房地产行业深度研究报告：核心20城探究之北京新房供需错配待产业外溢兑现

业研究业研究证券研究报告证券研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载报告口北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外迁，城市经济去冗存精。1)北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2)北京经济主要由第三产业驱动，22年三产占比高达84%，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而21年工业增加值规模仅排全国第11。3)近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深圳、广州。口优势产业已形成龙头企业集聚格局，制造业有望向高精尖突破。1)医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。2)近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。口北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出。1)金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的1.5倍，金融资产总量超过190万亿，约占全国50%，在京资产管理机构管理规模超过30万亿元，约占全国同类资产管理规模的30%；2)软件业务收入全国第一，产业增加值为上海1.9倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。口房地产市场存在供需错配问题，导致郊区库存占比较高，但随着产业外溢，郊区住房需求有望逐渐修复。1)2022年北京商品住宅销售面积下滑27%，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘以价换量下价格有所下降。2)2023年以来市场有所回暖，1-5月北京新房、二手房成交分别为329万方、646万方，同比上涨19%、22%。3)过去北京存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在中心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至18.7个月，但未来随着郊区产业、配套、人口兑现，预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住方。口中海在北京开发效率较高，城建发展、首开在北京郊区土储占比较高，随着郊区需求修复，项目有望迎来较好去化。1)中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力，4家房企2022年权益销售金额市占率约27%，与其他房企拉开较大规模差距。2)从土储来看，城建发展、首开在京土储绝对规模较大，但郊区占比分别为87%、74%，整体开发效率一般，未来销售释放仍有较大余地；中海在京土储建面243万方，绝对值较低，但中心城区土储占比约58%，周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。3)北京中心区域可开发宅地有限，供地集中在五环外，2022年五环外供地占比74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化；2022年11月以来土拍热度明显回升，平均溢价率上升至7%以上，但国央企仍为拿地主力。口风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据只)相对指数表现%对表现12%2%-8%-18%22/0722/0922/1223/0223/0523/07房地产沪深300相关研究报告《产业、人口过去兑现，未来优势持续——核心3-05-26《南国要素资源高地，地产底部显现——核心》去先行，产业未来兑现——核心20城探究之武汉》23-03-07地产行业深度研究报告投资主题报告亮点疏解非首都功能，城市经济去冗存精。近年来北京疏解非首都功能，对劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，2014-2020年间迁出约7009家企业，包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态。持续强化首都功能，近5年服务业增加值复合增速9.1%，高于深圳、广州，其中金融业、软件与信息服务业表现突出。制造业有望向高精尖突破，优势产业龙头企业集聚。北京医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业优势持续，北京金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的1.5倍；软件业务收入全国第一，产业增加值为上海1.9倍，多家头部互联网公司聚集。凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。当前北京房地产市场存在供需错配问题，导致整体去化周期偏长，但未来随着产业外溢，郊区产业、配套、人口逐渐兑现，预计郊区住房需求将逐渐修复，城市新房销售中枢仍有900万方。