部 16临时卖场设计、装修、布置完成 以实际时间为准项目公司集团营销部 17取得施工图机构审查报告；申请规划、消防等施工图审查备案，取得审查批准意见（合格书） 以批准时间为准项目公司集团产品中心 18规划局、勘测院放建筑灰线 以批准时间为准项目公司19制定开盘方案 以纪要时间为准项目公司集团营销部 20办理招标备案 以批复时间为准项目公司办理质检、安监、监理备案 以批复时间为准项目公司21完成降水及护壁桩、土石方及护壁等基坑施T 以实际时间为准项目公司22编制《项目执行计划书》 以提交时间为准项目公司集团运营部 23取得《建设工程施工许可证》 以证书载明时间为准项目公司24设计单位对建设单位、监理单位、施T单位进行设计交底以纪要时间为准项目公司集团产品中心 25签订《目标责任书》 以签定时间为准项目公司集团运营部 26完成物业服务招标.确定物业管理方案 以开招时间为准项目公司集团物业部 27现场卖场、示范区及临时样板房投入使用 以实际时间为准项目公司集团营销部 28完成桩基工程及±。00工程 以实际时间为准项目公司29测绘销售面积，取得《商品房预售许可证》 以证书载明时间为准项目公司集团营销部 30首次开盘 以实际时间为准项目公司集团营销部 31实现主体结构封顶 以实际时间为准项目公司32完成小区管网、总平绿化、小区道路 以实际时间为准项目公司33按清水房标准完工，完成五方竣工验收 以纪要时间为准项目公司34申请规划、消防等部门综合竣T验收审批，取得竣T验收认可或准许J⅛⅛a⅛J⅛ 以批复时间为准项目公司35使用文件签定承接杳验协议，物业承接杳验 以协议时间为准项目公司集团物业部 36房屋面积竣工测量，取得《测量报告》 以报告载明时间为准项目公司37取得《建设工程规划合格证》 以证书载明时间为准项目公司取得城建档案馆“进馆审核意见书" 以证书载明时间为准项目公司办理竣工验收备案，取得“竣工验收备案表” 以表载时间为准项目公司38交付房屋 以实际时间为准项目公司集团物业部、营销部、运营部39取得《房屋产权证》； 以证照载明时间为准项目公司集团物业部 取得业主分户《房屋产权证》 以证照载明时间为准项目公司集团物业部 40完成财务决算、项目总结与后评估、资产与档案移交，实现项目结案6 以报告时间为准项目公司集团运营部 说明：表中黑体字为关键节点。项目公司可在表内按项目期区增加列，或按项目需要增加节点，但 表中已有节点不得删除。本表由项目公司在取得相关批准材料后10个工作日内或与当月月报表一起填报，填报时同时报送相关材料复印件归档备案。每月末随月报报送本月的节点兑现情况与未兑现的原因以及下月节点安排。《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第7页共13页第五部分财务分析1、控制资源描述：如土地使用权、采矿权、特许经营权及资产等2、融资策略⑴调借款：额度、来源、成本等。⑵对外融资：融资条件符合度、融资主体、担保措施、还款保障措施、融资额度。3、项目投资进度计划根据开发分期、各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排编制开发投资进度计划表。（单位：万元）项目分期内容20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 备注一期土地成本 参见第三部分成本分析前期费用建安工程费市政基础设施费公共配套设施费不可预见费产权及公维基金前期物管费管理费用营销费用财务费用税金仅包含营业税金及附加和土地增值税 二期土地成本 前期费用建安工程费市政基础设施费公共配套设施费不可预见费产权及公维基金前期物管费管理费用营销费用财务费用税金仅包含营业税金及附加和土地增值税 合计 一4、项目资金计划根据项目投资进度，编排项目开发周期内各年资金资金需求、筹集及返还计划。（单位：万元）《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第8页共13页资金安排20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 备注期初余额资金需求计划按项目预定分期及投资进度计划编排各年的资金需求计划资金筹集计划U注册资本金指项目公司注册资 本金 调借款指二局内部（含股份公司、瑞城公司内部）的调借款对外融资项目自行对外融资，如银行等销售回款再投入本项目取得的销售回款再投入金额股东其他投入若有，填写还款计划U返还调借款项目资金许可的条件下用于返还调借款本金的金额返还调借款利息返还调借款利息的金额偿还对外融资款偿还对外融资款利息期末结余 5、税务分析根据项目开发进度及销售、结转计划，预估项目税务支出计划。⑴营业税金及附加⑵土地增值税：应按照土地增值税征收政策计算扣减项，尤其当以收购股权方式取得项目时发生的成本应评估是否能纳入作为扣减项；编排项目现金流时应按土地增值税预缴和清算政策，根据项目进度计划据实编排。⑶企业所得税：国家有关所得税预缴政策将影响项目现金流，因此，现金流编排时应充分考虑预缴所得税的资金流出。6、销售回款、结转收入及利润实现计划根据第四部分销售目标预估销售回款计划，根据项目开发竣工交付进度预估结转收入及利润实现计划。计划指标20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 备注销售回款结转收入已确认的销售收入结转成本已确认收入对应结转成本 毛利润三项费用税金指营业税金及附加和土地增值税利润总额所得税净利润《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第9页共13页第六部分营销计划1、销售目标总体销售周期、各年度销售面积、各类物业销售均价、销售额。20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 备注一期销售面积（以）各类物业单列一 住宅 商业 办公 车位销售均价（元/吃一各类物业单列一 住宅 g^ 办公 车位销售额（万元）一各类物业单列一 住宅 g^ 办公 车位二期销售面积后各类物业单列一住宅 g⅛ 办公 车位销售均价（元/新各类物业单列一 住宅 g⅛ 办公 车位销售额（万元各类物业单列一 住宅 g^ 办公 车位 销售面积（市）一各类物业单列一销售均价（元/以）各类物业单列销售额（万元）自持物业价值酒店 一办公 商业 车位 《项目开发方案》（参考模板）版号：A/0页码：第10页共13页2、营销方式选择代理公司