当前北京新房市场主要面临的问题为供需空间错配，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，导致郊区库存累积，新房库存占全市比例约73%，拉长城市整体去化周期至19个月；但随着非首都功能疏解，高精尖制造业在郊区兑现，郊区住房需求将逐渐修复，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅0.4平米保守估计，北京需求中枢约900万方。投资逻辑当前北京存在住宅供需空间错配情况，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，但随着非首都功能疏解、产业外溢，预计郊区产业及配套逐步兑现，可支撑郊区需求复苏，建议关注深耕北京、土储充裕的房企，如中国海证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 (二)北京经济驱动力主要在服务业，GDP规模仅次于上海 8 (一)医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域 12 积下跌27%，需求端政策放松力度较弱 25 27 京住宅销售与产业结构匹配度低，职住分离度全国较高 30 (一)中海在北京具备明显规模优势，开发效率较高 33 六、风险提示 73华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4 2 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5 7 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6 监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号7本轮行业缩表后，房地产市场将聚焦于约20个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心20城，从产业国首都——北京。北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。北京经济主要由第三产业驱动，22年三产占比高达84%，其中金融业、软件与京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业(一)首都功能定位天然聚集发展要素，近年来部分企业外迁疏解非首都功能要素。1)北京作为全国首都，承担重要首都功能，为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，资本天然聚集，发展生产性服务业具备节点城市优势。2)北京为京津冀协同发展的核心城市，设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的“两翼”，疏散非首都功能，实现优势互补、协调发展。3)北京地势西北高，东南低，西部、北部和东北部三面环高，城镇化开发主要集中在东南地势平区域。资料来源：北京市规划国土委《北京城市总体规划(2016年—年)》资料来源：北京市规划国土委《北京城市总体规划(2016年—5年)》证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号8疏解北京非首都功能、促进区域协调发展。1)北京对不符定位的劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，从2014年亿元，其中27.3%搬迁至河北、天津。2)疏解一部分教育、医疗、行政单位，北京科技大学、北京交通大学、中国地质大学(北京)和北京林业大学已明确率先在雄安新区规划建设新校区；北京支持雄安新区建设的1所中学、1所小学、1河北,21.8%其他,27.8%浙江,14.9%天津,5.5%广东,江苏,6.3%10.6%湖北,6.3%山东,6.8%2018年北京迁出企业流入地发零售业租赁和商务服务业,14.7%其他其他,16.0%批发和零售业,34.7%科学研究和技术服务业,34.6%2018年北京迁出企业行业分布(二)北京经济驱动力主要在服务业，GDP规模仅次于上海作为首都，承担全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心等首都功能，同时又是全国乃至全球的信息节点城市之一，在发展生产性服务业上具备天然优势，年其三产结构中一二三产占比分别为0.3%、15.9%、83.9%，第三产业占比在一线城市排第一，高于上海的74%。2)相比长三角、珠三角主要工业城市，北京工业增加100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京上海广州杭州成都南京深圳天津GDP-第三产业GDP-第二产业GDP-第一产业120001000080006000400020000上深苏重广佛宁东无泉北天南成杭武南唐青海圳州庆州山波莞锡州京津京都州汉通山岛2021年工业增加值(亿元)济发展驱动较强。1)从增速对比看，北京1年由于疫情北京医药制造业增加值爆发式增长，带动第监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号92001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022金融业信科学研2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022金融业信科学研技术服租赁与商务服务业房地产业90008000700060005000400030002000100002021年北京增加值(亿元)交通运储和2021年上海增加值(亿元)金融业息信批发和零售业交通运输、仓储和邮政业租赁与商务服务业房地产业文化、体育和娱乐业卫生和社会工作住宿和餐饮业居服和其80007000600050004000300020001000020%15%10%5%0%-5%信息传科学研究技术服务教2021年增加值(亿元)公共保障2016-2021年复合增速水利共设北京人均产出19万元/人，在一线城市中排第一，略高于深圳、上海。2)近年来北京严格控制人口规模，向外疏解导流人口，更好的发挥首都核心功能，常住人口2016年年已回落至正常水平。2)从第三产业内部看，北京生产性服务业增加值绝对规模大，增速较快，如金融业、软件及信息技术服务业，2016-2021年复合增速分别为12%、18%。3)对比上海生产性服务业，北京软件和信息技术服务业增30%25%20%15%10%5%0%-5%第二产业增速第三产业增速资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号108.0%6.0%4.0%28.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000上海北京深圳广州成都杭州南京天津2022年GDP(亿元)2022年人均GDP(右轴，万元)208642060050040030020000-200成都杭州深圳广州南京上海北京天津6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-2.0%2016-2022年常住人口增长(万人)2016-2022年常住人口复合增速(三)北京持续强化首都功能，近年来工业增速缓慢，而服务业增速较快上海等城市，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增加值增速持续低位；而服务受疫情资产投资增速回落。深圳深圳上海重庆杭州北京天津2017-2022年工业增加值复合增速杭杭州重庆上海北京深圳南京广州天津2017-2022年服务业增加值复合增速证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号118.0%7.0%6.0%5.0%4.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%.0%-2.0%-3.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2020年2021年2022年第二产业固定资产投资增速制造业固定资产投资增速于二产，2016-2021年就业人口复合增速-1.0%。1)2010-2019年间，北京第三产业就业人口保持增长态势，而第二产业就业人口持续下行，目前第三产业就2016-2021年北京就业人口复合增速-1.0%，在可比城市、杭州等强二1,2001,0008006004002000 201020112012201320142015201620172018201920202021北京第二产业就业人数(万人)北京第三产业就业人数(万人)广州深圳成都西安杭州南京上海北京天津2016-2021年就业人口复合增速资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1228%25%28%25%25%25%22%23%23%21%20%20%高新技术制造业中医药制造规模优势明显，电子信息产业中集成电路、人工智能等细分着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引，支撑制造业将持续向高精尖突破。30万亿元，约占全国同类资产管理规模的30%；软件业务收入全国第一，产业增加值(一)医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域医药制造业、汽车制造业及计算机、通信和其他电子设备制造业总产值占比超过50%，业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为18%、17%，汽车制造业占比达到16%，另外，电力热力生产和供应业占比达28%。2)2021年北京工业中规上高技术制含量。其他,其他,12.99%材制造业,3.65%电力、热力生产电力、热力生产和供应业,28.36%业,4.00%汽车制造业,15.76%医药制造业,18.04%计算机、通信和其他电子设备制造业,38%38%35%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年规上战略性新兴产业占比规上高技术制造业占比生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占战略性新兴产业总产值达77%。北京战别达到41%、15%；3)近年来市场关注度较高的新能源汽车产业，北京相对落后，无资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号13450040003500300025002000150010005000生物产业业 数字创意产业新能源产业节能环保产业新材料产业高端装备制造业新一代信息技术产新能源汽车产业450040003500300025002000150010005000生物产业业 数字创意产业新能源产业节能环保产业新材料产业高端装备制造业新一代信息技术产新能源汽车产业50%40%30%20%10%0%-20%-30%2017-2021年规上战略性新兴产业复合增速2021年规上战略性新兴产业总产值(亿元) 新能源汽车产业数字创意产业新能源产业节能环保产业新材料产业高端装备制造业新一代信息技术产业生物产业制造业航空、航天器及设备制造业医疗仪器设备及仪器仪表制造业电子及通信设备制造业医药制造业计算机及办公设备制造业医药制造业计算机及办公设备分行业看，医药制造、电子及通信设备制造占比合计达85%，且保4500.04000.03500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.00.02021年规上高技术制造业总产值(亿元)45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%医航医航及设子及设备制仪2017-2021年规上高技术制造业复合增速北京医药制造业产值规模全国第一，借助中关村科技园区、北京经济技术开发区，已形我们北京产值规模全国第一，18-20年复合国药中生和科兴生物两大疫苗头部企业，2021年北京累计新冠疫苗产量达50亿支。资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1435%30%25%20%15%10% 5%0%20182019202020212022医药制造业规上工业增加值占全市比重(左轴)医药制造业规上工业增加值增速(右轴)300%250%200%150%100%50%0%-50%1,4001,2001,000800600400200025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值(亿元，左轴)2018-2020年复合增速三名业园市12术产业开发区345开发区6开发区7区89高新技术产业开发区的情况。2)医疗器械产业链不断完善，上游布局企业数量较多，主要分布在海淀区、昌平区等地，前者以医疗技术研发企业为主，后者医疗器械产业链布局更完善。资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号15高值医用耗材：高值医用耗材：东华原医疗设备、医科达(北京)医疗器械低值医用耗材：乐普(北京)医疗IVD物集团 朝阳区方、松下电器丰台区统、通用电气华伦医疗设备、京精医疗设备1600014000120001000080006000400020000上海北京深圳广州苏州长沙杭州武汉天津新乡2022年全国医疗器械有效产品数量(件)2020-2022年复合增速35%30%25%20%15%10%5%0%区海淀区软件系统：用友医疗、北大医疗、平安联想智慧医疗新兴技术：东华软件、深睿博联、亚信数据、金山云高值医用耗材：航天长峰、海杰亚(北京) 城区医疗设备电子元件：北京华光医疗电子设备顺义区高值医用耗材：乐普(北京)医疗装备、洋紫荆牙科器材通州区2、电子信息产业中集成电路优势明显3)当前北京已形成“海淀设计、亦庄制造、顺义化合物”的集成电路产业发展格局，资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号16京智芯微、北方华创等。5000000450000040000003500000300000025000002000000150000010000005000000无锡上海北京深圳2021年集成电路产量(万块)1400120010008006004002000上海北京深圳杭州无锡南京西安成都武汉2021年集成电路设计销售额(亿元)智能人工智能企业总量的29%，位列全国第一。2)北京为中国人工智能学术和产业人才最大的聚集地，已聚集京东集团、百度集团、商汤科技、地平线、寒武纪、旷视科技等一2500200015001000500014.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%20182019202020212022人工智能相关产值规模(亿元)增速3、汽车制造业总体规模较小，但智能网联汽车方面全国领先能源汽车转型滞后，新能源车企以总部、研发功能为主，并未快速引入外部新能源车企产线；2)当地设生产基地车企近年市场表现不佳，如北京现代、长安在京产量减少，仅北京奔驰产量小幅上涨。资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1700000806040200 2022增速5%0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%201820192022018北京汽车产量(万辆)202135030025020000500广州上海长春重庆柳州武汉西安芜湖北京2022年汽车产量(万辆)量约2.99万辆，同比增长186%，绝对规模未进全国前十，与上海、深圳、广州相比发展较滞后。2)近年来北京对北汽新能源、理想汽车、小米汽车等新能源车企进行重点扶持，如北汽新能源汽车为北京市指定的出租车“油改电”主力车型；2021年10月理想汽车北京工厂在顺义区开工建设，预济技术开发区(亦庄)，整车工厂预计年产量30万辆，2024年投产。120100806040200 常州同比增长广州 芜湖300%250%200%150%100%50%0%西安 上海柳州深圳重庆2022新能源汽车产量(万量)源车企新能源车生产基地来肥肥、南京常州资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号18肥肥肥、安庆、武汉德、郑州定、上海、泰州家口、湘潭资料来源：各公司官网，华创证券(截止2022年底)北京亦化测试。性企业车发展方向亚迪、宝马、本田、吉利等车企，黑莓、景驰科技、亿咖通科技等科司。累了众多的复杂及极端场景数并能安全、智能地处理这些场景，实现安全可靠的自动驾驶技术应主要研究方向有定位及高精地图、感知、预测、路径规划与控制、基构与仿真、硬件、车辆平台、标准化生产。ct知平台，分别对应智能汽车领域中的驾驶、车舱、云平台三个方SenseAutoEmpowerL级别自动驾驶公司拥有百余项发明专利和软件著作权，全面覆盖无人驾驶技术研发与商。推出“Driven-by-QCraft”自动驾驶解决方案，其中包括车载软力于用无人车重构智慧城市物流基础设施，融合车规级产品化能资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1925.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%(二)金融业、软件及信息服务业产业基础良好，具备集聚效应北京软件业务收入全国第一，2022年占全国软件行业收入比例达22%，已形成龙头企业聚集效应。1)从软件业务收入来看，2022年北京软件业务收入23912亿元，排名全来看，北京信息技术服务、软件产品领域表现较好，2022年1-10月收入占比分别为66.6%、27.7%。3)多家龙头软件与信息服务企业总部在北京落地，如百度、小米、京等。70006000500040003000200010000北京杭州深圳上海2021年软件及信息服务业增加值(亿元)3000025000200001500010000500008%16%14%12%10%8%6%4%2%0%北京深圳上海杭州南京广州成都济南青岛天津2022年软件业务收入(亿元)增速(右轴)华创证券2016201720182019202020212022北京市软件业务收入占全国比重企业司化的产品和服务，包括、广告、云计算、自动驾驶、智能家居、人工智能等领销售智能手机、智能家居设备、电视等消费电子产证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号20司全品类、一站式的在线购物平台，包括商品购买、支付、物天信息股份有限公司共安全、铁路交通、民航、海事水运、地产物业等多个领域，为客户提供信息化、智能科技有限公司息化系统及服务，涉及云计算、物联务，以行业解决方案为基限公司领域的系统集成与软件开发等综合性软通动力信息技术(集团)股份公司腾讯科技(北京)有限公司在线游戏、社交网络、音乐、电影、广告等产品和服务，同时户提供云计算、人工智能、大数据、区块链等创新解决亚信科技(中国)有限公司息技术解决方案及服务，包括数字化2)北京为全国资金汇聚地，金融资产总量超过190万亿，约占全国50%，在京公募基银行理财、保险资管、券商资管等机构的资产管理规模超过30万亿元，约占全国同类资产管理规模的30%；私募股权、创业投资管理规模长期以来居全国首位，截至证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号21900080007000600050004000300020001000020182019202020212022金融业增加值(亿元)占GDP比例22%21%20%19%18%17%16%15%1000090008000700060005000400030002000000上海北京深圳广州成都重庆杭州苏州南京天津2022年金融业增加值(亿元)北京,56其他北京,56江苏,10上海江苏,10天津,13深圳,23广东(不含深圳),16私募股权投资基金头部机构数量(家)名银行一级资本(亿美元)12043345根大通6267团89敦证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号221009081009080706050403020100团州行(三)产业要素支撑空间足，2025年目标为高精尖产业增加值占生产总值30%(1989-2019)》市级以上孵化器(众创空间)已突破500家，科创要素驱动企业创新发展，技、元气森林等。1.201.000.800.600.400.200.00北上深香杭武广南台青成苏合西厦京海圳港州汉州京北岛都州肥安门2021年中国城市科技创新竞争力指数资料来源：社科院财经战略研究院《中国城市竞争力第19次报北京上海深圳杭州广州成都苏州南京香港青岛独角兽企业数量(家)才吸引力全国第一。1)2022年，北京10所高校入围全国其中中国科学院所属研究所共有17家，在数量上占据绝对优势。2)以人才吸引力指数衡量，北京排行全国第一。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号23121086420302520121086420302520151050滨全国科技创新高校50强分布世纪创新智库《全国科技创新百强指数报告2023》，华创证券全国科技创新研究机构50强分布世纪创新智库《全国科技创新百强指数报告2023》，华创证券100806040200北京上海深圳广州杭州成都苏州南京武汉长沙人才吸引力指数京政府业优势地位，保障制造业向高新技术产业持续转型升级。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2470006000500040003000200010000上海北京深圳杭州苏州南京广州合肥2021年税收收入(亿元)3.002.502.001.501.000.500.00广州合肥南京北京杭州上海苏州深圳2021年政府债务余额/税收收入年，北京高精尖产业增加值占地区生产总值先进智造产业以自主突破、协同发展为重点，构建集设计、制造、装备和材料于一体的集成电路产业创新高地，打造具有国际竞争力的产业集群。2)根据北京市“十四五”预计到2025年高精尖产业增加值占地区生产总值比重达到万亿元，医药健康产业实现营业收入引领1234支柱性产业特色优势产业创新链接产业未来前沿产业•新一代信息技术1.人工智能2.通信网络3.超高清视频和新型显示4.产业互联网5.网络安全和信创6.北斗•医药健康1.创新药2.新器械•集成电路•智能网联汽车•智能制造与装备•绿色能源与节能环保•区块链与先进计算•科技服务业•智慧城市•信息内容消费•生物技术与生命科学•双碳技术•新材料•量子信息•光电子•新型存储器•脑科学与脑机接口证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号252022年北京商品住宅销售面积下滑27%，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘以价换量下价格有所下降，房地产政策保持定力。2023比上在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在配套、人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅0.4平(一)2022年北京商品住宅销售面积下跌27%，需求端政策放松力度较弱同比下降27%，跌幅与全国平均接近。2)从商品住宅成交面积来看，2022年北京中心区域成交均价同比上涨；近郊区、远郊区成交均价均有不同幅度下滑，反映房企以价换序号市住宅成交面积(万方)序号市住宅成交面积(万方)126939648357%6137山89肥资料来源：克而瑞，华创证券住宅成住宅成住宅成住宅成2%8%证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号263/3/17公积金举3/3/17公积金举山区.7.7.002488%673655%8%.4资料来源：克而瑞，华创证券2022年以来北京针对部分地区定向放松，一定程度上为中心城区实现减负，但调控力马驹桥地区划归经开区，两地不再执行通州区的“双限购”政策，调整为与北京其他区并举的住房体系。类型评价22/11/8一75%商业贷款中心城区(东西城)60岁以上，将户口迁至昌平平西府(北清橡树湾)，顺义福环，顺义薛大人庄3个全府(北清橡树湾)，顺义福环，顺义薛大人庄3个全住宅试点项目所在地，名下无房，无在途贷款2/8/4以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和22/10/1绿色发展提供绿色发展提供持3/5/25超低能耗建筑的，公积金贷款额度可2/2/232/2/232/3/172/4/14。2/9/1住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号27二手房交北京二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为易并联办理。2022/9/23二手房交北京二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为易并联办理。启动存量住房交易“带押过户”模式，买卖双方可以便利居民住房交易， 启动存量住房交易“带押过户”模式，买卖双方可以便利居民住房交易， (二)北京产业兑现在房地产发展之前，郊区库存占比较高拉长去化周期政依赖度较低。1)近年来北京政府性基金收入与税收比升至维持低位，即圳基本处在同一水平，对土地财政依赖度较低。6,0005,0004,0003,0002,0001,00000.80.70.60.50.40.30.20.10.02016201720182019202020212022税收收入(亿元)政府基金收入(亿元) 政府基金收入/税收收入(右轴)1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00广州南京宁波合肥杭州苏州上海北京深圳2021年政府性基金收入/税收收入约732万方，保持良好的供求关系。2)过去北京房价波动性较大，分别在2014年、160014001200100080060040020002010201120122013201420152016201720182019202020212022宅地成交建面(万方)商品住宅销售面积(万方)50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%22011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-10样本住宅价格(元/平)22019-062020-022020-102021-062022-022022-10证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号28延庆区密云区平谷区怀柔区大兴区昌平区通州区顺义区房山区门头沟区西城区东城区海淀区石景山区朝阳区丰台区5045延庆区密云区平谷区怀柔区大兴区昌平区通州区顺义区房山区门头沟区西城区东城区海淀区石景山区朝阳区丰台区50454035302520502520151050徐嘉常北深福昆东南武无郑广佛青重天苏南厦宁成西长上济杭合州兴州京圳州明莞宁汉锡州州山岛庆津州京门波都安沙海南州肥新房库存去化周期(月)密云区,54延庆区,密云区,54平谷区,59怀柔区,51朝阳区,朝阳区,117130石景山区,39海淀区,44大兴区,125昌平区大兴区,125昌平区,129西城区,2门头沟区,76房山区,1顺义区,178通顺义区,1782023年5月底各区新房库存(万方)资料来源：克而瑞，华创证券截止2023年5月底中心区域中心区域近郊区远郊区2023年5月底各区库存去化周期(月)资料来源：克而瑞，华创证券截止2023年5月底(三)近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在900万方左右证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号290008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年(万方)250200005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年(万方)善客户需求分流至二手房。1)北京为典型的二手房约为新年以来北京中心区域住宅供应占比约35%，郊区住宅供应占比65%，但由于郊区城市界、交通、配套完善度不高，部分刚需及改善型客户需求分流至二手市场。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201120122013201420152016201720182019202020212022新房成交面积占比二手房成交面积占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年远郊区进一步分流，郊区新房持续面临成交压力。1)北京当房源竞争，买方或存在更大的议价空间，预计将加大郊区新房成交压力，部分楼盘或继。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号302021/1/62021/2/62021/3/62021/4/62021/5/62021/6/62021/7/62021/8/62021/9/62021/10/62021/11/62021/12/62022/1/62022/2/62022/3/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62021/1/62021/2/62021/3/62021/4/62021/5/62021/6/62021/7/62021/8/62021/9/62021/10/62021/11/62021/12/62022/1/62022/2/62022/3/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/62023/4/62023/5/62023/6/63.02.52.01.51.00.50.0深圳广州上海2021年常住人口/户籍人口北京杭州成都2021年常住人口(万人，右轴)300025002000150010005000140000120000100000800006000040000200000北京二手房在售套数商品住宅销售面积与常住人口比例约0.3，整体保持低位；根据北京城市总体规划，未人口规模，预计全市常住人口稳定在2300万人左右，即使人均商品住宅地。1,6001,4001,2001,00080060040020002010201120122013201420152016201720182019202020212022商品住宅销售面积(万方)销售面积/常住人口(平米/人)(四)北京住宅销售与产业结构匹配度低，职住分离度全国较高北京住宅销售与产业结构匹配度较低，中心区域产值贡献达77%，但住宅成交占比仅证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号31延庆区平谷区密云区怀柔区门头沟区房山区通州区昌平区大兴区顺义区石景山区丰台区东城区西城区朝阳区延庆区平谷区密云区怀柔区门头沟区房山区通州区昌平区大兴区顺义区石景山区丰台区东城区西城区朝阳区海淀区10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00008.07.06.05.04.03.02.01.00.0中心区域近郊区远郊区2021年GDP(亿元)怀柔区,2%怀柔区,2%延庆区,1%密云区,3%门头沟区,4%朝阳区,11%海淀区,朝阳区,11%海淀区,9%通州区,10%丰台区,8%顺义区,11%大兴区,顺义区,11%大兴区,14%昌平区,11%东城区,2%西城区,0%2022年北京各区商品住宅成交占比资料来源：克而瑞，华创证券通州规划建设区为北京城市副中心，着力改变单中心集聚的发展模式，构建新城市发展北京通州新城规划建设区成为北京城市副中心，围绕对接中心城区功能和人口疏解，发挥对疏解非首都功能的示范带动作用，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。2)北京职住分离度较高，未来需有序疏解年)》波深圳苏州合肥重庆西安成东波深圳苏州合肥重庆西安成东都莞北京州津州沙海京汉职住分离度(km)证券阳、昌平、经济开发区为北京房地产市场主要发展方向。1)北京东西城区承接首都功能，同时兼具商务办公空间，为金融业主要聚集地，但区域可开发宅地较少，预计以存量房交易为主，极少数新房热度较高，如中信城四期、天坛府等。2)海淀区、朝阳区为互联网企业聚集地，五环外供应较多，新房也保持一定热度，如海淀区西二旗、朝阳区奶西板块。3)昌平区主要聚集新材料、生物技术与科学等前沿产业，如万泰生物、诺诚健华、诺禾致源、博奥生物等企业。3)经济技术开发区(亦庄)为证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号32、基础与新材料；闲等、基础与新材料；闲等电石景山区区域支柱产业：现代金融业、信息服务业；战略发展产业：冰雪体育产业、文化产业等 西城区区域支柱产业：金融、能源供应；战略发展产业：数字经济产业、文化产业等 庆区汽车与交通没备、电子信息产业、生物济、产业金融、文创领域等务服务业、电力、热力生产和术服务业、远输设备制造业、区四个区域产业支撑人口聚集，随着配套设施完善，预计可释放居民购房需求，房地产战略发展产业：生物医药产业、文化产业等区供应业、金融业；业等区汽车与交通设备产业、装备产业、生汽车与交通设备产业、装备产业、生金融科技、信息科技、文化、商务等资料来源：前瞻产业研究院，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号33集中在五环外，2022年五环外供地占比74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化；(一)中海在北京具备明显规模优势，开发效率较高P售金额连续三年位居北京首位，与其他房企逐渐拉开较大差距，2020年、2021年、方国企首开、城建发展权益销售规模稳居前五。3)当前北京市场以国央企为主，非国名权益销售金额(亿元)权益销售金额(亿元)权益销售金额(亿元)19236展43展85405展金隅集团26发展78金地集团9金隅集团资料来源：克而瑞，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号342500200000500050%40%30%20%0%20182019202020212018北京TOP10房企权益成交金额(亿元)北京TOP10房企成交占比资料来源：克而瑞，华创证券45040035030025020000中国海外发展中建玖合%6%4%2%0%北京城建发展权益销售金额(亿元)保权益销售金额(亿元)绿城中国首开股份华润置地金中建壹品龙湖集团资料来源：克而瑞，华创证券高保障其销售规模连续三年北京首位。到966万方1200(万方)120010008006004002000中心城区近郊区远郊区资料来源：公司公告，华创证券70%60%50%40%30%20%10%0%2022年末中心城区土储占比22年北京供地集中五环外，11月以来热度明显回暖应集中在五环外，占比74%，主要原因是北京四环内待开发土地较少，供地与需求错配预计会加剧市场分化。1)2022年北京宅地成交建面538万方(含3年初成交)，分区域来看，中心城区、近郊区、远郊区宅地成交占五环外整体占比高达74%，四环内待开发地块较少，占比仅11%。2)五环外区域供地量较大，以刚需为主导市场，而四环内供地较少，以改善性需求为主，存在改善性需求证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3530060%25052%50%20042%40%15030%10020%506%10%00%中心城区近郊区远郊区宅地成交建面(万方)3503002502000050054%20%14%11%四环内四至五环五至六环六环外宅地成交建面(万方)占比60%50%40%30%20%0%0%2022年11月以来北京土地市场热度明显回升，平均溢价率较高，但国央企仍为拿地主批次分散供地，土拍热度也显著回升，平均溢价率超7%，达到封顶的地块占比超过50%。2)国央企为拿地主力，民企依然谨慎投资，2023年第一批次集中供地，仅上海(亿元)规划总建面(万方)楼面价封顶宗数占比地民企数量(含联合体)企量4%30%27739803999%220%2%11306415515资料来源：克而瑞，华创证券从楼面价来看，中海、华润置地等品牌国央企拿地楼面价在4万/平，溢价率在4%-7%量普遍较高；而本地国企首开、城建发展拿地差异明显，首开楼面价5.2平，位于朝阳区太阳宫板块。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号36名益地价(亿元)益建面(万方)(万方)益比价(元/平)123.0%238132703401565展6788867059隅集团52625.2%874料来源：中指数据库，华创证券注：统计口径为涉宅地块证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号37域，尤其是金融业、软件及信息服务业；制造业向高精尖突破，生命健康、电子信息产郊区，而中心区需求较为旺盛，但随着非首都功能疏解、产业外溢，预计郊区产业及配证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号38中中国海外发展(00688.HK)首次覆盖点评量土储口2022年竣工面积下降影响营收，但毛利率仍保持行业领先水平。1)2022年，公司实现营业收入约1803亿元，同比下降25.6%，归属普通股东净利润233亿元，同比下降约42%，主要原因是受疫情影响竣工面。2)公司2022年毛利率21.3%，较2021年下降2.2pcts，在市场下行期毛利率下降有限。口可售货值充裕，支撑公司2023年销售业绩兑现。1)公司2022年销售面积1387万方，销售金额2948亿元，分别同比下降27%、20%，跌幅远小于百强房企销